香港、美國房地產發展歷程——房地產開發實務香港模式在過去20多年中，影響中國內地房地產行業發展的模式是香港模式本質特征：是房地產開發商以相對廉價取得土地為經營導向；這主要源于香港土地資源嚴重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產品供不應求。第一個周期：1946年至1959年第二個周期：1959年至1969年第三個周期：1969年至1975年第四個周期：1976年至1985年第五個周期：1985年底至現在（每個周期經歷的時間長短不同，周期最短的約6-7年，最長的是第五個周期，歷時19年。）

香港房地產業呈現明顯的周期性盛衰循環第一周期：供過于求香港人口1946年為60萬人，1949年增至186萬，到1959年超過了300萬，人口的急劇增加使住房需求急增。在港府政策推動及利益驅動下，上世紀50年代，大量資本涌入，香港出現了房地產建設熱潮。到了1958年，房地產市場開始供過于求，房價、地價下跌了70%。

第二周期：出現轉機1959年開始，香港經濟出現轉機，加上來港的外國人、國際商業機構增多，對商業樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產業迅速回升。由于銀行對房地產業的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發了銀行信用危機，接著房地產價格暴跌，許多地產公司倒閉，香港房地產業陷入了戰后第一次大危機之中，一直延續到1969年才有所好轉。

第三周期：遇挫1969年香港房地產市道逐漸復蘇，港府于1972年制訂了一項“十年建屋計劃”，令投資者信心迅速恢復。但1974年的石油危機導致香港股市暴跌，又帶動房地產業全面調整，香港地價下跌40%，樓價下跌了30-40%。

第四周期：遇挫1975年底開始，房地產市場重又回升，港府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值；1978年，又推行“居者有其屋計劃”(即廉價屋計劃)，解決了222.5萬普通市民的住房問題。1977年香港人口超過450萬人，1979年達到500萬人。需求增加，令樓宇供不應求，新興市鎮(屯門、沙田、葵涌等)逐步形成。

承接70年代后期的快速發展，1981年香港房地產市場達到高潮，但隨后而來的世界性經濟危機及中英香港問題談判，令港人出現信心危機。1982年底，香港樓價比1981年下跌60%，1983年房地產市場全面崩潰。直到1984年9月，“中英聯合聲明”簽署后，市場才重新復蘇。

1985年到至今80年代香港房地產業在70年代的基礎上得到了進一步發展。1990年，港島區的房價比1981年上升了一倍以上。不過，1989年之后房地產價格的急升，給香港房地產市場的健康發展埋下隱患。

90年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產，樓價、地價飚升，嚴重脫離居民購買力。從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從1985年房地產市道復蘇算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。1997年，香港房地產泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經濟帶來嚴重的負面影響。這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復蘇的跡象。香港房地產業興衰背后的動因

香港總面積1078平方公里，但可以開發利用的土地還不到30%。近60年來，香港人口由60萬增長到600多萬，增長了10倍，人口的急劇增長所產生的巨大住房需求是拉動香港房地產經濟持續發展的最根本原因。

港府的高地價政策為香港房地產業的投機買賣起到了推波助瀾的作用；其次，當局頒布的建筑條例、“十年建屋計劃”、“居者有其屋計劃”和大型公共設施建設計劃也有力地推動香港房地產業的發展。

香港房地產和金融業的緊密關系，房地產業靠銀行的信貸支持而發展，銀行業靠房地產業的發展而獲利。據統計，1981年至1987年房地產信貸規模占香港總貸款規模的比重始終在30%以上，60年代中則高達80%。香港優越的地理位置、完善的基礎設施和自由港政策吸引大量游資和資本涌入房地產業，也促使香港房地產業日益興旺。

戰后以來香港爆發的6次地產危機中，有3次直接或間接因為西方經濟危機，還有兩次與政治因素和香港居民移民他國、賤拋物業有關。但就內部因素而言，主要還是因為香港房地產市場特殊的供求關系及其投機性。

香港經濟屬于開放型的自由市場經濟，在多數行業難以形成壟斷性的經濟力量，但在房地產領域卻具有明顯的壟斷色彩。

香港最大的10家家族財團幾乎都與房地產業有關，近幾年來大型屋村建設幾乎全部被大財團所壟斷，從而使房地產價格帶有濃厚的壟斷色彩；另一方面，“炒樓花”制度使原本緊張的房地產市場火上加油，掩蓋了真正的供求關系。

值得借鑒的經驗

1.政府干預市場的職能不放棄。2.政府干預職能界定清晰。3.政府干預手段的市場化和制度化。近幾年，中國房地產企業逐步看重美國模式，并以美國房企為標桿，借鑒與學習。美國模式興起美國模式本質特征，是以實際研究消費群的購買力及需求細分為經營導向。其原因是美國的土地資源幾乎無限供應。海內外房地產市場的發展歷程美國房地產市場的發展歷程第二次世界大戰之前的美國房地產市場18世紀到19世紀中期對房地產市場的大量參與是美國經濟生活的一個基本特征獨立戰爭勝利后·政府采取了一系列措施保護私人房地產權利，促進建立房地產市場機制，并供補貼和公共建設美國房地產市場的發展歷程1.19世紀中期鐵路的出現給美國人的生活帶來了深遠的影響，很多地區依靠鐵路獲得發展。鐵路公司廣泛參與了房地產行業，他們儲存銷售或者自己開發所有的土地，土地的用途包括農業、林業、采礦、休閑娛樂、商業，工業和居住物業。美國房地產市場的發展歷程2.工業化浪潮與CBD的發展19世紀后半葉，工業化浪潮席卷美國，都市地區吸引了來自國內外農村地區大量移民，造成了城市的迅速擴張。房地產開發者和投資者也開始參寫字樓的建設。美國房地產市場的發展歷程大型旅館日益成為城市中心地區的重要特征·吸引了大量商業顧客和旅游者。由于中心地區土地價格的上漲，多層公寓成為城市中的另一創新。3.市規劃的發展從19世紀20年代政府就開始通過土地分區和細分對私人房地產開發進行公共控制美國房地產市場的發展歷程4·行業協會的誕生欣欣向榮的房地產距的眾多參與者組織了交易協會，其目的就是提升行業水平，孤立、排斥并禁止各種不受歡迎的開發行為5·金融業在房地產開發中的重要作用整個19世紀一直到20世紀20年代，房地產融資管道主要通過私人途徑進行。美國房地產市場的發展歷程6.大蕭條與第二次世界大戰1929年開始的大蕭條在美國歷史上持續時間最長·也是最嚴重的經濟衰退。在股票市場崩潰之前，房地產的泡沫就己經破滅1931年后房地產公司大量破產胡弗總統和國會1932年建立了聯邦住房貨款銀行系統，合并和重組了儲蓄和貸款協會1934年成立的聯邦住房管理局引發了住房金融革命美國房地產市場的發展歷程在聯邦住房管理局的政策鼓勵下。貸款人將抵押貸款額和住宅價值的比例提高到了空前的80%~90%，將還款期限延長到20~25年·取消二次抵押，并大大降低了貸款利率及總貸款費用。聯邦住房管理局在全國范圍內建立了一個抵押市場，替代了原來差異很大的地方市場。第二次世界大戰以后的美國房地產市場1.1944年，國會通過了“退伍軍人再就業法案。·成立了退伍軍人管理局·建立了該局的住房貸款擔保計劃。1949年通過了具有劃時代意義的“住房法案”，該項法案把“為每個美國家庭提供合適的住房和舒適的居住環境。當作整個國家的目標。1950年之后·隨著三分之二的新建房屋在迅速擴張的郊區中落成，很多中心城市的人口開始減少從戰前到戰后。隨著整個住宅產業規模的急劇擴大，聯邦住房管理局和退伍軍人管理局對大規模住房建設的支持和促進，加上金融機構提供了大量的融資，部分開發商的企業規模迅速擴大。2·州際高速公路的延伸與城市郊區的擴張從城市中心輻射出來的州際公路和郊區的環城公路、環繞市中心的公路一起為郊區化開拓了一個新的領域。20世紀50~60年代，一連串的假日酒店在全美快速擴張，充分利用新州際高速公路系統的重要地段，開創性的沿著高速公路建設。假日酒店隨后叉進人了城市和風景名勝區，到20世紀80年代己經成為世界最大的酒店連鎖集團。3.城市更新在20世紀60年代，大多數“城市更新”的開發項目給城市經濟發展帶來了急需的投資，創造了就業機會，改善了自然、文化、娛樂環境，使城市更富現代氣息。盡管城市更新計劃在1968年到1970年間進行了某些改進，但到1974年就被廢止了。4.城市住房問題20世紀50年代后期，對于郊區獨立住宅的需求己經基本滿足，一個潛在的可供開發的市場就是那些收入仍然很低以致于無力支付私人住宅和公寓市場上最低價的個人和家庭。20世紀60年代聯邦政府推出了新的可支付住宅計劃1968年劃時代的全國住房行動提出要在連續十年中每年建設60萬套有政府資助的住宅和公寓，這個行動包括一個出租性住宅的建設援助計劃·一個減少抵押貸款利息成本的補助計劃，以鼓勵中低收人家庭擁有自己的住房。4.城市住房問題1969年的聯邦環境政策法案和各州頒布的類似條例，使政府管理部門和立法機構在審查項目開發計劃的可行性時，將項目環境影響分析結果作為是否批準開發項目建議的重要標準。1966年全國歷史保護法案強調保存現有的建筑結構，而不是把這些舊的建筑毀壞以給重新開發讓路。20世紀70年代和80年代出現的抵制稅收情況使政府減少了基礎設施維護工作。5·房地產金融與投資市場的發展從20世紀70年代開始，房地產信托投資(《EIT)形成一個新的產業，從公共資本市場獲得了大量資金用于房地產投資，并成為20世紀90年代中期股票市場與共同基金擴張的重要方面。20世紀80年代后期各能源生產州大規模的房地產蕭條，導致了儲蓄與信貸協會大范圍的破產，但儲蓄機構的衰落對融資購買住房帶來的沖擊很小，因為在過去30年中債券和抵押銀行獲得了急劇的增長，二級抵押市場也迅速擴展。通過大型政府背景的機構以及大量私人債券公司，抵押公司可以從大范圍的機構投資者中獲得資本。保險公司、退休基金、儲蓄機構以及全球投資者現在都參與二級抵押市場