1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔立足老區改造 加強物業管理努力創建全國物業管理示范小區霸州華油京茂物業管理有限責任公司 馨苑小區是霸州市（華油）京茂物業管理有限責任公司所轄的一個小區，初建于七十年代末；位于河北霸州西北12公里、距離北京80公里。小區占地面積37.7萬平方米，分東、南、西三個居民區；現有居民住宅樓42棟，建筑面積12.72萬平方米，住戶2083戶，總人口6290人。小區設有醫院、中小學校、幼兒園、文化活動中心、圖書館、歌舞廳、籃球場、公園、游泳池、商貿街等完備的社區配套設施，為居民提供便利的服務。近年來，通過公司全體員工的努力創建，馨苑小區先后被評為“全國部門造林綠

2、化400佳”、“河北省園林式單位”，“中國石油天然氣集團公司花園式單位”，1998年被評為“全國城市物業管理優秀住宅小區”2000年又榮獲“全國物業管理示范住宅小區”稱號。我們的主要做法是：一、立足老區改造，扎實抓好基礎工作 馨苑小區從1976年開始建設，是已使用20多年的老居民區，絕大多數居民樓和公用設施比較陳舊，小區的“硬件”比較落后，并且由于歷史的原因，小區管理不夠規范，一度出現居民私搭亂建、私自開墾荒地種菜等現象。實行物業管理以來，我們按照“示范住宅小區”要求，對馨苑小區逐步實施了改造。 一是徹底清除私搭亂建。小區規劃的整齊劃一是“示范住宅小區”的基本要求。為了徹底消除私搭亂建，我們在

3、廣泛宣傳的同時，首先從拆除京茂物業公司職工住戶私搭的小房做起，并挨家逐戶做其它住戶的工作，有的是10多次入戶做工作，直到做通、拆除為止。通過我們耐心、細致的工作，使廣大居民統一了認識，主動配合，共計拆除私搭小房238處，使小區恢復了整齊劃一的原貌。 二是抓好環衛與綠化工作。環境衛生是小區的“臉面”，也是物業管理的一項基本工作。為了保持小區整潔，我們首先明確了小區環境衛生責任人。把馨苑小區劃分為18個衛生責任區，規定了責任人的衛生職責范圍，定期進行檢查評比。保潔員每天清掃垃圾不少于三次，徹底清除了衛生死角，確保小區內生活垃圾日產日清、環境整潔。其次加大對亂扔亂倒垃圾與毀壞花草樹木等現象的治理力度

4、，采取實施處罰與教育相結合的措施，督促居民自覺保持衛生，愛護環境。 小區的綠化美化是創建“示范小區”的一項基礎工作。我們每年都要投入10萬元以上綠化資金，組織員工種草植樹，對馨苑小區進行綠化美化。1997年以來，馨苑小區共計種值喬木13000株，灌木58000株，成活率達到92%以上；種值綠蘺16000延長米、草坪70000多平方米，使轄區綠化覆蓋率達到了37%。居民人均綠化面積達25萬平方米，并建成了小型公園、草坪鐘等9個綠化景點。小區內三季有花、四季常青，居民樓之間亭臺廊榭齊備，花草樹木相間，形成了多層次，立體化的綠化美化格局。 三是狠抓“硬件”改造。為改善居住環境，提高居民生活質量，我們

5、改造了馨苑小區內的旱廁，將公共廁所全部改造為水沖廁所；修復了11棟墻皮剝落的樓房，定期對居民樓樓道進行粉刷，以保持轄區樓房完好整潔的面貌；在小區北大門口，設計安裝了美觀精致的馨苑小區平面示意圖；將小區主干道“九格磚”統一更換為彩磚，在小區文化活動中心廣場安裝了4盞禮花燈；對小區5條主干道進行了命名，制作了26塊不銹鋼公益廣告牌以及路標和公共設施標示牌，為馨苑小區增添了城市化的格調。 四是努力提高設備管理水平。水、電、暖、氣的正常供應是小區管理的一項日常工作，也是居民正常生活的基本要求。這些設備管理的好壞，直接影響到服務質量。為此，我們除了組織專業技術人員定期保養維修、確保設備正常運行以外，還逐

6、步改造老化設備，確保水、電、氣、暖的正常供應，為提高供水質量，我們對馨苑小區供水系統進行了變頻調速技術改造，改變了以往分段定時供水的做法，實現了全天不間斷供水；維修人員定期檢修小區內道路、路燈等設施，確保道路通暢、路燈明亮；對小區地下供水管線進行區域控制改造，將整個小區分為11個區域，小區內即便出現一處管漏維修，仍能保證90%以上的居民正常用水；對小區供暖管網進行改造，確保了小區冬暖保供率達到100%，居民溫室保持在16以上。二、健全管理體系，不斷提高管理和服務水平 為了提高馨苑小區的物業管理水平，我們按照物業管理的要求，組建了霸州京茂物業管理有限責任公司，設立了董事會、監事會、財務部、房管部

7、等機構及環衛、綠化、治安、房管、水電暖供應與維修等專業隊伍，并成立了小區業主委員會，健全了物業管理體系。并對公司管理人員進行了物業管理專業培訓；堅持每半年舉行一次技術比賽，每季度組織一次崗位練兵，對司爐工、供水工、綠化員等關鍵崗位員工，采取“走出去”、“請進來”的辦法加以培訓，不斷提高崗位員工的整體技能。公司對馨苑小區物業實行專業化管理，建房單位與公司按規定簽訂了物業管理合同；購房居民同公司簽訂了物業管理服務協議。小區業主委員會與公司簽訂了管理合同，明確了雙方的責權利關系；每半年召開一次會議，聽取有關小區建設與發展規劃、環境治理等方面的工作匯報；建立了樓房分級管理網絡，實行棟長、單元長負責制。

8、公司經營管理層每季度研究馨苑小區的物業經營管理狀況，考核馨苑小區各項經營指標，定時公布成本支出情況。小區服務站積極拓展家政服務領域，增設了冷庫、菜店、送餐送面上門等有償便民服務。1997年以來，馨苑小區經營管理保持了良好狀況。 結合馨苑小區物業管理的實際，我們修訂、完善了小區各項管理制度43項，制定了崗位職責和考核標準42項；實現了微機化管理，完善了住房登記數據庫，規范了各類報表、臺帳。在物業收費、財務管理等方面，嚴格執行有關規定，每半年向職工、居民公開一次服務費用收支情況。與此同時，我們還與居民簽訂了“業主公約”，明確了居民需要履行的11條24款義務，對小區內不得亂貼廣告、窗戶貼紙、飼養家畜

9、寵物、樓道堆放雜物等，作了具體規定。為了規范居民居室裝修，小區服務站做出了專門規定，要求進行裝修的居民，都要到小區房管部報批。管理人員不定期檢查“業主公約”執行情況，從而規范了業主行為。 在實施行業管理的同時，我們堅持向居民提供優質服務。小區服務站每季度向居民發放“意見征求單”，及時集中并采納居民的合理化建議；同時，向轄區居民推行了15項服務承諾制度。特別是針對公共管網及居民室內外設施時有損壞的情況，我們推行了上門維修服務承諾制：開通了24小時維修服務電話和監督電話，在居民樓墻頭釘掛了服務熱線牌，維修人員接到求助電話后，15分鐘內趕到現場，及時處理居民求助；制定了維修服務文明施工制度，職工自帶

10、拖鞋、帆布、抹布入戶維修，完畢及時清掃現場，恢復戶主居室原貌，員工入戶維修堅持填寫施工質量認定單，維修后三天內進行質量回訪，存在問題及時整改，直到用戶滿意為止。1998年以來，馨苑小區維修服務回訪率100%，服務滿意率保持在95%以上。三、狠抓綜合治理，創造文明有序環境 在實施物業管理過程中，我們堅持把“創建安全文明小區”作為爭創“示范住宅小區”的主要工作。 一是組建了保安隊伍。為了加強馨苑小區的治安管理，公司專門組建了馨苑小區保安隊，擠出資金，為保安隊員配置了統一服裝，為各門衛、各部門配齊了所需電話、警械、微機、三輪摩托車等，并健全了保安隊工作制度，明確了保安人員的崗位職責。 二是實行封閉管

11、理。近年來，我們改建了馨苑小區北大門，安裝了不銹鋼自動關閉門。各大門都設立了值班人員，對小區實行了封閉管理。各門衛分4班3倒24小時輪流值勤；車輛進出嚴格執行登記制度，要求司機辦理進出手續，領取通行證方可通行，為確保小區治安設立了第一道防線。 三是治理交通秩序。馨苑小區內車輛超速行駛，隨意停放的交通問題，曾是干擾小區秩序、影響居民安全的隱患。從1998年起，我們出臺了礦區交通安全管理規定，召集轄區內300多名司機深入學習、廣泛宣傳；同時，安排專人負責礦區交通治理工作，及時糾正、處理違規事件。小區車輛實現了有序進出、定點停放，交通秩序實現了根本好轉。 四是堅持24小時巡邏。針對治安形勢的變化，保

12、安隊采取人巡與車巡相結合的辦法，在小區內實行了全天24小時值班巡邏制。步行巡邏小組和摩托車巡邏小組每天24小時不間斷在小區巡邏，監督盤查可疑情況，同時還承擔小區居民的緊急求助任務。近年來，小區內沒有發生一起入室盜竊、火災、交通及其它刑事案件，確保了一方平安。四、積極培育社區文化，促進兩個文明協調發展 為了豐富居民文化生活，引導居民提高文明素質。我們堅持在小區內開展文體活動，不斷豐富社區文化。 從1998年起，公司印發并實施了關于提高居民文明素質的活動方案，活動方案共分“開展示范物業小區義務監督”、“向不文明行為告別”等10項內容；1999年，我們在馨苑小區成功舉辦了首屆文化節，把居民社會公德與

13、要求、礦區管理制度等內容融進活動之中，精心設計并組織了“愛護美好家園”小區故事演講賽、礦區管理知識家庭賽等活動；2000年，又組織開展了以引導員工、居民講社會公德、職業道德、家庭美德，講社會主義、愛國主義、集體主義為主題的“三德、三義”素質教育系列活動。 與開展活動、加強教育相匹配，我們還積極建設健康向上的社區文化，連續4年舉辦了菊花展覽，堅持開展一年一度的文明居民、文明家庭評選活動；圖書閱覽室、游泳池、歌舞廳等活動場所定期開放；堅持舉辦冬、夏季越罷、球、棋、牌等各類群眾性文化比賽；文化活動中心禮堂每月播放電影10次以上，有線電視每周自辦節目開播三次，有線廣播每周開播五次。 豐富多彩的社區文化活動，有效提高了居民的文明素質，也促進了馨苑小區創建水平的提高。經過全體員工和居民的共同努力，小區內房屋完好率達到100%；房屋維修及時率與合格率100%；綠化覆蓋率37%；環衛保潔率100%；公用設施完好率96%；冬季居民室溫合格率100%；火災、刑事和交通事故發生率為0；物業管理服務費用收繳率98.5%；住戶評議滿意率保持在95%以上。小區實現了無損壞花草樹木和水、電、暖、氣、訊等公共設施現象；無私搭亂建、開荒種菜現象；無酗酒滋事、斗毆擾民現象；無飼養家禽、家畜現象；無亂設攤