1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔城市花園小區智能化系統管理方案一、智能系統管理的前期措施我們將在智能系統安裝、調試、驗收階段，選派高素質專業人員提前介入，積極參于配合相關工作，力爭盡快盡早熟悉整個智能系統，在前期從物業管理角度給出建議。對相關上崗人員，進行崗前業務技能、技術培訓以及持續的在職培訓。1對監控總值班室人員進行系統結構、系統工作原理，所轄設備的性能、原理、特點、操作規程、維修保養規范，故障處理方法、報警處理程序等方面的培訓。2管理處相關人員進行住宅內智能系統終端設施操作、使用方法、檢查保養方法等方面的培訓。3對工程維修人員進行有關設備設施原理、使用操作方法、維護，維修規程

2、等方面的培訓。4對保安員進行住宅內智能終端設施、巡更簽到器、停車場設備設施的使用操作方法以及各類事件處理程序等方面的進行嚴格的培訓。5所述各類人員必須考核合格后，方能上崗、留崗。二、智能化系統的日常運行及維護保養（一）智能監控中心的設置及運作 小區設置集中的智能監控中心，遣專人實施24小時監控操作，當班人員負責全小區運行狀況的監視及信息采集、傳遞、記錄、反饋等，作為小區總值班聯絡各種支持和資源，完成小區正常運行或應急狀態下的協調、調度功能。智能監控中心實行3班倒，每班1人，在任何情況下堅守崗位、履行總值班職能。智能監控中心權限及職能：負責智能系統之監控主機設備的運行操作、維護。負責小區運行信息

3、收集、統計、分析、傳遞，制作統計報表。受理小區住戶、業主及本管理處其它崗位人員提出的服務申請與投訴，協調相關人員并予以處理，對處理結果作電話回訪和記錄。發生應急事件時，履行調度指揮職能，及時組織力量處理并向上級報告。（二）智能化系統的日常運行 1保安巡更系統 為保證保安巡更人員切實巡查到位，及時了解巡查過程中的任何異常情況和保障巡查人員的人身安全，根據小區所布置的巡更簽到點和小區特征，管理處將組織隊伍，合理安排路線，實行24小時全天候巡更。智能中心將把巡更路線、簽到器點對點的時間間隔和巡更遙控器、對講機的資料記入電腦加以控制。當出現異常情況報警時，監控人員將立即與巡更人員進行對講聯系，確認情況

4、類別。一般情況時，由巡更人員處理后繼續按路線巡查，中心將記錄事發原因；遇要支援時，由智能中心派出快速應急隊伍趕赴現場協助解決；緊急情況時，按本公司應急處理方案辦理。為保證巡更人員和固定崗人員始終保持良好的體力和精神狀況，我們將制定合理的值班程序，對流動崗、固定崗、巡查路線進行輪換。2水、電、燃氣自動抄表系統根據市政府關于水、電、氣抄表到戶統一收費的原則精神及小區的具體情況，管理處將密切配合市主管部門做好此項工作。燃氣抄表、計費由市燃氣公司負責，而水電表的抄錄、計費等工作將由小區物業管理處配合供水、供電通過電腦終端進行操作。我公司將積極創造條件，使三表自動抄表計費系統正常運作，以便準確、及時、無

5、打擾地完成業主、客戶水電表抄錄，我方將與供水供電主管部門聯系，采用統一的計費標準和方法，按市政府規定實施統一收費，并以銀行托收方式結算，減輕居民水電費負擔，消除收費中間層糾紛。3智能停車管理系統小區管理處對于車輛的管理，除了采用固定崗外，將充分利用智能設備的先進功能。智能中心將已辦理停車手續的車主資料記入電腦，并配發感應式磁卡，控制道閘起落，完成車輛出入登記。一旦車主將磁卡丟失，應立即報告管理處，可避免出現丟車事故。外來車輛的進出在嚴格控制的情況下，由固定崗輸入該車資料方準予進場。出場時調出電腦資料核對無誤方能離開。未在智能停車系統監控下的車輛無法進出。4保安監控系統電梯、小區及周邊各重要通道

6、等部位布置的攝像機，24小時密切監控小區停車場、重要出入口、圍墻等主要場所。智能中心的監控人員將實施24小時屏幕監控，同時將異常情況記入錄像帶，以備查證。結合流動崗、固定崗的人員多層監控，對小區的治安起到可靠的保障作用。當出現異常情況時，監控人員將視情況通知該區域的固定崗、巡更人員、快速應急隊伍及公安部門進行現場處理。緊急情況時按應急處理方案執行。5消防報警系統樓宇火災危險性大，一旦起火則不易控制，消防安全至關重要。消防設施是樓宇火災自救的重要手段。智能中心消防監控設備必須24小時正常工作，所有消防設備必須保持完好。智能中心消防監控在任何時候均有人值班，并嚴格按照公司消防設施管理規定，定時檢查

7、維護和試運行各消防系統設備，一旦發生火警信號，將按公司“應急處理程序”和“滅火作戰方案”執行。6電梯報警對講系統電梯是住宅樓宇和辦公樓重要的垂直交通工具，但由于電梯轎箱是一個較小的封閉空間，一旦發生停梯困人故障，被困人員會感到處于孤立無援境地，心情將十分緊張煩躁。因此電梯中設有報警按鈕和對外通話裝置。智能中心接聽報警后，一方面通過閉路電視觀察梯內情況，并應與梯內被困人員保持聯系、給予安慰，囑其耐心等待救援；另一方面迅速通知管理人員解救被困人員。如電梯內發生治安報警，智能中心將立即派巡更人員或快速應急隊伍前往現場處理。7住戶安防系統住戶安防裝置是忠實的家庭衛士，取代以往住宅樓宇普遍安裝的防盜網，

8、使小區環境更加整齊。當有險情發生時，監控人員將視情況通知該區域的固定崗、巡更人員和快速應急分隊、公安等相關部門進行現場處理。8電子布告欄智能監控中心將充分利用電子布告欄的特點，及時向小區住戶發布時事消息，宣傳有關物業管理的法規及動態，發布天氣預報等與住戶相關的信息。定時公布物業管理費用的收支情況和小區重大改造項目情況介紹，通過這一窗口讓住戶能夠充分了解小區物業管理的指導思想及運作情況。9戶外綠地背景音樂系統為營造溫馨的小區環境，活躍小區氣氛，智能中心將根據小區的特點及住戶的層次結構，按不同的季節、時間定時播放幽雅的音樂，可通過該系統發布一些重要信息，在相關的社區文化活動中發揮作用。10日常運行

9、的管理 （1）建立智能化系統設備檔案 設備分類及編號 建立設備臺帳和卡片 建立設備技術資料檔案 定期進行設備全面測試聯動記錄編制日常運行管理制度及操作、維修規程操作維修人員常規培訓 此措施能夠使操作維修人員了解系統構成及工作原理、熟練掌握操作規程、維修保養規范、故障處理方法、報警處理程序等規定。人員經培訓考核合格后，方能上崗。（三）智能化系統的維護保養1維護保養工作方式分日常維護保養和定期維護保養兩個層次。 日常維護保養工作內容主要是巡視檢查及調整、清潔，由值班、巡視人員進行，重點在于監控中心設備的外觀、功能狀態。定期維護保養工作內容包含性能狀態檢查，系統試驗及計劃性修理，由維修人員按有關規范

10、進行實施。2日常維護保養、定期維護保養質量控制日常和定期維護保養均按相關工作規程實施。保養工作按工作性質和區域劃分到人，專職負責。各責任人按規程、計劃作完保養維護工作后在相應圖表中作記錄。管理處主任及工程師根據設備管理和維護保養制度分層次、分系統對設備狀況、保養工作質量進行定期和不定期檢查、評議，發現不合格即查找其發生原因，提出改進措施并跟進實施。對各責任人的設備維護保養工作質量及效果之檢查評議結果，將作為員工工作業績量化考核的依據。3主要系統定檢工作要點閉路電視監控子系統：對各處監視探頭檢測鏡頭是否清潔，螺絲是否有松脫，云臺是否轉動靈活，線路是否連接完好，監控室的屏幕圖象是否清晰，信號是否受

11、到干擾，24小時錄象機是否工作正常，錄制磁帶是否圖像清晰。檢測需每月進行一次。中央監控室機房監控系統：檢測監控室的空氣溫濕度是否符合標準，防靜電環境是否合格，各路子系統弱電信號是否連接正常，各主機及監視器和電視墻顯示是否正常，各個設備接地是否良好，UPS不間斷電源是否工作良好。檢測需每季度進行一次。停車場管理子系統：檢測道閘升降是否自如，讀卡器是否工作正常，各處指示燈是否正常動作，報警器是否工作，計算機停車場數據庫管理系統是否運行良好。檢測需每季度進行一次。消防監控系統：檢測消防聯動控制臺各項控制功能是否有效，線路連接是否可靠，報警信號裝置是否失效。抽查煙、溫感探頭是否反應正常，試驗消火栓破玻

12、按鈕信號是否有效，檢查消防電話、應急廣播功能是否正常，檢查試驗送風及排煙系統設備，檢測每月進行一次。水電煤氣表自動抄表系統：檢查系統主機功能，檢查各戶數據是否出現不合理之嚴重盈縮，抽查電表、水表表身計度數與自動采集抄錄數是否有差，抽查有否人為干擾損壞計量表具現象。檢測每月進行一次。背景音樂及電子布告欄：檢查各音響的音質、音色、背景噪音水平，電子顯示屏顯示是否正常、清晰。三、充分發揮智能化系統在物業管理中的作用隨著科學技術的飛躍發展，信息技術、計算機技術越來越多地深入物業管理工作，樓宇智能化已成為現代高級商住樓中一個不可或缺的重要功能。管好用好小區的智能化系統是物業管理工作中一個極其重要的環節。

13、 （一）智能化系統的概況1系統構成：（1）防盜、保安對講系統（2）火災自動報警、消防聯動控制、電梯運行監控系統（3）停車場智能化管理系統（4）自動抄送水、電、煤氣三表系統（5）住戶安防系統（6）小區巡更及閉路監控周邊防護系統（7）電子布告欄及背景音樂系統功能：通過采用計算機集控技術，將各現場采集點的監控對象的狀況集中到智能化監控中心，經電腦處理后作出處理決定并反映于智控顯示報警設備，使值班人員及時準確掌握現場情況，并能通過遙控設備實施相應操作。 （二）巡邏路線的最佳選擇最佳的巡邏路線與通訊工具將使各小區的安全管理無死區、盲區。合理的巡更簽到與智能監控中心密切配合，及時處理突發事件；快速支援可靠

14、迅速，巡更人員無后顧之憂。流動崗巡邏路線的定時輪換將使巡更人員始終保持良好的精神狀態和充沛的體力。1建立以監控中心為主導、技防為主、人防為輔的防范體系管理處將在小區的主要入口處設立固定崗，負責視線范圍內的監控，小區配備保安人員按指定路線進行24小時巡邏監控，固定崗、流動崗、智能監控中心三者間隨時保持無線電對講機聯絡。智能監控中心24小時全方位監控，這就形成了一個內外結合、立體交叉、動靜互補的全方位防范體系。2實行24小時安管員巡邏值勤層層落實管理責任，小區門衛對出入小區的外來人員實行驗證登記，并由管理處主任負責監督管理，如有突發事件發生，小區安管員1分鐘到達現場，并隨時調動附近值勤點的安管員在

15、3-5分鐘內前往支援（如：聯合醫院、聯合大廈、桂園、愛榕園、文竹園等），以確保小區治安。巡邏路線的確定根據不同情況，按智能監控系統配置特點，合理安排保安管理工作方案和巡邏路線 各固定崗 小區各巡更點 重點防火部位 小區內重 要保衛目標保安防范圖巡邏路線應根據小區不同時期的管理要求，因地因時制宜，制訂出恰當方案，并經常加以調整、交換，防止被人掌握規律造成漏洞。應急處理養兵千日，用兵一時。一支隊伍是否訓練有素、能征善戰，關鍵時刻的應急處理能力最能體現隊伍整體素質。xx物業管理公司有著豐富的管理經驗和充分的人才資源，結合小區的實際狀況，建立一支指揮有序、團結協調、令行禁止、技藝精湛的管理隊伍，能嚴格

16、按照預定程序，有條不紊地解決各種突發事件。1以智能監控中心為主導的應急信息處理網絡 居家報警 政府職能部門監控設備 供水供電部門巡更保安 電梯保養公司固定保安 智能監控中心 快速應急隊伍 報警電話 （信息收集處理） 維修電工上級部門 管理處 巡更保安新聞媒介 固定保安其它 義務消防隊 公司后備支援 應急信息處理網絡圖智能監控中心在接到報警后，首先應經過核實，確定真偽。如屬誤報，應區分是人為還是設備誤報，再決定相應處理方式；如屬實，視情況轉報相關職能部門處理。必要時報政府主管部門，如公安局、消防局、勞動局、自來水公司、供電局、煤氣公司等，并如實記錄在案。 2消防報警應急處理xx物業管理公司歷年來

17、一直是深圳市消防工作先進單位，多年來積累了豐富的消防工作經驗。特別是隨著ISO9002質量保證體系的建立，制定了更嚴密規范的程序文件（如“滅火作戰方案”、“突發事件的處理”等），管理處將嚴格按照文件的要求，將事故消滅在萌芽狀態。管理處全體員工均是義務消防宣傳員和消防救護員，平時在不同的崗位從事本職工作。火警發生時，迅速進入緊急狀態，在智能中心統一指揮下履行自己的職責。按照公司的文件規定，每年還將舉行一次消防模擬演習，以檢驗和提高自身的消防和應急能力。 知己知彼，方能百戰不殆。智能中心作為消防指揮中心，能充分發揮高技術的智能優勢，及時準確地收集各種信息，統一綜合分析后作出處理決定并能及時得到反饋

18、信息，能較好地實現指揮的實時準確，從而恰當地處理各種報警事件。 報警信息 智能監控中心 查證落實人為誤報 設備誤報 初期火警 重大火警 智能中心 工程技 固定崗 消防局 術人員 巡邏隊 義務消防隊 巡更人員 義務消防隊 各職能部門 各職能部門消除 檢修調整 現場撲救 全力配合 參與撲救 消防報警處理流程圖 3治安報警的應急處理 每幢樓宇均安裝了較為先進齊全的技防設施，但是，僅有先進的技術設備優勢是不足夠的，決定的因素是人，是經過恰當培訓具備優秀素質的安全保衛隊伍。我們將通過智能中心把兩種優勢融為一體，24小時全天候服務可使得治安防范固若金湯。各種報警，都將通過智能監控中心得到迅速有序的處理。報警信息 智能監控中心 查證落實 人為誤報 設備誤報 一般事件