銀行從業(yè)資格考試《個人貸款》第一章考點(diǎn) 第一節(jié)個人貸款的概念和意義個人貸款的概念無念個A賞款是掐銀行InJ個人笈畝的用I'滿足K外積資金斎求勺勺貸款.個人咦款是以主笨特彳I為標(biāo)準(zhǔn)對貸款分類的一種虻吳即佶貸合同犬系I勺一方主依是銀廿比一方主體是個人這是打公司貸隸相區(qū)別的主要特祁?意義有利丁領(lǐng)彳丁增丿川收入和分散嶇險有助丁滿足城鄉(xiāng)尿民的有數(shù)消費(fèi)盅求繁癥金戟行業(yè)促誑國民韁濟(jì)誼康發(fā)，良個人貸款的特征:i卅；」乙門總廣，既仃個人匯宦序熬乂仃卜人樸芒住款既右F行性個人貸就又仃逐托性貸救坯有單一貸款又右組件貸款■」2館款使利。口「在銀行所轄營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、網(wǎng)上銀行、個人貸款服務(wù)中心或金融超市辦理。 3個人貸款的發(fā)展歷程120世紀(jì)80'；變革中國建設(shè)銀彳丁率先在國內(nèi)卄辦個人住房貸隸收務(wù)隨之笛帝呱銀It相繼卄辦滋業(yè)務(wù)?」21999年2月屮|*氏儀1邈布"「卄層個人消黃伯覧勺推T總心口泊rm銀廳不斷加大消費(fèi)佶貸計弘役展力度個人v-'j衣倍貸業(yè)務(wù)得到快速發(fā)展、3近佯來銀彳丁看力壷褲公司法人治理結(jié)構(gòu)推動了個人貸款業(yè)務(wù)的規(guī)范如。第二節(jié)個人貸款產(chǎn)品的種類按產(chǎn)品用途分類1個人宦房貸隸是指資款人冋佶款人加攵的用丁購買門用粹通f主房怕貸款包括①自營性個人仕房貸款.也稱詢業(yè)■性個人仕房貸款銀行運(yùn)用信咦資金向在城鎮(zhèn)購買、建造或大修各類型住房的個人發(fā)放的貸款。公枳金個人住房貸裁=也稱丟托性住?房公積金貸裁抬M地住??并公積金管理中心運(yùn)用個人及貞所在旦付繳納的住房公積金委托有業(yè)銀仃向哄建迄、M建或人修匚住住尿的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項住房貸款。不以苣利為日的實(shí)行*低詵低屮”的利率政策貸款報度哽限是一種政策■性個人仕房従款"個人住房組合貸款。拆按時足額嫩存伕房公機(jī)金的職工在呃買、建迂或火修住舟時可以同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款。2個人消費(fèi)貸款是指銀行向個人發(fā)放的用于家庭或個人購買消費(fèi)品或支付其他與個人消個人汽車貸款。指銀行向個人發(fā)放的用于購買汽車的貸款。所嗚丫輛按用途分齒□川T-和商用丫按注朋登記情況分為新牡和—半7把叢辦用完機(jī)列牡注冊登記半續(xù)到規(guī)定報廢年限一年么前進(jìn)行所苗權(quán)變更并依法辦理過戶豐劇勺汽T?o個人教育貸款。是銀行向在讀學(xué)生或其直系親屬、法定監(jiān)護(hù)人發(fā)放的用于滿足其就學(xué)資金需求的貸款。分為國家助學(xué)貸款和商業(yè)助學(xué)貸款。國家助學(xué)貸款是由國家指定的商業(yè)銀行面向在校的全日制高等學(xué)校經(jīng)濟(jì)確實(shí)困難的本卞屁學(xué)牛:含高弘尋牛.、研允紅以及第：學(xué)上學(xué)住學(xué)牛?發(fā)玻的用」：幫貝支f」在校期腳勺浮噴和F#+.活費(fèi)并口教住部門設(shè)立“助F貸款方戶資會”給了耐政貼息的貸款。實(shí)行"財政貼息、風(fēng)險補(bǔ)償、信用發(fā)放、專款專用和按期償還”的原則。商業(yè)助學(xué)貸款指銀行按商業(yè)原則自主向個人發(fā)放的用于支持境內(nèi)高等院校困難學(xué)生學(xué)費(fèi)、住宿費(fèi)和就讀期間基本生活費(fèi)的商業(yè)貸款。實(shí)行“部分自籌、有效擔(dān)保、專款專用和按期償還”的原則。個人耐用消費(fèi)品貸款。指銀行向個人發(fā)放的用于購買大額耐用消費(fèi)品的人民幣擔(dān)保貸款■-対用消赍胡遽営指價值較丿—使用壽命相對較長的除汽乍、房屋以外的家用商品.通常由銀行與特釣商戶介作開浪雙方簽訂対用消跖訃介作協(xié)僅而借款人辭銀彳丁抬定的商戶處購買特定商品。個人消費(fèi)額度貸款。指銀行向個人發(fā)放的用于消費(fèi)的、可在一定期限和額度內(nèi)循環(huán)使用的人民帀貸款.借裁人町先向銀廿中請耳效狽度心呼時才使m不便用.資款不收鬆利乩在額度-仃效期內(nèi)客戶叮馳時向釵行中請便用。 ⑤個人旅游消費(fèi)貸款。指銀行向個人發(fā)放的用于IYJM.子女及父卅參加銀和認(rèn)勺齊類旅行補(bǔ)公司組織的UI內(nèi)、外能游斯需費(fèi)用時咦款.介款人必測圭擇銀行認(rèn)口『的旅紅円并向銀行捉供苴口旅游公司?簽11的冇關(guān)協(xié)議、,⑥個人醫(yī)療貸款。指銀行向個人發(fā)放的用于解決市民及其配偶或直系親屬傷病就醫(yī)時資金短缺問趣的貸?欷一般由貸款銀行和采驗公司聯(lián)合當(dāng)?shù)靥丶s合作丟院辦理由借款人気特約醫(yī)聳領(lǐng)聯(lián)并填寫經(jīng)特約醫(yī)院簽章認(rèn)叮旳資款中請書持醫(yī)皖出具的診斷證明及住院證明到卅問皿務(wù)矗商丁中辦貸款獲批的吊個人持們初銀行Ml銀行蓋章的貸款申請書及個人身份證到特約醫(yī)院就醫(yī)、結(jié)賬。3個人經(jīng)蘆類貸款是銀行向從半合法生產(chǎn)經(jīng)營的個人發(fā)締m」：定向購買或.flittram房、機(jī)械設(shè)備以及?用丁滿足個人控申側(cè):個業(yè)?包括?個休工商戶牛?產(chǎn)經(jīng)行流勸資金需求和丸辿杵埋資令盂求的貸款“按貸款用途分人個人經(jīng)行龍讃資款尚稱方項貸款*杵銀行向個人發(fā)放的川丁定向期買或機(jī)賃商川房和機(jī)械設(shè)爸其主亞怪栽來源是屮環(huán)背產(chǎn)牛用規(guī)金流…主孌包￡〔人人商用由貸款和個人綽營設(shè)備貸款。前者指銀行向個人發(fā)放的、用于定向購買或租賃商指銀行向個人發(fā)放的、用于購買或租賃生產(chǎn)經(jīng)營活動中所需設(shè)備的貸款。個人經(jīng)行流動資金G款簡稱流動資金貸款匚m-T向從半介法半產(chǎn)經(jīng)營的個人發(fā)■I跖隊用丁滿足個人連制的企業(yè)包括個依工奮戶牛.產(chǎn)異管流咄資金需求旳艾耒爲(wèi)茨照右無擔(dān)保的貸款條件分為有擔(dān)保流動資金貸款和無擔(dān)保流動資金貸款。按擔(dān)保方式分類1個人抵押貸款是指貸款銀行以自然人或第三人提供的、經(jīng)貸款銀行認(rèn)可的、符合規(guī)定條件的財產(chǎn)作為抵押物而向個人發(fā)放的貸款。當(dāng)借款人不 ^以該財產(chǎn)折價或以拍賣、變賣財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。根押H屮華人民必和皿擔(dān)保法》簡稱?湘.保法》怡規(guī)定卜-列財產(chǎn)叮以抵押①抵押人斯右的慶屋和其地地上定衿物②抵押人斯何的機(jī)器、交逸運(yùn)吟工具和貝他財產(chǎn)③抵押人依法右權(quán)處分i勺國仃的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定石物④牴押人依法仔權(quán)處分的國右機(jī)捲、交逍運(yùn)輸工具和其他財“⑤牴沖人錢法直包井經(jīng)發(fā)爼方同澄抵沖怡荒「I、荒溝、荒丘、荒池等荒地陽土地使用權(quán)⑥依法叮以抵押的具他財產(chǎn). 2個人質(zhì)押帯款:個人質(zhì)押貸款是指個人以合法有效的、符合銀行規(guī)定條件的質(zhì)物出!遲向銀廳中請取得一定金額時人民曲貸款并按期川還貸歳木息的個人貸款業(yè)務(wù)■_：樞裾《中華人民共和酎物權(quán)法》簡稱彩丿權(quán)法》圾定町年為個人質(zhì)押貸款怕頂物卞要有①匯出、支泉、本泉②債券、存款單③倉單、提單④叮以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)⑤叮以轉(zhuǎn)訃的注冊商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、?黑作權(quán)竽知識產(chǎn)權(quán)屮陽財產(chǎn)權(quán)⑥應(yīng)收賬款⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財產(chǎn)權(quán)利。:法人、其地經(jīng)濟(jì)組織或門然人作為保證人而向個人發(fā)啟的貸熬只耍保i*人皿意提供餉?:.銀行經(jīng)核悚認(rèn)定保證人仃探i止能力簽訂保訐存底即叮洽及銀行、営款人和擔(dān)供人三方貸款辦理手續(xù)簡使時間処.無曲用；若貸款逾期銀彳丁可百摟応保說人汨收負(fù)款。:個人信用貸款是銀行向個人發(fā)放的、無須提供擔(dān)保的貸款。主要依裾借栽中請人時個人伯用工錄和個人涪用等皺確定貸隸鞭度伯用等級越高性川額度越A反Z越小匚第三節(jié)個人貸款產(chǎn)品的要素個人貸款的要素：貸款對象、貸款利率、貸款期限、還款方式、擔(dān)保方式和貸款額度。人。2息水平的高低通過利率表示。利率指一定時期內(nèi)利息額與借貸貨幣額或儲蓄存款額之間的比十YJ丼種利率為法定利率。貸款銀行根據(jù)法定貸歳利率和中J人民銀行規(guī)定的浮動幅度借款人共同誠笄的甘款合同屮載明的某—程九體貸款的利率稱為合同利率。個人貸款利率可根據(jù)交款產(chǎn)佃的特性在一定區(qū)間內(nèi)祥KL一般*說貸款期限在11征以上的合同期內(nèi)遇法定利率詢整時借貸取方可按商業(yè)總則調(diào)整■」3貸款期限不同?」借款期限逋詮每月還款越少門總述就額I■升合理閭負(fù)款期】艮噸是15—20年。4個人貸款右以卜還款方式客戶可根據(jù)門」閭收入情況口銀彳丁協(xié)商轉(zhuǎn)奕不同的還款方法①到期一次誣木川息法’又稱期末清償法抬借隸人生貸款到期E述清貸款木總利隨本清。一般適用于期限在1 1'I等額木總還萩法二捋在貸款期內(nèi)每月以和等估額茂平戈I償還貸款木息:：計賃公式人每月還款額= 1+ /1+ -1X貸款本金遇到利率調(diào)蜒及提前述款時應(yīng)隕據(jù)未償述貸隸余飆桿則余述款期數(shù)調(diào)鑒公式并讓算每期還款額。粽額木金還款法匚指在貸款期內(nèi)毎月等頌供述貸款木金貸款利總隨木金逐月迪減。特點(diǎn)是上期.疋頓還本卸付款及每丿」貸款余範(fàn)血額減少匚汁算公式人每月還款額=貸款本金/還款期數(shù)+黃款木至-I等額木息汪款法和等額木金注款法分別適令不叵悄況i勺倍款人沒右繪疋的利臨之分。等二累進(jìn)述款法匚佶款人社每個時間段以一左比例累進(jìn)的金額分期述款狽償還貸栽其中軒個時間段婦述的金狽也橋該時間段應(yīng)述利總和木金按汪款間隔逐期??込在貸款截止日期前全部還清本息。通常比例控制在 0 +-100%一期還款計劃中的d .來枚入逆壊可選罰彳城少惶前還款詢麻煩預(yù)期未來收入遞減叩卻賂減少利息支出?」淬額累迪還款海與竽比素進(jìn)還款法類似亍冋之處就是將生每個時M段約定還剽勺'?固定比例"改為“宦定渙T。分為等額遞增込款法和等額逹減還秋法收入增山旳徉戶叮采眼坡女累進(jìn)額、縮也間隔期笄辦法減少利息負(fù)捫收入水平卜降的容廣寸采取減乩累進(jìn)頌、擴(kuò)大累進(jìn)間隔期等辦法減輕還款壓力。糾合還載法。是一種掘貸款木會分段棧還根振資金的實(shí)臥占用M間計算利息的還款方式。即艱據(jù)習(xí)款人未來的收玄情況首先將整人貸救木金按比例分戍若干償述階段然跖倂左毎個階段1的還款F氐還款朋間毎個階段約上償還的本金在摳龍的佯限屮按等額本息乍J方式計算再月低還額未州注的本金部分按月計息兩部分和加即形成每月的還款會敘5個人貸款匚j釆m詢扣保方宣主孌廠抵押扌葉忠抬借款人或第二人不轉(zhuǎn)移對法定財產(chǎn)閭占右將艾財產(chǎn)柞為貸隸的扌日忑估款人不履行還款義務(wù)吋貸款銀彳r有:權(quán)依法以該財產(chǎn)折價或以拍寶、變賣財產(chǎn)的?價款優(yōu)忙受償。②質(zhì)卅扣保：帀詁歳k或筲二從煒刈法左討產(chǎn)曲占仃搟汐財產(chǎn)r?用款的叮呆借款人不履行圧款義務(wù)吋貸羔恨行有權(quán)皎法以該財產(chǎn)折價或以曲賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)忙受棧。分為動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利塢押’卻產(chǎn)質(zhì)押朋救人或第三人將具動產(chǎn)移交貸啟銀行山右將該動產(chǎn)作為貸?軟竹扣保權(quán)利質(zhì)押析以匯票、支桌、木桌、債券、存瀆單、倉單、提單、依法可轉(zhuǎn)讓的股份、股票、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)利等《擔(dān)保法》規(guī)定的叮以質(zhì)押的成貸款銀行許可的庶押物作保::俯沏低指俯r：.人和貸款銀行約定豈借裁人不粒行迅隸文務(wù)時由保證人按陽約定履行或承擔(dān)還款責(zé)任的行為。保證人是指具有代位清償債務(wù)能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或n燃人’卜?列策位或組織不鏈擔(dān)仔保訕人國:家機(jī)關(guān)學(xué)校、幼兒憂、醫(yī)院等以公題為幣為的半業(yè)單位、社會團(tuán)體企業(yè)袪人的分支機(jī)構(gòu)、職能部門們?nèi)缬蟹ㄈ耸跈?quán)其分支機(jī)構(gòu)町在授權(quán)范圍內(nèi)提供保證。6根據(jù)申請人所能提供的擔(dān)保的額度及資信情況確定。如個人住房貸款的發(fā)放額度一般是按擬20%勺首期套自住房且套型建筑面積在90 30%対丄利川貸款賄買住由.又中請購買笫［孌含以上住房的貸款冇時比例不得低J40%核心考點(diǎn)術(shù)語1.一方士休是銀行坍一方主休是個人個人化房貸款:泊応款人1.訂熬人枝放劃:-唸尖ri.iL嚴(yán)型生宦門貸款“3.買、建造或大修各類型住房的個人發(fā)放的貸款。4.運(yùn)用個人履其所在單悅繳紅旳住畐公積金委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建或人修門住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項住房貸款。5.可以同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款。■ 品或支付其他與個人消費(fèi)相關(guān)費(fèi)用的貸款。 7. 個人桿節(jié)冀貸裁狂心1屍呂?臺法「〔產(chǎn)汪蘆怕個人發(fā)敗的用丁定向購浜或利曲甫用舟、機(jī)械段備以及川丁滿足個人控制的企業(yè)也括人休工商戶匸產(chǎn)汪背流動資僉髭求和其他合理資金需求的貸款。8.定條件的財產(chǎn)作為抵押物而向個人發(fā)放的貸款。9.取粵一定金額的人民川貸款并按廟卩I也貸款木息的個人貸隸業(yè)務(wù)。10.織或自然人作為保證人而向個人發(fā)放的貸款。11.12.13.14.分為動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。15.約定履行或承擔(dān)還款責(zé)任的行為。銀行從業(yè)資格考試《個人貸款》第二章考點(diǎn) 第一節(jié)個人貸款目標(biāo)市場分析市場環(huán)境分析市場環(huán)境是影響銀行市場營銷活動的內(nèi)外部因素和條件的總和。銀行在進(jìn)行營銷決策之前應(yīng)首先對客戶需求、竟?fàn)帉澥謱?shí)丿J和金融山場變化趙勢等內(nèi)外部市場壞境曲丁充分的洞查和分析。:有利于把握宏觀形勢、掌握微觀情況、發(fā)現(xiàn)商業(yè)機(jī)會、規(guī)避市場風(fēng)險。市場環(huán)境分析的主要任務(wù) 丁；處％：臚.*」三由咖丄旁③口山誠舁j.Nij場定位。銀行在兄成四人分析任務(wù)的基礎(chǔ)上應(yīng)做到“四財紹常化、系統(tǒng)化、科嚀化、制度化-」4銀行主要采用SWO分析方法對其內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行綜合分析。 SStrength .WWeak OOpportunity 衣廠沖Li二TThreat市場細(xì)分:銀行把市場和客戶再分成若干個 區(qū)嫌瑋拼依一討一川［巴銀行產(chǎn)品和［艮務(wù)投if攵到適合位置的過程就是銀行幣場細(xì)分.所分出細(xì)」場稱為細(xì)分門煬。:力和竟?fàn)幜τ欣?發(fā)麗」場機(jī)會開拓新訓(xùn)場更好地滿足不同客戶対金融產(chǎn)胡的需求右利丁集中人丿八物力投入||標(biāo)市場:是高經(jīng)濟(jì)效孝“：］.'城?「分的必匚標(biāo)能—j成莘訃場細(xì)分的，原則一町蘭童性總則。即銀行所選擇的細(xì)分變宣能用一定節(jié)朮標(biāo)或方払度量各考核活標(biāo)對以量化這也是卍場細(xì)訃的基礎(chǔ)：-I'：；!/人機(jī)採則：即細(xì)分市場后能通過合理的市場營銷組合戰(zhàn)略打入細(xì)分市場。三差異性原則。即細(xì)分市場的標(biāo)準(zhǔn)必須能讓銀行明確劃分客戶市場和市場范圍。四經(jīng)濟(jì)性原則。即所選定的細(xì)分市場的營銷成本是經(jīng)濟(jì)的山煬規(guī)模是合理的口生這一訃場是町盈利的?」;I」場纟王分佈滾人口N素抬人口變數(shù)包括⑴齡、性別、：家庭人數(shù)、枚入職業(yè)、文化穆度和宗教怡仰旅他只虬素於￡戶所生地的地理喘置」心理閔索抬客盧的牛潔方式、個性粽心理變數(shù)。行為因盍指客廣的行為變臥利益閡素即客門的利總動機(jī)。市場細(xì)分的策略集中策略。指銀行把某種產(chǎn)佃的總帀場按一定標(biāo)淮細(xì)分為若T-個子市場際從中送擇一

個子市場作為H標(biāo)帀場針対該I丨標(biāo)帀場只設(shè)計一種營銷組合集中人丿人物丿J和財力投入

該市場二特.點(diǎn)定II標(biāo)集孔優(yōu)貝是後集中淸丿八集中資源『某個子市場背銷效果更明顯

能在子市場或某一專業(yè)市場獲得壟斷地位。通常適用于資源不多的中小銀行。 差異性策略。桁銀行把某沖產(chǎn)胡的總市場按一定標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分成若T個子;I」場后從屮逸取兩個或兩個以上子市場作為r［標(biāo)注場并分別為每一個冃標(biāo)訃煬設(shè)計一個專門的營銷纖億訊險相M較小能更充分地利.用H標(biāo)門場的齊和經(jīng)行要索。缺忌是成木址叩較盲一股九火中型銀行所采用。市場選擇和定位1C1J-.&.Z使銀行可以充分發(fā)揮優(yōu)外并實(shí)現(xiàn)其經(jīng)背耳標(biāo)稈戰(zhàn)膚?獲得址人回報并將憂勢保持卜去與行町以更好地理燼耳齊個訓(xùn)場類別和關(guān)的背鐵就殮低銀和可以充分利.用滂源將英投入到更有戰(zhàn)略意義的客門群I-.使恨牯J以針對外部物巾作I卩仮應(yīng)'山場選擇標(biāo)準(zhǔn)符合銀行的IW和能弘還應(yīng)號慮銀行的資源條件應(yīng)選擇那此銀行宥條件進(jìn)入口能充分發(fā)揮其資源優(yōu)勢的市場。有一定的規(guī)模和發(fā)展?jié)摿ΑM選擇的目標(biāo)市場應(yīng)有充足穩(wěn)定的購買力和暢通的分銷渠道井盡叮能與銀行整依金匝產(chǎn)I訃的開發(fā)和創(chuàng)新方向一致?」紙分訓(xùn)煬結(jié)構(gòu)的吸引丿人決定山場長期內(nèi)在啜引力的五種丿J星同行W克彳乩潛在的新競爭者、替代產(chǎn)品、客戶選擇能力和中央銀行政策。2訃場定位含義銀彳丁山場定?泣就是銀彳?住I對由臨的壞境和所處的位置號當(dāng)前容戶閭需求特點(diǎn)設(shè)訃表達(dá)銀行特定形彖怕服務(wù)和產(chǎn)品展示銀行閭鮮明個性從場上確立松當(dāng)?shù)奈恢谩ｃy行市場定位的原則發(fā)揮優(yōu)勢。應(yīng)堅持優(yōu)勢原則。圍繞目標(biāo)... .突出持生。突出外秤特色根據(jù)勺山FJ資木實(shí)力、服務(wù)和產(chǎn)品!貞量竽確宏一人打貝右銀行不盡的定位災(zāi)出內(nèi)部特色寸垠據(jù)所處地去位宣或門身服務(wù)等持點(diǎn)區(qū)分出不同的特色設(shè)置分支機(jī)構(gòu)。 ③銀行市場定位的步驟銀行市場定位策略容戶定它剝?yōu)楦鶕?jù)峯戶的察產(chǎn)規(guī)模Z務(wù)吿求利?個性保好定議'」〔與客戶快述達(dá)成一致。產(chǎn)略。抓住產(chǎn)血曲鐘J特貝進(jìn)廿產(chǎn)M憂労定位可節(jié)笛成木提高收益0形象定位策略。根據(jù)銀行自身特點(diǎn)利坤定位範(fàn)略"義顧兩方血利鼠一方血匪調(diào)給客戶堵來較大的收益另一方百應(yīng)考慮到銀行的當(dāng)期收入和長遠(yuǎn)利益。賣爭定位.策略?」認(rèn)真分析竟?fàn)帉澵S戲出差吳并確定門丄的走伐。聯(lián)陽亡住策略°共豆的聯(lián)即佚伴隱略共丁客「詩源實(shí)規(guī)址射口補(bǔ)対口標(biāo)客門提快」聊值服務(wù)增強(qiáng)克了力匚第二節(jié)個人貸款客戶定位合作單位定位1一手個人住房貸款合作單位。銀行最主要的合作單位是房地產(chǎn)開發(fā)商。房地產(chǎn)開發(fā)商與貸款銀行共叵 ■牛人住房貸款伴款人用所站房屋作抵抑在沒住必、好抵抑壯記_z前出開發(fā)麗提佻階廢性或全程擔(dān)保。】豐個人住脖資款合作銀彳丁坡.主要怕合作單位是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司兩粹之間是貸款產(chǎn)品閭代理人打被代理人的關(guān).系匸經(jīng)紀(jì)公司提供兒個候妊銀行諮単供購房者選擇選定Ai戰(zhàn)務(wù)員宜接將交易房源佶乩f昔就人iiF件蘇資料送交給銀行十核ffiSAi銀行肢貸和他項權(quán)證轉(zhuǎn)移同步進(jìn)行。合作單位準(zhǔn)入■+■査I*祥經(jīng)四竦工商彳丁政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的金業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照稅務(wù)登記x明會計報?金也資性等級開發(fā)商內(nèi)門權(quán)債務(wù)和為其他仃權(quán)人提供擔(dān)ffilKJffi況金業(yè)法人代?衰的個人信用程度和領(lǐng)導(dǎo)班子的決策能力。 26其他個人貸款合作單1'葩典型融法是口韁銷商件作一是銀疔?氣柞伙佇保持密切戊系一T^fzi貸需求銀行人員即惶供上門服務(wù)。1是銀彳丁耳合作伙伴進(jìn)廿網(wǎng)絡(luò)辻接録銷商的工作人員町搟客戶怡皓息百接輸入電謫銀彳丁人員在淺進(jìn)行客戶初評込RJ對客戶提供在線服務(wù)。可在合作密切、業(yè)務(wù)量大的合作方之間采用。其他個金情況、苛業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營狀況、管玉水平、資產(chǎn)負(fù)債那以及近幾年在銀行有無進(jìn)約等不良記錄右'無巫人沂訟來例等:貸款客戶定位一般要求個人貸款客戶卒少需要滿幾以卜基木條件18 —65-具有洽怯右效的身份A明及姑姻狀況證明等遵紀(jì)皆法沒有.違法彳「為M-ffti好的伺I：二錄兵仃穩(wěn)定詢收入來源和按時足額償還資款木息的館力⑸兵有還款意.愿⑥貸款具有真實(shí)的使用用途等。第三節(jié)個人貸款營銷渠道合作單位營銷1一手個人住房貸款合作單位營銷。較為普遍的貸款營銷方式是銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商合億銀行生占開發(fā)商簽訂協(xié)議Z前娶空ii神査房地產(chǎn)開發(fā)商及貝所開境的項H包括開發(fā)商的資信及經(jīng)營狀況、項目開發(fā)和銷售的合作性、項目自有資金的到位情況以及房屋銷售前景令*經(jīng)冇.)<T批后按M丄與開笈角?簽約Uha佛姒方杵作宇項如貸款總額度、羊竿貸款最高限額、保證金繳存比例以及雙方的權(quán)利和義務(wù)等。干個人住房貸款合作單位營言乩域?主雯的合作單位是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銀行應(yīng)臥:其進(jìn)行充分、必要的審慎調(diào)查。 2貞他個人貸啟合單它戶位閔也個人貸裁合作單位。典型做法是耳經(jīng)銷商合作一是銀行打氣作伙佇保持密切戊系一貸需求銀行人員即惶供上門甩務(wù)。1是銀彳丁耳合作伙伴進(jìn)廿網(wǎng)絡(luò)辻接綏銷商的工作人員町搟客戶怡涪息百接輸入電荊銀彳丁人員在淺進(jìn)行客戶初評込可刑塔戶提供在線服務(wù)。可在合作密切、業(yè)務(wù)量大的合作方之間采用。其他個人貸款合作單位準(zhǔn)入金悄況、井業(yè)執(zhí)照、終已狀況、管干水平、儉產(chǎn)負(fù)噴率以及近幾年在銀彳眉無違約等不艮記錄右'無巫人沂訟索例等:貸款客戶定位一般要求個人貸款客戶卒少需要滿加以卜基木條件18 —65-具有洽法右效的身份A明及姑姻狀況證明等遵紀(jì)守法沒仃違法彳「為具有良好怕佶托乂錄貝冇穩(wěn)龍的收入來源和按時足額償還貸款本息的1.(?力具有還款意愿貸款具有真實(shí)的使用用途等。第三節(jié)個人貸款營銷渠道合作單位營銷1一手個人住房貸款合作單位營銷。較為普遍的貸款營銷方式是銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商合仁銀行生占開發(fā)商簽訂協(xié)議Z前娶仝II’神査房地產(chǎn)開發(fā)商及貝斯開授的項戸包括開發(fā)商的資信及經(jīng)營狀況、項目開發(fā)和銷售的合作性、項目自有資金的到位情況以及房屋銷售前荒等。經(jīng)右關(guān)十批示按怒定打卄發(fā)商簽約以匪確雙方合作半項如貸裁總鞭氐單筆貸款最高限額、保證金繳存比例以及雙方的權(quán)利和義務(wù)等。平個人住房貸齡作單位營綃◎域主要的合作單位是?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銀行.應(yīng)臥「其進(jìn)行充分、必要的審慎調(diào)查。 2枳(也個.人貸救合咋單垃肓"i：肖蟲型做法是打綵鉗帝卸代■虞簽署件作協(xié)故屮其向銀行啟伏客戶伯息戊推薦客戶。網(wǎng)點(diǎn)機(jī)構(gòu)營銷網(wǎng)點(diǎn)機(jī)構(gòu)是銀行業(yè)務(wù)人員血對而向客戶銷售產(chǎn)M的場斯也是銀行形象的載似網(wǎng)點(diǎn)機(jī)構(gòu)營銷是銀行最重要的營銷渠道。1全方位網(wǎng)點(diǎn)機(jī)構(gòu)營銷渠道。提供各種產(chǎn)品和全面服務(wù)。②專業(yè)性網(wǎng)點(diǎn)機(jī)構(gòu)營銷渠道。有提供一定的金融宅制服務(wù)八④鞅型網(wǎng)點(diǎn)機(jī)構(gòu)營銷渠道’不閔出發(fā)業(yè)務(wù)專門從半零售業(yè)務(wù)。2定義利川銀行網(wǎng)點(diǎn)和理貶屮心咋為銷售和.服務(wù)旳主爰道銀行客戶紹理按照山了解你的客戶做熟悉客戶"i仙白挨背銭客戶受理客戶貸款盅求。優(yōu)點(diǎn)以個人住啟貸裁人例咀房石打以門主選揑貸隸銀行買序時拎送一詁式服務(wù)齊類幽用誠免憂點(diǎn)擔(dān)保方式靈活就疋選擇辦理網(wǎng)點(diǎn)不盪地理眞城限制等「口.有利于銀行防iH“儀按琳T提髙亂險防范能力同時1產(chǎn)育和發(fā)展長期、優(yōu)蚯的客「稈全方位W木式拓展業(yè)務(wù)。地位是銀彳丁個人貸款業(yè)務(wù)長足發(fā)展詢“助推器"是銀彳丁提升個人貸隸業(yè)務(wù)競彳力詢巫網(wǎng)上銀行營銷1電子虛擬服務(wù)方式。要擁有必要設(shè)備就可進(jìn)入。 ^的任何地方、任何時間獲得同銀行本地客戶同質(zhì)的服務(wù)。這是網(wǎng)上銀行同傳統(tǒng)銀行的一個重要區(qū)別。 ⑤設(shè)立成本低。 ⑥嚴(yán)密的安全系統(tǒng)。2信息服務(wù)功能。銀行員工和客戶之間可以通過電子郵件相互聯(lián)絡(luò)。 ②展示與查詢功能。用戶可以通過上網(wǎng)查詢了解銀行的情況、自己的賬戶和交易情況。綜合業(yè)備功佬。可提供外種傳統(tǒng)金融服務(wù)、齊種伯益處理客戶的仰種資料報表等。對丁個人貸款總鉗而占網(wǎng)的主孌功能是屈上齊詢、罰：宣傳忑初莎雯理和白查“3建立形象統(tǒng)一、功能齊全的商業(yè)銀行網(wǎng)站。利用搜索引擎擴(kuò)大銀行網(wǎng)站的知名度。利用網(wǎng)絡(luò)廣告開展銀行形象、產(chǎn)品和服務(wù)的宣傳。利用信息發(fā)布和信息收集手段增強(qiáng)銀行的競爭實(shí)力。利用交互鏈接和廣告互換增加銀行網(wǎng)站的訪問量。利用電子郵件推廣實(shí)施主動營銷和客戶關(guān)系管理。銀行在確定營銷戰(zhàn)略時要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科技進(jìn)步以及客戶需求的變化適當(dāng)調(diào)整營銷渠道形成合理的渠道組合?」第四節(jié)個人貸款營銷組織營銷人員1在西方銀行鼻戶經(jīng)王是鞭行茂銷人員的主力一股分人高級客戶經(jīng)理、一級客戶環(huán)理、二級客戶經(jīng)理、三級客戶經(jīng)理和見習(xí)客戶經(jīng)理五個等級。屮也銀行業(yè)營銷人員的分類⑴從職貞分背幣管汪經(jīng)口.、客戶佇理弊理、客戶服務(wù)人賈從崗位分產(chǎn)M經(jīng)理、頂11經(jīng)理、關(guān)系經(jīng)理從職業(yè)分樂業(yè)經(jīng)王、非Elk畀理從業(yè)務(wù)分公司戰(zhàn)務(wù)經(jīng)理、零吿業(yè)務(wù)經(jīng)理、賢金業(yè)務(wù)異理 ⑸從產(chǎn)品分資產(chǎn)業(yè)錚齊理、反偵業(yè)務(wù)經(jīng)理、屮間業(yè)務(wù)經(jīng)理從巾-場分市場開朋珂、市場維護(hù)經(jīng)理、風(fēng)險經(jīng)理想級別分裔級紆玉、中級經(jīng)理、初級經(jīng)理從從皺分背欄決朿人員、背銷主管人員、夢銷乩2?匸偵特彳止誠住門佶心、豁達(dá)畑堅切性和進(jìn)取心=銷售技能觀察分析能力、應(yīng)變能力、組?織協(xié)調(diào)鏈力和陶逋韭力氛卞收知識和關(guān)的佃肢I(xiàn)I識、產(chǎn)卅角識、市場知識、顧穽知;識和法律尖I識。3――營銷人員技能提高一一建立互信關(guān)系一一更多授權(quán)團(tuán)隊咼績效。培訓(xùn)戾次牛［存訓(xùn)練、知識訓(xùn)練、技能訓(xùn)練、態(tài)度訓(xùn)練和精神訓(xùn)練。此外銀行應(yīng)畀常組織減壓訓(xùn)豕?fàn)I銷機(jī)構(gòu)1我國銀行的菅銷組織職項與銀行的總、分行制齊不町分不冋級別i勺銀行承擔(dān)不同氏兀總行主耍￡匸応是聳理分行主娶氏責(zé)是區(qū)域山場的浮理文彳丁主娶皺賁實(shí)屜具體莒銷■,2職能型營銷織級='T很行只有-稍或很少幾種產(chǎn)品或產(chǎn)品營加方式大致拒同或銀行吧血務(wù)職能當(dāng)作幣場營銷的主耍功能時采取這種組織形式故有效■」產(chǎn)品型營銷組織。具有多種產(chǎn)品且產(chǎn)品內(nèi)部建立產(chǎn)品經(jīng)理或品牌經(jīng)理的組織制度。 ③市場型營銷組織。當(dāng)每個不同分市場有不同縮好怡消賀荼體叮采用此種背銷組織結(jié)構(gòu)■」即由一幻I」場副行長管尹幾名山場開發(fā)環(huán)丑后削X孌職能是負(fù)貞制定.所特U場舸長期計劃或-年度計劃并分析山煬新動向和新盅求二區(qū)城性管銷組織二生全國范也內(nèi)的幣場上開崔業(yè)務(wù)的銀fj叮釆取這種組.織結(jié)構(gòu)即將業(yè)等人員按區(qū)域情況進(jìn)fj蛆織。該紀(jì)構(gòu)包括一和負(fù)好仝iiqp務(wù)的弊理芝「名區(qū)域經(jīng)理和地區(qū)經(jīng)理。營銷管理銀行營銷管理的概念銀行營銷管理是為創(chuàng)造達(dá)到個人和機(jī)構(gòu)目標(biāo)的交換而規(guī)劃實(shí)施的理念、產(chǎn)品、服務(wù)構(gòu)思、定亍和促銷的過梅包括計劃、紐.織、傾k和控制等"2銀行營銷基礎(chǔ)理論是核心概念和營銷概念。從戰(zhàn)略即論來講銀行萱銷的咫點(diǎn)是『解客「需求進(jìn)齊需求彷析?依抿定求介機(jī)匹行市場細(xì)分和山場選擇確走耳標(biāo)幣場故終硝定門場定仏從榮略理論來講銀（丁個人貸隸管銷黃賂.主要包折產(chǎn)H黃略 Production、定價策略Price Place和円I號賛簾Promotion k”4Ps理論。從苛葩弩陽舌切上訴叮以分為F部分分祈背銷機(jī)會」調(diào)整業(yè)務(wù)組介一制定蕪銷世略t設(shè)計營銷方案t實(shí)施營銷控制。第五節(jié)個人貸款營銷方法品牌營銷1品牌營銷是指將產(chǎn)品或服務(wù)與其競爭者區(qū)分開的名稱、術(shù)語、象征、符號、設(shè)計或它們的號合運(yùn)用通過發(fā)觀、創(chuàng)造和交討價值以滿足一定冃標(biāo)：1」場的需求同時茯取利潤的一種蘆銷活動.h牌是銀彳」邙」孩心競爭力□成為一種無形資產(chǎn)::重要性 品牌美譽(yù)度對吸引和留住顧客起重要的作用。做好商業(yè)銀行的品牌營銷是提升其核心競爭力的一個重要策略。3質(zhì)量第一。誠信至上。定位準(zhǔn)確。市場定位是整個市場營銷的靈魂。成功品牌的一個特征就是以始終如一的形宣將M牌詢功能打消覽1和J心珅帚耍連接起來并能將I怙牌定位陽迪準(zhǔn)確傳達(dá)給涓費(fèi)思提煉對幣標(biāo)人群赧仃吸引力的優(yōu)坍芝了仝井通過一定的半段傳達(dá)綸消址*然忘轉(zhuǎn)化為消費(fèi)者的心珂認(rèn)識足品牌眩硝的-個熹鍵壞節(jié)=個性鮮明。一個產(chǎn)品一定要在充分體現(xiàn)獨(dú)特個性的基礎(chǔ)上力求單一和準(zhǔn)確。巧妙傳播。垠廠門懷汁身途栓改變銀押運(yùn)柞常規(guī).銀行將M牌作為運(yùn)作的核心需娶各部門祁能逋曉仙煉的茉略和發(fā)展方向整倍行動；傳播品牌。整合品牌資風(fēng)銀廳品牌間是否存在右機(jī)怕內(nèi)在聯(lián)系是決定銀行仙牌管理效率高低的關(guān)鍵。建立品牌工作室。為品牌創(chuàng)迢影響力和嘗禹沁、利用各種方式為片牌劃迢更彩的班如佰以擴(kuò)大品牌的影響力和崇高感。策略營銷內(nèi)涵銀行管銷策略是捋銀行在復(fù)雜的、變化的幣場壞境屮為了實(shí)現(xiàn)特定的背銷冃標(biāo)以求得生存發(fā)展而制定的全局性、決定性和長期性的規(guī)劃與決策。有效的營銷策略應(yīng)該是營銷目標(biāo)與營銷手段的統(tǒng)一。 2CO低成木範(fàn)略。強(qiáng)週降低成木仗銀行保持令人滿意的邊際利潤同時成為一個低成木競牡者，低成木并不一定等刀丁-低價格，匕頂客對價格：-分敏感的情況卜-城木領(lǐng)先戰(zhàn)略特別奏效。產(chǎn)胡差異黃賂。力求在顧客的心H屮樹立一種獨(dú)峙的觀念并以這種獨(dú)特性為基砧將它運(yùn)用到市場競爭中。可以通過諸如形象設(shè)計或特殊服務(wù)等多種途徑來實(shí)現(xiàn)差異化。當(dāng)銀行運(yùn)用邇:客戶需求有亍值的方謝怕乙區(qū)別丁竟了龍于而汀競丫對于績用的沖昇化服勞的數(shù)仃少丁百效肉差畀性服務(wù)的數(shù)亓?xí)r差界化茂略就持別泰效■」專業(yè)化策略。要求銀行在所選市場的一個或幾個部分中加強(qiáng)競爭力度。專注于某個服務(wù)領(lǐng)域瞄準(zhǔn)特定細(xì)分訃場針丸特定地理區(qū)域。號業(yè)優(yōu)策賂建立在刈產(chǎn)業(yè)內(nèi)一個狹窄證爭范百的選擇二嚴(yán)-家銀行的實(shí)力范酈夬窄、詵源有眾或者面對弧犬的競爭對f吋專業(yè)化策略可能就是它唯一可行的選擇。大眾營銷策略。指銀行的 ' …標(biāo)大、針對性不強(qiáng)、效果差。單一營銷董賂。又稱一対一的背銷是針對海一個客戶的個體需求而設(shè)計不同的產(chǎn)品或服務(wù)有條件地満足□?個裔廠的黑妾：特點(diǎn)是針為性強(qiáng)適宜少數(shù)尖館客八為客八提供個性化服務(wù)但菅銷靄道狹卷背脅成木高：：情感背銷熒賂。是生單一背銷的基稀匕注入人化化怡背銷理念不局限丁滿足經(jīng)戶的一次性需嘎而是冃情感打勸客戶的心：巴客戶終牛蕓年?」分衣莒銷貰賂.是規(guī)代營銷鍛基木的力法：巴客戶分成不同的細(xì)分山場捷供不同的產(chǎn)卅俐服務(wù)介丁人眾營銷和一衛(wèi)一營銷之間研光閭是某一層而所右的需求m和勉少的資源滿足一批客戶的需求。應(yīng)交臾背銷黃賂.基丁銀行同落戶的立仃關(guān).系向客戶推薦銀行的具f丄產(chǎn)卅“其立止點(diǎn)不是6加新需戶帀趁挽胡老徉戶。慎賂步驟為石客戶擁存什么產(chǎn)品一一分析研究客戶的資產(chǎn)、負(fù)債、年齡組和職業(yè)等一一推斷其可能需要的產(chǎn)品一一分析判斷其購買每個產(chǎn)品的可能性一一推算出客戶購買后銀行可能的盈利。定向營銷銀行與容戶Z〔H］需要建立一個長韭友好陽關(guān)系為門呆計做到丿?!贏雙方愛須理立有效

的溉渠道這就是銀行?〕勺定向冇銷。 在與莓戶的交流階段逍常會涉及感覺、認(rèn)知、咲得、發(fā)展和保留幾個步驟。前兩點(diǎn)以「告形式繪常見以建立品牌效應(yīng)為主要帀'亂晞二心是一對一的清碓定位背銷以梢售為最終口的。銀荷應(yīng)毛點(diǎn)營悄優(yōu)質(zhì)客「加大對優(yōu).質(zhì)客廣的遲向營悄力度對于優(yōu)質(zhì)客「要幵辟録色逋道左辦理業(yè)務(wù)時做到區(qū)別勉待。核心考點(diǎn)術(shù)語銀仃山腸汨分腳門巴U；綁電「再奇成卄.?個厭域陽f休H把銀行產(chǎn)詁和服等投放到適合位置的過程就是銀訕」場紙分所分出細(xì)J場稱為細(xì)分山場。2.樺一個干市場作為H標(biāo)市場針貳這一II標(biāo)市場只設(shè)訃一種背銷組合集中人力、物力和財力投入到這一目標(biāo)市場。3.選取兩個或兩個以上子山場柞為門山勺r[標(biāo)幣場并分別為毎一個nfeib'場設(shè)計一個專門的營銷組合。4.計表達(dá)銀行特定形.象的服務(wù)和產(chǎn)品腿示銀行的井明個性從市在11標(biāo)市場上硝立恰當(dāng)?shù)姆ブ谩?.行穿戶經(jīng)去按庶“了承你的客戶做熟悉潯戶"的.?原則宜接背鉗客戶受理客戶貸款盅求。6.構(gòu)臥定價和促第的過璨包括計劃、組織、領(lǐng)鈿控制等.7.?們陸濟(jì)勺遠(yuǎn)口通過發(fā)現(xiàn)、創(chuàng)違:和交M價值以汕i址一疋二標(biāo)市場的金求同甘獲取利潤的一種營銷活動。8.得生存發(fā)展而制定的全局性、決定性和長期性的規(guī)劃與決策。9.必須理立有效的交流樂道這就是銀彳丁泊走向冇亂銀行從業(yè)資格考試《個人貸款》第三章考點(diǎn)第一節(jié)基礎(chǔ)知識1.個人住房貸款的概念和分類個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。個人住房貸款的分類 依據(jù)分類概念門苛■性商業(yè)性個人住尿貸款指銀行運(yùn)用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造或大修各類型住房的個人發(fā)放的貸款公枳金個人住房資款委托性住房公積金貸就戍策性個人住屈貸畝ffi$養(yǎng)血住伊公機(jī)金管理屮心運(yùn)用住房公機(jī)金姿任商業(yè)銀1jH購買、建造、翻建或大修自住住房的住房公積金繳存人及在職期間繳存住房公枳金的離退謳職工發(fā)放怕方壩住房貸救：：不以背利A'IIfl■]實(shí)行“-低進(jìn)低出"的利奎政茉貸裁額度臨限資金來源個人住房組合貸款 指按時足額繳存住房公積金的職工在購買 、匸送或“試：耳時叮同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款新建房個人住.味資款個人一乎房ts款指銀行向符合條件的個人發(fā)放的、用于在一級市場上購買住房的貸款個人再交易住房貸款個人彳房住房貸救指銀行向個人發(fā)放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款住房交易形態(tài)個人住房轉(zhuǎn)讓貸款行用信貸資金向購買該住房的個人發(fā)放的個人住房貸款固定利率貸款利率確定方式浮動利率貸款個人住房貸款的特征23客戶還款能力、還款意愿、房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定性和規(guī)范性對風(fēng)險的影響較大。個人住房貸款的發(fā)展歷程1995；國住房貸款業(yè)務(wù)的正式啟動。 1998年住房制度改革及中國人民銀行頒布《個人住費(fèi)；個人住房貸款的要素 1 後款燉空具有亢全民事行為能丿J的口然人:合法有效明 ②右隱定的經(jīng)濟(jì)收入艮好旳時川僂還貸款本息的能力冇合法冇效的購買述造、大修仗房的卸］協(xié)飲以及貸款銀行茨求提儀的艾巴止明文件右貸款銀廳認(rèn)匚J的密產(chǎn)進(jìn)廿抵汨或質(zhì)押或仁足夠代樸詭力的法人、其他繹濟(jì)淚織或貸款銀行規(guī)定的其他條件。2按fid業(yè)呼貸款利尿執(zhí)行I：限放尸實(shí)行卜-限管埋?個人住房貸款的卜?限利A水T加日應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 0.7倍。3貸款最高期限為30訃個人.手房貸隸的期限不能超過所賄住房閭剩余使一般男性自然人的還款期限不超過 65穢女性門駅人T1二就匸訊不沁過60歲。4常用還款方式有一次還本付息法、等額本息還款法和等額本金還款法。貸款期限在 1征以內(nèi)含的實(shí)廿並期一次也木利總法貸款期限在1征以上的町采n等額木息還哉法和等諏本令還款法:乩一畢侶款件同以池選擇一種還款方法合m簽訂后未經(jīng)咦款銀帶同豈不得更改還款方式5個人住啟資款可實(shí)行抵押、就押和保⑴二冋扣保方式以抵押扣保人豐生禾實(shí)現(xiàn)抵押登記前檸遍采取抵卿加階段性保證的方弍保證人必須是借款人所敵住啟闖開發(fā)畸或售尿單位口丄J銀行簽訂“商M房梢售貸款合作協(xié)議書二借款人、抵押從探證人應(yīng)同時■貸款銀行簽訂抵押加階段性保證借款合同。 扛陽;；■,-仿抵狎物i：j訛川白ii"i啜人們I!n款人乩聽購ilS-fh抵押的須將住圧價值全額用于貸款抵押。質(zhì)理擔(dān)保的其貸款就!度最高不超過質(zhì):口權(quán)利竝征賓向價值的90%以詫訃式國疝作.質(zhì)尹怡貸款期浪蚩長不趨過化訐丈國債詢莊期FI若用不廚期限的多張妊證式衛(wèi)伐作質(zhì)押以距離到期日最近者確定貸款期限。保時：F呆的保I止人戰(zhàn)口貸款銀廳簽il保止知■保址人為時款人提佻箱応款川保如全額連帶d壬氐說借款人與保證人ZN不得和□捷洪保證‘僅提供保丁擔(dān)保方式昭一般只適用于貸款期限不超過5<的50% 其貸款期限放寬至15/N.芒款鎮(zhèn)良腫士.其購買房產(chǎn)價值的70%咦款銀行可采用一種成同時采出幾和嘯款打保方式.化貸款期間經(jīng)貸款銀行同總帯款人可變更扭?保方式?」抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人變更的城打貸就銀行疋新簽訂和應(yīng)的扣保合同。6首套自住房且建筑面積小于 90 20%首套自住房且建筑面積大于 90 ^ 30%非首套購房的貸款首付比例不低于 40%第二節(jié)貸款流程貸款的受理和調(diào)查1貸前咨詢。銀行通過現(xiàn)場咨詢、網(wǎng)上銀行、業(yè)務(wù)宣傳手冊等方式介紹個人住房貸款的品種、申請人的條件要求、申請人需提供的材料、貸款程序、貸款利率和還款方式等主要條款及其他相關(guān)事宜。貸款的受理程序。包括接受申請和初審。中請貸款時聞遞交個人住房皆款中請書有效身價訕仔牯款人還隸能丿j證明材料合法、有效的購房介冋柢押物成質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屈i止明文件及有處分權(quán)人同意抵質(zhì)押的抵石心保的評估抵押物的就止門紜款人爼川。佶款人以.所加住刃作抵押的須茫住龍價值全額用于貸款抵押。質(zhì)理杠保的其貸款鎖度最高不超過質(zhì):口權(quán)利竝:iF祟面愉值的90%以竺訕式國M作質(zhì)尹的貸款期浪駛長不趙過直證武國慣詢丑期FI若用不宵期限的名張憑訕式國侑作質(zhì)押以距離到期日最近者確定貸款期限。保時：〔'呆的保I止人應(yīng)口貸款銀廳簽id保止知■保址人為時款人捱佻i勺貸款川保如全額連帶d蟄保ir.借款人與保證人不得和耳提供保證’僅提供保丁擔(dān)保方式怡一般只適用于貸款期限不超過5'I ■的50% ^ 151"芒款做良腫士.其購買房產(chǎn)價值的70%貸款銀行可采川一種或同時采用兒和貸款扭保方式。在貸款期間經(jīng)資款銀行同意借款人可變更扭探力式?」抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人變更的應(yīng)打貸款銀行童新簽訂和逋的擔(dān)保合同。6首套自住房且建筑面積小于 90 ■■ 20%首套自住房且建筑面積大于 90 ^ 30%非首套購房的貸款首付比例不低于 40%丫寸比例應(yīng)死迪洪牛忘応數(shù)T；曲叩rr'-IJPj.第二節(jié)貸款流程5.貸款的受理和調(diào)查1貸前咨詢。銀行通過現(xiàn)場咨詢、網(wǎng)上銀行、業(yè)務(wù)宣傳手冊等方式介紹個人住房貸款的品種、申請人的條件要求、申請人需提供的材料、貸款程序、貸款利率和還款方式等主要條款及其他相關(guān)事宜。貸款的受理程序。包括接受申請和初審。中請貸款時強(qiáng)遞交個人住房借款中鑄書有效身價訕佇佶款人還就能力證明材料介法、右效怕購房存叵祗押呦或質(zhì)押權(quán)利Yjfi.Mu-明文件及有處分權(quán)人同堂抵質(zhì)押的書向證明或簽字保:止人川具的扣.保書面朋諾和扣.保人資恰證明材料購用甘付款證明材科貸款銀行規(guī)定的其他文件和資料?」如配借共同中鑄還:需遞交出示結(jié)卿訂：.及醞假的戶.1簿等。初審主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規(guī)范性。2：咐開發(fā)商及樓盤壩和％凋査匚主娶億括a.蘆業(yè)執(zhí)照稅務(wù)登記訕明會計報表開芨商偵權(quán)賀芻&為其他偵玫人提供拒保怡情況僉業(yè)法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。b.的件法性一般不能為U被抵押的規(guī)祟供面上房銷售貸款項I匚桿進(jìn)度項H資會気位情況。C.頂H實(shí)恤考承Q猶卄發(fā)曲所提杖的啜*;和藪押兄y富阪一呢昱否弊過底吋郵rj#.rll：開發(fā)商從半由地產(chǎn)廷筑和銷售陽資格認(rèn)走項前荒■」攜寫訓(xùn)查技兄包括開發(fā)商陽金業(yè)概況、資恰狀況開發(fā)商嘎求介柞忙測情況、資金到位借況?、工祥進(jìn)度忤兄、帀場鎮(zhèn)舊前.景存作項口效益打風(fēng)險項n合作的屮計匸結(jié)論以及可提供個人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限等。對借款人的調(diào)查。調(diào)査力式市査中請材料lii談査許個人倍川記錄'LISHS實(shí)地遞査等?：其屮至少應(yīng)百決耳習(xí)款中請人包括人同口請人而談一次可生受珅.貸款中請的同時進(jìn)行而談應(yīng)做相應(yīng)記錄。調(diào)查成容主嘎仃潛款口請人基木悄況、貸款基木悄況、.腫購房星■宵出、貸款頂探情況?」瑩譏調(diào)查材洱-數(shù)佇尋款屮請人包折代干人身份i「.明借眾人信川情況借款人償還能力tr明材料所賄房屋首付款訃明購房汨兀或協(xié)反擔(dān)保材料真實(shí)性貸裁真實(shí)性匚弍屮’市核擔(dān)保材料具休應(yīng)調(diào)杳抵押擔(dān)探的抵押物是否屈丁法律規(guī)定口銀行認(rèn)町的抵押財產(chǎn)范恫抵押人對抵押物占右一的合汰性抵押物價逬耳存續(xù)狀阮?」TOC\o"1-5"\h\z質(zhì)理出保的質(zhì)押權(quán)利的合袪叫:\質(zhì)人對質(zhì)理權(quán)利占有的合法件質(zhì)押權(quán)利條仔O 保ir擔(dān)保的■■隔「人具備俯「.資格二征內(nèi)連續(xù)虧泳在銀行黑常單Z擁威右巫人違法彳「為損害銀行利益的法人不得作為保訛人.貸前調(diào)查完成后應(yīng)填寫“個人住房貸款調(diào)查審批表” 。貸款的審查和審批查十査借款人提交材料怕合觀性’市登貸前遁査人■:是交詢“個人住房貸隸調(diào)査市杜表?而談記錄及貸前洞査內(nèi)怎是否完整，」冇查時在?'?個人住房貸載凋杏庁查表”-一賽署意見連叵中請材料、面談記錄等一并送交審批。2組織報批材段報批材料包括“個人恰貸業(yè)務(wù)報批材料清單代“個人性貸業(yè)務(wù)中報審批表”、“個人住房借款申請書”、個人住房貸款辦法及操作規(guī)程規(guī)定需提供的材料等。貸隸'十枇「市■■査內(nèi)怎借載人資格和條件借款.用途中請貸隸金碩、期浪佶款人材料的合法性、覚舉匚叮破性如m育n貸咸建閔范m創(chuàng)點(diǎn)樹勺卞燦皿丄及.諷險訪范措曲的仔規(guī)性、右'效性貝他和關(guān)事項匚堤出十批怠見。單人市批対貸約批人直接在“個人?佶貸業(yè)務(wù)口報廿找表”上簽常卡批意見xx人申批刖只有當(dāng)兩喀貸款審批Al：d時簽:卅“同意?'意見時審批紜論總見方為7d意。'市批點(diǎn)見落丈。農(nóng)未扶批HkYjfS款中請及時通知借款人退還右關(guān)材料井斜釋廉為同時將記錄存檔對盅補(bǔ)允材料ffj按要求及時補(bǔ)充材料麻址新廳查、用批対經(jīng)十批同意或有條件同童旳應(yīng)及幻通知借款人并按娶求落實(shí)有關(guān)條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。相關(guān)植存貸款的簽約和發(fā)放1填寫合同。要使用統(tǒng)一格式的合同文本。審核合同。復(fù)核合同及附件填寫的完整性、準(zhǔn)確性、合規(guī)性并建立復(fù)核記錄。同筆貸款的合同填寫人與合同復(fù)核人不得為同一人。 ③簽訂合同。a.b.托地人代?韓簽丫簽了人須出具經(jīng)?公訐內(nèi)委托授權(quán)書佚訐人為法人的保人應(yīng)為其法定代表人或具授權(quán)壯用k須提供有效的書iiilS丈件■」c.鉗仃叮權(quán)勢杏述過硏仕合巨上絡(luò)7遼上時.!川齡那個k件殲資款合叵卞用章。銀行可決定是否辦理合同公證。2落實(shí)貸就發(fā)啟條件。包括制、1就定否全獄文-付到位所購房屋符合貸裁條件盅辦理保險、公訐的相關(guān)豐續(xù)辦理花畢采取逐托汨劃還款方式的借款人U開立還木付息賬戶落實(shí)相關(guān)貸款擔(dān)保手續(xù)、保證責(zé)任。注意祗質(zhì)押登記豐續(xù)應(yīng)出銀片派人謖人員應(yīng)打貸隸發(fā)敗崗位人員分卄?抵成押人一起辦理或接哽其駆托代為辦理銀行乜叮委托外部杠構(gòu)代為辦理?，貸款支付:：基本步熙佶資一主借帀垓簽乍一一會計部門開立賬戶一一劃付貸款。個人住房貸款原則上采用專項提款方式。貸后與檔案管理1常款人按合冋約定的支?付方式空托印款或機(jī)iiii還款枉選其一叮變更、還款力式警定期還款。介同變更①合同主體變更。借款人或財產(chǎn)繼承人持 仃效法徉丈件向貸裁:做和迷空書麗1-：青訃！彳丁對一變更腐的習(xí)款人的主休資樸資伯情況、擔(dān)保情況方批同點(diǎn)麻與變更麻怕借款人、擔(dān)探人塵新簽、丁介1訂新會肛話款和率按.也合同利率約定機(jī)彳J0 ②借款期限調(diào)整。指延長或縮袒期限皓款人須向銀仃逆交期限調(diào)整中請書具備以卜-集耳貸裁未到朝無欠息無拖欠木金木期木金C還匚縮短期限刖剩會右效還款期數(shù)不能為零:：劉到期一釈處木-付總類個人貸裁賬戶不允許縮齢款期限。縮短延長習(xí)款期限?「噺的借款期泉達(dá)到新的利率期;艮檔次時從縮短限檔次利率執(zhí)行。已計收的利息不再調(diào)整。分期還款額的調(diào)整。述裁方式變更。條件貸裁期內(nèi)逆交述救方武變更中請召沒右拖欠木息及歸還當(dāng)期本息。扣底變更=條件遞仝變更貸款扭采中請口新旳扣佚符合更求不施欠木息及和關(guān)業(yè)JIJ貸款余額耳浙抵質(zhì)掃物ffr隹比例不能超過■刼泌的抵質(zhì)押率。忙總變更的貸款銀行應(yīng)與借款人、擔(dān)保人簽T變更擔(dān)?保協(xié)廢或塵新簽訂擔(dān)保合同辦于有關(guān)手紋亠:討祎;;石①借款人檢查。卞要檢查借款兒逑和借款人注債泄力對借款人的不牛荷為應(yīng)限期要求糾匸用借款人屯絶糾匸的應(yīng)涯前收0^0貸款的木息我解除合同并嘎求借款人車扣違約/性扣保的陸對危及松探隹力的情形應(yīng)限期要求借款人更換資隸銀行認(rèn)可的新?lián)綄杩钊司芙^或無法更換貸款銀行認(rèn)叮勺扣保的應(yīng)提前收回L1W的貸款木總或承除合同對開發(fā)商和項目及合作機(jī)構(gòu)的檢查。4⑦貸隸鳳臉分婁。一般先定量分類再定性分類匚分類應(yīng)遵循不可拆分原則押一筆貸款只能處于一種貸款形態(tài)。貸款形態(tài)分正常貸款、關(guān)注貸款、次級貸款、可疑貸款、損失貸款77類不良貸款的認(rèn)定。包括次級、可疑和損失類貸款。銀行定期對不良貸款進(jìn)行認(rèn)定。不良貸款的催收。按拖欠期限的不同可采取電話催收、信函催收、上門催收、通過中介機(jī)構(gòu)催收、采取法律手段催收等不同方式。 ④不良貸款的處置。抵押物處置可與借款人協(xié)商變賣、提起訴訟IS中請強(qiáng)制執(zhí)行対呆賬應(yīng)梭觀定檢銷対銀留追案權(quán)的貸款實(shí)行"張第粢存即井注意訴訟N效.社仃檔峯誼理貸款檔案的內(nèi)很主要包括佶款人怡叩關(guān)資料貸后訂利杓關(guān)材臥檔案的收集整理和歸檔登記。檔案的移交和接管。 ⑤檔案的退回。第三節(jié)風(fēng)險管理合作機(jī)構(gòu)管理1介作機(jī)構(gòu)分祈?內(nèi)容包括纏也點(diǎn)素質(zhì)業(yè)界應(yīng)譽(yù)刃業(yè)往用記來巫點(diǎn).査■&外部監(jiān)管記錄和與銀行介作信用記錄 管理規(guī)范程度垃魚分祈其組紙機(jī)構(gòu)、內(nèi)部怦珅?蕊章制度、財務(wù)監(jiān)儕機(jī)常、治理紀(jì)構(gòu)經(jīng)營成果?償僦厶庁汕產(chǎn)開發(fā)爾合作關(guān).系的確迅及合作聳于。內(nèi)容包括確立合■作意向存作后的筲理包百找時「解開發(fā)商的工程進(jìn)度、經(jīng)蘆政財務(wù)狀況借款人入住情沅及住乃使用情況皓款人違約汗立盯處置抵押物注意房地產(chǎn)謝場的功態(tài)等.」打其他禮會中介機(jī)構(gòu)也括房地產(chǎn)訃佔(zhàn)機(jī)構(gòu)、杞保公司和律麗寧務(wù)紺等怕合作管理?」2房地產(chǎn)開發(fā)血和'l'<rb胎的鬆①人險*±哽浪兀為“假個貸“ h1'i款人并不H冇真寶的嗚房11l'h：J釆取仰種手段奪収個人住講貸款閭行為。■假個貸”主亜成因卄發(fā)商銀彳丁費(fèi)會進(jìn)行詐煽卄發(fā)商人緩牌陵盤帶售皆琛卄發(fā)商九獲得優(yōu)忠貸裁銀行的管玉漏洞等匚“假個貸"的左規(guī)形蟲帶梢樓常突然熱憂樓盤隹價耳罔用樓打和比卯顯偏高丿1：發(fā)僉業(yè)員工或天聯(lián)方J沖購買同一樓盤佶款人收入訕明打仆齡、職業(yè)明盡不相稱集中中請辦理貸款借隸人勉所賄房屋伯息不徒了解佶歳人首討隸4門二交付同一人或單位轉(zhuǎn)賬或-1全艾忙出隸1'n款入笫休半斷怪款， ②擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險。主要表現(xiàn)在“擔(dān)保放大倍ST過人即擔(dān)保公司對外提供擔(dān)保的余額U自身實(shí)收張木的倍數(shù)過■大血成過度也R:其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險。3①“假個貸” ? ^ ^利.川陸律手段追光片爭人口爭講任.」貞他氣柞機(jī)構(gòu)％險怕陽控描聞?」法入調(diào)登選揑講性HK巫誠石旳合作機(jī)構(gòu)不過分依賴金作機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)冇淮入退屮制度有效利用保訛金制度嚴(yán)格執(zhí)行回訪制氐操作風(fēng)險操舉嶇險捋在個人住舟貸款訕務(wù)捉作過柘中H『違反擾柞規(guī)穆或換柞中存在疏漏等情況而產(chǎn)半的鳳險是一和發(fā)牛.在丈務(wù)操柞屮的、內(nèi)部形成曲非.系笏心因Kh1①貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險。貸款受埋屮的鳳險代款人的主體資咯是否符仟切左借款人提交的資冏是否齊全澡式是否符1＞要求回件利復(fù)印件Z：H」是否一St貸前調(diào)查中的風(fēng)險。a.審批未批準(zhǔn)的情況下開展業(yè)務(wù)等。 b.介法管款人第一還款來源是否穩(wěn)定、克足擔(dān)保喑施是否足額、右效。②倏款辛査和審批屮的畝險"未按獨(dú)立公正口叮申批不胺權(quán)嘆審擔(dān)貸款對應(yīng)中疊的內(nèi)容審查不嚴(yán)。貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險。合同簽訂曲鳳險未簽訂介同或簽訂無效合同介同文木不規(guī)罰未核實(shí)介庇簽署人.及簽'7- 匚貸款發(fā)曲的鳳險個人耳貸伯息錄入是否能確貸裁發(fā)放稈序是否吟霸貸隸捫保豐裁是否齊各、常攵抵質(zhì)陽物是否辦理登記手續(xù)生發(fā)曲條件不齊全附圍兄已攵款會計貸后與檔案管理中的風(fēng)險2借款人主體資格。銀彳丁不仁辦理由屋唯一產(chǎn)權(quán)人為未成征人詢住房貸裁中請常應(yīng)口未成住人及其法走監(jiān)護(hù)人共同申請。國境內(nèi)商業(yè)銀行均將外籍自然人列為住房貸款對象。合同有效性風(fēng)險。格式條款無效提供格式條款一方免除其応加車對方貞廿、拌除対方主亞權(quán)利臨該條款無效。未履彳「法龍捉示義務(wù)的％險應(yīng)采取合于方式提請借魂人江急免除或限制其圮I：的條款井按對方耍求剤該條款T■以說明口須在借款介同簽訂前作屮否則.幕當(dāng)孚人不產(chǎn)牛約束力。格式條款解釋鳳險対格式條款泊理解發(fā)匚爭議旳應(yīng)按逋常口酬『以解積対格式條款有兩種以上解釋的應(yīng)作出不利丁提供格式條款一力的解釋■」格式條款擔(dān)保風(fēng)險。抵:口杠粽鳳險抵押物的合法有效件抵押物言復(fù)抵押低押物價泊島估、嚴(yán)址隹啞抵押率侃高抵押登記存在瑕疙匚質(zhì)汨擔(dān)斥閱除質(zhì)押物的介法性對丁無處分權(quán)內(nèi)權(quán)利進(jìn)行質(zhì)汩非為被覽護(hù)人利益以其所有權(quán)利進(jìn)行廉押對非法所得的權(quán)利朋丁質(zhì)押等。探訕擔(dān)斥風(fēng)隘未明確進(jìn)帶貞柏呆證迅武紙度火佚訐期間未咱確戍不明探訕人保認(rèn)資格右眉癥或缺乏探證能力械人訕俯F公司、侖業(yè)的分交機(jī)構(gòu)為個人提供保認(rèn)公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán)對外提供保證等。訴訟時效風(fēng)險。政策風(fēng)險。 3 ^提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神。 ②掌握并嚴(yán)格遵守個人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)。 ③嚴(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查。信用風(fēng)險1述款詭力風(fēng)險。指佶款人經(jīng)濟(jì)狀況嚴(yán)塵怎化與致不能按期或無力棧汪銀行貸款或者因們款人死匸、心夾廳為能力活款人的繼承人加戸礦購房屋從而給銀行利益■■廿拓?fù)p尖的違約風(fēng)險。還款意愿風(fēng)險。2加強(qiáng)對借款人還款能力的甄別。應(yīng)著重驗證工資收入、租金收入、投資收入、經(jīng)營收入的真實(shí)性。深入了解客戶還款意愿。堅持面談制度。第四節(jié)公積金個人住房貸款基礎(chǔ)知識略。2①互助性。住房貸款資金來源為單位和個人②普遍性。正常繳存住房公積金的職工都可申請。③利率低④期限長。最長期限為30 5⑴3貸款對象。公積金繳存 旳氐工基具仃城賓忡門I或仃效卅悄刃｝掠時足額繳存住房公枳金井具右個人住房公機(jī)金存款賬戶有穩(wěn)定的汪濟(jì)攻.入好有償述資栽木息的館力有卸法仃效怕合同、協(xié)儀及奧他訕明文件廠當(dāng)?shù)刈∮晒冀鸾枥磬]門規(guī)定的繪低額茂以上的n籌塔金并?保證用丁支付劭購人修住房的首付款右符介娶求的擔(dān)探符含當(dāng)?shù)刈》科蠓e金笛理部門亦定怡其他借歉條件。 ②貸款利率。按人民銀行規(guī)定的公積金個人住房貸款利率執(zhí)行。貸款年限。最長為30年。④還款方式。一次還本付息、等額本息還款法、等額本金還款法。 ⑤擔(dān)保方式。以住房置業(yè)擔(dān)保公司所提供的連帶責(zé)任擔(dān)保最為常見。⑧貸款欽皮°普址.簡胡彳I-.；/；、汪濟(jì)適I:|記最高貸款額度為⑷購買住啟腺價款的80集資建;迸住撫也改也 最高貸款贛滾為月「購買住也負(fù)價款的90購買【手房棗高貸款額度為所購買住房總價款的 70金額的90 60IJ4公積金管理中心基本職責(zé)。制定公積金信貸政策、負(fù)責(zé)信貸審批和承擔(dān)公積金信貸風(fēng)險。②啟辦銀廿職賁公枳金借載合冋簽約、咬啟、職工貸款賬戶設(shè)立和計結(jié)息及金和豐續(xù)操作等基木職才貸前咨前空理、調(diào)查十垓、荷總錄入貸乳市核、假攵、?査詢對賬和J逐托代理職責(zé)。5銀行受氏公機(jī)金管理屮心市核方批銀行操作 ②公積金管理中心受理、審核公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動。6公積金個人住房貸款 商業(yè)銀行自營性個人住房貸款資金來源公積金管理部門歸集的住房公積金 銀行自有的信貸資金承擔(dān)風(fēng)險的主體政府設(shè)立的住尿置U也擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保剎卜銀行不承擔(dān)貸款風(fēng)險商業(yè)銀行自擔(dān)風(fēng)險貸款對象住房公積金的繳存人 具有完全民事行為能力的自然人貸款利率比自營性個人住房貸款利率低審批主體公積金管理中心 商業(yè)銀行自己審批 13.貸款流程1 銀行先和公積金管理中心簽訂“住房公積金貸款業(yè)務(wù)委托協(xié)議書亦得承辦權(quán)2JiI才能接受委托辦理公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)。申請商品房公積金個人住房貸款的借款人須提供的補(bǔ)充材料。借款人及參貸人的居民貝份「丨【簿掠件瑕夏印仔和共T楚款求諾書蠟呵狀沅證明存袪的爾呂庁廁員合同或協(xié)議潛款人及參貸人所在旦位淫供的個人費(fèi)怡ir明豬款人口交付不低丁20購房默的右效妊拯右效時切呆訕明辦珅公積金個人住房貸裁的期舟樓盤必須是卜卄咬商匚受逐托銀行簽訂個貸協(xié)議的樓盤。中請1手房公機(jī)金貸款的借款人須提供-K［材料'賣方身伽&戶口簿復(fù)卬件房產(chǎn)訐原件和復(fù)印件rI公枳金肯呷1［1心認(rèn)11：的評估機(jī)構(gòu)IRX的評估報Sill公秒!金管利|心認(rèn)|MYJ中介機(jī)構(gòu)打買寶雙方簽訂的二方協(xié)議白天級以I■房產(chǎn)交易部門進(jìn)行抵押登記級底款［代賈釉小上貸前十査.占察倍款人繳存住房公枳金情況借就用途習(xí)就內(nèi)客貸款資貸款審批。登記臺賬。貸款審批。公積金管理中心對借款人的貸款額度、比例、年限做出決策。核對或登記臺賬核對。承辦銀行及時取回公積金管理中心出具的審批意見和“委托放款逋知書”核疔登記臺賬?」3貸救簽縱公枳金管理中心帀批晞向愛逐壬銀行出具'逶托?資款逋父I4T同時將逐托貸款基金劃入銀行的住房委托貸款基金賬戶。銀行憑“委托放款通知書”與借款人簽訂合同辦珅祗押手續(xù)「貸款劃付豐續(xù)匚貝體包活篇一金盡簽約。m：-作借款合阪合叵簽寧章 錄入并檢査修改系統(tǒng)中的倍息?」痔—擔(dān)仮落喪；篇二中領(lǐng)和存撥基金=承辦銀行中鑄伕房逐托貸裁基金公枳金醬理中心愛理中請和撥存棊金?承辦銀行總立住房委托貸款呆令賬「潮伴金劃轉(zhuǎn)迎知單“劃按資金妙堆金是否到賬井統(tǒng)計管衛(wèi)基金怕使用、沽余等定期対贓、報送業(yè)務(wù)資料和技表竽。 銀行先和公枳金諄理中心簽訂“住房公稅金貸就業(yè)務(wù)逐托協(xié)議書収得車辦權(quán)之后才能接受委托辦理公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)。申請商品房公積金個人住房貸款的借款人須提供的補(bǔ)充材料。借款人及參貸人的居民身份「丨［簿掠件瑕且印仔和共w楚款求諾節(jié)婚燈狀沅證明存袪的爾呂方嗚刃合同或協(xié)儀習(xí)款人及參貸人所在旦位涅供的個人貴怡『.明豬款人亡交付不低丁20購房歉的右效妊拯右效K杠保訕明辦理公積金個人住房貸歳的期舟樓盤必須是片卄發(fā)商耳空逐托銀行簽訂個貸協(xié)議的樓盤。中請】手房公機(jī)金貸款的借栽人須提供的材料'賣方身伽:.、戶口簿復(fù)印件房產(chǎn)訐原耳木I復(fù)印件舟公枳金浮滅屮心認(rèn)叮:勺評估機(jī)構(gòu)出具的抒估報告由公粧金管理屮心認(rèn)NJ'的中介機(jī)構(gòu)打買奐雙方簽訂的三方協(xié)議白?乂級以上房產(chǎn)交易泮門進(jìn)行抵押登記級底款［代賈釉小上①貸前十査.占察倍款人繳存住房公枳金情況is.^m途習(xí)就內(nèi)容貸款資怡卅査?」貸款審批。登記臺賬。貸款審批。公積金管理中心對借款人的貸款額度、比例、年限做出決策。核對或登記臺賬核對。承辦銀行及時取回公積金管理中心出具的審批意見和“委托放款逋知書刃核能登記臺賬?」3①貸救簽的「公機(jī)金借理中心市批晞向送逐壬銀行出具“委托.資款遽丸4T同時昭逐托貸款基金劃入銀行的住房委托貸款基金賬戶。銀行憑“委托放款通知書”與借款人簽訂合同辦珅菽押乎續(xù)「貸款劃付平續(xù)匚貝體包估篇一?介同簽約。m：\作借款合両合叵簽丫章 錄入并檢査修改系統(tǒng)中的佶息。竟—擔(dān)仮落喪；篦二中領(lǐng)利存戰(zhàn)基金。朮辦銀行中請住房逐托貸救基金公枳金營班中心愛理中請利?股療爆金?朮辦銀行總立仕房委托貸款呆令賬「浪擁“窮金劃轉(zhuǎn)迎知單“劃按謹(jǐn)金孩婆杲金是否到賬并統(tǒng)計聳理基金的交用、姑余等定期對賬、報送業(yè)務(wù)資料利敘表等. ②貸款的戻放。重辦銀行啟須在收到撥付的住房逐托貸裁基金辦妥所購?出墾牴押登記備案手續(xù)'冇核曲獻(xiàn)資料齊仝也真文性和仁效性斤發(fā)玻貸亂除佛蛛規(guī)立外公枳金個人住尿貸款資金尼須以轉(zhuǎn)賬的方式劃入售房人恥戶不得屮借款人提懇規(guī)金.笈放壷訴款圧辦銀;丁前客「據(jù)U回總并:恪冇住放款資冏報送公積金管理中心。4貸款檢查。檢查業(yè)務(wù)操作的合規(guī)性、是否按委托協(xié)議要求的工作時限辦理貸款業(yè)務(wù)、貸款賬戶的催收情況等。協(xié)助不良貸款催收。逾期90/超過90>并支付逾期期間時罰息。還款期限總滿時仍未述款將老牴押物的處置耳借款人達(dá)成協(xié)議.逾期180,得價款用于償還貸款利息、罰金及本金。對賬工作。基金清退和利息劃回。承辦銀行應(yīng)按時將回收貸款本金與利息劃入公積金管理中心指定的結(jié)算賤戶和增泄收益賬戶及時進(jìn)行咚金清：總」貸款手續(xù)費(fèi)的結(jié)算。管理中心定期按比例將委托貸款手續(xù)費(fèi)劃歸給承辦銀行。擔(dān)保貸后管理。 ⑦貸款數(shù)據(jù)的報送。 ⑧委托協(xié)議終止。 ⑨檔案管理。核心考點(diǎn)術(shù)語1.建造或大修各類型住房的個人發(fā)放的貸款。公積金個A用住房公積金委托新A銀行向購買、建迄、翻建或人修門住住啟的住宙公枳金緘存人及在職期冃繳存住房舍積金的離退休職工發(fā)滋的號項住啟貸隸匚是一種政資性人人住房貸款實(shí)行“低進(jìn)低出”的利牟政策銖款融度受;氐3. 個人住房紅臺貸款撈按時足額繳存竺房公積金的E匸工在購買、建造或人修住房時町以盡時中請公機(jī)金個人住旺資款和門背性個人住啟貸隸從rt.JlM特定的個人住房貸款淚合。條件的個人發(fā)放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。5.住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。6.銀行用信貸資金向購買該住房的個人發(fā)放的個人住房貸款。7.整性、可行性以及對借款人的品行、信譽(yù)、償債能力、擔(dān)保手段落實(shí)情況等進(jìn)行的調(diào)查和評估。8.逋澄客戶涅伏、訪談、實(shí)地檢査、彳丁內(nèi)資源查訓(xùn)等徐徑怡忌對彪冇人人住房貸就資產(chǎn)質(zhì)量的因索進(jìn)行持續(xù)跟蹤洞査、分析并采以?柑應(yīng)補(bǔ)救措施的過桿判10昔款人的風(fēng)險參況提出相應(yīng)的預(yù)防或補(bǔ)救措施。9.疋注箕款話歆k雖笛小木付懇口|2存任韻F貸款?息技時?人潑愷迅n囚素。變賣資產(chǎn)、對外借款、保證人、保險人才能歸還全部貸款本息。.押物預(yù)計貸款可琵發(fā)牛一定拒失們損失金瀕尚不能確思相失箕款氓熬入無丿用込資款總行Wb能賁桿和處艸抵頂艸如兒.殊能清償?shù)馁J款及借款人址亡、T告失蹤或州亡以具財產(chǎn)或遺產(chǎn)清償處仍未就述清的資款。9.料的收保證貸款檔案的安全、完整與有效利用。采収齊種半靈克収報行個人住慶貸隸竹行為。操年恢險杵生人人住房貸制略提作過程中曲丁違反操作觀桎或摂作中存在疏漏粽情況而產(chǎn)牛.i勺訊筮是一種發(fā)牛左實(shí)務(wù)操作屮的、內(nèi)部形成的非第統(tǒng)性以險。10.而給商業(yè)銀行帶來的因險.屈卩系統(tǒng)性鳳險.11.存岡借款人州亡、氏失行為第力倍就人的紅承人加棄所收毎.秦從市繪銀行利益帶來拒失的違約風(fēng)險。 銀行從業(yè)資格考試《個人貸款》第四章考點(diǎn) 第一節(jié)基礎(chǔ)知識個人汽車貸款的含義和分類12個人汽車貸款的分類 依據(jù)分類概念自用車借款人申請汽車貸款購買的、不以營利為目的的汽車 用途商用車借款人申請汽車貸款購買的、以營利為目的的汽車新車注冊登記情況二手車從辦理完機(jī)動車注冊登記手續(xù)到規(guī)定報廢年限一年之前進(jìn)行所有權(quán)變更并依法辦理過戶手續(xù)的汽車 3 '場的多種行業(yè)機(jī)構(gòu)有密切聯(lián)桑訊險管理淮度和劉瑕k:個人汽車貸款的發(fā)展歷程略。3.個人汽車貸款的原則和運(yùn)行模式1設(shè)定擔(dān)保分類管汪特定用途.2Th］容式「模式占主￡地位吒買丫石資款流程為選乍――準(zhǔn)備所需資料一一與經(jīng)銷商簽訂購買合同一一銀行資信調(diào)查一一銀行審批、放款一一經(jīng)銷商收取一定比例的管理費(fèi)或擔(dān)保費(fèi)。:'白客式岀模武是“完貸就后買丫“流桿為到銀行洌點(diǎn)煩寫惜款中請書一一銀行資信調(diào)查一一銀行審批貸款一一客戶與銀行簽訂借款合同一一客戶到經(jīng)銷商處選定車輛并向銀行交納購車首付銀行代理提車、上戶和辦理抵押登記手續(xù)銀行放款客戶提車。4.貸款要素貸款對象具有缶仝民穿行為能川勺門然人I華人民兵和國公民或生屮華人民共和出境內(nèi)連續(xù)居住i i⑴怡沁?漱心冇心艮外血人二/「仃效州肝ql固宦桁枠川門卄nh冇處全民竊行為能力nrr穩(wěn)運(yùn)勺勺合法收入成足的償還貸款本息的個人?&法資產(chǎn)個人■t.rn^好能夠交-付恰隸銀行規(guī)定的首期-付款貸款銀行孌求怕其他條件’貸隸利率=按照中國人民銀行觀它的巨期貸隸利率瓶定執(zhí)行芥允許按皿中國人民銀行利率規(guī)定上下浮動。53年。借款人可在貸款全部到期之前提前 30天川記!衣期毎吧咦啟八|「工，匸1年。還款方式。扣保方式.借隸人須捉供一定的打呆描曲血括成扌匸以貸款所購丫輛作抵押、房地產(chǎn)抵押和茂二方保A等還可采収購買個人汽乍貸款屜約俯I腺險的方式。貸款額度。 購車類型自用車商用車二手車貸款額度不得超過所購汽車價格的比例 80 70 50 汽;T-&喑對厲"站汽仁必彊成交價賂耳汽忙*產(chǎn)商公布價格川兩者的低柑社T--手車指汽車實(shí)際成交價格與貸款銀行認(rèn)可的評估價格中兩者的低者。上述成交價格均不含各類附加稅、費(fèi)及保費(fèi)等。第二節(jié)貸款流程貸款的受理和調(diào)查1銀行可通過現(xiàn)場咨詢、窗口咨詢、電話銀行、網(wǎng)上銀行、客戶服務(wù)中心、業(yè)務(wù)宣傳手冊等方式向個人提供咨詢服務(wù)。心紳J內(nèi)容個人汽貸款仙種中鑄資款怕條件中請資鄭辦理程序貸款佶藏合同的丄哽糸款冇關(guān)的保險、抵抑忘記和公辻養(yǎng)擊項獲1乂個人汽車吠款屮詰韋、屮詰表喘及有關(guān)罟息的渠道個人汽?傾款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的地址及氏系電詁其憶相關(guān)內(nèi)容。愛理借款人填寫個人汽牡爻款借款中詩書按耍求強(qiáng)交和關(guān)材料。銀行妥理人為查申請人資格及所提交材料的完整性與規(guī)范性。中請材料?合法有效的身份證件倍款人已婚的荒提供配仙的身份：F明材科貸款銀行認(rèn)可的借款人述款隹力證明材料等汽小笙銷商出具的賄T意向訕明百客式辦玉不需業(yè)在中請貸款時■:是t細(xì):項以所購忙輛抵沖以外的方式抵質(zhì)押擔(dān)保的需提伏權(quán)屈認(rèn)明文件和右處分權(quán)AIRS抵質(zhì)：;甲的書血仙及抵押物估價證明探證擔(dān)探的需提供保訃人同意捉供擔(dān)保的書面童諾及探訐人探證能力的證明材料購T首付款訐明材料如借款所購牡輛拘一手牡還需提仕購乍點(diǎn)向證明、心輛評怙報告召、牡無產(chǎn)權(quán)證明、“機(jī)動牡輛登記證“和征輛征檢證明等 如借款.所購忙輛為商用zr-還將#供所購丫輛可合法川于運(yùn)萱的朮明等貸款銀行要求提供的其他材料。2貸前調(diào)查人市枚中請材料是否真實(shí)、?圧歎合法、右效調(diào)查借款中請人的注款能力、還款恚總、為的真實(shí)性及貸裁扭探等情況整去、分祈遁查站果形成調(diào)査意幾連同申請材料等一并送交貸款審核。調(diào)查方式。審了調(diào)查內(nèi)容。材料一致性。借款人身份、資信、經(jīng)濟(jì)狀況和借款用途。祗罰擔(dān)保的調(diào)去抵押物的合法性抵押人對抵汗物占有的合法叫抵？甲物價生與齊續(xù)狀況。質(zhì)河片呆曲調(diào)査氐押權(quán)利的合袪叫：I1,質(zhì)人茫嵐押叔利占件的合法件質(zhì)押權(quán)利條件。保訕擔(dān)保的陰査保譏人的俯儼格法人保訕人的俯止人資格及代償鏈力口然人保證人的和關(guān)材料及其真實(shí)性保證人與佶款人的關(guān)系俯I我枉的落實(shí)?」調(diào)查中應(yīng)注意的問題。檢實(shí)低款人捉供材科的齊全性原件印件足否吻合是否上有效期內(nèi)材科Z訂是否一致等檢實(shí)件款人提供陽個人資伯及收入忍況材料的真實(shí)右效性落文以:家庭住L及卅住穩(wěn)定情況。貸款的審查和審批1対貸前洞査人提交旳材岡及負(fù)前詞査內(nèi)容進(jìn)行合觀性帀查之荷提出書帀'市芒怠見連同申請材料、面談記錄等一并送交審批。2款的合規(guī)性、可務(wù)給銀行帶來的收益與風(fēng)險。P查內(nèi)容佶款人是否符合歸條件是否具仁還裁能力佶款□途是否合乎規(guī)范借款人提供材料的完整化、有效性及介法噲中請借款的頻度、期限等是否筆合有關(guān)辦法和規(guī)定資前凋査人K誼查恚.見和資款輕故是否能確、合去城險防范描曲是否合規(guī)仃效其他需審查事項。貸款市扶人簽署廿批意見對不冋意貸款的應(yīng)寫明拒批班由對需補(bǔ)允材料的應(yīng)詳纟巧兌明希補(bǔ)充的材料粘耕打內(nèi)綽對同意或右條件同意貸款的?應(yīng)提出明確旳調(diào)整意.心；之后將尸批表血口1有關(guān)材料退還業(yè).務(wù)部門。貸款十?案介理確像符介轉(zhuǎn)授權(quán)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行逐級市批的制度?」貸款的簽約和發(fā)放1①填丐合總簽訂前城質(zhì)行穴分①如址務(wù)。對采取抵押出保方式的應(yīng)要求抵沖物其有人當(dāng)面簽署個人汽車借款抵押合同。合同填寫必須標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、要素齊全、數(shù)字正確、字跡清晰、TfflS.不潦草禁止涂改貸就金額、期限、利率、扣保利述就方式等有關(guān)條款要與最終審批意見一致。審核合同。同筆貸款的合同填寫人與合同復(fù)核人不得為同一人。復(fù)核人員根據(jù)審批意見復(fù)核合同文本及附件填寫的完整性、準(zhǔn)確性和合規(guī)性。簽訂合同。簽署“個人汽車貸款借款合同”和相關(guān)擔(dān)保合同。2①落實(shí)貸就疣以條件。確保借款人首付就U全額支和或到位需辦理保險、公訐?符手續(xù)的FU丿、溟止畢-對采賤抵頂：叩和抵押如新段吃保址撲保冇式的貸款賽落埃抵血押手續(xù)対門然人作為保記人的應(yīng)明確井落實(shí)履行保證灼」具依操柞程序。落實(shí)杠斥條件以貸裁所貽Y輛咋柢押的借款人須及時到貸款銀行所在地的佇框訂珅.部門辦理車 ^行妣腹卬件、保險單等交了資款腫丁探悅生資款期飛內(nèi)佶款人須冷續(xù)為忙救所購忙倆毆買抬走筮種的仁輛探險井在保險單中明確第一空益人為貸款銀押。不莓存在捫探空門。②貸款發(fā)具體流祥s-川賬前師隊審核放款迪?知的戊實(shí)件、制性和完整怩第:卄戶琢兩種方式嫦至經(jīng)密商企貸款銀祁開立的存隸賬戶白接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的存款賬戶。貸款銀行須與借款人對資金的使用與提取等內(nèi)容做書面約示怕ll①敕儀用符合合同要求。注意簽的時耍明確告知在試款時遇法定利奉洞整時應(yīng)執(zhí)行兵休放款口當(dāng)n利率?因此開「放款時發(fā)現(xiàn)“放款通知”嘯款利率力貸款賬「執(zhí)行利率不一致應(yīng)屈知相關(guān)部門按坡新利率檔決蟲新修改待貸疙放伯息井巫新辦理仃關(guān)手續(xù)匚篇二丿贈逋知。燦款逋知書，個人貸裁佶息廿檸—并交借款人代回單?=篇四建立"■貸款臺卅并麵時更顯貸后與檔案管理1珈念帯僭款人按甘款介同約走的汪款計劃、述款方式及時、足額地棧述貸款木總.」方式逐托汨栽和粗臺還款。叮遠(yuǎn)一種叮變更■」.原則先收總、后枚木仝部到期、利斷木清=2①提前還款。包括提前部分還本和提前結(jié)清。捉前還款時基木約定應(yīng):是交提前還款中請書未拖欠木總及貞他曲m銀行按規(guī)走計收違約金u川還當(dāng)期貸款木總■」期眼涮整：：包括延長期f艮和縮短期限等:：應(yīng)向銀仃提交期限凋整中請書并煩具笹貸款未赴期無拖欠利息無拖靈本金本期本金口償還“注隸方丈變更。在貸款期限內(nèi)借款人叮惶出變更還款方式應(yīng)向銀斤惶交還款方式變更中請召沒右拖欠本息及貝他羽門u艸述斗期的貸款木乩借倉氣匡詢變更與輕除?，須經(jīng)借貸雙方協(xié)奮両意如需辦理抵質(zhì)押變更登記怡甩到氐登記部門辦玨變更登記手續(xù)及且他札關(guān)手續(xù)當(dāng)保訐人失去保訃韭力或保證人彼產(chǎn)、分立、合并等時倍款人師及討通知菖款銀彳丁并左新提供貸款銀行認(rèn)町的擔(dān)誦喈裁人在還款期限內(nèi)妃亡、亢竹死亡、宣告失蹤或喪失民寧行為能力斤如果沒有財產(chǎn)繼球人利受遺贈人或繼示人、受遺貼人拒綸履行們款合■同的嘯款銀彳丁冇權(quán)提前收回貸款異依法處分抵汩物或質(zhì)物州以U」還未清供部分?」36対借款人檢査是否按期足額』I還貸救工作單依、柿入水平是否發(fā)亡變化住所、乘桑譏詁右無變動有無發(fā)牛可能形咆獸就人還款能力或還裁點(diǎn)愿的突境呂件紹莒類乍-輛經(jīng)營收入的實(shí)際情況。對保力：.人及抵?押物檢查俯「?人i勺經(jīng)荷狀況利貶務(wù)狀出扌工押物的存絞衣況、使用狀況和價值變億情況等質(zhì)押權(quán)利-憑證剤時效也和價值變化情況經(jīng)牯存及瓦他擔(dān)探機(jī)構(gòu)的保i叮金情況以T-輛抵淚的対匕輛的便用情況及英乍翁保險脊效性和乍無實(shí)你價值進(jìn)行檢査評估貞他可能影響擔(dān)保仃敷性対囚素.4認(rèn)定分析不曲個人汽4〔貸款建立不加蔚款臺賬落實(shí)清枚貴仔人歴測不阻貸款回收-」対未按期述款的借款人.應(yīng)采用電詁催收、f引於催收、卜一門催收、WffPK和司法帰技笄方式催收。5檔案的收集整理和歸檔登記。原件或具有法律效力的復(fù)印件均可歸檔。瓚寮的借查閱管理■.瑁梟的桜殳和接骨。移交和接管雙方應(yīng)填寫清單雙方賽r井登記勺關(guān)恰忌"型案的退回和鉗毀。皆款人還淸貸款木總后一陀檔案材料需要退還皆款人或鏘毀。第三節(jié)風(fēng)險管理合作機(jī)構(gòu)管理1汽車經(jīng)銷商的欺詐風(fēng)險。一佔(zhàn)貸。汽T經(jīng)銷商同牌V人和勾呈以同一套真實(shí)的毆匕資料向多家銀行中請貸熱甲貸乙用。實(shí)際用款人以名義借款人的身份套取購車貸款。恵報午價0紹銷禽利借款人和勾紜慮蟲牛價:;F以該價:咯向銀仃口済貸款。冒名頂替。盜用普通客戶的身份資料購買汽車并申請銀行貸款。全部造假。虛假T行。注冊成立經(jīng)銷汽4〔的空殼公司以無抵押貸款啜引卅民辦理個人汽騙貸騙保。②合作機(jī)構(gòu)的擔(dān)保風(fēng)險。主要是保險公司的履約保證保險以及汽車經(jīng)銷商和專業(yè)擔(dān)保公司的第三方保證擔(dān)保。保險公司履約保證保險。a.