PAGEPAGE4江門市規劃局關于建筑工程建筑面積及容積率的計算辦法（擬定稿）為規范建筑工程項目的規劃管理，與相關部門妥善銜接，就我局城鄉規劃管理工作中有關建筑面積和容積率的計算標準制定本辦法。本辦法適用于我局規劃管理工作中在規劃編制、建筑設計審查、規劃驗收等階段涉及建筑面積、容積率的計算工作。一、建筑面積計算辦法建筑工程建筑面積原則上依照《房產測量規定》（GB/T17986.1—2000）中房屋建筑面積測算的有關規定執行。1.1涉及建筑面積計算的建筑設計應符合以下規定：1）住宅建筑首層層高不得超過4.5米，標準層層高不得超過3.2米，頂層層高不得超過2）復式或低層住宅的中空客廳，凈空超過4.5米的中空部分不得超過兩層層高，且投影面積不得大于本層建筑面積的30%。3）住宅建筑標準層中，本層陽臺、入戶花園的投影面積總和不得超過除陽臺、入戶花園外的標準層面積的18％，并應同時符合條款4.1中1）的規定。1.2不計算建筑面積的建筑設計應符合以下規定：1）坡地建筑物設計上不利用的深基礎架空層及坡地吊腳架空層；2）設計為密封的建筑坡屋頂內、場館看臺下的空間；3）住宅飄窗（進深從外墻計起不大于0.6米、凈空不大于2.2米4）建筑外墻的空調機擱板、花池、結構連接板（進深從外墻計起均不大于0.6米）；5）無頂蓋的室外樓梯、室外自動扶梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯；6）有頂蓋、但設計作公共活動或不利用的屋頂裝飾空間；7）其它可不計算建筑面積的建筑設計。二、容積率計算辦法2.1容積率按以下公式計算：容積率=計算容積率總建筑面積÷建設用地面積；計算容積率總建筑面積＝總建筑面積－不計算容積率的建筑面積＋增計容積率的建筑面積。2.2總建筑面積按照條款一的規定計算。2.3不計算容積率的建筑面積包括：1）地下層、半地下層用作停車功能或配套設備用房（設計須符合國家規范和本辦法第3.1要求）。地下層、半地下層用作商業或住宅配套用房等功能時，建筑面積不計入規劃容積率，但須補交土地出讓金，地下一層按該功能的樓面地價30%、地下二層按該功能的樓面地價15%（依次類推）的標準補交。2）住宅樓首層或商住綜合樓住宅部分首層作公共活動空間的架空層。3）住宅樓二層以上為住戶提供休閑、綠化的公共活動空間。注：本款須同時滿足如下條件：a.不得每層設置，凈空不得小于標準層層高的2倍；b.對全體住戶開放，不得封閉，屬開敞空間；c.與本層住宅須有一定間隔距離，不得圍合供住戶自用；d.范圍不包括過道和梯間門廳等。4）結構轉換層、避難層的結構轉換空間、避難空間。5）騎樓2層及以上仍為不封閉的公共步行空間。6）屬園林綠化小品的亭、廊等。7）其它可不計算容積率的建筑面積。2.4增計容積率的建筑面積包括：1）住宅建筑標準層中，本層陽臺、入戶花園投影面積總和超過除陽臺、入戶花園外的標準層面積18％的，超出部分的投影面積全數計入建筑面積。2）住宅建筑層高超過4.5米的，按投影面積的2倍計算建筑面積（符合條款1.1中2）規定的除外）。3）不符合條款1.2規定的，須按投影面積計算建筑面積（其中空調機擱板、花池和結構連接板按陽臺計算建筑面積）。4）其它需增計容積率的建筑面積。三、其它特別規定3.1關于地下室、半地下室最小埋深須超過本層凈空高度1/3，方可視為地下室或半地下室。3.2關于套型建筑面積90平方米以下的住宅認定1）套型建筑面積90平方米以下的戶型住宅，每戶陽臺、入戶花園的投影面積合計不得超過16平方米；超過的部分按投影面積計入套型建筑面積。2）“90平方米以下套型建筑面積”住宅比例，按符合“90平方米以下套型建筑面積”戶型標準的建筑面積總和（含套型建筑面積及陽臺、入戶花園等面積）占住宅總建筑面積的比例計算。3.3關于停車位計算1）室外停車位或首層架空層可直接連通室外的停車位，以符合有關設計規范的停車位數量計算。2）為便于管理，規劃室內停車場（庫）的停車位數原則上以停車場（庫）總面積除以標準當量車位面積計算，其中：集中出入口的住宅樓首層停車位的標準當量面積為30住宅樓或商住綜合樓的多層（含地下）停車場的停車位標準當量面積為40商業建筑內或獨立的多層（含地下）停車場的停車位標準當量面積為35平方米。注：建設單位應同時提供符合有關設計規范的室內停車位布置圖以作備案（不作規劃審批依據）。四、附則4.1本辦法自即日起實施。4.2本辦法實施以前的規劃條件有關內容與本辦法不一致的，仍按規劃條件。4.3本辦法條文由我局負責解釋。江門市規劃局二〇〇九年十月日內容總結

（1）江門市規劃局

關于建筑工程建筑面積及容積率的計算辦法

（擬定稿）

為規范建筑工程項目的規劃管理，與相關部門妥善銜接，就我局城鄉規劃管理工作中有關建筑面積和