1、寫字樓產品培訓寫字樓產品解析寫字樓產品硬件寫字樓產品發展趨勢產品類型對營銷的影響培訓綱要寫字樓產品解析寫字樓產品特征地段的不可替代性形象高端 交通方便 1234寫字樓商務配套、物業管理完善 寫字樓產品解析按用途分大開間寫字樓商務公寓公寓式寫字樓按檔次分甲級寫字樓乙級寫字樓寫字樓產品分類寫字樓產品解析寫字樓產品硬件寫字樓產品發展趨勢產品類型對營銷的影響培訓綱要 核心筒 大堂 電梯 電梯廳 空調 外立面寫字樓產品硬件 標準層 停車位 衛生間 智能化配置 會所 裝修標準核心筒概念和定義結構的分類功能設置核心筒的位置小 結核心筒是高層建筑向高空發展的基本結構構件；核心筒是縱、橫交錯的剪力墻圍合成的筒體

2、；核心筒是高層建筑中重要的功能空間。1概念和定義2結構的分類筒體結構框架筒體結構筒中筒結構束筒結構框架筒體結構2結構的分類筒中筒結構2結構的分類束筒結構2結構的分類3核心筒的功能設置一、垂直交通與疏散系統；核心筒處于垂直交通和水平交通的轉換站，核心筒內一般設有電梯廳、電梯（客梯、貨梯、消防電梯）、樓梯間、走道等垂直與水平交通設施，承擔交通疏導及緊急時期疏散功能；特點：布局緊湊、易于識別、便于集散、滿足防火要求二、設備空間；核心筒是與主要使用空間相關的各種設備空間，如水箱、強弱電配電房、小型空調機房、以及水、電、暖通的各種管道井等。特點：合理布置、確保主要空間最大程度滿足使用功能的要求3核心筒的

3、功能設置三、服務空間；主要使用空間以外的服務空間如：洗手間、垃圾間、開水間、服務臺等房間，往往由于有管道或管線豎向連通的要求而設置于核心筒內。3核心筒的功能設置核心筒的位置在高層建筑中，核心筒往往設置在朝向、采光、通風等最不利的區域，并高度集中以便給主要使用空間最佳部位。核心筒與殼體的不同組合，可以構成多樣的標準層形式，所以核心筒的位置形式多樣，主要有以下幾種；中心核心筒單側核心筒雙側核心筒體外核心筒核心筒的位置中心核心筒位于平面中心，圍繞其四周的使用空間可占有最佳位置，采光、視線良好、交通便捷；此類結構多采用框筒體系，整個結構平面對稱，是最理想的結構布置方式；核心筒距外墻一般為米，標準層一般

4、可作到平米卓越時代廣場核心筒的位置單側核心筒位于建筑一側，使用空間可避免不利朝向，并增大使用空間的進深；核心筒內電梯間可向外墻開窗，利于自然通風和排煙；由于交通中心偏于一側，路線較長，因而標準層較小；一般在500-2000之間; 由于偏心過大，一般高度不是很高。深圳富苑酒店深圳發展中心核心筒的位置雙側核心筒位于建筑兩端，使用空間較大而方正，可布置高度靈活的大空間景觀辦公區；底層大廳通透、寬敞。交通位于兩端，分布均勻，路線短捷，可分區組織不同使用者的交通，并能確保雙向疏散；外墻間距一般為米，標準層面積約為平米，比較適用于各層功能和層高不同的復式建筑。采用雙側核心體時，中央部分的結構體系較多采用框

5、架結構。深圳特區報業大廈核心筒的位置體外核心筒位于建筑體外部，以通道與之相連，有利于創造大面積、完整開敞的房間；核心筒數目一般根據標準層規模和交通組織而定，面積大的建筑需多處設置疏散樓梯標準層進深及面積根據核心筒數量及布置變化此類建筑多用于獨家使用、大公司使用，不利于出租型多用戶辦公；一般標準層面積在平米以上。青島華仁大廈小結核心筒既是高層建筑結構的中還要組成部分又是交通、水、電、通訊、空調等設備集中的地方；各設備設施內容隨樓面面積、樓層數、以及設備選型不同而變化；核心筒基本尺度比較靈活，其面積約為標準層面積的，其中高層住宅所占比之較之寫字樓比值更小。大 堂功能和作用面積和高度要求典型案例材質

6、應用功能配置空調口設計小 結1功能和作用1交通樞紐中心，各公司員工進入辦公區的必經之地 23大堂是寫字樓中使用率最高的地方展示寫字樓硬件裝修和軟件服務的重要窗口2面積和高度要求 根據項目的形象要求來考慮寫字樓的大堂面積和高度。 避免狹小的大堂面積和較低的高度給人造成壓抑的感覺， 要有強烈的空間感和舒適性。 寫字樓大堂的面積一般不應小于300平方米，內空高 度最低不低于5米。 寫字樓的檔次越高其大堂的高度就越高，大堂的面積也越大。2面積和高度要求深圳中心區部分項目大堂的指標 名稱安聯大廈鳳凰大廈新世界中心國際商會中心大中華卓越時代廣場諾德中心面積（）20001201200300014007381

7、000高度（米）16.512.53018172012 以上項目的大堂的面積大則有3000平方米； 小則只有120平方米，最高的高度有30米； 最低的高度只有12米。 3典型案例上 海金 茂 大 廈 匯 亞 大 廈 3典型案例上海企 業 天 地 來 福 士 廣 場 3典型案例北京世紀科貿大廈南方大廈 港中旅大廈 4材質應用深圳中心區部分項目的裝修標準 名稱地面墻面天花效果安聯大廈高檔大理石高檔大理石噴沙條鋼化夾膠玻璃天蓬高檔氣派、透光性好航天大廈高檔花崗巖石材鋁天花、高級石膏板形象突出、具有商務氣氛新世界中心意大利進口天然石意大利進口天然石高檔氣派、效果突出諾德中心高檔花崗石和微晶石高檔花崗石和

8、微晶石鋁合金板高檔氣派、形象突出中銀大廈云石花崗巖藝術天花空間感不強、感覺低檔以上是列舉深圳幾個樓盤大堂裝修材料的應用；高端的項目使用的材料較為高檔；低端的項目大堂選用的裝修材料較為低檔。5功能配置 高檔咖啡廳：供客戶休息洽談使用，設計風格高檔，提升項目商務品質。 觸摸式電腦查詢系統：為來訪客戶提供便捷查詢使用。 客戶休息區：來訪客戶休息使用，體現樓與人性化。 商務中心：代辦票務、禮儀接待、打印裝楨、客房預定等業務。 信報箱：與大堂設計風格統一，方便客戶取閱報紙信件使用。 設立門禁系統：在電梯口設立門禁系統，可以避免閑雜無關人員隨意進入各樓層，增加安全保障。6空調口設計 空調通風系統與大堂設計

9、融為一體，避免空調的送風量不足，采用正壓側面噴射式送風系統有效解決了裝修與正常送風的結合。7小 結 大堂的形象不僅代表樓盤的形象，同時也代表著寫字樓內各家公司的形象； 對于高品質的大堂，從面積的規劃、功能的劃分、內空的高度、裝修的風格、智能化的配置上都有極其嚴格的要求； 大堂的設計和裝飾上不妨做得“夸張”一點，多一些公用面積和休閑空間，中檔項目應盡量做出高檔的效果； 發展商在開發項目的時候增加在這方面的投入，因為這是客戶看得見和使用率最頻繁的地方。電 梯作 用類 型規劃布局細節要求裝飾示例技術指標總 結1兩個主要作用垂直交通核心工具 樓盤價值的載體 電梯作為交通工具，是現代建筑物的重要組成部分

10、2類型扶梯 主要起連接上下層的作用，多在商場使用 2類型垂直電梯 垂直電梯主要用在小高層、高層、超高層以上的建筑物中使用，是住宅和寫字樓重要的硬件配置之一2類型觀光電梯 主要是安裝在建筑物外面的一種交通工具 3規劃布局諾德中心 優勢：電梯分配比較集中，有利于電梯的規劃布局可以合理利用各區的電梯間劣勢：上下人流集中，容易造成擁擠通達各辦公區域的動線規劃不合理 ；例3規劃布局例榮超經貿 優勢：合理的布局規劃，對稱排列通達各辦公區方便劣勢：增加了公攤面積 3規劃布局例安聯大廈 優勢：規劃布局簡單，對稱排列人流分布合理劣勢：占用面積大增加了公攤面積 4細節要求自動選擇等候電梯功能；電梯真人發聲報站功能

11、；在電梯等候廳設LCD，增加樓宇管理收入；電梯內部局部設鏡子，增強空間感；電梯內設置雙排發光按鈕，按鈕雙擊取消功能；電梯內部按鈕增加盲文指示標識；電梯凈高不小于2.6m；5內部裝飾示例 豪華型 簡約型 普通型星級酒店電梯的內裝飾多數是豪華型；中高端、高端寫字樓電梯的內裝飾較為簡約大氣；低端寫字樓基本上采用普通型的標準。6技術指標1、速度：高速客用電梯可達到6m/ 平均電梯速度在2.54m/ 2、載重：一般客用電梯的載重量為13501600公斤， 載重人員在1320人左右 3、轎廂尺寸：普遍為2.01.52.9（寬深高） 4、建面比：按照建筑面積與電梯的比例來計算，甲 級寫字樓一般要求5000平

12、米配備一部電梯， 國外高端寫字樓能做到20003000平米左右。建面比=客梯總服務面積(平方米)/客梯數量(臺)參數參考 額定載重載重人數轎廂寬度轎廂深度轎廂高度轎門和層門寬度轎門和層門高度630KG81100140023008002100800KG1013501400230080021001000KG1316001400230090021001250KG16195014002300110021001600KG2119501750230011002100電梯相關技術指標對比一覽表（深圳中心區項目）項目名稱電梯品牌最快速度（m/s）電梯數量高度（m）分區建面比（/部）轎廂尺寸安聯大廈進口三菱41

13、6150258562.0m *1.5m *2.8m諾德中心日本富士達615193353032.0m *1.5m *2.8m新世界中心迅達617237343172.0m *1.5m *2.9m國際商會中心進口三菱518216353441.9m *1.5m *2.6m航天大廈德國蒂森2.51199248971.95m *1.5m *2.6m九州創展原裝日立2.5999264581.6m *1.6m *2.8m中央商務德國奧蒂斯2.5799262862.0m *1.5m *2.8m時代廣場進口三菱616218451782.0m *1.5m *2.8m金中環芬蘭通力61936842大中華日立43835

14、663鳳凰大廈通力2.51025500中心區寫字樓的電梯大多數采用日本進口品牌或歐洲品牌，比較注重硬件方面的投入，同時也提升了樓盤的品質。深圳中心西區寫字樓電梯面積比項目名稱電梯品牌電梯數量 產地建面比 （/部）本元大廈OTIS6進口5333財富廣場A座蒂森克虎伯6國產5000求是大廈西座迅達4國產6404喜年中心A座OTIS6進口6621銀座國際三菱6國產6280英龍展業富士7國產5450金潤大廈國產日立6國產5166中心西區的寫字樓基本上采用國產的電梯品牌，極少數采用進口品牌，降低了項目的品質和檔次。總結：絕大多數寫字樓的建面比在45006500左右，基本能滿足辦公配套需求；中心區高端寫字

15、樓都選用原裝進口品牌電梯，檔次和品質較高；中心西區大部分寫字樓選用國產電梯，檔次和品質較低；速度在2.5米/秒以上，最高速度達6米/秒；甲級寫字樓中低區候梯時間2025秒左右，高區候梯時間在3035秒左右；甲級寫字樓的電梯控制一般采用電腦群控系統。電 梯 廳類 型設計原則材質應用裝修示例細節要求小 結1類型普通分區電梯廳 普通電梯廳就是直接將乘客運到指定各樓層。一般中低層的寫字樓采用的應用方式。1類型立體電梯廳 立體電梯廳就是在建筑物的上部設一個或幾個特定的換乘層電梯廳，用大型往反電梯直接將乘客運至換乘層。再從該層電梯廳換乘普通分區電梯。一般超高層（100層左右）的寫字樓所采用。2設計原則1空

16、間感強，色彩簡單明亮，切忌空間雜亂曲折和過多的空間層次 23要有明確的導向作用，以體現主要交通流線的流動方向 空間范圍適當，以滿足交通量容納為原則，并有一定的空間余地 3材質應用深圳中心區部分項目的裝修標準項目地面墻面天花評述安聯大廈大理石大理石藝術天花配高級燈飾空間感強、體現檔次航天大廈花崗石花崗石鋁天花、高級石膏板簡潔低調、格調統一諾得中心微晶石花崗石、微晶石鋁合金板體現商務形象、色調簡潔國際商會中心高檔進口花崗石高檔進口大理石天花為典雅華貴的藝術玻璃、不銹鋼造型體現項目形象，提升品質地面和墻面采用的石材多數是高檔材質，檔次提升，但同時成本也會有所增加。4裝修示例檔次高、燈光柔和、線條流暢

17、、 簡潔明亮、具有舒適感和空間感。 大氣尊貴 5細節要求整體色調要求電梯廳的色彩應符合大堂主色調為原則，搭配一些單純的直線與塊面，形成統一的主體格調。5細節要求燈光要求盡量選擇暖色調的燈具，同時既要保持電梯廳的通體明亮的要求，又要方便日后維修。5細節要求高度的要求裝修后凈高度盡量做到5米以上，用吊頂裝修，充分體現樓盤的形象檔次。5細節要求寬度的要求 高層民用建筑設計防火規范標明走道不應小于1.3米，目前深圳高端寫字樓的電梯廳的寬度大多數在2.6米3米之間。5細節要求增加樓宇液晶電視 安裝樓宇液晶電視，使客戶在等候電梯時也可以了解一些行業的信息，降低等電梯的煩躁心情，同時增加了項目的后期收入。6

18、小結大堂和各樓層連接的重要交通樞紐，主要承擔著人流在此集中和分流，也是寫字樓給來者的第二印象。樓盤主要的交通樞紐區域，承接著人員上下的主要功能。通達性強，分區停站應有明確通達各樓層的指示作用。在裝修設計上應重點考慮裝修風格、裝修材料的選擇以及其他硬件的配置。充分體現樓盤的形象和檔次。空 調概 念品 牌特 點細節要求名詞解釋計量方式1概念空調是通過制冷送風來調節室內的溫濕度寫字樓的空調硬件狀況直接關系整個樓盤的辦公環境的好壞2品牌開利、約克、麥克維爾、特靈、大金世界知名中央空調品牌 高檔寫字樓在空調的投入比較大，同時對空調的穩定性、功能要求較高，深圳中心區寫字樓客戶對空調高品質的要求非常嚴格，對

19、歐洲品牌的空調較為認可。3特點深圳中心區寫字樓空調品牌一覽表項目名稱空調品牌類型特點安聯大廈大金約克VRV14層、3335層采用大金VRV冷暖空調系統，532層約克中央空調系統，并預留分體空調室外機位置。諾德中心特靈中央空調常規中央空調系統，系統成熟穩定，成本底。新華保險大廈開利中央空調分戶計量，配置獨立的新風系統。國際商會中心三菱VRV裙樓采用中央空調系統，冷水機組。寫字樓采用變頻多體中央空調系統，分戶計量，獨立的新風。中央商務大廈開利中央空調分戶計量，獨立的新風系統。航天大廈麥克維爾中央空調分戶計量，獨立的新風系統。江蘇大廈大金VRV分體，分戶計量。大中華交易廣場開利中央空調分體，分戶計量

20、。卓越時代廣場特靈中央空調分體，分戶計量。金中環開利中央空調分戶計量 中心區的空調品牌基本上是歐洲或日本進口品牌，成本較高，但提升了樓盤的品質。3特點深圳中心西區寫字樓空調品牌一覽表項目名稱空調品牌類型特點英龍展業分體空調獨立計算喜年中心麥克維爾中央空調分戶計量財富廣場分體空調獨立計算銀座國際分體空調獨立計算金谷一號分體空調獨立計算求是大廈分體空調獨立計算 中心西區的寫字樓大多數采用分體空調，極少數采用中央空調，由此可以看出中心西區的寫字樓的整體品質要比中心區遜色，檔次也較差。4細節要求走管 與消防管道走管系統綜合考慮，部分管道可以選擇貫穿梁技術，盡量避免感到對于層高的影響。4細節要求空調主機

21、 塔樓部分的空調主機設置在避難層，群樓部分的空調主機設置在群樓屋頂位置，群樓的空調主機擺放位置要與群樓屋頂日后的綠化統一考慮盡量避免因前期未事先考慮所造成的對于屋頂綠化的破壞。4細節要求出風口 出風口的設計可以和照明燈的設計合為一體設計,另外為增加辦公空間凈高有些公司會選擇側出風裝修，因此在裝修標準上可以只提供空調出風管。5名詞解釋VRV空調VRV空調是通過壓縮機制冷劑循環參合進入室內換熱器的制冷劑流量,適時地滿足室內冷熱負荷要求的高效率冷劑空調系統。5名詞解釋VAV空調 變風量（Variable Air Volume）空調系統是一種通過改變送風量來調節室內溫濕度的空調系統。 6計量方式面積平

22、分法 按用戶租用面積的大小來平攤，這種方式是最直接方便，成本最低的，但也是最不合理，最容易發生矛盾的一種方法。 6計量方式分戶計量 根據每個用戶使用“按需使用、按量付費”來計算空調的費用。目前深圳的中高端寫字樓基本上采用分戶計量的方式，此計量方式精確。外立面意義和作用檔次類別材質應用設計特點細節要求發展趨勢1意義和作用寫字樓的外立面是直接反映建筑物優劣的一種外在表現。項目與外界接觸的平臺，是整個寫字樓的形象氣質表現所在。影響樓盤價值的主要因素之一。寫字樓具有投資和自用的特性，因此，新穎的建筑造型和色彩 是最能吸引客戶的目光。2檔次類別低端材質組合基本采用普通的鋁合金玻璃門窗、瓷磚和涂料組成 特

23、點 1、建筑成本低廉，2、使用涂料，容易被污染、變色、 起皮、開裂。3、壽命較短，一般不到5年就可能 需要清潔重刷，所以維修成本比較高。 2檔次類別中端 材質組合特點 大多數采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻、中空鍍膜玻璃幕墻等材料。 1、采用的材料比較高檔。2、建筑成本會有所增加。3、樓盤的檔次也相應提高。 2檔次類別高端 材質組合特點 大面積使用中空鋼化“LOW-E”玻璃膜墻為主。 1、“LOW-E”玻璃充分阻擋外界的 噪音、熱能、紫外線照射。2、建筑成本會大輻增加。 3材質應用外墻瓷磚名稱價格特性規格備注外墻磚低檔外墻磚15/平米高檔外墻磚20/片吸水率低、抗凍性強、抗強壓、耐磨、耐酸

24、堿、色澤美觀大方規格種類多規格不一樣，價格不同3材質應用鋁合金門窗 名稱價格特性規格備注鋁合金門窗普通平開鋁合金窗：200350元m2。中檔平開鋁合金窗：450600元m2。高檔平開窗：800元m2以上。普通推門窗：150300元m2。中檔鋁合金推拉窗：350500元m2。高檔推拉門窗：600元m2以上。抗風壓性防火性水密性氣密性自重輕平開窗與推拉窗安裝簡單、使用方便、不易變形、經 濟實惠備注：以上價格會根據市場變化而不同3材質應用石材 名稱價格屬性作用備注大理石金線米黃：220元/平米金碧輝煌：220元/平米黑金沙：470元/平米爵士白：350元/平米西班牙米黃：750元/平米天然大理石是石

25、灰巖經過地殼內高溫高壓作用形成的變質巖，屬于中硬石材。提升項目的品質和檔次。大理石的顏色是決定價格的一個重要因素。需檢測有無放射性，應用范圍廣。花崗巖一級：1500元以上/平米二級：10001500/平米三級：1000以下/平米酸性結晶深成巖，屬硬石材，由長石、石英和云母組成，以二氧化硅為主要成分。提升項目的品質和檔次。需檢測有無放射性，應用范圍廣。備注：以上價格會根據市場變化而不同3材質應用玻璃膜墻 名稱價格特性規格類型鋼化玻璃40元/平米以下玻璃破裂時不會全部碎落，整片玻璃碎成小顆粒狀態，大部分玻璃碎片仍保留在框架內可以不同需要制作鋼化和半鋼化。鍍膜玻璃90120元/平米太陽能透過，較好的

26、單向透視功能及較高的鏡面反射效果，對紅外線有較高的反射率，對紫外線有較高的吸收率，性能持久和穩定性最大加工尺寸2500mmx3500mm最小加工尺寸250mmx250mm加工厚度12mm-52mm中空間隔厚度6mm 9mm 12mm 15mm鍍膜玻璃和中空鍍膜玻璃。低輻射鍍膜（LOW-E）260元/平米對可見光有較高的透射率，對紅外線（尤其是中遠紅外）有很高的反射率和良好的隔熱性能。最大生產尺寸：2440mmx3660mm厚度：3mm-19mm高透型LOW-E玻璃，遮陽型LOW-E玻璃和雙銀LOW-E玻璃。備注：以上價格會根據市場變化而不同4設計特點外形設計 其一、是外立面的燈光設計 其二、是

27、外觀造型設計 4設計特點玻璃幕墻應用 主要采用玻璃幕墻、鋁合金、石材和遮陽板。頂級和部分甲級寫字樓玻璃幕墻采用雙層單元式中空LOWE玻璃幕墻 4設計特點窗戶設計 開窗設計的合理性可有效的避免因開窗所造成外立面凌亂的現象 5細節要求外形設計 整體感強，外觀俊朗，合理的利用線條效果體現樓宇的挺拔，如卓越時代廣場的黃金分割線條設計。 5細節要求玻璃幕墻 雙層單元式中空LOWE玻璃幕墻，玻璃顏色的選擇上盡量選擇淺藍色，保持與中心區其他寫字樓的色調統一，在材質的選擇上盡量選擇通透性好（外部至內部通透性弱，內部至外部通透性強）。5細節要求開窗 中間上弦外開窗方便客戶自由開啟，盡量保證每個單位都有開窗，做法

28、可仿照諾德中心的開窗方式，在每個結構柱位置開啟兩扇窗戶。5細節要求外立面的燈光設計 盡量選擇在玻璃幕墻內設置夜間霓虹燈，既保持了外立面的純粹性，又方便日后維修。5細節要求遮陽窗簾 深圳夏季時間長，LOWE玻璃幕墻不能完全遮擋太陽光的照射，大多數公司會自行安裝遮陽窗簾，不同的窗簾顏色一定程度上影響了樓宇的外觀，建議項目在交樓時統一安裝遮陽窗簾。 6發展趨勢1、高端寫字樓除了追求不同的通透感外，同時特別重視節能、環保及舒適性辦公環境的創造。對低輻射和節能效果明顯的“Low-e” 玻璃的大面積使用，增加墻體和幕墻的遮陽板設計，起到環保、節能的作用；2、未來的寫字樓外立面會更多采用智能呼吸式幕墻，保證

29、高層單位也可開窗自然通風；3、采用高效保溫隔熱玻璃及遮陽調光裝置，置換式新風系統與分散式外墻新風裝置。寫字樓標準層對比分析新世界中心新世界中心形狀特點：標準層為梯型設計，目的為了避免北面江蘇大廈對景觀造成的遮擋。分 區：項目低、中、高區按照避難層所在樓層為分界而劃分。柱 距：柱距為9.6米和4.8米。跨 度：南北跨度為10米（核心筒外墻到樓宇外墻內距離）戶型劃分：低區和中區的戶型劃分基本相同，四角的戶型相對較大面積在150200之間，中間戶型面積為100左右小戶型劃分。中區巧妙運用核心筒左面部分，作為通道以增加四角戶型的戶內使用面積。高區為大戶型劃分，面積在250400之間。戶型比例：100左

30、右小戶型和250400大戶型比例為1：1。安聯大廈形狀特點：標準層為長方形雙核心筒設計，中間為中空結構。分 區：項目低、中、高區按照避難層所在樓層為分界而劃分。柱 距：柱距為9.6米。跨 度：東西跨度為13.6米戶型劃分：戶型按標準層的四分之一進行劃分，所有面積均為500左右。安聯大廈諾德中心諾德中心形狀特點：標準層為正方形，每面的外弧型設計以增加景觀面。分 區：項目低、中、高區按照避難層所在樓層為分界而劃分。柱 距：柱距為9.6米。跨 度：最小跨度為10米，最大跨度為15米（核心筒外墻到樓宇外墻內距離）戶型劃分：低區和中區的戶型劃分基本相同，四角的戶型相對較大面積在200300之間，中間戶型

31、面積為100左右小戶型劃分。戶型比例：100左右小戶型和200300之間大戶型比例為1：1.2。國際商會中心國際商會中心形狀特點：標準層為正方形設計分 區：項目低、中、高區按照避難層所在樓層為分界而劃分柱 距：柱距為9.6米和4.8米跨 度：跨度為14米戶型劃分：低區和中區的戶型劃分基本相同，四角的戶型相對較大面積在200300之間，中間戶型面積為100左右小戶型劃分。中區和高區都利用了核心筒的空間來增加部分戶型的戶內使用面積。戶型比例：100左右小戶型和200300之間大戶型比例為1.1：1。卓越時代廣場6-19層戶型劃分20、22-35層戶型劃分圖36、38-43層戶型劃分圖44-52層戶

32、型劃分圖卓越時代廣場形狀特點：標準層為長方形設計分 區：項目低、中、高區、超高區按照避難層所在樓層為分界而劃分柱 距：柱距為7.9米8.9米跨 度：跨度為10米左右戶型劃分：高區和超高區的戶型劃分基本相同；四個區都在不同程度上利用核心筒走道的空間開增加部分戶型的戶內使用面積；四角的戶型相對較大面積在143310之間，中間戶型被面積為43116小戶型劃分。榮超經貿5-18層戶型劃分圖20-33層戶型劃分圖35-46層戶型劃分圖榮超經貿形狀特點：標準層為正方形設計分 區：項目低、中、高區按照避難層所在樓層為分界而劃分柱 距：柱距為7.7米跨 度：11-15米的跨度（核心筒外墻到樓宇外墻內距離）戶型

33、劃分：低區和中區的戶型劃分基本相同，四角的戶型相對較大面積在300470之間，低區中間戶型主要以120左右小戶型劃分，中區中間戶型分別以120的小戶以及少數單位面積在200以上劃分，高區利用了核心筒的空間來增加部分戶型的戶內使用面積。戶型比例：120左右小戶型和200以上大戶型比例約為1：1。財富大廈4153層戶型劃分圖69層戶型劃分圖1040層戶型劃分圖財富大廈特點：面積劃分在135.9390.05之間，可靈活組合；一字形走廊設計，有效提高使用率；走廊過長，不利于通風、采光；轉角部分戶型不夠方正，影響實際使用率；衛生間位置分布不合理，加大使用難度，私密性不夠。特點：特點：1）東、西面各設一個

34、空中花園，使走廊可以自然采光和通風，但把標準層自然分為兩部分，半層以上購買組合使用不方便；2）每兩層設空中花園，每層花園面積為106，休閑空間較大；3）標準層設公共洗手間，個別單元設獨立洗手間；4）戶型面積在84-250之間；5）使用率較高，達到76；6）核心筒居中，回型走廊設計。A DB C CC標準層中國經貿中心A C C A 低區高區聯泰大廈聯泰大廈特點：主要戶型約為87-138；有一個戶型的洗手間放在隔壁的房間里，導致隔壁的房間使用不方便；項目個別單位洗手間設計為嵌入相鄰單位中，不利于客戶對辦公空間的自由劃分；每戶都設有獨立洗手間，且設置有公共洗手間；回型走廊，核心筒位于左上角，導致A

35、單位交通不便；空中花園在C、B位置，有利于戶型之間的自由組合。天利中央商務大廈形狀特點：標準層為長方形設計分 區：項目低、高區按照避難層所在樓層為分界而劃分柱 距：柱距8.1米9.6米跨 度：跨度為11米左右戶型劃分：低區和高區的戶型劃分基本相同，四角的戶型相對較大面積在245255之間，中間戶型面積為120左右小戶型劃分。在低區19層以下的偶數層、以及高區利用核心筒過道分別布置了面積在23.36平方米、52.76平方米以及36.24平方米、51.51平方米的戶型。戶型比例：120左右小戶型和245255之間大戶型比例為1.5：1。天利中央商務大廈寫字樓停車位分析深圳寫字樓停車位分析國際甲級標

36、準寫字樓項目，至少滿足每200平方米的寫字樓提供一個停車位 據調查國內許多經濟發達城市的寫字樓，平均200300平方米建筑面積才擁有一個停車位，有的城市甚至平均500平方米才擁有一個停車位，與國際甲級寫字樓相比,國內寫字樓普遍存在著停車位不足的問題 深圳典型寫字樓停車位配比情況 寫字樓建面與車位比圖表：深圳典型寫字樓建筑面積與停車位比區域項目名稱總建筑面（）車位（個）總建面與車位之比備注蔡屋圍及華強北片區世界金融中心157639.53500315地下三層車庫華潤大廈550000682806嘉里中心78800200394地下二層停車場地王大廈266784900296地下三層停車場塞格廣場1634

37、70512319地下停車場電子科技大廈109147450243中心區安聯大廈93730413227地下停車庫諾德中心90151400225榮超經貿中心115247480240地下三層停車場新世紀中心107917.26480225地下四層停車場江蘇大廈88600312284地下停車庫卓越廣場56162225250地下二層停車場大中華301053.49800376金中環商務大廈130151.71478272時代金融中心75430.08372203地下停車位國際商務大廈133595500267地下三層為停車場中心西區特區報業大廈92313220420地下二層為停車場招商銀行大廈12000036532

38、9地下三層為停車場數碼時代大廈112254451249地下二層為停車場中國經貿大廈42835.07248173地下二層為停車場聯泰大廈31222.3144217南山區天利中央商務大廈104673.2521201分析： 建筑面積與車位配比分析：蔡屋圍及華強北片區建筑面積與車位比為409：1，中心區為267：1，中心西區為279：1。面積區間配備一個車位分析：200建面以下配備一個車位只有一個為中國經貿大廈，占列舉項目的5%；200250，占42%；250300，占19%；300400，占24%；400以上配備一個車位的為華潤大廈與特區報業大廈，占10%；具體見下表：深圳典型寫字樓停車位配比情況

39、深圳典型寫字樓停車位配比情況 分析： 按照2004年深圳市城市規劃標準與準則主要項目配建停車場（庫）的停車位指標（見附件），關于除行政辦公樓以外的其他辦公樓停車位配置標準車位/100m2建筑面積規定 0.31.0 公共交通發達的中心區內取0.30.5 每2000 m2建筑面積設1個裝卸貨泊位、1個小型車輛港灣式停車位；根據規定可以反推出深圳市寫字樓需在100340 建筑面積配置一個車位，在上述列舉的寫字樓中有80%的寫字樓符合這一規定。 所有項目都配置地下停車場，有部分項目在配置地下車庫的同時配備少量的地上停車位。 深圳典型寫字樓停車位配比情況 小結： 目前深圳市典型寫字樓的建筑面積與車位比集

40、中在每200300建面配備一個車位。 深圳市2004年以后開發的高端寫字樓安聯大廈、諾德中心、榮超經貿、新世紀中心等等都低于250或接近200建筑面積配置一個停車位，從發展趨勢來講深圳寫字樓在注重寫字樓其他品質建設的同時也注重寫字樓停車位的數量 隨著經濟的發展，個人汽車消費的日益增多，停車難的問題將進一步激化，因此針寫字樓在前期規劃設計時顯得格外重要2寫字樓停車庫設計要點導示系統：要有明確的導視系統，方便辨認人流組織：充分考慮車流與人流的分隔，避免人車混流造成安全隱患。根據不同的寫字樓而設計不同，如具有商業物業的寫字樓必須考慮地下人流與車流的分隔，以及如何更有利于往地面引導的問題，以提升商業部

41、分的人流量寫字樓停車場設計要點闡述： 寫字樓停車場設計要點闡述： 監控系統：各區域設置攝像監控器，提高物管對于地下停車的監控作用 通訊增溢器：提前安裝通訊增溢設備，避免因為地下室無手機信號造成的不便 設置物理采光口：針對地下停車場，在條件允許的情況下采用物理采光，可設置采光口，以便節約能源停車場大堂：在停車位充足的情況下，項目可以設置地下停車場，提升項目檔次司機等候區：為老板司機和客戶等候汽車時提供的休息區，體現項目人性化設計寫字樓停車場設計要點闡述： 風格裝修：停車場墻面粉刷淺色涂料，使用戶心情舒暢 設置停車管理系統：智能化設置提升項目品質3機械停車位庫的研究 目前停車場（停車庫）主要有三種

42、形式平面停車場自行式立體停車庫機械式全自動立體停車庫以下主要對機械式停車庫進行研究1、機械停車庫概念： 由金屬框架、電動傳動系統、自動控制系統、機電儀一體化所組成的多層車庫，是汽車搬運或存放到存車位置而使用動力設備作為存放車輛主要手段的整體設施。2、機械停車庫的優勢 ： 占地少：約為平面停車場（庫）的1/2-1/25；投資少：機械式停車設備每個泊位投資約2-10萬元，而建筑自行式停車場（庫）每個泊位的造價約為20萬元以上；使用方便：按設計要求，一般存取車時間不超過120秒鐘，通常不可能出現存、取車排隊的現象；減少交通事故：減少因路邊停車而引起的交通事故； 安全性高：增加了汽車的防盜性和防護性；

43、 改善了市容環境 經濟效益和社會效益顯著3、機械停車庫常用類型 ： 雙層升降橫移式主要有三中形式垂直升降式平面移動類（倉儲式）雙層升降橫移式運行原理： 設備的上層載車板可做上下升降運動，而下層載車板可做左右橫切移運動。由于下層設有一個空位，下降至地面，從而取出上層汽車。地面上的下層載上的汽車則不需任何動作，可以直接出車。主要技術性能參數表適用車輛參數D(大型)D(大型)T(特大型)面包車車輛長 mm5000500053005000車輛寬 mm1850185019001850車輛高 mm1550155015502050車輛自重kg1700170023501850驅動方式電機(鋼絲繩+鏈條)操作方

44、式按鈕箱、觸摸屏、磁卡、上位機（可選）自動、搬運操作電源3相380V 50HZ平均存取時間50秒運行原理：平面移動類（倉儲式）運行原理：該停車設備的運行主要由升降機、搬運小車、載車板來完成，升降機可作上、下運動；每層都設有搬運小車一輛，可以沿巷道作水平移動，其上的橫移機構可作水平動作。汽車通過升降機升降傳遞至每一層的搬運小車，而搬運小車將汽車停放在每一層的載車板上來存放汽車，取車過程則與之相反。其原理與超市小貨車將貨物從貨架取放的原理相似。垂直升降式運行原理：該停車設備的運行原理與電梯載人至各樓層的原理相似，車庫中間是汽車的垂直運輸井道，兩側是沿垂直方向設置的汽車停車泊位，駕駛員將汽車開至出入

45、口提升平臺后，提升平臺將汽車提到預選的停車泊位，然后由橫移機構將車送至停車泊位，存車動作完成。取車時動作與上述過程相反。主要技術性能參數表適用車輛參數D(大型)T(特大型)面包車車輛長 mm500053005000車輛寬 mm185019001850車輛高 mm155015502050車輛自重kg1700235018504、目前深圳市汽車消費及停車場使用概況 ： 據了解2005年上半年，深圳機動車數量以每個工作日五、六百輛的速度飛速增長，最高日上牌1000臺；目前深圳市本地車輛總數已經超過70萬輛，如果加上外地在深車輛，機動車總數已經達到85萬輛，這個數字已經遠遠超過鄰近的香港50多萬輛的規模

46、；在停車位方面，深圳目前現有停車場約2750個，停車位有33萬個，停車位缺口為50余萬個，車多位少情況日益嚴重；國家重機停車協會根據日韓數據和結合中國國情統計：機械停車位在所有停車位中所占的比例一般在10左右。以此看，深圳的立體停車位至少也應在5萬個以上；自從深圳1995年第一座機械停車庫建成到2005年十年間只建立2500個機械停車位；小 結深圳市居民汽車消費的日益增長與停車位可使用的數量存在供不應求的矛盾深圳機械停車場建設上相對其它一些發達國家缺位比較大建 議 建議政府可以加大對機械停車場的建設； 由于目前深圳寫字樓市場中停車位相對缺少，建議發展商在寫字樓規劃報建過程中考慮建設機械停車庫，

47、這樣既有利于解決寫字樓自身停車的需求，同時又有利于車位需求；衛生間裝修標準參考 細節要求 裝修示例1裝修標準參考地面 1、衛生間的地面要注意防水、防滑。2、衛生間的地面裝飾材料最好采用有凸起花紋的防滑地轉。3、這種地磚不僅有良好的防水性能，而且即使在沾水的情況下也不會太滑。1裝修標準參考墻面 1、衛生間的墻壁也要防水、防潮，所以一般選擇墻磚。2、應注意挑選與地磚配套的墻磚，使衛生間的裝修風格統一。 1吊頂吊頂 1、衛生間的頂部防潮、遮掩最重要。2、采用防水性能較好的PVC扣板做吊頂，這種扣板可以安裝在 龍骨上，還能起到遮掩管道的作用。3、用玻璃和半透明板材等做吊頂。另外，也可用防水涂料刷頂。

48、1裝修標準參考潔具 1、便具和一些配套設施應該備全。2、材料一般采用名牌產品，如鷹牌陶瓷、TOTO、美標等。1裝修標準參考門 衛生間的門要選擇防水、防銹、防火、防腐的材質，最好不用木門，以防日后受潮變形。衛生間應有門檻，以阻止水溢出來。1裝修標準參考排水管 衛生間的地面要留有下水口，且地面要有一定的坡度，以免積存水。最好做一個沖拖把的池子，并解決好排水的問題。2細節要求1、每層設置2個以上的總裁洗手間預留位置，由購買企業 自行選擇是否設置獨立衛生間；2、公共衛生間設置蹲式便池；3、男衛生間小便池和大便池設置煙灰缸位置。3裝修示例整體布局 地面 3裝修示例便器 洗手盆布局寫字樓智能化配置寫字樓智

49、能化（5A）解析前言： 從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化、24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數字化、節能化、便捷的交通和商務化等等。 “5A寫字樓”=甲級寫字樓? 影響寫字樓品質的因素很多，比如寫字樓的區位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中的一個方面而已, “5A”僅僅表示了一個寫字樓智能化水平的高低，對寫字樓品質有一定的影響 “5A寫字樓” 甲級寫字樓因此:寫字樓智能化（5A）包含內容FAS（消防智能化）CAS（通訊傳輸智能化）SAS（安保智能化）OAS（辦公智能化）5ABAS（樓宇控制自動化）智能化（5A）各自包含內容BAS（樓宇控制自動化

50、）冷熱源系統、空調系統、變配電系統、照明系統、給排水系統、電梯管理系統、停車庫系統、水電表自動抄送系統等CAS（通訊傳輸智能化）雙向電視電話會議系統、共用天線電視系統、公共廣播系統、數字式用戶交換機系統、樓內移動電話系統、綜合布線系統等FAS（消防智能化）防火電視監控，安裝煙感、溫感和火災自動報警、自動噴灑裝置等；SAS（安保智能化）監視電視系統、通道控制系統、防盜報警系統、巡更系統等OAS（辦公智能化）計算機網絡系統、會議中心系統、門廳多媒體查詢系統、物業管理計算機系統等各智能化系統（5A）在寫字樓中運用闡述樓宇控制自動化 辦公智能化 安保、消防智能化 通訊傳輸智能化 布線 在樓宇控制自動化

51、系統方面（BAS）方面，主要品牌包括德國西門子、美國江森和Honeywell。樓宇控制系統是利用先進的計算機控制技術和計算機網絡通訊技術，對大廈內各類機電設備實現有機的管理和監控，達到降低設備的運行能 耗，節約運行成本，延長設備使用時間，提高工作效率，降低人員開支等效果。例如在空調系統中，可以通過BA系統綜合各空調負荷參數，控制適中的室內環境，合理開啟各空調末端設備，同時主機綜合各點制冷需求，控制主機開啟臺數，根據主機需要合理開停配套水泵臺數，從而實現全系統的節能要求，另一方面BA系統可以有效監視各個設備的運行狀態，自動輪流開停每臺設備，使得設備的磨損程度趨于平衡。另外，通過BA系統控制大廈內

52、照明的開停時間，實現無人值守便可按要求開停照明設備，從而減少用電浪費，并提高控制的準確性、合理性。樓宇控制自動化 辦公智能化 安保、消防智能化 通訊傳輸智能化 布線 各智能化系統（5A）在寫字樓中運用闡述 在通訊方面，頂級和部分甲級寫字樓達到光纖主干，1224芯光纖通訊電纜，超5類/6類線，百兆到用戶端口。并且還可以引入無線上網設施，可以在樓內的任何地方實現移動辦公，無線的傳輸速率為11M。同時還有中國電信、網通、聯通等多家電信運營商各類服務。中國網通CNC CONNECT計劃通過光纜組成“網中之網”的用戶。項目配備遠程視頻會議、同聲傳譯、衛星有線電視，32方電話會議、數字電影播放、無線寬帶上

53、網、有線寬帶上網等功能，可提供超大高清晰背投、高清晰前投、多媒體投影機、專業高性能電子白板、先進影碟錄象播放系統、高保真專業會議音響等先進的設備支持。另外，還可以附加通信系統，數字電話交換系統。 高端寫字樓項目平均20建筑面積至少有一個數據點，提供或支持DDN、ADSL線路，位于深圳的世界金融中心中設有大型數據中心，提供主機托管，點心骨干接點數據接入、虛擬主機、域名注冊、網站建設等服務，保障擁護數據安全，采用電源后備、環境控制，可加鎖式門禁等系統。大廈內設置數據點4200個，語音點4200個，平均每3平方米一個數據點。每5平方米一個語音點，租戶可以根據需要安裝ISDN/DDN等服務及自由設置局

54、域網。寫字樓內數據主干采用多模光纜進入各樓層。局域網可達到1000兆，水平線采用六類八芯非屏蔽雙絞線傳輸。 各智能化系統（5A）在寫字樓中運用闡述樓宇控制自動化 辦公智能化 安保、消防智能化 通訊傳輸智能化 布線 在寫字樓照明智能化控制方面，現在有些寫字樓采用自動控制的二級開關，能根據室外亮度控制室內燈光。當室內光線充分時，就可以自動開啟高輸出、低炫光的熒光燈來提供照明，這樣就可以消除電腦屏幕反光現象，消除視覺疲勞。照明監控系統由中央系統統一管理，客戶可以通過電話、Internet、開關實現溫度和照明的加班預設置。FAS主流品牌辛普利斯、愛德華、Honeywell和西門子。大多數甲級寫字樓的消

55、防報警系統都實現消防泵栓、人工泵和警鈴聯動。而保安系統主要是閉路電視、停車廠采用智能卡管理和車位引導。樓宇控制自動化 辦公智能化 安保、消防智能化 通訊傳輸智能化 布線 各智能化系統（5A）在寫字樓中運用闡述 辦公自動化系統（OAS）是辦公人員利用現代科學技術的最新成果，借助先進的辦公設備，并由這些設備與辦公室人員構成的服務于某種目標的人機信息處理系統，以實現辦公活動的科學化、自動化。辦公自動化系統的目的是盡可能充分地利用信息資源，提高生產/工作效率和質量，輔助決策，提高管理和決策的科學化水平。在寫字樓運用中以結構化布線為平臺，為客戶提供辦公自動化管理，寬帶接入及相關多媒體增值服務。辦公室OA

56、布線采用網絡地板或地面線槽，一般預留OA電力負荷50VA/m2以上。樓宇控制自動化 辦公智能化 安保、消防智能化 通訊傳輸智能化 布線 各智能化系統（5A）在寫字樓中運用闡述 甲級寫字樓大多采用綜合布線系統，主要是采用大對數電纜，并且將樓宇自動化系統（BAS）、消防智能化控制系統（FAS）、停車場管理系統（CPS）、安保智能化系統（SAS）等等各子系統樓宇綜合布線系統進行聯網，實現相互聯動控制，并具有良好的可擴展性、開放的通訊接口和通用的通訊協議，這樣各個系統作用相輔相成，從而達到了1+12的作用。 同時，為了配合綜合布線系統，網絡地板也在多個新推出的寫字樓項目中被引用，改變了地下線槽的傳統方

57、式。這種鋼制防靜電架空網絡線槽地板的高度一般在15厘米左右，這種網絡地板的應用解決了布線煩惱和辦公空間自由分隔受限的問題。 上海的匯亞大廈、花旗大廈等一批高端寫字樓根據其層高優勢設置了架空網絡地板，成為物業的一大亮點，網絡地板的設置可以利用增加走廊和其他無網絡地板處的地面高度達到項目地面的平整性，不會影響日后地面裝修。各智能化系統（5A）在寫字樓中運用闡述樓宇控制自動化 辦公智能化 安保、消防智能化 通訊傳輸智能化 布線 智能化系統的作用通過5A智能化系統的實施，使各類高科技產品與建筑有機結合，實現寫字樓大廈中水、電、空調、消防、安保的監測和控制；數據的高速接入，使寫字樓大廈內的辦公企業能真正

58、完成與世界各地的快速溝通和信息傳輸，從而大大提高企業的辦公效率，時刻與世界保持連線狀態；通過5A智能化的運用，可節約大量能源，從而直接降低用戶的使用成本；可讓每一位用戶更加方便、舒適，從而提高工作效率；可使寫字樓設備處于最佳運行狀態，延長使用壽命，系統運行費用低，維護方便。從根本上說，體現了科技使人得到更多的智能支持，從而創造更多價值。總 結隨著網絡與新智能化技術的不斷發展，運用于寫字樓的智能化設備將會更先進，有利于進一步提升寫字樓的整體品質。智能化系統的運用于寫字樓是一種發展趨勢，隨著智能化系統的普及運用于高端寫字樓，同質化產品的出現是必然，那么未來的寫字樓的競爭優勢在哪？單純從智能化來講，

59、目前西方國家有從純粹的“5A”發展到國際先進理念生態智能建筑的趨勢，而生態智能建筑的發展打破了傳統的“5A”建筑。國際上生態智能建筑發展有兩個大的趨勢，一是調動一切技術構造手段達到低能耗，減少污染，并可持續性發展的目標，第二，在深入研究室內熱功環境和人體工程學上的基礎上，人體對環境生理、心理的反映，創造健康舒適而高效的室內辦公環境。生態智能辦公建筑的市場價值在于:(1)提高員工工作效率、(2) 改善員工健康條件、(3)提高企業形象與地位（4）、節約建筑設備投資和運營成本（5）提高在出租、出售市場上的競爭力。 深圳典型寫字樓智能化運用情況舉例項目名稱5A運用BA（樓宇自動化）CA（通訊傳輸智能化）OA（辦公智能化）SA（安保智能化）FA（消防智能化）中央商務大廈中央空調系統、冷凍機組系統、給排水系統、變電系統、照明系統、電梯系統、三表自動抄送系統、空調自動計費系統綜合布線系統、網絡寬屏系統、共用天線電視系統、IC電話系統、樓內移動電話系統會議中心系統（多媒體、遠程視頻會議）、公共廣播系統、會所管理系統、門廳多媒體查詢系統（交通旅館、車船票及時刻表等）、電子布告管理系統（天氣、本大廈通知、通告等）、停車管理系統、物業管理計算機系統電視監控系統、巡更系統（保安定時巡查）自動火災報警