1、 謹呈：中南房地產集團公司2014年10月中南國際市場部南京城東三地塊可行性研究報告 謹呈：中南房地產集團公司2014年10月南京城東三地塊可行PART 1 房地產市場 商品房市場 區域市場PART 1 房地產市場 商品房市場上市面積：2014年1-9月，南京全市商品住宅供應756.87萬方，同比增長16.5%。成交面積：2014年1-9月，南京全市商品住宅成交506.19萬方，同比下降30.98%。成交均價：2014年1-9月，南京全市商品住宅成交均價12623元/，同比上漲6.97%。供求比： 2014年1-9月，南京全市商品住宅供求比1.58，整體市場供大于求。2014年1-9月南京商品

2、住宅市場供大于求，供求比已達1.58；同比2013年1-9月，上市量上升、去化量下降、成交價格上升。房地產市場/2014年1-9月上市成交情況上市面積：2014年1-9月，南京全市商品住宅供應756.82014年1-9月商品住宅庫存逐月上升，于9月突破5000套大關，按每月成交量計算庫存去化周期，訖9月底，庫存量需11.5個月去化。在9月21日南京結束為期3年多的“限購期”后，樓市出現小幅回暖，9月第4周日均銷量年內首次突破400套。伴隨著南京限貸政策的逐步放松，市場將會維持穩定較好的水平。房地產市場/2014年1-9月庫存量及去化周期2014年1-9月商品住宅庫存逐月上升，于9月突破5000

3、套南京周成交一直處于相對穩定的狀態，但隨著限購的取消，成交量出現較大幅度的增長，但漲幅趨勢逐漸回落，市場趨于緩和。房地產市場/近24周認購套數走勢限購取消后一個月南京周成交一直處于相對穩定的狀態，但隨著限購的取消，成交量出2014年1-9月南京商品住宅市場以江寧板塊和浦口板塊為主，江寧上市成交量居首位，占比19.47%、20.98%，浦口板塊上市成交量次之，占比17.8%、18.69%；成交均價除高淳、溧水、六合外，浦口處于最低水平。房地產市場/2014年1-9月各版塊上市成交情況2014年1-9月南京商品住宅市場以江寧板塊和浦口板塊為主，房地產市場/城東近6年供銷關系對比從近6年的城東供銷關

4、系對比可以看出，城東板塊在2009年處于供不應求的狀況而隨后幾年基本上都處于供大于求，2014年略有好轉，該區域市場庫存壓力相對較大。房地產市場/城東近6年供銷關系對比從近6年的城東供銷關系對比房地產市場/城東2014年各面積段供銷分析從2014年城東各面積段供銷對比可以看出，小面積產品相對空缺，而90100平方米及120144平方米這兩個面積段的產品供大于求，去化壓力較大。房地產市場/城東2014年各面積段供銷分析從2014年城東各房地產市場/區域在售項目分布金馬路地塊馬術場地塊技工學校地塊五礦G53地塊樓面價15455元/平方米（2014年）騁望云邸樓面價8603元/平方米（2012年）紫

5、金華府20000元/平方米（小高層）奧克斯樓面價12021元/平方米（2014年）紫金東郡16000元/平方米（洋房）復地御鐘山25000元/平方米（平墅）朗詩保利麓院27000元/平方米（洋房）中南世紀雅苑11800元/平方米（高層）銀億東城8300元/平方米（高層）中海國際社區11500元/平方米（高層）啟迪方洲12000元/平方米（高層）剛需類產品剛改、首善產品改善類產品待上市項目城東區域在售產品類型相對豐富，從剛需級產品到改善類豪宅均有，區域市場活躍度一般，后期競爭較為激烈。去化速度對比：剛需剛改、首改改善類房地產市場/區域在售項目分布金馬路地塊馬術場地塊技工學校地塊住宅市場整體市場供

6、略大于求，仍處健康水平，近兩月價格略有下滑。限購放開后，南京整體市場成交變化明顯，但增長幅度趨于緩和。區域市場從近6年的城東供銷關系對比可以看出，城東板塊在2009年處于供不應求的狀況而隨后幾年基本上都處于供大于求，2014年略有好轉，該區域市場庫存壓力相對較大。從2014年城東各面積段供銷對比可以看出，小面積產品相對空缺，而90100平方米及120144平方米這兩個面積段的產品供大于求，去化壓力較大。在售項目城東區域在售產品類型相對豐富，從剛需級產品到改善類豪宅均有，區域市場活躍度一般，后期競爭較為激烈。房地產市場/小結住宅市場房地產市場/小結PART 2 土地屬性分析 地塊分析 區域分析

7、SWOT分析PART 2 土地屬性分析 地塊分析新街口土地屬性分析/地塊區位分析金馬路地塊馬術場地塊技工學校地塊8.3km12.2km11.8km從這三塊地的區位來看，金馬路與馬術場屬于棲霞區，技工學校屬玄武區，同時與南京中心新街口的距離來看，技工學校距離最近。所以，從區位來看，技工學校地塊馬術場地塊金馬路地塊。新街口土地屬性分析/地塊區位分析金馬路地塊馬術場地塊技工學校土地屬性分析/地塊交通分析金馬路地塊馬術場地塊約500m往仙林方向往市區方向技工學校地塊往市區方向往市區方向往仙林方向約900m315路138、323路138、323路從這三塊地的交通來看，金馬路離地鐵站最近，其次為馬術場地塊

8、，技工學校地塊最遠；從公交路線來看，金馬路及馬術場均有2條公交線路，而技工學校僅一條公交線路；從開車路線來看，三塊地的駕車路線均不復雜。所以，從交通來看，金馬路地塊馬術場地塊技工學校地塊。土地屬性分析/地塊交通分析金馬路地塊馬術場地塊約500m往仙土地屬性分析/地塊配套分析技工學校地塊2km鐘山體育公園森林摩爾君臨紫金商業街孝陵衛初中中西醫結合醫院金馬路地塊馬術場地塊2km2km招商花園城馬會小學亞東商業廣場仙鶴門新天地廣場從這三塊地的交通來看，金馬路離地鐵站最近，其次為馬術場地塊，技工學校地塊最遠；從公交路線來看，金馬路及馬術場均有2條公交線路，而技工學校僅一條公交線路；從開車路線來看，三塊

9、地的駕車路線均不復雜。所以，從交通來看，技工學校地塊金馬路地塊馬術場地塊。土地屬性分析/地塊配套分析技工學校地塊2km鐘山體育公園森林土地屬性分析/地塊本體分析地塊內部：內部堆土較高空氣狀況：周邊自然環境優良，空氣質量優。噪聲情況：東側臨近地鐵及高鐵軌道，可能存在一定噪音影響。污染情況：生態環境良好，無明顯污染。危險源情況：無。周邊景觀：自然環境一般。主要變化：地塊西側為地鐵4號線施工現場。金馬路地塊西側東側東北側北側金馬路地塊整體情況較好，內部有大量堆土，西側有地鐵及高鐵軌道，有一定噪音影響，但西南側為金馬路地鐵站，目前2號線已通車，4號線正在建設中。土地屬性分析/地塊本體分析地塊內部：內部

10、堆土較高金馬路地塊西土地屬性分析/地塊本體分析馬術場地塊東側地塊內部：內部與外部高差較大?？諝鉅顩r：周邊自然環境一般，空氣質量一般。噪聲情況：南側為滬寧高速，西側為地鐵及高鐵軌道，北側為馬路，噪音影響較為嚴重。污染情況：生態環境良好，無明顯污染。危險源情況：無。周邊景觀：自然環境一般。主要變化：暫無。西側南側北側內部馬術場地塊整體情況較差，地塊與外部高差較大，南側為滬寧高速，西側有地鐵及高鐵軌道，有噪音影響，北側為規劃道路，噪音影響較大。土地屬性分析/地塊本體分析馬術場地塊東側地塊內部：內部與外部土地屬性分析/地塊本體分析技工學校地塊東側北側內部東南側技工學校地塊整體情況較差，地塊外圍道路狹窄

11、，內部有待拆遷建筑，東南側有高壓線，南側有一液化氣站。地塊內部：內部有待拆遷建筑?？諝鉅顩r：周邊自然環境一般，空氣質量一般。噪聲情況：西側為狹窄道路，噪音影響較小。污染情況：生態環境良好，無明顯污染。危險源情況：南側有一液化氣站，東南側有高壓線。周邊景觀：自然環境一般。主要變化：暫無。土地屬性分析/地塊本體分析技工學校地塊東側北側內部東南側技工項目名稱用地面積用途容積率建筑面積預計價格（萬）土地單價（萬元/畝）樓板價金馬路70327二類居住1.5105491馬術場56364二類居住1.267636.875000887.0911089技工學校44200二類居住1.56630050000754.1

12、57541土地屬性分析/地塊指標分析從地塊指標來看，馬術場容積率最低，技工學校建筑面積最小，而金馬路地塊建筑面積最大。綜合考慮，金馬路地塊馬術場地塊技工學校地塊。項目名稱用地面積用途容積率建筑面積預計價格（萬）土地單價（萬土地屬性分析/結論從區位來看，技工學校地塊馬術場地塊金馬路地塊；從交通來看，金馬路地塊馬術場地塊技工學校地塊；從配套來看，技工學校地塊金馬路地塊馬術場地塊;從地塊本體來看，金馬路地塊技工學校地塊馬術場地塊；從地塊經濟指標來看，金馬路地塊馬術場地塊技工學校地塊。綜上所述，金馬路地塊技工學校地塊馬術場地塊不建議獲取技工學校地塊及馬術場地塊。土地屬性分析/結論從區位來看，技工學校地

13、塊馬術場地塊金馬PART 3 可行性研究 產品定位 價格定位 經濟測算PART 3 可行性研究 產品定位可行性研究/產品定位綜合地塊經濟指標及地塊本體屬性考慮，金馬路地塊客戶群體為品質剛需、首次改善及剛需改善，建議物業類型為小高層，臨近金馬路地鐵站一側可設計雙層沿街商鋪。商業排布示意面積配比建議面積面積比例體量（）戶數戶數比例8950%52745.559355%10535%36921.8535233%11515%15823.6513813%合計1054911082可行性研究/產品定位綜合地塊經濟指標及地塊本體屬性考慮，金馬可行性研究/價格定位金馬路地塊鐘山晶典15218元/平方米（小高層）紫金上林苑18277元/平方米（多層）保利紫晶山19066元/平方米（高層）鐘山綠郡26180元/平方米（多層 科技住宅）亞東城19786元/平方米（高層）仙龍灣18253元/平方米（高層）周邊在售同類型新房很少，本次價格測算以周邊二手房價格為基礎，保守預估該地塊售價在19000元/平方米。紫金東郡16000元/平方米（洋房）可行性研究/價格定位金馬路地塊鐘山晶典紫金上林苑保利紫晶山鐘可行性研究/經濟測算產品類型整體均價（元/）可售體量（）樓面價（元/）每平米建安及財務等綜合成本每平米毛利潤小高層190001