大手筆自有大想象……IMAGINTIVEEXTRAVAGANT華強蕪湖項目總體發展戰略中孚藍德○R大手筆自有大想象……IMAGINTIVEEXTRAVAGAN1第二階段三地塊定位深化三地塊物業發展建議根據第一階段形成確認成果，結合客戶建議深化研究，對地塊進行定位、提出物業建議《地塊定位及物業發展建議》第三階段設計跟進根據前兩個階段達成的共識，指導與跟進設計工作《各分項問題研究方案》第一階段項目整體開發戰略所有地塊初步定位宏觀經濟背景研究土地市場房地產市場調研專業人士訪談普通中高端消費者訪談項目分析及價值判斷成功案例借鑒開發模式研究開發組織研究《項目總體發展戰略》工作任務工作任務工作成果200608/25至今工作200609/26第二階段第三階段第一階段工作工作工作2006至今工作20062一、樓盤調研（35個）融匯錦江；東方海倫堡；華亭陽光綠洲；藍山逸居；巨龍城市花園；香樟城市花園；左岸生活；平湖秋月；文博苑；鏡街；金海龍韻；天和苑；泰華家園；僑虹鳳凰花園；春江花園；香格里拉花園；藝江南；景江東方；雅園；銀湖春天；鳳鳴湖鳳凰城；銀湖波爾卡；北城水岸；石城香榭；奇瑞BOBO城；銀湖華亭；銀湖小區；江城國際；長江長現代城；奧韻康城；金坤園；森海都市花園；江岸明珠；萬豪白領公寓；中央城等項目。二、深度訪談（深入訪談樣本量）1、業內人士：江城國際、融匯錦江、長江長現代城、奧韻康城、華亭城市陽光、金海龍韻、藍山逸居、鏡街、銀湖春天、巨龍城市花園、左岸生活、平湖秋月、香格里拉項目、憶江南、雅園、鳳鳴湖鳳凰城等項目銷售經理或銷售代表；2、政府部門：蕪湖市規劃局、發改委、建設投資有限公司、大橋開發區管委會拆遷辦、統計局、國土局、蕪湖經濟開發區管委會等部門，采訪科長或科員；3、消費者訪談：項目周邊原住民、生意人、出租車司機、片區內項目業主、市區消費場所相關消費人群、經濟開發區員工等注：以上內容均有詳細的訪談記錄工作概述市場調研七個工作日（2006.08.26—2006.09.1）一、樓盤調研（35個）工作概述市場調研七個工作日（2006.3思路整體目標方向判斷目標結構化結合市場/分析判斷問題梳理案例研究發展戰略旅游地產案例區域開發案例戰略形成戰略組織整體目標目標結構化TrainOfThought“思路決定出路”思路整體目標方向判斷目標結構化結合市場/分析判斷問題梳理案例41、銷售速度：年均30萬（8—10完成220萬開發銷售）2、銷售價格：行業水準（當前周邊為3200—3300）3、品牌高度：超越偉星（蕪湖市首席地產開發企業）4、項目運作：實現成功的地產區域開發整體目標前期目標溝通結果：華強的宏偉愿景1、銷售速度：年均30萬（8—10完成220萬開發銷售）整體5整體目標不僅是蕪湖頂級開發行列，還須躍升至全國頂級行列按照05年銷售水平（69萬）占據市場總分額的43%30萬意味著什么？時間地區項目銷售量（萬㎡）占全市比重2005年北京國美第一城381.5%2004年上海地杰·國際城120.5%2005年深圳金泓凱旋城192%2005年蕪湖偉星眾項目2028.9%本項目目標3043%整體目標不僅是蕪湖頂級開發行列，還須躍升至全國頂級行列30萬6整體目標30萬是否可以實現？觀點一：對于大盤來說，速度與價格，是目標（能具體化為可操作的實際動作）的結果觀點二：銷售速度受拆遷（可開發量）、城市及經濟（市場承受力）長期綜合影響，不可單點靜止思考觀點三：區域運作，最關鍵因素是運作模式的選擇，而非從初期界定指標，否則易于干擾最優選擇綜合思考：30萬，在目前的市場環境下（全城43%）存在難度，但可作為最高愿景，督促各方全力以赴整體目標30萬是否可以實現？觀點一：對于大盤來說，速度與價格7整體目標目標結構化分析：什么是因？什么是果？因：依托旅游城，實現成功的地產區域開發果：年均30萬、行業水準、超越偉星因果關系1因：建立項目的綜合競爭力、持續制勝果：依托旅游城，實現成功的地產區域開發因果關系2目標集中——如何建立項目的綜合競爭力、持續制勝？整體目標目標結構化分析：什么是因？什么是果？因：依托旅游城，8思路整體目標方向判斷目標結構化結合市場/分析判斷問題梳理案例研究發展戰略旅游地產案例區域開發案例戰略形成戰略組織方向判斷結合市場/分析判斷TrainOfThought“思路決定出路”思路整體目標方向判斷目標結構化結合市場/分析判斷問題梳理案例方向判斷開發區鳩江區鏡湖區戈江區三山區城市的現狀土地利用由北向南依次為：以工業用地為主的北部經濟技術開發區和大橋開發區；以居住用地和公共設施用地為主的中部老城區；以高等教育用地為主的高新技術開發區組成。本項目地塊受規劃利好的影響，納入鏡湖區范圍，隸屬大橋開發區管轄，處于城市大工業用地和居住用地銜接處，輻射面跨越兩個城市功能區。為中心樞紐位置。傳統工業化城郊片區，納入鏡湖區不久處于中心化過程中區位分析方向判斷開發區鳩江區鏡湖區戈江區三山區城市的現狀土地利用由北方向判斷項目總占地331萬㎡，旅游用地面積166萬㎡，房地產用地165萬㎡；房地產用地自然形成10個獨立地塊，相互間存在一定的聯系；容積率在1.3—2之間；其中旅游商貿規模在50萬㎡；住宅建面約268萬㎡具有旅游資源的超大型地產項目地塊分散、規劃設計條件相近指標分析方向判斷項目總占地331萬㎡，旅游用地面積166萬㎡，房地產方向判斷銀湖路是地塊對外交通聯系的城市主干道；銀湖路、景觀大道和長江路是城市的主干道；地塊周邊道路完善，交通便捷；銀湖路是現狀地塊對外交通聯系的城市主干道；市政路網基本完成，道路級別高，通達性良好道路分析規劃道路天門山路長江路銀湖路九華中路方向判斷銀湖路是地塊對外交通聯系的城市主干道；市政路網基本完方向判斷西面為長江景觀界面東面為公園景觀界面

南面為城市景觀界面北面為綠化景觀界面景觀主要集中在東西兩側，分別為歡樂世界、長江景觀分析方向判斷西面為長江景觀界面景觀主要集中在東西兩側，分別為歡樂周邊配套吉和大市場巨龍超級市場紡織品城天門山路銀湖路長江路赤钃山西路建材酒店餐飲生活配套汽車塘橋小學醫學院分部市培智學校師范附小王家巷小學田家炳中學三園小學二十九中蕪湖河運技工學校蕪湖職業技術學校蕪湖少林文武學校三十二中灣里小學二勘小學官陡小學現狀項目周邊生活配套與城市配套較缺乏；未來醫院，學校交通配套完善；項目周邊多數新開發樓盤在建設中，尚未形成濃厚的生活氛圍；華強旅游城項目的導入將會完善和提升本區域的配套與品位。方向判斷典型的城郊大市場片區，生活配套暫不完善區域內的大、中型配套主要有賴于本項目完成周邊配套吉和大市場巨龍超級市場紡織品城天限高影響R03/R04地塊限高35-50m；R05/R06地塊部分限高35-50m；部分限高50-60m；R08/R09/R10地塊部分限高50-60m；地塊部分限高65-80m；方向判斷高度限制從西向東逐漸嚴格，西側地塊有條件開發高層距機場0.75km距機場1.5km距機場2.25km距機場3.0km距機場3.75km限高10m距機場4.5km限高10-20m限高20-35m限高35-50m限高50-65m限高65-80m限高影響R03/R04地塊限高35-50m；方向判斷高度限制拆遷影響大橋管委會承諾的拆遷次序：首批納入拆遷計劃地塊：R03/R04/R02（目前具備開工條件的R03）第二批納入拆遷計劃地塊：R01/R05/R10（容易推進進程的R01,最難推進的R05）方向判斷受拆遷阻礙較嚴重的地塊：R-02、04、06、07、08、09４１２３５６G-01G-02R-01R-02R-03R-04R-05R-06R-07R-08R-09R-10拆遷影響大橋管委會承諾的拆遷次序：方向判斷受拆遷阻礙較嚴重的 ■超大規模

■區域性開發

■旅游主題伴生式

■中心化過程中的城郊項目方向判斷項目界定項目條件分析項目區位：優地塊指標：優項目景觀：中生活配套：中下限高影響：暫無拆遷影響：劣 ■超大規模方向判斷項目界定項目條件分析價格驅動規模運作、控制成本，價格驅動產品突破產品設計與品質全面領先品牌制勝龍頭品牌，客戶認知與忠誠度高營銷制勝高調入市、巧做營銷區域營造打造區域綜合競爭力產業驅動主要產業作為項目核心競爭力廣州·華南板塊深圳·金地梅隴鎮全國·中海、萬科深圳·蔚藍海岸深圳·萬科坂田深圳·華僑城方向判斷？大型項目跨入頂級開發行列的突破模式與目標不符突破模式運作方式典型案例適用度評價價格驅動規模運作、控制成本，價格驅動產品突破產品設計與品質全方向判斷產品突破Product核心產品戶型外延產品建筑風格園林景觀配套設施外圍產品人文品牌物管項目名稱戶型特點及價值點香格里拉花園經濟緊湊，戶型方正通透；大面積落地窗采光雅園緊湊戶型；多陽臺設計，復式退臺花園；平湖秋月戶型方正，南北通透；大面積落地窗采光；左岸生活戶型方正，南北空間；空間闊綽；弧型陽臺，贈送凸窗鳳鳴湖.鳳凰城經濟緊湊，方正實用；超大陽臺設計，贈送大景觀凸窗融匯錦江緊湊戶型；多陽臺設計，大面積L型凸窗；陽光綠洲方正通透；多陽臺設計，大面積凸窗；長江長.現代城良好采光通風效果；大面積景觀凸窗和陽臺方正、緊湊、通透、多陽臺、大凸窗等價值點已為本地市場大量運用，除入戶花園、雙層露臺等外，戶型設計為生活品質帶來的提升空間較小加大贈送力度（陽臺尺度、全贈送露臺、退臺、屋頂花園、地下室、中空搭板等），必然帶來成本的增加設計可以超越，但較難形成質的突破；加大贈送會提高成本方向判斷產品突破Product核心產品戶型外延產品建筑風格外方向判斷產品突破Product核心產品戶型外延產品建筑風格園林景觀配套設施外圍產品人文品牌物管主流建筑風格流派，在本地市場均有體現難以另辟蹊徑，只有在純粹上做文章建筑風格運用項目新古典主義香格里拉、平湖秋月、左岸生活、東方海倫堡、奧韻康城現代簡約長江長·現代城、江城國際、融匯錦江中式元素雅園北美風情藍山逸居英式建筑銀湖春天方向判斷產品突破Product核心產品戶型外延產品建筑風格外方向判斷產品突破Product核心產品戶型外延產品建筑風格園林景觀配套設施外圍產品人文品牌物管園林風情樣式繁多，明星樓盤亮點突出概念上突破空間較小，細節突破成為可能項目名稱園林風格主題及內涵香格里拉地中海地中海風情泳池、歐式走廊；公園式社區園林左岸生活法式15萬平米養生主義;中心綠化廣場,主題休閑公園;融匯錦江中式中式園林景觀，五大藝術主題廣場;陽光綠洲法式“法式皇家園林”的景觀概念，通過凱旋門、法式浮雕、水景等元素共同打造異域生活風情;奧韻康城希臘“愛琴海的浪漫”;中央景觀大道;藍山逸居北美北美原生態風情藝術園林鳳凰城歐式濱水休閑公園主題方向判斷產品突破Product核心產品戶型外延產品建筑風格外方向判斷產品突破Product核心產品戶型外延產品建筑風格園林景觀配套設施外圍產品人文品牌物管現有配套設施較為齊全，“做大做強”方能突破項目名稱主要配套設施香格里拉風情休閑商業街、幼兒園鳳凰城3個休閑娛樂主題公園、名牌小學、兩所幼兒園、四萬平米商業街左岸生活東郊路商業街、會所、架空層泛會所、幼兒園、游泳池、運動場所（籃球場、網球）融匯錦江10000平米風情商業街、生活藝術館陽光綠洲運動主題會所（網球、羽毛球、乒乓球、健身房）、好又多超市奧韻康城小區內設幼托、小學（師大附小分部洽談中）、醫院銀行、parkmall現代城社區商業街、會所、中央生活廣場、幼兒園、網球場當前項目中，對會所、商業、藝術、體育、休閑、教育等均有涉及方向判斷產品突破Product核心產品戶型外延產品建筑風格外方向判斷產品突破Product核心產品戶型外延產品建筑風格園林景觀配套設施外圍產品人文品牌物管項目名稱整體形象定位平湖秋月市中心臨湖高尚景觀生態社區鳳凰城鳳鳴湖畔.歐式小鎮左岸生活城中心70萬㎡超大型國際化生活社區雅園中國人自己的花園洋房融匯錦江生活藝術館，純美藝術氣質社區陽光綠洲城市中心法式皇家景觀名宅藍山逸居純北美風情藝術生活江城國際60萬平米音樂水岸城邦現代城首席江景大型濱江生態社區人文概念的運用比較普遍，精神層次已為競爭對手重視方向判斷產品突破Product核心產品戶型外延產品建筑風格外方向判斷產品突破Product核心產品戶型外延產品建筑風格園林景觀配套設施外圍產品人文品牌物管項目名稱專業品牌公司平湖秋月上海建筑設計研究院、貝爾高林（香港）有限公司、浙江大經建設股份有限公司、蕪湖偉星聯華物業管理有限公司

鳳凰城上海拓維都市設計顧問有限公司、YPA北京北半球景觀設計顧問有限公司、浙江大經建設股份有限公司、蕪湖偉星聯華物業管理有限公司左岸生活上海建筑設計研究院、貝爾高林（香港）有限公司、蕪湖偉星聯華物業管理有限公司

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陽光綠洲上海現代建筑設計集團、（加拿大）畢路德國際景觀設計公司、江蘇南通三建集團有限公司、蕪湖華億物業管理有限責任公司銀湖春天上海東方建筑設計院、英國圣輝景觀設計有限責任公司、安徽水利建設總公司、新加坡獅城怡安（上海）擔當物業顧問江城國際上海中房建筑設計有限公司、加拿大瑞景景觀設計公司、中建六局三公司、南京百家湖物業管理有限公司現代城加拿大（上海）泛太平洋設計與發展有限公司、浙江省建工集團、中國美術學院風景建筑設計研究院、上海新湖物業英國、加拿大、新加坡、上海、北京、香港、廣州、南京等地的品牌標簽已為本地所大量引進（或掛牌）“品牌工具”的競爭在本地較為激烈方向判斷產品突破Product核心產品戶型外延產品建筑風格外方向判斷產品突破Product核心產品戶型外延產品建筑風格園林景觀配套設施外圍產品人文品牌物管項目名稱物管內容香格里拉智能化設施（紅外報警系統/單元對講系統/閉路電視監控系統）、社區服務（24小時保安巡邏/裝修管理/小區道路和車輛管理/公共設施維護/保潔服務/綠化保養/社區活動）左岸生活智能化設施（紅外報警系統/停車場管理系統/單元對講系統/閉路電視監控系統/背景音樂系統）、社區服務（24小時保安巡邏/裝修管理/小區道路和車輛管理/公共設施維護/保潔服務/綠化保養/社區活動）

融匯錦江智能化設施（周界防越報警/單元對講系統/閉路電視監控系統/IC卡停車管理系統）、社區服務（24小時保安巡邏/家政服務/教育服務/醫療服務/保潔服務/綠化保養/商務服務）陽光綠洲智能化設施（住戶安防報警/單元對講系統/閉路電視監控/門禁一卡通系統/周界防越報警/電子巡更系統/三表自動抄送系統/停車場管理系統/背景音樂系統/物管信息系統/小區公示牌LED電子顯示屏）、社區服務（24小時保安巡邏/綠化保養）江城國際公共場所聲控燈/背景音樂/電子公告欄/通訊寬帶/IC卡停車管理系統藝江南智能化設施（住戶報警裝置/周界防越報警/可視彩色對講系統/閉路電視監控/電子巡更系統/自動抄表系統/出入車輛管理/緊急廣播與背景音樂/寬帶數字網絡系統）社區服務（24小時保安巡邏/綠化保養）奧韻康城智能化設施（住戶安防報警/寬帶數字網絡系統/地下車庫門禁系統/可視門禁對講系統/電子巡更系統/遠程自動抄表系統/緊急求救系統/出入車輛管理）智能化零散運用、開始引入社區服務整體水平不高、缺乏系統性，有提升的空間方向判斷產品突破Product核心產品戶型外延產品建筑風格外方向判斷產品突破Product核心產品戶型外延產品建筑風格園林景觀配套設施外圍產品人文品牌物管Q：在設計與概念之外，是否還有其他突破的可能？本地戶型的設計起點較高，價值點運用已較多；建筑風格類型較為多樣，其中新古典主義成為主流；景觀設計的概念包裝、主題運用較為多見；配套設施基本齊全人文理念高度的提升、合作團隊品牌價值的發揮、物管水平的精進，是“產品突破”可行方向中的組成元素本地產品的核心與外延層面，起點較高，就設計與概念本身較難形成質的突破

/外圍層面有提升空間方向判斷產品突破Product核心產品戶型外延產品建筑風格外方向判斷產品突破Product核心產品戶型外延產品建筑風格園林景觀配套設施外圍產品人文品牌物管其他產品突破途徑：提高贈送面積——入戶花園、雙層露臺、地下室、內庭院、中空搭板；贈送高科技——成體系的室內科技設備材質提升——石、木等高檔材質生態元素運用——LOW-E、節能墻體等人文理念高度的提升、合作團隊品牌價值的發揮、物管水平的精進，是“產品突破”可行方向中的組成元素，但并非核心要素Q：蕪湖本地市場，是否有價格提升的較大空間？產品的核心突破可依靠贈送、高科技、材質、生態等，但必然會提高成本必然提高成本方向判斷產品突破Product核心產品戶型外延產品建筑風格外方向判斷產品突破Product城市蕪湖南昌武漢鄭州合肥長沙GDP總量(億元)4011008223816608541520人均GDP(美元)219027643239287923172959人均可支配收入(元)93001030111602109771075012434近年經濟發展較快，但與周邊省會城市相比，仍有差距方向判斷產品突破Product城市蕪湖南昌武漢鄭州合肥長沙G方向判斷產品突破Product房價與周邊省會城市相比，已差距較小或略微超越05年以來，價格上漲趨勢已經減緩2005年（萬平米）2005年1~6月（萬平米）2006年1~6月（萬平米）06年同比增長率商品房批準預售面積72.9833.2351.6555.42%商品房預售成交量68.7532.9931.85-3.46%城市蕪湖南昌武漢鄭州合肥長沙市場均價316531833561261432313030由于政府部門無05年商品房銷售準確數據提供，該數據為城市所有批準預售項目（來源——國土局）最終銷售數據匯總上半年完成量為05年全的46%，隨著旺季的到來，今年應較去年有一定增長方向判斷產品突破Product房價與周邊省會城市相比，已差距方向判斷產品突破Product未來供應將在1—5年持續增加，城市人口增長率不高供需結構將被改變，供過于求的局面很可能形成當經濟發展與供求關系不支撐房價上漲時，唯一的出路就是“控制總價、提升單價”221.7467.09223.869.06224.570.79226.880(+0.9%)(+0.3%)(+1%)(+2.8%)(+2.4%)(+11.5%)片區蕪湖城區未來五年供應量統計土地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）城南片區133.69192.4城中片區91.8163.1城北片區162.3243.68開發區91.85119.2合計479.64718.38年均95.9143.705年銷售量69萬為未來供應量的48%方向判斷產品突破Product未來供應將在1—5年持續增加，方向判斷產品突破Product“經濟緊湊型”趨勢已經形成，控制總價策略已得到運用城市主流剛性需求很難進一步壓縮片區主力戶型面積區間城中片區115-125三房兩廳一衛；130-140三房兩廳二衛城南片區80-90兩房，105-120三房兩廳一衛，125-135三房兩廳二衛城北片區80-85兩房，100-115三房兩廳一衛開發區75-80兩房，95-110三房兩廳一衛城市主流供應經濟型75—135主流需求為2—3人或以上居住主流需求面積為80—120，難以進一步小型化方向判斷產品突破Product“經濟緊湊型”趨勢已經形成，控方向判斷產品突破Product房價的進一步提升受制于三大障礙，上漲趨勢不明朗經濟發展當前基價需求性質未來即使因為短期的供應結構失調、或拆遷導致的需求放大，也僅僅表現為暫時現象從中、長期的發展趨勢看，上漲空間有限。方向判斷產品突破Product房價的進一步提升受制于三大障礙方向判斷產品突破Product產品突破將是一個重要的手段，可長期有選擇性的運用，但并非核心突破模式設計、施工、物管等均可提升，但不可形成路徑依賴本地價格上升驅動力有限，長期看支撐不足以提高贈送等手段繞開競爭，將會提高成本本地產品核心與外延層面起點較高，難以質的超越方向判斷產品突破Product產品突破將是一個重要的手段，可價格驅動規模運作、控制成本，價格驅動產品突破產品設計與品質全面領先品牌制勝龍頭品牌，客戶認知與忠誠度高營銷制勝高調入市、巧做營銷區域營造打造區域綜合競爭力產業驅動主要產業作為項目核心競爭力廣州·華南板塊深圳·金地梅隴鎮全國·中海、萬科深圳·蔚藍海岸深圳·萬科坂田深圳·華僑城方向判斷大型項目跨入頂級開發行列的突破模式與目標不符突破模式運作方式典型案例適用度評價可突破、非核心？價格驅動規模運作、控制成本，價格驅動產品突破產品設計與品質全方向判斷品牌制勝當前品牌形勢：偉星一枝獨秀，其他難分伯仲偉星第一梯隊第二梯隊第三梯隊杰成、新湖、中房、金鼎、融匯等本地知名企業及剛進入的外地品牌開發商其他中、小發展商偉星2000年進入蕪湖市場，目前共計開發了6個高端項目。建立極具影響力的品牌知名度，市場口碑極佳，其開發的物業目前已成為蕪湖人民炫耀身份和財富的重要砝碼，積累了一定數量的忠實客戶。處于第二梯隊的本地知名企業由于對本地消費者需求的準確把握，雖然形成了一定的品牌知名度，但是忠實客戶較少。華強、世貿、歐尚將強勢進入蕪湖市場，挑戰偉星的領袖地位。第一梯隊核心競爭力：企業品牌、產品創新能力、資金實力第二梯隊核心競爭力：本地品牌、對本地市場的把握主要競爭對手Brand方向判斷品牌制勝當前品牌形勢：偉星一枝獨秀，其他難分伯仲偉星方向判斷品牌制勝偉星：6年本地經營，多項目、遍地開花、產品多元、品質口碑較佳2000年2月偉星房產進軍蕪湖，開發中西友好花園；2001年開發香樟花園，一舉建立市場影響力；2002年9月成立蕪湖偉星置業有限公司，開始開發香格里拉花園；2003年成立蕪湖偉星房地產開發有限公司，開始開發左岸生活；2004年8月取得平湖秋月項目土地使用權，開始開發平湖秋月項目；2005年6月取得鳳鳴湖地塊的開發使用權，開始開發鳳凰城項目；2006年6月取得原世界樂園地塊，項目命名‘圣地亞哥’，預計今年年底動工啟動；2006年9月5日，正式更名為安徽偉星置業。平湖秋月左岸生活圣地亞哥香格里拉花園鳳鳴湖.鳳凰城香樟城市花園中西友好花園Brand方向判斷品牌制勝偉星：6年本地經營，多項目、遍地開花、產品多方向判斷品牌制勝Brand偉星：土地儲備量大，可持續發力；以大盤運作為主，將繼續領導市場項目名稱占地面積建筑面積當前狀況中西友好花園70703,3000開發完畢香樟城市花園8,200013,0000開發完畢香格里拉花園28,000031,0000三期進入尾聲平湖秋月7,700015,5000一期進入尾聲左岸生活30,000070,0000一期開售鳳鳴湖.鳳凰城57,000069,0000一期開售圣地亞哥19,600024,5000新得地塊合計151,2070226,3000偉星自進入蕪湖市場以來，獲得項目7個，其中4個已完畢或進入尾聲；所有項目總體建筑面積為226萬㎡，其中50萬㎡已于06年之前入伙，06年上半年在售和即將入伙的為50萬㎡，剩余尚有130萬㎡左右的建面未推向市場，按照其05年的消化速度，尚需6年左右，可持續發力；剩余項目1個為10萬㎡以上的中型項目，1個為25萬㎡，2個為70萬㎡，均為大盤，有能力繼續領導市場。方向判斷品牌制勝Brand偉星：土地儲備量大，可持續發力；以方向判斷品牌制勝Brand華強VS偉星：企業實力與品牌占優，行業經驗、本土品牌方面有差距企業實力企業品牌行業經驗行業品牌本地經驗本地品牌全國工業500強全國性上市品牌深圳4個地產項目影響力不高暫無消費者具有一定認知度純粹地產企業安徽著名品牌6年、三省10余項目安徽著名品牌6年第一梯隊華強偉星VS優勢劣勢方向判斷品牌制勝Brand華強VS偉星：企業實力企業品牌行業方向判斷品牌制勝Brand項目運作中需持續導入品牌，但至少在開發啟動、初期銷售時無法成為核心支撐行業經驗證明：企業在本地的行業品牌將是項目運作的直接結果，在中、長期的滾動開發銷售時有效，而無法前置成為項目啟動運作的強力支撐銷售成績——證明受到市場熱捧產品領先——證明提升生活質量質量過關——證明企業生產能力服務上佳——證明企業經營能力銷售、售后、入伙、生活后的一系列結果建立品牌的核心要素方向判斷品牌制勝Brand項目運作中需持續導入品牌，但至少在價格驅動規模運作、控制成本，價格驅動產品突破產品設計與品質全面領先品牌制勝龍頭品牌，客戶認知與忠誠度高營銷制勝高調入市、巧做營銷區域營造打造區域綜合競爭力產業驅動主要產業作為項目核心競爭力廣州·華南板塊深圳·金地梅隴鎮全國·中海、萬科深圳·蔚藍海岸深圳·萬科坂田深圳·華僑城方向判斷大型項目跨入頂級開發行列的突破模式與目標不符突破模式運作方式典型案例適用度評價可突破、非核心？中、長期有效價格驅動規模運作、控制成本，價格驅動產品突破產品設計與品質全方向判斷營銷制勝Marketing項目名稱營銷推廣渠道鳳鳴湖.鳳凰城報版廣告、電視廣告、網絡營銷、車體廣告、立柱廣告、廣告牌、樓體條幅；中央城報版廣告、網絡營銷、燈箱廣告、立柱廣告、廣告牌、分展場；陽光綠洲報版廣告、電視廣告、網絡營銷、立柱廣告、廣告牌、燈桿旗、形象墻；融匯錦江報版廣告、電視廣告、網絡營銷、立柱廣告、廣告牌、形象墻；奧韻康城報版廣告、電視廣告、網絡營銷、立柱廣告、廣告牌、分展場；左岸生活報版廣告、電視廣告、網絡營銷、立柱廣告、廣告牌、車體廣告；立柱廣告廣告牌廣告牌樓體條幅形象墻車體廣告本地現有推廣渠道已被充分利用，渠道制勝空間較小方向判斷營銷制勝Marketing項目名稱營銷推廣渠道鳳鳴湖方向判斷營銷制勝Marketing現場包裝展示及銷售服務系統是本地樓盤的弱項，有較大提升空間項目名稱售樓處銷售工具銷售人員形象展示樣板房及看樓通道雅園傳統中式風格,裝修檔次較低.現場無氛圍有建筑和戶型模型；無樓書，有戶型單張職業形象,專業欠缺無無平湖秋月大面積售樓處，現代簡約風格，現場無氛圍區域模型、建筑模型、戶型模型；有樓書和戶型冊缺乏職業形象，專業素質一般粉刷形象墻、建筑實體無樣板房和看樓通道，有清水房左岸生活大面積售樓處，現代簡約風格，現場無氛圍，區域模型、建筑模型；有樓書和戶型冊缺乏職業形象，專業素質一般建筑實體和局部園林無樣板房和看樓通道，有清水房鳳鳴湖.鳳凰城裝修簡陋，現場無氛圍區域模型、建筑和戶型模型、銷控表；有戶型單張缺乏職業形象，專業素質一般無無融匯錦江現代風格，裝修有特色，現場良好銷售氛圍區域模型、建筑和戶型模型；有樓書和戶型冊職業形象，專業水準較高噴繪形象墻無陽光綠洲中式風格，裝修中檔，現場無氛圍區域模型、建筑和戶型模型；有樓書和戶型冊職業形象，專業水準一般噴繪形象墻、建筑實體無江城國際簡易裝修，現場無氛圍建筑和戶型模型；有戶型單張缺乏職業形象，專業素質一般噴繪形象墻無金海龍韻裝修簡陋現場無氛圍建筑和戶型模型；有戶型單張缺乏職業形象，專業素質一般噴繪形象墻兩套精裝修樣板房，看樓通道粗糙方向判斷營銷制勝Marketing現場包裝展示及銷售服務系統方向判斷營銷制勝Marketing現場包裝展示是本地樓盤的弱項，有較大提升空間看樓通道和導示形象墻清水房售樓處區域模型建筑模型戶型模型方向判斷營銷制勝Marketing現場包裝展示是本地樓盤的弱方向判斷品牌制勝Brand初期可強勢運用，但中、長期看并非核心突破方向包裝、展示、推廣、活動等系列戰術統籌安排本地消費市場能夠充分體驗營銷的價值初期領先時有效，但中、長期易于被模仿邊際效用遞減營銷制勝的不利因素營銷制勝的前提條件持續強化營銷效用，會導致成本上升方向判斷品牌制勝Brand初期可強勢運用，但中、長期看并非核價格驅動規模運作、控制成本，價格驅動產品突破產品設計與品質全面領先品牌制勝龍頭品牌，客戶認知與忠誠度高營銷制勝高調入市、巧做營銷區域營造打造區域綜合競爭力產業驅動主要產業作為項目核心競爭力廣州·華南板塊深圳·金地梅隴鎮全國·中海、萬科深圳·蔚藍海岸深圳·萬科坂田深圳·華僑城方向判斷大型項目跨入頂級開發行列的突破模式與目標不符突破模式運作方式典型案例適用度評價可突破、非核心？中、長期有效啟動期有效價格驅動規模運作、控制成本，價格驅動產品突破產品設計與品質全200萬級大盤聯動150萬級/拆遷困難200萬級區域運營100萬級產業圈運營方向判斷區域制造District奧韻康城銀湖.波爾卡長江長現代城華安地塊2新瑞投資地塊偉星.圣地亞哥世茂地塊融匯錦江江岸明珠泰華地塊雅園二期鐵寧地塊天泰地塊華安地塊1升輝發展地塊利華地塊左岸生活鳳鳴湖.鳳凰城中央城江城國際本項目規模〈20萬規模20—50萬規模>50萬城南片區192.4萬平米大盤及超大規模樓盤為主城中片區163.1萬平米中小規模樓盤為主城北片區243.6萬平米華強項目區域開發開發區119.2萬平米項目少,主要面對開發區員工城北片區的板塊資源在城市中屬于第一陣營主要競爭對手：同為200萬級、大盤集中的城南片區200萬級大盤聯動150萬級/拆遷困難200萬級區域運營10方向判斷區域制造District感性指標：城南曾經為城市“下只角”，但在未來發展中易于擺脫這一傳統觀念在蕪湖多年的發展中，逐漸形成對城南的“貧民片區”印象，使競爭片區在啟動時，會受傳統觀念約束。城市傳統觀念開發現狀長沙“北窮南富”“南帝北丐”珠江花城、玫瑰園、青竹園等大型品牌項目進駐，使城北、城西成為目前的主流熱點片區，青竹園創下當地物業最高價——10000元/㎡濟南買南不買北買東不買西北部隨著商業、交通的發展，在03、04進入高峰，魯能等品牌發展商的項目獲得極大成功深圳特區內外之別寶安、龍崗已成為房地產開發的主流傳統區域觀念或地域情結，在城市飛速發展的時代，極易為開發的進程所打破方向判斷區域制造District感性指標：城南曾經為城市“下方向判斷區域制造District理性指標：兩大板塊綜合指標上互有優劣，在中、長期發展中難分伯仲——區域發展可成為動力核心城市地位置業人群資源核心資源片區形象生活配套拆遷進程劃入鏡湖區屬未來城市中心國家級經濟開發區旅游城傳統的城鄉結合部老工業區有一定的商業設施生活配套體系不健全廠房、農民房集中拆遷推進有難度曾經的新城市中心現為文化體育中心高科技產業區會展中心、體育中心大學城純粹城郊缺乏生活配套較為純凈的片區拆遷包袱較輕城北城南VS片區運營區域運營模式本項目就是整個區域眾多大盤聯動方向判斷區域制造District理性指標：兩大板塊綜合指標上價格驅動規模運作、控制成本，價格驅動產品突破產品設計與品質全面領先品牌制勝龍頭品牌，客戶認知與忠誠度高營銷制勝高調入市、巧做營銷區域營造打造區域綜合競爭力產業驅動主要產業作為項目核心競爭力廣州·華南板塊深圳·金地梅隴鎮全國·中海、萬科深圳·蔚藍海岸深圳·萬科坂田深圳·華僑城方向判斷大型項目跨入頂級開發行列的突破模式與目標不符突破模式運作方式典型案例適用度評價可突破、非核心？中、長期有效啟動期有效完整綜合戰略價格驅動規模運作、控制成本，價格驅動產品突破產品設計與品質全觀賞性人文與自然景觀一小時經濟圈方向判斷旅游托市Industry蘇州樂園無錫影視城常州中華恐龍園明城文化主題公園黃山風景區參與型游樂一小時經濟圈內無同級別競爭對手經濟圈外主要競爭對手中參與型游樂項目較少觀賞性人文與自然景觀方向判斷旅游托市Industry蘇州樂園價格驅動規模運作、控制成本，價格驅動產品突破產品設計與品質全面領先品牌制勝龍頭品牌，客戶認知與忠誠度高營銷制勝高調入市、巧做營銷區域營造打造區域綜合競爭力產業驅動主要產業作為項目核心競爭力廣州·華南板塊深圳·金地梅隴鎮全國·中海、萬科深圳·蔚藍海岸深圳·萬科坂田深圳·華僑城方向判斷大型項目跨入頂級開發行列的突破模式與目標不符突破模式運作方式典型案例適用度評價可突破、非核心中、長期有效啟動期有效完整綜合戰略主導型核心戰略價格驅動規模運作、控制成本，價格驅動產品突破產品設計與品質全主導戰略綜合戰略輔助戰術方向判斷本項目跨入頂級開發行列的完整突破模式戰略分級戰略方向與運用產業驅動：利用主題旅游打造核心競爭力區域營造：打造整個區域的綜合競爭力產品突破：有選擇的突破，始終制造“領先一步”營銷制勝：啟動期強勢運用，中、長期有節奏的安排品牌制勝：長期導入、長期運用12主導戰略綜合戰略輔助戰術方向判斷本項目跨入頂級開發行列的完整思路整體目標方向判斷目標結構化結合市場/分析判斷問題梳理案例研究發展戰略旅游地產案例區域開發案例戰略形成戰略組織問題梳理TrainOfThought“思路決定出路”思路整體目標方向判斷目標結構化結合市場/分析判斷問題梳理案例問題梳理順理成章——主導與綜合戰略的深度思考1、如何利用“旅游城”，建立項目的核心競爭力？2、如何完成區域性項目的整體有序開發？3、如何進行產品突破、營銷制勝、品牌導入？下一輪匯報提出解決方案問題梳理順理成章——主導與綜合戰略的深度思考1、如何利用“旅思路整體目標目標結構化問題梳理案例研究發展戰略旅游地產案例區域開發案例戰略形成戰略組織案例研究旅游地產案例TrainOfThought“思路決定出路”方向判斷結合市場/分析方向思路整體目標目標結構化問題梳理案例研究發展戰略旅游地產案例區55案例研究占地430公頃規劃居住人口7—8萬人以居住、旅游和高科技工業為主要功能的城市組團旅游地產案例深圳·華僑城自然生態開發、在花園中建房子”“案例研究占地430公頃旅游地產案例深圳·華僑城自然生態開發、56案例研究世界之窗錦繡中華民俗文化村華夏藝術中心1996年前規劃理念：工業為主、肝膽俱全、環境優美、具有特色規劃實踐：主題公園：錦繡中華、世界之窗、中華民俗文化村地產開發：東方花園、海景花園、桂花苑文化藝術：華夏藝術中心、何香凝美術館生活配套：菜市場、郵電局、醫院等環境營造：開放式街區，成為城市意象；道路彎曲富有坡度，綠化成形；車和人處于同等地位；華僑城邊界由道路和綠化與周邊區域分隔；公共空間共享第一階段：主題公園、大型公建強勢啟動，提升區域形象/開始營造基礎環境旅游地產案例深圳·華僑城案例研究世界之窗錦繡中華民俗文化村華夏藝術中心1996年前第57案例研究世界之窗錦繡中華民俗文化村華夏藝術中心1996—1999年規劃理念：建設以先進工業為基礎、各項事業協調發展、服務功能綜合配套、城區環境優美高雅、社會風尚健康文明的現代科技商務區規劃實踐：主題公園：歡樂谷1—2期地產開發：美加廣場、中旅廣場文化藝術：OCT廣場、人文雕塑等生活配套：沃爾瑪、食街、酒吧街等環境營造：建立區域統一標識（道路導示、區域圖示等）第二階段：重點建設區域配套、文化藝術進入社區/環境開始成熟、協調生態廣場與沃爾瑪歡樂谷食街、酒吧街旅游地產案例深圳·華僑城案例研究世界之窗錦繡中華民俗文化村華夏藝術中心1996—1958案例研究世界之窗錦繡中華民俗文化村華夏藝術中心2000年至今規劃理念：具有國際水準的旅游城和21世紀中國生活居住示范城區規劃實踐：主題公園：歡樂谷3期地產開發：錦繡花園、波托菲諾文化藝術：擴展人文標志生活配套：波托菲諾特色街區環境營造：建立項目私家道路與公共道路之間的聯系；營造大型公共景觀（燕棲湖、燕晗山）第三階段：進入地產開發收獲期/區域配套與環境進一步成熟，形成整體氛圍生態廣場與沃爾瑪歡樂谷食街、酒吧街天鵝堡純水岸錦繡花園旅游地產案例深圳·華僑城案例研究世界之窗錦繡中華民俗文化村華夏藝術中心2000年至今59案例研究觀點一：華僑城的成功是逐漸摸索、改良的過程，本項目應首先瞄準結果，主動出擊觀點二：單純的大型公建（主題公園、文化藝術設施），缺乏居住價值，而需系統的整體提升項目名稱享受區域資源售價與速度海景花園中旅廣場主題公園：世界之窗、錦繡中華、民俗文化村文化藝術：華夏藝術中心、何香凝美術館生活配套：郵電局、菜市場、中學等環境營造：基礎的開放式路網規劃、建立邊界、綠化營造5000—7000元/㎡銷售速度一般東方花園桂花苑主題公園：世界之窗、錦繡中華、民俗文化村；歡樂谷1—2期文化藝術：華夏藝術中心、何香凝美術館；OCT廣場、文化雕塑生活配套：郵電局、菜市場、中學；復合商業（沃爾瑪、食街、酒吧街）環境營造：基礎的開放式路網規劃、建立邊界、綠化營造；建立社區統一標識（道路導示、區域圖示等）6000—8000元/㎡銷售速度較快天鵝堡純水岸錦繡花園主題公園：世界之窗、錦繡中華、民俗文化村；歡樂谷1—2期文化藝術：華夏藝術中心、何香凝美術館；OCT廣場、文化雕塑擴展生活配套：郵電局、菜市場、中學；復合商業升級版（沃爾瑪、食街、酒吧街、特色街區）環境營造：基礎的開放式路網規劃、建立邊界、綠化營造；建立社區統一標識（道路導示、區域圖示等）；各項目內外道路聯系、項目內大型景觀與外部景觀相融合錦繡花園、天鵝堡7000—15000元/㎡純水岸20000—60000元/㎡銷售速度快區域全面成熟、地產全面爆發旅游地產案例深圳·華僑城案例研究觀點一：華僑城的成功是逐漸摸索、改良的過程，本項目應60案例研究旅游地產案例深圳·華僑城名片體系主題旅游世界之窗、錦繡中華、民俗文化村、歡樂谷區域標識標志性建筑物、區域導示、交通導示文化藝術美術館、藝術中心、生態廣場、雕塑等社會體系公共配套購物中心、學校、醫院、銀行等城市功能商務、酒店生活體系生態景觀區域公共綠化、社區景觀營造交通體系開放式路網、步行系統、地鐵、公交休閑娛樂酒吧街、食街、休閑商業街區解構華僑城使華僑城成為全國、全城的旗幟使華僑城與城市發生關聯，并建立國際化城市空間使華僑城直接產生居住價值，營造成熟的生活氛圍案例研究旅游地產案例深圳·華僑城名片體系主題旅游世界之窗、錦61案例研究旅游地產案例澳洲·黃金海岸荒野和伐木場發展而成的旅游圣地”“案例研究旅游地產案例澳洲·黃金海岸荒野和伐木場發展而成的旅游62案例研究旅游地產案例澳洲·黃金海岸發展歷程1822年歐洲移民者從布羅德水路（Broadwater）登陸1828年，建立了一個軍郵所1840年前后，開始在此采伐林木南港市（Southport）是黃金海岸區最早的城市，始建于1876年。至二次世界大戰后，旅游業逐漸興盛。1959年，早具規模的黃金海岸市正式命名。七，八十年代，幾大樂園先后建成，促使旅游大發展，黃金海岸成為世界聞名的旅游圣地。開發現狀位于澳大利亞東部沿海，綿延四十二公里、由數十個美麗沙灘組成的度假勝地。從布里斯本南行一個小時，便是黃金海岸（GoldCoast）。澳大利亞第七大城市，人口有40萬。由于濱臨大西洋，秀麗的海濱風光、漫長的海岸線、天然的海濱浴場和眾多的游樂場所，使黃金海岸成為世界有名的旅游城市，每年約接待400萬游客。整個黃金海岸包括主題公園、世界級的高爾夫球場、運動設施和俱樂部、商場、夜生活娛樂場所、國家公園和農場。案例研究旅游地產案例澳洲·黃金海岸63案例研究旅游地產案例澳洲·黃金海岸主要項目內容游樂活動三大主題樂園休閑度假42公里黃金沙灘及各類設施體育運動高爾夫及其他體育設施生態參與國家公園、自然保護區商業娛樂大型購物中心及娛樂、餐飲案例研究旅游地產案例澳洲·黃金海岸主要項目內容游樂活動三大主64案例研究旅游地產案例澳洲·黃金海岸主要項目內容游樂活動三大主題樂園海洋世界（1971年開業，占地350畝，南半球最大）夢幻世界（1971年開業，占地120畝，27項游樂設施）華納電影世界（1996年開業，占地415畝，復制好萊塢）休閑度假42公里黃金沙灘及各類設施沖浪、海濱休閑、觀景、度假居住、農莊生活體驗等體育運動高爾夫及其他體育設施世界頂級高爾夫、適合各年齡層的室內外體育健身設施生態參與國家公園、自然保護區野生動物園、澳洲原生態自然區、世界動植物展覽商業娛樂大型購物中心及娛樂、餐飲五星級酒店、公寓式度假村、大型購物中心、免稅店、夜總會、餐廳、美食廣場、咖啡廳、的廳、酒吧……地產開發成果黃金海岸黃金地段的商業價值已超過悉尼、堪培拉等大城市；”黃金海岸“市的人口以15000人/年的速度遞增，城鎮住宅、都市公寓等居住項目得到了快速發展，目前成為澳大利亞第6大城市，且近年來房地產價格躍居第2位。案例研究旅游地產案例澳洲·黃金海岸主要項目內容游樂活動三大主65案例研究旅游地產案例澳洲·黃金海岸觀點一：黃金海岸的多年發展，主要依賴主題樂園等旅游項目的持續經營觀點二：單純主題樂園不足以支撐城市或區域發展，需要結合人文、自然等成為復合旅游主題觀點三：多元化物業共享城市與區域的品牌價值，是房地產發展的關鍵觀點四：商業等配套設施成為黃金海岸發展的一個關鍵因素，并與住宅相互融合案例研究旅游地產案例澳洲·黃金海岸觀點一：黃金海岸的多年發展66案例研究旅游地產開發模式成熟的開發理念復合旅游主題具有國際水準的旅游城和21世紀中國生活居住示范城區/多元化國際旅游持續經營的大型主題公園與城市級文化藝術公共建筑區域道路與城市道路相連、各項目與區域相互融合開放空間區域與道路標識系統、道路鋪裝系統、植物邊界系統區域界定商務、酒店、商業、住宅、其他配套設施多元物業市政干道、社區道路、組團道路、宅間道路道路分級城市MALL、休閑商業、鄰里商業、教育設施復合配套國際化城市空間滲透至社區內部的文化藝術設施文化藝術區域內景觀環境與項目私密環境的融合、品牌共享內外環境融合人文與環境案例研究旅游地產開發模式成熟的開發理念復合旅游主題具有國際水67思路整體目標目標結構化問題梳理案例研究發展戰略旅游地產案例區域開發案例戰略形成戰略組織發展戰略戰略形成TrainOfThought“思路決定出路”方向判斷結合市場/分析方向思路整體目標目標結構化問題梳理案例研究發展戰略旅游地產案例區68戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境理念形成原則：“兩大規避、三大利用”規避當前地塊零散的不利因素利用項目的規模優勢運用方特歡樂世界的競爭力利用西鄰長江、東鄰湖區的自然生態優勢規避區域固有“老工業區”的負面印象華強旅游城開發模式戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境理69戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境EIEU戰略開放的國際化的生態的城區升級“”ExotericInternationalEcologicalUrbanCommunityUpgrade本項目開發理念提出——華強旅游城“宏觀定位”華強旅游城開發模式戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境E70戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境持續經營方特歡樂世界，至少保證在房地產項目的開發年限內荒廢或經營不力的主題世界，將會是地產開發的負面因子華強旅游城開發模式戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境持71社區道路次軸社區道路主軸戰略形成華強旅游城開發模式成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境社區主次軸相互貫通，道路系統與銀湖路、長江路、景觀大道相連通景觀大道長江路銀湖路人行天橋、斑馬線、道標人行紅綠燈系統開放空間OpenSpace社區道路次軸社區道路主軸戰略形成華強旅游城開發模式成熟的開發72戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境標志性建筑與景觀華強旅游城開發模式區域界定DistrictTimit戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境標73戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境按開發進度，統一設置區域內的標識、道路、綠化統一的道路鋪裝、區域標識、道路標識、樹陣隔離帶、灌木半隔離帶、草地系統華強旅游城開發模式區域界定DistrictTimit戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境按74組團道路戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境按照四分級原理，規劃旅游城內道路，融合為整體市政道路社區道路宅間道路華強旅游城開發模式道路分級RoadGrade組團道路戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文75戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境在原購物中心規劃外，強化各項目的鄰里、休閑商業街區華強旅游城開發模式復合配套ComplexSuit戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境在76戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境國際學校、雙語幼兒園：創新教育概念華強旅游城開發模式復合配套ComplexSuit戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境國77戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境在歡樂世界內考慮酒店與商務開發/住宅物業多元化華強旅游城開發模式多元物業DiverseRealEstate戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境在78戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境西側合適地塊設置休閑廣場、項目內外設置標志雕塑文化藝術華強旅游城開發模式戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境西79戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境打破傳統圍合景觀概念，將社區景致與街區景致相融合環境融合華強旅游城開發模式戰略形成成熟的開發理念復合旅游主題國際化城市空間人文與環境打80戰略形成華強旅游城開發模式成熟的開發理念復合旅游主題EIEU戰略方特歡樂世界的持續經營開放空間標志建筑/統一設置區域內的標識、道路、綠化區域界定在歡樂世界內考慮酒店與商務開發/住宅物業多元化多元物業按照四分級原理，規劃旅游城內道路，融合為整體道路分級在原購物中心外，強化鄰里、休閑商業/學校、幼兒園復合配套國際化城市空間文化藝術內外環境融合人文與環境社區道路系統與銀湖路、長江路、景觀大道相連通打破傳統圍合景觀概念，將社區景致與街區景致相融合西側合適地塊設置休閑廣場、項目內外設置標志雕塑戰略形成華強旅游城開發模式成熟的開發理念復合旅游主題EIEU81思路整體目標目標結構化問題梳理案例研究發展戰略旅游地產案例區域開發案例戰略形成戰略組織案例研究區域開發案例TrainOfThought“思路決定出路”方向判斷結合市場/分析方向思路整體目標目標結構化問題梳理案例研究發展戰略旅游地產案例區82案例研究區域開發案例萬科·坂田板塊四季花城萬科城第五園梅觀高速布龍公路坂雪崗大道深圳郊居生活旗幟”“多元區域中心隨著深圳市中心區的西移，龍華將成為距離市中心最近的衛星城坂田正處于梅林關口——市中心與衛星城的接口處在城市化的大背下，萬科選擇了坂田。從1999年到2005年，萬科在坂田先后開發了四季花城、萬科城、第五園，總建筑面積超過120萬平方米，從而確立了其在該區域的絕對領導地位。至福田至觀瀾至布吉案例研究區域開發案例萬科·坂田板塊萬科城第五園梅觀83案例研究區域開發案例萬科·坂田板塊萬科城田園牧歌般的休閑生活萬科坂田板塊運營升級之作位于深圳市龍崗區布吉鎮坂雪崗工業區，鄰近華為基地。總建面44萬，分4期開發洋房、HOUSE產品為主，少量低密度創新產品第五園骨子里的中國情結萬科坂田板塊運營顛峰之作位于深圳市龍崗區布吉鎮坂雪崗工業區，鄰近華為基地總建面25萬，分3期開發TOHO、洋房產品為主四季花城有一個美麗的地方萬科坂田板塊運營開山之作位于深圳龍崗區坂田鎮，臨近集高科技產業和房地產于一體的坂雪崗高新技術綜合開發區總建面55萬，分7期開發多層產品為主，少量低密度創新產品案例研究區域開發案例萬科·坂田板塊萬科城第五園四季花城84案例研究區域開發案例萬科·坂田板塊1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

四季花城

萬科城

第五園

9月

10月

7月

營銷理念形象定位產品系列新市鎮/郊居化有一個美麗的地方多層為主，洋房、TOHO為輔新城市主義/區域運營田園牧歌式的生活洋房為主，TOHO、小高為輔中國傳統文化骨子里的中國情結TOHO為主四季花城萬科城第五園案例研究區域開發案例萬科·坂田板塊1998

1999

20085案例研究區域開發案例萬科·坂田板塊觀點一：區域內各項目，堅定不移的執行萬科“人文+服務”的營銷戰略觀點二：多元中心區域開發模式，拒絕單一中心，多盤疊合開發、產品定位形成差異觀點三：隨時間與區域成熟度的推移，產品線一路走高，實現更高價值觀點四：開發堅持“從便利到邊緣”的策略，開發重點隨交通、規劃的進程而推移案例研究區域開發案例萬科·坂田板塊觀點一：區域內各項目，堅定86案例研究區域開發案例成都·中海國際社區碧林藍岸橘郡配套區：大商業、商業街、學校森林故鄉·田園生活·國際大盤”“總規模：占地1986畝綜合容積率：0.93位置：成都三環以西，位于高新產業園周邊資源：南部為森林公園，植被與水系發達定位：綜合性的區域開發手段：主動城市化、開放、與城市共享配套資源、建立與城市的聯系/區域分解，多項目共同開發啟動：先期開發臨近道路與配套的北部用地案例研究區域開發案例成都·中海國際社區碧林藍岸橘郡配套區：大87案例研究區域開發案例成都·中海國際社區分期藍岸一期碧林一期桔郡一期后續占地面積600004916566719每一組團后續開發均相應降低容積率，出現獨棟、TOHO等產品建筑面積10000081684248734容積率1.671.73.7產品類型多層、小高層多層高層套數5565481042貫徹多中心原則，將大區域分解成多個項目，產品形成差異，共享規劃與配套案例研究區域開發案例成都·中海國際社區分期藍岸一期碧林一期桔88案例研究區域開發模式區域多中心原則將大型區域分解為多個項目，在統一的思路下，多線行進、組合開發產品差異原則多個項目之間，產品線應有所差異，擴大客戶群體，減少內部競爭五餅原理構成區域核心競爭力的組合部分，應在每一階段開發中均有完整體現優勢啟動原則將交通便利、開發難度低、便于展示項目價值的地塊作為啟動拒絕從單個項目角度零散思考！案例研究區域開發模式區域多中心原則將大型區域分解為多個項目，89思路整體目標目標結構化問題梳理案例研究發展戰略旅游地產案例區域開發案例戰略形成戰略組織發展戰略戰略組織TrainOfThought“思路決定出路”方向判斷結合市場/分析方向思路整體目標目標結構化問題梳理案例研究發展戰略旅游地產案例區90戰略組織華強旅游城開發組織區域多中心原則產品差異原則五餅原理優勢啟動原則土地分析開發組織特爾菲法土地價值分析商服繁華程度（權重15%/彈性權重10%）本區域為商業起步的初級階段，但對商業規劃土地兌現價值有一定影響；道路交通狀況（權重20%/彈性權重20%）各地塊的臨街展示狀況，及對內對外的通達便利度，對尚未成熟區域項目啟動土地價值影響較大；權重較高；基礎配套設施狀況（權重10%/彈性權重5%）本區域生活配套設施尚未成熟，目前對土地價值的影響不明顯；教育配套本項目能自行解決幼兒園與小學教育，中學教育處于同一學區，對土地價值分析影響不大；環境條件（權重5%/彈性權重10%）本區域江景資源\旅游城景觀及綠色走廊對地塊價值有提升價值，但也會受噪音、工業污染的影響貶損地塊價值；產業影響因素（權重10%/彈性權重20%）本項目地塊價值受旅游城的影響較大，權重較高；城市規劃（權重15%/彈性權重10%）目前整體區域重新規劃，價值較為均衡；目前對土地價值影響不大；宗地現狀及內部資源（權重15%/彈性權重25%）本區域開發進程受拆遷影響較大，且各宗地土地首限高制約及自然條件（地形地勢景觀資源）區別較大，衡量權重較高；——按照各因素土地價值影響大小，地塊分為四個等級：很好、好、一般、差，分別用20、15、10、5代表指標說明戰略組織華強旅游城開發組織區域多中心原則產品差異原則五餅原理91戰略組織華強旅游城開發組織區域多中心原則產品差異原則五餅原理優勢啟動原則土地分析開發組織特爾菲法土地價值分析地塊情況商服繁華程度道路交通狀況基礎配套設施狀況環境條件產業影響因素城市規劃現狀及內部資源分值總數取整影響權重10%20%5%10%20%10%25%100%100%R-01101010105（10）5108.59（10）R-021020152020202018.7519R-03101510101510101212R-045101051510101010R-051010101010151010.511R-061520101010101513.7514R-07101015555108.258R-0810155151015151313R-0951052010152013.2513R-101520102010152016.517排序結果：R-02〉R-10〉R-06〉R-09〉R-08〉R-03〉R-05〉R-04〉R-01〉R-07測算結果戰略組織華強旅游城開發組織區域多中心原則產品差異原則五餅原理92戰略組織華強旅游城開發組織區域多中心原則產品差異原則五餅原理優勢啟動原則土地分析開發組織特爾菲法土地價值分析價值陣營排序R-01R-03R-05R-06R-04R-02R-07R-08R-09R-10最高、較高、中等、較低、最低戰略組織華強旅游城開發組織區域多中心原則產品差異原則五餅原理93戰略組織華強旅游城開發組織區域多中心原則產品差異原則五餅原理優勢啟動原則土地分析開發組織R-01R-03R-05R-06R-04R-02R-07R-08R-09R-10項目A項目B項目C項目D項目E項目分類包含地塊開發策略項目AR-07、08、09、10為滿足銷售速度要求（30萬/年），必須滿足有2—3個項目同時開發、同年入市、組合銷售項目BR-03、04、05項目CR-06項目DR-02項目ER-01戰略組織華強旅游城開發組織區域多中心原則產品差異原則五餅原理94戰略組織華強旅游城開發組織區域多中心原則產品差異原則五餅原理優勢啟動原則土地分析開發組織R-01R-03R-05R-06R-04R-02R-07R-08R-09R-10項目A項目B項目C項目D項目E分項目定位初探——項目A：區域明星，美景樓盤主打客戶：城市內中、高收入群體主要產品：1、核心展示區少量TOHO作為形象標桿；2、核心外圈以洋房、多層、小高層混成，享受核心區域資源；3、西側毗鄰江景處設置高層單位，享受江景資源。戰略組織華強旅游城開發組織區域多中心原則產品差異原則五餅原理95戰略組織華強旅游城開發組織區域多中心原則產品差異原則五餅原理優勢啟動原則土地分析開發組織R-01R-03R-05R-06R-04R-02R-07R-08R-09R-10項目A項目B項目C項目D項目E分項目定位初探——項目B：現金牛產品，主流回現主打客戶：城市中等收入群體，周邊客戶主要產品：1、以多層為主要產品，搭配小高層；2、景觀較好處安排少量寬景HOUSE（或情景洋房），作為項目的定價高點。戰略組織華強旅游城開發組織區域多中心原則產品差異原則五餅原理96戰略組織華強旅游城開發組織區域多中心原則產品差異原則五餅原理優勢啟動原則土地分析開發組織R-01R-03R-05R-06R-04R-02R-07R-08R-09R-10項目A項目B項目C項目D項目E分項目定位初探——項目C：中心配套、街區焦點主打客戶：投資客主要產品：1、大型商業、風情休閑街區；2、時機成熟時，可安排部分服務式公寓產品。戰略組織華強旅游城開發組織區域多中心原則產品差異原則五餅原理97戰略組織華強旅游城開發組織區域多中心原則產品差異原則五餅原理優勢啟動原則土地分析開發組織R-01R-03R-05R-06R-04R-02R-07R-08R-09R-10項目A項目B項目C項目D項目E分項目定位初探——項目D：區域形象標桿、價值標桿主打客戶：城市高收入群體主要產品：1、多層為主，搭配部分小高層與寬景HOSE；2、水岸一側，可設置TOHO。戰略組織華強旅游城開發組織區域多中心原則產品差異原則五餅原理98戰略組織華強旅游城開發組織區域多中心原則產品差異原則五餅原理優勢啟動原則土地分析開發組織R-01R-03R-05R-06R-04R-02R-07R-08R-09R-10項目A項目B項目C項目D項目E分項目定位初探——項目E：現金牛產品，主流回現主打客戶：產業區內客戶