1、天津正坤坤房地產產愷撒莊莊園可行行性研究究報告編制單位位：天津津市正坤坤房地產產開發有有限公司司二零零三三年九月月二十日日目錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc51123385 第一章項項目建設設的必要要性 PAGEREF _Toc51123385 h 1 HYPERLINK l _Toc51123386 一、天津津市經濟濟和房地地產發展展概況 PAGEREF _Toc51123386 h 11 HYPERLINK l _Toc51123387 二、天津津房地產產發展特特征分析析 PAGEREF _Toc51123387 h 3 HYPERLINK l _Toc5

2、1123388 三、武清清區經濟濟發展狀狀況 PAGEREF _Toc51123388 h 5 HYPERLINK l _Toc51123389 四、天津津宏觀經經濟及房房地產業業發展特特征對本本項目的的影響 PAGEREF _Toc51123389 h 66 HYPERLINK l _Toc51123390 第二章項項目法人人概況 PAGEREF _Toc51123390 h 99 HYPERLINK l _Toc51123391 一、項目目名稱 PAGEREF _Toc51123391 h 99 HYPERLINK l _Toc51123392 二、項目目法人的的組建 PAGEREF _T

3、oc51123392 h 99 HYPERLINK l _Toc51123393 第三章項項目選址址 PAGEREF _Toc51123393 h 14 HYPERLINK l _Toc51123394 一、項目目地址概概述 PAGEREF _Toc51123394 h 144 HYPERLINK l _Toc51123395 二、項目目所在地地交通狀狀況 PAGEREF _Toc51123395 h 144 HYPERLINK l _Toc51123396 三、商服服及綜合合配套設設施 PAGEREF _Toc51123396 h 166 HYPERLINK l _Toc51123397 四

4、、項目目發展構構想 PAGEREF _Toc51123397 h 188 HYPERLINK l _Toc51123398 第四章市市場分析析 PAGEREF _Toc51123398 h 19 HYPERLINK l _Toc51123399 一、天津津市別墅墅市場分分析 PAGEREF _Toc51123399 h 199 HYPERLINK l _Toc51123400 二、區域域房地產產市場分分析 PAGEREF _Toc51123400 h 200 HYPERLINK l _Toc51123401 三、項目目的市場場定位與與產品定定位 PAGEREF _Toc51123401 h 2

5、22 HYPERLINK l _Toc51123402 四、目標標客源定定位 PAGEREF _Toc51123402 h 222 HYPERLINK l _Toc51123403 第五章規規劃設計計設想 PAGEREF _Toc51123403 h 223 HYPERLINK l _Toc51123404 一、設計計概述 PAGEREF _Toc51123404 h 223 HYPERLINK l _Toc51123405 二、規劃劃設計構構思 PAGEREF _Toc51123405 h 233 HYPERLINK l _Toc51123406 三、項目目品質定定位 PAGEREF _To

6、c51123406 h 255 HYPERLINK l _Toc51123407 四、道路路交通系系統 PAGEREF _Toc51123407 h 266 HYPERLINK l _Toc51123408 五、建筑筑單體設設計 PAGEREF _Toc51123408 h 266 HYPERLINK l _Toc51123409 六、可持持續發展展思想 PAGEREF _Toc51123409 h 227 HYPERLINK l _Toc51123410 七、主要要技術經經濟指標標 PAGEREF _Toc51123410 h 28 HYPERLINK l _Toc51123411 八、住宅

7、宅戶型表表 PAGEREF _Toc51123411 h 28 HYPERLINK l _Toc51123412 九、配套套設施 PAGEREF _Toc51123412 h 229 HYPERLINK l _Toc51123413 十、環境境工程 PAGEREF _Toc51123413 h 330 HYPERLINK l _Toc51123414 第六章節節能和環環保措施施 PAGEREF _Toc51123414 h 35 HYPERLINK l _Toc51123415 一、措施施依據 PAGEREF _Toc51123415 h 335 HYPERLINK l _Toc5112341

8、6 二、環境境對設計計的要求求 PAGEREF _Toc51123416 h 35 HYPERLINK l _Toc51123417 第七章建建設方式式及工程程進度 PAGEREF _Toc51123417 h 336 HYPERLINK l _Toc51123418 一、設計計單位 PAGEREF _Toc51123418 h 336 HYPERLINK l _Toc51123419 二、施工工及監理理單位 PAGEREF _Toc51123419 h 336 HYPERLINK l _Toc51123420 三、開發發模式及及營銷組組織 PAGEREF _Toc51123420 h 366

9、 HYPERLINK l _Toc51123421 四、工程程進度安安排 PAGEREF _Toc51123421 h 388 HYPERLINK l _Toc51123422 第八章投投資估算算 PAGEREF _Toc51123422 h 39 HYPERLINK l _Toc51123423 一、土地地費用 PAGEREF _Toc51123423 h 339 HYPERLINK l _Toc51123424 二、項目目開發成成本及費費用 PAGEREF _Toc51123424 h 400 HYPERLINK l _Toc51123425 三、建設設投資估估算 PAGEREF _Toc

10、51123425 h 433 HYPERLINK l _Toc51123426 第九章項項目經濟濟效益評評價 PAGEREF _Toc51123426 h 455 HYPERLINK l _Toc51123427 一、經濟濟效益分分析 PAGEREF _Toc51123427 h 455 HYPERLINK l _Toc51123428 二、總項項目的現現金流量量分析 PAGEREF _Toc51123428 h 447 HYPERLINK l _Toc51123429 第十章不不確定性性分析 PAGEREF _Toc51123429 h 449 HYPERLINK l _Toc5112343

11、0 一、盈虧虧平衡分分析 PAGEREF _Toc51123430 h 499 HYPERLINK l _Toc51123431 二、敏感感性分析析 PAGEREF _Toc51123431 h 49 HYPERLINK l _Toc51123432 三、不確確定性分分析結論論 PAGEREF _Toc51123432 h 51 HYPERLINK l _Toc51123433 第十一章章結論和和建議 PAGEREF _Toc51123433 h 553 HYPERLINK l _Toc51123434 一、結論論 PAGEREF _Toc51123434 h 53 HYPERLINK l _

12、Toc51123435 二、幾點點建議 PAGEREF _Toc51123435 h 553第一章項目建建設的必必要性一、天津津市經濟濟和房地地產發展展概況（一）經經濟發展展狀況良良好，“十五”保持強強勁上升升勢頭“九五”以來，天津經經濟和社社會發展展取得重重大成就就，經濟濟實力有有一定的的增強，人民生生活水平平穩步提提高。“九五”期間國國內生產產總值（GDPP）年均均增長速速度高達達11.3，其中220000年的GGDP達達到18830.38億億元。在在“九五”社會經經濟快速速發展的的基礎上上，20002年年天津市市經濟總總量實現現新突破破，GDDP達到到20222.66億元，按可比比價格計

13、計算，比比20001年增增長122.5，增速速連續第第二年位位于全國國各省市市之首；人均GGDP由由上年的的201154元元增加到到220068元元，比220011年增長長12.1。根據天天津國土土規劃，天津津的發展展定位是是“建設現現代化國國際港口口大都市市和我國國北方重重要的經經濟中心心；具有有較強國國際競爭爭力、充充滿生機機與活力力的東北北亞區域域重要的的中心城城市；資資源有效效利用、生態環環境良好好、舒適適安全、有利于于個性發發揮的理理想家園園”。尤其其是在220100年以前前，天津津要“建成現現代化國國際港口口大都市市和我國國北方重重要的經經濟中心心，建立立比較完完善的社社會主義義市

14、場經經濟體制制，成為為率先基基本實現現現代化化的地區區之一”，實現現這個目目標需要要堅實的的經濟基基礎作為為支持。因此“十五”經濟的的發展對對天津城城市功能能的實現現和提升升具有重重要的意意義，可可以預期期天津“十五”時期經經濟將保保持強勁勁上升勢勢頭。（二）房房地產業業穩步發發展，“十五”將進入入快速上上升通道道“九五”期間，天津房房地產業業發展平平穩，固固定資產產投資規規模穩步步擴大，房地產產增加值值對GDDP的貢貢獻率、房地產產投資額額度及其其所占固固定投資資比例逐逐年上升升。天津津房地產產市場出出現了供供銷兩旺旺的局面面。根據天津津市國民民經濟和和社會發發展統計計公報顯顯示，22001

15、1年天津津市房地地產投資資額同比比增長220.44，施施工面積積同比增長長4.55%，竣工面面積同比比增長118.33%；在此基基礎上，20002年全全市房地地產開發發施工面面積同比比增長114.77，竣竣工面積積同比增長長8.11。與與商品房房供應快快速增長長的同時時，自220033年年初初以來，商品房房銷售也也是呈現現出強勁勁上升勢勢頭，表表現在新新建商品品房上市市速度加加快，價價格增速速攀升，商品房房空置量量呈逐漸漸下降趨趨勢。但是與上上海、北北京等城城市較為為成熟的的房地產產市場相相比，天天津房地地產市場場仍然處處于起步步階段。20000年、20001年和和20002年天天津市房房地產

16、增增加值分分別占當當年國內內生產總總值的44.466、44.422和44.388，而而上海在在20001年該該比例已已經達到到6.44。根根據國內內主要城城市的房房地產業業發展軌軌跡來看看，人均均GDPP達到330000美元（人民幣幣240000元元左右）時，房房地產需需求會有有明顯的的增長。天津當當前的人人均GDDP水平平大抵相相當于上上海966年的人人均GDDP的水水平，而而上海的的房地產產正是在在96、97年年起步開開始步入入一個快快速增長長期的。鑒于天天津市房房地產業業發展的的良好環環境，結結合天津津市城市市功能的的定位和和發展方方向，我我們有理理由相信信“十五”時期，天津房房地產市市

17、場將進進入快速速上升通通道。二、天津津房地產產發展特特征分析析（一）總總量特征征天津房地地產市場場總量呈呈現出供供需兩旺旺的基本特征征。在220022年以前前，天津津房地產產的投資額額度、施施工房屋屋面積、竣工房房屋面積積、銷售售房屋面面積均保保持低速速增長。20003年，新一屆屆市政府府通過城城市土地地利用結結構的逐逐步調整整來適應應天津市市的城市市功能發發展的需需要，持持續地進進行海河河兩岸綜綜合開發發改造和和舊城區區動拆遷遷工作，并加快快推進住住宅市場場化改革革，極大大地促進進了天津津房地產產市場的的發展。依靠大規規模拆遷遷的直接接拉動，房地產產投資和和開發的的各項主主要指標標均呈現出出

18、大幅度度增長趨勢勢。20003年年177月份，房地產產投資同同比增長長41%，其中中住宅完完成投資資同比增增長399%；全全市房地地產施工工面積同同比增長長8.99%，其其中住宅宅施工面面積同比比增長77.7%，新增增上市商商品房同同比增長長21.4%；全市銷銷售商品品房同比比增長445%，其中現現房同比比增長441%，期房銷銷售同比比增長661%。與此同同時，天天津房地地產市場場呈現出出房產預預售增速速高于投投資增速速，商品品房同期期銷售面面積大于于竣工面面積，說說明天津津房地產產市場已已經出現現局部的的供不應應求現象象。（二）結結構特征征針對本項項目的實實際情況況，結構構特征主主要分析析住

19、宅房房地產商商品。根根據對天天津房地地產市場場的調研研，20003年年以前，別墅、高檔公公寓類產產品的市市場需求求仍處于于起步階階段，這這兩類產產品占住住宅類產產品的比比重顯著著地小于于國內經經濟發達達城市同同類產品品的市場場比重。20000年天天津市別別墅、高高檔公寓寓的新開開工面積積僅占當當年新開開工住宅宅面積的的2.991%，20001年天天津別墅墅、高檔檔公寓的的銷售面面積僅占占住宅銷銷售面積積的7.72%。但到到了20003年年，天津津的別墅墅類產品品供給出出現了跳跳躍式增增長。根根據天天津日報報提供供的相關關資料，20003年天天津新開開工別墅墅面積占占今年全全市住宅宅新開工工面積

20、的的14%，且別別墅的總總價水平平大多在在單套1100萬萬元以上上，以現現有的市市場需求求能力來來看，中中高檔類類別墅已已經蘊藏藏著一定定的市場場風險。但市場場上中低低檔別墅墅供給較較少，市市場需求求有待優優秀產品品予以滿滿足。（三）區區域特征征天津別墅墅類產品品供給主主要集中中在市區區的南部部和北部部的某些些地區。其中，南部區區域的別別墅房地地產市場場發展迅迅速，以以順馳、仁愛、亞資為為代表的的房地產產開發商商，依靠靠南部距距離天津津市中心心較近的的條件，利用其其優越的的自然條條件、成成熟的人人文環境境、發達達的經濟濟資源、完善的的城市配配套設施施，開發發出了較較為成熟熟的梅江江、梅江江南等

21、大大型生態態居住區區。而北北部區域域的別墅墅類房地地產主要要集中在在北辰區區內，由由于區域域社會經經濟發展展水平不不高、城城市配套套設施尚尚不完善善，目前前雖有萬萬科、中中基等開開發了個個別成規規模的社社區，但但整體來來說，仍仍然沒有有形成規規模。（四）價價格特征征天津房地地產市場場的一般般價格水水平在220033年以前前呈低速速增長態態勢，其其區域特特征分別別表現為為西高東東低和南南高北低低。由于于天津市市區域間間的經濟濟發展水水平、交交通條件件和商服服配套差差異較大大，導致致區域之之間房地地產商品品價格呈呈現明顯顯的區域域差異。19998年到到20002年，天津城城市中心心房價每每平方米米

22、超過440000元的行行政區只只有和平平區，平平均為444322.2元元，大大大低于全全國其他他特大城城市同類類區位的的房地產產價格水水平。天天津房地地產價格格的另外外一個特特征就是是20003年以以前增速速緩慢，從19998年年到20002年年的5年年中，天天津商品品房均價價相對變變動幅度度只有44.6%。房地地產商品品長期保保持在一一個低水水平的穩穩定，不不僅與天天津自身身作為北北部經濟濟中心的的身份不不符，而而且不利利于城市市產業結結構升級級和城市市功能的的改善與與提高。三、武清清區經濟濟發展狀狀況武清區地地處天津津北部，西鄰河河北，北北連北京京，全區區總面積積15774平方方公里，人口

23、880萬人人。自119988年以來來，武清清區國內內生產總總值保持持快速增增長，220022年全區區實現國國內生產產總值1100.7億元元，人均均國內生生產總值值達到1125001元，各項經經濟指標標均處于于天津郊郊區五區區縣之首首。作為為天津市市五區縣縣中第一一個“撤縣改改區”的郊縣縣，武清清區在其其經濟快快速發展展的同時時，房地地產業也也有長足足發展。20001年武武清區固固定資產產投資超超過200億元，20002年固固定資產產投資同同比增長長44.3%，達到228.99億元，其中住住宅完成成投資占占當年固固定資產產投資的的18%。武清清區統計計年鑒顯顯示20002年年住宅投投資同比比上升

24、881.55%，由由此可見見未來112年內內，武清清區將迎迎來一個個住宅房房地產商商品上市市的高峰峰期。石各莊鎮鎮在武清清區占有有重要地地位，其其經濟在在武清區區所有各各鎮中位位居前列列。19995年年成為武武清區首首批天津津市明星星小康鎮鎮行列，20001年全全鎮綜合合實力居居全區之之首，220022年全鎮鎮12個個村全部部達到市市級寬裕裕型小康康村標準準，實現現生產總總值3.16億億元，三三級稅收收23000萬元元，農民民人均純純收入達達到了553000元。從從長期來來看，石石各莊鎮鎮的經濟濟快速穩穩定的上上升，勢勢必將帶帶來本項項目地塊塊價值的的上升。四、天津津宏觀經經濟及房房地產業業發

25、展特特征對本本項目的的影響（一）天天津市經經濟和房房地產發發展狀況況對本項項目的影影響通過對天天津市國國民經濟濟發展狀狀況和房房地產業業發展現現狀的分分析，我我們認為為天津目目前的房房地產市市場正處處于一個個快速發發展的起起步階段段。天津津現有的的經濟發發展水平平，與上上海、北北京房地地產市場場快速起起步期的的經濟水水平大致致相當，天津市市房地產產市場步步入一個個快速增增長的軌軌道。根根據天津津的“十五”規劃，房地產產業將被被作為支支柱產業業加以鼓鼓勵發展展，并努努力實現現天津房房地產業業的跨越越式發展展。隨著城市市經濟發發展水平平的提高高，居民民人均收收入的增增加和城城市建設設進度的的加快，

26、都會促促進房產產市場需需求力量量的增長長，從這這種意義義上來說說，天津津市宏觀觀經濟的的發展將將促進對對包括別別墅在內內的各種種房地產產需求。但是，消費者者一般在在對高檔檔住宅，尤其是是別墅產產品進行行選擇時時，他們們更注重重于對別別墅所在在區位、周邊環環境和配配套基礎礎設施及及服務的的選擇。對于本本項目而而言，其其地處剛剛剛撤縣縣改區的的武清地地區，對對絕大多多數的天天津市區區居民而而言，該該區域仍仍然是未未經充分分城市化化的農村村地帶，基礎設設施、配配套服務務略顯不不足，周周邊環境境難以令令人滿意意。因此此，本項項目區位位的一些些劣勢決決定了近近兩年內內市區居居民對該該區域的的高檔房房地產

27、難難以形成成有效需需求。即即意味著著，天津津宏觀經經濟的發發展一方方面在即即期促進進武清本本地居民民的可支支配收入入增長，另一方方面提供供了居民民收入持持續增長長的預期期，從而而有可能能促進對對本項目目的市場場需求。因此，我們認認為天津津市經濟濟和房地地產的快快速發展展對本項項目直接接效應不不明顯，但存在在良好的的間接促促進作用用。（二）“環渤海海經濟圈圈”概念對對本項目目的影響響在天津“十五”工作報報告中提提到“要將武武清建設設成為天天津市北北方的一一顆明珠珠，天津津的北大大門，最最具競爭爭力的地地區”，認為為武清在在天津市市社會經經濟發展展中“舉足輕輕重”。環渤渤海經濟濟圈的加加快發展展和

28、逐步步成熟，給天津津北部房房地產發發展提供供了機遇遇。地處處天津北北部連接接北京的的武清區區應該成成為京津津聯系的的紐帶，從這個個意義上上說武清清地區的的房地產產業可能能在長期期有一個個向上的的發展空空間。但根據119866年國務務院批準準的天津津市整體體規劃，天津城城市的發發展方向向是：調調整和改改進天津津市區；重點開開發建設設海河下下游和濱濱海地區區；配套套建設近近郊衛星星城；積積極扶植植遠郊縣縣鎮。城城市布局局為：以以海河為為軸線，市區為為中心，包括塘塘沽和海海河下游游工業區區構成天天津城市市主體，形成“一條扁扁擔挑兩兩頭”的格局局，與周周圍濱海海城鎮、近郊衛衛星城、五個縣縣城和建建制鎮

29、以以及重點點鄉鎮組組成多層層次的群群星拱月月式的城城鎮網絡絡體系。因此，盡管天天津市政政府將武武清作為為天津北北部重點點發展的的區域，但并沒沒有專門門針對武武清的發發展狀況況和區域域實際情情況，給給予其優優于其它它各區的的優惠政政策。而而有關“天津武清通州”一線的的軌道交交通雖有有傳聞即即將投入入建設，但是何何時實施施仍不得得而知。因此在在35年內內，環渤渤海經濟濟圈的經經濟合作作不會給給本項目目帶來實實質性的的影響。（三）舊舊區改造造和城市市化進程程的推進進對本項項目的影影響為了改善善城市基基礎設施施條件，優優化城市市環境，挖掘城城市土地地級差價價值，提提升城市市能級和和改善居居民居住住條件

30、，天津正正在不斷斷加大舊舊區改造造力度。20003年上上半年，天津市市區就已已經完成成拆遷房房屋2778萬平平方米，是去年年同期拆拆遷量的的2.99倍。隨隨著城市市舊區改改造、危危改房工工程的推推進，原原居室的的拆遷使使動遷居居民購置置商品房房成為必必然需求求，而拆拆遷補償償則給居居民以財財力支持持，這必必將帶來來大量的的市場需需求。隨隨著“后危改改”時代的的到來，今后幾幾年天津津舊區房房屋拆遷遷量將要要達到22003000萬平方方米年年，其對對天津房房地產市市場的供供需總量量也必將將產生明明顯的影影響。但通過市市場調研研發現，由于市市區依據據原居住住面積進進行貨幣幣化補償償，使得得動拆遷遷補

31、償帶帶來的購購買力增增加非常常有限，一般市市民原地地回搬能能力較弱弱，而交交通成本本和時間間成本促促使大量量動遷居居民優先先遷至近近郊的城城區。由由于本項項目所處處區域交交通不便便捷、商商服配套套水平不不高，因因此對動動拆遷戶戶的吸引引力不大大。因此此，天津津的大規規模舊區區改造對對本項目目影響不不明顯。（四）住住房商品品化加速速對本項項目的影影響伴隨著舊舊區改造造和城市市建設的的推進，有力地地改善了了公房消消費對商商品房消消費的阻阻礙因素素，必將將推動住住宅商品品化的進進程，并并使得商商品房的的購買者者可以根根據自己己的偏好好來擇地地購買住住房，從從而改變變公房改改革以前前，城市市居民住住宅

32、由公公房分配配單位獲獲得住房房，其住住房區位位、特色色毫無選選擇性可可言的現現象。住住宅商品品化以后后，居民民可以自自由選擇擇居住點點，擇群群而居。根據國國內外城城市發展展的經驗驗，伴隨隨住房商商品化的的發展，城市會會逐步自自然而然然地形成成相對分分離的、不同消消費檔次次的居住住區。根據對許許多大城城市發展展軌跡的的研究，以中高高收入群群體為消消費對象象的別墅墅類產品品通常因因為環境境因素而而位于一一定車程程范圍內內的郊區區，這種種消費理理念的擴擴展是一一種客觀觀趨勢，這樣就就給本項項目提供供了一定定的機遇遇。因此此，我們們認為，住房商商品化加加速對本本項目直直接影響響不顯著著，但由由此帶來來

33、的不同同檔次消消費產品品的分區區現象和和消費理理念有助助于本項項目來滿滿足武清清區中高高收入消消費者對對別墅的的需求。總之，天天津宏觀觀經濟的的發展為為包括本本項目在在內的別別墅產品品需求提提供了動動力，而而由于本本區域近近期并無無市政府府傾向性性的政策策扶持、或政府府的重大大基礎設設施建設設帶動，因此諸諸如“環渤海海經濟圈圈”概念、天津城城區的大大規模舊舊區改造造和住房房商品化化加速等等外部因因素對本本項目的的直接影影響相對對有限，但居民民收入增增長的良良好預期期、房產產市場的的熱浪、居民住住房消費費的結構構性分化化都將對對本項目目提供有有意義的的間接支支持。第二章項目法法人概況況一、項目目

34、名稱本項目地地塊位于于天津市市武清區區石各莊莊鎮創業業經濟園園區內，規劃用用途為住住宅類別別墅用地地，國有有土地使使用權出出讓年限限為700年。根據石各各莊鎮的的土地利利用規劃劃和創業業經濟園園區的土土地利用用規劃，本別墅墅用地暫暫定為2200畝畝，為了了打造精精品樓盤盤，充分分發揮土土地的使使用效益益，創業業經濟園園區代表表區政府府性即將將進行該該塊土地地出讓的的招投標標工作，而天津津市正坤坤房地產產開發有有限公司司已著手手參與投投標和研研究項目目的開發發方案。天津市正正坤房地地產開發發有限公公司將設設想的項項目名稱稱暫定為為愷撒撒莊園。二、項目目法人的的組建（一）項項目管理理模式根據本項項

35、目公司司發起人人的背景景，以及及董事會會成員的的專業能能力，本本項目可可以采用用以下兩兩種項目目管理模模式，兩兩種模式式各有利利弊，可可研究選選擇適合合本項目目的模式式。1、董事事會領導導下的項項目經理理負責制制圖211 董董事會領領導下的的項目經經理負責責制2、董事事會成員員分管下下的項目目經理執執行制圖222 董董事會成成員分管管下的項項目經理理執行制制項目經理理：在董董事會的的領導下下負責全全面工作作，組織織協調職職能部門門；副總經理理：主管管行政、政府部部門協調調，土地地局、規規劃局、計委文文件、項項目立項項、權證證；與項目目公司的的承包子子公司協協調負，負責責甲乙雙雙方有關關重大爭爭

36、議合同同的交涉涉，審核核合同條條款等工工作；總質量師師：負責責監督監監理公司司，并通通過現場場勘查或或抽樣檢檢測等方方法進行行質量監監督，負負責配合合解決工工程質量量中的重重大技術術問題；總會計師師：負責責項目的的合同預預算和具具體的財財務結算算等事宜宜；總工程師師：主管管與設計計、施工工有關的的公司談談判、監監督工作作；總經濟師師：主管管項目開開發策劃劃、計劃劃審計、招投標標、保險險、評估估、選擇擇銷售公公司等工工作；按照“一一人多崗崗，按崗崗設人，各盡所所能，各各負其職職”的原則則制訂相相關的崗位責責任制，同時時落實相相應的獎獎懲制度度。（二）兩兩種項目目管理模模式的比比較董事會領領導下的

37、的項目經經理負責責制是大大型公司司、專業業化規范范運作的的項目管管理通常常采用的的一種開開發管理理模式。在這種種模式下下，董事事會對重重大事項項進行決決策，如如項目規規模、市市場定位位、產品品定位等等，有的的也包括括設計、施工、監理、材料采采購和營營銷代理理的招投投標等。對于其其他的具具體事項項由項目目經理全全權負責責制，董董事會通通過設定定一定的的獎懲機機制來激激勵和監監督項目目經理。這種模模式的有有利之處處在于董董事會和和項目經經理分工工明確，責權清清晰。董董事會承承擔投資資責任，項目經經理承擔擔經營管管理責任任。不利利之處在在于項目目容易陷陷入項目目經理的的“內部人人控制”，即董董事會某

38、某種程度度對項目目經理管管理的失失控。項項目經理理作為外外聘經理理人，可可能會損損害股東東的利益益。董事會成成員分管管下的項項目經理理執行制制，通常常運用于于小型項項目，且且項目股股東來自自不同的的法人或或自然人人，處于于強化保保護股東東利益的的角度出出發，股股東或董董事通常常在項目目中兼任任若干重重要崗位位，重大大事項由由董事兼兼部門副副總在董董事會上上做出決決定，然然后項目目經理依依照董事事會決策策和安排排執行。在這種種模式下下，優點點是股東東全面參參與項目目經營，使投資資各方的的利益得得到一個個相對公公平、公公開的保保障，缺缺點是決決策的摩摩擦成本本可能較較高，因因為在組組織結構構上隸屬

39、屬項目經經理管轄轄的部門門副總可可能是公公司董事事，項目目經理的的管理協協調能力力有限，因而一一旦在某某些方面面出現意意見不一一致時，內部協協調的時時間成本本、協調調成本可可能較高高，且決決策效率率也沒有有項目經經理負責責制下高高。（三）項項目管理理模式的的建議1、更新新以工程程管理為為主要內內容的傳傳統項目目管理思思路，建建立以滿滿足市場場需求為為導向的的新項目目管理思思想。傳統的項項目管理理模式對對房地產產開發起起著一定定的積極極作用，但是它它越來越越不能適適應新經經濟時期期的要求求，其不不足之處處更加明明顯：其一，傳傳統的以以施工管管理為主主要管理理對象的的項目管管理模式式是一種種以某個

40、個項目為為主的封封閉式管管理模式式，在內內外信息息不對稱稱的條件件下，很很難迅捷捷地對外外部干擾擾做出反反應，進進行自我我調整。其二，傳傳統的項項目管理理模式比比較適用用于不以以市場為為導向的的公共工工程項目目管理，因為它它主要強強調中期期開發的的管理。過分強強調成本本管理、進度管管理，強強調技術術的先進進性與合合理性，而容易易忽視技技術的市市場需求求意義，從而在在以市場場為導向向的房地地產開發發中套用用這個模模式會產產生不利利影響。其三，房房地產管管理可以以粗略地地歸結為為幾大問問題：“生產什什么，為為誰生產產，如何何生產，何時生生產”，傳統統的項目目管理模模式往往往專注于于“如何生生產”，

41、因而而對“生產什什么、為為誰生產產”這樣最最重要的的市場導導向性問問題重視視不足，最終導導致產品品沒有市市場競爭爭力。2、內部部強化科學學管理，專業環環節適當當外包在董事或或股東兼兼任項目目公司高高層管理理人員的的情況下下，提高高決策效效率，減減少決策策的摩擦擦成本，明確崗崗位的責責權利是是項目取取得成功功的重要要保障。從經驗上上來看，越是小小型的公公司越傾傾向于采采用“小而全全”的項目目開發模模式，這這主要是是因為狹狹義的成成本控制制概念限限制了項項目開發發的專業業分工。事實上上，越是是小型的的、臨時時組建的的項目公公司，越越是在各各個環節節上沒有有經驗，越是容容易將項項目管理理引入“工程管

42、管理”的范疇疇，從而而導致對對市場的的研究不不足，產產品競爭爭力欠缺缺。從另另一個角角度來說說，越是是市場環環境不確確定性大大、臨時時組建的的項目公公司，越越不能在在某些環環節出錯錯或效率率低下，因為項項目抵抗抗市場風風險的能能力弱，必須借借助于專專業公司司的經驗驗，從而而規避一一些風險險因素。對專業業環節的的適當外外包不能能只看成成成本因因素，而而要努力力使之成成為項目目增值性性因素。鑒于本項項目是多多個股東東或投資資方的首首次合作作，為保保證投資資回報，提高管管理效率率，建議議按照“小而精精”的原則則組建公公司，其其指導思思想是：公司人員員精干，專業全全，能力力強；管理目標標細化，權責清清

43、，獎懲懲明；管理難點點突出，重前期期，抓配配套；專業工種種外包，講合同同，管協協調；資金運作作靈活，高融資資，低成成本。在此指導導思想下下，項目目公司可可以只由由少數的的部門主主管組成成，將一一些具體體的專業業工作（如前期期策劃、規劃設設計的招招標和方方案優化化、施工工單位的的招標和和確定、工程監監理、工工程審計計、營銷銷、物業業管理等等），以以類似于于FIDDIC合合同條款款的“合同契契約”完全委委托給市市場化選選擇的專專業公司司，項目目公司和和這些公公司之間間是純粹粹的契約約關系。這種組組織形式式要求公公司決策策者具有有相當的的現代管管理理念念，公司司有一套套合理的的薪酬政政策，職職員具有

44、有相當的的房地產產開發專專業知識識和敬業業精神。（四）項項目法人人概況項目公司司由自然然人股東東出資組組成，其其組織形形式為獨獨立核算算、自負負盈虧的的有限責責任公司司，項目目公司以以其全部部財產為為限對債債務承擔擔責任。合作各各方以各各自合作作條件對對企業債債務承擔擔責任。根據本項項目法人人概況如如下：公司名稱稱：天津津市正坤坤房地產產開發有有限公司司企業類型型：有限限責任公公司注冊資金金：10000萬萬元人民民幣資質等級級：房地地產開發發三級（暫定）企業法定代表表人：王王公司注冊冊地：天天津武清清區經營范圍圍：房地地產開發發經營、咨詢服服務，物物業管理理，建筑筑材料（五）資資金準備備據初步

45、測測算，本本項目投投資額為為106656.91萬萬元。根據有關關規定，項目啟啟動時，開發商商必須自自備不低低于開發發項目投投資總額額30%的資本本金。即：規定定資本金金=預算算投資總總額30% =1106556.99130%=31197.0733萬元公司自有有資金只只要大于于規定資資本金，即符合合開發要要求。本項目的的自有流流動資金金為35500萬萬元，符符合開發發資金要要求。第三章項目選址址一、項目目地址概概述本項目用用地暫定定為2000畝，位于武武清區石石各莊鎮鎮東環路路西側，天津武武清創業業經濟園園區公建建區域北北側，中中心公園園東側，距武清清城區115公里里、天津津市區228公里里、天

46、津津市濱海海機場440公里里、北京京85公公里。本項目圖311：本項項目區位位圖二、項目目所在地地交通狀狀況（一）現現有交通通條件本項目南南鄰石陳陳公路，西鄰黃黃王公路路，對外外交通主主要通過過楊王公公路和黃黃王公路路，兩條條公路級級別較低低，屬于于市郊行行公路，斷面寬寬度為112米，平時交交通比較較擁擠，已難以以適應社社會經濟濟發展的的要求。項目周周邊一些些高等級級交通設設施，其其中，南南邊有津津保高速速公路、東邊有有津福公公路、北北邊有高高津公路路。石各莊本項目生態水庫黃王公路京滬高速112高速（規劃中）103國道石陳公路天津英華學校xiao校 天鵝湖度假村 武清城區創業經濟園區主題公園1

47、04國道開口處圖422 本項項目周邊邊環境示示意圖（二）規規劃建設設路線1、石陳陳公路拓拓寬。本本項目南南鄰的石石陳公路路，東西西走向，橫穿武武清區創創業經濟濟園區，是武清清區“十五”交通網網絡規劃劃“七縱七七橫”中的一一橫，根根據主管管部門的的道路建建設規劃劃，該公公路將于于20003年底底拓寬成成上下四四車道、24米米寬的市市級道路路，向東東4公里里可直通通1044國道。據創業業園區負負責人介介紹，該該項目已已經啟動動，本項項目的建建成將有有助于改改善項目目所在地地的交通通條件。2、黃王王公路拓拓寬。本本項目西西鄰的黃黃王公路路，南北北走向，是武清清區“十五”交通網網絡規劃劃“七縱七七橫”

48、中的一一縱，根根據天津津市城市市道路建建設規劃劃，該公公路規劃劃建設成成為上下下四車道道、244米寬的的市級道道路。該該條道路路向南可可通1112高速速公路（規劃中中）和1103國國道，向向北通廊廊坊。該該項目目目前尚未未啟動，但建成成之后，將有助助于改善善本區位位通往其其他地區區的交通通條件。3、跨省省級高速速公路。據創業業園區負負責人介介紹，規規劃建設設中的京京津塘高高速公路路與京滬滬高速公公路連接接線將在在項目東東側通過過，與規規劃建設設的1112高速速公路在在本項目目附近交交匯。據據園區負負責人介介紹而未未經驗證證的信息息，該交交匯處可可能預留留高速交交通出口口。假如如該出口口能夠落落

49、實開通通，則將將對本項項目區位位的提升升創造極極為有利利的條件件。（三）本本項目的的交通配配套建議議考慮到別別墅小區區鄰近范范圍內一一些綜合合社會服服務設施施不足，需要借借助一些些其它地方的的特定設設施為本本項目所所“用”。因此此，需配配套從小小區到一一些主要要交通集集散點的的小區高高檔班車車。從現在的的實際情情況考慮慮，需設設計的線線路有：線路一：從小區區到武清清城區（考考慮其鄰鄰近的學學校、大大賣場和和醫院、公交樞樞紐）；線路二：從小區區到天津津市區。這樣的配配套既可可以由小小區物業業公司自自己營運運，也可可以和公公交公司司協商，引入公公交線路路。基于于本項目目的開發發規模不不大，引引入競

50、爭爭性的公公交線路路可能有有一定的的難度。因此小小區需自自行購置置專用大巴巴，提供供小區到到武清城城區的交交通服務務。如果計劃劃從小區區到武清清城區每每30分鐘鐘一班車車，從小小區到武武清城區區平均30分鐘鐘車程的的話，那那么維持持一個循循環運轉轉至少需需要兩班車。考慮到到車輛的的輪休保保養，小小區車隊隊至少需需要四部部專用大巴巴。如果從小小區到天天津城區區也自我我配套的的話，可可以配備備中型豪豪華客車車，假定定大約每每天發兩班車，這樣小小區需配配置中型型豪華客客車三臺臺。此外，其其他具體體所需車車輛具體體安排。三、商服服及綜合合配套設設施（一）武武清區及及石各莊莊鎮的商商服和生生活配套套設施

51、石各莊鎮鎮周邊的的商服及及生活配配套設施施有中國國農業銀銀行石各各莊鎮營營業部、石各莊莊鎮小學學。而武武清城區區楊村的的商服及及生活配配套設施施相對比比較完善善，主要要有：1、金融融服務類類：武清清城區內內有中國國銀行、中國工工商銀行行、中國國建設銀銀行、中中國農業業銀行、中國人人民保險險公司、中國平平安保險險公司、太平洋洋保險公公司。2、大型型娛樂設設施：武武清城區區內的天天鵝湖度度假村：提供娛娛樂、餐餐飲、住住宿、度度假等服服務。另另有關于于主體公公園建設設的傳聞聞，根據據相關的的口頭征征詢信息息，該主主體公園園占地330000多畝，投資114億美美元左右右，屬于于國務院院立項的的全國三三

52、個主題題公園之之一（分分別在天天津、北北京和上上海）。3、高級級學校：武清城城區內的的天津英英華學校校：從幼幼兒園到到高中，并與國國際接軌軌的寄宿宿制雙語語特色學學校。4、大型型商業設設施：樂樂購連鎖鎖超市。5、電信信服務：中國電電信、中中國移動動等。（二）石石各莊鎮鎮現有或或規劃的的市政配配套設施施石各莊鎮鎮的現有市政政配套設設施比較較薄弱，周邊已已規劃建建設的市市政配套套設施有有污水處處理廠、鍋爐房房、變電電站以及及調壓站站。規劃劃中的配配套方案案如下：供水：創創業園區區待建地地下水水水廠一座座，可提提供標準準自來水水；排水：可可納入園園區內的的雨水和和污水處處理系統統；供電：采采用華北北

53、電網供供電；通訊：借借助武清清區的88萬門的的郵電通通訊中心心，數字字微波、光纖電電纜、數數據專線線等現代代化通訊訊設施齊齊全，可可直接辦辦理國內內、國際際電信業業務；供熱：可可利用創創業經濟濟園區供供熱站提提供的集集中供熱熱方式；供氣：管管道天然然氣（陜陜氣）。（三）本本項目商商服等配配套設施施建設建建議綜合以上上描述可可以看出出，石各各莊鎮的的商服及及其他配配套設施施相對薄薄弱，而而武清城城區所在在地楊村村的設施施比較完完備。因因此，建建議本項項目商服服等配套套設施建建設采取取以下措措施：1、自行行配套建建設一部部分。如如小區幼幼兒園、小區小小超市、小診所所等；2、通過過交通配配套來“借”

54、楊村的的設施。通過小小區穿梭梭班車，可以用用便捷的的交通來來改變本本項目配配套不足足的情況況；四、項目目發展構構想項目計劃劃用地面面積133.344萬平方方米（2200畝畝），根根據武清清區規劃劃局所規規定的土土地利用用規劃指指標，本本地塊用用途為別別墅住宅宅，容積積率最高高可以達達到0.68，建議采采用0.5或稍稍低的容容積率。每幢別別墅建筑筑面積11803000，產品品總價在在大致在在40萬萬70萬萬的區間間。考慮到項項目基地地所處的的區位，周周邊良好好的自然然環境，武清住住宅市場場結構及及供需情情況和有有關規劃劃要求，確定該該項目發發展構想想如下：本項目設設想營造造中低檔檔別墅住住宅區，

55、建筑采采用廣義義的歐式式風格，設計上上引入綠綠色住宅宅、生態態住宅等等最新居居住理念念，采用用規模加加定制的的開發方方式，建建設武清清區第一一流的標標志性別別墅區。第四章市場分分析一、天津津市別墅墅市場分分析天津早期期別墅主主要以寧寧發、西西苑、西西姜井、玫瑰園園等四大片別別墅住宅宅區為代代表，消消費群體體多為外外籍人員員和本地地富裕階層層。但別別墅的供供需均未未形成規規模，寧寧發、西西姜井、西苑、玫瑰園園等一些些別墅項項目在市市場上各各自為營營，銷售售狀況也也很一般般。應當當說早期期的別墅墅產品僅僅僅市場場細分不不明確，配套功功能不完完善，整整體設計計觀念較較為落后后。19988年以后后，天

56、津津的別墅墅供需情情況均發發生顯著著變化，別墅開開發逐步步走出“游兵散散勇”的時代代。隨著著天津經濟濟的穩定定發展，和日益益增長的的別墅需需求相對對應，天天津市的的別墅市市場也開開始出現現一定規規模和較較高品質質的別墅墅項目。19998年，萬科興興業公司司、松江江置業公公司兩大大房地產產開發企企業，分分別在天天津南部部和北部部的城鄉鄉結合部部興建中中檔價位位的別墅墅樓盤。其中，萬科集集團在北北辰區新新宜白大大道興建建了總面面積600余萬平平方米的的萬科花花園新城城項目，該項目目以透天天聯體別別墅的形形式，中中檔的價價格及公公司的品品牌號召召力，迅迅速博得得了消費費者的青青睞，平平均價格格199

57、99年開開盤只有有24000元/平方米米攀升，到20003年年時已有有38000元/平方米米。近兩年來來，天津津的別墅墅市場進進入了以以提升產產品品質質為特征征快速發發展新階階段，別別墅建設設總規模模和小區區規模都都較前有有明顯的的增加。20002年，媒體將將天津房房地產市市場稱為為“別墅年年”。當年年別墅投投資總額額達到了了40億億元以上上，已經經開工和和計劃開開工的各各類別墅墅項目已已達到1100萬萬平方米米以上，新開工工別墅面面積占220022年全市市住宅新新開工面面積的114%，而參與與開發的的均為天天津目前前實力頗頗強的開開發企業業，如順順馳、萬萬科、中中基、仁仁愛等房房地產巨巨頭。

58、目前，天天津市別別墅市場場主要集集中于南南片和北北片兩大大區域。南片的的開發商商，以順順馳、仁仁愛、亞亞資為代代表，憑憑借離市市中心較較近的區區位、完完善的配配套設施施和成熟熟的社會會經濟、人文環環境，占占據了別別墅的中中高端市市場，別別墅的平平均價格格將在550000元平平方米以以上，并并取得良良好的經經濟效益益。北片片的別墅墅以萬科科、中基基開發的的產品為為代表，更看好好北京申申奧成功功后其城城市擴展展和資本本的流動動在天津津北部所所蘊含的的巨大商商機，借借助本市市北部較較低的土土地價格格，別墅墅的平均均價格在在35000440000元平平方米左左右，其其市場定定位以吸吸引新興興的白領領階

59、層為為主。表411 典典型別墅墅比較分析析區位占地容積率綠化率均價（元元/米2）開發商南部仁愛濠景景莊園西：堆山山公園（建設中中）南：紅旗南南路東：衛津津南路北：水上上公園27.111公頃頃0.68850%5600057000仁愛半島藍灣灣友誼南路路與環島島北路交交口17公頃頃0.68850%5500058800順馳城市別墅墅西：友誼誼南路東：解放放南路北：郁江江道13公頃頃0.68850%5300056000亞資北部城市花園園西：淮東東路南：新宜宜白大道道東：興東東路北：汾河河南道73.33公頃0.68845%3700039000萬科中基T城城北辰區新新宜白大大道12公頃頃0.555%360

60、0038000中基隨著天津津宏觀經經濟的不不斷增長長以及居居民人均均收入水水平的不不斷上升升，天津津別墅市市場已經經開始呈呈現“分布區區域擴散散，市場場細分化化，產品品多樣化化”的發展展態勢。目前，天津周周邊的一一些區已已經出現現了具有有相當規規模、多多功能性性的高檔檔別墅項項目。有有代表性性的樓盤盤有大港港區的“地球村村”項目和和合生創創展在寶寶坻的項項目。根據市、區相關關部門提提供的信信息和市市場調研研的資料料，天津津別墅市市場上的的中高檔檔產品在在今后的的幾年內內仍將保保持較高高的供給給量，競競爭將會會有所加加劇。結合本項項目的特特點，建建議本項項目定位位于中低低檔別墅墅，目標標市場主主