1、鄭重申明 本建議書內(nèi)容涉及我公司和荊州天發(fā)金達利房地產(chǎn)有限責任公司合作的商業(yè)機密，僅對有合作意向的荊州天發(fā)金達利房地產(chǎn)有限責任公司公開。本公司要求荊州天發(fā)金達利房地產(chǎn)有限責任公司收到本物業(yè)管理項目建議書時做出以下承諾： 本建議書僅僅供荊州州天發(fā)金金達利房房地產(chǎn)有有限責任任公司在在決策“觀邸”物業(yè)管管理合作作單位時時使用。 妥善保管本本項目建建議書方方案，未未經(jīng)我公公司同意意，不得得以任何何理由、任任何形式式向第三三方公開開本建議議書的內(nèi)內(nèi)容。否否則，我我公司將將保留因因此對我我方名譽譽及經(jīng)濟濟上可能能造成損損失的索索賠權(quán)。若本策劃書書未被貴貴公司采采納，則則我方將將予以收收回。 特此申明！上海

2、瑞科物物業(yè)管理理發(fā)展有有限公司司 二零零零四年四四月二日日摘 要根據(jù)荊云小小區(qū)小區(qū)區(qū)的建筑筑設(shè)計標標準、詳詳細物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)需求求分析、荊荊州天發(fā)發(fā)金達利利房產(chǎn)開開發(fā)公司司對本項項目物業(yè)業(yè)管理的的要求，我我公司為為觀邸項項目提供供一站式式專業(yè)無無憂物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)，著著重于管管理服務(wù)務(wù)的每一一個細節(jié)節(jié)，滿足足廣大業(yè)業(yè)主的各各種需求求，以上上海發(fā)達達地區(qū)卓卓越的物物業(yè)管理理理念、先先進的物物業(yè)管理理方式創(chuàng)創(chuàng)造“安全、整整潔、舒舒適、文文明、”的居住住環(huán)境。瑞科物業(yè)現(xiàn)現(xiàn)所涉及及的物業(yè)業(yè)管理項項目包括括寫字樓樓、居住住小區(qū)、大大型工業(yè)業(yè)廠區(qū)、綜綜合商務(wù)務(wù)樓宇等等，有較較長時間間的管理理經(jīng)驗積積累，

3、從從中總結(jié)結(jié)出了大大量優(yōu)秀秀的物業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)驗。并并嚴格按按照ISSO90000：20000版的的要求，在在公司內(nèi)內(nèi)部建立立一套規(guī)規(guī)范、系系統(tǒng)、實實用、高高效的質(zhì)質(zhì)量管理理體系，同同時形成成了完善善的服務(wù)務(wù)模式，能能夠成為為為荊云云小區(qū)小小區(qū)提供供規(guī)范化化、人性性化、合合理化、質(zhì)質(zhì)量化的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)的有效效保障我我公司系系上海綠綠地集團團旗下的的專業(yè)物物業(yè)管理理企業(yè)，是是中國物物業(yè)管理理協(xié)會理理事成員員之一，同同時也是是上海市市物業(yè)管管理協(xié)會會理事成成員，我我公司熱熱誠希望望與各大大房產(chǎn)開開發(fā)公司司、業(yè)主主委員會會等客戶戶進行精精誠合作作。我公公司現(xiàn)在在熱誠開開發(fā)內(nèi)陸陸市場，在在荊州市市

4、能有機機會與荊荊州華明明房產(chǎn)開開發(fā)公司司進行合合作我公公司深感感榮幸，相相信我公公司以上上海專業(yè)業(yè)的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)和知知名的品品牌能夠夠?qū)τ^邸邸的開發(fā)發(fā)提供更更為盡美美的物業(yè)業(yè)服務(wù)，對對項目的的銷售和和以后的的管理給給予更多多便利，對對開發(fā)商商的品牌牌培養(yǎng)起起到強有有力的幫幫助。我公司將觀觀邸的管管理標準準定位為為專業(yè)物物業(yè)管理理，提供供物超所所值的物物業(yè)管理理服務(wù)。經(jīng)經(jīng)測算，本本項目的的開辦費費為23371111.000元，管管理費為為住宅別別墅區(qū)00.7元元/平方方米月，商商業(yè)物業(yè)業(yè)部分00.7元元/平方方米月，住住宅高層層區(qū)0.6元/平方米米月，原原來的天天發(fā)花園園部分為為0.33元/

5、平平方米月。此此外另需需要管理理用房2224平平方米由由開發(fā)商商無償撥撥給并按按照使用用要求裝裝修完好好。包括括：管理理處辦公公室800M2、停車車場辦公公點200 M22、安保保隊辦公公室200 M22、維修修班辦公公室200 M22、員工工宿舍生生活用房房60 M2，此外外倉庫224 MM2 。一、前 言言首先感謝荊荊州天發(fā)發(fā)金達利利房產(chǎn)開開發(fā)有限限公司對對我公司司的信任任，我公公司對本本次合作作機會非非常重視視，力爭爭把握住住這次機機遇，希希望能夠夠充分展展示上海海瑞科物物業(yè)管理理發(fā)展有有限公司司在荊州州的形象象。我公公司系上上海專業(yè)業(yè)物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)，有多多年的物物業(yè)管理理的經(jīng)驗驗，管

6、理理的物業(yè)業(yè)類型眾眾多，我我公司亦亦在江西西、吉林林等省份份與其他他房產(chǎn)商商進行合合作，開開設(shè)了分分公司。我我公司截截止20003年年底其全全權(quán)委托托管理的的管理面面積就達達到了2200多多萬平方方米，這這個數(shù)字字不包括括顧問管管理的面面積。由我公司管管理觀邸邸項目，能能夠在管管理和運運作上充充分發(fā)揮揮出新理理念、新新模式的的優(yōu)勢，為為業(yè)主提提供值得得信賴的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)，使得得荊州天天發(fā)金達達利房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司能夠比比其他房房產(chǎn)商更更領(lǐng)先一一步。我我公司是是嚴格按按照ISSO90000：20000國際際質(zhì)量管管理體系系提供物物業(yè)管理理服務(wù)的的企業(yè)。我我們深信信，在荊荊州天發(fā)發(fā)金達利

7、利房產(chǎn)開開發(fā)有限限公司的的支持和和關(guān)心下下，“瑞科物物業(yè)”和“觀邸”的結(jié)合合，一定定能在更更大程度度上提高高樓盤品品質(zhì)，確確保給觀觀邸項目目帶來一一種全新新的都市市社區(qū)生生活居家家和尊貴貴府邸的的概念，確確保觀邸邸的業(yè)主主們購置置物業(yè)保保值、增增值。瑞科物業(yè)承承諾：在在物業(yè)建建筑階段段，瑞科科將對物物業(yè)建筑筑、環(huán)境境布置、智智能化系系統(tǒng)、會會所功能能、物業(yè)業(yè)管理用用戶和設(shè)設(shè)施配置置等方面面，結(jié)合合物業(yè)定定位及施施工進度度因素，提提出有利利于今后后物業(yè)管管理和方方便業(yè)主主使用的的意見和和建議。在在物業(yè)進進場前做做好員工工招聘和和培訓(xùn)工工作，建建立一套套完整的的物業(yè)管管理方案案。為后后期的物物業(yè)管

8、理理打下扎扎實的基基礎(chǔ)。在在物業(yè)交交付使用用后，委委派有高高檔物業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)驗的物物業(yè)經(jīng)理理，駐場場負責該該物業(yè)的的日常管管理。瑞瑞科總部部將有計計劃的派派遣各類類專業(yè)人人員對該該物也進進行巡視視、檢查查、指導(dǎo)導(dǎo)和督促促，以按按瑞科的的物業(yè)管管理理念念進行日日常的物物業(yè)管理理，并在在高效有有序管理理的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，開開展一系系列符事事物業(yè)性性質(zhì)的有有特色的的服務(wù)，以以真正體體現(xiàn)高品品質(zhì)國際際化物業(yè)業(yè)的意義義。本建議書依依據(jù)開發(fā)發(fā)商提供供的相關(guān)關(guān)資料僅僅針對未未動工的的觀邸項項目提出出初步的的物業(yè)管管理管理理方案，將將作為今今后開展展物業(yè)管管理工作作的基本本執(zhí)行框框架，更更為詳盡盡的管理理實施計計劃

9、將在在簽訂物物業(yè)管理理合同后后提出。由由于時間間緊促，資資料尚不不夠詳盡盡，本建建議書若若有遺漏漏和疏忽忽，敬請請原諒！二、公司簡簡介上海瑞科物物業(yè)管理理發(fā)展有有限公司司專業(yè)從從事中高高檔商品品住宅、小小區(qū)、辦辦公樓宇宇、商場場、酒店店式小區(qū)區(qū)等綜合合性物業(yè)業(yè)項目的的全權(quán)委委員物業(yè)業(yè)管理、物物業(yè)顧問問服務(wù)及及駐場物物業(yè)顧問問服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)，服服務(wù)內(nèi)容容還涉及及房產(chǎn)咨咨詢、商商務(wù)咨詢詢等方面面；瑞科科物業(yè)以以規(guī)范、周周到、守守信、高高效為企企業(yè)宗旨旨，崇尚尚服從、自自信、自自律、進進取的企企業(yè)精神神。瑞科科物業(yè)由由上海綠綠地物業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司經(jīng)改制制，由上上海綠地地集團控控股、多多方投資資并和加

10、加拿大高高力物業(yè)業(yè)服務(wù)（上上海）有限公公司合作作組建。是是中國物物業(yè)協(xié)會會、上海海市物業(yè)業(yè)協(xié)會理理事單位位。并已已通過英英國皇家家SGSS公司審審核認證證取得SSIO99001120000質(zhì)量量管理認認證。瑞瑞科物業(yè)業(yè)全方位位體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)業(yè)管理理理念，崇崇尚以人人為本、生生態(tài)平衡衡的管理理服務(wù)本本質(zhì)，追追求“高標準準服務(wù)、大大眾化收收費、可可持續(xù)發(fā)發(fā)展”，維護護社會、業(yè)業(yè)主、企企業(yè)三方方利益。瑞瑞科物業(yè)業(yè)通過于于具有境境外先進進物業(yè)管管理理念念的高力力集團合合作，結(jié)結(jié)合國內(nèi)內(nèi)業(yè)戶的的實際需需要，利利用綠地地物業(yè)前前二百余余萬平方方米的物物業(yè)管理理和開發(fā)發(fā)、經(jīng)營營、管理理五萬多多平方米米商鋪綜

11、綜合市場場的經(jīng)驗驗，可從從物業(yè)建建設(shè)階段段開始，通通過全方方位的物物業(yè)管理理服務(wù)，不不斷地向向發(fā)展商商提供各各種有利利于節(jié)約約投資、促促進銷售售、保證證質(zhì)量和和物業(yè)管管理等方方面的意意見和建建議，協(xié)協(xié)助開發(fā)發(fā)商提高高物業(yè)的的競爭能能力，并并為物業(yè)業(yè)管理打打下扎實實的基礎(chǔ)礎(chǔ)。瑞科科物業(yè)集集團高力力物業(yè)國國際化標標準服務(wù)務(wù)之經(jīng)驗驗、綠地地物業(yè)地地域化操操作之優(yōu)優(yōu)勢，在在高力物物業(yè)管理理總面積積近10000萬萬平方米米、綠地地物業(yè)管管理面積積近2000萬平平方米的的背景下下，合約約管理面面積已逾逾2300萬平方方米，前前期顧問問管理合合同簽訂訂1000余萬平平方米，管管理方式式有全權(quán)權(quán)管理、駐駐場顧

12、問問管理及及顧問管管理。在在上海、瑞瑞科已成成功管理理上海綠綠地世紀紀城（上上海春天天）、世紀紀同樂、綠綠地世家家、綠地地科創(chuàng)小小區(qū)、華華能城市市花園、錦錦綠新城城等物業(yè)業(yè)、綠地地名人坊坊、龍辰辰苑等，另另已在江江西南呂呂、吉林林長春設(shè)設(shè)立了子子公司。瑞瑞科致力力于開拓拓、發(fā)展展上海及及國內(nèi)的的物業(yè)管管理市場場。瑞科科物業(yè)董董事長張張鑫國，副副董事長長、總經(jīng)經(jīng)理張一一民，副副總經(jīng)理理王振太太，在此此致意各各房產(chǎn)開開發(fā)商、業(yè)業(yè)主委員員會和社社會各界界人士，祈祈望合作作，共圖圖發(fā)展；瑞科將將給您帶帶來欣喜喜。現(xiàn)時瑞科物物業(yè)的管管理項目目一覽表表序號物業(yè)名稱物業(yè)性質(zhì)管理性質(zhì)物業(yè)地點1上海春天物業(yè)小區(qū)

13、物業(yè)管理上海市2綠地名人坊坊物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市3科創(chuàng)大廈商 務(wù) 樓樓物業(yè)管理上海市4華能城市花花園物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市5錦綠新城（11、2期期）物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市6綠地世紀同同樂物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市7綠地世家（單身小區(qū)區(qū)3萬MM2）物業(yè)小區(qū)物業(yè)前期顧顧問上海市8上大聚豐園園物業(yè)小區(qū)駐場顧問管管理上海市9龍緣花園物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市10江西濱江豪豪園小區(qū)/住宅宅前期物業(yè)顧顧問南昌市11江西小藍鄉(xiāng)鄉(xiāng)別墅別 墅前期物業(yè)顧顧問南昌市12盈湖三島別 墅前期物業(yè)顧顧問上海市13科華小區(qū)物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市14綠地數(shù)碼城城商 場物業(yè)管理上海市15長春綠地世世紀城綜合小區(qū)前期物業(yè)管管理長春市瑞

14、科目前管管理的部部分項目目簡介：項目名稱： 綠地地世紀城城-上海海春天發(fā) 展 商商：上海海綠地新新龍基置置業(yè)有限限公司地 址： 普陀區(qū)區(qū)寧夏路路3533弄項目特色： 近220萬平平方米高高層、小小高層綜綜合高檔檔住宅區(qū)區(qū)，會所所、智能能化系統(tǒng)統(tǒng)配置完完善，以以“水生態(tài)態(tài)、環(huán)保保、智能能”為特色色。項目名稱：南昌濱濱江豪園園發(fā) 展 商商：上海海綠地集集團江西西申昌置置業(yè)有限限公司地 址：江江西南昌昌市紅谷谷灘新區(qū)區(qū)紅谷路路項目特色：二十多多平方米米高尚住住宅，地地處紅谷谷灘中心心區(qū)域，與與南昌市市政府毗毗肩而居居，榮居居帝五將將相之氣氣。項目名稱：綠地科科創(chuàng)大廈廈開 發(fā) 商商：上海海錦普房房地產(chǎn)

15、開開發(fā)有限限公司地理位置：普陀區(qū)區(qū)寧夏路路2011號項目特色：近五萬萬平方米米智能化化大廈。集集辦公、商商場、餐餐飲為一一體，智智能化系系統(tǒng)配置置完善，體體現(xiàn)現(xiàn)代代城市濃濃郁氣息息。項目名稱：綠地世世紀城-世紀同同樂發(fā)展商：上上海綠地地新龍基基地置業(yè)業(yè)有限公公司地 址：上上海市普普陀區(qū)曹曹楊路3353弄弄項目特色：三十萬萬平方米米高層住住宅、市市中心三三萬多平平方米的的生態(tài)大大花園，六萬平方米社區(qū)購物中心，雙語幼兒園，體現(xiàn)高尚品位生活。項目名稱：南昌綠綠地山莊莊發(fā)展商：上上海綠地地集團南南昌綠都都置業(yè)有有限公司司地 址：江江西南昌昌市上海海莊園路路1000號項目特色：又名海海上憶墅墅，近四四十

16、萬平平方米、115000多棟聯(lián)聯(lián)排、雙雙拼、獨獨立形態(tài)態(tài)不一的的各式別別墅，承承襲百年年建筑精精華，依依山傍水水，遙望望八大山山人，藝藝術(shù)與生生活的連連貫音律律，精致致、舒雅雅的房間間戶型，體體現(xiàn)高品品質(zhì)生活活。項目名稱：綠地世世紀城-綠地世世家發(fā) 展 商商：上海海綠地新新龍基置置業(yè)有限限公司地 址：普普陀區(qū)寧寧夏路3366弄弄項目特色：近200萬平方方米高層層住宅，會會所和智智能化系系統(tǒng)配備備完善，以以“水生態(tài)態(tài)，環(huán)保保，智能能”為特色色。四、管理建建議一、物業(yè)概概述【觀邸】位位于湖北北省荊州州市，是是荊州天天發(fā)金達達利房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司在荊州州開發(fā)的的第一個個高檔社社區(qū)，別別墅區(qū)。在在荊州房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)上具有有極其重重大的意意義。該該項目原原計劃分分二期開開發(fā)。一期：規(guī)劃劃總用地地5.992公頃頃，總建建筑面積積732222平平方，其其中住宅宅480083平平方，商商業(yè)13363平平方，公公建3776平方方，保留留234400平平方。道道路面積積93881平方方，建筑筑密度00.2992，容容積率11.2337，綠綠地率00.3886，綠綠化覆蓋蓋率0.43559，人人均