更新工作報告整，確定最終土地綜合級別。（二）城鎮基準地價更新和制定城市基準地價更新調整以分類土地級別為基礎，以近三年來的土地市場交易地價資料為依據，分類評估確定級別基準地價。即首先對城市基準地價更新調整得到的各種不同的地價資料，進行分類歸納，按樣本地價計算公式測算樣本地價;然后按統一界定的基準地價內涵和基準條件進行標準化處理;再分類分級進行樣本檢驗和處理,采用樣本平均值法確定分類級別基準地價，并建立相應的基準地價系數修正體系。三、工作步驟馬鞍山市基準地價更新調整工作于2009年10月初開始準備。先后成立了工作領導小組，制定了工作方案，落實了技術承擔單位等。2010年元月正式開始開展外業資料調查，調直人員分成4組，每組3人。本次調查實地走訪單位及業主1454戶取得市場地價樣點962個；同時在領導小組協調下，開展土地定級估價背景資料與土地定級因素資料采集，期間走訪17個部門，65個單位，共發放各種定級因素調查表格86份。3月底在市有關單位的緊密配合下，基本完成外業資料的調查和收集工作。4月初開始，項目實施組進行內業處理。5月底形成土地級別與基準地價更新初步成果。自6月中旬開始，基準地價更新初步成果提交馬鞍山市國土資源局與市政府論證與審議。7月13日召開了更新成果聽證會，之后，作了最后的修改與完善。整個工作具體經過如下幾個階段：1、2009年10月開始，馬鞍山市國土資源局先后制定了馬鞍山市基準地價更新調整工作方案，成立了基準地價更新領導小組，落實了技術承擔單位及經費來源。2、2009年12月份，完成了工作實施方案與技術方案的報批，成立了項目實施組,完成了人員培訓及調查表格與工作底圖的編制等準備工作。3、2010年1月至3月外業調查〃蛆整的卜業調查。主要調直收集土地定級估價背景資料、土地質量因素資料和市場地價資料。背景資料主要包括：馬鞍山市近年來社會經濟統計資料，城鎮規劃系列資料，安徽省、馬鞍山市政府及有關部門頒發的政策、法規資料，馬鞍山市房屋評估標準及房屋重置價、房屋成新計分標準、原土地定級估價成果資料等。馬鞍山市土地質量因素資料主要包括：商服繁華度資料、交通區位資料、基礎設施條件資料、公用設施條件資料、文體設施條件資料、環境質量狀況資料、自然條件資料、社會與人文環境、人口密度、綠地覆蓋率和產業集聚度資料等因素及因子共30個類型。馬鞍山市市場交易地價資料是進行樣點地價測算與基準地價評估依據之一，本次調直主要收集2006-2009年期間的反映了馬鞍山市房地產市場狀況及地價大體水準的典型樣點資料。主要可以分為三類：一是土地使用權出讓、轉讓、資產處置等樣本資料，共計94份,該類樣本基本上反映了一級土地市場交易地價水平；二是二、三級房地產市場的商品房出售資料和房屋買賣資料，共計135份，該類樣本資料利用剩余法公式測算樣本地價主要反映了對應于樓面指標的交易地價水平（即樓面地價）；三是二、三級房地產市場中以房地租賃形式的樣本資料，主要包括商業店鋪租賃、柜臺出租等形式等，共計675份，該類樣本資料利用收益還原法測算的地價水平主要體現土地的收益能力，即地租的高低（即樓面地價）；四是征地拆遷資料58份，該類樣點主要分散在城市郊區和開發區。4、2010年4月刑臺，項目實施組對馬鞍山市基準地價制定進行內業姐里：工作底圖進行數字化處理，土地定級因素因子的外業調直資料落實到工作底圖，組織土地估價師和協同人員對采集的地價樣點進行評估，〃來德系統〃處理軟件對土地定級、估價的外業資料進行處理，初步計算綜合土地定級成果及基準地價成果，對初步土地定級成果與基準地價成果進行檢驗與驗證、組織有關人員對初步土地定級成果與基準地價成果進行評價、對初步土地定級成果與基準地價成果進行調整。至5月中旬，完成了土地定級成果圖、基準地價成果圖、各類土地級別分值圖、各類因素與因子分值圖、總分頻率直方圖及其他所需要成果圖的編繪，計算各類土地級別土地分類面積匯總表，編寫馬鞍山市土地定級及基準地價更新調整工作報告、馬鞍山市城區土地定級及基準地價更新調整技術報告。6、安徽中安房地產評估咨詢有限公司于2010年5月底形成土地級別與基準地價更新初步成果提交馬鞍山市國土資源局。7、形成的初步成果于2010年7月7日提請馬鞍山市政府第61次常務會審議。安徽中安房地產評估咨詢有限公司對審議會提出的相關意見做了認真修改完善。8、馬鞍山市國土資源局于2010年7月13日召開聽證會。安徽中安房地產評估咨詢有限公司對聽證會提出的相關意見做了進一步修改完善。9、在2010年7月底由馬鞍山市國土資源局向市局提請省廳對馬鞍山市基準地價更新調整成果進行驗收申請。在工作開展過程中始終得到省國土資源廳、市國土資源局有關領導和專家的熱心指導，及市其他有關部門單位的密切配合。具體工作步驟分為準備工作、外業調查、內業處理、初步成果聽證、成果驗收與成果歸檔等六個階段。（-）準備工作.項目前期準備.工作計劃的制定.工作方案的編制與上報批準.技術實施方案的編制與上報批準.成立城鎮基準地價更新領導小組.成立領導小組辦公室.成立項目實施工作組.有關人員學習有關《規程》、《規范》.實施工作組人員進行技術培訓.初步擬定綜合土地定級與分類土地定級的因素因子.初步擬訂基準地價評估的參數.制作土地定級與基準地價評估的工作底圖.設計定級因素與因子的外業資料調查表.概略選擇地價樣點.設計基準地價評估參數的外業調查表.設計影響土地定級因素與因子的權重表.召開馬鞍山市基準地價更新調整工作領導小組會議.與評估機構簽訂合同.因素因子權重測評（二）外業調查.由確定的外業工作單位和人員實施外業調直.土地定級的外業資料分類整理、計算、匯總與統計.地價樣點的外業資料分類整理.外業資料的補充調查（三）內業處理.土地定級因素因子的外業調查資料落實到工作底圖.對工作底圖進行數字化處理.組織土地估價師和協,同人員對采集的地價樣點進行評估.對土地定級的外業資料進行計算機處理.初步計算土地定級成果.初步計算基準地價成果.對初步土地定級成果與基準地價成果進行檢驗與驗證.組織有關人員對初步土地定級與基準地價成果進行評價.對初步土地定級成果與基準地價成果進行調整.編繪土地定級成果圖.編繪基準地價成果圖.編繪土地級別分值圖.編繪定級單元總分值圖.編繪定級因素作用總分圖.編繪各類因素與因子分值圖.編繪總分頻率直方圖.計算土地級別土地面積匯總表.編繪其他所需要的成果圖.編寫馬鞍山市基準地價更新調整工作報告.編寫馬鞍山市土地定級技術報告.編寫馬鞍山市基準地價評估技術報告.向市領導小組匯報.向市國土資源局提交馬鞍山市基準地價更新調整工作成果進行預檢（五）成果驗收L提請安徽省國土資源廳正式驗收馬鞍山市基準地價更新調整工作成果（六）成果資料的整理、歸檔城市基準地價更新調整形成的成果資料是十分珍貴的。它不僅是本次城市土地定級與基準地價更新體系建立研究的基礎，也是日常地價評估、地價管理的重要資料。因此，我們非常重視成果資料的整理歸檔工作，認真按照有關文件規定，進行分類整理，分冊裝訂歸檔，為加強成果資料的管理奠定了基礎。第三章成果與特點一、主要成果本次馬鞍山市基準地價更新調整工作取得的成果，主要包括文字報告、圖表成果、電子數據成果等最終成果及相對應的中間成果。(一)文字報告.《馬鞍山市城區土地定級及基準地價更新工作報告》,《馬鞍山市城區土地定級及基準地價更新技術報告》(二)表格成果.馬鞍山市土地定級表格成果(1)馬鞍山市土地級別范圍及面積分布表2,城市基準地價更新表格成果(1)馬鞍山市基準地價表(2)馬鞍山市地價影響因素條件說明表(3)馬鞍山市地價影響因素修正系數表3.其它中間成果表格(三)圖件成果.城市土地定級更新與制定圖件成果(1)馬鞍山市土地級別圖(2)馬鞍山市定級單元總分值圖.城鎮基準地價更新調整圖件成果(1)馬鞍山市基準地價圖(2)馬鞍山市定級因素作用總分圖.其它中間成果圖件(1)馬鞍山市城區定級因素、因子作用分值圖(四)計算機信息系統成果.基于〃馬鞍山市城區土地定級〃的電子文檔和數據庫.基于〃馬鞍山市城區基準地價更新調整〃的電子文檔和數據庫二、成果特點(一)統一規范，力求創新本次馬鞍山市基準地價更新調整工作，本著突出重點、確保質量、有所創新的原則，一方面嚴格按照國家統一的技術標準和要求，規范工作程序和技術途徑，不僅使一系列最終成果與國土資源部統一要求的系統格式保持一致，而且確保了城市土地定級與基準地價更新調整成果的延續性和現勢性；另一方面又在此基礎上，根據馬鞍山市土地管理的特點及地價管理的需要，加強創新研究，進一步提高了成果的實用價值。.按照城鎮基準地價更新調整技術標準的統一要求，結合馬鞍山市的具體情況，確定了定級估價范圍，實施按土地用途定級，界定了基準地價內涵，建立了符合《規程》要求的分類基準地價體系，完善了基準地價因素修正體系，從而提高了成果的實用性，為不同城市之間基準地價的比較，開展城市基準地價平衡工作奠定基礎。.從馬鞍山市的具體實際出發，在深入分析原有定級估價資料的基礎上，對近年來,變化較大的、影響土地級別與地價的因素,進行了大規模的外業調直在相關單位的配合下，收集了商業繁華程度、交通條件、基礎設施、公用設施、環境條件、社會人文、產業聚集資料及土地出讓、土地轉讓、土地征用、商品房出售、房屋買賣、房屋出租、柜臺出租等市場地價資料進行土地定級與基準地價更新，實現了更新成果與土地市場之間的有機銜接。（二）遵循規律、切合實際馬鞍山市土地定級與基準地價更新調整工作中如何做到切合實際，是本項工作的重點之一。在制定工作方案和技術方案的過程中，我們對馬鞍山市土地利用情況及土地市場的變化進行了調查分析，征詢有關部門和專家的意見。大家普遍認為，若更新范圍僅限于建成區,則地價成果缺乏預見性、前瞻性，也不利于成果動態更新和成果的連續性，因此我們把馬鞍山市經批準的規劃區都納入本次調查的范圍。同時，在工作開展過程中，我們又非常重視廣泛征求各方面的意見，特別是地價影響因素選擇、土地級別確定、基準地價結果確定等環節多次征求各方意見，根據反饋意見，依據規程及時進行調整，從而使成果較好地反映馬鞍山市土地質量與土地市場的實際，滿足地價管理及地價政策制定的需要。（三）注重理論與實踐相結合，提高成果技術水平本次馬鞍山市基準地價更新調整，除按國家要求完成城鎮土地價格基礎調查、城鎮土地定級、基準地價更新建立外，我們還針對土地定級、地價評估方法及地價管理與應用中存在的有關問題，加強研究和實踐探索，以求進一步提高成果的技術水平和應用價值。.將先進的地理信息系統技術與定級估價理論有機的融合，將數據建模、空間矢量分析、網格分析與網格數據處理技術充分地應用到馬鞍山市城區馬鞍山市鄉鎮的定級估價技術工作中，取得了良好的效果，增加了成果的科學性與可靠性。.馬鞍山市社會經濟發展迅速，城鎮建設日新月異，城市規劃對土地價格變動有較大影響，特別是對房地產業影響顯著。為此，根據城市規劃對地價動態變化的引導作用，依據區位規劃條件結合土地開發成本對馬鞍山市地價動態發展規律進行模擬，為政府加強對城市規劃區土地市場的調控和管理,科學制定地價管理政策和土地出讓計劃，促進土地資源有效配置提供依據。（四）資料豐富、齊全，依據充足本次馬鞍山市基準地價更新調整，由于深入細致的外業調查，收集的資料非常豐富，不僅數量大、類型多，而且質量高、利用價值大,從而為土地定級與基準地價更新和制定提供可靠的技術數據和實證分析材料。第四章體會與建議第四章體會與建議一、體會馬鞍山市城區土地定級及基準地價更新工作，經過辛勤努力，圓滿地完成了任務，達到了預期目標，其成果將在深化土地使用制度改革、進一步培育和規范土地市場中得到廣泛的應用?；仡櫛敬握{直的全過程，我們主要有以下幾點體會:(-)領導重視是做好本次城鎮基準地價更新的關鍵工作一開始，縣領導簽署了馬鞍山市基準地價更新調整工作實施方案，對馬鞍山市基準地價更新調整的經費、人員、協作單位工作作了全面部署，明確工作職責與工作目標。在工作實施過程中，及時了解工作進程，解決工作中的實際問題。當馬鞍山市土地價格工作形成初步成果后，領導小組組織召開討論會，認真征詢各部門領導、專家的意見。(二)工作扎實，措施得力是做好本次城鎮基準地價更新的基礎城鎮基準地價更新工作是一項復雜的系統工程，每個工作環節均與成果的質量緊密相聯。為此，參與此項工作的同志，必須態度積極、工作扎實、科學求實、嚴格要求。在實際工作中，如資料的調查、整理、處理等都做到認真細致，一絲不茍。在調查中，為能收集到真實市場交易價格資料，多次登門聯系，耐心做好工作，使被索取方消除思想顧慮，給予配合支持。為了使調直的資料系統、全面、可靠，我們專門制定自查互查制度，邊整理邊檢查，根據工作進展，及時召開技術討論會，一方面通報工作進展情況，另一方面解決工作中的實際問題，確保工作質量不斷得到了提高。（三）計算機技術為輔助手段是提高成果質量的保證城市基準地價更新是一門綜合性的學科，工作量多，難度大，專業性和技術性都很高。為了使本次基準地價更新工作成果科學、實用,我們根據自身技術力量的現狀，引用先進的地理信息系統技術，使得數據處理能力，分析計算，圖件的繪制得到了充分的保障，實現了常規條件下無法完成的數據處理任務，保證了成果的科學性和實用性。二、對該項工作的建議（-）強化成果應用，促進土地市場建設開展城市土地價格基礎調查，及時更新基準地價，是加強地價管理的基礎性工作，是規范和整頓土地市場秩序的基本依據。今后工作中，我們將充分應用本次調查成果，以此作為政府管理和調控土地市場的基本手段，以顯化土地資產價值，促進土地集約利用。以基準地價為基礎，評定標定地價，確定協議出讓土地最低價，并以此作為考核協議出讓土地時資產是否流失的標準；作為審核申報交易價的依據，核定稅費和是否行使政府的優先購買權。（二）建立地價定期更新制度城市基準地價是政府調控土地市場供求關系，制定地價管理政策，指導土地交易,征收土地稅費等的重要依據,也是地價管理的重要基礎。今后我們將繼續重視城鎮基準地價更新資料的定期更新和維護工作，要根據馬鞍山市社會經濟發展、城鎮規劃和基礎設施條件的變化，及時開展基準地價更新工作，確?；鶞实貎r的現勢性。（三）深入探索，促進城鎮地價管理手段的創新土地市場建設的核心是地價管理，地價管理首先要有科學合理的地價標準和地價體系，因此，今后我們將進一步加強學習、深入理論研究與實踐探索，進一步搞清、理順不同土地類型的地價關系、地價形成機制及其相互作用，豐富馬鞍山市的地價體系，規范地價的內涵;加強地價管理制度建設的探索，通過地價制度建設和制度創新，整頓和規范土地市場秩序，發揮土地資源對土地市場配置基礎作用；建立建設用地總量控制制度，把好建設用地供應的〃源頭〃關,通過嚴格執行土地利用總體規劃和計劃，控制增量建設用地供應量；進一步完善城鎮土地收購儲備制度，加強土地收購力度，落實城鎮建設用地集中供應制度，增強政府對土地市場的調控能力；堅定不移地推行經營性用地招標拍賣出讓政策，健全土地使用權公開交易制度和地價市場形的機制。實施土地交易價格申報制度，便于政府部門全面、及時掌握地價信息，實施土地優先購買權,以此作為強化政府調控和管理土地市場的有效手段。三、成果應用（一）在土地市場管理中的應用隨著我國土地使用制度改革的不斷深入，對土地市場的有效管理顯得越來越重要。為此，必須建立合理的土地價格體系，及時掌握我市的土地價格情況，科學評價土地資產的市場價值。本次土地定級與基準地價更新成果不僅使地價趨于明朗化、公開化，利于隱形市場合法公開化，為土地市場有效管理和健康發展創造條件；而且為土地出讓、轉讓等提供成交依據，減少人為因素的干擾和確定地價的盲目性。1、在土地出讓市場管理中的應用土地出讓市場是指政府通過競價出讓或行政劃撥方式把土地使用權讓與土地使用者的活動。我國土地使用制度改革以來，土地主要以出讓為主，出讓金確定的合理與否直接關系到國有土地資產價值的體現和國家利益的流失與否。本次更新得到的基準地價成果具有顯示和指導作用，能反映土地在利用過程中所能產生的各類經濟利益，同時也以價格標準顯示城市土地質量的優劣程度，能為政府運用價格手段宏觀調控土地市場，制定土地使用權出讓金提供依據。2、在房地產市場管理中的應用房地產開發主要指房地產開發企業在受讓土地后進行的開發建設經營，由于在擬訂土地使用權出讓價格時已經考慮到了房地產開發企業收益實現是在開發建設完成，房屋出售之后，其收益已經進行修正，所以在正常條件下，基準地價更新成果在房地產市場中的應用主要是用在商品房價格的制定與管理。土地價格是商品房價格組成的重要部分。無論開發企業還是物價部門在制定價格還是管理價格上都要認真考慮地價對房價的影響，要體現土地質量差異，以及其所具備的獲利能力。因而，在確定商品房價格時，我們建議：(1)應該以宗地價格為基礎；(2)每一土地級內根據土地用途不同，按各用途盈利程度分別定價，土地用途可在現有商業、住宅、工業三級基礎上再行細分；(3)適當拉大不同功能、級別之間的房價。3、在土地轉讓、出租、抵押管理中的應用基準地價更新成果應用于土地使用權的轉讓、出租、抵押市場的管理，建議采用以下方法進行宏觀調控。(1)定期公布基準地價，宏觀指導土地交易；(2)利用基準地價成果來判斷、區分是否存在土地投機行為等，以利于政府及時采取措施控制土地投機等不正常交易行為，使土地市場走上規范化軌道。譬如土地使用權轉讓價格明顯低于市場的，政府應行使優先購買權。4、在整頓和規范土地市場中的應用由于我國土地市場起步較遲，不規范的交易相當普遍，尤其是土地隱形市場在各地大量普遍存在，許多劃撥土地使用權隱含在房屋交易中進行轉讓、出租、抵押等，造成大量的國有土地收益流失，國家土地所有權在經濟上得不到體現。國務院15號文件國土資源部174號文件，為整頓和規范土地市場提供了政策依據，本次更新成果可為整頓和規范土地市場提供地價依據。在工作中，我們建議應采取以下措施：Q)土地使用權轉讓、出租和抵押必須辦理土地登記，土地使用權登記是指依法取得土地使用權的受讓人憑有效的土地使用權轉讓合同及其它合法文件到土地管理部門辦理土地使用權變更登記手續。只有辦理土地使用權出讓手續，簽訂土地使用出讓合同，補交土地使用權出讓金的劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押才能依法辦理土地使用權變更登記，否則，不準辦理變更登記，使其行為得不到法律保護，促使土地使用者依法進行土地交易。(2)實行土地使用權轉讓、出租、抵押的土地評估通過利用本次建立基準地價成果對土地使用權轉讓、出租、抵押的土地進行評估，防止不正常的土地交易，促進土地市場的正常發育,保證土地交易稅費和出讓金按實、足額收取。(3)制訂劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押實施意見對劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押，要根據不同情況，從馬鞍山市實際出發制訂出合理的實施意見，并要嚴格按規定，依法簽訂出讓、抵押合同，補足交齊土地出讓金。(4)相互協調，多管齊下房地產管理涉及到國土、規劃、房產、城建、銀行等有關部門。各部門要緊密配合、政策協調一致，如沒有簽訂出讓合同或未補交出讓金的劃撥土地使用權轉讓，相關部門不辦理有關手續；銀行要根據土地使用證、地價評估結果和抵押登記程序辦理抵押貸款。(二)在制定土地使用稅標準中的應用為合理利用城鎮土地，調節土地級差收入，提高土地使用效益，加強土地管理，2006年12月31日《國務院關于修改〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉的決定》規定：〃在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，應當按規定繳納土地使用稅，土地使用稅每平方米年稅額如下：(-)大城市1.5元至30元;（二）中等城市1.2元至24元;（三）小城市0.9元至18元;（四）!城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。大城市0.5~10元〃，現行的城鎮國有土地使用稅實質上是土地使用費，是土地使用者用分期付款方式取得土地使用權而支付的費用，只不過是為了保證征收的效果而采取稅收的形式。土地使用稅主體構成部分是土儂屯收益，因此，制定使用稅標準應體現國家對土地所有權在經濟上的實現，調節企業因區位條件差異導致的收益差異，既增加國家財政收入,又利于企業間平等競爭。但是，按這一標準在馬鞍山市難以實現合理利用城鎮土地，調節級差收入，提高土地使用效益的目的。建議在現實條件下，以級別基準地價為基礎，制定合理的比例征收土地使用稅。同時，在征稅時可根據不同用地類型不同等級取不同標準以體現行業保護，反映土地質量差異。（三）在土地出讓、轉讓價格評估中的應用1、關于出讓底價評估土地使用權出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付出讓金的行為。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《外商開發經營成片土地暫行管理辦法》規定，當地縣（市）級人民政府土地管理部門代表國家按照平等、自愿、有償的原則，與土地使用者簽訂土地使用權出讓合同，將國有土地使用權以指定的地塊、用途、年限和其它條件，出讓給受讓人開發經營，并一次性收取受讓年限內的土地使用費，即出讓金。出讓形式有協議、招標、拍賣等三種方式。簽訂土地出讓合同時，關鍵之一是土地使用權出讓價格的確定，特別是招標和協議出讓，直接關系到土地出讓能否順利成交和價格的合理性。在出讓時，政府應首先根據正常市場情況下地塊應達到的地價水平，出示待出讓土地的最低地價，即出讓底價。它是受讓人出價或付價時的根據，也是確認成交價的基礎。從各城鎮成果應用的實踐看，出讓地價的水平與評估地價的水平有比較大的差異，分析其原因有三個方面：①土地出讓由政府壟斷，地價表現出一定程度的非市場化特征，而評估地價的基礎是市場資料，它們之間的差異在所難免，尤其是協議地價本身就存在很大的不確定性。②對地價的構成界定不一樣，在建成區的土地出讓，在土地使用過程還須向規劃、城建等部門交納各種各樣的配套費，基礎設施開發費用也由用地單位支付，而評估的地價是指正在利用土地的地價，土地開發已經完成，各種土地費用已包含在地價中。③交易樣本條件不同，不僅有面積較小的宗地，也有成片開發的土地出讓，及每間房屋實際占地出讓。由于它們不處在同一供需圈，成片土地及大宗地一方面需求量小，另一方面由于內部存在必要的道路及綠化面積,其地價必然比小型宗地地價水平低。綜合考慮這些因素,建議出讓底價評估按下面步驟確定。(1)宗地出讓底價評估宗地出讓底價評估建議用下面三種方法從不同角度評估出不同結果，最終由政府有關部門綜合平衡確定出讓底價。①依基準地價更新成果確定出讓底價依據基準地價為基礎，考慮區域的小環境及相關招商引資的政策等因素，對測定的具體宗地地價進行修正。②根據拆遷、開發成本確定政府出讓愿意接受的最低價格作為政府出讓土地，首先考慮投資成本的收回，這一點在舊城改造和成片開發中顯得尤為突出。政府制定的舊城改造和成片開發的基本的方針是資金平衡，即政府不投入也不指望從舊城改造中出讓土地獲得收益。故拆遷、開發成本對出讓底價制定有重要意義。③用剩余法測算開發商所能承受的最高價格剩余法測算的地價有二個顯著的特征：①剩余法以預期收益為依據，對應于舊城改造和成片開發則是以改造、開發完成后的土地利用收益為測算依據，這與我們此次評估以現時土地收益為依據有差異。②剩余法評估的地價是開發商所能承受的最高地價，超過這個價格表示開發商不能獲得正常的投資收益。由于該方法具有這樣的特征，因此，在有發展潛力的區域，其計算的地價可能高于評估的地價，在制定出讓底價時根據需要可以提高目前的地價水平，但不能超過剩余法測算地價的結果。2、關于土地轉讓價評估土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權轉讓，應堅持〃認地不認人、房地產一致和效益不可損〃三個原則。具備辦理轉讓手續的條件有：①必須是出讓的土地使用權才能轉讓；②必須依據土地使用權出讓合同的期限和條件對土地進行了投資開發、利用；③土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同；④土地使用權轉讓必須辦理變更登記。目前土地使用權轉讓分出讓土地使用權轉讓和行政劃撥土地使用權轉讓，與此對應也有兩種地價的評估。(1)出讓土地使用權轉讓價評估出讓土地使用權轉讓是通過有償出讓取得土地使用權的土地使用者經一定時間的使用后將土地使用權進行合法轉讓的行為。此類轉讓地價評估可直接利用本次建立的基準地價修正體系評估。(2)劃撥土地使用權補交出讓金的確定劃拔土地使用權是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的各種方式依法無償取得的國有土地使用權。依規定，劃拔土地使用權不得從事轉讓、出租、抵押等經營活動，而實際上都大量存在著，即通常所說的〃土地隱形市場〃。其主要形式有：房地買賣、房地出租、以地換房、以地入股等。根據《中華人民共和國土地使用權的出讓和轉讓暫行條例》規定：〃劃拔土地使用權轉讓、出租、抵押等必須納入出讓軌道，并按規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金，或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金」劃撥土地使用權補交出讓金測算時應嚴格采用〃國土資廳函(2009)311號〃文件規范表達方式計算。①劃撥土地使用權轉讓應變無限期使用為有限期使用，具轉讓使用年限應較土地使用權出讓年限短得多。實際操作應根據城市總體規劃及實施計劃、舊城改造計劃、土地用途、房屋成新、用地者利益和國家土地資產收益的損失等綜合確定。如中近期規劃、舊城改造地段、房屋較舊的土地，轉讓年限短些，如5-20年不等?，F有房屋符合城市總體規劃且地處新區、房屋較新的土地耨讓年限可長些，如10-30年不等。商業用地、工業用地短些，住宅用地可長些。②對于劃拔土地使用權轉讓、抵押等管理中補交出讓金的收取標準應以建立的基準地價體系為依據確定。從尊重歷史和鼓勵劃拔土地進入市場流通的意愿出發，考慮國家和土地使用者的利益，合理引導和培育土地市場，國家在劃撥土地使用權轉讓中適當讓利于土地使用者，建議馬鞍山市確定轉讓宗地補交出讓金標準時，按照不同的土地用途，依據基準地價修正后的宗地地價，制定一定的比例系數。（四）在土地收購價格確定中的應用按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回，在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家可以依法提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用的實際情況給予相應的補償。目前我國一些城市，為培育和規范土地市場，促進存量土地進入市場，盤活企業存量資產，優化土地資源配置，理順政府與企業間的土地收益分配，有效解決土地無償使用制度下產生的諸多歷史遺留問題及實施國家壟斷一級土地市場供應政策的需要，相繼建立了土地收購儲備機構，實施土地收購儲備制度。實施土地收購儲備制度首先面臨土地收購價格的評估問題，科學合理的評估土地收購價格一方面是國家土地所有權在經濟上實現的保障；另一方面也是規范土地使用者行為和規范土地市場的前提條件。1、土地收購的性質定位土地收購性質定位是土地收購價格評估的前提條件，收購性質定位不同，收購價格的評估方法、依據以及收購價格內涵也將不同。根據上海、杭州等城市土地收購實踐以及國際上的習慣做法，土地收購是一種"政府控制的市場行為〃，按照現行的政策規定，一級土地市場的交易，包含劃撥土地的交易及改變土地用途的行為，基本上全部納入土地收購儲備的范圍，即必須有政府授權的單位按照政府賦予的行政權力進行收購，但收購價格則是以與被收購經濟主體權力和利益相一致的市場價格評估，這樣一方面體現了國家或政府在實施土地收購儲備制度過程中的主導地位，同時也適應了我國建立社會主義市場經濟體制目標模式的需要2、土地收購價格內涵界定收購價格內涵界定一方面要尊重我國現行法律法規賦予被收購經濟主體對其使用的土地擁有的權力和利益，價格內涵與被收購經濟主體對其使用的土地擁有的權力和利益保持一致；另一方面要尊重我國現行法律法規賦予國家或政府對被收購土地擁有的權力和利益，收購價格內涵界定應保證國家的利益不受侵犯。另外還需考慮政府實施土地收購儲備制度所要收購儲備土地的需要。從這三方面出發，我們可以界定土地收購價格的內涵如下：(1)土地收購價格應當是現實用途、單純的土地價格，其地上附著物和職工安置不應包括在土地收購價格內涵構成中。政府對收購的土地進行出讓后，扣除收購成本和開發成本所獲得的土地收益，應當按照一定的比例返還給原土地使用者。(2)對于出讓土地，土地收購價格是對應于土地被收購前用途的某一特定時點的土地市場價格,其后土地價格的上漲部分及土地收購后再開發的預期收益不能包括在土地收購內涵價格構成中。(3)對于劃撥土地，土地收購價格是對應于土地被收購前用途重置成本價格，內涵構成是獲得土地使用權的成本。3、土地收購價格評估的思路和方法根據我市土地管理制度及土地市場的實際情況，我們認為評估土地收購價格可采取以下3個思路和方法：(1)建立土地收購標準地價體系。我國城鎮地價體系是以基準地價和標定地價為核心，地價評估以土地定級為基礎，首先評估基準地價，通過基準地價修正評估標定地價。所以，我們可以參照《城鎮土地估價規程》給定的數學模型，建立基準地價、級別內平均分值、宗地標準地價、宗地內平均分值之間的數學關系，測算的宗地地價，經宗地個別因素修正后，形成宗地的標準地價；或者按照基準地價修正法直接評估宗地的標準地價。收購價格以標準地價為基礎確定格，其思路與我國現行的城鎮土地估價思路基本一致。不同的是需要建立價格內涵清楚的標準地價體系。(2)與國際接軌的思路和方法不同市場經濟國家在評估土地收購價格具體的操作程序上可能有所差異，但在基本思路和方法上是一致的。即以類似被收購宗地收購前用途或條件的宗地市場交易價格為比較價格，用市場比較法、收益還原法等基本估價直接評估。這里需要特殊的說明是,這里所謂的土地市場價格并不是通常意義的市場交易價格是多少,土地收購價格就是多少。土地收購價格確定過程中有諸多的條件限制。如新加坡的土地征用法規定對于1987年11月30日前征用的土地或按1973年11月30日的市場價格支付補償費，或按土地憲報公布之日的市場價格支付補償費，兩者取其低值。對于1987年11月30日后征用的土地，或按1986年1月1日的市場價格支付補償費，或按土地憲報公布之日的市場價格支付補償費，兩者取其低值。法國以公布收購規劃時前一年為基準日確定對應于當時土地用途和市場條件的價格，瑞典則以土地被收購十年前該地的市場價格為準。(3)資金平衡的思路和方法資金平衡的思路即是以政府不投入資金的條件下實現土地收購和再開發的資金平衡，在此基礎上確定收購價格。基本計算公式為：收購價格=土地再開發預期地價?土地平整及基礎設施開發費-安置補償費公式中的土地再開發預期地價指被收購宗地按規劃條件進行再開發預期實現的地價水平。這里需要特別強調的是所謂的資金平衡指一定區域或一定時間范圍內的資金平衡，對于具體一宗地而言，應用該評估公式是沒有意義的。4、馬鞍山市土地收購價格評估方法的建議由于現階段土地市場發育條件，土地管理體制、地價評估及管理人員觀念、素質等諸多方面的問題，我們認為馬鞍山市采用與國際接軌的思路和方法評確定土地收購價格有一定的難度和不確定性。采用資金平衡的思路評估則需要科學、合理制定一個城市范圍內的收購計劃，這牽涉到基礎條件、部門協調、時間、經費等多方面的問題,短期內完成的可能性比較小，故應用資金平衡的思路一般只能選擇重點區域進行平衡，難以作為當前馬鞍山市土地收購價格確定的基本方法。而以宗地標準地價為基礎指導土地收購地價的思路和方法，盡管在某些方面有其不足的地方，特別是全面建立標準地價體系有一定的難度，但其與我國現行的城鎮地價評估方法體系保持了一致性，并且在基準地價已經建立的基礎上評估宗地收購價格的具有方法簡便，可操作性強的特點，評估結果易于平衡，政府管理部門易于接受等優點。綜合分析，我們建議馬鞍山市土地收購價格評估思路和方法，總體上選擇以土地定級和基準地價為基礎評估宗地的標準地價，建立我市的標準地價體系。但對于具體宗地收購價格的評估，可根據對應于宗地收購前用途的市場價格，運用市場比較法、收益還原法、剩余法等基本估價方法直接評估。同時考慮宗地的劃撥成本、出讓價格及收購過程中的資金平衡等因素綜合確定宗地的收購價格。（五）在征收土地增值稅中的應用由于土地資源的稀缺性和社會經濟發展對土地需求的增長，土地用途的改變，國家對土地進行投資、開發導致土地區位的改善及其土地使用者對土地的投資建設和經營導致土地普遍增值。盡管土地所有權歸國家或集體，但要使土地的增值從潛在到實現，一般需要通過土地使用者使用才能表現和兌現，故土地增值不能完全歸所有者，應轉讓一部分給土地使用者，否則對土地的投資就不會有吸引力。隨著我國經濟的發展，已經開發和正在開發的土地增值越來越大，土地增值應有合理的分配。除因完全由土地使用者進行投資建設形成的土地增值外，不應完全歸土地使用者所有，國家應通過稅收等形式收回一部分收益。國務院于1993年12月13日發布138號令，頒布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，條例第二條規定：〃凡是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（以下稱轉讓房地產）并取得收益的單位和個人，都必須繳納土地增值稅?！ㄍ恋卦鲋刀惏凑占{稅人轉讓房地產所得的增值額和規定的適用稅率計算征收，其計算公式為：土地增值額=轉讓房地產所得收入-扣除金額項目土地增值稅=土地增值額x適用稅率式中，扣除金額項目包括：①取得土地使用權所支付的金額②開發土地的成本、費用③新建房屋及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格④與轉讓房地產有關的稅金⑤財政部規定的其它扣除項目適用稅率采用四級超率累進稅率，即：①土地增值額未超過扣除金額項目50%的部分,稅率為30%。②土地增值額超過扣除金額項目50%、未超過100%的部分，稅率為40%。③土地增值額超過扣除金額項目100%、未超過20%的部分，稅率為50%。④土地增值額超過扣除金額項目200%的部分,稅率為60%。根據條例規定，土地增值稅額計算的關鍵是如何準確評估土地轉讓時的土地增值額，尤其是轉讓房地產所得收入項。由于我國房地產市場還不很規范,轉讓房地產的成交價低于房地產評估價及隱瞞、虛報成交價的現象較多，建議轉讓房地產所得收入項宜采用評估價格或采用標準地價。（六）在土地資產量評估中的應用隨著我國土地使用制度的改革，變土地無償、無限期使用為有償、有限期使用，土地宜作為一種資產納入企業的固定資產之中，故需合理評估其價值，正確體現國有資產價值。1、在企業清產核資中的應用為了正確體現國有資產價值，保護所有者和經營者以及使用者的合法權益，促進資產有效使用和合理流動，保證國有資產合理增值，1991年國務院發布91號令規定,凡涉及國有資產拍賣、轉讓、企業兼并、出售、聯營、股份經營、中外合資和合作經營、資產抵押及其它擔保、企業破產清單等都要進行資產評估。國務院清產核資領導小組辦公室口993]4號文件《清產核資中進行土地清查估價工作方案》中規定：〃在清產核資中進行土地清查估價的主要任務是：徹底清查企業、單位使用土地的權屬、界線和面積,進行土地登記，對土地進行分等定級估價，逐步將土地資產計入國有資本金，完善土地管理制度」并指出，土地估價可考慮兩種評估方法:一是由土地管理部門從某一城市的實際出發，考慮各種地價因素,建立整個城鎮的地價測算系統，在此基礎上確定出不同區域不同用途的土地價格；二是從所要評估的宗地出發，考慮影響地價高低的各種因素，根據清產核資中適用的地價評估方法進行評估。根據上述規定，結合當前土地市場剛剛發育，管理體制不順，市場交易行為不規范，私下交易，瞞價少稅，地價湮沒房價中等現象普遍存在等情況。考慮到馬鞍山市以基準地價為核心地價體系已經建立，我們建議土地資產查估應由權威性的地價評估機構，負責土地價值的評估。評估技術上可以基準地價體系為基礎，按照宗地實際情況及清產核資的具體要求，以評估的標定地價為基礎，作為土地資產價值量。2、在組建股份制企業土地資產量評估中的應用股份制企業是我國企業改革的重要形式。它是全部注冊資本由全體股東共同出資，并以股份形式構成的企業。股份制企業注冊資本中土地股占有重要份額，涉及到土地資產額和土地產權兩項重要內容。1992年7月，國家土地管理局、國家體改委聯合頒布的《股份制試點企業土地資產管理暫行規定》指出：〃改組或新設股份制企業時，涉及的國有土地使用權必須作價入股。土地使用權的價格由縣級以上人民政府審核批準后，作為核定的土地資產金額?！ㄒ蚨?，土地作價入股亦涉及土地資產價值量的評估。本次估價的成果可直接應用于此，在基準地價的基礎上，確定股份制企業的土地資產價格。鑒于企業獲得土地使用權方式不同，應分別對待。(1)以出讓方式獲得的土地〃國有法人股〃地價計算以出讓方式獲得的土地，其土地股已被股份制企業擁有，成為其總資產的一部分，但土地所有權是國家的,故此時土地股應是〃國有法人股其土地資產額評估宜以基準地價體系為基礎,按宗地實際情況，評估其宗地地價，不過此時土地使用年限應為土地使用權出讓年限減去原股東單位已使用的年數。(2)以劃撥方式獲得土地使用權的入股地價計算按照《股份制試點企業土地資產管理暫行規定》中第4條規定:〃以劃撥方式取得國有土地使用權的股份制企業，在補辦土地使用權出讓手續、補交出讓金，進行土地登記后，土地使用權由股份制企業所有「因股份制企業補辦土地出讓手續與土地入股一般是同時進行的，故這種情況下土地使用權入股價格應以補交的出讓金為依據，詳見劃撥土地使用權補交出讓金部分。若不補交出讓金，則應以〃土地國家股〃形式作價入股，按規定,設立股份制企業時，〃原全民所有制企業占有、使用的國有資產總額,應轉為國家股股本〃。這種〃土地國家股〃方式可廣泛適用于適用原劃撥土地企業改組為股份制企業和部分新設股份制企業的情況?！ㄍ恋貒夜伞ㄗ鲀r入股價格計算時應考慮到，土地資產價值并非全部有國家所有,有一部分是由于企業投資自身創造產生的。因而,國有土地資產金額應分割成兩部分，一部分是國家的，即〃土地國家股〃，另一部分是企業的，即〃土地國有法人股〃。具體操作時，往往難以分離出真正企姐殳入所產生的土地資產價值額，故按照利益分享的原則計算，按照評估宗地地價的一定比例計算〃土地國家股〃和〃土地國有法人股〃。(七)在城市規劃中的應用城市規劃的核心是搞好城市布局，合理利用城市土地，要達到這個目的，必須充分認識城鎮土地質量的價格狀況。因此，城鎮土地基準地價更新成果是城鎮規劃的重要依據，具體表現在：(1)統一規劃，全面安排各項城市用地。由于土地資源的稀缺性，要在空間上滿足每項使用功能的要求是極其困難的。因而要利用土地價格和土地利用現狀的關系，按土地質量、價格狀況、組織功能、優等土地優先提供經濟效益高的部門，劣質則劣用,避免單純按功能需求劃分土地利用的弊病,實現土地利用的優化組合。(2)合理安排建筑層數，充分挖掘土地潛力。如對于高地價的優質土地應提高建筑高度及容積率，以充分發揮單位面積土地的效益；相反，對于低地價的劣質土地,在規劃中應適當減低建筑層數及密度，增加綠地面積，以改善城市環境。(3)利用基準地價更新成果，擬定城市改造計劃。由于舊城區一般具有良好的商業服務設施及其它城市設施對居民的引力很大，以致各項城市職能都要擠在狹小的范圍內，造成交通擁護、環境污染、住房緊張等問題。因而規劃部門可以利用基準地價更新成果，對位于舊城區的土地使用單位進行分類排隊。凡占好地，而使用效率低，對其它部門又有嚴重干擾的單位，應考慮讓其搬遷，而鼓勵土地經濟效益高的部門在這個地區發展。第五章主要工作成果1、土地級別調整的主要成果（1）重新繪制了土地級別圖;（2）各級別土地級別分布范圍及面積匯總表。馬鞍山市城區綜合用地級別分布范圍及面積表級別范圍面舉(km")面積百分比I級北由葛羊路起一躍進路西南側一健康路兩側一花山路一江東大道（菊園路一重陽路）兩側一花園路北側一雨山路一紅旗路一湖南路兩側一湖西路一雨山湖公園一湖北路（健康路一城建路）一紅旗路一火車站及汽車站周圍圍合區域。1337846.48%II級東由慈湖河路起一橋山路一健康路（東側）一湖北路（東側）一蓬萊路一馬濮路一印山路兩側一紅旗路西側一天門大道一園橋路（眾路外側）圍合區域內除一級地以外的全部土地。16.71368.09%III級北由慈湖路起（二廠路一北塘路一曙光路一林里路）慈湖河路北側一鐵路沿線一九華山路兩側一梅山路北側一雨田路一經二路一快路沿線一長江路一勤儉路闈合區域內除一二級地以外的全部土地。28.915114.00%IV級北由聯合路起一定級范圍線一霍里山大道兩側一秀山路西路（星光大道一猛塘西路）一印山路一磁山路北側一梅山路南側一采石河路一定級線范圍一沿江大道圍合區域。57.124727.66%V級定級范圍內除上述一、二、三、四級地以外的其它區域。90.395643.77%合計206.5275100.00%馬鞍山市城區商業用地級別分布范圍及面積表級別范圍面修(km")面積百分比I級火車站及汽車站周闈區域，解放路兩側一定區域，湖北路兩側（紅旗橋一湖東路），湖東路（湖北路一湖南路）兩側一定區域，湖南路（紅旗路一佳山路）兩側區域，湖南路一佳山路（東側）