城市綜合體規規劃設計要點點解析前言：城市綜綜合體的最新新發展（一））房地產巨頭集集體轉型搏殺殺商業地產繼華潤置地上月底在香港港2009年的業績發布布會上率先披披露公司商業業地產在未來來資產比例和和利潤貢獻將將上升至40%以后，一直專專注于住宅開開發的雅居樂地產隨后也在中山山拋出20萬平方米商業地產的項項目。近日，，宣布涉足商商業地產后，，萬科三個大體量的的商業地產項項目在10余天內先后曝曝光；昨天，，央企地產大大佬保利地產再度向記者透透露，該公司司計劃到2010年商業地產方方面的投資總總額將占到總投資的30%，商業物業面面積將增加到到300萬平方米。“商業地產是是房地產業發發展的必然階階段。”在中國房地產產巨頭集體轉轉型的背后，，逐漸成熟的的中國房地產產業正掀開商商業地產時代代。前言：城市綜綜合體的最新新發展（二））商業地產每年年增量將達1300萬平方米在5月8日舉行的2010中國（深圳））商業房地產產合作大會上上，諸多業內內人士認為商商業地產可能能將進入新一一輪快速擴張張。當前中國不少少城市提出城城市升級的概概念，第一階段是以以改造城區和和打造商務為為主旋律；第第二階段是從從現在開始以以打造新城、、新區為主旋旋律。以上海和杭州州為例，目前前上海提出要要打造147個商業中心，，杭州明確提提出要打造100個商業綜合體體。目前中中國趕趕上了了城市化化發展展的“鉆石時時期”，每年年將有有1300萬人進進城。。如果果按照照每人人商業業配套套1平方米米，將將是1300萬平方方米的的增量量工作作。目目前中中國社社會商商品零零售總總額是是13萬億人人民幣幣，而而美國國社會會商品品零售售總額額高達達10萬億美美元，，與國國外相相比我我們還還很落落后。。提綱第一篇篇城城市市綜合合體概概述第一章章城城市綜綜合體體的定定義、、特征征與價價值前前景第二章章城城市綜綜合體體的主主要產產品構構成及及特點點第二篇篇城城市市綜合合體規規劃設設計第一章章城城市綜綜合體體開發發的前前期策策劃第二章章城城市綜綜合體體的商商業規規劃設設計第三章章城城市綜綜合體體的規規劃建建筑設設計第三篇篇案案例例分析析第一篇篇城城市市綜合合體概概述第一章章城城市綜綜合體體的定定義、、特征征與價價值前前景第二章章城城市綜綜合體體的主主要產產品構構成及及特點點第一章章城城市綜綜合體體的定定義、、特征征與價價值前前景1、城城市綜綜合體體的定定義2、城城市綜綜合體體的特特征3、城城市綜綜合體體的價價值前前景1.1城市綜綜合體體的定定義《中國大大百科科全書書》：建筑筑綜合合體為為多個個功能能不同同的空空間組組合而而成的的建筑筑。《美國建建筑百百科全全書》：建筑筑綜合合體是是在一一個位位置上上，具具有單單個或或多個個功能能的一一組建建筑。。城市綜綜合體體是指城城市中中的居居住、、商務務辦公公、購購物、、文化化、娛娛樂、、游憩憩等各各種城城市物物業功功能復復合，，互為為作用用、互互為價價值鏈鏈的空空間、、文化化意識識形態態高度度集中中的街街區群群體。。城市綜綜合體體不同同于城城市中中心密密集的的建筑筑群體體，它它具備備完整整的城城市街街區的的特質質，是是建筑筑群體體向城城市空空間巨巨型化化、城城市價價值復復合化化、城城市功功能集集約化化的結結果，，同時時，城城市綜綜合體體通過過街區區的關關系，，與外外部空空間有有機結結合，，交通通系統統有效效聯系系，延延展城城市的的空間間價值值。城市綜綜合體體樓盤類類型：：寫字樓樓、商商住公公寓、、購物物中心心建筑規規模：：總規劃劃占地地逾10公頃，，總建建筑面面積超超過48萬平方方米開發發商商：北京萬萬達廣廣場房房地產產開發發有限限公司司項目簡簡介：：北京萬萬達CBD聚合品品牌商商業中中心、、國際際商務務港、、五星星級酒酒店、、5A級寫字字樓、、特色色商業業區于于一身身，是是CBD核心區區鉆石石級商商務聚聚合體體。XWHO的設計計師試試圖以以更有有吸引引力的的方式式創造造城市市生態態空間間，而而不僅僅僅是是對自自然進進行模模仿。。廣場場上有有兩處處規整整的“城市森森林”，商鋪鋪前茂茂盛的的樹叢叢也構構成了了一個個小森森林。。城市綜綜合體體樓盤類類型：：寫字樓樓、國國際公公寓、、豪華華酒店店、國國際商商城建筑規規模：：總占地地面積積6萬平方方米，，總筑筑面積積100萬平方方米開發發商商：北京國國華置置業有有限公公司項目簡簡介：：華貿中中心由由三棟棟高逾逾百米米的5A智能寫寫字樓樓、2座豪華華酒店店、大大型國國際商商城、、國際際公寓寓和中中央公公園組組成。。華貿貿中心心的整整體設設計由由世界界著名名的美美國KPF建筑設設計事事務所所擔綱綱，建建筑設設計極極富紀紀念性性和時時代感感。1.2城市綜綜合體體的特特征（（一））12345678高可達達性高密度度、集集約性性整體統統一性性功能復復合性性土地使使用均均衡性性空間的的連續續性內外部部關系系完整整性社會效效應及及升值值價值值1.2城市綜綜合體體的特特征（（二））功能復合性位于城城市交交通網網絡發發達、、城市市功能能相對對集中中的區區域，，擁有有與外外界聯聯系緊緊密的的城市市主要要交通通網絡絡和信信息網網絡高樓林林立的的景象象，城城市的的標志志；人人口密密度大大，晝晝夜人人口、、工作作日與與周末末人口口，功功能不不同而而形成成互補補建筑風風格統統一，，各個個單體體建筑筑相互互配合合、影影響和和聯系系；建建筑群群體與與外部部空間間整體體環境境統一一、協協調高密度，集約性整體統一性高可達性可實現現自身身完整整的工工作、、生活活配套套運營營體系系，各各功能能之間間聯系系緊密密，互互為補補充，，缺一一不可可1.2城市市綜綜合合體體的的特特征征（（三三））巨大的社會效應/升值潛力內外部聯系完整性空間連續性土地使用均衡性注重重均均衡衡的的土土地地使使用用方方式式和和最最大大限限度度地地利利用用土土地地資資源源，，避避免免土土地地過過分分集集中中于于某某一一特特定定功功能能鑒于于都都市市綜綜合合體體各各功功能能的的相相互互聯聯系系，，其其在在平平面面、、立立面面和和空空間間均均表表現現為為連連續續性性、、統統一一性性：：其其設設計計通通常常采采用用整整體體設設計計，，內內部部建建筑筑物物風風格格統統一一；；建建筑筑體體之之間間均均通通過過空空中中、、地地下下和和地地面面形形成成多多層層次次的的聯聯系系，，形形成成互互補補、、流流動動、、連連續續的的空空間間體體系系。。內部部擁擁有有復復雜雜、、完完善善的的交交通通體體系系，，通通過過立立體體交交通通網網絡絡的的建建立立，，使使各各功功能能建建筑筑體體有有機機結結合合；；對外外界界的的交交通通依依賴賴較較強強，，其其外外界界的的交交通通體體系系直直接接影影響響綜綜合合體體內內部部不不同同功功能能的的使使用用效效率率和和規規模模因所所處處的的城城市市位位置置和和龐龐大大的的規規模模，，注注定定其其必必將將成成為為城城市市的的名名片片，，產產生生巨巨大大的的社社會會效效應應；；同時時作作為為地地產產物物業業的的HOPSCA，隨隨著著城城市市的的不不斷斷發發展展，，其其物物業業自自身身也也具具有有升升值值潛潛力力1.3城市市綜綜合合體體的的價價值值前前景景城市市綜綜合合體體各各子子項項在在功功能能上上的的互互補補性性和和實實際際生生活活中中的的互互動動性性，，使使各各子子項項互互為為配配套套，，互互為為支支持持，，最最大大程程度度地地形形成成資資源源共共享享，，從從而而使使各各項項子子功功能能有有可可能能在在綜綜合合體體自自身身一一體體化化價價值值平平臺臺上上，，對對自自身身的的價價值值鏈鏈進進行行全全面面超超越越。。一個個成成功功的的城城市市綜綜合合體體項項目目的的開開發發及及運運營營，，會會為為開開發發商商、、運運營營商商帶帶來來巨巨大大的的品品牌牌價價值值和和高高升升值值的的前前景景。。城市市綜綜合合體體是是城城市市化化進進程程和和體體現現城城市市經經濟濟實實力力的的重重要要載載體體，，多多種種業業態態相相互互作作用用、、互互為為價價值值鏈鏈的的空空間間、、文文化化意意識識形形態態的的高高度度集集約約，，將將大大大大提提升升城城市市區區域域的的價價值值，，帶帶來來巨巨大大的的社社會會價價值值；；其其發發展展是是適適應應區區域域開開發發和和提提高高土土地地集集約約利利用用的的趨趨勢勢，，也也將將成成為為中中國國未未來來房房地地產產業業發發展展的的主主流流模模式式之之一一。。第二二章章城城市市綜綜合合體體的的主主要要產產品品構構成成及及特特點點城市市綜綜合合體體的的四四大大產品品構構成成：：1、、住住宅宅、、公公寓寓2、、辦辦公公3、、酒酒店店4、、商業業零零售售及及服服務務2.1住住宅宅、、公公寓寓（（一一））選址址特特點點目標標客客戶戶住宅宅類類型型產品品特特點點普通通住住宅宅大眾眾消消費費者者具備備基基本本生生活活配配套套的的市市區區或或郊郊區區戶內內各各功功能能房房間間完完善善；；戶戶型型以以２２居居以以上上為為主主一般般為為毛毛坯坯房房，，近近年年來來精精裝裝修修開開始始流流行行配套套以以停停車車場場及及公公共共廣廣場場為為主主商住住樓樓商務務區區域域投資資者者中小小企企業業主主既可可居居住住又又可可辦辦公公；；部部分分沒沒有有廚廚房房功功能能強調調商商務務中中心心、、餐餐飲飲功功能能配配套套毛坯坯房房為為主主住宅宅類類型型2.1住住宅宅、、公公寓寓（（二二））選址址特特點點目標標客客戶戶公寓寓類類型型產品品特特點點投資資者者高收收入入白白領領普通通公公寓寓酒店店式式公公寓寓投資資者者高級級經經理理人人外籍籍人人士士商業業繁繁華華區區域域商業業繁繁華華區區域域戶內內設設施施設設備備完完善善，，通通常常配配備備高高檔檔家家具具電電器器星級級裝裝修修，，尤尤其其是是公公共共區區域域提供供房房間間清清潔潔，，衣衣物物送送洗洗等等酒酒店店式式服服務務通常常設設有有會會所所，，提提供供餐餐飲飲、、康康體體等等配配套套服服務務戶內內各各功功能能房房間間完完善善；；小小戶戶型型比比例例較較大大精裝裝修修一般般設設有有大大堂堂公寓寓類類型型2.1住住宅宅、、公公寓寓（（三三））公寓寓：：最接接近近住住宅宅的的商商業業性性質質物物業業；；城市市綜綜合合體體平平衡衡現現金金流流的的擋擋箭箭牌牌；；由于于自自住住成成本本高高，，通通常常作作為為投投資資型型物物業業，，對對投投資資市市場場成成熟熟度度要要求求較較高高；；高端公寓寓（住宅宅）同商商業零售售屬于天敵關系，交交通設計計中須充充分分區區；其總銷售售額在可可能的前前提下，，盡量達到或超過整個綜合合體的總投資額額；2.2辦辦公公（一））選址服務配套套類型建筑特點點租戶特點點頂級寫字字樓建筑品質質一流頂級裝修修通常為5萬平米以以上商務核心心區域知名大型型跨國公公司金融機構構甲級寫字字樓商務區或或區域中中心建筑標準準有所落落后中檔裝修修1萬平米左左右乙級寫字字樓中小型私私營企業業為主丙級寫字字樓建筑標準準陳舊普通裝修修小于1萬平米小型私營營企業寫字樓類類型市區市區大中型各各類企業業、機構構設施設備備建筑品質質優良高檔裝修修通常2-5萬平米有商務中中心、高高檔餐廳廳、大型型會議廳廳、休閑閑設施地上／地地下停車車位充足足有商務中中心、高高檔餐廳廳、大型型會議廳廳、休閑閑設施地上／地地下停車車位充足足有部分商商務配套套有地上／／地下停停車位幾乎沒有有服務配配套品牌高效效中央空空調系統統智能化樓樓宇自控控系統先進的數數據通信信品牌高效效中央空空調系統統智能化樓樓宇自控控系統先進的數數據通信信有中央空空調系統統有樓宇自自控系統統無綜合布布線無中央空空調系統統無樓宇自自控系統統無綜合布布線2.2辦辦公公（二））性價比較較高的抗通貨膨膨脹資產；可實現局局部回款款，但在在二、三三線城市市中屬于于高風險性性物業；在非產業業區域應應嚴格控控制放量量比例；；在非一線線城市中中。5A甲級寫字字樓性價價比低于于乙級寫寫字樓；；寫字樓的的四大直直觀產品品指標——電梯、大大堂、空空調、玻玻璃幕墻墻；銷售及租租賃時，，以鏈型型營銷思思路為主主——主力客戶戶的特點點；2.3酒酒店店（一））選址經營特點點酒店類型型目標客戶戶代表項目目商務酒店店以公務出出差的旅旅客為主主，包含含境外游游客城市中心心商務區區域中心心除各類客客房齊備備之外通通常配備備有大型型餐廳、、會議室室、歌舞舞廳、商商務中心心等綜合合配套設設施滿足足客人商商務相關關需求設施設備備通常采采用較高高標準香格里拉拉洲際酒店店經濟型酒酒店商業中心心附近選址靈活活國內游客客及中小小企業商商務差旅旅客人為為主團體會議議及會展展服務接接待為主主會議/會展酒店店北京九華華山莊五洲大酒酒店旅游度假假酒店景區游客客接待為為主；季季節性明明顯三亞天域域酒店酒店類型型市區或郊郊區遠郊或旅旅游風景景區以滿足住住宿的基基本需求求為主，，較少其其他服務務配套功功能，價價格實惠惠通常以品品牌連鎖鎖形式經經營在一般商商務酒店店基礎上上，強化化會議／／會展的的設施建建設與相相關服務務建設有多多個不同同規模的的會議廳廳；及更更加豐富富的休閑閑娛樂設設施如家快捷捷速８具有完善善的休閑閑娛樂設設施突出個性性化服務務；創造造放松環環境酒店建設設強調與與自然環環境的結結合2.3酒酒店店（二））成本投入入最高，，回收難難度極大大；優質酒店店對于運運營管理理要求很很高；1、已上市市公司；；2、待上市市公司；；3、政府強強制要求求；4、體量實實在過剩剩除上述四四種狀況況，不建建議開發發或持有有。酒店標準準制定與與策略。。2.4商商業業零售及及服務（（一）選址特點點業態組合合類型商圈范圍圍代表項目目城市購物物中心核心商圈圈3公里次級商圈圈6公里三級商圈圈40公里城市中心心區域10萬平米以以上香港ifc北京東方方廣場購物中心心類型主力店購物60-70%餐飲10-20%休閑娛樂樂15-20%3-5個主力店店主力店面面積占比比40-60%區域購物物中心區域中心心5-8萬平米北京萬達達廣場深圳花園園城購物60-70%餐飲15-25%休閑娛樂樂10-15%2-3個主力店店主力店面面積占比比40-60%鄰里購物物中心社區中心心不超過4萬平米伊藤洋華華堂華潤萬佳佳購物70-80%餐飲10-15%休閑娛樂樂3-5%服務5%1-2個主力店店主力店面面積占比比40-60%能量中心心郊區4-10萬平米北京金源源茂購物80-95%餐飲10-20%3以上個主主力店主力店面面積占比比70-90%生活方式式購物中中心高檔住宅宅區附近近自然條件件優越1-5萬平米上海新天天地美國COCOWALK購物30-40%餐飲30-40%休閑娛樂30-40%0-2個主力店主力店面積占占比0-50%核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈10公里核心商圈1公里次級商圈3公里核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈20公里核心商圈1公里次級商圈3公里2.4商商業零售及服服務（二）商業零售及服服務的形式：：（1）商業街；（2）住宅或或辦公樓底商商；（3）裙房；；（4）建筑單單體；2.4.1商業街對于用地強度度占用最大，，適合低密度度商業用地；；有效渠道的前前提下，套現現能力最強；；常規單位鋪面面不高于400平米；在無法保證充充足消費人流流的基礎上，，原則上不要要出現內街；；2.4.2住宅或辦公樓樓底商受到一定程度度的業態限制制；較好操作，易易于套現；盡量通過轉換換結構將商業業部分處理為為框架模式，，剪力墻對商商業價值影響響很大；原則上設計層層數不要高于于兩層；2.4.3裙房由于建筑格局局及單元面積積，造成風險險系數最高，，最難套現；；受上方附著建建筑核心筒下下落位置的影影響很大；即便租賃，通通常也為大面面積低租金業業態（同樣受受底商業態限限制）；由于投資總額額過高，極難難銷售（除產產權式切割商商鋪，但操作作難度較大））；2.4.4建筑單體操作難度最高高，經濟效益益最難實現；；2萬平米以上單單體必須多業業態操作；有可能出現主主力店，性價價比低且難以以套現；只能出現局部部散售，且存存在銷售比例例風險；在不存在其他他回款物業的的前提下，大大型商業單體體的開發現金金流很難支持持。第二篇城城市綜合體規規劃設計第一章城市市綜合體開發發的前期策劃劃第二章城市市綜合體的商商業規劃設計計第三章城市市綜合體的規規劃建筑設計計第一章城市市綜合體開發發的前期策劃劃1、城市綜合合體的開發條條件及定位2、城市綜合合體的區位選選擇3、城市綜合合體的開發時時序1.1.1城城市綜合合體開發的條條件因素1.1.2城市市綜合體開開發的定位位（一）定位需滿足足的目標：：1、符合城市市整體發展展要求，符符合政府控控規要求2、具有鮮明明特色，體體現項目地地段價值3、符合市場場要求，實實現整體開開發與經營營目標1.1.2城市市綜合體開開發的定位位（二）定位依據：：定位依據123456城市和區域市場城市化發展經濟和人口狀況城市和區域地理環境歷史、文化、民俗、民情政府規劃及功能定位1.1.3城市市綜合體開開發的定位位（三）三位一體定定位方法1.1.3城市市綜合體開開發的定位位（三）城市綜合體體的開發模模式：1、均衡發展展的模式2、以辦公業業為核心的的發展模式式3、以酒店業業為核心的的發展模式式4、以零售業業為核心的的發展模式式1.2城城市綜合合體的區位位選擇（一一）城市綜合體體的發展離離不開城市市化發展進進程1.2城城市綜合合體的區位位選擇（二二）“一個城市只只有一個中中心”廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個城市只只有一個中中心”，上世紀90年代，這些些中心發展展的輝煌恰恰好應證了了這種說法法，然而，，城市在發發展，這些些中心還能能適應不斷斷增長的發發展需求嗎嗎？城市化發展展1.2城城市綜合合體的區位位選擇（三三）上海由一個個中心向多多個中心發發展上海-淮海路上海-人民廣場上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京路路城市化發展展1.2城城市綜合合體的區位位選擇（四四）北京西單的的核心地位位正逐步被被國貿CBD取代城市化發展展城市化多核核發展是必必然趨勢1.2城城市綜合合體的區位位選擇（六六）未來深圳可可能面臨的的城市綜合合體形態城市核心區城市次中心城市綜合體核心區內的的城市綜合合體、次中中心的綜合合體、核心心區和次中中心間的綜綜合體1.2城城市綜合合體的區位位選擇（七七）城市綜合體體可以存在在于CBD，可以存在在于城市副副中心內，，也可以位位于CBD和副中心之之外的優越越區位。在城市綜合合體項目所所處的區域域中，具體體位置不同同，對應的的地價水平平也會有所不同；而而在這個區區域中，一一般認為一一定存在一一個重要的的點，這就就是峰值地價交叉點點。1.2城城市綜合合體的區位位選擇（八八）居住區市中心AB1.3城城市綜合合體開發的的時序正確的開發發時序對于于實現綜合合體物業價價值的最大大化有著極極為重要的的意義。首先，各物物業功能和和性質的不不同決定了了入市時機機的差異。。例如商業業入市必須須在社區成成熟以后；；而為了樹樹立項目品品牌形象，，酒店或寫寫字樓項目目一般先期期入市。其次，不同同物業之間間的影響也也對入市時時機有一定定選擇。如如寫字樓優優先于公寓寓的入市能能夠帶動公公寓的銷售售。綜合體物業業價值的最最大化包含含幾個方面面的含義：：1、最大限限度的實現現各個物業業自身的價價值；2、最大可可能實現各各功能間關關聯帶動價價值；3、避免各各物業之間間的負面影影響。第二章城城市綜合合體的商業業規劃1、商業地地產概述2、城市綜綜合體商業業規劃的重重要性3、城市綜綜合體商業業規劃要點點4、如何在商商業規劃階階段規避項項目風險5、塑造成功功商業規劃劃的主要因因素2.1商業地產概概述（一））商業地產核核心規律——渠道2.1商業地產概概述（二））1、商業地產：：為社會交易易創造交易易地點和交交易平臺，，在這個平平臺，能夠夠使商人們們更容易的接接觸到他們所需需要推銷商商品的客戶；因此其愿意意為獲得這這一機會支付租金。2、商業地產價價值：商業地產的的真正價值值不在于鋼鋼筋水泥建建得有多漂漂亮，而在在于這塊地地點是否能能有效交易（能夠接觸觸到他所需需要的消費費者）—渠道價值。商業地產賣賣的是“接觸客戶戶的機會””而非建筑價價值。開發發商將交易易場地租給給商人，商商人見到的的客戶越多多、實現的的交易越大大，愿意付付出的代價價越高。2.1商業地產概概述（三））3、商業地地產三大盈盈利點一大盈利，商業租售售贏利。二大盈利，物業升值值，并以物物業增值和和現金流吸吸引銀行，，增加授信信額度；融資資后進行滾滾動開發。。三大盈利，提升開發發企業品牌牌知名度，，成為上市市的資產包包基礎；或或對于已上市市公司，增增加其股票票在資本市市場上的吸吸引力。2.1商業地產概概述（四））4、商業地產同同住宅地產產的本質區區別：產業鏈構成成：生產——流通（渠道道）——消費商業地產賣賣的不是物物業，而是是渠道價值值。5、商業地產營營銷如同建建水庫：住宅操作思路：造水水庫——賣水庫（不一定有有水）。商業操作思路：造水水庫——引水——賣水籠頭（喝水的機機會）。住宅客戶——無辜的購房房者，商業業客戶——精明的商人人。誰比誰誰傻？2.1商業地產概概述（五））6、、商商業業地地產產與住住宅宅地地產產的的發發展展過過程程對對比比第二二個個階階段段：：競競爭爭的的加加劇劇與與產產業業鏈鏈的的成成熟熟，，不不具具備備多多少少能能力力的的發發展展商商幾幾乎乎被被淘淘汰汰了了，，能生生存存下下來來的的發發展展商商必必須須都都是是具具有有較較強強的的實實力力與與操操作作能能力力的的發發展展商商，成成功功變變成成了了一一種種實實力力與與能能力力的的考考驗驗。。第一一階階段段：：利利用用了了城城市市化化所所帶帶來來的的巨巨大大市市場場需需求求，，只只要要拿拿到到一一塊塊地地，，通通過過一一定定的的資資本本運運營營就就可可以以將將項項目目建建成成，，實實現現成成功功銷銷售售，，項項目目即即告告完完成成，，這這一一成成功功帶帶有有很很大大的的機會會主主義義色色彩彩。。住宅宅地地產產的的發發展展經經過過了了兩兩個個階階段段，，但商商業業地地產產只只有有后后一一個個階階段段。在過過程程上上來來說說，，如果果說說住住宅宅地地產產的的發發展展經經過過了了兩兩個個階階段段，，那那么么現現代代商商業業地地產產的的發發展展卻卻只只有有一一個個階階段段。。住宅宅地地產產發發展展的的兩兩個個階階段段是是：：2.1商業業地地產產概概述述（（六六））現代代商商業業地地產產一一邊邊是是天天堂堂，，一一邊邊是是地地獄獄。商商業業地地產產的的開開發發和和運運營營沒沒有有和和棋棋，，運運營營得得好好，，寸寸土土寸寸金金，，運運營營得得不不好好，，則則一一文文不不值值。。住住宅宅地地產產開開發發與與商商業業地地產產開開發發本本質質的的不不同同之之處處就就在在于于：：住宅宅地地產產的的開開發發重重結結果果，，而而商商業業地地產產的的開開發發卻卻重重過過程程。。住宅宅地地產產在在銷銷售售完完成成之之后后即即可可見見到到結結果果，，而而商商業業地地產產卻卻需需要要經經過過一一個個漫漫長長的的過過程程之之后后才才可可見見到到結結果果。。在在中中國國房房地地產產開開發發企企業業的的制制度度、、人人才才和和文文化化建建設設普普遍遍欠欠缺缺的的情情況況下下，，絕絕大大多多數數的的房房地地產產開開發發企企業業是是不不具具備備開開發發運運營營商商業業地地產產的的能能力力的的，，這這句句話話雖雖然然很很武武斷斷，，卻卻是是一一個個不不爭爭的的事事實實。。2.2城市綜合合體商業業規劃的的重要性性（一））在做商業業地產項項目的時時候，很很多人會會發出這這樣的感感慨：成成也規劃劃，敗也也規劃。。人們普普遍認為為現代商商業規劃劃指的就就是建筑筑規劃；；事實上上，規劃劃又分為為兩個方方面，分分別是硬硬件設施施的規劃劃和軟件件設施的的規劃，，概而言言之，就就是建筑筑格局規規劃與商商業經營營規劃。。很很多商業業地產商商在做項項目的時時候，很很容易進進入一個個誤區：：認為只只要做好好了硬件件設施規規劃，就就可以在在日后隨隨意對商商業布局局進行調調整，具具體表現現在一種種“走一一步看一一步，摸摸著石頭頭過河””的思想想上，這這種思想想并且在在相當長長的一段段時間里里占主導導地位。。但近年年以來，，中國商商業地產產界一種種新的風風潮正在在涌起：：那就是是商業經經營規劃劃應先于于建筑格格局規劃劃。1、規劃劃決定成成敗2.2城市綜合合體商業業規劃的的重要性性（二））這種思想想反映了了一種科科學的商商業地產產開發思思路，是是對商業業地產運運營觀念念的一次次重要變變革。在在以前的的觀念中中，大家家普遍認認為商業業地產項項目是由由玻璃、、水泥、、鋼筋和和裝飾材材料組成成的一個個購物中中心，這這是一種種短淺、、片面的的目光，，而不是是一種長長遠、全全局的目目光。在在行為上上，可以以稱之為為割裂的的、短期期的行為為。現代商業業地產思思想將商商業經營營規劃視視作與建建筑格局局規劃同同等重要要的一環環，成為為現代商商業規劃劃當中不不可分割割的兩個個部分，，甚至在在一定程程度上，，商業經經營規劃劃比建筑筑格局規規劃更加加重要。。科學的的商業地地產開發發強調的的是整體體戰略，，在現代代商業地地產觀念念中，硬硬件規劃劃與軟件件規劃是是一個不不可分割割的整體體。而這這，正是是現代商商業地產產規劃科科學的基基本原則則。發展商對對商業地地產缺乏乏了解，，忽視商商業規劃劃則會走走上彎路路，造成成投入成成本的浪浪費，使使項目本本身不能能發揮最最大的成成本效應應。2、商業業規劃比比建筑規規劃更重重要2.3城市綜合合體商業業規劃要要點（一一）1、規劃劃的布局局順序一個大型型的購物物中心會會包括超超市、百百貨、餐餐飲、娛娛樂、家家電與信信息產品品等多功功能的業業態，但但是，圍圍繞著這這些功能能配置該該如何來來進行布布局，使使各個功功能主題題明確，，互相促促進，互互不干擾擾，同時時達到最最有利于于商場旺旺場和實實現租金金收入最最大化的的目的。。商業經營營規劃先先于建筑筑格局規規劃,有利于形形成最合合理的商商業布局局，這也也是成熟熟的商業業地產運運營商的的基本原原則之一一；在中中國，如如萬達集集團開發發的商業業項目，，就都是是遵循這這一原則則，先進行商商業經營營規劃，，再進行行建筑方方面的規規劃。萬達在全全國各地地開設了了眾多的的購物中中心，成成為中國國在購物物中心圈圈地運動動中的領領頭羊；；如萬達達在長沙沙黃興南南路步行行街開設設的萬達達購物廣廣場二、、三層開開設18000平方米的的大型超超市；從從項目開開始策劃劃之初，，沃爾瑪瑪超市就就深度介介入其中中，就其其專業的的細節與與發展商商達成一一致意見見，這樣樣一來，，就確保保了商業業項目建建成之后后就成為為一個一一步到位位的產品品；同時時雙方建建立了戰戰略合作作伙伴的的關系。。2.3城市綜合合體商業業規劃要要點（二二）商業經營營規劃先先于建筑筑格局規規劃有利利于實現現低成本本的運營營，同時時還具有有以下顯顯著的優優點：1)縮短了整整個項目目的開發發周期。。2)構成整體體效益對對散件效效益的優優勢。因此，無無論是從從成本運運作的角角度來看看，還是是從商業業整體效效益的角角度來看看，商業業規劃先先于建筑筑格局規規劃都將將提高商商業中心心的整體體競爭力力。2.3城市綜合合體商業業規劃要要點（三三）2、商業地產產規劃的的尺度就就是人的的尺度任何商業業都希望望擁有一一流的規規劃，但但規劃也也意味著著代價，，先進的的規劃更更意味著著巨大的的代價。。無視長遠遠利益和和現代商商業科學學，而以以短期利利益和回回報最大大化的思思想來衡衡量購物物中心的的規劃方方案，無無視商業業的客觀觀規律，，往往是是導致購購物中心心運營失失敗的原原因。商業地產產的規劃劃尺度必必須充分分尊重人人的感受受，滿足足人的需需要，要要根據人人的習慣慣來進行行設計；；如人們們在商業業街內行行走時，，對一層層以上的的范圍幾幾乎是““視而不不見”的的，而橫橫向關注注范圍就就在10米至20米之間，，至于超超過20米寬的商商業街，，行人很很可能只只關注街街道一側側的店鋪鋪。因此此，在規規劃中，，我們不不應當只只考慮某某一個方方面，而而要從各各方面進進行綜合合的考慮慮。2.3城市綜合合體商業業規劃要要點（三三）3、商業面積積的規劃劃在一個商商業地產產項目的的規劃方方案當中中，商業業面積的的規劃，，是最根根本的、、也是最最重要的的規劃。。科學地地說，購購物中心心商業面面積的規規劃并不不只是一一個技術術層面的的工作，，而是一一個戰略略層面的的工作。。在一塊塊土地上上根據地地形地勢勢進行建建筑設計計，是任任何一位位建筑設設計師可可以做的的工作，，但是，，如何確確保購物物中心的的商業規規模能引引爆市場場，并使使購物中中心在未未來獲得得可持續續的發展展，就需需要對社社會環境境、經濟濟發展、、人均購購買力和和城市發發展進行行全方位位的分析析和判斷斷。目目前在在中國開開發的購購物中心心，相當當多數的的購物中中心一味味追求規規模效應應，將購購物中心心的規模模做得足足夠大，，這種出出發點，，本身就就是不成成熟的。。商業面積積并不是是越大越越好2.3城市綜合合體商業業規劃要要點（四四）4、商業規劃劃中的業業態組合合商業專家家們在經經過對國國外、國國內一些些成功的的“shoppingMall”進行研究究之后，，得出一一個被眾眾多商業業專家所所廣泛認認同的一一個標準準——52：30：18，即商業業：娛樂樂：餐飲飲=52：30：18，我們稱稱之為商商業黃金金分割定定律。這個數據據是經過過對大量量的“ShoppingMall”綜合分析析統計后后而得出出來的結結論，并并得到了了眾多商商業專家家的肯定定；然而而在運用用起來的的時候，，商業地地產開發發商們就就會發現現這個標標準執行行起來非非常困難難。“體驗經經濟“理理論卻認認為：當當未來的的社會商商品消費費結構更更加豐富富時，商商場憑什什么讓消消費者產產生更多多的消費費欲望，，營造劇劇場式的的體驗經經濟效果果就成為為一種必必要。2.4如何在商商業規劃劃階段規規避項目目風險絕大多數數情況下下，一個個商業地地產項目目的風險險就在于于招商階階段，招招商不成成功或者者時間的的滯后，，都會對對項目帶帶來失敗敗的陰影影。招商商就好像像是商業業發展的的瓶頸，，嚴重制制約著商商業地產產的成熟熟與發展展。招商的的問題題并不不在于于能不不能實實現招招商，，而是是招一一些什什么質質素的的商家家，如如何使使較大大規模模的現現代商商業中中心具具有合合理的的商業業組合合，并并使這這些商商家能能持續續經營營下去去。商業規規劃先先于建建筑格格局規規劃是是解決決“招商瓶瓶頸”的最佳佳方案案，對對規避避項目目開發發經營營的風風險能能起到到較大大的保保障作作用。。2.5塑造成成功商商業規規劃的的主要要因素素（一一）1、定位位主題題成功的的商業業需要要明確確的主主題定定位，，具備備主題題特色色且定定位明明確的的商業業空間間會加加強消消費者者的印印象及及來訪訪的動動機，，并提提升消消費購購物的的附加加價值值。國內成成功的的案例例如上上海的的新天天地、、成都都的西西蜀廊廊橋等等。2.5塑造成成功商商業規規劃的的主要要因素素（二二）2、主力力店設設置（（AnchorStore）主力店店是商商業招招商成成功與與否的的關鍵鍵因素素。高高知名名度的的主力力店有有助于于渠道道的建建立、、商業業形象象的提提升，，并增增加商商場的的辨識識度。。主力店店對于于賣場場面積積、交交通組組織、、貨架架陳列列、停停車需需求均均有一一系列列的要要求，，為了了吸引引主力力店額額進駐駐，開開發者者必須須在商商場的的規劃劃之初初充分分了解解預期期引入入的主主力店店的各各項需需求。。2.5塑造成成功商商業規規劃的的主要要因素素（三三）3、動線線區分人人流、、車流流與貨貨流，，妥善善配置置商場場動線線，避避免動動線沖沖突。。規劃流流暢的的人流流動線線，強強調水水平與與垂直直動線線的連連續性性，應應規劃劃簡易易辨識識的動動線系系統，，盡量量讓水水平動動線形形成回回路，，并加加強垂垂直動動線的的可見見度，，避免免產生生死角角空間間。4、布局局商場的的平面面配置置應合合乎商商場的的定位位與設設計主主題，，同時時應以以便于于消費費者參參觀選選購商商品、、便于于展示示與出出售商商品為為前提提，且且讓店店鋪有有更好好的展展示空空間。。2.5塑造成成功商商業規規劃的的主要要因素素（四四）5、視覺覺設計計商場空空間的的整體體視覺覺設計計對商商場形形象的的塑造造有關關鍵性性的影影響。。具有強強烈辨辨識性性的商商場視視覺設設計有有助于于消費費者建建立對對商場場的認認同與與了解解。建建筑立立面、、空間間塑造造、賣賣場的的指針針系統統、櫥櫥窗設設計、、室內內裝修修色彩彩計劃劃、燈燈光及及景觀觀等都都是商商場視視覺形形象塑塑造的的重要要元素素，應應能呼呼應商商場的的主題題定位位和整整體規規劃設設計，，提升升賣場場整體體形象象。2.5塑造成成功商商業規規劃的的主要要因素素（五五）6、塑造造氣氛氛商場的的人氣氣需要要一些些活力力的引引擎空空間來來帶動動，可可短期期聚集集人潮潮的活活動與與娛樂樂休閑閑設施施絕對對是商商場活活力與與能量量的來來源。。購物物消費費是歡歡樂愉愉悅的的生活活體驗驗，除除了購購物，，還包包括放放松和和休閑閑，所所以購購物氣氣氛的的營造造是必必要的的。商場在在空間間設計計上應應盡量量去提提供一一個活活潑放放松的的環境境，比比如電電影院院、娛娛樂場場、餐餐飲空空間以以及不不定期期舉辦辦的活活動均均是提提供商商場活活力的的來源源。2.5塑造成成功商商業規規劃的的主要要因素素（六六）7、地域域商場地地點需需選擇擇正確確，利利用地地利提提升商商場的的成功功率。。注意意要具具備：：周邊邊要有有規律律的客客流，，交通通便利利，商商業環環境的的群聚聚效應應，合合宜的的地塊塊發展展條件件等因因素。。同時要采用用始于當地地發展的規規劃思維，，不能照搬搬之前不同同地區的成成功經驗，，地域性的的考慮必須須反映在規規劃設計中中。第三章城城市綜合體體的規劃建建筑設計1、項目土土地解讀2、城市綜綜合體各種種功能的規規模3、城市綜綜合體各種種功能的分分區4、城市綜綜合體的交交通系統5、城市綜綜合體的空空間布局6、城市綜綜合體的環環境景觀設設計3.1項項目土地解解讀項目前期規規劃最核心心的工作是是項目土地地解讀。所謂解讀，，從大的方方面講，是是對項目周周邊情況，，項目所處處區域在城城市中的地地位，項目目所在城市市經濟、文文化發展情情況，商業業發達程度度，居民購購買力及消消費習慣等等進行解讀讀；對項目具體體土地解讀讀分為：1、城市商商業特點及及需求，商商業人流主主導方向及及構成等；；這個城市市缺什么？？我們能帶給城城市什么？？2、解讀項項目周圍市市政及交通通情況，是是否有城市市地鐵、輕輕軌經過等等；3、基地內內有沒有保保留建筑，，如何將保保留建筑融融合到規劃劃之中；4、項目可可利用資源源，如：河河流，公園園等；5、項目規規劃條件：：退讓、容容積率、限限高等；6、項目區區域規劃與與城市總體體規劃等。。3.2城城市綜合體體各種功能能的規模（（一）1、居住功功能的規模模居住功能是是城市綜合合體中平衡衡酒店、商商業、辦公公等功能的的重要功能能。在城市綜合合體的設計計中，人流流的密度必必須達到足足夠程度