第五章房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)價格收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用其他評估方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用在建工程評估第五章房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)價格收益法在房地產(chǎn)評第五章房地產(chǎn)評估學(xué)習(xí)目標(biāo)理解和掌握房地產(chǎn)的概念及特性；明確房地產(chǎn)評估的程序與原則；正確理解房地產(chǎn)價格的分類及影響因素；掌握收益法、市場法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用；學(xué)會評估在建工程的價值。第五章房地產(chǎn)評估學(xué)習(xí)目標(biāo)理解和掌握房地產(chǎn)的概念及特性；能力目標(biāo)能夠靈活運用所學(xué)知識解決實際土地使用權(quán)評估、建筑物評估及房地合一的評估問題；能夠運用收益法、市場法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法評估房地產(chǎn)價值。第五章房地產(chǎn)評估能力目標(biāo)能夠靈活運用所學(xué)知識解決實際土地使用權(quán)評估、建筑物案例導(dǎo)入一座大廈被評出10個價格據(jù)悉，創(chuàng)業(yè)大廈建成于2004年12月，是由中海公司和中創(chuàng)公司投資2.5億元共同開發(fā)建設(shè)的。該大廈的總建筑面積為4.4萬平方米，因其設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和建筑質(zhì)量最高而成為該市的標(biāo)志性建筑。

2007年4月，光大資產(chǎn)評估公司對創(chuàng)業(yè)大廈進行了首次綜合評估：每平方米均價為7120元。其中，A、D棟每平方米均價為7522元，B棟每平方米均價為6801元，C棟每平方米均價為6394元。當(dāng)時，中海公司因無力償還貨款和借款，愿意通過法律訴訟程序以樓抵債。然而，截至2017年，創(chuàng)業(yè)大廈卻被法院先后委托的5家評估所評估出9個價格，加上光大資產(chǎn)評估公司的評估共有10次評估。令人吃驚的是，評估的最高價與最低價竟相差近兩倍！第五章房地產(chǎn)評估案例導(dǎo)入一座大廈被評出10個價格第五章房地產(chǎn)評估章節(jié)Contents01第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述章節(jié)Contents01第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)的概念及特性一、房地產(chǎn)的概念及特性一、房地產(chǎn)的概念及特性建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物。其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離或者能夠分離但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者使土地、建筑物的價值受到明顯損害的植物或人工建筑等。土地是指地球表面及其上下一定范圍的空間。土地是房屋不可缺少的物質(zhì)載體。任何房屋都不能離開土地而獨立存在。同時，土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響房地產(chǎn)的價格。因此，在房地產(chǎn)評估中，評估人員通常評估房地產(chǎn)的整體價值。當(dāng)然，評估人員在某種情況下也可以分別評估房產(chǎn)的價值和地產(chǎn)的價值。一、房地產(chǎn)的概念及特性建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料一、房地產(chǎn)的概念及特性同步資料房地產(chǎn)的實物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。例如，土地的形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修。房地產(chǎn)的權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分。房地產(chǎn)權(quán)益是以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)的。房地產(chǎn)的區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置。人們可以從位置、交通、環(huán)境和配套設(shè)施四個方面來認識房地產(chǎn)的區(qū)位。區(qū)位對房地產(chǎn)價值起著決定性作用。實物、權(quán)益和區(qū)位一、房地產(chǎn)的概念及特性同步資料房地產(chǎn)的實物是房地產(chǎn)中看得一、房地產(chǎn)的概念及特性

（一）土地及土地使用權(quán)土地的概念1.

土地資源是自然本身的產(chǎn)物，具有不可再生性。一般來說，土地是指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。土地是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素，是由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌、生物和水文等因素構(gòu)成的自然歷史綜合體，包括過去和現(xiàn)在人類活動的結(jié)果。土地具有兩重性，不僅是資源，還是資產(chǎn)。尤其是城市土地，是人類經(jīng)過建設(shè)的改良物，凝聚了人類的物化勞動，投入了基礎(chǔ)設(shè)施，是由人類開發(fā)和再開發(fā)形成的。一、房地產(chǎn)的概念及特性（一）土地及土地使用權(quán)土地的概念1.一、房地產(chǎn)的概念及特性土地的供給可以分為土地的自然供給和經(jīng)濟供給兩個方面。土地的自然供給是指地球提供給人類可利用的土地數(shù)量。它反映了供人類使用土地的天然特性。其包括已利用的土地和未來可供利用的土地，即后備土地資源。土地的自然供給是相對穩(wěn)定的，幾乎不受人為因素或社會經(jīng)濟因素的影響。因此，土地的自然供給基本上是無彈性的。一、房地產(chǎn)的概念及特性土地的供給可以分為土地的自然供給和一、房地產(chǎn)的概念及特性（1）適宜人類生存和工作的氣候條件。一般來說，自然供給的土地具有以下幾個條件：（2）適宜植物生長的土壤質(zhì)地和氣候條件。（3）可以利用的淡水資源。（4）可供人類利用的生產(chǎn)資源。（5）一定的交通條件。一、房地產(chǎn)的概念及特性（1）適宜人類生存和工作的氣候條件。一、房地產(chǎn)的概念及特性土地的經(jīng)濟供給是指在土地自然供給的范圍內(nèi)對土地進行了開發(fā)利用，并在一定規(guī)劃條件下可滿足人類不同需求的土地供給。因此，土地的經(jīng)濟供給是通過人類開發(fā)利用而形成的土地供給。土地的經(jīng)濟供給數(shù)量會受人類社會活動的影響。例如，開發(fā)新土地、調(diào)整用地結(jié)構(gòu)、提高土地集約率等活動都會影響土地的經(jīng)濟供給數(shù)量。由此可見，土地的經(jīng)濟供給是有彈性的。土地的經(jīng)濟供給變化既可以是直接的，也可以是間接的。直接變化是指某種用途土地數(shù)量絕對面積的變化。間接變化是指單位土地面積上集約率的變化。一、房地產(chǎn)的概念及特性土地的經(jīng)濟供給是指在土地自然供給的一、房地產(chǎn)的概念及特性土地的特性2.土地的特性可分為土地的自然特性和經(jīng)濟特性兩個方面。

（1）土地的自然特性。土地的自然特性主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

①土地位置的固定性。土地具有位置的固定性，不隨土地產(chǎn)權(quán)的流動而改變其空間的位置。地產(chǎn)交易不是土地實體本身的空間移動，而是土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。土地位置的固定性決定了土地價格具有明顯的地域性特征。一、房地產(chǎn)的概念及特性土地的特性2.土地的特性可分為土地一、房地產(chǎn)的概念及特性一、房地產(chǎn)的概念及特性一、房地產(chǎn)的概念及特性

（2）土地的經(jīng)濟特性。土地的經(jīng)濟特性主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

①土地經(jīng)濟供給的稀缺性。所謂土地經(jīng)濟供給的稀缺性，主要是指某一地區(qū)某種用途的土地供不應(yīng)求，產(chǎn)生供求矛盾，形成稀缺的經(jīng)濟資源。土地經(jīng)濟供給的稀缺性與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)。土地經(jīng)濟供給的稀缺性客觀上要求人們集約用地。一、房地產(chǎn)的概念及特性（2）土地的經(jīng)濟特性。土地的經(jīng)濟一、房地產(chǎn)的概念及特性

②土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性。土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以被壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此人們在讓渡土地所有權(quán)或使用權(quán)時就必然要求實現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟上獲得收益。

③土地利用的多方向性。一塊土地既可以作為農(nóng)田，也可以用于建造住宅、辦公樓或商場。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)評估中需要確定土地的最佳用途。

④土地效益的級差性。土地質(zhì)量的差異性使不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同，從而使土地在經(jīng)濟效益上具有級差性。一、房地產(chǎn)的概念及特性②土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性。土地的所有一、房地產(chǎn)的概念及特性土地使用權(quán)3.在我國，城市土地的所有權(quán)屬于國家；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，均屬于農(nóng)民集體所有；宅基地、自留地和自留田屬于農(nóng)民集體所有。在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地的使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。我國實行國有土地有償使用制度。國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離，國有土地所有權(quán)不進入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)，國有土地使用權(quán)可以出讓和轉(zhuǎn)讓。因此，地價一般是國有土地使用權(quán)的價格。土地使用權(quán)價格可因土地使用年限的長短區(qū)分為各種年期的土地使用權(quán)價格。國有土地使用權(quán)出讓的最高年限由國務(wù)院確定。一、房地產(chǎn)的概念及特性土地使用權(quán)3.在我國，城市土地的所一、房地產(chǎn)的概念及特性出讓國有土地使用權(quán)是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付國有土地使用權(quán)出讓金的行為。國有土地使用權(quán)的出讓方式有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌。一、房地產(chǎn)的概念及特性出讓國有土地使用權(quán)是指國家以土地所一、房地產(chǎn)的概念及特性同步資料國有土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：①居住用地，70年；②工業(yè)用地，50年；③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地，40年；⑤倉儲用地，50年；⑥綜合或者其他用地，50年。關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓的最高年限的規(guī)定一、房地產(chǎn)的概念及特性同步資料國有土地使用權(quán)出讓的最高年一、房地產(chǎn)的概念及特性土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。一、房地產(chǎn)的概念及特性土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地一、房地產(chǎn)的概念及特性土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移。其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)也隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者在轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。一、房地產(chǎn)的概念及特性土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載一、房地產(chǎn)的概念及特性土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，不得出租土地使用權(quán)。一、房地產(chǎn)的概念及特性土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出一、房地產(chǎn)的概念及特性在抵押土地使用權(quán)時，其地上建筑物、其他附著物也隨之被抵押。地上建筑物、其他附著物被抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之被抵押。土地使用權(quán)被抵押時，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。抵押土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理抵押登記。抵押人到期未能履行債務(wù)義務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處置抵押財產(chǎn)。因處置抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。一、房地產(chǎn)的概念及特性在抵押土地使用權(quán)時，其地上建筑物、一、房地產(chǎn)的概念及特性土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依法對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該土地外，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，由國家無償收回土地使用權(quán)。一、房地產(chǎn)的概念及特性土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆一、房地產(chǎn)的概念及特性同步資料土地因開發(fā)條件和開發(fā)程度不同分為生地、毛地與熟地。生地是指已征為國家所有并支付了征地補償費，辦理了土地征用手續(xù)的，但不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地（農(nóng)地、荒地）。毛地是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施但不完善，地上有待拆遷及安置舊建筑物的土地。熟地是指已達到能“三通一平”“五通一平”“七通一平”開發(fā)程度，能夠直接在其上面進行建設(shè)的土地。生地、毛地與熟地一、房地產(chǎn)的概念及特性同步資料土地因開發(fā)條件和開發(fā)程度不一、房地產(chǎn)的概念及特性

（二）房地產(chǎn)的特性位置固定性1.由于房屋固著在土地上，因此房地產(chǎn)的相對位置是固定不變的。可以說，地球上沒有完全相同的房地產(chǎn)，即使有兩宗房地產(chǎn)的地上建筑物設(shè)計、結(jié)構(gòu)和功能等相同，但土地位置的差異也會造成價格的差異。一、房地產(chǎn)的概念及特性（二）房地產(chǎn)的特性位置固定性1.一、房地產(chǎn)的概念及特性供求區(qū)域性2.由于土地位置的固定性，房地產(chǎn)還具有區(qū)域性。一個城市房地產(chǎn)的供給過剩并不能解決另一個城市供給不足的問題。房地產(chǎn)供求關(guān)系的地區(qū)差異又造成區(qū)域之間房地產(chǎn)價格的差異性。一、房地產(chǎn)的概念及特性供求區(qū)域性2.由于土地位置的固定性一、房地產(chǎn)的概念及特性使用長期性3.一、房地產(chǎn)的概念及特性使用長期性3.一、房地產(chǎn)的概念及特性投資大量性4.房地產(chǎn)的生產(chǎn)和經(jīng)營管理要經(jīng)過一系列過程：取得土地使用權(quán)、進行土地開發(fā)和再開發(fā)、建筑設(shè)計和施工、房地產(chǎn)銷售等。在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)者要投入大量的資金。例如，大城市的地價和房屋的建筑成本都相當(dāng)高，無論開發(fā)者還是消費者，一般都難以依靠自身的資金進行房地產(chǎn)開發(fā)與投資。因此，金融業(yè)的支持和介入是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)必不可少的條件。一、房地產(chǎn)的概念及特性投資大量性4.房地產(chǎn)的生產(chǎn)和經(jīng)營管一、房地產(chǎn)的概念及特性保值與增值性5.一般物品在使用過程中由于老化、變舊、損耗、毀壞等價值會逐漸減少。與此相反，在正常的市場條件下，從長期來看，土地的價值呈上升趨勢。土地資源的有限性和固定性制約了對房地產(chǎn)不斷膨脹的需求，從而特別是對良好地段物業(yè)的需求，從而導(dǎo)致價格上漲。同時，對土地的改良和城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善使土地原有的區(qū)位條件改善，也會導(dǎo)致土地增值。一、房地產(chǎn)的概念及特性保值與增值性5.一般物品在使用過程一、房地產(chǎn)的概念及特性投資風(fēng)險性6.房地產(chǎn)的投資風(fēng)險也比較大。房地產(chǎn)的投資風(fēng)險主要來自以下幾個方面：（1）房地產(chǎn)無法移動，建成后又不易改變用途。如果市場銷售不對路，就容易造成長期的空置、積壓。（2）房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長，從取得土地到房屋建成再到銷售通常需要3～5年。在此期間，影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素的變化都會對房地產(chǎn)的投資效果產(chǎn)生影響。（3）自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、社會動蕩等都會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預(yù)見的影響。一、房地產(chǎn)的概念及特性投資風(fēng)險性6.房地產(chǎn)的投資風(fēng)險也比一、房地產(chǎn)的概念及特性難以變現(xiàn)性7.一、房地產(chǎn)的概念及特性難以變現(xiàn)性7.一、房地產(chǎn)的概念及特性政策限制性8.房地產(chǎn)市場受國家和地區(qū)政策的影響較大。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地用途管制、住房政策、房地產(chǎn)信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生直接或間接的影響。一、房地產(chǎn)的概念及特性政策限制性8.房地產(chǎn)市場受國家和地一、房地產(chǎn)的概念及特性同步思考與訓(xùn)練問題：為什么房地產(chǎn)具有供求區(qū)域性？分析與提示：房地產(chǎn)的區(qū)域性可以從兩個方面來理解：一方面，從房地產(chǎn)的地理位置的固定性和不可位移性來理解，因不同地區(qū)的氣候、地貌、日照、濕度不同，房地產(chǎn)具有明顯的區(qū)域差異性；另一方面，從不同地區(qū)的市場供求關(guān)系和競爭狀態(tài)的角度理解，不同地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和競爭狀態(tài)的差異也會造成房地產(chǎn)價格的區(qū)域性。一、房地產(chǎn)的概念及特性同步思考與訓(xùn)練問題：為什么房地產(chǎn)具二、房地產(chǎn)評估的原則所謂房地產(chǎn)評估，是專業(yè)評估人員為特定目的對房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特定時點上的價值進行估算。由于土地具有固定性、稀缺性與個別性等，房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭市場即不充分市場。房地產(chǎn)的價格通常根據(jù)交易要求個別形成，受許多個別因素的影響。因此，評估人員在評估時是在個人經(jīng)驗的基礎(chǔ)上對市場做出判斷，是科學(xué)方法和經(jīng)驗判斷的結(jié)合。評估人員在評估時必須受到行業(yè)行為準(zhǔn)則的約束，需要在一定的評估原則下開展評估活動。評估人員在進行房地產(chǎn)評估時，除了必須遵循資產(chǎn)評估的一般技術(shù)原則外，還必須遵循以下幾個符合房地產(chǎn)評估特點的獨有原則：二、房地產(chǎn)評估的原則所謂房地產(chǎn)評估，是專業(yè)評估人員為特定二、房地產(chǎn)評估的原則

（一）最有效使用原則土地及其建筑物可以有商業(yè)、居住、工業(yè)等多種用途。但是，同一房地產(chǎn)在不同的用途狀況下的收益并不相同。房地產(chǎn)權(quán)利人為了獲得最大收益總是希望房地產(chǎn)達到最佳使用狀態(tài)。但是，房地產(chǎn)的最佳使用必須在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，必須受到城市規(guī)劃的制約。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)用途可以通過競爭來決定，可以使房地產(chǎn)得到最有效使用。因此，評估人員在評估房地產(chǎn)價值時不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時的用途和利用方式，還要結(jié)合預(yù)期原則和合法原則考慮房地產(chǎn)在何種情況下才能達到最佳使用的可能。二、房地產(chǎn)評估的原則（一）最有效使用原則土地及其建筑物二、房地產(chǎn)評估的原則

（二）合法原則合法原則是指房地產(chǎn)評估應(yīng)以評估對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法交易、合法處置等為前提進行。評估人員在評估之前必須收集不動產(chǎn)評估的合法產(chǎn)權(quán)證明文件，并以此為依據(jù)。評估人員必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風(fēng)格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用。評估人員在對城市土地使用權(quán)進行評估時也應(yīng)以政府的公示價格為基礎(chǔ)。合法交易和合法處置主要以有關(guān)法規(guī)及文件、批件、合同、協(xié)議為依據(jù)。評估人員在對城市規(guī)劃為居住用地的地塊進行評估時，必須以居住用地作為其用途。評估人員在測算房地產(chǎn)的凈收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的凈收益作為測算依據(jù)。二、房地產(chǎn)評估的原則（二）合法原則合法原則是指房地產(chǎn)評二、房地產(chǎn)評估的原則

（三）不完全可替代原則不完全可替代原則是根據(jù)經(jīng)濟學(xué)上的可替代原理確定的。經(jīng)濟學(xué)的可替代原理表明同一市場上同質(zhì)的商品，由于彼此相互競爭，其價格會趨于一致。這里的“同質(zhì)”主要是針對消費者而言的，即具有相同的使用價值或者能帶來相同的效用。例如，市場上性能相近、品質(zhì)相同的不同品牌的毛巾的價格是基本相同的。房地產(chǎn)與商品之間同樣存在這種可替代關(guān)系。例如，位于同一居民住宅區(qū)內(nèi)的兩宗房產(chǎn)，在面積功能大致相同的情況下能夠互為替代。但是，房地產(chǎn)特有的區(qū)域性和極強的個體差異性決定了房地產(chǎn)評估不可能像其他商品那樣具有近似完全的可替代性。二、房地產(chǎn)評估的原則（三）不完全可替代原則不完全可替代二、房地產(chǎn)評估的原則也就是說，房地產(chǎn)與商品之間只存在不完全可替代性。因此，可替代原理和不完全可替代原則共同構(gòu)成房地產(chǎn)評估中使用市場法的理論基礎(chǔ)。前者表明運用市場法成為可能，而后者則為運用市場法指明了方向。二、房地產(chǎn)評估的原則也就是說，房地產(chǎn)與商品之間只存在不完全可二、房地產(chǎn)評估的原則

（四）房地分估合一原則二、房地產(chǎn)評估的原則（四）房地分估合一原則二、房地產(chǎn)評估的原則實行房地分估的原因主要有以下幾個：（1）房產(chǎn)價格和地產(chǎn)價格的性質(zhì)不同。房屋建筑物的價格是以商品價值為基礎(chǔ)的一種生產(chǎn)成本價格。土地不是商品，其現(xiàn)實的價格常常體現(xiàn)為一種使用權(quán)價格或收益價格。（2）房產(chǎn)和地產(chǎn)的折舊特性不同。房屋建筑物一般會隨時間的推移而產(chǎn)生折舊甚至毀損，而土地由于其永久使用性而不存在折舊問題，甚至?xí)捎谄湎∪毙院蜕鐣?jīng)濟的發(fā)展而不斷升值。（3）影響房產(chǎn)價格和地產(chǎn)價格的因素不盡相同。土地受區(qū)域和區(qū)位條件影響較大，而房屋建筑物則主要受建筑質(zhì)量和環(huán)境因素的影響。二、房地產(chǎn)評估的原則實行房地分估的原因主要有以下幾個：二、房地產(chǎn)評估的原則上述地產(chǎn)和房產(chǎn)的不同特性決定了在對它們進行評估時必須采取不同的方法和程序。因此，實行房地分估有助于深入分析各自的價格影響因素，從而使評估的房產(chǎn)和地產(chǎn)的價格更為精細合理。同時，由于房產(chǎn)和地產(chǎn)具有價格互動性，并且在實際交易活動中房產(chǎn)和地產(chǎn)往往是一起轉(zhuǎn)讓的，地價寓于房價之中并通過房價來實現(xiàn)，因此，實行房地綜合計價又是必需的。房地綜合計價必須以房地分估的結(jié)果為基礎(chǔ)進行分析和調(diào)整。二、房地產(chǎn)評估的原則上述地產(chǎn)和房產(chǎn)的不同特性決定了在對它二、房地產(chǎn)評估的原則

（五）地域原則二、房地產(chǎn)評估的原則（五）地域原則三、房地產(chǎn)評估的程序房地產(chǎn)評估是一項兼具科學(xué)性和藝術(shù)性的活動。之所以說它是科學(xué)性的活動，是因為房地產(chǎn)評估有其科學(xué)的理論基礎(chǔ)并借助科學(xué)的方法；之所以說它是藝術(shù)性的活動，是因為房地產(chǎn)評估有時候并不像有些活動那樣有章可循，而更多地需要評估人員的職業(yè)分析和判斷。因此，面對如此復(fù)雜的房地產(chǎn)評估工作，要想高質(zhì)高效地完成評估，就必須要有一套科學(xué)嚴謹?shù)墓ぷ鞒绦颉７康禺a(chǎn)評估一般按照以下程序進行：三、房地產(chǎn)評估的程序房地產(chǎn)評估是一項兼具科學(xué)性和藝術(shù)性的三、房地產(chǎn)評估的程序

（一）明確評估基本事項評估人員在進行房地產(chǎn)評估時必須了解評估對象的基本情況。這是擬訂房地產(chǎn)評估方案、選擇評估方法的前提。評估基本事項包括以下幾方面內(nèi)容：三、房地產(chǎn)評估的程序（一）明確評估基本事項評估人員在進三、房地產(chǎn)評估的程序評估目的1.基于不同的評估目的所評估出來的價值的內(nèi)涵是不完全相同的。例如，土地使用權(quán)出讓評估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值評估、房地產(chǎn)租賃價值評估、房地產(chǎn)抵押評估、房地產(chǎn)保險評估、房地產(chǎn)課稅評估、征地和房屋拆遷補償評估等。因此，評估人員在受理評估業(yè)務(wù)時，通常要求委估方提出評估目的，并將評估目的明確地寫在評估報告上。三、房地產(chǎn)評估的程序評估目的1.基于不同的評估目的所評估三、房地產(chǎn)評估的程序評估對象2.明確評估對象就是要對被估房地產(chǎn)的實體和權(quán)益狀態(tài)有充分的了解。房地產(chǎn)的實體包括土地面積、土地形狀、臨路狀態(tài)、土地開發(fā)程度、地質(zhì)、地形及水文狀況，建筑物的類型、結(jié)構(gòu)、面積、層數(shù)、朝向、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修和室內(nèi)外的設(shè)施，等等。房地產(chǎn)的權(quán)益包括土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬，土地使用權(quán)的年限，建筑物的權(quán)屬，評估對象設(shè)定的其他權(quán)利狀況等。三、房地產(chǎn)評估的程序評估對象2.明確評估對象就是要對被估三、房地產(chǎn)評估的程序評估基準(zhǔn)日3.確定評估基準(zhǔn)日就是確定待估對象的評估時點。評估基準(zhǔn)日通常以年、月、日表示。由于房地產(chǎn)的價格經(jīng)常處于變化之中，而且房地產(chǎn)價格隨其價格影響因素的變化而變化。因此，評估人員必須事先確定所評估的房地產(chǎn)價值是某一具體時點的價值。三、房地產(chǎn)評估的程序評估基準(zhǔn)日3.確定評估基準(zhǔn)日就是確定三、房地產(chǎn)評估的程序

（二）簽訂評估合同在明確評估基本事項的基礎(chǔ)上，雙方便可簽訂評估合同，用法律的形式保護各自的權(quán)益。評估合同是委托方和受理方就評估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)達成的協(xié)議，包括對評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責(zé)任、評估報告等事項的約定。評估日期一般也要寫入評估項目委托合同。評估日期一旦確定，評估人員必須按期保質(zhì)完成評估工作。評估合同中要明確規(guī)定雙方的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)，以及對違反合同的處理辦法。一旦合同簽訂后，任何一方未經(jīng)對方同意不得隨意更改合同內(nèi)容，如有未盡事宜，則需要通過雙方協(xié)商解決。三、房地產(chǎn)評估的程序（二）簽訂評估合同在明確評估基本事三、房地產(chǎn)評估的程序

（三）選擇評估的技術(shù)方法，制訂工作計劃選擇評估的技術(shù)方法就是根據(jù)評估目的、評估價值類型選擇適宜的評估方法。其目的在于科學(xué)制訂評估工作計劃，做到有的放矢，避免重復(fù)勞動。制訂工作計劃就是對評估工作日程、人員組織等做出安排。三、房地產(chǎn)評估的程序（三）選擇評估的技術(shù)方法，制訂工作計劃三、房地產(chǎn)評估的程序在房地產(chǎn)評估中，為了提高評估工作的效率和質(zhì)量，評估方法的選擇、工作計劃的制訂、實地勘察與收集資料等工作往往交叉進行。評估人員在對評估對象有基本了解之后，就可以實地勘察與收集資料，結(jié)合房地產(chǎn)評估的主要影響因素和可能收集到的資料選擇合適的評估技術(shù)方法，制訂合理的工作計劃，對分析和測算價值等工作程序和組織做出科學(xué)的安排。三、房地產(chǎn)評估的程序在房地產(chǎn)評估中，為了提高評估工作的效三、房地產(chǎn)評估的程序

（四）實地勘察與收集資料雖然在受理評估業(yè)務(wù)時，評估人員已通過對方提供的資料大體了解了評估對象的基本狀況，但此時仍需要親臨現(xiàn)場進行勘察。這是因為評估需要的資料和數(shù)據(jù)十分廣泛，委估方提供的資料有限，并不能完全滿足評估工作的需要。實地勘察是房地產(chǎn)評估工作的一項重要步驟。房地產(chǎn)市場是地域性很強的市場，房地產(chǎn)交易都是個別交易，因此非經(jīng)實地勘察難以對房地產(chǎn)進行評估。實地勘察就是評估人員親臨房地產(chǎn)所在地，對被估房地產(chǎn)進行實地調(diào)查，以充分了解房地產(chǎn)的特性和所處區(qū)域環(huán)境。實地勘察要做記錄，形成工作底稿。三、房地產(chǎn)評估的程序（四）實地勘察與收集資料雖然在受理三、房地產(chǎn)評估的程序三、房地產(chǎn)評估的程序三、房地產(chǎn)評估的程序評估人員主要收集以下幾方面的資料：13評估對象的基本情況。有關(guān)評估對象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料。國家和地方涉及房地產(chǎn)評估的政策、法規(guī)和定額指標(biāo)。與評估對象有關(guān)的房地產(chǎn)市場資料，如市場供需狀況、建造成本、租售價格等。三、房地產(chǎn)評估的程序評估人員主要收集以下幾方面的資料：13評三、房地產(chǎn)評估的程序三、房地產(chǎn)評估的程序三、房地產(chǎn)評估的程序

（五）測算被估房地產(chǎn)的價值三、房地產(chǎn)評估的程序（五）測算被估房地產(chǎn)的價值三、房地產(chǎn)評估的程序無論采用何種方法，評估人員均應(yīng)對收集到的數(shù)據(jù)、參數(shù)進行認真的分析檢驗，特別是一些有變化幅度的參數(shù)，如市場法中的修正系數(shù)，收益法中的資本化率，成本法中的土地開發(fā)成本、房屋新舊程度等。雖然有一些經(jīng)驗參數(shù)可供參考，但評估結(jié)果的最終確定還需要依靠評估人員的正確判斷和選擇。此時，評估人員的經(jīng)驗對計算結(jié)果具有重要的影響。三、房地產(chǎn)評估的程序無論采用何種方法，評估人員均應(yīng)對收集到的三、房地產(chǎn)評估的程序

（六）綜合分析確定評估結(jié)果對同一宗房地產(chǎn)運用不同的評估方法評估出來的價值往往不一致，這時需要評估人員進行綜合分析。綜合分析是對所選用的評估方法、資料及評估程序的各階段做客觀的分析和檢查。此時，評估人員應(yīng)特別注意所選用的資料是否適當(dāng)，評估原則的運用是否適當(dāng)，對資料的分析是否準(zhǔn)確，以及對影響因素權(quán)重的賦值是否恰當(dāng)。三、房地產(chǎn)評估的程序（六）綜合分析確定評估結(jié)果對同一宗三、房地產(chǎn)評估的程序

（七）撰寫評估報告評估報告是評估過程和評估成果的綜合反映。評估報告使用者通過評估報告不僅可以得到房地產(chǎn)評估的最后結(jié)果，還能了解整個評估過程的技術(shù)思路、評估方法和評估依據(jù)。三、房地產(chǎn)評估的程序（七）撰寫評估報告評估報告是評估過章節(jié)Contents02第二節(jié)房地產(chǎn)價格章節(jié)Contents02第二節(jié)房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的分類

（一）根據(jù)權(quán)益的不同進行分類根據(jù)權(quán)益的不同，房地產(chǎn)價格可分為房地產(chǎn)所有權(quán)價格、房地產(chǎn)使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價格。其中，房地產(chǎn)使用權(quán)價格是指房地產(chǎn)使用權(quán)的交易價格。一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價格。房地產(chǎn)抵押權(quán)價格是為房地產(chǎn)抵押而評估的房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)租賃權(quán)價格是承租方為取得房地產(chǎn)的租賃權(quán)而向出租方支付的價格。一、房地產(chǎn)價格的分類（一）根據(jù)權(quán)益的不同進行分類根據(jù)權(quán)益的一、房地產(chǎn)價格的分類

（二）根據(jù)價格形成方式的不同進行分類根據(jù)價格形成方式的不同，房地產(chǎn)價格可分為房地產(chǎn)市場交易價格和房地產(chǎn)評估價格。房地產(chǎn)市場交易價格是房地產(chǎn)在市場交易中實際成交的價格。在正常的市場條件下，買賣雙方均能迅速地獲得交易信息。買方能自由地在市場上選擇其需要，賣方亦能自由地出售其房地產(chǎn)。買賣雙方均以自身利益為前提，在彼此自愿的條件下，以某一價格完成房地產(chǎn)交易。由于交易的具體環(huán)境不同，房地產(chǎn)市場交易價格經(jīng)常波動。房地產(chǎn)市場交易價格一般具有交易雙方收支價款的依據(jù)、繳納契稅和管理費的依據(jù)等作用。一、房地產(chǎn)價格的分類（二）根據(jù)價格形成方式的不同進行分類一、房地產(chǎn)價格的分類房地產(chǎn)評估價格是對市場交易價格的模擬。由于評估人員的經(jīng)驗、對房地產(chǎn)價格影響因素理解的不同，同一宗房地產(chǎn)可能得出不同的評估價格，但在正常的情況下，不論運用何種方法，評估結(jié)果都不應(yīng)有太大的差距。根據(jù)使用目的及作用不同，房地產(chǎn)評估價格可分為基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等。其中，基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格由政府制定且由政府定期公布。房屋重置價格是指在重置時的建筑技術(shù)、工藝水平、建筑材料價格、工資水平及運輸費用等條件下，重新建造與原有房屋相仿的結(jié)構(gòu)、式樣、設(shè)備和裝修的新房屋時所需的費用。交易底價則不一定由政府制定，也可由交易有關(guān)方面制定。課稅價格是指政府為課征有關(guān)房地產(chǎn)稅而由評估人員評估的作為課稅基礎(chǔ)的價格。一、房地產(chǎn)價格的分類房地產(chǎn)評估價格是對市場交易價格的模擬一、房地產(chǎn)價格的分類

（三）根據(jù)房地產(chǎn)實物形態(tài)的不同進行分類一、房地產(chǎn)價格的分類（三）根據(jù)房地產(chǎn)實物形態(tài)的不同進行分類一、房地產(chǎn)價格的分類土地價格1.土地價格簡稱地價，是土地使用權(quán)價格，通常是指空地的價格。其主要包括以下幾種：

（1）基準(zhǔn)地價。基準(zhǔn)地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。基準(zhǔn)地價的特點主要有以下幾個：

①基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格。這個區(qū)域既可以是級別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價和路段價，以及將區(qū)片價和路段價結(jié)合起來共同反映某種用途的土地使用權(quán)價格。一、房地產(chǎn)價格的分類土地價格1.土地價格簡稱地價，是土地一、房地產(chǎn)價格的分類②基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格。③基準(zhǔn)地價不同于宗地地價，是特定區(qū)域的平均價格，因而其表現(xiàn)形式有區(qū)片價和路段價。④基準(zhǔn)地價一般覆蓋整個城市建成區(qū)。⑤基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價。⑥基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實性，是評估出的特定時點的價格。⑦基準(zhǔn)地價評估是以城市為單位，由政府組織專門委員會確定，并由政府定期公布進行的評估活動。一、房地產(chǎn)價格的分類②基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格。一、房地產(chǎn)價格的分類

（2）標(biāo)定地價。標(biāo)定地價是市、縣政府根據(jù)需要評估的，具體宗地在一定使用期內(nèi)的價格。標(biāo)定地價既可以以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通過系數(shù)修正評估得到，也可以通過市場交易資料直接評估得到。標(biāo)定地價的特點主要有以下幾個：①標(biāo)定地價是政府評估的具體地塊的地價，即宗地地價。②在一般情況下，評估人員對標(biāo)定地價不進行大面積的評估，只是根據(jù)土地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押等市場交易活動進行評估。③標(biāo)定地價也是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考和依據(jù)。一、房地產(chǎn)價格的分類（2）標(biāo)定地價。標(biāo)定地價是市、縣政一、房地產(chǎn)價格的分類評估活動是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展，偶有價值額較大的商品交易出現(xiàn)，如房屋、土地、牲畜、珠寶、兵器等的交易，交易雙方往往對交易價格難以確定。這時，交易雙方或一方就需要找一個有經(jīng)驗、有知識、可信賴、充分掌握市場信息、能夠判斷資產(chǎn)的市場價格的權(quán)威人士對價值額較大的商品的價格進行評判，并確定一個公平、合理、買賣雙方都能接受的價格。實際上，這個權(quán)威人士在評判商品價格的過程中就完成了評估活動。一、房地產(chǎn)價格的分類評估活動是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)一、房地產(chǎn)價格的分類

（3）土地使用權(quán)出讓底價。出讓底價是政府出讓土地使用權(quán)（招標(biāo)或拍賣）時確定的最低價格。出讓底價是政府根據(jù)土地出讓的年限、用途、房地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地或成片土地在某時點的價格。一、房地產(chǎn)價格的分類（3）土地使用權(quán)出讓底價。出讓底價一、房地產(chǎn)價格的分類同步思考與訓(xùn)練問題：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和土地使用權(quán)出讓底價之間有何關(guān)系？分析與提示：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和土地使用權(quán)出讓底價既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們都不是房地產(chǎn)交易市場的成交地價，但都起著調(diào)控市場交易地價的作用。同時，基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、土地使用權(quán)出讓底價之間存在著相互承接的關(guān)系。基準(zhǔn)地價是標(biāo)定地價評估的基礎(chǔ)，標(biāo)定地價又是土地使用權(quán)出讓底價評估的參考和依據(jù)。標(biāo)定地價是政府認定并公開的地價，而土地使用權(quán)出讓底價則是不公開的地價。一、房地產(chǎn)價格的分類同步思考與訓(xùn)練問題：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地一、房地產(chǎn)價格的分類

（4）轉(zhuǎn)讓價格。轉(zhuǎn)讓價格是指土地使用者在使用期內(nèi)讓渡已取得的土地使用權(quán)的價格。土地經(jīng)改良、開發(fā)，使用權(quán)價格會上漲。由于轉(zhuǎn)讓的本身是土地使用者之間的交易，所以轉(zhuǎn)讓價格的形成也是由交易雙方?jīng)Q定的。

（5）出租價格。出租價格又稱土地使用權(quán)租金價格，是土地使用者將以出讓方式獲得的土地使用權(quán)出租給承租人，由承租人向出租人支付的租金價格。此種價格一般以年、月租金為單位。一、房地產(chǎn)價格的分類（4）轉(zhuǎn)讓價格。轉(zhuǎn)讓價格是指土地使一、房地產(chǎn)價格的分類

（6）其他價格。其他價格主要有抵押價格、課稅價格和征用價格。抵押價格是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時的價值，是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)，抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價或拍賣、變賣時該房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的合理價格。課稅價格是按照稅法規(guī)定，構(gòu)成房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價格。征用價格是政府征用土地時對被征用土地的權(quán)益主體進行補償而評定的價格。一、房地產(chǎn)價格的分類（6）其他價格。其他價格主要有抵押一、房地產(chǎn)價格的分類目前，我國城市的房地產(chǎn)市場按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式可分為一級市場和二級市場。一級市場又稱政府批租市場。在這里，政府以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金。一級巿場是政府壟斷市場，與其相對應(yīng)的價格包括基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、土地使用權(quán)出讓底價均屬于一級市場的價格范疇，其價格亦由政府決定。二級市場是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押市場的總和，是競爭性市場。二級市場中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格及出租價格的評估正是資產(chǎn)評估機構(gòu)為客戶提供的基本服務(wù)內(nèi)容之一。一、房地產(chǎn)價格的分類目前，我國城市的房地產(chǎn)市場按土地使用一、房地產(chǎn)價格的分類建筑物價格2.建筑物價格是指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地價格。在現(xiàn)實生活中，單純的建筑物價格并不多見，因為很少有單純的建筑物買賣實例。一、房地產(chǎn)價格的分類建筑物價格2.建筑物價格是指純建筑物一、房地產(chǎn)價格的分類房地合一價格3.一、房地產(chǎn)價格的分類房地合一價格3.一、房地產(chǎn)價格的分類

（四）根據(jù)價格表示單位的不同進行分類一、房地產(chǎn)價格的分類（四）根據(jù)價格表示單位的不同進行分類一、房地產(chǎn)價格的分類總價格1.一、房地產(chǎn)價格的分類總價格1.一、房地產(chǎn)價格的分類單位價格2.單位價格是指房地產(chǎn)的單位面積價格。它既可以是土地的單位面積價格，也可以是房屋建筑物的單位面積價格，還可以是房地合一狀態(tài)下房產(chǎn)的單位面積價格。房地產(chǎn)的單位價格一般可以反映房地產(chǎn)價格的水平。一、房地產(chǎn)價格的分類單位價格2.單位價格是指房地產(chǎn)的單位一、房地產(chǎn)價格的分類樓面地價3.樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積的土地價格。相關(guān)計算公式為樓面地價=土地總價格÷建筑總面積或樓面地價=土地單價÷容積率容積率=建筑總面積÷土地總面積在現(xiàn)實中，樓面地價比土地單價更能說明土地價格的水平。一、房地產(chǎn)價格的分類樓面地價3.樓面地價又稱單位建筑面積一、房地產(chǎn)價格的分類同步思考與訓(xùn)練問題：甲土地的單位價格為每平方米700元，容積率為5；乙土地的單位價格為每平方米510元，容積率為3。甲、乙兩塊土地的其他條件相同。假如你是投資商，你會選擇哪塊土地進行投資？分析與提示：投資商應(yīng)選擇甲土地進行投資，因為甲土地的樓面地價為每平方米140元，而乙土地的樓面地價為每平方米170元。一、房地產(chǎn)價格的分類同步思考與訓(xùn)練問題：甲土地的單位價格一、房地產(chǎn)價格的分類

（五）根據(jù)其他標(biāo)準(zhǔn)進行分類當(dāng)然，房地產(chǎn)的價格還可以按照其他標(biāo)準(zhǔn)進行分類。例如，根據(jù)房地產(chǎn)交易方式的不同，房地產(chǎn)價格可分為拍賣價格、招標(biāo)價格與協(xié)議價格。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。”申報價格是指房地產(chǎn)權(quán)利人向政府申報的房地產(chǎn)交易成交價格。公告地價是指政府定期公布的土地價格。在有些國家和地區(qū)，一般將公告地價作為征收土地增值稅和對被征用土地的權(quán)益主體進行補償?shù)囊罁?jù)。一、房地產(chǎn)價格的分類（五）根據(jù)其他標(biāo)準(zhǔn)進行分類當(dāng)然，房二、房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格是權(quán)益價格1.由于房地產(chǎn)位置不可移動，因此房地產(chǎn)的買賣、抵押等并不能轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的物質(zhì)實體本身，而只是轉(zhuǎn)移與房地產(chǎn)有關(guān)的各種權(quán)益。房地產(chǎn)的權(quán)益有多種表現(xiàn)形式，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，因此，發(fā)生經(jīng)濟行為的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式不同，形成的房地產(chǎn)權(quán)益不同，其權(quán)益價格也不相同。二、房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格是權(quán)益價格1.由于房地產(chǎn)位二、房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格與用途有關(guān)2.一般商品的價格由生產(chǎn)成本、供給和需求等因素決定，并不因使用狀況不同而產(chǎn)生差別。但是，同一宗房地產(chǎn)在不同的用途下產(chǎn)生的收益是不一樣的。特別是土地，在不同的規(guī)劃用途下，其使用價值是不一樣的。土地價格與其用途的相關(guān)性極大。例如，在市場經(jīng)濟條件下，一宗土地如果合法地用于經(jīng)營商業(yè)比用于建設(shè)住宅更有利，那么其價格必然由商業(yè)用途決定。二、房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格與用途有關(guān)2.一般商品的價二、房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格具有個別性3.由于房地產(chǎn)的個別性，沒有兩宗房地產(chǎn)的條件會完全一致。同時，在房地產(chǎn)價格形成過程中，交易主體之間的個別因素也很容易起作用。因此，房地產(chǎn)的價格形成具有個別性。由于房地產(chǎn)位置的固定性，其交易往往是單個進行的，所以形成的房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭市場。房地產(chǎn)不像一般商品那樣可以開展樣品交易、批量交易。每宗房地產(chǎn)交易都具有個別性。二、房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格具有個別性3.由于房地產(chǎn)的二、房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格具有可比性4.盡管房地產(chǎn)具有與一般商品不同的許多特性，但并不意味著各房地產(chǎn)價格之間毫無關(guān)系。事實上，人們可以根據(jù)房地產(chǎn)價格的形成規(guī)律對影響房地產(chǎn)價格的因素進行比較，從而比較房地產(chǎn)的價格。二、房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格具有可比性4.盡管房地產(chǎn)具三、房地產(chǎn)價格的影響因素三、房地產(chǎn)價格的影響因素三、房地產(chǎn)價格的影響因素

（一）一般因素一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素。它通常會對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生全面的影響，從而成為影響房地產(chǎn)價格的基本因素。一般因素包括經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。三、房地產(chǎn)價格的影響因素（一）一般因素一般因素是指影響三、房地產(chǎn)價格的影響因素經(jīng)濟因素1.經(jīng)濟因素包括國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，儲蓄及投資水平，財政收支及金融狀況，物價、工資及就業(yè)水平，利率水平，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r對房地產(chǎn)價格的影響巨大。三、房地產(chǎn)價格的影響因素經(jīng)濟因素1.經(jīng)濟因素包括國民經(jīng)濟三、房地產(chǎn)價格的影響因素社會因素2.

（1）人口因素。人口密度是人口數(shù)量的相對指標(biāo)。人口密度高的地區(qū)，一般房地產(chǎn)的供給相對缺乏，供不應(yīng)求，因此該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平趨高。社會文明、人口平均文化程度、居民的修養(yǎng)也能間接地影響房地產(chǎn)價格。居民素質(zhì)較高的地區(qū)，居住環(huán)境維護得較好，房地產(chǎn)價格水平一般趨高。

（2）家庭規(guī)模因素。家庭規(guī)模是指社會或某一地區(qū)家庭平均人口數(shù)。即使一個地區(qū)人口總數(shù)不變，家庭人口數(shù)的變化也會影響居住面積的變化。三、房地產(chǎn)價格的影響因素社會因素2.（1）人口因素。人三、房地產(chǎn)價格的影響因素

（3）房地產(chǎn)投機因素。房地產(chǎn)投機是市場經(jīng)濟下的一種明顯的社會現(xiàn)象，是投資者期望并利用房地產(chǎn)價格的變動獲得超常利潤的行為。

（4）文化教育水平和治安因素。如果一個地區(qū)的文化教育水平高，就意味著受教育的方便程度高，科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的可能性大，從而使房地產(chǎn)價格水平也有所提高。

（5）社會福利因素。社會福利情況會影響社會文化生活水平，從而間接影響房地產(chǎn)價格。三、房地產(chǎn)價格的影響因素（3）房地產(chǎn)投機因素。房地產(chǎn)投三、房地產(chǎn)價格的影響因素行政因素3.行政因素主要指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等因素，包括土地使用制度與住房制度、地價政策、市政規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、稅收制度、投資優(yōu)惠政策等。行政隸屬關(guān)系變更、交通管制等行政因素通過對社會、經(jīng)濟等行為加以規(guī)范來影響房地產(chǎn)價格。三、房地產(chǎn)價格的影響因素行政因素3.行政因素主要指影響房三、房地產(chǎn)價格的影響因素心理因素4.心理因素對房地產(chǎn)價格的影響是很微妙的。心理因素是一個不可忽視的因素。其主要表現(xiàn)為購買或出售心態(tài)、對居住環(huán)境的認同度、欣賞趣味、時尚風(fēng)氣、接近名家住宅心理、講究門牌號碼、講究風(fēng)水、價值觀的變化等。三、房地產(chǎn)價格的影響因素心理因素4.心理因素對房地產(chǎn)價格三、房地產(chǎn)價格的影響因素

（二）區(qū)域因素三、房地產(chǎn)價格的影響因素（二）區(qū)域因素三、房地產(chǎn)價格的影響因素商服繁華因素1.商服繁華因素是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，那么該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高。三、房地產(chǎn)價格的影響因素商服繁華因素1.商服繁華因素是指三、房地產(chǎn)價格的影響因素道路通達因素2.三、房地產(chǎn)價格的影響因素道路通達因素2.三、房地產(chǎn)價格的影響因素交通便捷因素3.三、房地產(chǎn)價格的影響因素交通便捷因素3.三、房地產(chǎn)價格的影響因素城市設(shè)施狀況因素4.（3）文體娛樂設(shè)施，主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部和文化館等設(shè)施。（2）生活設(shè)施，主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行和郵局等設(shè)施。（1）基礎(chǔ)設(shè)施，主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通信等設(shè)施。城市設(shè)施可以分為以下幾類：三、房地產(chǎn)價格的影響因素城市設(shè)施狀況因素4.（3）文體娛樂設(shè)三、房地產(chǎn)價格的影響因素以上三類設(shè)施可以用基礎(chǔ)設(shè)施完善度、生活設(shè)施完備度、文體娛樂設(shè)施完備度等指標(biāo)來衡量。這些指標(biāo)一般都會對房地產(chǎn)價格的形成產(chǎn)生正相關(guān)影響。三、房地產(chǎn)價格的影響因素以上三類設(shè)施可以用基礎(chǔ)設(shè)施完善度三、房地產(chǎn)價格的影響因素環(huán)境狀況因素5.若一個地區(qū)的綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平較高；若一個地區(qū)的噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平較低。三、房地產(chǎn)價格的影響因素環(huán)境狀況因素5.若一個地區(qū)的綠地三、房地產(chǎn)價格的影響因素土地個別因素1.

（三）個別因素三、房地產(chǎn)價格的影響因素土地個別因素1.（三）個別因素三、房地產(chǎn)價格的影響因素

（2）面積因素、寬度因素與深度因素。一般來說，宗地面積必須適宜，規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價。宗地臨街寬度過窄會影響土地使用，影響土地收益，從而降低地價。宗地臨街深度過淺、過深都不適合對土地的最佳利用，從而影響地價水平。

（3）形狀因素。土地的形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地不便于利用，地價會降低。一般認為，宗地形狀以矩形為佳。特殊情況下，如在街道的交叉口，三角形等不規(guī)則土地的地價也可能偏高。三、房地產(chǎn)價格的影響因素（2）面積因素、寬度因素與深度三、房地產(chǎn)價格的影響因素

（4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素與地形因素。地力又稱土地肥沃程度或土地肥力。這個因素只與農(nóng)業(yè)用地的價格有關(guān)：土地肥沃，地價就高；相反，地價則低。地質(zhì)條件決定著土地的承載力，直接關(guān)系到建筑物的造價和建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計。地質(zhì)條件對于高層建筑和工業(yè)用地的地價影響尤其大。地質(zhì)條件與地價成正比，即地質(zhì)條件越優(yōu)，地價越高。地勢因素是指該土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系，特別是與鄰近道路的高低關(guān)系。一般來說，地勢高的宗地比地勢低的宗地地價高。地形是指地面的起伏形狀。一般來說，土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。三、房地產(chǎn)價格的影響因素（4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢三、房地產(chǎn)價格的影響因素

（5）容積率因素。容積率是指規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率越大，地價越高；反之，地價越低。

（6）用途因素。根據(jù)不同的用途，土地可以被開發(fā)為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)和特殊用途房地產(chǎn)。用途對地價的影響相當(dāng)大。同樣一塊土地，規(guī)劃為不同用途，地價不相同。

（7）土地使用年期因素。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。三、房地產(chǎn)價格的影響因素（5）容積率因素。容積率是指規(guī)三、房地產(chǎn)價格的影響因素建筑物個別因素2.影響土地價格的個別因素和影響建筑物價格的個別因素并不完全相同。影響建筑物價格的個別因素主要有以下幾個：

（1）建筑物產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。建筑物產(chǎn)權(quán)是指建筑物的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，即所有者對該建筑物占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成。房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)的期限根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40年、50年或70年不等。建筑物產(chǎn)權(quán)性質(zhì)對建筑物價格有很大影響。三、房地產(chǎn)價格的影響因素建筑物個別因素2.影響土地價格的三、房地產(chǎn)價格的影響因素

（2）面積、結(jié)構(gòu)、材料等。建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，建筑物的重建成本也不相同。如果建筑物的面積或高度與基地及周圍環(huán)境不協(xié)調(diào)，那么該建筑物的價值會大大降低。建筑物的結(jié)構(gòu)及使用的建筑材料的質(zhì)量也對建筑物的重建成本有影響，從而影響其價格。

（3）設(shè)計、裝修的質(zhì)量和水平。建筑物的形狀、設(shè)計風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng)，建筑物設(shè)計、裝修是否與其功能相適應(yīng)對建筑物價格有很大的影響。三、房地產(chǎn)價格的影響因素（2）面積、結(jié)構(gòu)、材料等。建筑三、房地產(chǎn)價格的影響因素

（4）施工質(zhì)量。建筑物的施工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本，還影響建筑物的耐用年限和使用的安全性、方便性和舒適性。因此，施工質(zhì)量對建筑物的價格亦有很大影響。

（5）法律限制。有關(guān)建筑物方面的具體法律限制主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。例如，建筑物高度限制、消防管制、環(huán)境保護等。評估人員在評估時應(yīng)考慮這些法律限制對建筑物價值已經(jīng)產(chǎn)生和可能產(chǎn)生的影響。

（6）建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。建筑物應(yīng)當(dāng)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就不是最有效使用狀態(tài)。若建筑物不能充分發(fā)揮效用，則其價值自然會降低。三、房地產(chǎn)價格的影響因素（4）施工質(zhì)量。建筑物的施工質(zhì)章節(jié)Contents03第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用章節(jié)Contents03第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、收益法的含義與適用范圍收益法又稱收益資本化法、收益還原法、投資法，是運用適當(dāng)?shù)倪€原率或資本化率將房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算為估價時點的現(xiàn)值，然后求其現(xiàn)值之和，得出待估房地產(chǎn)價格的一種估價方法。收益法主要用于對有收益或潛在收益的房地產(chǎn)的價值評估，如商場、寫字樓、飯店、公寓等。一、收益法的含義與適用范圍收益法又稱收益資本化法、收益還一、收益法的含義與適用范圍同步資料評估人員運用收益法評估一宗房地產(chǎn)的價值一般應(yīng)采用以下幾個步驟進行:（1）收集相關(guān)房地產(chǎn)的收入和費用資料。（2）預(yù)測房地產(chǎn)正常收入。（3）估算房地產(chǎn)正常費用。（4）測算房地產(chǎn)正常收益。（5）估測并選擇適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率。（6）選用適當(dāng)?shù)脑u估技術(shù)和方法估測房地產(chǎn)的價值。收益法評估房地產(chǎn)的基本步驟一、收益法的含義與適用范圍同步資料評估人員運用收益法評估二、收益法的三大參數(shù)

（一）凈收益凈收益的含義1.凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的扣除各種費用后的收益。凈收益一般以年為單位。評估人員在確定凈收益時必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀凈收益的區(qū)別。凈收益由客觀總收益扣除客觀總費用求得。二、收益法的三大參數(shù)（一）凈收益凈收益的含義1.凈收二、收益法的三大參數(shù)客觀總收益2.房地產(chǎn)的客觀總收益是房地產(chǎn)處于最佳利用狀態(tài)下的正常收益。評估人員在確定收益值時，需要注意以類似房地產(chǎn)的收益做比較，對市場走勢做準(zhǔn)確的預(yù)測，以及考慮收益的風(fēng)險性和可實現(xiàn)性。在收益法下，有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正常客觀的租金。評估人員應(yīng)在評估報告中恰當(dāng)披露租約情況。二、收益法的三大參數(shù)客觀總收益2.房地產(chǎn)的客觀總收益是房二、收益法的三大參數(shù)客觀總費用3.客觀總費用是指為取得總收益所必需的各項支出，如維修費、管理費等，也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。客觀總費用包含的項目隨被估房地產(chǎn)的狀態(tài)不同而有所區(qū)別。有些費用支出進行是正常支出，有些則是非正常支出。評估人員應(yīng)對從總收益中扣除的總費用進行認真分析，剔除不正常的費用支出，以正常支出作為費用。用來求取房地產(chǎn)凈收益的房地產(chǎn)總費用不包含折舊費，通常包括管理費、維修費、保險費、稅金等。二、收益法的三大參數(shù)客觀總費用3.客觀總費用是指為取得總二、收益法的三大參數(shù)同步思考與訓(xùn)練問題：收益法中的收益額是否是被估資產(chǎn)的實際收益？分析與提示：收益法中的收益額通常是被估資產(chǎn)的正常收益或客觀凈收益。它是指被估資產(chǎn)在正常市場條件下和正常經(jīng)營條件下所能獲得的收益。只要符合上述條件，它既可以是被估資產(chǎn)的實際收益，也可以不是被估資產(chǎn)的實際收益。二、收益法的三大參數(shù)同步思考與訓(xùn)練問題：收益法中的收益額二、收益法的三大參數(shù)

（二）折現(xiàn)率折現(xiàn)率又稱還原利率，是決定評估價值的最關(guān)鍵因素。這是因為評估價值對折現(xiàn)率最為敏感。折現(xiàn)率的每個微小變動都會使評估價值發(fā)生顯著改變。評估人員求取折現(xiàn)率的方法有以下幾種：二、收益法的三大參數(shù)（二）折現(xiàn)率折現(xiàn)率又稱還原利率，是二、收益法的三大參數(shù)凈收益與售價比率法1.評估人員通過收集市場上近期交易的與被估房地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益、價格等資料，反算出它們各自的資本化率。這種方法的運用基礎(chǔ)是房地產(chǎn)商品的替代性。選取的交易案例均來自市場，能直接地反映市場供求狀況。因此，反算出來的折現(xiàn)率基本上能夠反映投資該房地產(chǎn)的利潤率。此時的折現(xiàn)率是用實際收益與房地產(chǎn)價格之比求出來的。評估人員可以采用選取多個案例的折現(xiàn)率取平均值的方法來消除各種偶然因素的影響。這種方法要求房地產(chǎn)市場發(fā)育比較充分、交易案例比較多；評估人員必須擁有充裕的資料，并盡可能以與被估房地產(chǎn)情況接近的資料作為參照。二、收益法的三大參數(shù)凈收益與售價比率法1.評估人員通過收二、收益法的三大參數(shù)【例5-1】二、收益法的三大參數(shù)【例5-1】二、收益法的三大參數(shù)安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法2.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法通常選擇銀行中長期利率作為安全利率，然后根據(jù)影響被估房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境狀況估計投資風(fēng)險程度，確定一個調(diào)整值，再將它與安全利率相加或在安全利率的基礎(chǔ)上加上風(fēng)險調(diào)整值。這種方法簡便易行，對市場要求不高，應(yīng)用比較廣泛，但是確定風(fēng)險調(diào)整值的主觀性較強，不容易掌握。二、收益法的三大參數(shù)安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法2.安全利率加二、收益法的三大參數(shù)各種投資報酬率排序插入法3.評估人員應(yīng)收集市場上各種投資的報酬率，然后將各種投資報酬率按大小排序，接著估計被估房地產(chǎn)的投資風(fēng)險，并將它插入其中，最終確定折現(xiàn)率。二、收益法的三大參數(shù)各種投資報酬率排序插入法3.評估人員二、收益法的三大參數(shù)綜合資本化率1.綜合資本化率是將土地和附著于其之上的建筑物看作一個整體進行評估所采用的資本化率。此時，評估人員評估的是房地產(chǎn)的整體價值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。

（三）資本化率二、收益法的三大參數(shù)綜合資本化率1.綜合資本化率是將土地二、收益法的三大參數(shù)建筑物資本化率2.二、收益法的三大參數(shù)建筑物資本化率2.二、收益法的三大參數(shù)土地資本化率3.土地資本化率用于求取土地自身的價值。這時，評估人員采用的凈收益是土地自身的凈收益。綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系可用計算公式表示為或式中，r為綜合資本化率；r1為土地資本化率；r2為建筑物資本化率；L為土地價值；B為建筑物價值。二、收益法的三大參數(shù)土地資本化率3.土地資本化率用于求取三、收益法應(yīng)用舉例【例5-2】三、收益法應(yīng)用舉例【例5-2】三、收益法應(yīng)用舉例【例5-3】三、收益法應(yīng)用舉例【例5-3】三、收益法應(yīng)用舉例

（1）選定評估方法。該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。

（2）計算房地產(chǎn)年總收益。總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益。房地產(chǎn)年總收益＝50×12×900×（1－10%）=486000（元）

（3）計算房地產(chǎn)年總費用。房地產(chǎn)年管理費=486000×3.5%＝17010（元）房地產(chǎn)年維修費＝2500×900×1.5％=33750（元）房地產(chǎn)年稅金=20×900＝18000（元）房地產(chǎn)年保險費=2500×900×0.2％=4500（元）房地產(chǎn)年總費用=17010+33750＋18000+4500=73260（元）三、收益法應(yīng)用舉例（1）選定評估方法。三、收益法應(yīng)用舉例

（4）計算房地產(chǎn)年凈收益。房地產(chǎn)年凈收益=486000－73260=412740（元）

（5）計算房屋凈收益。

①計算年貶值額。年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限確定的。但是，在本例中，土地使用權(quán)年限小于建筑物的經(jīng)濟耐用年限，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物將由國家無償收回。這樣，房屋的重置價格必須在可使用期限內(nèi)全部收回。因此，房地產(chǎn)使用者可使用土地使用權(quán)的年期為48年（50－2)，并且不計殘值。三、收益法應(yīng)用舉例（4）計算房地產(chǎn)年凈收益。三、收益法應(yīng)用舉例

②計算房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值=房屋重置價－年貶值額×已使用年數(shù)=2500×900－46875×4=2062500（元）

③計算房屋年凈收益。土地使用權(quán)在2017年3月的剩余使用年期為44年（50－6)。

（6）計算土地年凈收益。土地年凈收益＝房地產(chǎn)年凈收益－房屋年凈收益=412740－170778=241962（元）三、收益法應(yīng)用舉例②計算房屋現(xiàn)值。三、收益法應(yīng)用舉例（7）計算土地使用權(quán)價值。土地使用權(quán)單價=3280499÷500=6561（元）本宗土地在2017年3月的土地使用權(quán)評估值為3280499元，評估單價為每平方米6561元。三、收益法應(yīng)用舉例（7）計算土地使用權(quán)價值。三、收益法應(yīng)用舉例同步思考與訓(xùn)練問題：用來求取房地產(chǎn)年凈收益的房地產(chǎn)年總費用是否包含建筑物折舊費？分析與提示：在評估實務(wù)中，用來求取房地產(chǎn)年凈收益的房地產(chǎn)年總費用不包含建筑物折舊費。三、收益法應(yīng)用舉例同步思考與訓(xùn)練問題：用來求取房地產(chǎn)年凈章節(jié)Contents04第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用章節(jié)Contents04第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、市場法的基本思路及應(yīng)用范圍

（一）市場法的基本思路市場法又稱交易實例比較法、現(xiàn)行市價法，是房地產(chǎn)評估方法中最直接、最有效的方法，也是目前國內(nèi)外房地產(chǎn)評估中最常用的方法。在房地產(chǎn)評估中，市場法依據(jù)替代原理將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照，通過對交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素進行修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價值。一、市場法的基本思路及應(yīng)用范圍（一）市場法的基本思路市一、市場法的基本思路及應(yīng)用范圍

（二）市場法的應(yīng)用范圍一、市場法的基本思路及應(yīng)用范圍（二）市場法的應(yīng)用范圍一、市場法的基本思路及應(yīng)用范圍（1）（2）（3）（4）（5）沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)。某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等。很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等。風(fēng)景名勝區(qū)土地。圖書館、體育館、學(xué)校用地等。一、市場法的基本思路及應(yīng)用范圍（1）（2）（3）（4）（5）二、市場法的計算公式市場法就是通過與近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，并對一系列因素進行修正而得到被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場狀況下的價值水平。這些因素主要有交易情況因素、交易日期因素及房地產(chǎn)狀況因素。評估人員通過修正交易情況因素可將可比交易實例修正為正常交易情況下的價格，通過修正交易日期因素可將可比交易實例價格修正為評估基準(zhǔn)日下的價格，通過修正房地產(chǎn)狀況因素可將可比交易實例價格修正為被估對象房地產(chǎn)狀況下的價格。房地產(chǎn)狀況修正可以分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實物狀況修正。這些因素還可以細分為若干因素。容積率和土地使用年期這兩個因素屬于權(quán)益狀況。由于這兩個因素的影響力較大，情況特殊，所以可以單獨進行修正。二、市場法的計算公式市場法就是通過與近期交易的類似房地產(chǎn)二、市場法的計算公式在房地產(chǎn)評估工作中，市場法的基本計算公式為被估房地產(chǎn)評估價值=可比交易實例價值×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)×……二、市場法的計算公式在房地產(chǎn)評估工作中，市場法的基本計算二、市場法的計算公式在上式中，交易情況修正系數(shù)中的分子用100表示，以正常交易情況下的價格為基準(zhǔn)來確定可比實例交易情況的價格修正參數(shù)；交易日期修正系數(shù)中的分母用100表示，以可比實例交易時的價格指數(shù)為基準(zhǔn)來確定評估基準(zhǔn)日的價格指數(shù)；房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)中的分子用100表示，以待估對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定可比實例房地產(chǎn)狀況的修正指數(shù)。如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為被估房地產(chǎn)評估價值=可比交易實例價值×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)×土地容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)×……需要說明的是，組成房地產(chǎn)狀況的各個因子都可以獨立地擴展出來進行單獨修正。二、市場法的計算公式在上式中，交易情況修正系數(shù)中的分子用三、市場法的操作步驟三、市場法的操作步驟三、市場法的操作步驟

（一）收集交易資料運用市場法評估房地產(chǎn)價值，必須有充足的交易資料。這是市場法運用的基礎(chǔ)和前提條件。評估人員必須注意日積月累，在平時就要時刻關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，隨時收集有關(guān)房地產(chǎn)交易實例。如果等到需要時再臨時去找實例，那么往往因為時間緊迫而很難收集到足夠的交易實例。若交易實例太少，則用市場法評估的價值就不能滿足客觀、合理的要求。三、市場法的操作步驟（一）收集交易資料運用市場法評估房三、市場法的操作步驟

（二）確定可比交易實例在進行一宗房地產(chǎn)價值評估時，需要針對被估房地產(chǎn)的特點，從平時收集的眾多房地產(chǎn)交易實例中選擇符合一定條件的交易實例作為供比較參照的交易實例。可比交易實例的選擇直接影響運用市場法評估的結(jié)果。因此，評估人員對可比實例的選擇應(yīng)特別慎重。如果房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)定，評估基準(zhǔn)日與案例交易日期可相差較遠，但所選取的交易實例通常不應(yīng)該超過3年。如果市場變動劇烈，變化較快，則只宜選取較近時期的交易實例，最好是近2年的。三、市場法的操作步驟（二）確定可比交易實例在進行一宗房三、市場法的操作步驟

（三）因素修正三、市場法的操作步驟（三）因素修正三、市場法的操作步驟交易情況修正1.房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟特性決定了房地產(chǎn)市場不能成為完全競爭市場，而是一個不完全競爭市場。在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價格的形成往往具有個別性。因此，評估人員運用市場法進行房地產(chǎn)評估，需要對選取的交易實例進行交易情況修正，將交易中由于個別因素的影響所產(chǎn)生的價格偏差予以剔除，使其成為正常價格。三、市場法的操作步驟交易情況修正1.房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟特三、市場法的操作步驟房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：（1）有特殊利害關(guān)系主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的單位之間的交易。（2）交易時有特別動機，如急于購買或出售。（3）買方或賣方不了解市場行情，使交易價格偏高或偏低。（4）特殊交易方式，如協(xié)議出讓、拍賣、招標(biāo)。三、市場法的操作步驟房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以三、市場法的操作步驟交易日期修正2.可比交易實例的交易日期與待評估房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日往往不同。在這期間，房地產(chǎn)市場可能會不斷發(fā)生變化，房地產(chǎn)價格可能升高或降低。因此，評估人員需要根據(jù)房地產(chǎn)價格的變動率，將可比交易實例房地產(chǎn)價格修正為評估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)價格。這就是交易日期修正，也稱期日修正。三、市場法的操作步驟交易日期修正2.可比交易實例的交易日三、市場法的操作步驟房地產(chǎn)狀況修正3.評估人員對可比交易實例進行交易情況修正和交易日期修正后，還需要對可比交易實例進行房地產(chǎn)狀況修正。可比交易實例房地產(chǎn)與被評估房地產(chǎn)的狀況不相同的，應(yīng)將可比交易實例房地產(chǎn)狀況與被評估房地產(chǎn)狀況加以比較，找出由于房地產(chǎn)狀況的差別而引起的可比交易實例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)價格的差異，對可比交易實例房地產(chǎn)價格進行修正。三、市場法的操作步驟房地產(chǎn)狀況修正3.評估人員對可比交易三、市場法的操作步驟容積率修正4.容積率與地價并非呈線性關(guān)系，需要根據(jù)具體區(qū)域情況進行具體分析。容積率修正系數(shù)的計算公式為三、市場法的操作步驟容積率修正4.容積率與地價并非呈線性三、市場法的操作步驟土地使用年期修正5.我國實行有限年期的土地使用權(quán)有償使用制度。土地使用年期的長短直接影響土地收益的多少。土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長，土地的總收益就越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高。評估人員通過土地使用年期修正可以消除由于使用期限不同而對房地產(chǎn)價格造成的影響。三、市場法的操作步驟土地使用年期修正5.我國實行有限年期三、市場法的操作步驟

（四）確定房地產(chǎn)價值經(jīng)過上述的交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正等可得到在評估基準(zhǔn)日待估房地產(chǎn)的若干個價格。如果可比交易實例選取5個，就可能有5個價格