高速鐵路火車站商業物業的開發與經營序言2005年楊寶民率領人員系統觀察日本新干線高速鐵路站點商業物業 ,從日本大阪的新干線難波城到京都火車站購物中心,我們深感高起點開發我國高速鐵路站點物業的重要性急迫性。我們不單要充足利用高速鐵路火車站點的商業物業,并且要充足利用并規劃8,,鐵路的連帶作用。本文以長沙高速鐵路站點物業及周邊8公里地區作為研究事例,運用地區經濟學和商業經濟的知識,重點論述商業定位和周邊城市規劃與商業規劃的新思路;,CBD的可行性。21,我們重點剖析地區經濟特點和重點,,,,充足發揮高速鐵路對經濟與社會和睦發展的火車頭作用。一、高速鐵路開發及其對重點城市地區經濟的影響京滬高速鐵路對濟南地區經濟的影響二、高速鐵路鐵路站點商業項目的定位方法城市中心商業定位方法 ----購物中心與商業街區聯合 以零售商業為主城市邊沿商業定位方法-----購物長廊為主 能夠在相鄰地區考慮批發市場功能三、日本高速鐵路站點商業項目的典型事例—京都火車站四、武廣高速鐵路長沙新火車站商業廣場的項目五、長沙城市生態CBD的策劃思路一、高速鐵路開發及其對重點城市地區經濟的影響1.武漢—廣州高速鐵路對長沙地區經濟的影響翻開地圖，我們就能看到，京滬鐵路的兩頭是中國最大的兩個經濟地區———環渤海經濟區和長三角經濟區。“這類關系就像一個啞鈴，環渤海、長三角是啞鈴的頭，京滬鐵路是中間的桿。”長三角是一個已經發展成熟的經濟區，此刻需要的是向外輻射其家產升級，而環渤海是一個正在建設的新經濟地區，正需要承接這類輻射。但此刻這個啞鈴的桿明顯是太細了。怎么辦？？2京滬高速鐵路重點數據表示圖1/42%10.2%7.2%，運輸密度是全國鐵路均勻運輸密度4倍。,,同時上海到南京旅行人群也將相應增添。無錫的的城市商業與物流地位增,無錫地區經濟發展增添了拉動力。京滬高速鐵路對上海經濟發展影響最大,上海市閔行區華漕鎮的房地產價錢開始上漲,有關商業地產和住所地產項目開發量加大。二、高速鐵路鐵路站點商業項目的定位方法城市中心商業定位方法日本京都火車站和中國大連火車站都屬于城市中心項目,商業一般以零售業態為主。,,,,2.7,,有商業餐飲娛樂泊車等多種功,12,21萬平方米的塔樓。,,民前來休閑購物。3大連成功廣場開發成功經驗:充足利用城市中心地下通道優勢,有效指引人流進入大型地下,成為全國最成功的地下購物中心。城市邊沿商業定位方法上海虹橋交通樞紐位于閔行區華漕鎮,屬于上海郊區。上海市政府正式公布含城際鐵路、高速鐵路、軌道交通、長途客運、市內公交等多種換乘方式于一體的27平方公里的占地面積也使之成為未來上海最大的鐵路客運5條通往上海市里各個方;在主體建筑的東西雙側分別設有交通廣場，分別設置長途高速巴士、城市公交車站和出租汽車場所，地區內還配置了足夠的社會車輛泊車場。3道，并部署商業、餐飲等設備。4上海虹橋交通樞紐總平面圖5上海虹橋交通樞紐規劃成效圖我們以為上海虹橋商業區規劃要重點考慮以下問題 :第一辦公、商業、餐飲、酒店建筑面積應當有合理的比率 ,依據市場研究結果設定有關比率。因為酒店據有特別重要地位我們建議以經濟型連鎖酒店為主,同時設置四星級酒店和五星級酒店各一家,此中四星級酒店客房數量能夠依據市場檢查結果設定。第二建議在商業布局與業態設計中充足考慮引進外國百貨和當地特產經營有經驗的商場,在建筑形態上要考慮購物中心與商業街區聯合 ,此中商業街區要占有重要地點。,,,,整個購物流線比較暢達。6韓國仁川國際機場航站樓商業布局深圳新摩爾公司服務上海虹橋交通樞紐商業和國內其余高速鐵路站點商業物業的優勢:第一新摩爾公司擁有地鐵、軌道交通、高速鐵路、機場商業物業管理專家 成功服務過青島國際機場、上海松江大學城軌道交通綜合體項目,熟習特種商業物業的特點,累積了發掘商業價值的實戰經驗,能夠為客戶發掘巨大商業價值。第二新摩爾擁有國際化視線系統觀察了美國華盛頓、漢城、香港國際機場商業布局與商業經營。,,招商網點遍及上海、北京、深圳、長沙等大城市。深圳新摩爾公司在商業綜合體價值發掘方面形成了自己的專業方法 :,,提高商業物業的人流經過率。,物業或少許商店就能夠回收所有投資。三、日本高速鐵路站點商業項目的典型事例— 京都火車站京都火車站位于新干線上，是擁有1800萬人口的京阪神（Keihanshin ）地域（東京、大阪、神戶）400080年月，19901月公布的，競標組委會為設計師規定了三大目標：更新公共交通系統；更好地招待游客；煥發市里活力。半年后原廣司設計事務所提交的方案中標。初步設計、擴大初步設計于1994年6月達成。工程在1993年12月已部分動工，1995年3月全面動工，1997 年7月完工，同年9月1日，包含飯館、商業設備在內的所有設備開門營業。為京都新車站的設計特意組織了國際競標會，在日本這樣的競標實質上是特別少6這是京都重要的歷史地位與現實需要所決定的。7日本京都火車站建筑空間8京都火車站購物中心9京都火車站步行街380762376893層，地上1612160建筑體，包含酒店、百貨、購物中心（有古玩店、咖啡館和餐廳）、電影院、博物館、展覽廳、地域政府做事處、泊車場。四、武漢廣州高速鐵路長沙新火車站商業廣場的項目,所以在業態規劃上需要充足考慮批,,,相鄰地域以批發為主。10長沙新火車站建筑及廣場成效圖在火車站商業定位的策劃過程中,我們立足于長沙商業實質狀況,同時借鑒德國慕尼黑和日本京都火車站等項目商業配置的經驗,立足長久考慮業態方案與商業布局。圖11德國慕尼黑火車站內部商業空間建筑策劃建議,,,中間設置表,,上。圖12法國巴黎列阿萊廣場下沉廣場拱廊觀點的引進和合理布局很有時代氣氛(1)(2).采納此形式自然換氣增添空氣新鮮,,,價值。13地下空間采納十字拱廊自然采光,,,時避開進出口。采納購物中心大平面布局與地下購物長廊聯合的商業布局形態。主力商家需要大平面布局,地下購物長廊合適各種品牌進駐,購物長廊在高速鐵路站點中擁有重要作用,能夠重點考慮購物和休閑形態,提高游客的旅行質量。圖14日本阪神地下街區商業設備建議五、長沙城市生態CBD的策劃思路CBD8公里一致規劃的3,重點服務長株潭地區。商討在長沙發展我國中部地區CBD的可行性基于武漢中部金融中心的地位與發展規劃,長沙金融立足于服務湖南全省,金融有關總部鼓舞在長沙新火車站生態CBD建立地區總部,踴躍汲取銀行、保險、證券等機構入住,加速服務湖南公司上市工作。17長沙新火車站周邊現場相片()18長沙新火車站規劃模型(),有益于增強湖南在我國中部地域的地位。長8,,50年發展。發展生態型CBD不單要對土地功能進行規劃 ,并且要策劃在先,依據國際例,重視先期策劃與咨詢,邀請總部經濟、商業經營、規劃設計、火車站建設、城市建設多學科專家參加。CBD19巴黎新區拉德方斯CBD拉德方斯區位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。于1958 年建設開發全區規劃用地750公頃，先期開發250公頃，此中商務區160公頃公園區（以住所區為主）90公頃。規劃建設寫字樓25012萬雇員使用，共容納1992160億法郎。24721532萬平101.563.931.012.15588套，可容納1.83萬人；并建成了面積達10.5萬平方米的歐洲最大的商業中心；成為歐洲最大的商業中心；成為歐洲最大的公互換乘中心，RER 高速鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯。建成67公頃的步2.625公頃1/1040060個現代雕塑作品構成的露天博物館，環境的綠化系統優秀。優美的環境爾后完善的設備每年吸引約200萬游客幕名而至。對于長沙新火車站土地商業規劃,我們建議重點考慮生態CBD需要的購物中心、餐飲、休閑娛樂和文化設備。在住所與辦公等物業比率關系中 ,要考慮當面積的住所比率,借鑒法國巴黎拉德芳斯的建設經驗。建議長沙新火車站CBD整體規區分步驟實行,詳細建議以下:,CBD品位。105,建設購物中心和公寓、寫字樓等綜合體。濱江公園與崇高住所區建設兼顧考慮先建設公園后建設崇高住所區。,()等文化設備。CBD,早先考慮超高速光纖,,論證依靠長沙火車站周邊地CBD,,,防止低起點短期賣地回籠資本的造成未來發展的巨大損失。20長沙新火車站規劃區用地布局圖建議長沙市政府成立火車站生態CBD開發和管理的特意機構,謹慎研究高速鐵路給長沙帶來的發展機會,充足考慮長沙火車站8