2019年3月投資錯漏缺缺專項分析及總結結目錄投資錯漏缺缺分析1投資錯漏缺關注清單單2后續相關工工作要點與與方向3分析說明?樣本：11個項目?數據來源：：投資測算、、目標成本本?背景：投資測算是是項目定案案的決策依依據，是風險前控的重要內容容，是對擬擬獲取項目目經營狀況況預判的基基礎導向。。項目獲取取后能否健健康發展，，是項目投投資的出發發點和落腳腳點。?形式：通過總結與分析析以往編制目標成成本的相關關項目投資資錯漏缺的情況，，形成關注清清單。通過標準管管控動作降降低投資測測算風險，，提高資金金安全和盈盈利能力。。01投資錯漏缺缺分析1成本錯漏缺缺科目分析析：工程類類中主體建建安影響占占比56%；費用類中財務費費用影響占占比70.59%2成本錯漏缺缺原因分析：72%因專業欠缺缺所致3成本錯漏缺缺科目分析析：8個項目錯漏漏缺比例大大于5%；占總監控項目目的73%二、成本錯錯漏缺原因因分析72%12%10%6%前期缺乏數數據庫或數數據庫不足足，計算錯誤誤，計算基礎礎明顯錯誤誤、費用計算隨意前期無相對明確的的計算方案案，導致實際際成本增加加的，如基礎礎工程費按按建筑預估估拿地對地塊調研不充分，導導致成本少少算漏算投資階段對對項目定位位不清，導導致成本漏漏算少算，如產品定位不不清專業欠缺方案不明調研不足定位不清通過對比分分析發現，，造成成本錯漏缺缺的主要以下下幾點原因因，其中：：2018年啟動的項項目多為2015/2016年獲取的老老地塊，由由于前期缺缺乏完整的數據據庫與測算算模型；原因說明前期各項機機制尚未完完善，缺乏乏對市場競競品產品及及去化情況況、客戶群群、優劣勢勢、地塊內內外四至等等風險因素素深入研究究與分析，，建造標準不不明確三、成本錯錯漏缺科目目分析結論：投資錯漏缺缺金額中建造成本占比最高（（81%）結論：費用類成成本缺漏中中，財務費費用占比70.59%總成本建造成本三費結論：主體建安安占建造成成本錯漏缺缺的56%監控：3個項目錯漏漏缺金額比比例大于10%，占總統計計監控項目目的27%；8個項目錯漏漏缺比例大大于5%，占總監控控項目的73%。序號項目名稱目標成本目標總成本

（萬元）投資錯漏缺（萬元）占比（%）按類別合計按類別合計土地成本建造成本三費土地成本建造成本三費1AA一期1465040270515027320780%84%16%21.90%2BB-一期88795938117083085157316%74%20%17.72%3CC-一期7925269480232110108276%74%19%13.66%4DD-一期10301206542195885000%77%23%8.25%5EE-一期342960196168026420%74%26%7.70%6FF-一期162965096791163108420%89%11%6.65%7GG-一期616440289081137010%78%22%6.00%8HH-一期1825601072010720%100%0%5.87%匯總69472416326892714835853942%81%17%12.29%排名指標：投資錯漏漏缺金額比比例大于5%四、成本錯漏漏缺項目分分析02投資錯漏缺缺關注清單單12專項成本類類3土地成本類類4其他類規劃指標類類投資錯漏缺缺關注清單單020103規劃條件““四”要素、產品品配置、公公配配置、、車位配比比、地上車車位停車占占比、停車車效率、可可售面積、、售價等規劃指標類類原有設施遷遷移、升級級改造、建造標準、、周邊環境境影響（環環評與日照影響）、回遷物物業、財務務專項，規規劃后期改改造成本專項成本類類土地協議相相關風險土地成本類類04盡職調查（股權權收購類項項目）、增值稅稅稅率、成成果復核其他類一、規劃指指標類—規劃條件“四””要素2014201520162017投資資測測算算時時，，需需與與營銷銷、、設設計計等等部部門門做好好充充分分的的溝溝通通與與聯聯動動，，在在產產品品強強排排方方案案時時結結合合產產品品類類型型、、售售價價與與開開發發成成本本，，以以達達到到最優優容容積積率率的要要求求。。通常常情情況況，，容容積積率率未未做做足足時時需需做做專項項說說明明。投資資測測算算時時，，規規劃劃指指標標中中建筑筑密密度度嚴禁禁按照照經驗驗值值填填寫寫，，需需要要根根據據項項目目設設計計條條件件進進行行填寫寫。。（（比如如：：規規劃劃設設計計條條件件告告知知書書））；園建工工程程的的工工程程量量需根根據據建建筑筑密密度度、、綠綠地地率率等等進進行行閉閉合合計計算算。。投資資測測算算，，需需重重點點關關注注建建筑筑限限高高，，建建筑筑限限高高會會影響響產產品品方方案案類類型型的的選選擇擇，建建筑筑物物高高度度不不同同，，結結構構、、電電梯梯、、消消防防和和抗抗震震等等成成本本也也不不同同規劃劃指標標中中綠地地率率嚴禁禁按照照經驗驗值值填填寫寫，，需需要要根根據據項項目目設設計計條條件件進進行行填寫寫。。（（比如如：：規規劃劃設設計計條條件件告告知知書書）綠化化工程程的的工工程程量量需根根據據綠地地率率進進行行算算。容積積率率建筑筑密密度度建筑筑限限高高綠地地率率一、、規規劃劃指指標標類類—產品品配配置置不不合理理風險險項項：投投資資強排排方方案案均均為為高售售價價、、高高利利潤潤產品品，，實際際方方案案規規劃劃階階段段無法法落落地地，又又調調整整為為其其他他低售售價價產品品。。建議議：公公司司整整體體的的大宗宗資資產產去去化化相對對較較慢，，易易形形成成沉沉淀淀。。投投資資測算算時時，，需需聯聯動動營營銷銷、、設設計計等等部部門門充分分調調研研。在在產品品配配置置時時，，商商業業配配比比不宜宜過過多多（但但應應滿滿足足規規劃劃條條件件），，商業業配配比比需需結結合合項目目的的區區位位、、區區位位間間競競品品的的商商業業去去化化情況況、、售售價價等等各方方面面綜合合考考慮慮。【公司司參考考建建議議值值為為商業業貨貨值值占占項項目目總總貨貨值值5%】產品規劃指標銷售單價（元/m2）總價（萬元）計容面積建筑面積可售面積洋房181368181368179554.3210000179554.32底商164301643016265.72000032531.4商業街1600016000158402500039600合計216198284798211660.02/251685.72方案案調調整整產品規劃指標銷售單價（元/m2）銷售總價（萬元）計容面積可售面積洋房187368185494不變185494.3商業街10000990024750底商不變合計216198211660

/242775.7投資資測測算算階階段段實際際規規劃劃階階段段增加加6000m2減少少6000m2貨值減減少少8910萬?某案案例例項項目目數數據據商業業貨貨值值占占總總貨貨值值比比為為29%商業業貨貨值值占占總總貨貨值值比比為為24%，仍仍存存在在較較大大風險險監控控：在在投投資資拿拿地地階階段段，，3個項目未按規規劃要求配置置幼兒園，占占總統計監控控項目的27.27%。風險項：投資拿地階段，物業及及配套用房與其他配套套（幼兒園、學校校、醫院、肉肉菜市場）等公配預估不足。在實際方案規規劃設計階段段時，按實配配置后直接導導致貨值減少、可售比下降降與可售成本增加。建議：在項目做投投資拿地測算算時，應嚴格按規規劃設計相關制度度文件規定配置公配配，在規劃設計時重點關注應配置的的物業及配套用房與與其他配套（（幼兒園、學學校、醫院、、肉菜市場）等公配的配建規模模，杜絕缺漏漏項或者配建建不足。一、規劃指標類—公配預估不足項目名稱投資測算目標成本階段貨值影響（萬元）可售比增加成本金額（萬元）A均未考慮相關配套按規定配置2708m2幼兒園-3652-2.34%497B按規定配置2685m2幼兒園-2685-0.96%493C按規定配置2729m2幼兒園與物管用房-3684-1.25%594貨值減少、可售售比下降和成成本增加利潤率不同程程度上受到了了極大的影響響！備注：貨值影影響=因公配不足導導致減少的可可售面積*主力產品售價價；增加成本金額額為主體建安安成本上述可售比數數據列僅為公公配不足對可售比比的影響?某案例項目數數據風險項：投資測算時時，車位未根據市有關規劃設計計的技術管理理規定進行車車位配比計算算，導致車位配比不足，且人防工程未按實際際規劃要求預估面積。在實際方案規劃劃設計時，按實計算配置后后，地下室面面積增加，成本增加。建議：投資測算時時，充分調研研當地規劃設計計政策的規定，以及及土地出讓時時的規劃設計條件件告知書進行車位配比比計算（比如如：A市車位配比一般般住宅按地上每100m2計容物業建筑筑面積≥1.0個，商業按每每100m2計容建筑面積積≥0.5個），嚴禁少配與超配。人防工程應嚴嚴格按實際規規劃要求預估估面積。可參參考《人民政府關于規范我市市新建民用建建筑修建防空空地下室建設設和易地建設設費收費管理理的通知》的要求進行行計算。一、規劃指標類—車位配比不足足?某案例項目數數據分項投資測算目標成本面積差異(B-A)差異率(B-A)/B影響金額(萬元)面積A車位個數面積B車位個數非人防地下室188225384426912652544757%6492人防地下室0077812237781100%2626合計////33228/9118備注：影響金金額=（目標成本地地下室面積-投資測算地下下室面積）*地下室主體建安成本地下室主體建建安成本參考考數據庫：非非人防按2551元/m2,人防按3375元/m2地下室面積增增加33228m2，預估增加成本9118萬元一、規劃指標類—可售面積預估估過高監控：在投資拿地地階段，7個項目直接采采用可售面積=計容面積，占總統計監控控項目的63.64%。風險項：項目實際開發過程中，，存在發生預（實）測繪繪、架空層等影響導致可可售面積相對對計容面積減減少的風險，，導致項目整體貨值值減少。建議：在投資測算時，應當考慮慮預（實）測測繪、架空層的影響響導致可售面面積相對計容容面積減少的的風險，根據區域以以外經驗，地上業態的可售面面積按照相應應業態計容面積*99%考慮進行測算算。產品規劃指標銷售單價（元/m2）總價（萬元）計容面積建筑面積可售面積洋房18136818136818136810000181368底商1643016430164302000032860商業街1600016000160002500040000合計216198284798213798

254228方案規劃綜合合考慮風險后后投資測算階段段方案規劃階段段貨值減少2542萬?某案例項目數數據產品規劃指標銷售單價（元/m2）總價（萬元）計容面積建筑面積可售面積洋房不變179554.32不變179554.32底商16265.732531.4商業街1584039600合計211660.02

251685.72可售面積按計容面面積的99%考慮風險后風險項：投資測算時，地上車位占比考慮過于激進，高于地方規規定。實際規劃設計計時，在項目目容積率不變變的情況下，，地上車位占比比減少，直接導致地地下室建設面積增加，成本增增加。（目前市場地下室車位的的售價相對成成本來說，大部分是虧本銷售）。建議：目前市場地下室車位的的售價相對成成本來說，大大部分是虧本本銷售，而且且去化較慢。。在投資測算算時，充分調調研當地地上上停車位的占占比規定，在在滿足項目規規劃車位配比比的情況下，，考慮地上車車位占比時按按地方規定上上限，盡量減減少地下室車車位占比。市地上車位占比比上限一般為為10%，如果后期存存在突破空間間，在目標成本目目標成本階段段做優化即可。。一、規劃指標類—地上車位配比預估過高產品投資測算目標成本差異(B-A)差異率(B-A)/B影響金額(萬元)建筑面積車位數量A占比建筑面積車位數量B占比地上車位

/40615%

/27110%-135-50%

非人防車位66000200074%70455213579%1356%1136人防車位1080030011%1080030011%00%/合計768002706100%812552706100%00

?某案例項目數數據備注：影響金金額=（目標成本地地下室面積-投資測算地下下室面積）*地下室主體建安成本地下室主體建建安成本參考考數據庫：非非人防按2551元/m2地上車位占比比由15%調整為10%后，地下室面面積增加4455m2,預估影響成本本1136萬元風險項：投資階段停車車效率考慮過于樂觀，項目存在先先天條件限制制，導致實際投資測算算限額設計標準無法法落地，如地塊形狀、人防設設計規范要求求、設備用房房面積大、建筑退線等導致停車效率無法法實現，停車效率相對降低低，地下室面積增大，導致成本增加。建議：投資測算時時，需充分與設計管理部部門溝通，在參考集團團限額停車效率的基礎上，非人防地下室室為33m2/個，人防地下室室為36m2/個。根據地塊形狀、人防設計規規范要求、設設備用房面積預布置情情況、建筑退退線等因素綜綜合考慮停車效率，適適當考慮風險（建建議2~3m2/個）。如后期強排排方案可優化化，過程中適適時做優化即即可。一、規劃指標標類—停車效率考慮慮過于樂觀項目名稱投資測算停車效率A目標成本停車效率B差異（B-A）差異率（B-A）/A目標成本車位個數影響金額（萬元）原因分析非人防人防非人防人防非人防人防非人防人防非人防人防A353841.0037.006.00-1.0017.14%-2.63%64791960建筑退線+規劃市政路穿過地塊B303634.9940.524.994.5216.63%12.56%9981341475建筑退線+車庫形狀不規則C358561.0050.0026.00-35.0074.29%-41.18%12050205拆改工程，遺留問題D323536.0436.024.041.0212.63%2.91%233236321地塊分散+長條狀E323540.4060.868.4025.8626.25%73.89%13524499負一層半地下室不滿足人防設計要求，局部設置負二層布置人防工程F353837.9636.292.96-1.718.46%-4.50%55587369車庫形狀不規則+塔樓下剪力墻較密+設備用房面積大備注：影響金金額=（目標成本停停車效率-投資測算停車車效率）*目標成本的的車位個數*地地下室主體建建安成本地下室主體建建安成本參考考數據庫：非非人防按2551元/m2,人防按3375元/m2?某案例項目數數據風險項：多種敏感性因因素共同作用下，，多個項目可可售比出現了了不同程度的的下降，成本增加、貨貨值減少。一、規劃指標標類—可售比下降公配配置不足可售面積預估過高地上車位配比預估過高車位配比不足停車效率考慮過于樂觀可售比直線下下降監控：在投資拿地地階段，9個項目可售比比出現不同程度的下下降，占總統計監控控項目的81.82%。項目投資測算目標成本差異主要原因A73.18%68.57%-4.61%公配預估不足+停車效率考慮過于樂觀+可售面積預估過高B75.34%72.23%-3.11%停車效率考慮過于樂觀C66.67%63.44%-3.23%規劃調整，總建筑面積增加D77.23%74.39%-2.84%收購項目，車位不滿足規劃驗收要求，投資測算未考慮此項E79.36%78.90%-0.46%可售面積預估過高F80.70%77.59%-3.11%停車效率考慮過于樂觀+公配預估不足G80.67%79.47%-1.20%停車效率考慮過于樂觀H78.76%75.27%-3.49%停車效率考慮過于樂觀+公配預估不足I88.95%74.48%-14.47%車位配比不足+公配預估不足?某案例項目數數據建議：建立規劃指標標承責機制，重視可售面面積管理，對對于政府文件件明確規定的的規劃指標，，人為原因造造成漏記、少少記公配或地地下室面積，，或樂觀預估估地上車位占占比等情況，，建立承責機機制。項目獲獲取時需對及時識別各類類風險，避免投資決策失誤誤。風險項：在目前市場下行、政政府限價的情況下，需需結合市場競競品、項目自自身競爭力與與產品力，合合理預估售價價。在投測時時一旦預期售價價預估過高，則容易形成成虛假的經營指指標，導致投資決策失誤誤，無法真正實實現科學合理地拿地。一、規劃指標標類—售價預估過高高及車位去化化過于樂觀?某案例項目數數據產品投資測算目標成本差額面積/個數售價貨值（萬元）面積售價貨值（萬元）高層洋房16161815000242427136996.3612500171245.45-71181.55別墅26675.862000053351.72/-53351.72底商3215.94250008039.853215.94250008039.850公寓/51297.51150058992.1358992.125非人防地下室134180000107251341400005362.2744-5362.274人防地下室575不可售

575不可售

合計

//

314543.12//

243639.70-70903.42投資拿地時，，周邊市場火火爆；方案測算時經經綜合考慮，，方案調整且且受政策影響響，項目貨值值直降7個億建議：建立售價承責責機制，建議遵循市市場規律，拿地階段定價價應承責任。備注：項目獲獲取時需對非非人防車位考考慮100%去化，方案規規劃時僅考慮慮50%去化。風險項：因項目獲取取時調研不足，導致項目自身定位不清、各類專項方案不明，導致在投資資測算中超配或者少配，影響項目科學合理地拿地建議：需組織投資、營營銷、項目、、設計、開發發、成本等部部門現場踏勘，充分溝通后，編制出項目投投資測算建造造標準配置表。由各部門確認后，根據據項目投資測算建造造標準配置表表的相關信息息來進行投資資測算，準確確測算建造成本。二、專項成本本類—建造標準的確確定包括是否選用用新體系、各各類產品敏感性成成本與專項方方案、，最后需經辦辦人與部門負負責人簽字確認風險項：在項目獲取取投資測算時，沒有有詳盡調研當當地的壟斷工程及其價格水平。如按照照正常成本水平平測算，會導致成本偏低。。建議：調研當地的的壟斷工程及及其價格水平平。如：建材、土方、、大市政等。建材方面主要關注注預拌砼及砂砂漿，充分了了解當地價，，測算時充分分考慮比正常常市場價增加加的成本；土方、大市政等根根據調研的當當地壟斷價格格進行合理預預估。。二、專項成本本類—地方市場壟斷斷建議：調研地塊周邊的基基礎配套情況況及仔細研讀讀土地出讓合合同等資料（（收購類項目目）分析是否有需自行行配建、捐建建道路等基礎設施的的條款，或政府規劃路路是否影響我司開盤盤，投資測算時需預留該筆成本。原有基礎設施施遷改配建、捐建道道路等基礎設施紅線外景觀升升級二、專項成本本類—原有設施遷移移、升級改造造風險項：在項目獲取取時，未對地塊內外鄰近原有設施是否否需要遷移、、升級改造等進行排查，在投資測算算預留相關的的建設成本，導致成本漏項。備注：可結合項目投資測算建造造標準配置表，在此基礎上上進行進一步步的深化與調調研，以便指指導科學合理地拿地。高壓線、輸油油管等市政設施遷移移建議：充分調研地塊內是否存存在原有村道等基礎設施施進行勾選排排查。若存在需要進行行道路遷改建建設，需合理理預測相關成成本。建議：充分調研項目現場場，預判是否存存在高壓線遷遷移、輸油管管道遷移、市市政管道遷移移等市政設施施遷移若存在上述情況，需合理預測相相關成本。建議：充分調研項目現場場，預判紅線外需景觀是否否需升級改造造如需則可通過過圈圖的形式式確定景觀升升級改造的面面積，并合理理預估風險系系數，確定其其敏感性，選選取相對應的的套餐標準。。關注點：在村企合作項目中中，如果合作作協議里注明明部分開發物物業，投資測測算時，這部部分開發物業的建建設成本需計算，并攤攤入到其他可可售產品中。二、專項成本本類—回遷物業回遷物業建設成本回遷物業稅費關注點：股權收購后開發物物業回遷一定比例的物業給村民，開發發公司轉讓物物業給村民確確權時，期間會產生契契稅、增值稅稅及附加稅、、土地增值稅稅、所得稅（（稅費的計算算基數可能按按照物業成本本價或者評估估價、或者本本項目銷售價價確定，具體體根據當地稅稅法規定）。。?說明：僅針對對股權收購類項目風險項：在項目獲取取階段，方案案強排規劃時時未關注項目目對周邊的環環境的影響，，未及時識別風風險。在投資測算中中未預留相關關成本，造成成投測成本失準準，影響經營決策策。二、專項成本本類—周邊環境的影影響周邊樓房的日照影響環境評價影響政策規定：根據國家規范范，應滿足受受遮擋建筑的居室在大寒日日的有效日照照不低于2小時，居室是指臥臥室、起居室室；敬老院、老人人公寓等特定定的為老年人人服務的設施施，其居住空間不應低于冬至日日2小時的日照標標準；托兒所、幼兒園的生生活用房應不不低于冬至日日3小時的日照標標準。中小學學教學樓的教教學用房應不不低于冬至日日2小時；醫院病房樓的的病房部分應應滿足冬至日日不低于2小時的日照標標準。滿足以以上日照要求求時即視為日日照不受影響響。需關注地塊周邊邊是否有緊挨著紅線邊邊的建筑物。若有，在規劃階階段需考慮單體建筑對周周邊樓房的日日照影響。超出國國際規范時，，需及時評估估周邊受影響響居民協商賠賠償成本，或或者規劃強排排調整。若需和解賠償，，投資測算需需計入成本。。環評主要涉及到：隔音、污水處理、、空氣污染，需分別對應增加隔音音成本（樓面面隔音措施、、鋁窗隔音措措施等）、環環保工程（污污水處理）、、環境批復報報告費用（其他通過環評評批復措施）做好周邊環境影響響調研，根據據調研結果，在相對應科目目中預估相關成本。建議：投資測算時，，同設計部門門確認別墅產產品、洋房產產品的面積贈送比例例及架空層面面積，合理預估該部部分成本。將此部分面積結結合相應單價價進行折算，，增加到單價中，并且保持原規劃指標的建筑面積不變。風險項：在投資方案案產品強排時時，別墅產品業態規劃劃時均會考慮慮面積贈送，待項目規劃劃驗收后再進進行二次改造造，改造內容容包含但不限限地下室房間間改造、加建樓樓板、陽臺封窗、、室內裝修等。投資測算時時按照建筑面積=計容面積計算算建筑成本，，未考慮面積贈送所增加建筑成本。二、專項成本本類—規劃后期改造增加加成本面積贈送加建樓板地下室方面改造陽臺封窗股權比例：必須以項目公司為主體單位核核實土地價款款是否遺漏總收購（出讓讓）價組成：包含協議中約定的的明示、暗示部分需分攤費用：協議中哪些費用需需要分攤、附加條件有哪些；是否否包含其他代建（費用由誰承承擔），已建建完成項目中中接盤過來后后是否要對先先期建完的部部分成本進行行分攤交易稅費：股權交易或股權變變更所發生的的稅費，關注注承擔費用主體體；了解付款方式條款中隱含的的費用條款