.39/39XXX生態園開發策略計劃書目錄TOC\o"1-3"\h\z1概述52對項目狀況的認識62.1市場狀況62.2資源現狀82.2.1資源優勢分析82.2.2限制因素92.3競爭態勢102.4綜合背景分析112.4.1文脈分析112.4.2社會經濟分析112.4.3XXX人經濟分析132.4.4城市規劃方面132.4.5行業發展趨勢142.4.6政策法規分析142.4.7執行者分析153對項目狀況的解析163.1項目概況163.2地理屬性173.3社會屬性173.4市場屬性173.5可開發利用土地分析183.6綜合解析193.7市場分析204項目定位與分類254.1多角度的項目定位254.2項目定位的分類255理念的形成265.1對主要問題的判斷歸納265.2主題275.3理念28可持續發展理念28城市經營理念28城市旅游理念28休閑體驗理念29文化回歸理念296開發策略分析306.1旅游開發策略分析306.1.1旅游開發SWOT分析306.1.2旅游開發策略選擇316.2可利用土地開發策略分析316.3整體開發策略分析337策略計劃357.1計劃對功能的要求357.1.1對旅游功能的要求357.1.2對地產功能的要求367.1.3總體功能的要求377.2投資預算與投資模式397.2.1旅游項目投資預算397.2.2地產項目投資預算397.2.4投資模式：417.3未來市場預期收益427.4開發計劃、步驟457.5啟動計劃477.5.1功能產業啟動分析477.5.2啟動地塊分析487.6經營管理建議497.7融資程序設計507.8發展環境的優化51附錄參考案例53基本情況項目名稱XXX生態園開發策略計劃書法人XXX生態園管委會地理位置地處XXX市東南部資源位置城市綠心XXX現代大都市核心公路情況西距市中心僅12.5公里高速公路通車里程達到130公里，全省四小時和全市二小時交通圈航空情況距XXX機場9公里綜合評價平方公里，地處XXX市東南部，西距市中心僅12.5公里，東與XXX港、機場近在咫尺，區位優勢突現。生態園地域圍大，旅游資源豐富，人文底蘊深厚，經濟背景雄厚，市場需求強烈，具有綜合項目開發的基礎和市場機遇。委托原因旅游業發展的推動，XXX城市化進程的加快，大都市格局的逐漸形成，使某濕地和某山的生態資源尤顯珍貴，為了更大程度的發揮其價值，統一規劃和有序開發提上日程。文本任務XXX生態園開發策略書工作方式市場調查、專業人士訪談、資料搜集、專題研究、開發策略報告編寫執行者工作工程簡述現場考察、周邊地區考察、市場調查、座談會、交流溝通、中期成果匯報1概述2對項目狀況的認識2.1市場狀況據02年統計數據，XXX市全年城市居民家庭人均可支配收入達14591元，比上年增長12.7%，城市居民人均消費支出達11612元，比上年增長10.1%，城市居民家庭生活正從小康邁向富裕。XXX市城市居民家庭人均收入省最高，比、和分別高出2813元、1621元和2458元。居民收入的增加、消費環境的改善、居民消費觀念的轉變，XXX消費市場有效地被激活，節日消費和各類慶典、會展活動促進了市場的繁榮，吃、穿、用商品全面好銷，住房、汽車、旅游、通信、家電等消費增勢強勁，消費熱點明顯。XXX市全年城市居民社會消費品零售總額為491.1億元，比上年增長12％，是XXX市近幾年的最高年份，但總體仍比、低。2.2資源現狀2.2.1資源優勢分析■XXX生態園以山地為主，山地面積占總面積的89.62％，且部旅游資源豐富，XXX生態園將以旅游資源發揮其資源優勢。■XXX生態園平方公里，地處XXX市東南部，西距市中心僅12.5公里，東與XXX港、機場近在咫尺，區位優勢突現。■XXX生態園某山區域最高海拔727.2m，部水域面積106公頃，資源獨特。■XXX生態園某濕地為陸永久性河流濕地，水網密布，具有南方水鄉風貌。■XXX生態園圍經濟作物多，產量高，品牌優，甌柑、梅、茶葉在國具有一定知名度。■XXX生態園寺廟多，興，傳說多，風俗濃，文化久，手工精。■甌越文化：歷史文化、山水文化、水鄉風情、茶文化等；■佛教文化:法事活動、講經修法、修身養生、齋飯等；2.2.2限制因素■目前分區管理的問題XXX生態園隸屬兩區（甌海區、龍灣區）一市（瑞安市），行政管理分散，協調不便。生態維護問題XXX生態園植被單一，自生能力不強，人為破壞嚴重，生態恢復與維護任務重。可開發土地面積問題XXX生態園以某山山地為主，圍可開發利用土地面積不多。環境保護問題XXX生態園某山區域周邊工廠林立，山體上墳墓廣布，某濕地區域人口眾多，污染嚴重，主題環境保護任務重。居民搬遷問題XXX生態園某濕地居住人口眾多，居民搬遷安置任務重。■遺產保護問題XXX生態園部寺廟眾多，原始民居多，具有開發利用價值與文物保護功能。2.3競爭態勢本項目的競爭態勢主要分為以下四個層次■在整體上XXX生態園與省的幾個重要城市同時建設的“城市綠心”項目如西湖天地、鏡湖、東錢湖和綠心項目在整體上性質和功能相近，在全省圍甚至在華東地區都存在一定的競爭關系。省幾大城市綠心項目的競爭將形成最主要的競爭態勢。■旅游上原有的仙巖、茶山等風景名勝區，與新建的旅游項目如某山的生態公園和某濕地的濕地公園，必然與區域其它同質產品產生競爭。其中仙巖和某山具有較大影響力的項目將和整個省和閩北地區有競爭關系，而其它旅游項目則僅和浙南地區的景區如雁蕩山、楠溪江產生競爭。■休閑上城市休閑一直都是具有巨大經濟效能的產業，尤其對于XXX這樣一個人均收入較高的城市來講更是如此。XXX生態園的一個主要功能是城市休閑功能，在這一點上與XXX市其它休閑娛樂項目如飲食、購物、體育健身等將產生競爭關系。由于其它休閑項目沒有具有較大規模和產品組合較齊全的競爭者的出現，因此在這方面生態園將擁有很大的競爭優勢。■地產上XXX一直以來都是人多地少，地產用地一直都是稀缺資源，這也造就了著名的XXX炒樓軍團。目前生態園不僅有很大的土地儲備，同時也擁有區位和景觀這兩個房地產開發至關重要的條件，同時開發計劃還注入了國際化的主題和深厚的文化涵，因此可以預見生態園的地產開發與XXX市周邊其它地產項目相比將具有較大的競爭優勢。2.4綜合背景分析2.4.1文脈分析XXX傳統文化最早受到全國重視的是以禪宗為主的佛學，接著是南宋永嘉學派，以后是宋元時期的南戲。永嘉學派的主要涵有二：一是“兢省以御物欲”的心性之學，旨在德才并茂，“周作于前而承其后”；二是“彌綸以通世變”的事功之學，旨在經國濟世，“薛經其始而緯其終”。XXX人文發達，有“東南鄒魯”之稱。民俗活動有端午競渡、祀神歌舞、元宵燈會（有首飾龍、凳板龍燈、珠囤諸燈）等。手工業主要有瓷、造紙、造船、漆器、織染、印刷、甌繡、甌塑和黃木雕等。寺廟多，興，傳說多，風俗濃，文化久，手工精，可塑造XXX生態園地方特色。2.4.2社會經濟分析目前，XXX市國民經濟保持快速增長。農業生產結構調整力度加大，工業生產速度加快，固定生產投資進一步擴大消費品市場基本平穩，外貿出口增勢強勁，財政金融狀況良好，市場物價穩定，城鄉人民生活繼續改善。國民經濟發展水平處于全省前列，經濟整體運行質量提高。2000年完成國生產總值825億元，“九五”期間累計完成國生產總值3351億元，2000年比1995年增長104.2%，年均增長15.3%。2000年國民經濟三次產業結構由上年7.3：57.4：35.3調整為6.7：57.5：35.8，二、三產業比重繼續增高。全市人均國民生產總值11317元。城鄉居民生活繼續改善。2000年職工平均工資11229元。據抽樣調查，城市居民人均可支配收入12051元；農村居民純收入4298元，增幅均比上年提高。城鄉居民收入的增加、消費環境的改善、居民消費觀念的轉變，XXX消費市場有效地被激活，節日消費和各類慶典、會展活動促進了市場的繁榮，吃、穿、用商品全面好銷，住房、汽車、旅游、通信、家電等消費增勢強勁，消費熱點明顯。毫無疑問，XXX本地市場將是XXX生態園的初級市場也是最大的市場。2.4.3XXX人經濟分析“XXX人經濟”是泛指所有XXX人創造的經濟活動，它包括在溫與在外（海外）XXX人創造的經濟成果，體現的經濟價值，帶來的經濟互動，創造的就業崗位，改善的市場網絡。據調查，在全國各地的160萬XXX人，創辦的企業3萬多家，個體工商戶37萬戶，年銷售總收入額達到1600多億元。其中總資產超億元的企業近50家、資產總值在500萬元以上的有近2萬人。XXX在省外的投資行為迅猛高漲，其資金數量之多，投資行為之眾，擴領域之廣是前所未有的。由XXX的一些民企組建的“XXX財團”，以1000億的資本在全國各地房地產市場“攻城略地”。自九五以來，XXX一地已有千億民資流向外省市。160多萬在外XXX人中，絕大多數的“根”還在XXX。據調查，戶籍關系在家鄉的占91.7%，在經營地城市的占8.3%。他們對家鄉有深厚的感情，大多數人想回鄉發展。有62.2%的人計劃今后五年在家鄉購置房產，有80.8%的人愿意回鄉辦企業。XXX人經濟由于與XXX有千絲萬縷的聯系，在外創業有成的XXX人強烈的思鄉情和尋根欲，為實現XXX人經濟轉化XXX經濟創造了強大的動力。2.4.4城市規劃方面■根據XXX城市規劃，XXX市今后將建成“一港三城”的城市體系。■XXX市區以建設現代化都市為目標，充分發揮其對外的輻射作用，成為我國東南沿海重要的工業、商貿、港口城市和輻射浙西南與閩東北的重要核心。■加快城市化進程，全面提升城市品位，按照特大城市的要求，全面實施“東移、西擴、北聯、南接”的發展戰略，中心城市規模更大、實力更強、功能更優、形象更美，初步構筑了XXX大都市區的框架。■近幾年，結合XXX大都市區建設，逐步構筑起“三環綠色生態圈”，即以建設市區十大公園為主的城市景觀帶為環，以沿海灘涂濕地和東面海上公園、南面由某山和某濕地組成的XXX生態園、西面西郊森林公園、北面楠溪江景區為中環，沿大都市外圍開發北雁蕩山、四海山、玉蒼山、烏巖嶺四大城市“綠肺”所構成的外環，構筑山、水、綠、城相結合的有機環境，初步形成了良性的生態環境系統，創造了良好的生態環境。2.4.5行業發展趨勢■XXX旅游資源豐富，景區總面積占全市國土面積的22%，有雁蕩山、楠溪江2個國家級風景名勝區，9個省級風景名勝區，2個國家級自然保護區和1個省級自然保護區，數量之多、面積之大名列全省前茅。同時，XXX悠久的歷史文化和眾多的文物古跡，形成了較高價值的人文景觀，全市有玉海樓、蒲壯所城等7個國家級、44個省級文保單位。經過“九五”的建設和努力，XXX旅游業發展迅速，2002年，旅游業保持快速增長，全年共接待國游客798萬人次，比上年增長11.9%；旅游總收入74.82億元，增長14.8%；接待境外旅客12.42萬人次，旅游創匯收入4973萬美元，分別增長33.3%和22.1%。旅游綜合實力列全省第4位，旅游產業形象基本形成，成為XXX經濟發展新的增長點。■XXX市土地資源短缺，根據XXX市市政府確定的2005年城市化水平要達到50％，城鎮人口由現在的308萬人到2005年的413萬人，凈增人口105萬人，需新增住宅2520萬平方米。同時XXX市還有近300萬平方米危舊房屋需改造，1993年以前購置的住宅大約有40％需要更新換代，這些都為XXX房地產的開發提供巨大市場，房地產投資成為XXX各類投資之首。2.4.6政策法規分析■國土資源部最近公布：我國將對不符合國家產業政策的項目、不切實際的“形象工程”與“政績工程”項目、別墅項目、高爾夫項目，一律不報批用地。XXX生態園開發項目將不得建設別墅與高爾夫項目。■２００３年６月１３日，央行發布的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（１２１號文件），對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金等７個方面的貸款政策作出的調整，給地產業帶來的更是一場強烈地震。１２１文件出臺，事實上切斷了房地產開發項目依賴銀行貸款的資金鏈，而以往的房地產開發項目基本上是靠銀行貸款支持。XXX生態園房地產開發資金不能依賴銀行貸款。■2003年8月31日，國務院出臺《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（１８號文件）。國務院出臺穩定民心的“１８號文件”，開篇確立了房地產業已成為國民經濟的支柱產業地位，同時，“進一步明確房地產市場發展的指導思想”，首次公開肯定了房地產在國民經濟發展中的支柱性地位，并明確提出房地產業要持續健康發展。這表明政府對今后房地產業發展的態度——堅持市場化的基本方向，而非計劃調整。XXX生態園房地產項目的開發需注重市場化。2.4.7執行者分析■XXX市新一屆領導班子注重XXX經濟持續發展、城市發展等，在XXX經濟發展和城市發展上將加強管理，并給予財政上的支持。XXX生態園管委會作為XXX生態園的管理機構，將實現區級管理權限，為XXX生態園的穩定發展提供良好平臺。XXX生態園建設發展公司作為管委會下屬企業，開發經營生態園項目，并隨著其他投資主體的加盟，將會成為擁有完善的產業結構與雄厚資金的集團公司。3對項目狀況的解析3.1項目概況圍某濕地某山合計面積(km2)13.538116.889130.427(km2)所屬轄區甌海區龍灣區甌海區龍灣區瑞安市面積(km2)11.5132.02537.38560.22318.281社會狀況水域面積：29.1%人口：20823人城鎮面積：1.23km2最高海拔：707.2m水域面積：106公頃居住用地：面積為某山的1%山地人口：2387人環山地平原人口：41495人自然狀況陸永久性河流濕地，水體補償除區域地下水外，主要是濕地與其集水區整體的大氣降水多為經濟林――甌柑，鳥類、水禽、魚類種類較為單一周邊有甌海大道、南塘大道，部道路較少臺崗型山地，含水體，區域裸巖的面積約為9.6km2，占總面積的8%。絕大部分的裸巖分布于東部迎風面。區域水體主要通過降水、以與森林生態系統涵養的水份補給。植被資源豐富，部分更新能力差，經濟作物梅、茶葉、甌柑多，動物種類繁多周邊甌海大道、南塘大道、甬臺溫高速公路與連接公路，山上嶺道、山間公路多條人文狀況寺廟多，興，傳說多，風俗濃，文化久，手工精開發狀況已有仙巖景區與茶山景區、天柱寺景區與瑤溪景區水庫、氣象站、山上墳墓堆積3.2地理屬性■某山：某山總面積116.889km2，最高峰的某山頂海拔約為707米。其中居民用地僅占1%，除風景名勝區的旅游用地外，另有少量的農業用地、采石場。區域裸巖的面積約為9.6km2，占總面積的8%。絕大部分的裸巖分布于東部迎風面。區域水系多“高山流水”特點，山間的深谷，通過人工修建堤壩，通常建設成大型的水庫，如天河水庫（包括天河東和天河西）、秀垟水庫等。大型水體（面積在0.5公頃以上）面積約為106公頃。區域水體主要通過降水、以與森林生態系統涵養的水份補給。某山區域整體水質較好，絕大部分都可以達到國家Ⅰ類水水質標準。但是不同區域水環境質量有一定的差異，總體來說，高海拔水體水質要優于低海拔區域水體。■某濕地：城鎮建設用地1.23km2，占區域陸地總面積的15.2%；農業生產用地6.86km2，約占陸地總面積的47%。某濕地總面積中水域占29.1%，陸地占70.9%。大量生活和工業污水直接排入水體，致使70%的水體受到不同程度的污染。3.3社會屬性■某山：居住用地面積為某山的1%■某濕地：現有居民人口18,000人，現有城鎮占地面積：1.23km3.4市場屬性■XXX旅游市場在游客量和游客消費能力的雙重增長背景下，未來10年XXX旅游業將得到高速發展。據省旅游科學研究所和XXX旅游局合作出版的《XXX市旅游發展總體規劃》（2000/8）顯示：游客狀況2000年2005年2010年2015年收入狀況2000年2005年2010年2015年國際游客人數(萬人次)6.039.712.917.2國旅游收入（人民幣億元）49.8113.9200.7353.7國際旅游收入（億美元）0.310.550.891.43旅游總收入（人民幣億元）52.28118.3207.9365.1國游客人數（萬人次）561.9825.710531343.9相當于GDP比例6.307.899.0110.77■XXX房地產市場到2005年前，XXX尚需要2520萬平方米的住宅，同時XXX市還有近300萬平方米危舊房屋需改造，1993年以前購置的住宅大約有40％需要更新換代，對于該巨大的市場，消費者在地段選擇上，選擇靠近城市公園或廣場的消費者占30.3%，居第一位。3.5可開發利用土地分析根據項目地理屬性和社會屬性，我們分析項目可開發利用土地如下：區域現有利用土地可開發利用土地現有居住土地面積其余土地面積適合地產用地適合旅游用地生態維護某山1.17km2115.72km27＋3.6km28km298.28km2某濕地1.23km28.34km2（水域3.94km2）2.23km26km25.31（水域3.94km2）合計2.4km2124.06km212.8314km2103.59km2總計130.42km2（其中水域3.94km2）3.6綜合解析●●某山以山地為主的地形●可居住用地少資源限制●三洋濕地多為居住用地●生態破壞嚴重資源利用●某山旅游資源豐富●高海拔水體，資源獨特●三洋濕地生態特征突出●知名經濟作物房產市場機遇旅游市場機遇市場機遇●城市化趨勢●居住需求量大●消費趨勢、熱點●旅游資源整合旅游開發為主，地產為輔的綜合項目XXX經濟發達、XXX人經濟、城市發展、文化底蘊、行業發展、執行者3.7市場分析■綜合分析省與XXX市旅游統計數據，我們對XXX生態園項目旅游市場的現實游客潛力預測：XXX生態園項目游客測算推導列表（單位：萬人次）總數人數生態園吸引系數生態園出游人數小計XXX市人口592.8城鎮人口出游率39.60.259.934.6比例數值16.7%99.040％非城鎮人口出游率98.824.7比例數值83.3%493.820％國到XXX游客798.1省游客除去XXX市游客190．5普通游客60%40%114.328.6164.9比例數值41．2％328．8商務、會議76.219.0省外游客普通游客60%281.670.4比例數值58．8％469．3商務、會議40%187.746.9國際到XXX游客12.4外國游客7.41.83.1比例數值59.5%7.4華僑、港澳臺游客5.01.3比例數值40.5%5.0總計202.6說明：省游客共有328.8萬人次，去掉重復計算XXX市游客39.6和98.8萬人次，故得出190.5萬人次數據資料來源于2002年省旅游統計資料與我司以往市場調查研究材料和行業經驗、慣例以上均為2002年情況，今后5年按每年16.3%（省國旅游年平均增長率）計算以上是我們對現實旅游產品供給條件下的預測，顯然，XXX生態園的開發是以向游客提供新的旅游產品為目的的，新產品的游客量增長趨勢如下圖：（具體的增長數據取決于我們的新產品設計、供給）游客量游客量階段現有經營項目的改良公共基礎設施與大環境的改良主題參與與體驗項目的推出休閑度假項目的推出1234旅游的游客量將隨著旅游產品的推出實現不同的增長■根據XXX居住用地需求與住房類型調查，對項目房地產市場預測：至2005年XXX居民住房需求：2820萬平方米XXX居民住房地段選擇機率：30.3%XXX住房需求：854.46萬平方米XXX各類型住房需求：別墅與其他：112.79萬平方米多層住宅：262.32萬平方米小高層（8－12層）：340.07萬平方米高層住宅：136.71萬平方米XXX各類型住房土地需求：別墅與其他：322.26萬平方米多層住宅：218.6萬平方米小高層（8－12層）：200.04萬平方米高層住宅：62.14萬平方米用地需求總計：803.04萬平方米(約合8.03km2)各類型住房容積率參考標準：別墅與其他：0.35多層住宅：1.2小高層（8－12層）：1.7高層住宅：2.24項目定位與分類基于以上的解析，我們對該項目總體定位為：集旅游、地產為一體的綜合開發項目。4.1多角度的項目定位■從資源利用角度對該項目定位：旅游資源利用為主、地產土地開發為輔從市場趨勢角度對該項目定位：旅游度假、生態人居為一體的綜合生態園■從XXX社會經濟環境角度對該項目定位：XXX新面貌的核心區域從XXX城市發展趨勢角度對該項目定位：XXX現代大都市的生態新區4.2項目定位的分類■某山資源定位：旅游開發資源某濕地資源定位：地產開發資源消費市場定位：XXX旅游和地產市場生態定位：城市綠心住宅定位：綠色人居5理念的形成5.1對主要問題的判斷歸納■XXX生態園旅游資源的利用、開發生態園的旅游資源十分豐富，在不到100平方公里的圍有大小景點約500多處比較集中，包括自然景觀和社會人文景觀。目前，生態園圍多數景觀在經營管理中，但基本上是以傳統旅游的思路在經營，經濟效益和社會效益非常有限。如何整合生態園圍部旅游資源，重新統一利用、開發，創造適合市場需求的新產品，并引入新的經營模式，以提升其經濟效益和社會效益是生態園項目的主要任務之一。XXX生態園可利用土地的開發XXX生態園的可利用土地資源有限，在現今整個XXX市區域圍土地稀奇的情況下，尤顯珍貴，面對XXX市經濟發展的需求和城市化的目標，如何確定這塊珍貴土地的用途、如何同時實現這塊珍貴土地的經濟效益和社會效益雙贏，是生態園項目的主要任務。■開發過程中生態園生態系統的維護XXX生態園的資源無論是旅游的還是可利用土地，其都要面臨XXX生態園生態系統的維護的問題。在目前，現行的旅游景觀開發或居民生活生產的情況下，生態園圍的生態系統已經遭受一定程度的破壞，因而，在將來的XXX生態園開發乃至后期的經營管理中，我們將必須嚴格執行生態園生態系統維護工作。生態文化XXX需要重構XXX特色的城市生態與文化,城市環境與城市文化。XXX物質文明與精神文明的強烈落差，體現了XXX人文精神的某種缺陷。在新的歷史條件下，為保持“XXX模式”的生命力，對XXX人文精神的變革和重構勢在必行。XXX城市的快速發展，XXX自然山水環境和歷史人文景觀遭受到嚴重的破壞，特別是某山、某濕地，急需以發展的眼光，保護好XXX的“綠心”、“綠肺”。環境再造是XXX生態園的生命線，針對XXX生態園，資源是有限的，要建成XXX未來的“城市綠心”，“城市綠肺”和“城市客廳”，就必須改變傳統工業文明的生產方式，遵循“循環經濟”原理，實現“污染排放最小化、廢物資源化和無害化”，以最小成本獲得最大的經濟效益和環境效益。只有通過“循環經濟”，XXX生態園才能從根本上實現經濟、社會與環境的“共贏”。5.2主題整個XXX生態園，應該有一個中心主題，兩個基本主題，分述如下：一個中心主題：“溫·洲·家·園”XXX市三面環山，一面臨海，集“山、水、洲、島、海”于一體，群山環抱，江河縱橫，水網密布，不僅山水環境優美，而且文化淵源深厚，可打造成中國特色“山水之城”。某山與某濕地，位于XXX市中心地帶，是城市的天然屏障，也是未來“大XXX”的“綠心”、“綠核”，是鹿城、甌海、龍灣、瑞安四大城市群的中心與紐帶，也是中國城市中心最大的“花園”與“大客廳”。為建設“生態XXX”、“文化XXX”、“財富XXX”，為保障XXX生態安全，改善XXX城市形象，提升XXX城市品位，優化XXX發展模式，提高XXX綜合競爭力，實現“大XXX”的可持續發展，我們將XXX生態園發展主題定位為——“溫·洲·家·園”。為此，“溫洲家園”這一中心主題定位，作為一個整體，具有以下獨創性——唯一性、包容性、識別性。“溫·洲·家·園”的定位，以“生態”、“文化”、“國際”為策劃元素，以“溫馨”、“綠洲”、“家園”、“人文”為四大招牌，凸顯“溫馨綠洲，綠色家園”的文化涵，重構行政區劃與產業布局，將XXX生態園打造成XXX的“城市靈魂”、“城市綠心”、“城市花園”、“城市客廳”、“城市名片”、“城市家園”，不僅與、、、比規模大小，更與兄弟城市比“唯一性”、“獨創性”與“排他性”。兩個基本主題：旅游·人居隨著泛旅游與超地產相結合的時代來臨，旅游房地產逐漸成為旅游區域打造和房地產經營的交融點，已從以前簡單嫁接發展到為城市運營、區域開發提供的支撐模式。旅游產品的觀光、度假、休閑、康體等類型分類，與住宅、商業、酒店、綜合社區等不同形態相結合，構筑了豐富的旅游房地產類型。從整體上看，整個XXX生態園，就是一個融“生態、綠色、環保、教育、旅游、度假、休閑、體驗、人文、人居、地產”等諸多元素為一體的綜合性園區，承載的容多，功能要求多元，利益主體多元，看起來容龐大，無從下手，其實我們可以刪繁就簡，抓住問題的關鍵，迎刃而解這一難題。在“cc家園”這一個中心主題統領下，“旅游”和“人居”就是交相輝映的兩個基本點，像磁鐵的兩個極一樣，他們將“生態”與“文化”化為“旅游”與“文化”的應有之義，一統“生態、綠色、環保、教育、旅游、度假、休閑、體驗、人文、人居、地產”等各個層面的問題，形成“生態旅游”、“生態文化”、“生態地產”、“綠色人居”、“綠色家園”、“城市綠心”、“城市綠島”、“城市綠洲”等相關主題，支撐“cc家園”這一中心主題細化分解，從而轉化為戰略目標與策略方案，具體實施并實現XXX生態園的發展計劃。XXX只有實現城市生態化，才能真正實現“游在XXX、住在XXX”的目標，成為吸引現代經濟流、信息流、物質流和人才流的理想場所。大自然的恩賜造就了XXX江、嶼、山、海、田的“山水城市”生態格局，就應該抓住“旅游”與“人居”兩個核心概念，順應復歸自然的人性追求，延續和完善和諧共生的山水城市生態格局，構筑起充滿人性的宜居環境，進而將XXX建設成為可持續發展的生態城市，甚至成為浙東南地區與更大圍最宜居住的首選城市。5.3理念基于以上的對XXX生態園的把握，我們形成如下開發理念：可持續發展理念根據XXX生態園資源條件，在維護生態園生態系統的前提下，合理、科學開發適應市場需求的旅游項目和地產項目，并堅持可持續發展理念，即滿足現代XXX經濟發展需求和城市化目標，也為下一代創造美好空間。城市經營理念XXX生態園有必要將自身定位為“城市運營商”，或下設“城市運營商”，整體、綜合、系統推進XXX生態園的各項建設。XXX生態園的建設，可以走“民營企業造城”之路，XXX生態園要敢于煉成一條“黑馬”。城市旅游理念XXX城市發展旅游，不但是把旅游作為一個產業來發展，而且要把XXX城市本身作為一個中心目的地來發展，這是一個更高的要求，也是更具實質性的轉換。XXX是一個品牌群集之地，但最應該形成的名牌，是城市本身。旅游的本質是文化差異，沒有文化的差異就構不成吸引力，只讓旅游者看幾個旅游景區景點，XXX城市旅游發展不起來，更缺乏可持續性發展的生命力。創新要講創意，創意的深層次就是創出差異來，創出差異來創新才能立得住，創出差異來創新也才能真正形成。目的地建設問題，就自然成為城市旅游的中心問題。因此，XXX各行各業都有支持XXX成為一個旅游、休閑、商務目的地的義務，也就是說各行各業都是目的地的組成部分，而不單純是各行各業支持旅游業。休閑體驗理念體驗旅游新概念。旅游者花費了精力、時間、金錢，購買的是一個體驗過程。最后得到的就是一個閱歷，增長的也是閱歷。所以，旅游經濟在某種程度上就是體驗經濟，旅游目的地就是提供新鮮體驗和豐富閱歷的地方。未來的旅游休閑，注重的是文化差異與原創體驗。XXX生態園的建設，思路應該更加開闊，不僅要超越旅游產業的概念，也要超越旅游目的地的概念，要從價值觀和生活方式的高度來認識“溫洲家園”。文化回歸理念目前，我們普遍進入一個誤區，就是旅游者最看重的東西，我們往往在糟蹋，我們最看重的東西，實際上旅游者并不看重，我們自己也是一樣，到一個城市，能夠留下印象的，一般不是高樓大廈，而是它有特點的東西，在文化上有差異，才構成吸引力，而往往我們把這些東西看的很淡。我們沒有從旅游者的眼光出發，來回過頭來看我們的旅游發展，包括旅游城市的發展。這種方式必須改變。因此，XXX生態園建設，要善于吃祖宗飯。在對待XXX傳統歷史文化上，我們不必追求第一，但要追求唯一，唯我獨有。正如這是個很不起眼的老房子，但是這個東西是唯一的，這就是吸引力。還比如中國唐代的土木結構建筑現在只有兩處，都在五臺山，這就是唯一。因為“第一”是規模的競賽，“唯一”是特色的競爭。而特色是旅游之魂，文化是特色之基，沒有特色就沒有旅游，沒有差異就沒有吸引力，所以特色是旅游之魂，要想把特色挖掘出來，就得靠文化，所以我們必須在文化上進一步做文章，文化說到底，最根本的東西就是"以人為本"。6開發策略分析6.1旅游開發策略分析機遇：城市發展機會：建設生態城市；行業機遇：旅游休閑行業發展趨勢帶來的發展機遇；市場消費總量：潛在市場造就發展機遇機遇；、機遇：城市發展機會：建設生態城市；行業機遇：旅游休閑行業發展趨勢帶來的發展機遇；市場消費總量：潛在市場造就發展機遇機遇；、房地產市場發展潛力；消費觀念、生活方式的變革；政策的支持：政策造就機遇；挑戰：開發成本高：拆遷、安置、征地、基礎配套費用；國家政策限制：部分高檔房產和高爾夫項目目前為國家嚴令禁止；XXX炒房現象影響房地產市場真實釋放，XXX房地產市場價格偏高；行政管理權限問題：劣勢：生態、環境問題突出，制約經濟發展；城市土地資源供應短缺；統一管理難度大；資源整合時間長；區域競爭形成的劣勢；優勢：綜合優勢：城市經濟發展的優勢；資源優勢：生態園土地資源儲備、自然資源、人文資源；市場優勢：休閑消費市場巨大；產品優勢：生態、旅游、休閑、商業、地產復合產品發展理念的優勢；根據XXX生態園情況分析，我們建議采用領先者戰略領先者戰略補缺者戰略挑戰者戰略追隨者戰略6.1.2旅游開發策略選擇■產品升級策略根據目前生態園圍旅游景觀檔次低、知名度不高、經營管理傳統的缺陷，未來生態園旅游產品的開發必須引進升級性產品，避免傳統觀光性產品重復開發，較多采用游客參與性、體驗性多的旅游產品，引進高檔旅游設施、設備，提高游客旅游的興趣。■分區域分主題策略XXX生態園地域寬廣，海拔高，不同地域、不同海拔具有各自的特色，根據其不同特色，導入不同主題，形成一個個的分區域、分主題的旅游區，滿足不同游客的不同體驗、需求或同一游客的多種體驗、需求。■引導市場策略XXX生態園即使個別景觀突出，但整體知名度不高，對于未來市場的XXX市民、省游客、國游客乃至國際游客需要有一個從認知到感覺到行動的過程，且XXX生態園是在一個旅游產品初級開發市場上，這就要求我們主動去引導這些游客，而不是被動地等待游客自己聞名而來。■資源整合策略除XXX生態園圍現有的旅游景觀資源的整合，我們還要看到XXX市圍的旅游景觀資源，結合XXX市旅游發展規劃，將XXX生態園圍的旅游景觀資源與XXX市其他區域圍的旅游景觀資源相融合，形成大型XXX旅游圈，樹立XXX旅游品牌，發揮XXX旅游整體效應。6.2可利用土地開發策略分析迎合市場策略XXX市房地產市場主流需求仍在市民住宅需求，面對這部分我們項目可利用土地都無法完成任務的市場，我們應該積極主動地迎合該市場需求，即能滿足XXX城市化發展的目標，又能實現市場盈利，達到社會效益和經濟效益雙贏的目的。多樣化開發策略XXX經濟的發展，XXX人收入的增加，XXX人不單對住宅有多樣化的需求，對XXX城市功能的需求上，XXX人也有多樣化的需求，高檔酒店、高爾夫、別墅等休閑度假產品等適合XXX人消費支出能力的項目在我們項目中應該可以滿足。土地經營策略可利用土地在XXX的珍貴，我們不得不把握土地的經營控制，將土地作為一個產品看待，在強勁的賣方市場前面，采用慎重的態度去經營該產品，以期取得該產品的最大的銷售收入同時，使得該產品符合多種需求的綜合效應。6.3整體開發策略分析綜合開發策略XXX生態園地域寬廣，面積大，山地為主的地形與資源種類限制其開發方向，我們應勢利導確定其旅游、地產開發方向，一方面發揮生態園的資源優勢，另一方面希望通過旅游和地產的開發，相互間能夠實現相互影響、帶動，實現旅游、地產綜合效應。統一管理策略XXX生態園面積大，涉與圍廣，不單是行政區劃的分區管理窒礙了生態園的開發進度、力度，在未來的經營上如果沒有統一的管理，經營層次不齊、經營容重復、利益關系沖突、競爭關系惡化、資源不良配置等諸多問題將可能導致XXX生態園開發的失敗。分期開發策略XXX生態園開發任務重，無論從資源、市場、管理還是從投資主體、工程建設、資金安排來說，我們面臨的是一個長期開發量的存在，這就需要我們對開發任務進行劃分，逐塊逐步開發，在符合總體規劃的前提下，分區域分時間段進行。主動開發策略在城市化一步步向自然逼進的過程中，經濟、交通以與自然環境本身等條件會將人們對自然的破壞控制在一定圍，XXX生態園也是如此，在其周邊自然而然的形成了一個自我緩沖帶，它對城市化形成一種反作用力7策略計劃7.1計劃對功能的要求濕地公園區九州文化區游客集散中心游客車流線路游客接待中心濕地公園區九州文化區游客集散中心游客車流線路游客接待中心游客人流線路游客管理中心公共設施主要功能項目旅游支撐系統主題公園區生態旅游區某山風景區國際城園區XXX生態園作為綜合性多功能旅游景區，除包括態教育、旅游度假、中外文化融合等主要吸引功能外，還具備系統支持的基本功能。7.1.2對地產功能的要求生態人居生態人居旅游地產供水供電污水、垃圾處理園林綠化道路交通通訊與智能化設施環保節能主要功能項目地產支撐系統景觀地產商業地產高檔酒店賓館休閑度假地產XXX生態園建設的主題之一，生態景觀地產，綠色人居社區，主要吸引物為旅游地產；為地產開發項目服務的支撐地產項目的配套系統。7.1.3總體功能的要求體系緩沖區自然涵養帶重點開發區核心保護區圍濕地外圍周邊山谷部分風景名勝區部分風景名勝區零散經濟農作物居民生活帶某山適宜旅游開發的區域大部分濕地以天河水庫、秀垟水庫、金河水庫為主的區域；部分濕地原則“還濕地于民”；生態恢復；生態重建；文化再現；寓教于樂。“還山于民”；整合優先；社會效益第一。適度開發；經濟、環境與社會效益并舉；項目國際化、特色化、本地化。生態維護先行；拒絕任何過度開發行為。功能方向與外界的交流帶；生態緩沖帶；城市化傾向反擊帶；國際化的重點演繹區；生態教育基地；綠色人居。市民休閑的主要場所；原味文化的集中表現；本地文化與旅游開發的協調帶。以特色的生態體驗為主要訴求的各種旅游活動。維護和樹立最純正的“綠心”形象。功能組團：XXX生態園按區域分布，劃分為某濕地公園、某山森林公園、九州文化區、國際城園區、生態文化社區某濕地公園區：建設城市生態公園，動感水城、江南水鄉水風情集鎮。生態公園在充滿果樹、鮮花、綠草、河流的城市生態公園中漫步，戶外活動、生產勞動場景－漁民打魚、采摘菱藕、果園勞動收獲果實九州文化區：（1）建設甌越民俗村。突出甌越文化特色，集特色民居、民俗風情活動、地方飲食文化于一體，充分展現地方文化；（2）建設XXX中國城，展示中華民族文化。在比較選擇的基礎上，引入具有中國民族文化特色的項目，典型的民族建筑風格，各地飲食文化、地方特產、文化娛樂，例如的四合院，不同地方特色生活方式的體驗。XXX中國城，還將借鑒海外華人在世界各地建造的中國城模式，展現海外華人的生活與文化。（3）文化區－弘揚道教文化、佛教文化，配套服務設施。為信眾提供活動場所。建設生態墓地公園，結合生態環境建設于地方風俗。國際城園區－結合XXX打造國際輕功城品牌，在臨濱海工業區的某山平原片區，建設開發具有國際特色的集工作、生活、娛樂為一體的生態文化社區，作為未來生態工業區的組成部分。1)生態工業園區、環保工業區、高新科技工業區、海外XXX人創業園區；2)商務活動區；3)綠色生態住宅區；4)社區生活、娛樂配套設施；5)社區生態公園；某山風景區：生態公園區、風景旅游區、活動區；7.2投資預算與投資模式7.2.1旅游項目投資預算旅游項目占地面積（平方公里）參考造價/平方公里相對系數（%）成本（億元）參照對象山頂主題園區811.23億元6.676華僑城旅游區四大主題公園某休閑區、濕地公園區610.1億元2012.02世界之窗、錦繡中華民俗文化村商務、旅游酒店0.153000元/平米—4.5分散在不同區域說明：相對系數指相對于參照物的開發強度。7.2.2地產項目投資預算地產項目總投資224.33億元，是“溫洲家園”中“家園”的重要體現，是本策劃中投資最大、建設期最長的項目。該計劃分為三部分：分別為環某山地產帶、某濕地高級社區和山間別墅區，總面積嚴格控制在園區用地的10%以。■環某山地產（東部區又叫國際城園區）：主要是前期為換取開發資金，同時為保護某山，作為某山的屏障而開發建設的環山地產帶。面積：7平方公里占園區用地的5.38%住宅類型：一類住宅容積率：0.5成本費用：112億元■山間地產：旅游地產是指位于某山中的以分時、產權度假，獨立高檔別墅，莊園等以銷售為目的的旅游地產。面積：3.6平方公里占園區用地的2.77%住宅類型：2-3層洋房別墅容積率：0.15成本費用：17.1億元（地價每畝6.7萬元，計3.6億元，造價、期間費用2500元/建筑平方。計13.5億元）■某高級社區占地面積：2.23平方公里住宅類型：多層、連排別墅容積率：0.5成本費用：60.48億元；（說明：拆遷39.3億元；建設7.8億元,造價費用為1200元）■其他項目其他項目合計投資51.85億，主要目的是為了獲取有價值的土地、文化、環境資源或者是為了提升土地、文化或環境資源的價值而付出的投資。其中絕大部分為某濕地的居民拆遷費用。◆基礎設施：11.55億元（說明每畝基礎設施費用為6萬元）◆環保、綠化與景觀：1億元◆拆遷費用：39.3億元（計算依據：安置每平方米合3200，其他費用約500，合計每建筑平方4200元，容積率約為0.72）7.2.4投資模式：不同的投資模式會有不同的投資回報，按市場需求制定投資項目，豐富投資項目的容，設計投資各個子項目的時間序列安排，采取“滾動式”投資經營策略，邊經營，邊擴建，針對不同階段設計不同的收益項目，縮短建設周期，盡快回收投資。根據XXX生態園情況，建議采用：公司型合資投資模式公司是獨立于其投資者的法律實體。公司的權利和義務是由國家有關法律以與公司章程所決定的。公司作為一個獨立的法人擁有并有權處置所有公司資產，同時承擔一切有關的債務。公司對公司資產和權益的擁有和處置權不受其股東變化的影響。投資者通過持股擁有公司，通過選舉任命董事會成員對公司的運作進行管理。優點：有限責任融資安排比較容易投資轉讓比較容易股東之間關系清楚可以安排非公司負債型融資結構缺點：對現金流量難以直接控制稅務靈活性差7.3未來市場預期收益旅游項目盈利方式1.

提供初級體驗的（經歷）的機會出讓，比如：出售門票2.

提供有助于豐富體驗（經歷）的相關服務；比如：提供餐飲，住宿服務3.

出讓圍繞旅游者（潛在旅游者）的消費能力所帶來的可能的收益機會；比如：旅游區的招商，贊助。4.

獲取資本投入后在旅游項目所在地溢價收益的其它商業開發；比如景區，旅游目的地的房地產開發。5.

出讓，出售具備知識產權特點的商品，比如：玩具，旅游工藝品，紀念品等6.

提供保證旅游景點景區居民可以市場化的公共服務，比如：供水，供電等以下的測算是基于以上第1、2、5、6種方式的綜合收入：（以2006年開始提供具有規模的旅游新產品所做預測）地產項目盈利方式1.

土地使用權的轉讓，出售或出租。2.

建設房產項目與土地使用權一起轉讓。3.

建設房產項目的經營，比如娛樂場所的出租、產權的讓度。以下的測算是基于第2種方式所得收入：■環某山地產（東部區又叫國際城園區）：主要是前期為換取開發資金，同時為保護某山，作為某山的屏障而開發建設的環山地產帶。基于：面積：7平方公里占園區用地的5.38%住宅類型：一類住宅容積率：0.5銷售價/平方米：5000元銷售收入：175億元■山間地產：旅游地產是指位于某山中的以分時、產權度假，獨立高檔別墅，莊園等以銷售為目的的旅游地產。面積：3.6平方公里占園區用地的2.77%住宅類型：2-3層洋房別墅容積率：0.15售價/平方米：12000元銷售收入：64.8億元■某高級社區占地面積：2.23平方公里住宅類型：多層、連排別墅容積率：0.5銷售價/平方米：8000銷售收入：89.2億元7.4開發計劃、步驟“點線面”開發思路即將XXX生態園作為一個整體，從中首先擇選適合地塊（已開發或者待開發）優先發展代表項目（已開發或待開發的多個產業），形成XXX生態園的基本點，引導XXX生態園的整體發展方向，然后根據各代表項目的特點，以各代表項目為基點輻射發展，并逐步形成項目發展區域，最后根據各項目區域的關聯性，將各個代表項目區域聯系起來發展關聯項目，以形成綜合整體面。開發計劃開發階段時間目標項目備注生態園開發前期2004|2005規劃、設計、計劃制定總體規劃、專項規劃房地產開發規劃建設項目設計設施計劃制定規劃設計與項目啟動同步進行；啟動階段2004|2005示項目城市生態公園拆遷、安置、土地征用環境綜合治理生態示區I期開發建設階段2006|2010生態環境基礎配套地產開發生態建設、環境治理基礎設施建設（I）旅游景區改造示生態社區開發文化度假區II期開發建設階段2011|2015生態教育綠色人居休閑度假生態建設、環境治理生態文化旅游區生態文化社區建設（1）III建設2016|2020生態文化建設生態、環境維護生態文化社區（2）7.5啟動計劃7.5.1功能產業啟動分析旅游啟動利弊分析旅游開發利處：結合自然資源，合理開發利用，對生態系統破壞性小。投資規模相對較小，資金需求量少。營造人氣，擴大知名度，促進土地升值。控制開發難度較低。旅游開發弊處：利潤率相對較低，收益相對較少。促使土地開發成本增加。本項目旅游項目集中在中間山區，周邊圍不易控制。地產啟動利弊分析地產開發利處：利潤率相對較高，收益相對較多。本項目地產項目在設計外圍周邊，能夠有效控制開發區域。地產開發弊處：投資規模較大，資金需求量大。生態環境破壞較大，維護費用較多。本項目地產項目多為人居區，搬遷安置困難，費用大。建議：從功能產業開發利弊來看，建議先啟動旅游功能項目，在初步階段生態破壞性小、方便籌集資金、可形成初步規模。7.5.2啟動地塊分析為方便控制XXX生態園整體開發圍，我們從生態園周邊選擇地塊進行分析：漁潭地塊（dd）：作為生態旅游文化示區，進行生態建設、完善旅游設施配套、地方文化、民俗風情、佛教文化發掘、商業地產等綜合開發。該區域臨近城市與主要干道，并且是上山主要通道之一，基礎設施配套較易解決，墓地拆遷問題突出，環境治理問題，生態、旅游、文化、綠色人居綜合示作用明顯，生態、社會與經濟綜合效益較好，適合生態園開發初期作為啟動項目建設。八水地塊（bb）：生態、文化娛樂、綠色人居社區，進行生態環境修復、中華民族文化發掘、綠色人居、社區公園建設。基礎設施配套建設需配合周邊區域同步進行，適合生態園中期開發階段建設。天拄地塊（hh）：工作－生活－娛樂生態文化社區，為工業區的金領、白領提供工作、居住、休閑娛樂、生活配套等完善的社區服務體。基于該地區目前基礎配套設施差，道路交通不暢，周邊環境污染問題嚴重，不適合作為前期啟動的示地塊，適合后期配合濱海工業園區開發，同步進行。某濕地公園區：建設城市生態公園，動感水城、江南水鄉水風情集鎮。該地區居住人口較多，城鎮占地較大，環境污染嚴重，道路交通較方便，具備部分基礎設施，可作為前期啟動地塊，局部點狀開發。建議：從漁潭地塊（dd）和某濕地公園區當中選擇其一，或者兩者同時啟動。7.6經營管理建議行政管理權的統一XXX生態園管委會作為XXX市市政府派出機構，在整個XXX生態園開發中起決定性作用，應該按照XXX市城市發展需要，成為區一級政府，行使區級行政管理權限，區劃圍為XXX生態園紅線