第頁房屋租賃調研報告一、公司現有租賃房屋周邊房租狀況

商鋪租金影響因素較多，人流走向、消費需求、消費習慣、經營業態、房屋布局等各方面的因素相互影響，不像住宅有類似區域標準，在同一條街面間距幾十米的兩間商鋪，租金就有可能相差很大。所以我們調查我公司現有商業經營用房周邊時，盡量選擇最靠近我公司房屋的租戶作為調查對象。(一沂州路中北部沿街

此路段我公司經營用房主要為解放路以北的東方紅沿街、銀雀山路和金雀山路之間的桃花澗小區及陵園前街沿街。

2.租金水平比較(1周邊租戶

陵園前街與我公司房屋相鄰、結構相像的其他出租房，當前租金水平為二層結構的'租賃用房租金水平24-33元/平方米/月，三層結構的租賃用房租金水平為20-25元/平方米/月，其租期一般為三年，租金三年一調整;東方

紅沿街相鄰租金水平27-34元/平方米/月;桃花澗沿街相鄰租金水平22-75元/平方米/月。

與20xx年上半年租金水平比較，東方紅及沂州路中段(解放路至銀雀山路段的沿街商鋪租金水平基本無改變，僅陵園前街沿街有個別租戶調整。

(2我公司承租戶

當前租金水平：東方紅沿街：36-57元/月/㎡;陵園前街：19-23元/月/㎡(三層;桃花澗沿街：17-21元/月/㎡(四層。

與20xx年年末租金水平比較，我公司東方紅、陵園前街20xx年上半年到期租戶租金增幅在20-50%左右。下半年到期租戶接著保持這一比例，全年租金增幅在20-50%左右。

總體分析，同周邊租金水平相比，東方紅、陵園前街的沿街當前租金屬平均偏上水平，桃花澗部分沿街到期后租金有肯定提升的空間。

(二通達路中北部沿街

此路段公司經營用房主要為通達路與水田橋交匯的河畔沿街、成才路段的太子湖沿街。

2.租金水平比較(1周邊租戶

太子湖沿街周邊：當前租金年水平為一層結構房屋的主流租金水平30元/月/㎡左右;二、三層沿街以餐飲為主，主流租金水平16-25元/月/㎡。

與20xx年上半年租金的調查狀況對比，成才路房屋大多因合約尚未到期，無明顯改變，但轉讓家數增加。

(2我公司承租戶

當前租金水平：太子湖沿街：40-45元/月/㎡(一層、24-30元/月/㎡

(二層、20元/月/㎡(四層;河畔花園沿街一層37-55元/月/㎡。

與20xx年上半年租金水平比較，我公司太子湖花園20xx年下半年到期租戶租金增幅在10-20%左右。

匯總分析，同周邊租金水平相比，太子湖大部分沿街及河畔一層沿街租戶的租金屬中上水平，租金水平接著提升空間相對有限。

(三苗莊南區、七里園、三合園及銀鳳周邊沿街

此路段公司經營用房主要為苗莊南區四路沿街、七里園、三合院東西沿街及銀鳳花園南北沿街房。

2.租金水平比較(1周邊租戶

苗莊南區周邊一層結構商鋪的主流租金水平在30-50元/月/㎡，二層沿街主流租金水平15-21元/月/㎡;三合園周邊三層沿街租金水平11-18元/月/㎡。

(2我公司承租戶

苗莊42#(A：20-26元/月/㎡(一層;苗莊四路沿街：58元/月/㎡(一層，16-21元/月/㎡(二層;七里園沿街：18元/月/㎡(二層;三合園東沿街：22-25元/月/㎡(二層;銀鳳花園：23元/月/㎡(三層。

我公司苗莊、三合園周邊20xx年上半年到期租戶租金平均增幅在20-40%左右;銀鳳花園也有10%漲幅。下半年到期租戶接著保持這一比例。

匯總分析，同周邊租金水平相比，苗莊四路沿街、七里園與周邊市場價格相當，三合園東沿街租金水平已超過周邊平均租金水平，將來兩年內租金大幅提升的空間已相對有限。

(四蘭山區沂蒙路北端、蒙山大道南段沿街

公司此路段經營用房主要為濱河花園沿街、C4及北二層沿街。

2.租金水平比較

與20xx年上半年的租金水平比較，調查戶租金水平暫無改變。同樣，因蒙山大道高架橋施工，南段沿街租賃戶經營都受到不同程度影響，有空臵狀況出現。

(五城區寫字樓

與20xx年上半年寫字樓市場租賃價格調查對比，市區內主要寫字樓租賃價格整體表現平穩，我公司房源大廈平均租金水平為0.7-0.8元/天/㎡,20xx年來到期租金平均遞增10%，考慮高架橋施工的持續影響，20xx年大廈租賃大戶租金不宜再上漲。

二、重點商業項目周邊租金水平

20xx年重點商業租賃項目：龍河灣、高第街及金域華府，南湖尚郡、尚都還有少量沿街房出租，本次市場調查對其調查，詳細狀況如下：

2.租金水平比較

龍河灣周邊金泉商業廣場、高第街南側的城建涑堤春曉沿街、金域華府南邊的汀香郡等處沿街共同特點就是空臵的多，出租的少，盡管空臵，但租金報價水平并不低，除金泉廣場五層租金較低(0.5元/平米/天，帶裝修、電梯等外，一般租金水平都在1元/平米/天以上，協商都有3-6個月的免租期。

三、20xx年上半年公司租賃經營用房分析

(一租金整體上保持接著上漲趨勢，但上漲幅度將減小。

20xx年，我公司到期租賃用房租金平均漲幅為22%，20xx年預料到期租金整體保持接著上漲，但漲幅將大幅縮小。緣由如下：支持租金上漲的首要因素是通脹的壓力導致物價上漲;其次是臨沂的經濟整體穩步發展，商業活躍;近幾年城市拆遷，商用房短暫供需失衡也是導致租金持續上漲的緣由之一。

但是，自20xx年年初以來，由于宏觀經濟增速和CPI持續下行，物價已趨于平穩，通脹壓力基本消退，市場心情普遍轉而擔憂通縮，而房地產市場更是快速降溫，宏觀經濟及房地產市場大環境的影響限制了20xx年商鋪租金接著大漲的可能。

從供需來看，當前臨沂在建擬建的城市綜合體項目、各類集中商業、社區商業等數量浩大，除廣場商圈成熟外，南坊、西部、高校城、涑河、河東和羅莊等次級或區域商圈都快速發展，城市中心分散化，商業分戶均衡化，周邊交通便利化為城市周邊商業發展供應利好，周邊商鋪價格較市中心價格明顯偏低，這一優勢可以吸引商業進入，進而緩解城市中心地段商鋪供不應求的沖突，從而抑制商業房租金上漲。

第三，隨著電商發展越來越快，網上購物干脆沖擊實體零售商業，大量擠壓實體零售商業的利潤空間甚至生存空間，部分經營不佳的商鋪面臨關閉風險。這種狀況下，“提袋消費”的商鋪需求持續下降，進一步抑制租金上漲的動力。

房屋租賃調研報告3

近年來，隨著國民經濟迅猛發展、社會城鎮化進程不斷加快和城鎮建設規模不斷擴大，房屋租賃市場日益活躍起來，工業、商業、住宅和辦公等各類房屋的租賃活動不斷增多，城鎮房屋出租業得到了快速發展，這對發展經濟和改善居民生活起到主動的推動作用，但房屋出租戶納稅意識淡薄，租賃雙方由于受經濟利益的影響，想方設法隱瞞房屋租賃收入，這給房屋租賃業稅收征管工作帶來相當大的困難，房屋租賃業稅收流失現象較為普遍。

一、房屋租賃業稅收征管存在的問題

1、房屋租賃大部分是個人與個人之間的租賃，收入控管難。

（1）房屋租賃行為大部分是出租戶將私有房屋出租給個人生活居住及出租給小型私營企業或個體經營者，因承租者業務較小，交納房屋租金大部分是即時租賃，即時收取租金，不須要開具發票，業主多以自制收據或白條代替正式發票，租賃收入核查難度大，稅源難以限制。

（2）有相當部分私房出租戶一年簽訂一次合同，一次性結清租金，有的甚至一次性結清幾年房租，由于稅務機關對租賃信息駕馭的滯后，無法剛好找到出租戶，承租戶又不愿代為繳納，給稅款征收工作帶來困難。

（3）部分下崗職工或不達起征點的業戶對國家下崗再就業和不達起征點稅收實惠政策精神片面理解，認為減免的稅收應包括繳納房產類稅收，加之稅務機關稅法宣揚力度的不到位，納稅人對房產稅收的征管產生不少怨言，抵觸心情很大。

2、租賃雙方惡意勾結，降低計稅依據，租賃收入認定難。

（1）出租方將房屋出租后，正常運用和結算租金的是正式租賃合同，但為了達到少繳稅的目的，供應給稅務卻是虛假的合同（甚至是經過公證處公證的假合同），其合同金額遠遠低于原始簽訂并實際操作的合同，而稅務機關對其收入取證相當難，由于其手續完備，稅務機關只能根據虛假合同計征稅收，雖然稅務機關有核定征收權限，但實際征管工作中難以操作。

（2）出租方將房屋出租后，不簽訂房產租賃合同，以內部承包名義，簽訂虛假的聯營承包合同，按期從承租方取得固定收入，變相將實際的租金收入人為地轉化為聯營利潤，稅務機關難以認定。

3、特權思想嚴峻，政府機關的稅款征收難

政府機關作為政府的財政供應對象，作為一個政府行政管理部門，發生房屋租賃納稅義務，理應帶頭繳納相關稅(費)，但事實上這些單位特權思想占主導地位，內部資產賬目不清，納稅意識特別淡薄，出租房產與自用房產混在一起，偷逃出租房屋的稅款，或以各種理由不繳或少繳出租房屋稅收，加大了稅務機關的征管難度，給社會帶來很大的負面影響。

4、政府職能部門管理弱化，部門信息取得難。

由于城鎮化進程不斷加快，銀行利率不斷降低，很多人將購置房產作為一種投資行為，這對市場經濟的發展無疑是件好事，但由于目前政府職能部門管理的弱化，房屋租賃市場基本上處于管理無序、監督不力的狀況。房屋出租經營是一項特別的經濟活動，根據有關部門的規定，房屋租賃經營應取得房產管理部門頒發的《房屋租賃許可證》、公安部門頒發的《房屋租賃治安管理許可證》和鄉鎮街道辦事處簽訂的《房屋租賃安排生育責任書》等，但在實際工作中，經調查發覺房屋出租基本上沒有納入這些部門的監管范圍，稅務機關要想從這些部門獲得有價值信息難度可想而知。

5、稅收法律法規不完善，稅收政策執行難。

（1）依據稅法規定，房屋出租要繳納營業稅及附加、印花稅、房產稅，以及按收入扣減肯定的費用依10%或20%的稅率繳納個人所得稅等，稅收負擔較重；而自行經營的納稅人僅按房產原值減除10-30%后的余額后，按1.2%的稅率征收房產稅，稅收負擔則相對較輕，不同的經營方式，稅收負擔差異較大，有失稅收公允原則，稅款征收難度大。如，面積為200平方米、原值90萬元的房屋，年出租租金收入9.6萬元，按原值計算年應繳納房產稅0.86萬元，而出租經營按租金收入計算年應繳納各項稅收2.89萬元,為自行經營按原值的3.34倍。

（2）國家稅務總局11018年下發《關于加強對出租房屋房產稅征收管理的通知》文件規定“對出租房屋征收房產稅，出租房屋的單位和個人未按規定向房產所在地稅務機關申報納稅，在清理檢查時，可規定承租人為房產稅的代扣代繳義務人”，在實際征管工作中具有很強的現實操作性，但上述規定與現行《征管法》和《營業稅暫行條例》相違反，簡單引起稅務糾紛，還會縱容納稅人不主動履行申報納稅義務。

（3）房屋租賃稅收涉及稅種眾多，計稅依據也不盡相同，操作上極不便利，給稅收征管帶來諸多不便，不便于征納雙方的理解和執行，不同

行政區域適用稅種的多寡，會產生稅負不公，簡單造成征納沖突的激化，有損稅法尊嚴。

6、稅源零星分散，稅源監控難。

（1）房屋出租稅收征收成本高，征收效率低下，在“任務至上”的安排管理和稅收考核體制下，往往對面廣量小、稅源分散的房屋出租稅收沒能賜予足夠重視，加之監控手段落后，國家稅收法規相對滯后狀況，造成了很多出租戶游離于稅收監管之外，使稅收增長速度遠遠低于其稅源增長速度。

（2）房屋出租點多面廣，收入較為隱藏，而基層稅務機關人手又少，征管力氣薄弱，加上享受不達起征點或下崗再就業稅收實惠的個體工商戶在辦理稅務登記證和相關減免稅手續后，就不再申報繳稅，對于已養成“以稅控管”習慣的基層稅務機關來說稅源控管難。

二、強化房屋租賃業稅收征管的建議

1、完善稅收法律，規范稅款征收。

（1）完善稅收法律體系。提高房產稅收政策的立法層次，使房屋租賃業稅收征管有章可循，借鑒國際閱歷，堅持“寬稅基、少稅種，低稅率”的原則，將房屋租賃業稅收如房產稅、土地運用稅等稅收合并統一征收營業稅，設計合理的房屋租賃業營業稅稅率，建議選擇10%—20%之間較為相宜。

（2）完善房屋租賃監管法規。一是規范房屋租賃市場政策稅收監管措施，建立房屋租賃市場指導租金制度，以市場租金價格為依據，政府測算、制定并公布階段性租金，宏觀引導房屋租賃市場的良性發展，并實行房屋租賃登記備案程序，發生房屋租賃行為，租賃雙方必需簽訂房產管理部門印制統一格式的房屋租賃合同，合同金額執行房產管理部門統一制訂的政府指導價，合同事項中注明應繳納的稅款和合同需報送稅務機關備案等事項；二是考慮到出租方會通過合同、協議將稅負轉嫁給承租方，法律應明確規定房屋出租方出租房屋假如沒有按期申報納稅，限定承租方在規定期限內找到出租方，并要求出租方按規定繳納稅款及滯納金，否則承租人將擔當連帶納稅義務，也可以通過法律規定干脆由承租方繳納或由承租方擔負代扣代繳義務。

（3）變更房產稅收計稅依據。科學認定房產出租行為經營方式，租賃雙方必需供應實行房產證、身份證、營業執照、稅務登記證和承租合同等資料，確保能精確區分房屋自營行為和租賃行為，對自營行為改從原值征收為從市值征收，定期評估房產價值，使計稅價值與房屋實際價值相差不大，從而實現從值與從價征收的稅負相對公允。

2、加強登記管理，健全征管檔案。

（1）加強登記管理。要求房屋出租人發生納稅義務，自租賃之日起30日內，根據《征管法》的規定持房屋產權證明、租賃合同、居民身份證等資料，到房屋所在地主管稅務機關辦理稅務登記或臨時稅務登記。

（2）加強部門協作。結合房地產稅收一體化管理，加強與國稅、地稅、公安、工商、房產、土地和城建等職能部門的聯系，建立科學的信息采集機制，主動開展房屋出租稅源普查，充分駕馭房屋租賃的第一手資料，將所采集的資料與征管信息進行比對，真正建立起分街道、分經濟類型的稅源檔案，使稅源信息涵蓋房產原值、租金收入、產權全部者、承租者及經營方式等各個方面。

（3）加強信息管理。建立房屋租賃業的協稅、護稅、動態的網絡信息平臺，開發出租房稅收管理軟件，規范數據信息采集過程，對房屋租賃實施動態監控，實現數據資源信息共享。

3、強化宣揚力度，提升納稅意識。

根據“貼近生活、貼近工作和貼近納稅人”的三貼近原則，充分利用媒體，做好房產稅收政策的宣揚工作。

（1）房屋租賃涉及到社會各方面,有機關、企事業單位、個體工商戶和個人等,還有不少中介機構和服務性單位參加其中，針對房屋租賃稅收政策性強、涉及面廣、稅源分散、征管難度大、納稅意識差、稅收流失嚴峻的實際狀況，實行廣播、電視、報紙、政務公開欄、辦稅服務廳等多種渠道，廣泛宣揚房屋租賃稅法，幫助納稅人樹立依法主動申報納稅的觀念。

（2）發揮街道和社區居委會工作優勢，實行逐戶走訪、個別宣揚、文體活動等多種形式宣揚和普及稅法學問，把房產稅收征管與社區評先評優相結合，提升納稅人的納稅意識,在全社會真正形成誠信納稅的良好氛圍。

（3）廣泛宣揚依法誠信納稅典型，曝光涉稅違法犯罪大案要案，強化震懾教化作用，提高納稅人的稅法遵從度和稅法宣揚的針對性和實效性。

4、探究征管方式，實施源泉控管。

依據納稅人取得的租金特點，分別實行“查賬征收”、“核定征收”和“以票控稅”三種征管方式。一是對租金收入申報屬實，能供應真實有效的合同、協議和收費依據的，以實際取得的租金收入按稅法規定依法計算征收各項稅款；二是對不申報租金收入或申報不實的，不能供應合同、協議和收費依據或供應的合同、協議和收費依據記載的租金收入明顯偏低的，由主管地方地稅機關根據房產管理部門制訂的政府指導租金標準，以納稅人實