中央別墅區價值體系[關鍵字]：關鍵字：別墅[簡介]：本案例通過研究國內外三個優秀的中央別墅區，得出了中央別墅區的KPI2中央別墅區案例NewYorkLongInlandExpressway美國長島（富人區）中國北京（天竺別墅區）上海碧云（國際居住區）3長島位于紐約曼哈頓島以東，三面臨海，距市中心20英里，通過長島高速（LIE）與市中心實現便捷聯系地理位置地理位置：位于紐約市東南島嶼，西同曼哈頓島和大陸間隔伊斯特河，北瀕長島海峽，東、南臨大西洋。基本情況：總面積4356平方公里，東西長約190千米，南北窄約20-30千米。全島分4個行政區：西部的昆斯和布魯克林兩區屬紐約市區，人口464萬；中、東部的拿騷縣和薩福克縣屬于紐約大市區，人口232萬。交通聯系長島中心距紐約市中心30英里（約32公里），主要道路交通聯系為長島高速公路LIE（LongInlandExpressway），至長島圣福克郡的中部為終點，從曼哈頓到長島中心45分鐘車程。昆斯區的南端有紐約市最大的機場約翰·肯尼迪國際機場，北端有瓜迪亞機場。NewYorkLongInlandExpressway4長島為典型的北溫帶海洋氣候，遍布丘陵與森林，具有享譽全球的海灘美景，有“黃金海岸線”之稱自然環境長島四周環海、北溫帶海洋性氣候、遍布丘陵、廣袤森林、超大植被比例,具有超過65個不同級別的公園和休閑碼頭，有享譽全球的瓊斯海灘和長島海灘，以及令人難以置信的2500英尺海岸線summerBeachLongBeachRobertMosesBeachJonesBeachOceanBeach5由于便利的交通聯系，宜人的氣候與優越的自然環境，吸引了大量城市財富階層置業居住客戶構成長島人均空間、人均綠地和人均公共活動場地遠高于紐約市

據2006年統計數字顯示，紐約市人口密度是長島人口密度的8.5倍，人均收入不及長島人均收入的一半；紐約市暴力犯罪風險指數達6.8（10為最高），財產犯罪風險指數達5.4，與此同時全國平均為3和3.2，長島為2和3.7；紐約市擁房率39%，長島達80%；紐約市擁車率36%，而長島為78%。以皇后區為例，面積112.1平方英里，人口2，224，000人，每平方英里人口密度達19，839人。而納蘇郡287平方英里，人口1，340，000，密度為4，669人；蘇福克郡911平方英里，人口1，440，000，密度為1，581人。低密度、勻質、高素質、富裕6長島房地產市場圍繞區域核心資源呈組團分布，共分為各具特色的六大區域昆斯和布魯克林兩區屬紐約市區，臨近紐約市，城市意向較強烈，建筑密度較高，生活配套設施齊全，交通便利相對北海岸有更為完善的商業與娛樂設施配套，經常舉辦吸引人的比賽和活動，其中瓊斯海灘為世界一流的海灘，相對開放與繁華。具有鄉下田園風情的區域，有傳統的農場和葡萄園，盛產享譽世界的白葡萄酒，絕好的休閑度假場所。沒有公交通行，是更為隱蔽的豪宅區域，具有名人的高爾夫、騎馬等奢侈運動場所，世界著名的海灘美景，以及不同風格的山村風情。CentralSuffolk薩福克中心片區：區域內形成強烈對比，具有繁華商業零售區域，中心存在未開發區具有大量的未被損壞的原始森林和隱藏的小水灣。NorthShore北海岸區SouthShore南海岸區北叉區NorthFork南叉區SouthFork整體規劃豪宅公寓散落分布在山海之間，具有較高的收藏價值，主要客戶為富裕的businesstycoons（商業企業大亨），有些別墅用作企業會所。7長島核心物業產品為獨立住宅，私密性高，設計強調與自然景觀的完美結合，配套齊全，價格昂貴長島住宅有兩類：一類是60萬—100萬美元的新建住宅，另一類是100萬美元以上的豪宅，其中最為奢華的為早期建設住宅基本條件：綠地草坪，家庭泳池，封閉庭院豪宅產品：自然景觀占有、網球場、小型跑馬場，以及高爾夫練習場，占地可達1、2萬平米及以上豪宅設計強調資源與自然的結合，房子與優美的自然風光融合為一體，充分體現人與自然的和諧EastHampton$40,000,000產品8長島中心區建有大型國際特色的ShoppingMall，其他區域商業主要以時尚的Boutiques精品店為主“MiracleMile”inManhassetRooseveltFieldMallRooseveltFieldMall為長島最大的購物中心，修建于1955年，1993年改建為兩層，為目前全國第五大購物中心，占地300英畝，260家主力店，400作為的劇院，18家餐廳，１個保齡球館和旱冰場，11000車位，可同時容納20萬人。有Bloomingdale‘s,JCPenny,Macy’s,andNordstrom世界高端品牌位于Manhasset區的Boutques精品小店，時尚休閑，風情十足，包括書店、流行服裝、首飾珠寶等業態，該商業街被譽為長島“華麗一英里”配套9長島賓館酒店以避免張揚奢華的高品質花園式酒店為主，功能齊全，規模經濟“LongIslandisaquiet,beautifulplacetoenjoythepristinebeautyoftheBahamas.Hotelsandresortsontheislandtendtobefairlyeco-friendly,andtheislandissofarsafefromoverdevelopment…”

LongIslandMarriottHotel配套10高爾夫、馬術、游艇——長島生活的必需，而非身份的奢侈品配套11長島教育資源豐富，私立學校眾多，高中教育水平位居全國前列，成為紐約富人置業重要因素TOP100highschoolinthenation23.GreatNeckNorthHighSchool-Nassau

27.JerichoHighSchool-Nassau

31.GreatNeckSouthHighSchool-Nassau

32.SouthSideHighSchool-Nassau

35.ColdSpringHarborHighSchool-Suffolk

69.ManhassetHighSchool-Nassau

96.VandermeulenHighSchool-SuffolkGreatNeckNorthHighSchoolGreatNeckSouthHighSchoolManhassetHighSchoolVandermeulenHighSchool-配套12同時長島亦具備多所優質大學，島內文化氣息濃厚Brooklyn校園建于1926年，處于布魯克林社區，校園提供超過195種的專業學術課程。以其藥劑，護理，和健康專業著名。在紐約州取得藥劑師執照的，約有三分之一是此校園的畢業生。

CWPost校園建于1954年，離紐約市只有45分鐘的車程，校園提供將近250種的專業學術課程。有名的院系包括教育學院，表演和視覺藝術學院，以及護理和健康專業科系。校園風景如畫，校園是有名的Tilles表演藝術中心的所在地。Southampton校園距離紐約市中心大概90分鐘的車程。學校提供許多頂尖的課程，尤其再科學及人文方面，以海洋生物系和環境科學系聞名。其校園提供多艘海洋生物研究船，給學生從真實的海洋環境中取得知識和經驗。長島其他大學HofstraUniversity,DowlingCollege,NewYorkInstituteofTechnology,St.JosephCollege,SUNYStonyBrook,andTouroLawCollege

學校名稱：長島大學（私立）

排

名：全美第八名

建校時間：1926年

注冊學生：28656名，男女同校配套13中央別墅區案例NewYorkLongInlandExpressway美國長島（富人區）中國北京（天竺別墅區）上海碧云（國際居住區）14天竺中央別墅區位于北京東北部，距CBD25公里，為北京同板塊圈層實現價格最高的別墅區13467101市區2亞北3京昌沿線4馬坡5中央別墅區6京通7亦莊8京開9京石10西山9板塊主流產品單價平臺總價平臺中央別墅區獨棟20000元/平方米600萬京昌獨棟12000元/平方米500萬西山獨棟、聯排聯排16000元/平獨棟1200萬聯排500萬亞北小獨棟11000元/平方米300-350萬通州獨棟、聯排獨棟10000元/平聯排7000元/平獨棟300萬聯排180萬亦莊聯排、獨棟獨棟9000元/平聯排7500元/平獨棟280萬聯排200萬城南獨棟、聯排獨棟8500元/平聯排6500元/平獨棟250萬聯排160萬懷柔獨棟、聯排鄉產權獨棟7000元/平聯排5500元/平獨棟200-300萬聯排150萬密云獨棟、聯排鄉產權獨棟6000元/平聯排5000元/平獨棟140萬聯排85-120萬距國貿半小時車程距機場15分鐘車程825地理位置15唯一起源于北京境內的天然水系—溫榆河斜穿別墅區，兩岸環境優美，項目沿河岸分布，體現居住與自然的完美融合溫榆河四季水量充沛的河流，被譽為北京的“母親河”，也是舉世聞名的京杭大運河之源頭，千年以來，發源溫榆河的這條黃金水路承載財富連接著南來北往的商客，是繁榮中國歷代經濟的命脈之河。溫榆河綠色生態走廊規劃自然環境16中央別墅區早期外籍客戶比例高于中國客戶，隨著財富人群的聚集，投資客成為中央別墅區主流客戶多次中央別墅區置業熟悉區域租賃市場主要來自歐美國家東部工作的外企高管、使館人員區域內升級換遷在區域內長期居住保證投資回報率物業具有升級潛力國際學校國際生活氛圍和配套國際化生活氛圍和成熟的配套高舒適度、體現身份的產品傳統投資客外籍租客傳統自住客300-500㎡舒適獨棟、雙拼、聯排等類別墅產品客戶等級客戶類型客戶特征關鍵置業因素產品類型需求KPI產業人口當地機場、產業區工作中層管理人員已在城市擁有居住物業方便到達工作地點控制成本投入資產后期處置有投資和升值性疊拼、公寓類城市屬性住宅物業便利性區域平臺主流客戶非主流客戶新興客戶城市新貴首次在中央別墅區置業活躍在東部區域擁有海外生活背景事業成功，有較高職級有家庭和孩子在區域內階段性居住與城市、機場保持密切聯系給孩子國際化的教育成長環境資產后期處置有投資和升值性延續自己的國際化生活方式貼近自己的社交圈層體現自己的身份地位200-320㎡小獨棟、聯排等類別墅產品城市進程客戶構成17天竺別墅區開發主要沿核心資源溫榆河兩岸分布整體規劃機場高速京順路溫榆河京西國際學校德威香江校區瑞典小學德威麗京校區英國學校北京順義國際學校伊頓國際幼兒園德威裕京校區力邁國際學校北皋出口楊林出口歐陸苑長島瀾橋香江花園大湖山莊香江板塊麗高王府麗斯花園麗京花園美林香檳優山美地萊蒙湖名都園裕京花園天竺板塊孫河板塊卓錦萬代觀唐麗嘉花園龍灣水木蘭亭區域項目國際學校

生活廣場醫療配套日祥廣場歐陸廣場溫榆廣場和睦家診所北京鄉村賽馬場，18中央別墅區主流產品為別墅與類別墅產品麗宮淺水灣0.52獨棟優山美地0.48獨棟、雙拼、聯排長島瀾橋0.47獨棟、雙拼、聯排觀唐0.47獨棟大湖山莊0.25獨棟麗嘉花園0.38獨棟棕櫚灘0.35獨棟龍灣0.47獨棟、聯排美林香檳0.6雙拼、聯排、疊拼卓錦萬代0.47獨棟、聯排財富公館0.58獨棟中央別墅區物業類型以獨棟、聯排別墅為主，及少量公寓部分項目指標：產品19建筑風格多樣，以歐美為主，完全屬于高端人群的個性化精品美林香檳小鎮麗京花園優山美地南加州風格現代原創建筑風格建筑風格多樣，包括北美風格、加拿大風格、北歐風格、法國風格、維多利亞風格、澳洲風格、西班牙風格、地中海風格、甚至中式別墅……容積率從0.3到0.8，面積從200到2000平方米，從獨棟、小獨棟、聯排到疊拼等類低密度產品。德式風格美國鄉村風格歐陸苑龍湖.滟瀾山產品20滿足高端階層人士所必須的社交場所，娛樂設施與享受的綜合生活條件配套國際學校：ISB、京西、德威等知名國際學校聚集；別墅生活配套：擁有日祥廣場、溫榆廣場、和睦家診所等區域級生活、醫療配套。別墅娛樂配套：鄉村高爾夫俱樂部，格林馬術培訓中心，天星馬術俱樂部，北京、麗京、香江、金色河畔四大高爾夫俱樂部等。21嘉浩國際萊蒙湖別墅麗斯花園北京、麗京、香江、金色河畔四大高爾夫俱樂部天星馬術俱樂部國家會計學院格林馬術培訓中心力邁學校

多品牌開發商共同打造，北京歷史最悠久的高端別墅區域發展階段配套開發京西國際學校（94年）鄉村高爾夫俱樂部(88)

京西國際學校住宅開發19922000香江花園2006麗京花園

裕京花園名都園歐陸苑優山美地麗高王府美林香檳小鎮水木蘭亭大湖山莊觀唐龍灣別墅麗嘉花園長島瀾橋卓錦萬代財富公館麗宮淺水灣麗柏公寓

2003200420051996順義國際學校擴建和睦家日祥廣場北京鄉村賽馬場溫愉廣場歐陸廣場北京英國學校京西國際高中部949596979899別墅公寓配套配套建設及環境營造購買人群環境改造快速交通92年出現第一個定位外銷的別墅項目，到港澳臺做推廣，吸引來了第一批港澳臺客戶，約占80%，其余為國內個人及外企購買；依托溫榆河的良好環境、國際學校的建立以及與東部便捷的交通聯系，吸引了第一批使館和外企的外籍人士，且形成一定聚集效應居住人群國際化配套產品線豐富城市蔓延隨著市場的不斷擴大，國內投資客逐漸涌入，港澳臺投資客的比例逐漸下降到50%，在中央別墅區內長期投資的成熟投資客約占10%隨著區域配套的成熟和產品的升級，吸引了國內自住客戶，約占30%

受新政影響，傳統的港澳臺客戶幾乎不能購買500強企業內的中高層管理者，預算在5000美金/月以上普通外資企業的中高層管理者，預算在3000-6000美金/月國外使館內的高級官員，預算在5000-6000美金/月，普通官員，預算在2000-4000美金/月國際學校的老師，預算在1500美金/月左右自住客戶，充分依賴中央別墅區的區位優勢，置業帶有一定的投資性開發歷程22中央別墅區案例NewYorkLongInlandExpressway美國長島（富人區）中國北京（天竺別墅區）上海碧云（國際居住區）23上海.碧云國際社區位于浦東金橋開發區西部，距陸家嘴CBD20公里地理位置：碧云國際社區位于浦東金橋開發區西部，是上海市內距離浦東機場最近的居住區；規劃：整個社區的占地面積占地約4平方公里，正在開發100多萬平米的房地產項目，4平方公里的國際社區；城區功能：作為浦東、金橋、張江涉外商務區生活配套的多功能開放型的涉外高級住宅區，一般只租不售，在售樓盤中以投資型物業為主；產業：已經落戶張江、金橋的眾多家跨國公司地區總部和研發中心，形成了“2.5產業”的“頭腦基地”和“知識源泉”。虹橋機場浦東機場外高橋保稅區金橋出口加工區張江高科技園區世紀公園湯臣高爾夫球場虹橋開發區陸家嘴CBD18公里3公里9公里20公里地理位置24碧云國際社區空氣質量與綠化面積位居上海市首位，并緊鄰湯臣高爾夫球場，被公認為上海目前生態環境最好的社區自然環境上海目前生態環境最好的社區擁有上海市內最大的綠化帶，綠化面積達18萬平方米，中心綠地面積達5萬平方米，綠化率達70%碧云國際社區首家通過ISO1400國際環境認證，是上海市區內唯一達到國際空氣質量一級標準的區域。

湯臣上海浦東高爾夫球場為唯一位于上海市區的世界級錦標賽型球場。占地140公頃，18棟72桿，球道總長7200碼，引進3萬棵樟樹、楓樹等名貴樹種，3萬立方奇巖異石作景觀，250萬立方土做球道、沙坑造型。25碧云國際社區建筑風格多樣，滿足不同國籍國際人士的審美需求產品碧云別墅浦東花園別墅云間綠大地別墅26碧云國際社區具備高品質國際特色配套，真正滿足國際人群生活需要配套碧云國際社區內有建兩個教堂，一個是天主教堂一個是基督教堂，是開發區當初以1美元的租金賣給教會，并義務承擔教堂建設。這成為外國人選擇在此定居的一大理由。天主教堂牙買加藍山咖啡店印度餐廳意大利餐廳27國際學校、醫院與運動場所等高端生活配套設施配套上海協和國際學校（幼兒園年費）Yearlypayment

(OncePerYear)

Semesterpayment

(TwicePerYear)

Preschool(3&4yearolds)

Tuition

RMB110,500

RMB55,250

CapitalFee

RMB28,350

RMB15,250

Total

RMB138,850

RMB70,500

幼兒園3~4歲的一年共138,850元人民幣包括平和、協和、德威、中歐商學院等眾多知名外籍學校美格菲健身俱樂部、橄欖球場、高爾夫練習場、足球場等平和雙語學校華山醫院28區域指示系統以中英文對照為主，社區外籍活動客戶眾多，展現了區域的國際化與獨特性社區環境29品牌開發商高起點運作，短期形成高端成熟中央別墅區價值發展階段配套開發配套建設及環境營造建成寫字樓和國際學校項目周邊無生活配套設施，區域環境尚處于規劃階段首次出現了外銷的獨棟別墅和內銷的公寓產品，定位中高端建成區內城市級生活配套，如超市、建材、高爾夫球場、商業步行街、酒吧街公交車站等均按國際標準建設，公共交通系統建設完備高端涉外別墅等各種居住產品放量，出現連排、疊拼等產品形式；休閑購物、文化教育及交通生活配套成熟外籍人士大量入住，國際化社區形成規模浦東民航大廈、體育休閑中心中國福利會幼兒園、平和雙語學校、新金橋大廈、銀東大廈上海協和國際學校、中歐國際工商學院OBI建材超市、家樂福、MINI高爾夫練習場18萬平米綠地酒吧街、coffee吧、商業街

天主教堂、華山醫院住宅開發19992002啟動期上升期成熟期金橋酒店公寓碧云108碧云東方公寓曉園云間綠大地維詩凱亞銀泰花園碧云花園愛建園中天碧云羅山花苑碧云中惠新金橋酒店公寓碧云東壹棟政策及產業90年規劃陸家嘴，張江、金橋、外高橋四大國家級開發區浦東機場擴建，主要基礎設施開始建設普通外籍公司進駐99年重點開發金橋和張江，金橋出口加工貿易初具規模，張江硅谷、藥谷成形跨國公司開始規模進駐四大開發區，自主創新產業大力發展陸家嘴CBD成熟、展覽中心、磁懸浮等設施落成，啟動洋山深水港，浦東成就金融中心、產業基地地位跨國公司批量落戶金橋、張江，包括西門子、惠普、可口可樂等數百家500強企業人口大型跨國公司外派中高管出差的外派工作人員碧云別墅百富麗山莊世貿湖濱花園浦東花園別墅2005普通外籍高層管理者別墅公寓

配套

酒店式公寓中國籍白領普通外籍高層管理者500強企業外派中高管中國籍白領普通外籍高層管理者大型跨國公司外派中高管開始大量出現城市化居住物業區域級城市生活配套公共交通系統發達周邊產業具備一定規模周邊產業人口層次不斷升級開發歷程30中央別墅區價值體系中央別墅區案例研究中央別墅區形成KPI31中央別墅區形成KPI總結Factor1:環境中央別墅區ＫＰＩFactor２:配套Factor3:產品Factor4:人Factor5:開發模式32具有強烈的區域感與私密性環境１NewYorkLongInlandExpressway項目地塊旅順南路入口1入口2規劃端頭路處理手段，高速外只能私家車行駛，愈往端頭走，私密性愈高，主要分布長島最昂貴的私家獨棟豪宅高速路形成圍合，保證社區不受道路車輛干擾京承高速京順路機場高速旅順南路與海岸線形成天然的圍合，具有較強的區域感與私密性33高爾夫環境——自然與人工之間的精致平衡環境２這里不是遙遠原始的郊野，這里不是人工斧鑿的公園在純凈如初的空氣里洗去旅居大都市的塵囂在藍天、白云、大海、青山、綠草中感受自然在如星辰般散落山間的房子中享受生活————尊貴與生俱來，顯赫如影隨形

————如詩如畫，似人間仙境34International國際化：生活配套的國際化，以滿足國外客戶生活為標準配套１高品質國際學校中小規模國際醫院／診所品種豐富的綜合超市35Noble檔次：配套的評價標準不再是規模和數量，優越與尊貴與生俱來配套２花園酒店海景餐廳36Class圈層：滿足一個圈層的生活方式，而非身份的彰顯與標定配套３他們是這樣一群人：不停的在殊多都市中穿梭，因此，他們理解那兒——都市的核心、經濟高度聚集的細胞核；但當一些人向城市中心蜂擁時，他們卻住進了遠離紅塵的自然當中去享受田園牧歌的生活。但他們并沒有遠離都市，他們還是那里的領袖，并代表著一個階層：富有、榮譽而且更年輕、求變的活力。高爾夫名流會所37Boutique特色：以精致與時尚為基礎的個性化追求配套４“Boutique”——起源于法語。原意是指專賣時髦服飾的小店。伴隨著上個世紀逐漸興起的Boutique酒店，Boutique的含義逐漸轉化成為了一種文化審美追求，指富有個性、品位獨特，具有精致趣味的物品、風格或流行元素。除此以外，Boutique強調了融入生活的藝術素養，不是不能親近的奢華，而是可享受的質感。Boutique精品店38多樣勻質性：同樣的高品質，不同的建筑風格，完全屬于高端人群的個性化精品產品１每棟不一樣的建筑風格，即便一個社區也具備不同的外立面39資產化：房子的價值不在于是否居住，而在于是否擁有產品2傳世經典作品40資源傾向化：風景是房子的一部分，房子是風景中的風景產品341由于高端財富人群的長期聚集，中央別墅區租賃市場發達，投資客戶眾多預算水平$/月客戶層次承租物業類型1000-2000國際學校普通教師、當地產業人口麗高、麗京公寓、美林疊拼、名都園聯排2000-3000國際學校高級教師、使館領事秘書、外籍企業內的港澳臺員工名都園小獨棟、麗京聯排、長島瀾橋聯排3000-5000歐美企業中層管理人員、部門經理、韓國、新加坡等亞洲其他國家企業內中高層管理人員裕京花園獨棟、歐陸苑獨棟、麗京獨棟、麗斯雙拼、萊蒙湖聯排、名都園大獨棟、香江聯排5000-6000普通歐美企業中高層管理人員、500強企業中層管理人員、使館參贊、亞洲其他國家企業內高級管理人員香江獨棟、麗京獨棟、麗斯獨棟、萊蒙湖獨棟、長島瀾橋雙拼、優山美地聯排和雙拼6000-8000普通歐美企業高級管理人員、500強企業中高層管理人員