謹呈：

合肥惠盛房地產開發有限公司奧青城

度營銷策略方案CMC_奧青城項目組

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全文目錄本年度營銷策略第一部分第二部分第三部分銷售回顧推廣回顧營銷總結PART2

市場環境分析第一部分第二部分宏觀市場分析區域市場分析PART1 上年度營銷回顧

PART3第一部分

品牌再塑一、品牌再塑的意義二、品牌精神三、內涵詮釋四、品牌再塑的手段、新案名新形象、體現人文關懷、提升物業服務、增強社會貢獻、升級產品品質、加大品牌傳播第二部分第三部分第四部分客戶梳理階段推廣推盤節奏一、價格因素二、貨量盤點三、推售原則四、推售執行第五部分 深耕渠道線下拓客之6

大動作新的高度下，開始新的營銷征程2015 低潮2016 豐收2017 ？止 滑奧青城PART1

：上年度營銷回顧?銷售回顧第一部分?推廣回顧第二部分?營銷總結第三部分PART1上年度營銷回顧?銷售回顧第一部分推貨總量：886套銷售套數：830套目標完成2016 年成交數據(截止至今年1

月1

2

日）：2016 年度，在市場紅利、全城熱銷、一房難求這樣一個房地產盛況的大背景下，年度銷售目標完美達成。第一部分銷售回顧項目成交客戶中：純自住需求僅11% ，投資客戶屬性明顯；超過半數以上的客戶來源于合肥之外的城市。投資,

512,54%投資自住皆可,339,

35%自住,

106,11%2016 年成交客戶置業目的分布2016 年成交客戶來源分布成交客戶特點第一部分銷售回顧合理高頻推售的過程中，隨著10

月合肥“限購令”下達，緊接著三縣限價，市場急劇之下，項目產品線改變，毛坯改精裝，在長達兩個月的銷售空白期之后，客戶大批流失，項目價格高企，致使精裝產品去化緩慢。去化節奏特點限購后市場影響明顯，來電來訪下滑明顯，去化速度降低第一部分 銷售回顧PART1上年度營銷回顧?推廣回顧第二部分策略銷控，20#

應市加推營銷節點一期7

、15#

樓開盤二期18

、27#

樓盛大開盤二期17

、26、30#

盛大開盤4

月9

日5

月7

日6

月25

日7

月21

日8

月2

日9

月4

日9

月14

日1

月2

日二期29#

盛大開盤二期28#

加推開售二期21#

盛大開盤二期20#

加推開售二期22#

盛大開盤營銷動作一期最后洋房開售，同時二期推廣啟動，蓄客開始二期首開認籌、系列篩選，首開售罄首開后，推廣調性調整，價格提升，勁銷8

成去化前期所剩房源，系列活動暖場，開盤火爆29#

銷售火爆，28#

應市加推價格上漲，策略銷控，21#

盛大開盤產品線調整，去化前期房源，景觀示范區開放推廣主題大湖名園，北城核心拯救剛需，北城看我一湖一墅一青城一湖一墅一青城一湖一墅一青城一湖一墅一青城一湖一墅一青城精匠筑品，湖岸健康社區營銷推廣主要為二期房源開盤加推，交房及節假日暖場活動進行配合、營銷推廣主要為二期房源開盤加推，活動為主：交房及節假日暖場活動進行配合；、推廣主題經歷三次升級轉變：一期銷售期：區域價值——二期銷售期：（價格——產品——產品、環境）第二部分推廣回顧PART1上年度營銷回顧?營銷總結第三部分市場紅利、投資搶購、熱銷背后，2016

年10

月2

日最嚴限購令ft臺之后，合肥房地產市場驟冷，此時我們需要重新審視自己并及時調整策略，力求獲得已回歸理性的購房者的認同與青睞。求 變第三部分營銷總結趕超15

年，力追16

年【營銷目標】2017

整體銷售單價不低于9900

元/㎡(按最新備案的25#

樓毛坯價格為基礎，同時以合肥市政策為準則)【營銷口號】保價保速第三部分 營銷總結PART2：市場環境分析?宏觀市場分析第一部分?區域市場分析第二部分PART2市場環境分析?宏觀市場分析第一部分第一部分宏觀市場分析全國政策政策大環境趨緊：宏觀調控力度持續加碼，短期無放松2016 年10

月份后全國政策轉向，多地ft臺密集調控，市場未明顯降溫的城市，當前政策仍在持續加碼。······2016 年6

月：“限貸”政策ft臺月：史上最嚴限購政策ft臺+行業嚴查月：抑制地價+限備案+強監管月：縣城開始抑制地價······第一部分 宏觀市場分析合肥市政策合肥房地產市場當前最新政策環境：重點點名的熱點城市，合肥樓市政策緊隨全國政策步伐年度供應住宅用地約（畝）201710500201811000201911000合計32500政府土地供給側改革，短期內大量地塊上市，供應量的急劇增幅，將帶來市場供應量相對充足，未來市場橫向競爭加劇。

合肥國土局2017-2019 年3

年合肥住宅用地供應計劃第一部分 宏觀市場分析合肥一級市場預判第一部分 宏觀市場分析合肥二級市場預判價格進入調整期，逐漸回歸理性，并仍有下降趨勢（變相降價）調控工具：行政上限購限貸，收緊融資渠道，熱點城市限購政策保持高壓，對于特定城市而言，限貸政策預計將成為2017 年調控的主要工具，同時熱點城市地價保持政治壓力。時間節點：預計上半年至十九大期間政策觀察期，政策基調保持相對平穩；十九大后調控是否繼續加強（如，再ft現地方密集式調控、或全國性政策加碼）視乎上半年市場運行情況。2017 年，預測房地產市場仍以調控為主，政府將在多方面的數據指標上限制國內部分城市的房地產快速上漲。整體的市場走向將趨于理性和平穩。第一部分 宏觀市場分析整體市場環境預判PART2市場環境分析?區域市場分析第二部分板塊項目名稱體量(萬方)物業類型均價（元/㎡）雙鳳工業園板塊阿奎利亞260高層、多層、樓中樓、公寓12000-13000金大地翡翠公館30小高層、高層12000力高共和城86多層、小高層、高層12000文一錦門北韻18.8高層、洋房11000-12000文德藝墅11高層、洋房11500-12500新城地塊紅太陽地塊北城新區板塊京冠御園華府28高層12000御景嘉苑45高層9700京祥名都16.7高層11000華地森林語26.5高層、洋房10700-11200新慧御湖城72高層、洋房、別墅11500-12000蘇高新地塊新慧御湖城華地森林語蘇高新奧青城地塊北城新區板塊文德藝墅新城地塊紅太陽地塊錦門北韻半島一號力高共和城雙鳳工業園板塊金大地翡翠公館阿奎利亞京冠御園華府御景嘉苑京祥名都潛在項目在售新盤在售老盤第二部分區域市場分析單價特點產品同質化，北城新區板塊在售競品高層主力均價區間9700-11000

元/㎡（萬元）（㎡）8090100110120130140150160170180190200200<5024939089040721151050-603031483827278254976190112560-701691393103811233855319343170-8025115435044772771071382222100-110129233630682637330383110-12014413759380943235120-1301992181491192061130-140212588137911140gt;15011467621917301總計總價 面積＜7070- 80- 90- 100-近12

個月北部組團成交結構圖110- 120- 130- 140- 150-160-170-180-190- ＞80-9029 1129 962 757 207 178190-100357 825 617 222 2411現1階56段主9力成交6

總價6段集225中在970-110 萬元1第二部分區域市場分析總價特點區域價格敏感度高,現階段主力成交總價集中于90—110

萬元類別項目名稱首開時間物業類型總體量2017 年預計上市量新項目競品文一錦門北韻（在售）2016.12高層、洋房15.31

萬方10

萬方華地森林語（在售）2017.1高層、洋房37.6

萬方10

萬方文德藝墅（在售）2017.1高層、躍層、洋房14

萬方10

萬方新城項目2017

年年中待定12.79

萬方10

萬方紅太陽項目2017

年年中待定9.38

萬方9

萬方蘇高新萬科項目2017

年年中高層、洋房約40

萬方12

萬方類別項目名稱首開時間物業類型2017 年預計上市量老盤競品御景嘉苑2013.4高層約7.5萬方恒泰阿奎利亞2007

年高層、多層約14

萬方新慧御湖城2009

年高層、多層、別墅約8

萬方金大地翡翠公館2016.5高層、洋房約1

萬方第二部分區域市場分析競品特點競爭對手升級，品牌開發商新盤密集上市，新老項目疊加，預計區域內全年上市約91.5

萬方競品穩定老客戶吸引新客戶客戶認可度達到最大化最終轉化成效益整體及區域市場轉變區域板塊競品升級區域成交客戶轉變需 要新的市場環境市場特點新的營銷策略核心目的PART3

：本年度營銷策略?品牌再塑第一部分?客戶梳理第二部分?階段推廣第三部分?推盤節奏第四部分?深耕渠道第五部分PART3：本年度營銷策略?品牌再塑第一部分全球名企精裝、品質、物業···與本區域周邊部分競品項目相比，本案品牌影響力明顯不足······第一部分品牌再塑知名品牌科技、品質、體量···本土知名品牌實力、發展、體量···第一部分品牌再塑品牌再塑一、品牌再塑的意義二、品牌精神三、內涵詮釋四、品牌再塑的手段從去年供不應求的火爆市場到現在政府高壓政策導致的平庸市場，購房者的購買心態也在同步變化：有房就買 擇優購買 猶豫不決 理性觀望在這樣的市場環境和日趨激烈的區域競爭形勢下，我們需要重新調整戰略和自我改變，將品牌重塑作為后期節點活動和營銷推廣的重點工作來進行，為求：簡化項目核心賣點，加強社會認同與市場印記。讓逐漸降溫的市場和理性的購房者重新認識項目。提升開發商與項目形象和口碑等軟實力，增強美譽度。通過重新塑造的品牌理念來引發市場關注與期待，最終將效益最大化。第一部分 品牌再塑一、品牌再塑的意義核心品牌精神綠 色健 康運 動第一部分品牌再塑二、品牌精神項目定位(三選一)繁華都市湖居藏品榮耀之上湖居勝地榮耀之上湖居藏品第一部分品牌再塑二、品牌精神都市生活的快節奏，過重的生存壓力，我們渴望著內心的釋放，憧憬著有一套臨湖的房子。早晨在鳥鳴中睜開雙眼，窗外清風搖曳，牽動湖面如漣漪般蕩開去，沒有喧囂，沒有鋼筋水泥。湖居，向來是人類居住的超高領地，在湖居本身的榮耀之上，人們更加迷戀的是，只有在湖畔的幽雅中才能感悟到的生命的高貴。可事實是，一面純凈的湖水在城市之中都稀缺難求，更別說臨湖而居了，這份總被打上“奢侈”字樣、象征健康和綠色、代表著上流社會生活價值觀的湖居生活，讓懷揣著湖居夢的我們只能望而卻步。第一部分品牌再塑三、內涵詮釋華盛頓湖區—— 比爾蓋茨的家紐約中央公園湖區—— 億萬富豪大道第一部分品牌再塑三、內涵詮釋日內瓦湖區—— 普通人看不見的頂層意大利科莫湖區—— 從奢侈到優雅的藝術沉淀第一部分品牌再塑三、內涵詮釋然而此時，一個可以讓所有人都有權力臨湖而居的項目應運而生——奧青城，憧憬與奢望都將實現于此。奧青城取奧運之意，弘青年蓬勃朝氣，迎合全民運動的大勢，傾力打造北城30

萬平米運動社區，把運動、綠色、健康與居家完美融合，構筑全新湖居生活，倡導健康生活理念。第一部分品牌再塑三、內涵詮釋城市的嘈雜與擁堵，城郊的安逸與便捷；市區的污染與霧霾，湖居的自然與清新；我們各自有著各自的歸宿······第一部分品牌再塑三、內涵詮釋?新案名新形象1?體現人文關懷2?提升物業服務3?增強社會貢獻4?升級產品品