不動產抵押登記的風險點及防范不動產抵押登記的風險點及防范不動產抵押登記的風險點及防范xxx公司不動產抵押登記的風險點及防范文件編號：文件日期：修訂次數：第1.0次更改批準審核制定方案設計，管理制度不動產抵押登記的風險點及防范概念定義不動產抵押是指以不動產為抵押標的物而設立的抵押。不動產抵押登記是抵押雙方當事人為使抵押成立而在不動產登記部門依照法定程序履行的法定行為。二、背景介紹天津市各區縣不動產統一登記工作是從2015年11月30日抵押登記是不動產登記工作中非常重要的一環。近年來，在銀行貸款規模增漲，民眾融資擔保意識不斷增強，投資股市未達到預期收益等諸多因素影響下，越來越多的民眾將自己的房屋土地做抵押、貸款，抵押登記的工作量也在不斷增加。《物權法》第二十一條規定：當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。可以說，不動產登記工作是一項承擔著諸多風險和責任的工作。三、風險點（一）未成年人作為抵押人進行登記的風險法律規定監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。但實務中，遇到未成年人作為抵押人，其利益遭受損失的情況，給登記帶來一定風險。（二）一物多抵的風險一物多抵有兩種情形，一是重復抵押，又稱順位抵押。二是余值抵押，也稱殘值抵押。現實中，不僅存在被擔保債權數額超過評估價值的情況，也存在評估價值遠遠超過其市場價值的情況，一旦抵押人到期無法償還借款，涉及抵押物處置，登記部門也會有責任。（三）個人之間抵押不予登記的風險許多登記機構對個人之間抵押一般不予登記，有可能面臨消極不作為的風險。（四）閑置土地抵押登記的風險按照《閑置土地處置辦法》的規定，閑置土地根據閑置原因不同，被分為因國有建設用地使用權人和因政府原因造成的閑置。作為登記部門是無法對土地閑置和閑置原因做出認定的，這給登記工作帶來了風險。四、防范措施（一）針對未成年人作為抵押人進行登記的情況。應要求監護人出具為未成年人利益而設定抵押的承諾，注意審查抵押目的、貸款用途。如果監護人申請個人住房貸款，用于為未成年人購買房產而設定的抵押，可認為是為未成年人利益設定的抵押，可接受此類抵押物。如果是為第三人提供擔保，則一般認定有損害未成年人利益的可能，不宜登記。（二）針對一物多抵的情況。實務上評估報告不作為登記要件，即使被擔保債權數額超過評估價值，只要基于雙方合意，抵押權人提供知悉函，登記機構沒有理由拒絕受理。但如果評估價值明顯超過市場價值，而且是反復多次抵押，由于缺乏指導性辦法，受理時還是應當嚴格審查謹慎辦理。（三）針對個人之間抵押不予登記情況。從法無禁止即可為的角度來說，《物權法》、《擔保法》、《房地產管理法》中都沒有關于自然人不能作為抵押權人的禁止性規定。從提高資源配置的效率和保障不動產權交易的角度來說，只要雙方認可且不違背《合同法》規定的合同，應當屬于合法有效的合同，應予以登記。有人認為合同效力的認定不在登記部門審查的范圍內，例如：惡意串通的行為，以合法形式掩蓋非法目的的行為。所以即便出問題了，登記機構也無須承擔責任。也有人認為如果登記機構對合同效力不加審查，全部予以登記，將使大量沒有效力的民間借貸得以確認，登記機構也難說毫無責任。因此，登記機構在缺乏相關法律政策依據的情況下，應當審慎辦理并給予善意提示。比如：合同中約定的貸款利率超過基本利率的4倍，顯然不合法。在受理過程中，應該給予提示。（四）針對閑置土地抵押的情況。要做到事先防范，避免錯誤登記帶來嚴重后果。登記前請分管該項業務的部