現(xiàn)代化物業(yè)綜合設施管理數(shù)字平臺的方法探究近年來中國物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模增長明顯，截至至2021年，從2004年3.1萬家增長至23.4萬家，增長在6倍以上，物業(yè)管理逐漸成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)主要子行業(yè)。同時建筑物一旦交付使用后，整個的建筑屬性則會從建筑本身轉為更加復雜的建筑加人的模式，人既生活,生活的多樣性使得綜合設施管理需要面對的管理對象是復雜而動態(tài)的，單單依靠人工進行信息跟蹤管理儼然不能跟上日益增長的運維需求。互聯(lián)網(wǎng)數(shù)字化帶給時代最大的改變不僅是技術層面的改變，還是思維方式上面的改變。物業(yè)管理行業(yè)對科技賦能、產(chǎn)業(yè)轉型的重視程度越來越高,行業(yè)加快了推動數(shù)字經(jīng)濟與物業(yè)管理的相互融合，加快數(shù)字產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)數(shù)字化，全面促進物業(yè)管理行業(yè)高標準、高質量發(fā)展。期間出現(xiàn)了大量的多元信息管理平臺，但很大一部分無法真正的大規(guī)模或是長期運用于市場，其根本原因在于沒能融合該行業(yè)本身的運行模式基礎，而是單一的在技術層面去追求硬件和內(nèi)核算法升級，使之成為數(shù)據(jù)的堆疊，最終偏離業(yè)務而無法在實際工作中提升運營管理效率。1物業(yè)綜合設施管理目的、管理對象及應用人員在進行數(shù)字平臺的搭建之前，首先需要明確綜合設施管理的目的及對象。從總體上來說,物業(yè)的設施管理主要目的有兩方面，一方面是提升建筑物內(nèi)人的生活滿意度，另一方面是提升資產(chǎn)投資效益。這兩方面又是相互制約的，從簡單上來說就是如何花小錢辦好事。因此在經(jīng)濟層面從管理人員本身的成本控制到運維資金的投入都需要進行合理分配及有效管理，同時也要將辦公人員的總體滿意度維持在一個較高的水準。其管理對象可分為人與物。隨著未來龐大、復雜專業(yè)的系統(tǒng),很難由一方力量獨立完成，勢必需要在由各個細分領域的專業(yè)人才完成各自最專業(yè)的部分，同時各個專業(yè)體系之間再開放協(xié)同，其即視為人。物即一切綜合設施管理范圍內(nèi)的實際物體，其不同于傳統(tǒng)意義上財務指代的資產(chǎn)，而是為了方便進行管理而指的物理事物。在物業(yè)中其可以是家具，電腦也可以是一盆綠植或是倉庫里的一個工具。即使綠植在財務中一般按管理費用計算，但在這里仍可以歸為設施。2數(shù)字管理平臺的組成數(shù)字管理平臺的組成從大的方向上分為三大塊：信息輸入端，數(shù)據(jù)的儲存處理，輸出交互端。信息的輸入端包含多種輸入方式，可以是人工的輸入，過程信息的被動采集也可以是依托于物聯(lián)網(wǎng)設備的自動采集上傳。數(shù)據(jù)的儲存處理在硬件的表現(xiàn)形式上可以根據(jù)企業(yè)本身的體量及安全性考慮，采用本地自架構服務器或是網(wǎng)絡第三方云平臺服務。目前較為主流的云平臺服務又可按照不同需求分為laaS,PaaS,SaaSo當采用PaaS級服務時，企業(yè)自身程序人員可以快速根據(jù)管理業(yè)務內(nèi)在邏輯創(chuàng)建應用程序。數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)作為整個數(shù)字管理平臺的核心，其涵蓋存儲、截取、安全保障、備份等基礎功能。在設施管理平臺中由于管理對象的對應邏輯往往較為清楚，因此推薦采用傳統(tǒng)關系型數(shù)據(jù)庫，常見的關系型數(shù)據(jù)庫有Mysql,SqlServer等。在輸出交互端方面，推薦使用以web頁面形式結合PBI展板與管理人員進行交互，app作為輔助模塊的部分內(nèi)容數(shù)據(jù)查詢，為實現(xiàn)該前端界面可采用HTML,CSS及JavaScript以及衍生出來的各種技術、框架、解決方案來實現(xiàn)。3數(shù)據(jù)結構模型及邏輯關系創(chuàng)建數(shù)字管理平臺的數(shù)據(jù)結構及邏輯關系是整個數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)的核心。在建立結構模型時需要對整個設施管理的現(xiàn)場工作進行了解，確認模型邊界。其可以按照以下步驟逐步進行,首先從管理對象及管理的目的的角度來進行梳理，按照不同的設施管理模塊進行區(qū)分，再結合各模塊中需要獲取的管理信息目標，明確說明需要獲取的信息內(nèi)容。之后反推獲取這些信息目標與輸入信息源的邏輯關系，最后羅列出所有管理對象的屬性矩陣，通過邏輯鏈接繪制完成數(shù)據(jù)拓撲圖。劃分管理模塊物業(yè)的設施管理在行業(yè)內(nèi)具有普遍的代表性，分類根據(jù)設施管理的工作性質一般可以分為如下幾個基本模塊：合同管理，項目管理，設施管理，庫存管理，維護人員管理，能源管理，事件管理，費用管理，客戶管理，空間管理。這些模塊的內(nèi)容均需要經(jīng)過登記，過程變更，歸檔的過程，各個模塊相互之間通過邏輯關系進行綁定，同時模塊在查詢過程可從不同入口聯(lián)動獲取另一個模塊上的其他維度信息。以保證最大限度上管理人員不必特別記憶查詢某一條件的路徑。舉個例子，查詢設備備件的庫存情況，既可以從設施管理模塊里的機電系統(tǒng)到子系統(tǒng)再到設備分類按照設備編號查詢，也可以是在庫存管理模塊的進出庫管理清單內(nèi)的低庫存?zhèn)浼榈皆撛O備備件情況。明確管理信息目標管理信息目標在創(chuàng)建過程中應當召集各個模塊的專業(yè)人員以工作坊的形式進行討論，依托于各職能部門的工作流，專業(yè)意見以及日常管理工作中遇到的痛點進行有針對性的收集。通過討論與總結可得出類似如下管理信息目標匯總表，見表lo表1管理目標信息匯總表管理模塊管理信息目標設施管理獲取設施設備清單，設施分類價值，設施狀態(tài)評估，設施設備對應庫存?zhèn)浼闆r，設施PPM維護，設施維修記錄，設施管理相關規(guī)定合同管理獲取合同清單，了解合同從屬關系，了解合同到期期限，供應商資質風險項目管理獲取項目清單，物業(yè)初始項目的承接相關資料的查詢，新建項目的工程資料庫存管理庫存管理清單，庫存價值，庫存流轉率，備品備件到期年限維護人員管理人員清單，人員資質風險，人員表現(xiàn)，人力成本，人員組織架構，人員信息，緊急匯報流線，職責范圍能源管理能源消耗情況，能源成本，廢棄物利舊事件管理事故管理，常規(guī)性計劃事件管理，臨時性事件管理，自定義事件管理費用管理合同訂單費用情況，設施設備費用，備品備件費用客戶管理滿意度情況管理，工單管理，人員信息清單，客戶人員組織架構空間管理建筑信息，建筑空間信息，部門空間分配情況3建立信息管理邏輯關系數(shù)據(jù)庫的基本輸入形式即為表，表中的一條條記錄構成了整個綜合設施管理范圍內(nèi)的物理具象。表的邏輯在其中充當了類似人體神經(jīng)網(wǎng)絡的作用，他將各個不同的功能的表聯(lián)系到了一起并聯(lián)動發(fā)揮作用。在邏輯關系中存在一對多，多對一，或是多對多的關系。例如一個專業(yè)系統(tǒng)分類對應多個分類子設備，則為一對多；多個不同設備保養(yǎng)工作可以在同一天內(nèi)完成，則為多對一;一個設備可以對應多個不同的合同，一個合同又可以對應多個不同的設備，則為多對多。在應用端查詢過程中如果使用多對多邏輯關系則會返回多條結果，數(shù)字字符類數(shù)據(jù)無法進行迭代計算。因此在平臺構建過程中應當盡量避免多對多的邏輯關系，一方面需要從管理目標上看是否有需要，如果沒有必要可以調(diào)整表內(nèi)主鍵列或是唯一列，將一對多建兩張表，將一方的主鍵作為多方的外鍵，形成單一指向。如果確有需要，則應考慮重新編制信息輸入的屬性文本，或是在應用端添加返回多值的對話框，而不做內(nèi)核計算，便于管理人員全面了解具體信息，后續(xù)還可以從信息輸入層面重新優(yōu)化實際工作需要獲取的數(shù)據(jù)類型。因此在最小的單位設施度量下應建立唯一的編號代碼體系，使其擁有唯一值，以物與時間作為唯一參照主鍵列是比較適合綜合設施管理的思路。3.4輸入屬性值的規(guī)范建立各種類型的格式信息數(shù)字化輸入構成了綜合設施數(shù)字管理平臺的查詢內(nèi)容。由于輸入的渠道在管理公司內(nèi)部是多途徑的。在輸入信息的時候需要使用統(tǒng)一的識別標碼及字段格式,這樣即使當數(shù)據(jù)信息由于輸入格式或是屬性項有所遺漏，也依然能夠形成鏈接關系。對于物來說，設施設備清單是所有其他表鏈接的基礎用表，當其他表的輸入屬性值與該表信息對比后，如果存在數(shù)據(jù)偏差（即第三方表設備編號與設備信息不符），則可以提示無法輸入。為避免減少輸入端的工作量，往往可以借助物聯(lián)網(wǎng)設備來進行掃碼錄入。常用的倉庫管理中使用RFID來掃描設備的識別編號進行出入庫登記。目前在歐美一些大型企業(yè)，已經(jīng)有了依托于云網(wǎng)絡的編碼膠帶用于設備設施的數(shù)字化標識，其功能已經(jīng)從簡單的對物件編號，到可以建立時間戳事件或是多方意見對話框，甚至可以插入一定量的視頻及圖片直接導入至平臺數(shù)據(jù)庫中，結合bing地圖還能實時顯示每次掃碼設備所在的物理位置。當現(xiàn)場無配置此類此部分自動化物聯(lián)網(wǎng)設備時，其可以采用兩種技術手段來進行規(guī)避由于信息輸入錯誤導致的查詢偏差。一個是采用黑箱模式，在與應用者的交互界面提供模塊化的輸入對話框，后臺黑箱定義需求賦值，當輸入信息與賦值條件不符時，則無法進行輸入,同時提示報錯來規(guī)范輸入值。另一種為后臺算法修偏。將輸入的信息自動導入查詢編輯器,按照統(tǒng)一的字符修正程序，例如通過字段提取，格式清理，逆透視，近似字符替代等方法實現(xiàn)輸入信息的統(tǒng)一格式化。數(shù)據(jù)輸入的準確性和自我比對糾錯能力有助于及時發(fā)現(xiàn)錯誤信息的輸入，因為當數(shù)據(jù)積累到一定程度后，復雜交叉的調(diào)用程序會產(chǎn)生更多的錯誤虛點，因此此部分應盡量設置多的輸入比對條件。4應用端的表現(xiàn)形式及注意點為便于應用人員使用，應用端界面應使用表格或是圖形化儀表盤作為返回結果的主要表現(xiàn)形式，同時在儀表盤內(nèi)需要添加擴展層級按鈕，便于人員不同維度的查詢。以微軟的PowerBi可視化工具為例，在其數(shù)據(jù)源選項中選擇對應的數(shù)據(jù)庫，其可以自由選擇右側圖形化模塊用于展板搭建，其模塊商店中也存在多種自定義化付費模塊供選擇。根據(jù)所需功能,一旦建立好對應的表單邏輯關系，直接可將屬性元素拖入對應的坐標軸中進行自動分析生成圖表，其字體表頭標題顏色等也可以在展板屬性中進行自定義話編輯，是一種比較適合于綜合設施管理平臺使用的前端工具。所有的表格或是儀表盤圖形均應提供不同層級的數(shù)據(jù)選擇項用于數(shù)據(jù)的下載，下載后的數(shù)據(jù)表格支持CVS,XCL,PDF報表等形式。在數(shù)據(jù)輸入端方面，應用端可設置不同權限賬號進行賬戶管理，賬戶管理權限大致應分為：僅查閱/可查閱可編輯/后臺開發(fā)。為具有數(shù)據(jù)編輯權限的人員提供數(shù)據(jù)輸入入口，輸入形式宜為x7c8el表格形式便于批量上傳數(shù)據(jù)，此數(shù)據(jù)格式建議和輸出格式保持一致，其好處在于，根據(jù)綜合設施設備的管理性質，可以在歷史記錄的基礎上對錯誤的數(shù)據(jù)進行及時調(diào)整，而不用通過后臺開發(fā)根據(jù)修正值進行代碼級的修正。另外在數(shù)據(jù)的協(xié)同性上，也建議采用office365使得同一組織可以在云端即可同時編輯同一輸入文本并完成審核，通過后臺刷新實時同步數(shù)據(jù)進入平臺，減少了數(shù)據(jù)源在管理組織內(nèi)部的流轉時間。5結語隨著網(wǎng)絡技術以及存儲設備的高速發(fā)展，數(shù)字化給我們在綜合設施管理的工具上多了一個選擇，這個工具的優(yōu)勢是顯而易見的，信息記錄準確，查詢方便高效，圖形顯示直觀，方便決策以及調(diào)整管理策略。數(shù)字化平臺在使用過程中正真發(fā)揮他的價值最主要的是思維上的轉變，即相信數(shù)字，以可數(shù)字化為導向，力求將事物描述清晰，不做差不多先生。一方面需要做好管理組織內(nèi)部的宣貫工作，從上至下都要統(tǒng)一數(shù)字化工作方法，流程與信息記錄都需要圍繞數(shù)字化平臺體系進行優(yōu)化修正。另一方面，后臺開發(fā)人員需要定期與管理人員進行溝通，了解業(yè)務需求上的變化，通過反饋機制保障平臺的實用性。目前綜合設施管理平臺的建立在整個行業(yè)中的主要困難點在于物業(yè)管理作為一個綜合性的服務行業(yè)，其上下游理念相差較大，數(shù)字化程度參差不齊，其大量的專業(yè)業(yè)務會依托于勞務派遣或是第三方企業(yè)專業(yè)分包的方