頁腳頁腳致：房地產開發由：物業管理關于：望湖大廈商業廣場物業移交事宜物業交接驗收程序2015年8月20日第一章物業驗收移交程序根據各項目的施工進度與小業主（或租戶）入住的情況不同，發展商（或大業主）可視需要要求管理公司對其物業的部分樓層建筑裝修、設備和系統進行驗收接管，但項目的最終移交是在通過政府有關職能部門和發展商驗收基礎上以物業公司驗收通過為準。一、物業驗收條件物業要驗收移交，必須滿足以下條件：1、提供被驗收物業的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明）；2、提供被驗收的設備、系統的操作說明、保養手冊及其他有關資料；3、提供與承包商（或供應商）簽署承包（供應）合同中有關技術條款；4、出示政府有關職能部門的驗收證明；5、提供承包商、廠商及供應商的地址、聯系及聯系人資料；6、提供必要的專業技術介紹和培訓；7、提供所有測試、檢驗和分析報告。二、試運行若部分設備或整個系統尚未通過最終驗收，但由于小業主（或租戶）入住需要必須開啟運行某些設備或系統，管理公司一般僅作實物驗收，并嚴格按發展商（或大業主）的書面指令進行管理和操作，在此期間，技術上仍由承包商（供應商）把關，若發生任何問題或意外，除管理公司人為原因外，責任由發展商（或大業主）及其承包商負責，對于重要設備或機房有必要簽訂臨時試運行協議，清楚列明有關各方責任。三、驗收通過被驗收物業完好，設備及系統運行情況正常，所有指標均達到合同約定的要求，場地、設備和機房均清潔干凈，經有關各書面確認驗收通過，發展商（或大業主）應督促承包商（或供應商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業正式交由物業公司接受管理。四、保修期按正常情況，物業整體驗收結束，正式進入保修期，但物業驗收往往是一段相當長的過程，在此期間，有些設備可能會因先期投入運行或其他原因已經進入保修期，故需要發展商（或大業主）與其承包商、供應商協議約定整個項目的保修期起始日期，書面告知物業公司。供應商（或承包商）由于撤場或其他原因不能及時提供保修責任的，在發展商（或大業主）的主持督促下，供應商（或承包商）與物業公司簽訂委托保修合同，并給予一定的經濟補償。....頁腳頁腳第二章竣工資料提交要求在物業接管驗收前，建設單位應將有關產權資料和技術資料系統整理，分類立卷，在驗收時交物業管理單位歸檔保管，以適應產權管理，維護保養的需要。一、產權資料房地產的產權資料是國家房地產管理部門依法對各類房地產進行管理的依據；是房地產管理部門確認產權，稅務部門依法征稅，司法部門處理產權糾紛的必要憑證；也是產權人參與房產租賃、交易、抵押的必要憑據，物業管理公司將以產權資料為依據，收取或分攤有關費用，行使管理職能，防止發生私拆、亂改、違章搭建、損壞房屋結構和公共設施等行為，維護公有設施、共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業主的權益。接管驗收時檢索提交的產權資料主要有：項目批準文件用地批準文件建筑執照拆遷安置資料房地產平面圖面積測繪報告二、技術資料技術資料是物業接管驗收時對物業進行質量檢驗的依據。物業管理公司在接管驗收時，必須根據有關技術資料進行檢驗。接管驗收時應提供的技術資料主要有：1、竣工圖—包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；2、地質勘測報告；工程合同及開工、竣工報告；工程預決算；圖紙會審記錄；6、工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀察記錄；竣工驗收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；新材料、構配件的鑒定合格證書；水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；砂漿、混凝土試塊試壓報告；供水、采暖的試壓報告；園林綠化的圖紙和清樣；設備清單、安裝調試記錄、使用注意事項說明、質保書和保修單；有關政府部門對分類項目的批文；有關工程項目的其他重要技術決定和文件；第三章一般竣工驗收應提供的技術資料在物業驗收接管前，發展商/業主須提供有關物業的各種技術資料和竣工圖,分類立卷,在驗收時交物業管理公司歸檔保存，若驗收時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期呈交。物業管理公司將參與這些技術資料對物業的設施進行驗收管理、運行、維護和保養，一般需要遞交以下技術資料，但不限于此列：一、土建、裝修需要的資料建筑、裝修和綠化等設計說明；裝修圖、建筑和結構圖；裝修圖（包括所有天花板、地面、墻面、門面及幕墻等材料表）；質監站、規劃局、環衛局及園林管理所等政府職能部門的驗收報告；土建、裝修、建材和五金等供應商及廠商資料；房屋面積測量報告；物業沉降測試報告；防水工程的盛水試驗報告；隱蔽工程驗收簽證。二、弱點系統需要的資料1、各弱點系統的操作和維護保養手冊（包括樓宇自動控制系統、消防自動報警系統、防盜監控系統、衛星電視系統、和綜合布線系統、背景音響系統、車庫自動化管理系統等）；2、各弱電系統圖、平面圖；3、弱電系統設備明細表、承包商資料及產品合格證；4、消防局、技防辦、音響管理處、有線電視臺、國家安全局、發展總公司等政府職能部門的驗收合格證明；5、設備原理圖、電腦軟件程序和說明等。三、電氣系統需要的資料1、高壓、低壓和變配電設備操作和維護保養手冊；2、所有電氣系統圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明；3、電氣設備明細表、承包商資料及產品合格證；4、供電局驗收報告；5、各種用電設備調試、測試報告；6、避雷裝置系統圖、平面圖、測試報告、防雷辦驗收報告。四、給排水需要的資料1、噴淋、消火栓水系統操作和維護保養手冊；2、消防水、給水、排水系統圖、平面圖及電氣控制圖；3、消防噴淋、消火栓、給排水系統設備明細表、承包商資料及產品合格證；4、消防局驗收批文，衛生防疫站、自來水、城市排水檢測站和質檢站等政府職能部門驗收報告；5、消防水系統試壓、調試、及測驗報告；6、污水處理系統竣工圖紙，衛生防疫站驗收批文；7、蓄水池、水箱和開水器水質檢測報告。五、空調系統需要的資料1、空調系統、送排風系統操作和維護保養手冊；2、空調、送排風系統圖、平面圖及電氣控制圖；3、空調機組（熱泵機組）、新風機組、熱交換器及風機盤管等設備明細表、承包商資料及產品合格證；4、消防局驗收合格批文；5、空調系統/設備試壓、調試報告。六、其他需要的資料1、煤氣管道的試壓報告；2、發展商、承包商認為需要提供的其他。........第四章一般操作和維修保養手冊遞交要求承包單位在物業移交前，須遞交設備/系統的操作和維修保養手冊（以下簡稱“手冊”），以確保物業管理公司操作人員能盡快掌握驗收設備/系統的操作和管理，一般有以下要求：1、承包單位須在設備/系統驗收前一個月遞交手冊，以便物業管理公司的操作人員有時問了解該驗收設備/系統的基本情況。2、手冊所有容應以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。3、每一系統應獨立成冊，以減少每冊的厚度，不同容或章節應以塑料索引標簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。4、為使手冊便于使用，并經得起在日常維修的工作環境下多次反復翻閱而不易破損，手冊應采用優質的A4標準紙編印，配上堅硬的封面和書背，并以膠質塑料或其他耐磨損的材料作保護。5、手冊須同時附有本項目的“竣工圖”目錄，按所屬系統分列于有關系統的章節。如某一圖紙同時適用于多個系統時，則需在每個有關系統章節同時列出。若遞交手冊時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期呈交。6、系統操作需提供的技術資料（至少包括以下容）：A、系統正常運作程序和在不正常情況時的應變程序。B、詳盡介紹每個獨立系統如何調節、控制、監察和調校說明。C、系統所有的管道和接線圖，并說明主要設備和部件的規格和功能。D、提出每個系統的可調節部件和保護裝置的最初調校參數，并預留一定的空位以便加插最后調定的參數。E、系統中有關供電、配電屏和控制屏的詳細說明。7、設備操作需要的技術資料（至少包括以下容）：A、設備正常啟閉程序和出現異常情況時停機程序。B、詳盡介紹每臺獨立設備如何調節、控制、監察和調校說明。C、所有設備的原廠所發的隨機文件、圖紙資料，包括每塊電路板的電路圖，以及所有電子元件的布置圖。如需提供部件分解圖，以顯示各部件的位置。D、列出所有設備的生產制造廠商、型號、系列編號、經調試運行后所設定的參數。E、所有設備的產品說明書、合格簽證書、生產廠測試報告以及性能指標圖表等資料。8、系統/設備維修保養需提供的技術資料（至少包括以下容）：A、所有系統/設備檢查手冊。B、設備更換部件的程序和要求。C、從整個系統到設備的維修保養說明，調校的操作程序和尋找故障的方法。D、執行運作和維修保養程序時應特別注意事項。E、常見故障處理和解決方法。F、提出系統/設備保養制度，列明主要設備每天、每周、每月、每季、每年及五年需記錄和維護保養容和方法。9、安全保險需提供技術資料（至少包括以下容）：A