41/41酒店籌建籌開方案籌建籌開是一個酒店從“孕育”到“出生”的重要時期，它作為酒店基礎建設和開業運營的關鍵環節，對酒店建設、投資、標準以及后期營運是否成功，營運成本高低等均產生決定性的阻礙。經驗表明，酒店投資者在籌劃建設一座酒店時，通常需要找到設計單位和承建商，并在開業前期從社會招聘一個經驗豐富的治理團隊為其籌建籌開。假如一個酒店項目沒有通過科學而充分的市場調研、規劃設計、投資分析和清晰的經營治理模式設計，盲目決策將極大地增加項目投資的風險性，其結果往往是在經營中自食苦果。因此查找一個好的酒店治理團隊，策劃一個成功的籌建籌開方案，將有效提高酒店投資的科學性、以后進展的可持續性，同時極大地歸避風險。1籌建方案1.1籌建時期的要緊內容酒店籌建工作分兩個時期展開。1市場定位策劃與可行性及財務分析時期市場定位策劃、可行性及財務分析是籌建前期需要完成的要緊工作。重點是依據當地經濟、社會、旅游和酒店業進展現狀，新建酒店地理位置以及周邊環境狀況，分析新建酒店在本區域市場中的優勢和劣勢；結合當地經濟及旅游進展規劃，推斷該區域酒店業進展趨勢，對新建酒店進行清晰的市場定位；依照市場定位預測要緊受眾人群、客源結構、市場競爭力及以后經營狀況，進行投資回報分析。2酒店規劃設計時期1.1規劃設計是描繪酒店進展藍圖的關鍵環節，也是酒店成功運營的重要保障。要緊是依照酒店市場定位和客源結構，以滿足市場需求和后期的經營治理為前提，詳細規劃酒店的平面布局、機電和裝修設計。那個時期是最容易被國內酒店投資者忽視的方面。缺少統籌規劃設計，往往會使酒店功能分區和裝修設計等各方面存在專門多缺陷，這些問題在酒店開業初期就會逐步凸顯出來，給后期運營帶來諸多不利。由于先天不足，它就會象一個弱智的幼兒，即使請最高超的教師也專門難達到預期。1.2籌建團隊組成作為酒店建設期的項目團隊，將對酒店以后的運營產生巨大的阻礙，尤其是團隊組成人員的專業技能、從業經驗、市場分析能力以及對酒店業進展趨勢的前瞻性把握等都直接決定著新建酒店的市場前景和以后經營成果。一個酒店成功的籌建需要一個復合型團隊，既要有酒店建設的專業人員，又要有經營治理者的參與。多數投資者在現在期往往只重視設計師、承建商的能力，而忽略了經營治理者的參與。一個酒店項目的成功是離不開經營治理者的，好的經營治理者能夠在項目設計時期把酒店布局、功能分區以及經營治理模式等考慮清晰，幸免工程的反復、延誤，甚至出現一些日后難以彌補的遺憾。在籌建團隊中應包括以下幾個方面的專業人士：◆酒店布局和工程方面的專業人士，尤其是在機電設計、設備選型等方面具有豐富經驗◆酒店投資方面的專業人士◆財務經營分析方面的專業人士◆餐飲配套設施和客房經營方面的專業人士◆酒店整體市場營銷方面的專業人士1.3籌建時期進度安排籌建中兩個時期的進度，要遵循酒店建設的慣例和客觀規律，堅持如下原則：◆實事求是，遵循規律。要考慮工程目前的實際狀況、工程總量、設計師能力、投資方的資金預備等多種因素，尤其是已有土建基礎的項目。◆合理安排，有序銜接。進度安排要將市場定位、酒店設計、工程建設等多項工作進行有機結合，有序銜接，幸免產生相互脫節的現象。◆精心設計，保證質量。打算中要給予設計師充足的時刻，設計方案的精雕細琢，是施工進度和設計效果的全然保證。◆平面立面，有機結合。機電方案要在平面布局規劃的基礎上與立體裝修設計充分融合，千萬不可分割開來。◆超前謀劃，規范運作。要充分考慮不可抗拒的因素，留出提早量；同時，注意規范運作，盡量幸免與當地政策法規相悖。◆籌建時期進度階段要緊內容時刻市場定位策劃和市場及財務可行性研究時期◆市場定位策劃◆市場及財務可行性研究30天至60天規劃設計時期◆平面規劃◆機電設計規劃◆裝修設計規劃90天至120天1.4市場及財務可行性研究（一）市場及財務可行性研究的要點◆依照近年當地旅游市場客流情況，結合當地經濟進展現狀及規劃，預測酒店需求市場以后增長趨勢；◆依照酒店的地理位置、分析和評估交通便利程度、酒店可見度、周圍的客源需求以及其他可能阻礙酒店市場營銷的要緊因素；◆綜合分析新建酒店的項目優劣勢，確定酒店的定位和檔次標準；◆分析與新建酒店同檔次酒店市場需求潛力，從需求來源的角度預測酒店市場競爭力及其建設的必要性；◆從顧客需求角度，規劃新建酒店的設施構成。◆確定對新建酒店構成不同程度競爭的現有及擬新建酒店狀況，要緊是考慮競爭因素；◆分析新建酒店區域市場可比較的酒店及經營業績情況。例如：出租率、平均房價和客源構成等。◆考慮投資者的利益，分析至少首個五年的財務表現，測算投資回報率及投資回收期；可行性研究報告的撰寫，不單純是對當地經濟、交通、旅游、酒店現狀等方面的情況介紹，更要依照當地以后的經濟社會進展規劃，以后新增酒店情況，對市場占有率，新增供給量、平均滲透率以及以目前市場變化為參照的合理預測分析。在對酒店設施需求的分析中，要有足夠的前瞻性，準確地把握酒店以后進展的趨勢，保證酒店設計理念和硬件設施的超前性與領先性。可行性研究是一個集市場、經濟、經營治理和設計要求的多角度和因素的系統分析。其中，經濟可行性分析既包括項目的投資分析與回報分析，又與建筑設計、市場調研和經營方案等緊密聯系，是項目進展方案的匯總,對項目起決策性作用。此外，可行性研究中應著重對經營理念進行闡述和分析。國內酒店通常需要以客房、餐飲、商務中心、商場、寫字樓、公寓及娛樂等為獨立的經營中心，并以每個經營中心為基點制定經營理念。其中，包括經營思路、產品描述、目標客戶、價格政策、服務模式、要緊硬件要求（如其在整個建筑物的位置及樓層高度要求）等。經營理念的確定，是建立在對市場進行深入調查、專業的經驗及問題綜合分析的基礎上，同時也要考慮到投資方的意向和基礎硬件配備等因素。明確酒店“經營理念”，可有效統一投資方、設計師、承建商、治理者、職員等所有參與者對項目的認識，同時也為制定設計任務書、規劃布局、投資與回報、操作流程和標準、以及所有的治理與執行方案奠定基礎。（二）市場及財務可行性研究報告的要緊內容1、酒店所在地區概況1.1差不多情況介紹1.2經濟進展情況1.3交通設施狀況1.4要緊旅游客源結構1.5酒店所在區域介紹2、項目地理位置分析2.1周邊區域狀況2.2交通便捷程度2.3與需求來源鄰近度分析2.4項目地點優劣勢分析3、競爭酒店市場概況3.1酒店市場整體環境3.2競爭酒店概況3.3需求分析3.4以后新增酒店供給情況3.5整體市場預測4、設施需求4.1市場定位分析4.2客房設施定位4.3餐飲設施定位4.4會議設施定位4.5娛樂設施定位4.5其他設施定位5、經營預測5.1固定和變動成本5.2營運現金流6、投資分析6.1可能成本6.2稅前內部回報率1.5酒店規劃設計時期在“經營理念”設計的基礎上，形成規劃設計時期性成果,即給設計師提供設計指引及相應的設備與系統要求，為其后的詳細設計提供依據。通常，時期性成果會包括形成平面布局方案、機電方案和裝修設計方案等，以協助設計師及供應商更好地理解和把握“經營理念”。在一些建筑布局已大致確定的項目中，平面布局草圖將顯示出各功能區域的大約比例、相互之間的關系，以及客人、職員、物資的交通路線。經營治理方案設計。經營治理需求是經濟可行性研究的重要數據基礎,不管是在投資決策時依舊在設計時,以經營治理為全然要求的研究做得越細致,項目的質量就會越高。一個優質的設計方案應該是通過綜合分析比選后的最優化方案,需綜合平衡使用者、經營治理者、經濟或規劃等方面的需求,兼顧藝術效果。同時,設計工作由總體規劃到施工圖是一個不斷深化和漸進的過程,期間出現個不細微調整是專門正常同時能夠理解的。但假如一些因素在開始時未被考慮到或未充分地考慮,就會導致修正設計方案的難度加大,難以達到理想效果,同時造成時刻及資源上的極大白費。因此講，市場調研和經營治理方案等設計的基礎工作專門關健。功能布局設計。功能布局設計必須科學、嚴謹，同時又符合酒店運營規律。機電設計。機電設計是酒店設計中技術性最強，應用新技術最直接，體現酒店先進性的重要方面。機電設計與酒店運營息息相關，是酒店服務品質的重要組成部分之一，是酒店保持其高運營標準的全然保證，更是酒店以后的利潤中心之一。機電設計要遵循以下原則：◆合理性，能滿足酒店運營的需要；◆科技性，要使用成熟技術，保證運行的穩定和維護的便利性；◆因地制宜性，依照當地的狀況，進行有機利用；◆經濟性，運營在相對在較低成本上；◆前瞻性，具有技術領先，滿足治理和使用者的最大需求；◆環保性，符合國家法律法規要求。裝修設計。裝修設計方案是對酒店裝修風格、功能要求等進行詳細闡述，以達到設計師能把握細節的標準，滿足各種使用和需求功能。（一）功能布局方案1、酒店理念及等級闡述酒店的星級、客源類型、位置、房間數量、餐飲和娛樂設施以及設計理念和風格。2、設計流線和要緊物征2.1設計流線系統：分為客人流線、服務流線、物資流線和信息流線四大系統2.2要緊特征：2.2.1客房數量，包括行政樓層、無煙樓層等專門客房的比例2.2.2各餐廳餐位數，包括各類型餐廳以及大堂吧、行政酒廊等2.2.3多功能廳面積2.2.4各類型會議室面積2.2.5各娛樂功能設施面積3、客房3.1面積，差不多類型客房的面積3.2房型分析，各類型客房的比例3.3客房設施，包括家具、電器以及裝飾品等4、公共區域4.1大堂設施和面積估算描述大堂內設施和面積，包括但不限于總服務臺、禮賓部、行李寄存處（貴重物品保險室）、公共休息區域、商場、鮮花店或精品店、團體接待處、公用電話、公共衛生間、垂直交通工具、商務中心、前臺辦公室等。4.2餐飲設施和面積估算描述各類型餐廳的設施和面積，包括但不限于餐廳入口、餐廳堂座區、包廂及客座區、收銀臺、備餐間、餐廳辦公室、中餐的海鮮池（如有）和出品明檔（如有）；西餐的自助餐臺、送餐部、餅屋等等。4.3會議設施和面積估算描述各類型會議設施和面積，包括但不限于中小型會議室、多功能廳、前室、儲藏室、操縱室等。4.4娛樂設施和面積估算描述各類型娛樂設施和面積，也包括各娛樂設施中的功能設施和面積，例如：游泳池的水面、平臺、倉庫、儲藏室、更衣間、衛生間等。5、后勤區域5.1廚房及倉庫5.1.1描述各餐廳廚房的面積，包括但不限于格類型餐廳廚房、多功能廳廚房、面包房等。5.1.2描述廚房所需倉庫的面積，包括但不限于冷庫、干調類庫、酒水庫等。5.2倉庫描述酒店各類倉庫的面積，包括但不限于玻璃瓷器、清潔和辦公用品、卸貨平臺、垃圾房、其他(工程材料)、倉庫辦公和收貨區等等。5.3洗衣房描述洗衣房及其輔助設施的面積，包括但不限于洗衣房(車間)、污穢布草倉庫、潔凈布草倉庫、制服房、化學品儲藏室、壓縮機房等5.4行政辦公區域描述各行政辦公室及其所包含的輔助設施的面積，包括但不限于客房部、餐飲部、財務部、市場營銷部、安全部、工程部、人力資源部、服務中心（總機、客房中心）、弱電機房(IT)等。5.5職員生活區描述與職員生活有關設施的面積，包括但不限于職員通道、職員餐廳、洗手間、醫務室等。6、機電部位（二）機電設計1、空調、通風系統描述2、給排水系統描述3、供電系統描述4、供氣系統描述5、垂直交通系統配備描述6、消防系統描述7、報警系統描述8、弱電集成系統描述9、建筑防雷系統描述10、網站、辦公智能化系統描述11、會議音響和智能化系統描述12、酒店標識系統描述13、室外景觀系統描述（三）裝修設計1、外觀對整體外觀提出裝修設計要求，包括但不限于外立面、窗戶、燈箱(霓虹燈)、大堂正門、屋頂、外圍綠化、停車場、垃圾房等。2、大堂對大堂內功能區的裝修設計描述及附屬設施清單，包括但不限于總服務臺、禮賓臺、貴重物品保險室、大堂副理、休息區、公用電話、公共衛生間、商店以及燈光、照明、插座等。3、餐廳對各類型餐廳包括中餐、西餐、風味以及酒吧的定位、色彩搭配、風格、流線設計、通風和排煙、燈光照明、藝術設計、功能配置以及家具等。4、客房4.1客房包括隔音要求、客房面積、入戶門、門鎖、插座、照明\開關、衣櫥、活動家具、床型、迷你吧、智能化系統（如有）等。4.2客房衛生間包括衛生間面積、五金件、潔具、洗臉臺、恭桶、燈具\照明、淋浴間、浴缸以及燈光、照明、排風、天花、地面等。4.3客房走廊包括走廊的裝飾、燈光照明、標識照明、地面墻面、插座等。4.4客房服務間包括儲藏間、消毒間和衛生間。4.5總統套房4.6防火樓梯5、庫房和機房6、燈光環境設計和應急照明系統7、殘疾人系統8、背景音樂系統9、標識系統10、家具11、職員服飾系統12、會議音響系統（專業公司）13、廚房設計（專業公司）2開業統籌（籌開）方案開業統籌時期要緊是酒店開業前一系列工作的規劃和實施，例如：組織架構、職員招聘、職員培訓、開業和經營預算、物資采購、市場推廣、證照辦理、酒店驗收、開業慶典等。開業統籌的要緊內容：組建籌開項目組并設立籌開辦公室了解酒店施工進度制訂籌開工作進度打算人事和培訓經營打算和預算編制各部門運轉手冊采購和印刷開業廣告和推廣打算證照辦理職員招聘職員培訓開業慶典打算場地驗收模擬營運開業前檢查2.1組建籌開項目組并設立籌開辦公室1、籌開項目組：包括酒店各部門負責人要盡量保證各部門總監或經理到位，實現對各個部門的有效操縱，保證各部門能按照總體籌開打算順利推進。2、確定籌開辦公室3、安排辦公用品到位4、建立酒店檔案資料庫酒店籌開過程中的各項資料(包括工程資料)都要入庫存檔。2.2了解酒店施工進度1、與籌建辦開會了解工程進度及機電設備狀況只有在詳細了解工程進度的基礎上，才能準確安排籌開進度并進行有效的銜接，幸免由于步驟不一致而造成的延誤和損失。2、索取酒店工程進度表3、索取酒店平面施工圖保證各級治理人員熟悉酒店布局和各自負責的工作場所，編制工作流程和制定本部門的籌開打算。2.3人事和培訓1、制定酒店各部門的組織架構2、制訂酒店籌備期、試營業期和正式營業后的薪酬福利標準薪酬福利標準要符合當地市場狀況，往往不同時期會有不同的薪酬和福利。3、制訂職員招聘打算，要制定針對人員不足的預備方案招聘打算中要明確時刻、公布的媒體、招聘崗位、地點以及預算等。其中在招聘渠道上要進一步拓寬，尤其是中高層治理人員。目前酒店業均面臨著人員短缺的現象，在招聘打算中要做好一旦招聘人員不足的預案，保證招聘的順利進行。招聘廣告的公布，同時也是作為開業前酒店市場推廣的一部分，是樹立形象的一個機會，需認真預備，充分利用。4、制訂開業前的培訓打算培訓打算分為酒店級和部門級，要按照部門和崗位予以制定。培訓打算中要給予實際操作預留足夠的時刻，尤其關于食品衛生知識、消防演習、應急預案等要高度重視。5、制訂酒店的權限制度6、組織修訂運轉手冊任何一部運轉手冊由于酒店所處的環境不同，酒店的功能布局不同等，都要進行相應的修改。7、制訂酒店各項治理制度2.4經營打算和預算1、確定各部門的經營理念2、編制籌備開業費用預算3、編制酒店開業年度經營預算4、編制酒店市場推廣預算2.5編制各部門運轉手冊1、制定編制打算2、設計服務標準依照酒店檔次，設計滿足需求的標準及服務環節的關鍵點。3、各崗位運轉流程4、規章制度2.6采購和印刷1、編制各部門采購物資清單按照類不和部門分類，例如：客房一次性易耗品、客房布草、餐飲布草、酒店治理軟件等等。2、編寫各部門印刷品清單以部門為單位，依照實際需求操縱使用量，盡量采納酒店辦公和治理系統軟件，幸免紙張白費。3、市場尋價4、編制采購和印刷的資金預算5、制定資金使用打算要依照市場中通行規律，合理安排采購資金的使用。6、所需物資和印刷品標準定版7、簽訂采購合同8、驗貨和收貨2.7開業廣告和推廣打算1、酒店企業識不手冊2、酒店所有標志和指示牌的設計制作3、拍攝宣傳照片4、制定戶外宣傳牌5、制作宣傳冊6、制訂各類媒體的宣傳廣告打算7、開展市場推廣及宣傳促銷工作8、開展客戶訪問活動2.8證照辦理酒店開業前需辦理的審批文件包括：工商登記、稅務登記證、衛生許可證、環保審批證、消防合格證、旅游行業治理登記證、煙草專賣證、文化項目經營許可證（歌舞廳）、特種行業經營審批、銀行開戶、企業代碼、衛星電視轉播等。文件辦理相關部門：環保、衛生、工商、物價、公安（消防、治安）、電信（總機電話號碼）、稅務、技術監督局、銀行、市客、城管、經濟技術開發區、勞動部門（用工、工資審核）、旅游局（市局、省局）、報社、廣電局、文化局等。2.9開業慶典打算1、制訂開業慶典行動打算2、開業慶典工作檢查3、開業慶典彩排2.10場地接收1、編寫各部門場地接收檢查表2、制訂各部門場地接收時刻打算3、實地場地接收工作2.11開荒1、制訂酒店開荒打算2、編寫開荒培訓打算3、實施開荒培訓4、實施開荒打算2.12模擬營運1、制訂模擬營運期邀請客戶名單和打算2、餐飲試菜3、客房試住2.13開業前檢查1、設備最終調試2、開荒收尾酒店的籌建籌開是一個繁瑣且要求專門強技術性的復雜過程，前文所描述的僅僅是一個酒店從立項、設計直到籌備開業的過程，并沒有涉及工程施工治理，其中還有大量的細致工作需要在實際中予以完善。由于每個項目都存在不同方面的差異，籌建籌開工作也存在著差不，需實際操作者予以甄不和操縱。目前國內越來越多的酒店投資者、設計者、經營者開始逐漸認識到籌建籌開工作的重要性。科學的市場定位和功能定位