1、 總 NUMPAGES 29頁第29頁【東坡金城商業(yè)計(jì)劃書】目 錄第一部分 . 運(yùn)營(yíng)營(yíng)資料第二部分 . 城市分分析第三部分 . SWOOT分析析第四部分 . 項(xiàng)目定定位第五部分 . 市場(chǎng)定定位第六部分 . 業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃第七部分 . 項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式（商業(yè)業(yè)部分）第八部分 . 租金定定位第九部分 . 招商計(jì)計(jì)劃 . 整整體策略略. 推廣廣策略. 招商商手段. 優(yōu)惠惠政策第十部分 . 項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式（文化化部分）第十一部分分 . 配套套改進(jìn)計(jì)計(jì)劃第十二部分分 . 財(cái)務(wù)務(wù)情況第十三部分分 . . 融融資計(jì)劃劃附件（一） . 現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)規(guī)劃附件（二） . 招商商手則附件（三） . 媒介介計(jì)劃第一部分 運(yùn)營(yíng)

2、營(yíng)資料項(xiàng)目用地1100余余畝，建建筑面積積700000余余平方米米，商鋪鋪面積550000余平方方米，住住房面積積20000余平平方米，總總投資RRMB 1.55 億元元。東坡金城于于20003年99月開盤盤銷售項(xiàng)目銷售/招商情情況（如如圖）項(xiàng)目業(yè)態(tài)（如如圖）類別美容養(yǎng)生服裝飾品文化教育休閑食品通訊名細(xì)國(guó)珍專營(yíng)天然居姚明一代音樂之聲冷酷1000中國(guó)聯(lián)通超英美容城市獵人騰飛運(yùn)動(dòng)好記星空門足球吧吧中國(guó)移動(dòng)葉氏美容童話世界愛情氧吧東坡文化公公司曼德夫晶悅女子精彩F1瞬間之間唯爾靚怪妹妹心情驛站徐艷霞藝術(shù)術(shù)中心SOLO琪賽智能電腦QQ女孩喲喂呀金鍵藝術(shù)中中心阿迪達(dá)斯統(tǒng)計(jì)415732項(xiàng)目現(xiàn)狀分分析隨著項(xiàng)

3、目整整體地塊塊的增值值，招商商節(jié)奏陣陣逐漸加加快服飾、美容容和教育育產(chǎn)業(yè)招招商比例例較大休閑廣場(chǎng)利利用率最最高，同同時(shí)帶動(dòng)動(dòng)了周圍圍商鋪的的招商第二部分 城市市分析（220055年）資料04055年城市市人口自自然增長(zhǎng)長(zhǎng)率為11.222，在300萬左右右，常住住人口220萬左左右04年消費(fèi)費(fèi)品市場(chǎng)場(chǎng)更趨活活躍。全全年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額67.38億億元，增增長(zhǎng)211.6%。其中中批發(fā)零零售貿(mào)易易業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售額額49.87億億元，增增長(zhǎng)233.7%；餐飲飲業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售額額13.1億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)32.1%。05年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4088元，增長(zhǎng)28.4%。上半年人均消費(fèi)支出

4、2720元，增長(zhǎng)18.9%。其中，食品消費(fèi)增長(zhǎng)14.2%，教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)增長(zhǎng)6.9%，交通和通信消費(fèi)增長(zhǎng)7.6%。目前全市有有個(gè)體工工商戶7732116戶，從從業(yè)人員員10114255人市民消費(fèi)習(xí)習(xí)慣 （觀觀察結(jié)論論）集中購物：4點(diǎn)8點(diǎn) 地地點(diǎn)：小小北街 外出就餐：6點(diǎn)7點(diǎn) 地地點(diǎn)：豬豬市街、杭杭州路休閑娛樂：4點(diǎn)10點(diǎn)點(diǎn) 地點(diǎn)：紅星路路東段夜宵小吃：9點(diǎn)11點(diǎn)點(diǎn) 地地點(diǎn)：環(huán)環(huán)湖路 04年房屋屋建筑竣竣工面積積3577.6萬萬平方米米，下降降7.22%。房房地產(chǎn)投投資一直直呈現(xiàn)下下降態(tài)勢(shì)勢(shì)。 今年以以來，商商品房銷銷售增幅幅一直落落后于其其投資550個(gè)百百分點(diǎn)以以上；空空置面積積較多，上

5、上半年空空置面積積19.7萬平平方米，其其中住宅宅7.11萬平方方米，空空置面積積比去年年同期增增長(zhǎng)422.3%。 1-66月，商商品房銷銷售額1127554萬元元，銷售售面積111.44萬平方方米，分分別比去去年同期期下降554.44%個(gè)和和60.6%。今今年以來來，商品品房銷售售幅度一一直落后后于其投投資增幅幅50個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)以上。 以上上信息來來源：眉眉山市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局分析人口流動(dòng)性性較弱商鋪數(shù)量密密集房地產(chǎn)投資資（住房房、商鋪鋪）成負(fù)負(fù)增長(zhǎng)休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)，本本地居民民習(xí)慣休休閑購物物長(zhǎng)期以來形形成的以以雕像廣廣場(chǎng)為中中心的購購物、娛娛樂休閑閑、餐飲飲為一體體的商業(yè)業(yè)中心說明城市收入穩(wěn)穩(wěn)步增

6、加加，消費(fèi)費(fèi)力上漲漲本地房地產(chǎn)產(chǎn)出現(xiàn)負(fù)負(fù)增長(zhǎng)局局面主要要受人口口數(shù)量限限制市民消費(fèi)習(xí)習(xí)慣固定定第三部分 SWWOT分分析項(xiàng)目地理位位置（如如圖）Strenngthh（優(yōu)勢(shì)勢(shì)）政府優(yōu)勢(shì)：當(dāng)?shù)卣幕a(chǎn)業(yè)的的重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)：居住人人口最多多，離傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)中心僅僅一街之之隔，有有利于人人氣的培培養(yǎng)項(xiàng)目規(guī)模：有利于于綜合競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的形成整合營(yíng)銷：當(dāng)?shù)厝比鄙傩蓍e閑產(chǎn)業(yè)，而而項(xiàng)目體體量足以以支持多多個(gè)休閑閑產(chǎn)業(yè)的的形成Weaknnesss（劣勢(shì)勢(shì)）區(qū)位劣勢(shì)：項(xiàng)目所所在地位位于老城城區(qū)，但但項(xiàng)目周周邊人氣氣目前還還不是很很旺，商商業(yè)氛圍圍不佳，現(xiàn)有商業(yè)中心與項(xiàng)目相隔上大南街，卻并沒有給項(xiàng)目帶來有效

7、的人氣聚集效應(yīng)道路交通：目前項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊僅沙觳觳行、大大南街有有一定的的人流量量；小北北街的商商業(yè)氣氛氛被三蘇蘇祠阻隔隔，難以以沿展到到項(xiàng)目。消費(fèi)習(xí)慣：大南街街被消費(fèi)費(fèi)者遺忘忘，如何何喚起他他們的記記憶，我我們需要要在宣傳傳和品質(zhì)質(zhì)上花費(fèi)費(fèi)很大的的力氣。Opporrtunnityy（機(jī)會(huì)會(huì)）來自市場(chǎng)：眉山?jīng)]沒有形成成特色消消費(fèi)商圈圈，商業(yè)業(yè)樓盤缺缺少系統(tǒng)統(tǒng)的科學(xué)學(xué)的推廣廣方式，做做好項(xiàng)目目定位和和目標(biāo)對(duì)對(duì)象是項(xiàng)項(xiàng)目迅速速成敗的的關(guān)鍵城市地塊的的增值，市市中心商商鋪密集集，業(yè)態(tài)態(tài)單一（服服飾），其其他業(yè)態(tài)態(tài)零散，都都是我們們形成集集中補(bǔ)充充業(yè)態(tài)的的機(jī)會(huì)。Threaat（威威脅）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：新城區(qū)區(qū)

8、是政府府規(guī)劃的的重點(diǎn)建建設(shè)區(qū)域域，有東東坡湖廣廣場(chǎng)、義義烏商貿(mào)貿(mào)城、金金羅馬假假日廣場(chǎng)場(chǎng)、青年年步行街街等大型型商業(yè)樓樓盤；老老城區(qū)有有：賽爾爾陽光廣廣場(chǎng)、巴巴黎春天天、小香香港商業(yè)業(yè)步行街街等市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：目前區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)屬于于實(shí)質(zhì)性性空白階階段，主主要由于于三蘇祠祠的產(chǎn)業(yè)業(yè)形態(tài)對(duì)對(duì)傳統(tǒng)零零售商業(yè)業(yè)的反面面作用，導(dǎo)導(dǎo)致商業(yè)業(yè)開發(fā)的的滯后，能能否改變變消費(fèi)者者的購物物習(xí)慣是是市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)關(guān)鍵目前眉山空空置商鋪鋪達(dá)300萬平方方米，主主要集中中在新城城區(qū)和老老城區(qū)樓樓盤的二二樓以上上商鋪，如如果我們們不能合合理運(yùn)用用業(yè)態(tài)，掌掌握業(yè)態(tài)態(tài)對(duì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)所的的選擇，很很有可能能再次失失敗。

9、第四部分 營(yíng)銷銷目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)現(xiàn)招商770%以以上 人流流量平均均30000人/天以上上 拉動(dòng)資資產(chǎn)價(jià)值值均價(jià)達(dá)達(dá)42000元/第五部分 項(xiàng)目目定位“文化休休閑購物物中心”第三產(chǎn)業(yè)概概念及其其發(fā)展、特特點(diǎn)概念第三產(chǎn)業(yè)是是除第一一、第二二產(chǎn)業(yè)外外的其他他行業(yè)，亦亦稱服務(wù)務(wù)業(yè)，包括生生產(chǎn)服務(wù)務(wù)和生活活服務(wù)兩兩個(gè)方面面，是生生產(chǎn)力提提高和社社會(huì)進(jìn)步步的必然然結(jié)果，其其發(fā)展水水平已經(jīng)經(jīng)成為衡衡量國(guó)家家和地區(qū)區(qū)發(fā)展水水平、現(xiàn)現(xiàn)代化程程度的重重要標(biāo)志志。發(fā)展2001年年第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)完成成投資1183006億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)17.6，增增長(zhǎng)速度度分別比比第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)高177和100個(gè)百分分點(diǎn)。第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)

10、投資占占社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)總投資資的比重重達(dá)到665.88%，形形成投資資新熱點(diǎn)點(diǎn)。傳統(tǒng)的批發(fā)發(fā)零售貿(mào)貿(mào)易、餐餐飲業(yè)和和交通運(yùn)運(yùn)輸業(yè)持持續(xù)、穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展,；同同時(shí)，旅旅游、信信息、咨咨詢、科科技服務(wù)務(wù)、社區(qū)區(qū)服務(wù)、金金融保險(xiǎn)險(xiǎn)、通訊訊、美容健健身、教教育、娛娛樂、文文化等新新興產(chǎn)業(yè)業(yè)快速發(fā)發(fā)展。未來第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)成為城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)的的支柱，如如北京、上上海、石石家莊、長(zhǎng)長(zhǎng)沙等城城市第三三產(chǎn)業(yè)增增加值占占GDPP的比重重分別達(dá)達(dá)到588.9%、500.7%、400.2%和488.4%。特點(diǎn)第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)內(nèi)部行業(yè)業(yè)較多,勞動(dòng)密密集與技技術(shù)密集集、智力力密集行行業(yè)并存存,可以以吸納不不同層次次、不同同

11、素質(zhì)的的勞動(dòng)力力就業(yè)。 結(jié)合自身?xiàng)l條件和城城市條件件，滿足足條件的的產(chǎn)業(yè)有有批發(fā)零零售貿(mào)易易、旅游游、通訊訊、美容容健身、教教育、娛娛樂和文文化。眉山城區(qū)商商鋪密集集，休閑閑場(chǎng)所不不足除服飾銷售售集中以以外，如如餐飲、娛娛樂、科科技等均均沒有形形成特色色商圈由于眉山的的區(qū)域地地理位置置、社會(huì)會(huì)環(huán)境和和經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況決定了了本項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)需求支支撐只能能來自本本地。第六部分 市場(chǎng)場(chǎng)定位：市的構(gòu)成：眉山地地區(qū)消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)、旅旅游人口口、書畫畫愛好者者以及培培訓(xùn)機(jī)構(gòu)構(gòu)場(chǎng)的構(gòu)成：外來貿(mào)貿(mào)易與本本地貿(mào)易易想結(jié)合合第七部分 業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃再根據(jù)滿足足條件的的產(chǎn)業(yè)開開店策略略，我們們確定如如下產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)休閑服

12、務(wù)類類經(jīng)營(yíng)者者開店策策略休閑服務(wù)行行業(yè)在選選擇口岸岸時(shí)主要要考慮的的因素有有：具備備地域優(yōu)優(yōu)勢(shì)和休休閑娛樂樂比較集集中、配配備充足足的車位位、良好好的經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)氣氛氛充足。休閑服務(wù)行行業(yè)的商商鋪一般般不會(huì)選選擇一樓樓的商鋪鋪，由于于行業(yè)慣慣例，消消費(fèi)者可可以接受受上二樓樓。休閑閑業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者對(duì)建建筑的層層高和內(nèi)內(nèi)部通道道設(shè)計(jì)有有較高的的要求，同同時(shí)要求求通風(fēng)條條件良好好。商品零售類類經(jīng)營(yíng)者者開店策策略商品零售行行業(yè)在選選擇口岸岸時(shí)主要要考慮的的因素有有：交通通便利、周周邊有大大型居住住社區(qū)作作為常規(guī)規(guī)消費(fèi)群群體支撐撐、整體體環(huán)境有有利于吸吸引消費(fèi)費(fèi)者商品零售行行業(yè)根據(jù)據(jù)不同的的類型選選擇

13、商鋪鋪的要求求也不一一樣，總總體來說說規(guī)模效效應(yīng)是吸吸引商家家和消費(fèi)費(fèi)者的重重點(diǎn)，同同時(shí)對(duì)市市場(chǎng)要求求較高。書畫經(jīng)營(yíng)者者開店策策略書畫行業(yè)在在選擇口口岸時(shí)主主要考慮慮的因素素有：文文化背景景、市場(chǎng)場(chǎng)影響力力、交易易市場(chǎng)是是否成熟熟、市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域購購買力、市市場(chǎng)組織織能力以以及銷售售通路是是否完善善書畫行業(yè)對(duì)對(duì)商鋪的的要求主主要有：便于作作品陳列列、規(guī)模模性和整整體性三三方面文化教育經(jīng)經(jīng)營(yíng)者開開店策略略文化教育行行業(yè)在選選擇口岸岸時(shí)主要要考慮的的因素有有：社區(qū)區(qū)與選址址的交通通情況、區(qū)區(qū)域內(nèi)學(xué)學(xué)校數(shù)量量、租金金價(jià)格、家庭休休閑較集集中便于于實(shí)地宣宣傳文化教育行行業(yè)對(duì)商商鋪的要要求主要要有：面面積符

14、合合要求、租租金便宜宜、相對(duì)對(duì)安靜具體業(yè)態(tài)分分布以中心廣場(chǎng)場(chǎng)分割出出兩個(gè)業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)（休閑商業(yè)業(yè)相結(jié)合合、產(chǎn)業(yè)業(yè)融入文文化），帶來來多重享享受。業(yè)態(tài)如圖（一層可自主選擇，沿街商鋪不納入規(guī)劃）二層以上業(yè)業(yè)態(tài)（含含二層）一層主力業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃第八部分 項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)模模式（商商業(yè)部分分）商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)至少少涉及多多個(gè)主要要利益相相關(guān)群體體和多種種權(quán)利分分配。圍圍繞多級(jí)級(jí)市場(chǎng)、多多個(gè)利益益相關(guān)群群體和多多種權(quán)利利分配，必必須通過過有效的的項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)商商、投資資者、經(jīng)經(jīng)營(yíng)者、管管理者、消消費(fèi)者五五者共生生共贏、利利益協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一，以以此提升升開發(fā)商商的美譽(yù)譽(yù)度、持持續(xù)發(fā)展展力和實(shí)實(shí)現(xiàn)其商商業(yè)利益

15、益最大化化。五個(gè)主要利利益相關(guān)關(guān)群體開發(fā)企業(yè)是是項(xiàng)目開開發(fā)的整整體組織織協(xié)調(diào)者者，其利利益取向向是商業(yè)業(yè)物業(yè)的的順利銷銷售回收收投資，或或者通過過長(zhǎng)期的的租金收收入獲得得投資回回報(bào)。投資者是項(xiàng)項(xiàng)目銷售售的關(guān)鍵鍵，商業(yè)業(yè)物業(yè)成成功銷售售的前提提是要給給投資者者創(chuàng)造良良好的投投資機(jī)會(huì)會(huì)，協(xié)助助投資者者規(guī)避投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，取得得合理的的投資回回報(bào)。投投資者是是商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目從產(chǎn)產(chǎn)品走向向市場(chǎng)的的關(guān)鍵紐紐帶，他他們注重重商鋪升升值潛力力和豐厚厚的租金金收益。經(jīng)營(yíng)者（可可能本身身就是投投資者）在在商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者的的經(jīng)營(yíng)過過程中，市市場(chǎng)盈利利機(jī)會(huì)、成成熟的商商圈、合合理租金金、商品品檔次、商商場(chǎng)推廣廣力度等等因素

16、決決定了經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況，也直直接影響響商業(yè)口口岸的成成熟度和和商業(yè)氛氛圍，經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況的好壞壞反過來來決定了了投資者者的投資資回報(bào)高高低和回回收期的的長(zhǎng)短.因此，項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)中商業(yè)業(yè)形成的的初期，吸吸引經(jīng)營(yíng)營(yíng)者前來來經(jīng)商和和對(duì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者的優(yōu)優(yōu)惠扶持持將尤為為必要。管理者（有有時(shí)由開開發(fā)商兼兼任），開開發(fā)商引引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富的的商業(yè)管管理公司司參與商商業(yè)項(xiàng)目目的管理理和經(jīng)營(yíng)營(yíng)，是解解決純投投資者經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理能力不不足的有有效手段段。消費(fèi)者是商商業(yè)物業(yè)業(yè)的最終終消費(fèi)對(duì)對(duì)象，商商業(yè)物業(yè)業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)營(yíng)商品與與服務(wù)的的最終消消費(fèi)者。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模模式 常規(guī)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式有有產(chǎn)權(quán)式式經(jīng)營(yíng)模模式和自自主經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式兩兩種產(chǎn)權(quán)

17、式經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式：商業(yè)物物業(yè)全部部銷售，所所有權(quán)由由投資者者所有，投投資者自自主經(jīng)營(yíng)營(yíng)，或者者獨(dú)立招招商、分分散經(jīng)營(yíng)營(yíng)，物業(yè)業(yè)管理公公司只有有最簡(jiǎn)單單的物業(yè)業(yè)管理職職能，租租金收益益全部歸歸投資者者所有。自主經(jīng)營(yíng)模模式：自自主式經(jīng)經(jīng)營(yíng)分兩兩個(gè)細(xì)分分層面，將商業(yè)物業(yè)部分產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售給個(gè)人投資者，但由專業(yè)商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，投資者自主經(jīng)營(yíng)或委托經(jīng)營(yíng)，并享受商業(yè)管理公司固定投資回報(bào)的一種銷售模式。指開發(fā)商預(yù)留部分商業(yè)物業(yè)，不出讓產(chǎn)權(quán)，以引進(jìn)核心主力商家?guī)?dòng)零散商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)租金收益與資產(chǎn)增值的一種經(jīng)營(yíng)模式。模式優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析1產(chǎn)權(quán)式式經(jīng)營(yíng)模模式的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)：此經(jīng)營(yíng)營(yíng)模

18、式開開發(fā)企業(yè)業(yè)投資回回收較快快，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較低，操操作簡(jiǎn)單單，追求求短期利利益；但但是由于于產(chǎn)權(quán)分分散，不不便后期期商業(yè)管管理，缺缺乏長(zhǎng)期期收益最最大化的的能力。2自主經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式的優(yōu)劣劣勢(shì)：通通過專業(yè)業(yè)商業(yè)管管理公司司的專業(yè)業(yè)化管理理，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)價(jià)價(jià)值的最最大化。后后期風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大，投投入增加加。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模模式的選選擇結(jié)合本項(xiàng)目目實(shí)際情情況和整整體經(jīng)營(yíng)營(yíng)戰(zhàn)略，由由于項(xiàng)目目前期招招商不力力導(dǎo)致人人氣不足足，影響響到產(chǎn)權(quán)權(quán)銷售，因因此我們們必須首首先考慮慮招商問問題，然然后利用用產(chǎn)業(yè)形形成人氣氣，利用用聚集效效應(yīng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)銷銷售。第一步：蓄蓄勢(shì)階段段，自主主經(jīng)營(yíng)的的第二種種模式，實(shí)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)產(chǎn)增值第二部：

19、銷銷售階段段，自主主經(jīng)營(yíng)的的第一種種模式，強(qiáng)強(qiáng)化項(xiàng)目目整體品品牌；結(jié)結(jié)合產(chǎn)權(quán)權(quán)經(jīng)營(yíng)。招商期的成成果服務(wù)務(wù)于銷售售，讓投投資者看看到固定定的投資資回報(bào)，增增強(qiáng)投資資信心。租金定位以眉山商鋪鋪?zhàn)赓U市市場(chǎng)為定定價(jià)依據(jù)據(jù)，制定定符合當(dāng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)場(chǎng)的租金金價(jià)格體體系（如如圖表）三蘇祠為正正面，東東坡苑為為背面，以以下為最最低租金金價(jià)格體體系位置樓層樓層面積總面積租金（元/平方米米.月）備注正面背面一號(hào)樓1層15193390.563035525300臨街和廣場(chǎng)面商鋪?zhàn)饨鹱畹?0352層134015200121553層531.55610155812二號(hào)樓1層12672828.630355253002層1030

20531.6610155812三號(hào)樓1層12722833.630355253002層103015200121553層531.6610155812四號(hào)樓1層12772872.630355253002層106415200121553層531.6610155812五號(hào)樓1層867.5581591.5825300182222層7241215510155六號(hào)樓1層1103.72035.6225300182222層931.9921215510155七號(hào)樓1層1103.72035.6225300182222層931.9921215510155九號(hào)樓1層2302.59595 價(jià)格面議整體

21、租賃2層2302.53層2302.54層2302.5十號(hào)樓1層978.552501.31822215200臨街和廣場(chǎng)面商鋪?zhàn)饨鹱畹?0352層991.2210155101553層531.66812 8122十一號(hào)樓1層11392822.718222152002層1152.110155101553層531.66812812十二號(hào)樓1層1277357330355152002層114815200101553層114810155812十三號(hào)樓1層11392822.718222152002層115210155101553層531.66812 8122十七號(hào)樓底層697.11115200十八號(hào)樓底層573

22、.77818255十九號(hào)樓底層509.6618255休閑廣場(chǎng)租金7元/，物物業(yè)管理理費(fèi)1元元/第九部分 招商商計(jì)劃招商對(duì)象：符合業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的經(jīng)營(yíng)營(yíng)者招商區(qū)域：本地+成都地地區(qū)整體策略由于項(xiàng)目前前期在本本地市場(chǎng)場(chǎng)形成的的不良影影響，故故選擇此此前不熟熟悉項(xiàng)目目的成都都地區(qū)作為為招商的的主要戰(zhàn)戰(zhàn)地，從從外到內(nèi)內(nèi)的帶動(dòng)動(dòng)，消除除不良影影響。項(xiàng)目形象：眉山第第一座文文化商業(yè)業(yè)城，休休閑購物物新體驗(yàn)驗(yàn)。 媒介策略（附附件，媒媒介計(jì)劃劃）訴求對(duì)象：具有擴(kuò)擴(kuò)張意圖圖的個(gè)體體商戶、連連鎖品牌牌經(jīng)營(yíng)者者及有意意識(shí)開店店的潛在在投資者者對(duì)象特征： 具備備一定抗抗風(fēng)險(xiǎn)能能力的經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ) 具有冒冒險(xiǎn)精神神，對(duì)現(xiàn)現(xiàn)

23、有收入入不滿意意 本身身有投資資經(jīng)驗(yàn)或或具有這這方面的的人際關(guān)關(guān)系 具有有某行業(yè)業(yè)的工作作經(jīng)驗(yàn)或或人際關(guān)關(guān)系對(duì)象行為分分析：開開店基礎(chǔ)礎(chǔ)是對(duì)某某行業(yè)的的了解；開店目目的明確確，經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)所的的選擇和和前期投投入是考考慮的重重點(diǎn)，特特別是有有意識(shí)開開店的首首次投資資者，他他們對(duì)初初期投入入十分重重視；人人際關(guān)系系較廣，對(duì)對(duì)信息收收集的渠渠道和范范圍也相相對(duì)較廣廣。蓄勢(shì)期訴求主題：注意知知識(shí)性，“眉山消費(fèi)市場(chǎng)分析及項(xiàng)目基本屬性介紹”訴求范圍：成都+眉山訴求時(shí)間：7月115日8月115日媒介選擇：華西都都市報(bào)廣告形式：軟文，題題花訴求頻次：軟文11次，題題花3次次；共計(jì)計(jì)4次導(dǎo)入期訴求主題：樓盤展展示

24、，業(yè)業(yè)態(tài)、管管理、交交通、地地理等優(yōu)優(yōu)勢(shì)，傳傳遞招商商信息 訴求范圍：成都+眉山訴求時(shí)間：8月155日9月15日媒介選擇：華西都都市報(bào)廣告形式：軟文，題花訴求頻次：軟文11次，題題花9次次；共計(jì)計(jì)10次次強(qiáng)銷期：訴求主題：優(yōu)惠，主標(biāo)“店鋪裝修，這里不花錢”，副“更多優(yōu)惠方案等您來決策”訴求范圍：成都+眉山訴求時(shí)間：9月155日11月15日媒介選擇：華西都都市報(bào)+當(dāng)?shù)仄狡矫婷襟w+眉眉山夾報(bào)報(bào)及戶外外輔助媒媒體廣告形式：平面、戶外媒媒體和廣廣播訴求頻次：華西公公告2次次、題花花資訊55次當(dāng)?shù)氐仄矫嬗灿矎V4次次、華西西夾報(bào)44次、廣廣播5秒秒1個(gè)月月和戶外外媒體；共計(jì)平面面15次，戶戶外2個(gè)個(gè)月、廣

25、廣播1個(gè)個(gè)月持續(xù)期：訴求主題：與訴求求對(duì)象信信息互動(dòng)動(dòng)招商成成果展示示、項(xiàng)目目能為消消費(fèi)者提提供的服服務(wù)訴求范圍：眉山訴求時(shí)間：11月115日次年11月1日媒介選擇：戶外媒媒體+當(dāng)當(dāng)?shù)仄矫婷婷襟w（針針對(duì)休閑閑服務(wù)的的媒體）廣告形式：硬廣和戶戶外媒體體訴求頻次：平面44次，戶戶外4個(gè)月爭(zhēng)取合作：青城山GOOLF會(huì)會(huì)所易拉拉寶展示示本地廣告公公司與項(xiàng)項(xiàng)目資源源互換政府對(duì)大型型品牌的的引入支支持其他事項(xiàng)：國(guó)慶、元旦旦、春節(jié)節(jié)舉辦的的活動(dòng)媒媒介宣傳傳強(qiáng)銷期的招招商手冊(cè)冊(cè)直郵重點(diǎn)招商對(duì)對(duì)象直接接跟蹤VI系統(tǒng)務(wù)務(wù)必在推推廣啟動(dòng)動(dòng)前確定定集團(tuán)網(wǎng)站建建成起的的站內(nèi)宣宣傳，該該信息在在其他媒媒介上的的信息體體現(xiàn)

26、原則上不做做銷售方方面的推推廣招商手段：現(xiàn)場(chǎng)烘托商商業(yè)氣氛氛（附件件現(xiàn)場(chǎng)規(guī)規(guī)劃）戶外廣告形形式多樣樣新穎提早形成國(guó)國(guó)慶喜慶慶氣氛，多多利用氣氣球、彩彩旗等氣氛延展，利利用步行行街的仿仿古路燈燈SP活動(dòng)提提升人氣氣東坡金城品品牌展示示（9.11100.1活活動(dòng)方案案）第一屆東坡坡文化購購物節(jié)（110.11活動(dòng)方方案）春節(jié)開業(yè)活活動(dòng)優(yōu)惠政策內(nèi)容項(xiàng)目面積（建筑筑面積）優(yōu)惠惠政策（總總租金）付款方式優(yōu)優(yōu)惠政策策品牌優(yōu)惠政政策50以下50-999100-1199200-5500500以以上一次性付清清3年一次性付清清5年國(guó)際國(guó)內(nèi)知知名國(guó)內(nèi)普通品品牌租金不優(yōu)惠9.5折9折8.5折7折7折6.5折8折9折物

27、管費(fèi)不優(yōu)惠不優(yōu)惠不優(yōu)惠協(xié)商協(xié)商不優(yōu)惠不優(yōu)惠協(xié)商不優(yōu)惠經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)費(fèi)不優(yōu)惠協(xié)商協(xié)商可免可免協(xié)商協(xié)商可免協(xié)商免租期1-3個(gè)月月1-3個(gè)月月 3-6個(gè)月月 6-9個(gè)月月 9-12個(gè)個(gè)月 9-12個(gè)個(gè)月1-3個(gè)月月 其他商家第一次次裝修產(chǎn)產(chǎn)生的屬屬于東坡坡金城的的垃圾清清運(yùn)費(fèi)全全免（注注：業(yè)主主自營(yíng)或或自行租租賃招商商的由業(yè)業(yè)主承擔(dān)擔(dān)）。商家入場(chǎng)裝裝修的裝裝修入場(chǎng)場(chǎng)證、管管理費(fèi)減減半收取取。商家享受與與其他區(qū)區(qū)域商家家的政府府給予的的所有優(yōu)優(yōu)惠政策策（按政政府相關(guān)關(guān)文件執(zhí)執(zhí)行）。優(yōu)惠政策折折扣限于于第一年年總租金金，折扣扣后不享享受重復(fù)復(fù)優(yōu)惠。共同優(yōu)惠政政策：在20066年100月1日日之前入入場(chǎng)的商商

28、家給予予3個(gè)月免免租期在20066年100月1日日之后入入場(chǎng)的商商家，面面積（建建筑面積積）在在50以內(nèi)內(nèi)免租期期1個(gè)月月。廣告位優(yōu)惠惠可根據(jù)商家家經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)模及品品牌適當(dāng)當(dāng)為其提提供1-2個(gè)廣廣告位（視視品牌情情況），指指定使用用位置并并免費(fèi)使使用期限限為2個(gè)個(gè)月，到到期后可可對(duì)其廣廣告位優(yōu)優(yōu)先租賃賃使用，在在正常對(duì)對(duì)外收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上上給予優(yōu)優(yōu)惠。在在后期的的宣傳上上，我項(xiàng)項(xiàng)目可為為商家做做出推廣廣計(jì)劃，并并結(jié)合整整個(gè)項(xiàng)目目一并對(duì)對(duì)外造勢(shì)勢(shì)宣傳，為為商家進(jìn)進(jìn)行品牌牌推廣。工作計(jì)劃（如如圖）時(shí)間完成事件7.158.115眉山市消費(fèi)費(fèi)力、方方向、需需求及城城市屬性性調(diào)查報(bào)報(bào)告招商手冊(cè)蓄勢(shì)期廣告告發(fā)布

29、布置休閑設(shè)設(shè)施8.159.001導(dǎo)入期媒介介宣傳宣傳范圍內(nèi)內(nèi)效果評(píng)評(píng)估，吸吸引力、意意見等9.0111.115根據(jù)情況調(diào)調(diào)整策略略現(xiàn)場(chǎng)布置，主主題氣氛氛營(yíng)造強(qiáng)銷期介宣宣傳品牌推廣活活動(dòng)10.1活活動(dòng) 11.155次年11.1元旦狂歡夜夜活動(dòng)入住商家溝溝通目標(biāo)商家意意向數(shù)量量達(dá)到要要求，總總體招商商50%1.01春節(jié)目標(biāo)商家招招商基本本完成，商商鋪入住住率達(dá)到到70%以上東坡金城試試營(yíng)業(yè)結(jié)結(jié)束廣告招商宣宣傳結(jié)束束春節(jié)為項(xiàng)目目正式營(yíng)營(yíng)業(yè)時(shí)間間春節(jié)以后未到期的戶戶外廣告告訴求項(xiàng)項(xiàng)目功能能的同時(shí)時(shí)向商家家服務(wù)舉辦各類活活動(dòng)或是是為有影影響力的的活動(dòng)免免費(fèi)提供供場(chǎng)地，擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目目影響力力根據(jù)營(yíng)業(yè)情情況制定定宣傳計(jì)計(jì)劃，