地產項目投資與評估地產項目投資與評估地產項目投資與評估xxx公司地產項目投資與評估文件編號：文件日期：修訂次數：第1.0次更改批準審核制定方案設計，管理制度項目投資與評估輔導培訓本課程重點與難點：1.投資項目可行性研究；2.市場預測方法；3.資金的等值計算；4.投資項目財務評價；5.項目國民經濟收益和費用的調整；6.投資項目國民經濟評價；7.盈虧平衡分析；8.敏感性分析；9.投資方案動態比較方法等內容。本課程在教學過程中將分別在每一章中標出重點與難點，并安排一定數量的復習思考題，使學生能夠隨著教學進程掌握這些重點和難點。第一章投資項目評估概述一、可行性研究的概念和作用概念投資項目的可行性研究是指在投資決策前對于擬建項目有關的社會、經濟和技術等各方面的情況進行深入細致的調查研究，對各種可能擬訂的技術方案和建設方案進行認真的技術經濟分析與比較論證，對項目建成后的綜合效益進行科學預測和評價的一整套科學研究工作。作用1.開展可行性研究是提高投資效益的首要措施2.可行性研究是項目決策的依據3.可行性研究是為項目建設籌措資金的依據4.作為項目主管部門商談合同、簽定協議的依據5.作為項目進行工程設計、設備定貨、施工準備以及采用新技術、新設備及其研制計劃、工業性試驗等工作的依據6.作為環保部門審查項目對環境影響和向項目建設所在地申請建設執照的依據7.作為企業組織管理、機構設置、勞動定員和職工培訓等工作安排的依據8.作為國家各級部門編制固定資產投資計劃的依據9.作為為項目投產后下達總的利潤任務，為經理人員提出評價標準的依據二．項目評估在投資決策中的地位和作用項目評估在擬建項目投資或銀行發放貸款決策之前，以項目可行性研究為基礎，以綜合效益為中心，從決策者的角度對投資項目建設的必要性、可行性及其成本、效益所作的全面的評審與估價項目評估是促使項目投資正確決策的保證項目評估可以為項目取得必要的投資和貸款創設條件項目評估是把項目微觀效益同宏觀效益統一起來的手段第二章投資項目市場分析一．市場分析的概念和作用概念市場分析是指通過市場調查和市場預測，根據項目產品的競爭力、市場規模、性質、特點等，對項目所生產的產品的市場狀況作出的分析作用1.是項目投資的前提和先決條件2.是確定項目建設規模的重要依據3.是制定項目產品方案的重要依據4.是選擇項目技術裝備和廠址的依據5.是制定產品銷售規劃的依據二．市場預測的內容和方法內容1.市場商品需求總量的預測市場商品需求總量為市場上有貨幣支付能力的全部商品需求量2.市場需求構成預測市場需求構成按其性質可分為消費品需求構成和生產資料構成兩大類3.消費者購買行為預測消費者購買行為預測是指通過對消費者的購買動機、方式和心理等各方面的調查來分析預測商品需求的變動趨勢方法1.定性預測方法2.時間序列法3.因果分析法4.消費水平法(彈性系數法)5.產品壽命周期分析三．彈性系數的概念彈性系數是指某種變量對另一變量變化的反映程度，是兩個相關變量變化率之比。計算公式當E=1時，表明兩個變量增長率相同，稱為等度效應彈性；當E>1時，表明因變量增長率大于自變量增長率，稱為強效應彈性，彈性較大；當E<1時，表明因變量增長率小于自變量增長率，稱為弱效應彈性，彈性較??；當E=0時，表明完全沒有彈性。(一)需求的收入彈性系數需求的收入彈性系數反映的是當收入(如居民人均貨幣收入)變化時，消費者對某種商品需求量變化的程度。其計算公式是當需求的收入彈性系數大時，說明消費者的收入增加程度引起的需求變化程度大；反之，引起的變化程度小(二)需求的價格彈性系數是需求量變動的比率與價格變動的比率的比值。它表明當某種商品價格變化時，消費者對該商品需求量的變化程度。計算公式為(三)需求的交叉彈性系數產品需求還可能受到相關產品、互補產品或互代品的價格影響。需求的交叉彈性就是指相關的兩種產品中的一種產品的價格變動引起的另一產品需求的變動程度。如：產品A對產品B的交叉彈性系數第三章建設規模分析一．生產規模的含義又稱企業規模，是指勞動力、勞動資料和勞動對象等生產要素和產品在企業內集中的程度，它反映了企業生產能力的大小。衡量生產規模的指標主要有生產能力、產量、產值、職工人數和資產價值等?？梢愿鶕袠I特點采用不同的標準。二．盈虧分析法又稱效益法，是指對產品經營情況進行分析從而確定生產規模的一種方法線性盈虧平衡分析法又稱本量利法或保本點分析法。其計算公式為第四章生產技術方案與公用工程設計方案一、廠址選擇的方法1.方案比較法是指對初選的幾個廠址方案列出廠址方案的比較表，進行初步分析比較，然后再比較投資費用和經營費用，從而確定廠址的方法。廠址的方案比較，可以分為技術條件比較和經濟條件比較兩個方面。把經初步分析確定的方案進行建設投資和經營費用的比較或追加投資回收期的比較。其公式是計算得出的結果與行業規定的標準投資回收期進行比較，若追加投資回收期小于行業標準投資回收期，說明追加投資的方案可取。2.評分優選法評分優選法是一種定性問題定量化的實用優選方法，其分析步驟如下第一步，首先在廠址方案比較表中列出主要的影響因素，按照各因素的重要程度分別賦予不同權數第二步，對每個可選地址進行考察，分別給出各廠址的等級系數，然后將該系數乘以相對應的權數，算出各因素的具體得分第三步，最后把各廠址的每個因素得分全部加總，總分最高者為最佳的廠址二、工藝技術方案選擇評價1.工藝技術的可靠性2.工藝流程的合理性工藝流程是指勞動者使用生產工具改變勞動對象的形狀和性能，使其具有特定使用價值的過程。包括工藝階段和工序。以機械制造業為例輔導培訓3.工藝與原材料的適應性4.所采用工藝的先進性和適用性5.生產工藝的經濟合理性6.生產工藝與環境保護三、設備經濟合理性的評價方法1.年費用法又稱營運成本比較法。年營運成本主要包括原材料費用、燃料及動力費、運轉維修費、操作人員工資及福利費、設備折舊費等第五章投資估算與資金籌措一．固定資產投資估算擴大指標估算法是指在對已建同類企業的實際投資指標進行了大量調查研究的基礎上，采用典型指標進行套用估算的方法1.單位生產能力投資估算法，又稱單位產量投資指標法以已有類似項目單位產品的投資額乘以擬建項目設計生產能力，從而得到擬建項目投資估算額的估算方法2.生產規模指數法，又稱生產能力指數估算法，指數法等利用已知的工程項目投資額來估算不同規模的同類型工程項目投資額的一種估算方法3.比例估算法根據已有同類項目的資料和經驗估算擬建項目主要設備投資額，然后再按主要設備投資與整個項目固定資產投資的比例關系計算總固定資產投資額的估算法概算指標估算法根據投資項目具有的建筑物、設備、公用設施等的圖紙，明細表和清單來進行估算的方法?？蓪⒄麄€工程劃分為建設項目、單項工程和單位工程三個層次。首先進行單位工程概算，然后匯總成單項工程概算，最后匯總成建設項目總概算。2.按經營成本(或總成本)資金率估算流動資金額=年經營成本(或總成本)×經營成本(或總成本)資金率3.按固定資產價值資金率估算流動資金額=固定資產價值總額×固定資產價值資金率4.按單位產量資金率估算流動資金額=年生產能力×單位產量資金率二、資金成本分析資金成本是指企業為取得和使用各種來源的資金而付出的代價，包括籌資過程中發生的費用和用資過程中支付的報酬對資金成本的分析一般要考慮單項來源資金的資金成本、加權平均資金成本和邊際資金成本第六章資金項目財務評價一、產品成本費用測算(一)按要素成本費用測算要素成本費用是指按成本費用的經濟性質劃分各種費用要素計算的成本費用，這些費用要素是構成產品成本的基礎1.外購材料2.外購燃料及動力3.工資及附加4.提取的職工福利費5.折舊與攤銷6.修理費7.利息支出8.其他費用(二)按項目成本費用測算將費用的經濟用途作為分類標準，把經濟用途相同的費用歸為一類，從而形成各種成本費用項目，稱為項目成本1.直接材料和燃料動力2.直接工資及福利費3.制造費用4.管理費用5.財務費用6.銷售費用(三)按產品成本費用與產品產量關系測算固定成本與可變成本可變成本是指隨產品產量變化而變動的產品成本費用。固定成本是指在一定生產規模范圍內，不受產品產量變動影響的產品成本費用(四)經營成本測算經營成本是指項目一定時期內為生產和銷售產品而發生的經常性現金支出經營成本＝總成本費用－固定資產折舊費－借款利息－攤銷費－維檢費二、產品銷售收入、稅金及利潤的測算(一)產品銷售收入測算銷售收入是指項目建成投產后，在一定時期內向社會出售各種產品或提供勞務所獲得的貨幣收入產品年銷售收入＝產品年銷售量×銷售價格產品年銷售量＝設計生產能力×年生產能力利用率(二)銷售稅金及附加測算稅收是國家憑借政治權利，參與國民收入分配與再分配過程，按法律規定的標準，無償的、強制的取得財政收入的一種形式投資項目經濟評價中產品銷售稅金及附加的估算主要包括對增殖稅、消費稅、營業稅、資源稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅等稅種的估算1.增值稅一般納稅人應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額銷項稅額=銷售額×稅率小規模納稅人應納稅額=銷售額×征收率納稅人進口貨物應納稅額應納稅額=組成計稅價格×稅率組成計稅價格=關稅完稅價格+關稅+消費稅2.營業稅應納稅額=營業額×稅率3.消費稅實行從價定率辦法計算的應納稅額=銷售額×稅率實行從量定額辦法計算的應納稅額=銷售數量×單位數額4.資源稅應納稅額=課稅數量×單位數額5.城鄉維護建設稅6.教育費附加7.企業所得稅(三)利潤測算1.利潤總額測算利潤總額=營業利潤+投資凈收益+營業外收入－營業外支出+補貼收入營業利潤=產品銷售利潤+其他業務利潤－管理費用－財務費用產品銷售利潤=產品銷售凈收入－產品銷售成本－產品銷售稅金及附加其他業務利潤=其他業務收入－其他業務成本－其他業務稅金產品銷售凈收入=銷售收入－銷售退回－銷售折讓－銷售折扣2.利潤分配測算(1)彌補以前年度虧損(2)繳納所得稅(3)支付被罰沒的財產損失，各項稅收的滯納金和罰款(4)彌補稅前利潤彌補后存在的虧損(5)按規定提取法定公積金和公益金(6)提取任意公積金(7)向投資者分配利潤三、固定資產投資貸款還本付息預測固定資產投資貸款還本付息預測，主要是指在投資估算和利潤測算的基礎上，測算貸款還款期的利息和償還貸款的時間(一)投資貸款還本付息的資金來源1.固定資產折舊與無形資產攤銷等2.免征的稅金3.企業部分利潤4.借新債還舊債等(二)還款方式1.等額利息法指每期付息額相等，期中不還本金，最后一期歸還本金和當期利息的償還方法2.等本償還指每期償還本金相同，利息遞減的償還方式3.等額償還指每期償還的總金額相同，本金遞增，利息遞減的一種償還方式4.“氣球法”指期中任意償還本息，到期末全部還清的償還方式5.一次償付法指到期一次償還本息的償付方式6.償債基金法指每期償還貸款利息，同時向銀行存入一筆等額現金，到期末存款正好償付貸款本金的償還方式(四)固定資產投資借款各年利息計算建設期每年應計利息=(年初借款累計+本年借款/2)×年利率生產期每年應計利息=(年初借款累計－本年還本付息額/2)×年利率還清借款年份應計利息=年初借款累計/2×年利率四、普通復利的基本公式和系數在投資項目經濟評價中，必須對項目壽命周期內在不同時間發生的費用和收益進行分析和計算，并加以比較，以確定項目的經濟效益。當考慮資金的時間價值時，就不能將這些收支項目直接進行數值的加減運算，必須通過等值計算，將其換算為同一時點上進行五、項目財務評價基本報表1.財務現金流量表(全部投資)項目財務現金流量表以項目作為一個獨立的系統，把項目計算期內以現金或實物形式支付的費用(現金流出)和取得的收入(現金流入)全部列入，反映了項目經濟活動的全過程財務現金流量表(全部投資)假定項目所需全部投資(包括建設投資和流動資金投資)均為投資者自有資金2.財務現金流量表(自有資金)自有資金的財務現金流量表以企業自有資金為基礎，并考慮了國內外借款本息的償還問題，適用于以企業自有資金和其他各種外部資金作為資金來源的項目3.損益表損益表綜合反映項目計算期內每年實際的盈利水平及利潤分配情況4.資金來源與運用表又稱資金平衡表，反映了項目計算期內各年資金盈余或短缺情況5.資產負債表綜合反映項目計算期內各年的資產、負債和所有者權益的增減變化情況及對應關系，從而了解項目擁有的資產總額及其構成情況6.財務外匯平衡表該表反映項目計算期內各年的外匯流入、外匯流出等外匯收支情況六、財務盈利能力分析(一)靜態指標靜態指標是不考慮資金時間價值的指標，常應用于投資項目的投資機會研究階段和初步可行性研究階段1.投資回收期

是指以項目的凈收益抵償全部投資所需要的時間投資回收期可用財務現金流量表中的累計凈現金流量計算求得將求出的投資回收期與基準投資回收期比較，當小于基準投資回收期時，項目是可以接受的。否則不可行2.投資利潤率是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額與項目總投資的比率。當生產期內各年度間利潤總額變化幅度較大時，應計算生產期內年平均利潤總額與項目總投資的比率將投資利潤率與基準利潤率對比，如果項目或方案的利潤率大于基準利潤率，則認為項目或方案可行3.投資利稅率是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利稅總額，或項目生產期內的年平均利稅總額與項目總投資的比率將計算結果與基準利稅率進行比較，如果大于基準利稅率，則認為項目或方案可行4.資本金利潤率是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額，或項目生產期內的年平均利潤總額與資本金的比率計算結果與投資者預期的最低利潤率相比較，如果大于預期利潤率，項目或方案就可行(二)動態指標動態指標是指考慮資金時間價值計算的反映項目計算期內總的盈利能力的財務評價指標1.財務凈現值是指按基準收益率或設定的折現率，將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期初的現值之和財務凈現值是考察項目在計算期內盈利能力的動態評價指標，可根據財務現金流量表計算求得。一般來說，凈現值大于或等于零的項目可行，項目凈現值越大，說明其盈利能力越大2.財務內部收益率

財務內部收益率又稱內部報酬率或內在報酬率。是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率財務內部收益率的求解計算出的財務內部收益率與基準收益率或設定的折現率比較，如果前者大于后者，則說明項目的實際盈利能力超過基準收益率或設定的折現率的盈利水平，項目是可行的，否則不可行3.財務凈現值率是指財務凈現值與投資現值之比若FNPVR≥0，項目可行，否則，項目應予以拒絕(三)基準參數的確定1.基準收益率指行業內投資資金應當獲得的最低盈利水平或邊際收益率2.基準投資利潤率和利稅率指某一部門或行業進行投資所應達到的單位投資創造的最低利潤或利稅3.基準投資回收期是各行業項目財務評價投資回收期指標評判的基準依據七、項目清償能力分析1.資產負債率項目負債與其資產之比，是衡量項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標2.流動比率項目流動資產與流動負債之比，是衡量項目各年償付流動負債能力的指標3.速動比率項目速動資產與流動負債之比，是衡量項目快速償還流動負債能力的指標(四)固定資產投資國內外借款償還期固定資產投資國內借款償還期是指以項目投產后可用于還款的資金償還固定資產投資國內借款本金和建設期利息所需要的時間借款償還期可根據資金來源與運用表和國內借款還本付息預測表計算。國外借款部分的還本付息，按外匯貸款償還表計算第七章投資項目國民經濟評價一、項目國民經濟評價與財務評價的區別(一)評價的目的和角度不同(二)評價中費用和收益的含義及劃分范圍不同(三)評價分析的計算基礎不同(四)評價指標和方法不同二、費用和收益的基本含義和識別方法經濟活動的費用和收益都是相對于目標而言的，收益是對目標的貢獻，而費用是對目標的負貢獻。凡項目對國民經濟發展所做的貢獻，均計為項目的國民經濟收益；凡國民經濟為項目付出的代價，均計為項目的國民經濟費用。這是識別和劃分國民經濟收益和費用的基本原則。直接收益和直接費用統稱為項目的內部效果。間接收益和間接費用統稱為項目的外部效果。三、轉移支付某些財務支出和收益項，其發生并不伴隨資源的增減，造成國內資源的實際增加和耗費，致使國民收入發生變化，而只反映了資源支配權在社會實體之間的轉移，這種收支款項就稱為轉移支付。轉移支付包括稅金、補貼、利息、折舊四、外貿貨物的影子價格外貿貨物是指其生產、使用將直接或間接影響國家進出口的貨物。一般來說，國際市場價格是自由竟爭的結果，可基本反映一般均衡價格。1.產出物中外貿貨物的影子價格(項目產出品的出廠價格)確定直接出口品的影子價格=離岸價格－(項目到口岸的運費+貿易費用)進口替代品的影子價格=到岸價格+口岸到用戶的運輸費用和貿易費用－項目到用戶的運輸費用和貿易費用間接出口品的影子價格=離岸價格－原供應廠到口岸運輸費用和貿易費用+原供應廠到用戶的運輸費用和貿易費用－項目到用戶的運輸費用和貿易費用2.投入物中外貿貨物影子價格(投入物到項目所在地的價格)確定直接進口品的影子價格=到岸價格+口岸到項目的運輸費用和貿易費用出口占用品的影子價格=離岸價格－供應廠到口岸運輸費用和貿易費用+供應廠到項目的運輸費用和貿易費用間接進口品的影子價格=到岸價格+口岸到原用戶運輸費用和貿易費用－供應廠到原用戶的運輸費用和貿易費用+供應廠到項目運輸費用和貿易費用3.非外貿貨物的影子價格非外貿貨物是指其生產和使用不影響國家出口或進口的貨物(1)項目產出物影子價格的確定(2)項目投入物影子價格確定(3)某些非外貿貨物，如水、電、交通運輸和建筑工程等，國家已測定并發布其影子價格轉換系數，可直接用財務價格乘以轉換系數來計算確定這些貨物的影子價格4.成本分解法第一步，按生產費用要素列出單位非外貿貨物的財務成本第二步，剔除財務成本中包括的稅金和補貼第三步，剔除財務成本中的折舊和流動資金利息第四步，對費用要素中的原材料、燃料和動力等費用，分別按各自影子價格的確定方法進行調整確定第五步，將上述各項調整后的數值加總，即得到單位貨物的分解成本，作為該非外貿貨物的出廠影子價格5.勞動力的影子工資和土地的影子費用(1)影子工資即項目使用勞動力的經濟價格，它是指建設項目使用勞動力，國家和社會為此付出的代價，其實質是勞動力的機會成本(2)土地的影子費用即項目占用土地的經濟價值，是指由于項目占用土地，致使國民經濟為此放棄的不用于本項目所能創造的凈效益以及社會為項目占用土地而增加的資源消耗，如居民搬遷費等6.影子匯率即外匯的影子價格，是指用本國貨幣表示的外匯的真實的經濟價值7.社會折現率即資金的影子價格，它是指國家或社會對資金時間價值的估值，體現了資金的機會成本和邊際投資內部收益率五、國民經濟效果評價(一)國民經濟盈利能力分析1.經濟內部收益率(EIRR)經濟內部收益率是指項目在計算期內各年累計的經濟凈現值等于零時的折現率2.經濟凈現值(ENPV)經濟凈現值是指項目在計算期內，按指定的折現率，各年凈現金流量折現到基準年的現值之和3.經濟凈現值率(ENPVR)經濟凈現值率是指經濟凈現值與總投資現值之比4.投資凈收益率(投資利稅率)投資凈收益率指項目達到正常生產規模年份的社會凈收益(包括利潤和稅金等)與總投資之比(二)國民經濟外匯效果分析1.經濟外匯凈現值(ENPVF)是指生產出口或替代進口產品的項目，在計算期內各年的凈外匯流量按特定的折現率，折算到基準年的現值之和2.經濟換匯成本與經濟節匯成本經濟換匯成本指項目在計算期內所耗費的用影子價格計算的國內資源價值的現值與生產出口產品經濟外匯凈現值之比。表示項目每換取1美元外匯所需投入的人民幣金額經濟節匯成本指項目在計算期內所耗費的用影子價格計算的國內資源價值的現值與生產替代進口產品的經濟外匯凈現值之比。表示項目每節約1美元外匯所需的人民幣金額第八章投資項目的不確定性分析一、不確定性分析的含義和作用(一)不確定性分析的含義在項目財務和國民經濟評價中，研究項目投資、生產成本、銷售收入、匯率、產品價格和壽命周期等不確定性因素的變化，分析它們所引起的項目各經濟效益指標的變化和變化程度，稱為不確定性分析(二)不確定性分析的作用1.明確不確定性因素對投資效益指標的影響范圍2.確定項目評價結論的有效范圍3.提高項目評價結論的可靠性4.尋找在項目效益指標達到臨界點時，變量因素允許變化的極限值二、盈虧平衡分析模型的建立可以根據銷售收入與產量的函數關系及成本與產量的函數關系建立盈虧平衡分析的數學模型1.項目的生產銷售活動不會明顯地影響供求關系，假定其他市場條件不變，則產品價格不隨銷量變化而變化，可以看作一個常數，銷售收入與銷量呈線性關系，又設成本函數為線性函數。則：S=PQ上