房產(chǎn)產(chǎn)品品缺缺陷陷研研討討專題題報報告告產(chǎn)品與日常的使用相結合產(chǎn)品與日常的管理相結合目錄錄產(chǎn)品品與與氣氣候候習習慣慣相相結結合合本次次房房產(chǎn)產(chǎn)品品缺缺陷陷研研討討將將撇撇離離傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的房房屋屋質質量量問問題題，，而而主主要要從從“日日常常使使用用””與與““日日常常管管理理””兩個個方方面面對對項項目目在在產(chǎn)產(chǎn)品品設設計計與與材材料料選選型型等等方方面面存存在在的的缺缺陷陷進進行行匯匯總總。。我我們們希希望望這這類類梳梳理理能能成成為為提提升升““綠綠城城品品牌牌””綜綜合合品品質質的的又又一一思思路路渠渠道道。。產(chǎn)品品與與日日常常使使用用的的結結合合1、在在今今后后的的樓樓盤盤設設計計中中，，應應充充分分考考慮慮商商業(yè)業(yè)街街及及主主要要出出入入口口的的夜夜間間照照明明亮亮度度問問題題，，避避免免存存在在安安全全隱隱患患。。在出出入入口口的的設設計計時時，，應應注注意意以以下下幾幾點點：：2、出出入入口口在在設設置置水水景景等等大大型型節(jié)節(jié)點點景景觀觀時時，，應應同同時時考考慮慮是是否否對對機機動動車車行行駛駛有有影影響響（（包包括括駕駕駛駛員員視視線線））。。3、小小區(qū)區(qū)消消防防門門設設置置時時應應位位于于最最外外側側，，以以免免通通道道被被違違規(guī)規(guī)停停放放的的自自行行車車堵堵塞塞后后，，事事故故時時無無法法及及時時打打開開。。4、小小區(qū)區(qū)機機動動車車入入口口尺尺寸寸需需人人性性化化考考慮慮，，大大于于1.2米，，確確保保行行人人與與電電動動車車能能夠夠正正常常通通行行。。1、在在車車輛輛頻頻繁繁通通過過的的道道路路上上盡盡量量避避免免采采用用石石材材鋪鋪裝裝，，如如堅堅持持采采用用，，則則石石材材的的厚厚度度必必須須滿滿足足車車輛輛的的荷荷載載，，同同時時預預留留伸伸縮縮縫縫，，避避免免后后期期破破損損問問題題。。在園園區(qū)區(qū)道道路路的的設設計計時時，，應應注注意意以以下下幾幾點點：：2、為為確確保保兩兩輛輛越越野野車車能能夠夠并并行行，，高高端端低低密密度度住住區(qū)區(qū)的的園園區(qū)區(qū)車車行行道道路路，，不不論論主主次次，，寬寬度度應應不不小小于于4.5米。。3、在在道道路路設設計計時時考考慮慮人人們們的的行行走走習習慣慣：：比比如如在在容容易易出出現(xiàn)現(xiàn)綠綠化化踩踩踏踏的的部部分分用用綠綠化化小小品品處處理理或或者者采采取取倒倒圓圓角角設設計計形形式式；；為為老老人人、、殘殘疾疾人人考考慮慮，，建建議議在在園園區(qū)區(qū)內內考考慮慮無無障障礙礙景景觀觀路路線線（（供供輪輪椅椅、、孩孩童童推推車車推推行行））。。1、地地下下車車度度坡坡道道口口的的排排水水溝溝格格柵柵應應采采用用多多段段設設置置，，增增加加固固定定支支點點，，不不宜宜與與減減速速帶帶過過近近，，并并于于角角鋼鋼間間墊墊柔柔性性材材料料，，避避免免松松動動以以及及松松動動后后所所帶帶來來的的噪噪音音影影響響。。在地地上上、、地地下下車車庫庫的的設設計計時時，，應應注注意意以以下下幾幾點點：：2、車車位位在在設設計計時時應應避避免免設設置置在在設設施施設設備備房房門門口口、、排排污污井井蓋蓋、、單單元元安安全全通通道道等等處處，，防防止止對對業(yè)業(yè)主主日日常常行行走走或或緊緊急急逃逃生生的的道道路路產(chǎn)產(chǎn)生生阻阻礙礙。。3、在在車車庫庫照照明明設設計計時時應應考考慮慮燈燈光光照照度度的的實實用用性性，，避避免免因因設設計計于于橋橋架架上上方方所所引引起起的的照照度度不不足足。。4、地地下下車車庫庫采采光光井井應應盡盡可可能能考考慮慮封封閉閉，，避避免免雨雨水水飄飄入入地地下下車車庫庫并并形形成成積積水水。。5、別別墅墅項項目目私私家家車車庫庫層層高高應應充充分分考考慮慮各各型型號號越越野野車車的的高高度度，，至至少少不不低低于于1.8米，，三三車車庫庫及及以以上上的的車車庫庫門門從從耐耐用用性性的的角角度度，，建建議議采采用用側側式式電電動動翻翻板板門門。。6、為為確確保保機機動動車車輛輛的的安安全全與與便便捷捷停停放放，，單單個個機機動動車車位位的的寬寬度度應應不不小小于于2.4米。。7、地地下下車車庫庫道道閘閘如如采采用用近近距距離離刷刷卡卡系系統(tǒng)統(tǒng)，，應應注注意意刷刷卡卡器器避避免免設設計計在在陡陡坡坡上上，，以以方方便便業(yè)業(yè)主主使使用用。。1、自行車車庫坡道道分段間間不應存存在高差差，坡道道寬度需需大于55CM；在合適適位置設設置緩沖沖區(qū)；設設計臺階階燈，增增加夜間間照明，，但需分分時段控控制；對對于較長長的自行行車坡道道可考慮慮增設雨雨棚來解解決暴雨雨情況下下的積水水問題。。在自行車車庫的設設計時，，應注意意以下幾幾點：2、隨著電電瓶車的的普及，，可考慮慮在非機機動車停停放點考考慮設計計充電插插口，并并在每個個充電點點設置電電表，以以便將電電費公攤攤給有需需求的業(yè)業(yè)主。1、為避免免后期商商家店招招形式各各異影響響立面，，建議在在建筑設設計前期期就考慮慮店招的的位置、、形式與與尺寸。。此外，，商業(yè)街街應適當當設計挑挑檐或雨雨棚防止止雨水進進入店鋪鋪內。在商鋪、、會所的的設計時時，應注注意以下下幾點：：2、商鋪在在門鎖選選型時，，應避免免門把手手與門鎖鎖距離太太近而引引起的開開鎖不易易。1、信報箱箱在定位位時，高高度應適適合人們們投取；；信報箱箱設計在在門禁內內的項目目，項目目公司應應預先與與郵局溝溝通，確確定能夠夠通郵；；智能信信報箱需需預留電電源位置置；設置置于架空空層的智智能信報報箱需注注意雨水水飄入后后主板燒燒毀的問問題。在建筑單單體設計計時，應應注意以以下幾點點：2、單元門門設計時時需避免免開啟過過程中與與其他物物件發(fā)生生碰撞，，包括但但不限于于石材墻墻面、門門牌指示示、安全全出口指指示等。。3、戶內廚廚房燃氣氣管在設設計時，，應避免免對排煙煙道產(chǎn)生生遮擋，，燃氣表表應設計計在便于于插卡的的位置，，例如廚廚房內或或便于通通行的陽陽臺。4、空調室室外機位位要考慮慮到便于于安裝，，以及便便于通風風，從而而確保其其制冷效效果。5、對于層層高超過過3米的區(qū)域域，為便便于后期期維修清清潔，照照明系統(tǒng)統(tǒng)應優(yōu)先先考慮壁壁燈。5m6、關注高高端項目目的陽臺臺、露臺臺排水口口設置，，盡可能能避免把把排水口口設置在在干掛石石材內的的形式（（易排水水不暢）），也避避免把排排水口設設置的靠靠近室內內空間的的形式（（易戶內內進水））。7、消防安安全通道道應考慮慮安全指指示與照照明措施施，防火火門與樓樓梯間開開啟后至至少需保保持一米米距離。。8、戶外臺臺階在采采用光面面石材時時，應考考慮相應應的防滑滑措施，，從而避避免雨雪雪季節(jié)，，業(yè)主在在此處滑滑倒摔傷傷。目前前已經(jīng)發(fā)發(fā)生過因因戶外采采用光面面石材導導致業(yè)主主摔傷而而引致的的索賠事事件。9、對于酒酒店式大大堂或園園區(qū)會所所入口挑挑檐下的的空間來來說，進進深尺度度上應大大于3米，從而而確保實實際使用用過程中中，業(yè)主主或來訪訪車輛擁擁有足夠夠的空間間在該區(qū)區(qū)域下客客，而不不會發(fā)生生開車門門直接碰碰到門的的問題。。2.8米10、單元入入口處應應滿足基基本的照照度要求求，令夜夜晚住戶戶可以看看清來訪訪者面貌貌，而來來訪者也也可以看看清門禁禁數(shù)字。。11、毛坯交交付項目目應考慮慮衛(wèi)生間間通氣孔孔的高度度，避免免太低后后影響業(yè)業(yè)主吊頂頂；廚房房因使用用燃氣熱熱水器時時需強排排風口，，建議在在外立面面統(tǒng)一考考慮設置置；廚房房窗戶建建議考慮慮為移窗窗或在底底部安裝裝手搖拉拉桿，如如采用推推拉式易易受櫥柜柜臺面進進深影響響，造成成業(yè)主在在實際使使用中開開啟、關關閉的不不便。距離太大，窗戶開啟不便12、鋁合金金玻璃欄欄桿應優(yōu)優(yōu)先考慮慮其牢固固性，避避免過長長引起的的晃動，，尤其是是在高層層項目中中。13、平層官官邸項目目的雙層層內陽臺臺設計使使得住戶戶在晾曬曬衣服時時無法曬曬到陽光光，建議議考慮相相應的解解決方案案。14、部分項項目在露露臺欄桿桿、扶手手、窗臺臺線條等等處使用用GRC線條。由由于其構構件與外外墻涂料料粘接性性較差且且容易凍凍壞，脫脫落較多多，難以以修復。。建議選選擇合適適材質。。1、探頭控控制啟動動水泵在在水質不不清的情情況下效效果較差差，因此此排污泵泵不建議議采用探探頭控制制啟動水水泵，而而建議采采用浮球球閥控制制啟動水水泵。在設施設設備的選選擇時，，應注意意以下幾幾點：2、精裝修修戶型家家用電器器配置時時荷載以以不超過過電表后后空氣開開關保護護范圍為為佳，防防止頻繁繁跳閘。。3、在架空空層排水水管沖擊擊較大的的位置，，應考慮慮用金屬屬彎頭代代替UPVC。4、當戶內內恒溫龍龍頭與水水泵壓存存在壓差差時，建建議在水水管井內內冷熱水水管上加加裝止回回閥，防防止業(yè)主主淋浴時時水溫忽忽冷忽熱熱。5、配電房在在定位時應應盡可能的的遠離住宅宅并考慮隔隔音措施。。6、高端低密密度住宅項項目的分支支路段應考考慮夜間照照明，為業(yè)業(yè)主夜間出出行與保安安夜間巡邏邏提供幫助助。7、對于屋頂頂設計泳池池的高端項項目，排煙煙系統(tǒng)及衛(wèi)衛(wèi)生間通氣氣管應著重重考慮，并并在排氣道道口增加機機械排風設設備，防止止因管道繞繞彎過多導導致通氣管管濁氣不能能有效排出出，致使業(yè)業(yè)主衛(wèi)生間間內產(chǎn)生異異味的情況況。1、從人體工工學角度考考慮，按摩摩泳池邊應應采取傾斜斜設計，以以符合人體體舒適性要要求，上部部盡量與下下部持平，，給人以最最佳的舒適適感。在景觀的設設計時，應應注意以下下幾點：2、景觀在處處理高差時時，應杜絕絕產(chǎn)生只有有一個踏步步的臺階。。此舉將極極易造成業(yè)業(yè)主絆腳摔摔跤。如是是后期施工工引起的誤誤差，可采采取緩坡形形式解決。。3、兒童娛樂樂設施的下下方應考慮慮澆筑基礎礎，防止設設施經(jīng)常出出現(xiàn)松動，，影響正常常使用。4、在公共綠綠化（庭院院）與私家家綠化（庭庭院）交接接處要考慮慮業(yè)主的私私密感和安安全性,避免一層花花園直通園園區(qū)道路，，無私密感感的設計。。1、衛(wèi)生間在在設計時需需注意：在在淋浴房的的設計時，，需確定玻玻璃門的開開啟不會撞撞擊到馬桶桶或墻面花花灑；采用用石膏吊頂頂并將熱水水器置于其其中的項目目，需預留留足夠的檢檢修空間；；由于潮氣氣過大，衛(wèi)衛(wèi)生間盡可可能避免使使用墻紙；；管道井與與浴缸周圍圍必須預留留檢修口。。在精裝修的的設計時，，應注意以以下幾點：：2、北面設備備陽臺放置置洗衣機的的位置至少少保留60CM的寬度，確確保常規(guī)性性洗衣機能能夠放入其其中；設備備陽臺地漏漏為便于檢檢修，應盡盡可能避免免被室外機機遮擋。3、廚房油煙煙機在選型型時需根據(jù)據(jù)中國人的的烹飪習慣慣，來選擇擇大功率的的油煙機。。4、中央空調調出風、回回風口由于于需頻繁清清洗，不可可直接固定定于石膏板板上；出風風口應避免免距離燈帶帶太近，影影響制冷效效果。5、門窗在設設計時應注注意：戶內內紗窗應設設計為可拆拆洗式；窗窗簾軌道固固定螺絲長長度應確保保能夠將其其直接固定定在細木工工板而不是是石膏板上上。產(chǎn)品與日常常管理的結結合1、所有小區(qū)區(qū)的出入口口均必須考考慮保安崗崗亭，保安安崗亭應設設計在進出出道路的正正中間，且且從側面開開門方便保保安人員進進出管理，，并考慮挑挑檐或雨棚棚。在出入口的的設計時，，應注意以以下幾點：：2、進出道閘閘之間應緊緊密閉合，，避免出現(xiàn)現(xiàn)車輛在道道閘未升起起時仍能通通過的現(xiàn)象象。3、在尺度偏偏大的出入入口，應設設計防泊設設施來避免免業(yè)主隨意意停車。4、近距離感感應卡式道道閘應注意意，刷卡感感應區(qū)需設設置在駕駛駛座方向并并與道閘保保持一定的的距離。電電動鐵藝門門代替道閘閘的形式由由于車輛放放行效率較較低，不適適合用于高高密度住宅宅。入口1.5m1、排水口首首先應考慮慮排水量，，避免開口口較小，其其次應考慮慮物業(yè)對內內部的清潔潔，需設計計為可開啟啟形式，最最后從損壞壞更換的角角度，不應應設計過于于復雜的圖圖形。在園區(qū)道路路的設計時時，應注意意以下幾點點：1、從節(jié)能的的角度考慮慮，地下車車庫的照明明系統(tǒng)應分分路控制，，尤其是在在有采光天天井的節(jié)點點周圍。在地上、地地下車庫的的設計時，，應注意以以下幾點：：2、地下車庫庫的積露將將引起霉變變，減少設設施設備使使用壽命，，因此建議議在相對潮潮濕的地區(qū)區(qū)設置機械械風使地下下車庫形成成空氣對流流，減少地地下車庫內內部溫差，，從而減少少積露現(xiàn)象象。3、對于人車車分流的項項目，地下下車庫應確確保層高能能夠使特殊殊車輛的進進入（如裝裝修家具運運送車輛、、救護車等等），同時時為每個單單元業(yè)主考考慮地下通通行路線與與卸貨空間間。1、會所內24小時便利店店應考慮單單獨向外開開門，以便便于夜晚期期間會所關關門后超市市正常運營營。在商鋪、會會所的設計計時，應注注意以下幾幾點：1、公共部位位，在設計計時應考慮慮后期的清清潔，如屋屋頂平臺應應考慮可上上人通道，，以確保保保潔人員能能夠對該區(qū)區(qū)域進行打打掃；立面面門窗應避避免出現(xiàn)做做死，或被被護欄遮擋擋等。在建筑單體體設計時，，應注意以以下幾點：：2、贈送于業(yè)業(yè)主的相鄰鄰兩戶露臺臺應設計隔隔斷，使其其相對獨立立，避免糾糾紛。3、各類設備備房應充分分考慮正常常體型工程程人員的進進入與操作作空間，并并與室外形形成有效高高差，防止止進水。4、為防止消消火栓試水水檢修時，，水進入電電梯，設計計時消火栓栓應避開電電梯門，同同時，電梯梯前室地面面鋪裝時需需設不小于于5%的反坡。5、消防池水水源應采用用自來水與與地下水相相結合的供供水方式，，避免枯水水期間無法法保證消防防滅火應急急水源的問問題。6、公共部位位的照明系系統(tǒng)應避免免采用翹板板開關，業(yè)業(yè)主的隨意意開啟或關關閉，既不不利于管理理，也將造造成能耗浪浪費。7、單元門禁禁鎖具如采采用電插鎖鎖的形式，，地彈簧容容易偏位，，需要經(jīng)常常調整地彈彈簧。地彈彈簧調試次次數(shù)過多后后，復位精精確度就大大大下降，，最終導致致難以關閉閉，建議采采用磁力片片鎖為宜。。8、關于公共共部位的空空調室外機機，應設計計在相對圍圍和、隱蔽蔽、且?guī)в杏姓陧敾蛴暧昱锏奈恢弥茫乐拱舶踩[患及及雨天機器器進水。9、圍墻與周周界系統(tǒng)應應緊密互補補，圍墻應應具有一定定的高度防防止外來人人員輕易攀攀爬，周界界周邊應避避免種植竹竹類或藤本本植物，從從而降低誤誤報率。10、為確保車車輛刮擦后后能快速分分辨責任，，在室外停停車位、車車庫出入口口等位置均均應該考慮慮監(jiān)控攝像像頭。11、別墅、類類別墅項目目室外的門門口機安裝裝箱上需設設計維修檢檢修口，同同時注意防防水、防曬曬，以延長長使用壽命命。12、頂部沿廊廊較寬的項項目，人可可通過此沿沿廊由一戶戶的陽臺或或窗戶進入入另外一戶戶，故應對對戶與戶間間的沿廊間間做好阻隔隔，避免安安全隱患。。13、太陽能熱熱水器若直直接固定在在屋面易破破壞防水層層，建議在在澆筑時預預留固定基基座。1、對需要二二次分攤向向業(yè)主收取取費用的能能耗必須安安裝計量表表，以便向向業(yè)主收取取費用。在設施設備備的選擇時時，應注意意以下幾點點：2、在房屋建建造時對有有管道檢查查蓋的地方方，如排水水管、地漏漏等必須設設置檢修口口或檢修空空間，以便便日后維修修。3、管道井內內應考慮充充分的維修修操作空間間。4、空調冷凝凝水下水管管如設計采采用無組織織排水（自自滲）方式式，容易堵堵塞及倒返返水，建議議并入管網(wǎng)網(wǎng);雨水管應直直接接入雨雨水井，防防止污染立立面。5、在公共區(qū)區(qū)域照明系系統(tǒng)設計時時，應充分分考慮燈管管、燈泡后后期維修與與更換的便便捷性，避避免出現(xiàn)燈燈管密封在在燈罩內的的現(xiàn)象。6、在露天區(qū)區(qū)域的照明明系統(tǒng)選擇擇時，應考考慮封閉式式的可拆卸卸燈罩，防防止雨水飄飄入引起的的短路。7、在寫字樓樓設計時，，應根據(jù)設設備容量考考慮空調機機房的集水水井容積、、排水泵功功率及排水水口管徑，，否則易由由于排水不不及時，引引起機房水水淹現(xiàn)象。。同時建議議對循環(huán)水水泵表面進進行保溫處處理或在基基座設置排排水槽，防防止電機基基座表面油油漆長時間間受到冷凝凝水的浸泡泡，產(chǎn)生開開裂、起殼殼等情況。。8、信息智能能箱在前期期選型時應應根據(jù)具體體情況確定定大小，后后期應將線線路進行梳梳理，捆綁綁固定，標標識清楚，，以便于檢檢測維修。。9、對于室外外的弱電監(jiān)監(jiān)控設備，，應考慮加加裝避雷裝裝置。10、背景音樂樂的控制系系統(tǒng)應設置置在監(jiān)控室室或小區(qū)服服務中心內內，便于管管理。11、消防風機機控制電路路中防火閥閥使用電壓壓應改為安安全電壓（（220V為不安全電電壓），避避免產(chǎn)生火火災等安全全事故。12、電梯設計計時應注意意：在電梯梯坑底打排排水孔，并并導流到集集水井內；；所有電梯梯機房均考考慮通風及及安裝空調調；轎箱內內盡量避免免采用大面面積鏡面不不銹鋼影響響監(jiān)視效果果。13、設備房及及游泳池機機房等四周周需考慮排排水槽，以以便于設備備溢水或結結水時將水水引至排水水溝。1、木平臺在在設計時應應做好下水水處理以及及防腐措施施，防止下下雨后積水水導致木材材腐爛，增增加后期維維修成本。。在景觀的設設計時，應應注意以下下幾點：2、道路兩側側綠化種植植灌木與道道路側如沒沒有收邊，，雨天將造造成種植土土沖刷到鋪鋪裝面，污污染鋪裝面面，影響業(yè)業(yè)主行走。。建議采用用麥冬或草草皮等進行行收邊，并并做好勾縫縫處理，防防止小草生生長延伸至至路面，影影響品質。。3、泳池區(qū)域域應相對封封閉，來避避免安全隱隱患，同時時在泳池周周邊盡可能能少用高大大的落葉喬喬木，防止止秋天時落落葉對泳池池管道進行行堵塞。4、設計水系