1、第一講房地產項目前期策劃的相關知識廖海燕廣東財經大學公共管理學院第一講房地產項目前期策劃的相關知識課程考核：出勤10%、實操練習成績30%、考試成績60%。要求：保證出勤 認真聽講勤于思考 積極回答問題獨立完成課內外作業2022/10/12考核方式及要求課程考核：2022/10/12考核方式及要求本章要求：了解房地產及房地產策劃的相關知識了解房地產項目策劃的發展歷程和前期策劃的流程2022/10/13本章要求：2022/10/13(房地產策劃)第1講房地產項目前期策劃的相關知識課件(房地產策劃)第1講房地產項目前期策劃的相關知識課件1.1.1房地產的相關概念不動產是指不能移動或移動后會引起性質

2、、形狀改變，損失其經濟價值的物及其財產權利，它包括土地、土地改良物，以及與土地及其改良物有關的財產權利。 房地產和不動產的英語相同： real estate， 住宅的英語是：house 房地產不動產2022/10/161.1房地產的相關知識1.1.1房地產的相關概念2022/10/161.1房地產的1.1.2房地產的特點 1.房地產的產品特點 （1）空間上的不可移動性（位置固定性） （2）使用壽命的長期性（耐用性） （3）房地產銷售價格的不可比性（差異性、個別性） 2.房地產的市場特點 （1）長期的供給剛性（規模有限性） （2）短期內供求失衡明顯（開發周期太長） （3）市場供給的區域性 （4）

3、受政策影響大 2022/10/171.1房地產的相關知識1.1.2房地產的特點2022/10/171.1房地產的相關1.1.2房地產的特點 3.房地產的消費特點 （1）外延產品的要求高（配套設置完備) （2）高價值性（投資大量性） （3）投資與消費雙重性（準公共物品） 2022/10/181.1房地產的相關知識1.1.2房地產的特點2022/10/181.1房地產的相關 1.1.3房地產市場的發展歷程 1.房地產市場的萌芽期（1949年以前） 2.房地產市場的停滯期（1949-1978年） 3.房地產市場的形成期（1979-1996年） （1）1979-1985年的復蘇期 （2）1986-19

4、91年的成長期 （3）1992-1993年的快速膨脹期 （4）1994-1996年的平穩運行期 4.房地產市場的發展期（1996年至今）2022/10/191.1房地產的相關知識 1.1.3房地產市場的發展歷程2022/10/191.1 1.1.4房地產的分類 1按房地產用途分類：城市房屋可分為住宅、商業房地產、辦公房地產、酒店、餐飲類房地產、娛樂房地產、文化房地產、金融房地產、特殊用途房地產、體育房地產、工業和倉儲房地產、行政用房和其他房地產。 2按建筑結構分類：一般分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、其他結構。 3按建筑層數劃分：根據房地產（建筑物）的層數或總高度，可將房地產分

5、為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑四大類。2022/10/1101.1房地產的相關知識 1.1.4房地產的分類2022/10/1101.1房地產 1.1.4房地產的分類 4按房地產的完損狀況分類：根據建筑質量，可將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房屋五類。 5按建筑耐久等級劃分： 房地產（建筑物）耐久等級是根據它的耐久年限來劃分的。 6房地產的其他分類2022/10/1111.1房地產的相關知識 1.1.4房地產的分類2022/10/1111.1房地產 1.1.5房地產市場級別 1、房地產一級市場。政府出讓國有土地使用權即是典型的房地產一級市場行為。 2、房地產

6、二級市場。房地產開發企業出售商品房即是一種典型的房地產二級市場行為。（增量房） 3、房地產三級市場。購買商品房的買家將商品房再行轉讓即是一種典型的房地產三級市場行為。（存量房）2022/10/1121.1房地產的相關知識 1.1.5房地產市場級別2022/10/1121.1房地 1.2.1房地產策劃的概念 五千年的中華文明，孕育出數不勝數的策劃范例：田忌賽馬草船借箭鴻門斗智2022/10/1131.2房地產前期策劃的相關知識 1.2.1房地產策劃的概念2022/10/1131.2房地1.2.1房地產策劃的概念 1.策劃的概念 今天，許多經濟性和商業性的活動，都要策劃：公關策劃、廣告策劃、CI策

7、劃、中國好聲音活動策劃、春節聯歡會策劃、園博會策劃“策劃”一詞，在辭海中解釋：“策”為計謀，“劃”為計劃、打算。2022/10/1141.2房地產前期策劃的相關知識1.2.1房地產策劃的概念2022/10/1141.2房地產1.2.1房地產策劃的概念 1.策劃的概念 策劃具有悠久的歷史,但不同學科的學者對策劃有著不同的理解和研究重點，較有代表性的觀點有： 事前設計說為實現特定目標的設計 管理行為說策劃是一種有效的管理方法 選擇決定說策劃是一種選擇和決定 思維程序說策劃是一種思維活動過程 2022/10/1151.2房地產前期策劃的相關知識1.2.1房地產策劃的概念2022/10/1151.2房

8、地產1.2.1房地產策劃的概念 2.房地產策劃的概念 包括以下幾層意思：具有明確的具體目標在市場調研和市場定位基礎上進行的遵循特定的程序綜合運用各種手段最終要提供可操作性的策劃文本2022/10/1161.2房地產前期策劃的相關知識1.2.1房地產策劃的概念2022/10/1161.2房地產1.2.1房地產策劃的概念 2.房地產策劃的概念 在深入研究和理解區域房地產市場的基礎上，對某個特定的房地產項目進行整體的評估、設計、包裝，使之領先于市場潮流并符合目標客戶口味的一種行為過程。2022/10/1171.2房地產前期策劃的相關知識1.2.1房地產策劃的概念2022/10/1171.2房地產1.

9、2.1房地產策劃的概念 2.房地產策劃的概念2022/10/1181.2房地產前期策劃的相關知識 房地產項目策劃是指根據房地產項目的具體開發經營目標，以市場調研和市場定位為基礎，綜合運用各種策劃手段，按照一定的程序對房地產項目進行創造性的規劃，制定具體可實施的計劃方案，并以具有可操作性的房地產項目策劃文本作為結果的活動。1.2.1房地產策劃的概念2022/10/1181.2房地產1.2.2房地產策劃的發展歷程 1.產品觀念時代：策劃就是找“感覺” 2.推銷觀念時代：策劃就是找“賣點” 3.準營銷觀念時代：策劃就是找“概念” 4.營銷觀念時代：策劃就是找“需求” 5.市場的社會營銷觀念時代：策劃

10、就是找“平衡” 2022/10/1191.2房地產前期策劃的相關知識1.2.2房地產策劃的發展歷程2022/10/1191.2房1.2.3房地產項目前期策劃的流程2022/10/1201.2房地產前期策劃的相關知識1.2.3房地產項目前期策劃的流程2022/10/1201.附件： 房地產項目策劃的特征、地位與作用2022/10/121參考資料附件：2022/10/121參考資料一、房地產項目策劃的特征1.地域性房地產的不可移動性(不動產)決定了房地產開發和策劃活動具有地域性的特征。房地產項目策劃的地域性體現為三個層次：(1)項目所在地的區域情況（地理位置、自然環境、經濟發展水平等）；(2)項目

11、周邊的市場情況（供求情況、居民消費情況）；(3)項目用地的區位情況（功能區位、地理區位）。2022/10/122房地產項目策劃的特征、地位與作用一、房地產項目策劃的特征2022/10/122房地產項目策劃232022/10/1策劃案例杭州中山花園項目的戶型定位問題 杭州中山花園項目位于杭州中北橋京杭大運河北側，一期工程于1994年完成，是杭州最早的高層住宅之一，該項目的開發商為香港某公司，在戶型設計上基本照搬了香港的經驗，不能滿足當地需求，項目開盤后銷售情況很不理想。中山花園232022/10/1策劃案例杭州中山花園項目的戶型定位發表于 2012-8-2 09:35 （資料來源：某房網）中山花

12、園的位置不錯，價格在周邊樓盤里也算便宜的，請問下有知情人知道中山花園的房子有啥缺點嗎？一分價格一分貨，為什么中山花園比周邊的低這么多，缺點是顯而易見的。老式高層，什么朝向都有，屬于杭州當時沒有高層設計經驗，照搬照抄那個階段的產物。居住和辦公混雜，就算休息時間也經常會被干擾。不過地段實在很好，買了等拆遷吧。優點：地段不錯，出租容易；如果自己辦公，感覺風水還是不錯的。缺點：房子太老舊，戶型奇差，自己居住千萬別想；停車是個大問題。 那是香港開發商的產物。香港人對于房間形狀的思維與內地完全不同，戶型朝向四面八方，有的房子終年不見太陽；房間也不規整，由一個個銳角加馬蹄形組成的，常規家俱沒法擺放 地段沒說

13、的，戶型沒法說，停車不用想，電梯常關人 2022/10/124發表于 2012-8-2 09:35 （資料來源：某房網）22022/10/125杭州某高層住宅平面圖香港某高層住宅平面圖 通過比較上面兩個建筑戶型平面圖，找出香港和杭州兩地在戶型設計上的不同之處。2022/10/125杭州某高層住宅平面圖香港某高層住宅平面 2.政策性 房地產業的政策性主要源于兩個方面： (1)房地產是國民經濟的支柱產業，政府往往通過調節房地產業的發展來實現宏觀調控的目的； (2)房地產市場還很不規范，政府行業主管部門會運用各種政策或法規來規范房地產業的發展。 因此房地產項目策劃必須關注國家政策、法規及規范的變化，

14、才能在市場中立于不敗之地。2022/10/126 2.政策性2022/10/126 3.市場性 房地產項目策劃的市場性體現在三個方面： (1)房地產項目策劃自始至終要以市場為導向，以市場的需求為依據； (2)房地產項目策劃要隨市場的變化而變化； (3)房地產項目策劃不能完全被動地迎合市場需求，要善于引導市場、創造市場。2022/10/127 3.市場性2022/10/1272022/10/128策劃案例以市場為導向、引導市場專家國際花園78位專家為326位專家打造的專業之家專家 很流通360陽光通風，遠離病毒侵擾2002年開發的北京鋒尚國際率先提出“告別空調暖氣時代”，是中國首例應用歐洲高舒適

15、度低能耗環保優化設計理論設計建成的公寓式住宅建筑。北京鋒尚主要通過混凝土采暖制冷系統、健康新風系統、外墻系統、外窗系統和屋面系統五大系統打造生態公寓，實現居住高舒適度的前提下的可再生資源的循環使用和低能源消耗。成為全球可持續發展聯盟（AGS）在中國唯一給予技術支持和跟蹤監測的項目。 2022/10/128策劃案例以市場為導向、引導市場專家 4.創新性創新是房地產項目策劃的靈魂。創新體現在概念新、主題新；方法新、手段新。北京SOHO現代城、廣東順德碧桂園等房地產項目都因為創新而大獲成功!2022/10/129 4.創新性2022/10/1292022/10/130策劃案例北京SOHO現代城的成功

16、定位 1997年，一個以“居家辦公”為內涵的SOHO住宅項目北京SOHO現代城在市場上獲得了巨大成功，隨后SOHO概念流傳至全國，一度成為都市時尚白領生活的代表。 現代城通過SOHO概念給商住地產以明確的定義和提升，滿足了市場渴望彈性辦公、居家辦公的需求，奠定了現代城在SOHO住宅領域的里程碑地位，獲得了巨大的成功。2022/10/130策劃案例北京SOHO現代城的成功定2022/10/131北京SOHO現代城2022/10/131北京SOHO現代城2022/10/132策劃案例順德碧桂園的系列策劃創新 提出“構建一個五星級的家”策劃主題； 首次提出“先建配套再建房子”的開發思路； 首次將社區

17、服務項目作為產業來發展； 首次引入五星級酒店的物業管理和服務； 首創教育與地產結合的先河； 提出懸念廣告、淡季入市、全現房銷售等營銷手段上的創新。2022/10/132策劃案例順德碧桂園的系列策劃創新 5.前瞻性 房地產項目策劃必須密切關注并預測經濟與社會發展趨勢、國家宏觀政策的走勢及其影響，策劃理念、創意、手段及內容應該具有一定的超前性和預見性。 房地產項目策劃的前瞻性可體現在市場調研、投資分析、規劃設計、營銷推廣以及物業管理等諸多方面。 例如著名房地產企業萬科基于將來會“像造汽車一樣建房子”的預測，于1999年率先提出住宅產業化理念并進行試點實踐，體現了很強的前瞻性。2022/10/133

18、 5.前瞻性2022/10/133 6.系統性 從全程策劃的觀點看，房地產項目策劃包括市場調研、項目定位、投資分析、規劃設計、營銷推廣、物業管理策劃等階段，每個階段構成策劃的子系統，各子系統又由更小的子系統組成，各子系統之間有機統一，共同構成房地產項目策劃這個大系統。 7.程序性 程序性要求策劃活動遵循一定的先后順序關系。房地產項目策劃是一門科學，具有自身的規律性和邏輯性。要保證房地產項目策劃活動的成功，必須按照房地產開發的客觀程序以及策劃活動自身的規律來進行。2022/10/134 6.系統性2022/10/134 8.多樣性 房地產項目策劃本質上是一個思維創新過程，思維具有多樣性的特點。房

19、地產項目策劃的多樣性體現在： (1)需要擬定多種方案，以便讓決策者抉擇； (2)策劃方案需要根據市場變化調整和變動； (3)策劃理念、模式以及手段具有多樣性。2022/10/135 2022/10/135 二、房地產項目策劃的地位 1.從經濟形態看，房地產項目策劃屬新興的智力產業 2.從行業分工看，房地產項目策劃屬房地產中介服務業 3.從角色定位看，房地產項目策劃為房地產企業充當智囊團、思想庫，是企業決策者的有力助手2022/10/136 二、房地產項目策劃的地位2022/10/136 三、房地產項目策劃的作用 1.房地產項目策劃能夠防止并糾正項目運作出現的偏差 2.房地產項目策劃能夠為企業提

20、供各種專業的咨詢服務 3.房地產項目策劃能探索解決企業的管理問題，增強企業管理創新能力 4.房地產項目策劃能夠有效地整合房地產項目各種資源 2022/10/137 三、房地產項目策劃的作用2022/10/137一、房地產項目策劃的原則 1.創新性原則 創新原則要求房地產項目策劃不因循守舊、墨守陳規，而要勇于標新立異、獨辟蹊徑，講求策劃的獨特性和原創性，創新是房地產項目策劃最重要的原則之一。 房地產項目策劃的創新原則體現在以下幾個方面： (1)房地產的主題(概念)及理念創新； (2)房地產產品(設計)的創新； (3)房地產營銷手段與方法的創新。2022/10/138第三節 房地產項目策劃的原則、

21、程序與內容一、房地產項目策劃的原則2022/10/138第三節 房地產2022/10/139策劃案例廣州祈福新村的理念創新 當大多數開發商還熱衷于在市中心開發住宅的時候，祈福集團率先提出了“居住郊區化”的新理念，開發了國內最大的郊區樓盤祈福新村，開創了國內郊區大盤建設的先河。 在祈福新村的帶動下，廣州華南板塊出現了星河灣、華南新城、錦繡香江、華南碧桂園、南國奧園、雅居樂等十多個郊區大盤，成功地實踐了“居住郊區化”理念，開創了“居住郊區化”的新時代。2022/10/139策劃案例廣州祈福新村的理念創新 2022/10/140“中國第一村”廣州祈福新村2022/10/140“中國第一村”廣州祈福新

22、村2022/10/141策劃案例杭州雙牛大廈的概念創新 當市場上住宅面積越來越大時，杭州某房地產公司反其道而行之，最早提出了小戶型單身公寓的概念，并開發了杭州第一個單身公寓項目雙牛大廈，取得了很大的銷售成功。 2022/10/141策劃案例杭州雙牛大廈的概念創新 2022/10/142策劃案例杭州山水人家的營銷手段創新 對戶型的宣傳一般都是在開盤以后進行，但山水人家項目將戶型廣告提前到市場調查階段，在某報紙媒體上策劃了四次戶型廣告，通過戶型介紹、征求意見并進行改進，將市場調查與營銷推廣結合在一起，實現了營銷手段上的創新。 2022/10/142策劃案例杭州山水人家的營銷手段創新 2.客觀性原則

23、 客觀性原則是指在房地產項目策劃過程中，要求策劃師將自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際，策劃方案必須實事求是、量力而行。 遵循客觀性原則必須注意以下幾點： (1)必須重視市場調研、分析與預測； (2)主題概念要有產品品質支撐，避免炒作； (3)策劃理念既符合實際又應適度超前。2022/10/143 2.客觀性原則2022/10/1432022/10/144策劃案例杭州居住郊區化理念的實踐 廣廈天都城、杭州閑林板塊等項目或板塊曾經是杭州居住郊區化理念實踐的代表。但是由于杭州與廣州的城市發展尤其是軌道交通等方面差距較大，杭州的居住郊區化實踐并沒有廣州華南板塊那么成功。杭州廣廈天都城20

24、22/10/144策劃案例杭州居住郊區化理念的實踐 3.定位原則 定位原則要求根據房地產企業和項目自身的特點，確定企業經營和項目開發的具體目標和方向。 定位原則應該包括三個層次： (1)房地產企業的經營定位； (2)房地產項目的總體定位； (3)房地產項目策劃手段的定位。2022/10/145 3.定位原則2022/10/1452022/10/146策劃案例杭州雙牛大廈的功能定位問題 作為杭州首個單身公寓項目，雙牛大廈在概念策劃和營銷推廣上是成功的。但該項目本身卻存在很多問題：土地使用權只有50年；房間里沒有排煙、煤氣、污水等管道；陽臺不能外挑；水電費、按揭成數等均按公建標準實施；業主入住以后

25、發現吃飯、停車、垃圾排放等都成了問題。這些問題導致項目交付使用后糾紛不斷，開發商后續項目也難以為繼。 出現上述問題的原因在于該項目的土地用途并非是住宅用地，在產品定位時忽略了這個重要條件。2022/10/146策劃案例杭州雙牛大廈的功能定位問題2022/10/147策劃案例萬科的企業經營定位 萬科曾一度陷入多元化經營的陷阱，經過一系列失敗教訓，萬科認識到憑借當時的管理水平、資金實力及人才儲備等不可能長久支撐公司的多元化發展。 1996年開始，萬科改變全面擴張的戰略，專著于京、津、滬、深四大城市的中檔住宅開發，最終成為國內規模最大、專業化程度最高的房地產公司之一。 2022/10/147策劃案例

26、萬科的企業經營定位 4.可行性原則 可行性原則要求策劃方案必須切實可行，房地產項目策劃方案要具有經濟性和易于操作性。 貫徹策劃的可行原則需要注意以下幾方面： (1)策劃方案本身在技術上是否可行； (2)策劃方案在經濟上是否可行； (3)策劃方案實施后的效果是否最優。2022/10/148 4.可行性原則2022/10/148 5.全局性原則 全局原則又稱為整體原則，要求在房地產項目策劃過程中注重項目運作的整體性，避免因局部利益、眼前利益而影響全局利益和長期利益。 房地產項目策劃的全局原則要求： (1)處理好局部利益和全局利益的關系； (2)處理好眼前利益和長遠利益的關系。 2022/10/14

27、9 5.全局性原則2022/10/1492022/10/150策劃案例某房地產項目策劃的全局性問題 某多層住宅項目采用坡屋頂結構，頂樓具有可贈送給客戶的閣樓層。為控制項目建造成本，策劃部門建議開發商取消了頂層閣樓的混凝土樓板。 閣樓樓板取消雖節約了部分成本，但其銷售卻成了問題。事后開發商又不得不重新搭建閣樓樓板，此時房屋結構施工已經完成，搭建閣樓樓板的成本很大。 從最終的結果看，取消閣樓樓板的建議不僅沒有降低建造成本，反而連銷售也受到了很大的影響。 2022/10/150策劃案例某房地產項目策劃的全局性問 6.整合原則 整合原則要求將項目各種資源整合在一起，形成圍繞中心主題的有效資源，為項目發

28、展目標服務。 把握整合原則要注意以下幾個方面： (1)將各種資源緊密圍繞項目主題展開； (2)要善于挖掘、發現各種隱性資源； (3)要把握資源整合的技巧。2022/10/151 6.整合原則2022/10/1512022/10/152策劃案例萬科會對潛在客戶資源的發掘 萬科會是成立于1999年的客戶聯誼組織，也是具有購房俱樂部性質的組織，會員包括萬科的業主、準業主、潛在客戶以及需要維系的各類社會關系。 萬科會的主要職能有：為會員搭建一個相互交流、溝通、資訊的平臺；在全國性的商家聯盟，對會員提供優惠服務；對潛在客戶進行長期感情投資，直至讓他們成為萬科的業主。萬科通過萬科會來整合客戶資源，提高客戶

29、對萬科品牌的認知度、滿意度和忠誠度。2022/10/152策劃案例萬科會對潛在客戶資源的發掘 7.人文原則房地產項目策劃的人文原則強調以下兩點： (1)房地產開發和策劃要堅持以人為本以人為本就是要求策劃人員在進行房地產項目的功能、布局、環境、設施等策劃時要以滿足人的需求、實現人的價值、追求人的發展、體現人文關懷、最大限度地滿足居住者的需求為出發點和歸宿點。(2)房地產開發和策劃要滲透文化的因素就是要求在房地產項目策劃時將文化的因素滲透到房地產項目中去，使得房地產項目體現出特定地區的傳統文化、風俗習慣、價值觀念甚至宗教信仰等。2022/10/153 7.人文原則2022/10/1532022/1

30、0/154策劃案例傳統中式別墅的興起 我國房地產市場曾欣起過一股“歐陸風潮”，尤其在別墅建筑領域。比如在建筑風格上體現為：立面和屋頂復雜、室內通透感強、開放式院落、大草坪、屋頂大煙囪、客廳壁爐及其它細部構造等。 近幾年來，一些具有創新精神的開發商嘗試在現代化的高檔別墅中回歸中國傳統建筑與居住文化，使中國傳統建筑文化和建筑符號與西方先進的空間布局原理相結合，創造了中式別墅的新潮流。 2022/10/154策劃案例傳統中式別墅的興起 我2022/10/155“歐陸別墅”與中式別墅的比較2022/10/155“歐陸別墅”與中式別墅的比較 8.應變原則 應變原則要求房地產項目策劃要在動態變化的市場環境

31、中，及時準確地把握房地產市場發展變化的方向與軌跡，并以此為依據來調整策劃方案與目標。 遵循應變原則需要注意一下幾點： (1)要樹立動態意識和應變觀念； (2)全面掌握市場與政策環境的現狀； (3)準確預測市場與政策的變化趨勢； (4)及時調整策劃方案與策劃目標。2022/10/156 8.應變原則2022/10/1562022/10/157相關知識陽臺建筑面積計算規則的變化 陽臺面積曾經根據其水平投影面積計算：封閉式陽臺全部計算，敞開式陽臺只計算一半，這為許多開發商“先敞后封”從而增加銷售面積提供了可能。 為杜絕上述現象，建設部建筑工程建筑面積計算規范(2005年7月1日開始實施)規定：所有陽

32、臺均按照其水平投影面積的一半計算建筑面積。 在上述政策變化的前提下，策劃人員如果沒有應變觀念，仍然按照以前“先敞后封”的做法，不僅無法增加銷售面積，而且還將加大封陽臺的成本支出。2022/10/157相關知識陽臺建筑面積計算規則的變化土地使用權的獲取房地產市場調查消費者行為與心理分析房地產市場定位房地產項目的規劃設計房地產項目的價格策略房地產項目的廣告策略房地產項目的銷售策略房地產項目物業管理的早期介入2022/10/158二、房地產項目策劃的程序與內容土地使用權的獲取房地產項目的價格策略2022/10/158二 一、房地產項目策劃產生的背景 2022/10/159 第三節 房地產項目策劃的發

33、展歷程憲法修正案規定:“土地使用權可以依法轉讓”。深圳市首次進行國有土地使用權有償出讓改革試點不存在真正的房地產市場，也沒有房地產項目策劃行業80年代初1987年1988年1988年土地管理法規定“土地使用權可依法出讓、轉讓、出租、抵押”。 一、房地產項目策劃產生的背景2022/10/152022/10/160國家進行宏觀調控，房地產業進入蕭條期我國確立市場經濟體制，房地產業進行入快速發展期1992年1993年1993年10月廣東順德碧桂園項目策劃成功標志著房地產項目策劃行業的誕生2022/10/160國家進行宏觀調控，我國確立市場經濟體制 二、房地產項目策劃的發展階段 從1993年算起，房地

34、產項目策劃行業從萌芽、起步直至發展到現在，已走過了二十年的歷程。不同學者對我國房地產項目策劃行業有不同的階段劃分。 黃福新從策劃技術的角度將1993年以來的房地產項目策劃行業劃分為如下幾個階段：單項策劃階段、綜合策劃階段、復合策劃階段、整合策劃階段。2022/10/161 二、房地產項目策劃的發展階段2022/10/16策劃階段時間特點代表人物代表樓盤單項策劃階段約1993-1997年間運用各種單項技術手段進行策劃 王志剛等廣東順德碧桂園等綜合策劃階段約1997-1999年間以主題策劃為主線綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種策劃手段使銷售達到理想的效果 王志剛、馮佳（全程策劃理論）等廣州錦城花園等復合策劃階段約1999-2001年間結合體育、旅游等其他行業提出復合地產概念王志剛、