1、北京建筑工程學院畢業設計（論文） 一、 緒論 （一）選題題背景 “首都經經濟圈”戰略是 “十二五”時期國家區區域發展總體體戰略的重要要組成部分。首首都經濟圈旨旨在推動京津津冀地區一體體化發展。經經濟開發區是是首都經濟圈圈內的重要組組成部分，它它的發展受人人矚目。經濟濟開發區的工工業用地價格格也自然受到到社會的廣泛泛關注。它受受一個開發區區政策及招商商引資情況的的影響，同時時也在影響著著政府對開發發區的政策和和開發區招商商引資的策略略。在經濟開開發區發展的的過程中，工工業用地的價價格也隨之不不斷地變化。由由此觀之，一一個地區工業業地價的變化化是衡量該開開發區經濟發發展水平的一一項重要指標標。我國

2、的土地施行行無償、無限限期、物流動動土地的使用用制度，其中中工業用地的的出讓采用協協議出讓的方方式，某些經經濟開發區為為了招商引資資，惡意下壓壓土地價格，使使得土地價格格的負增長、零零地價等工業業不合理現象象屢見不鮮。長長此以往，極極有可能產生生土地利用率率急劇下降、土土地市場的正正常秩序遭受受破壞、國土土資源大量流流失等更為不不利的負面影影響 （二）選題題目的工業地價的變化化受到諸多因因素影響。本本文將針對這這些因素來研研究工業地價價的變化，進進一步對工業業地價的變化化的相關方面面進行分析，并并對其合理性性進行探討。進進而探討工業業地價的變化化對招商引資資以及其他方方面的影響。 本文通過對首

3、首都經濟圈內內工業用地價價的變化的研研究，針對提提高工業用地地的集約利用用率提出了切切實可行的策策略和建議，為為土地資產的的保值和增值值提供更為穩穩固可靠的保保證。 （三）本文文研究主要內內容經濟開發區是為為了推動科學學研究，開發發研究高技術術產業。在經經濟開發區內內工業用地的的價格是影響響經濟開發區區發展的一個個重要因素。在在相同的時間間段內不同的的工業區內的的工業用地的的價格變化是是不同的，價價格的變化浮浮動也從側面面反映出該工工業區招商引引資的情況。而而工業區所吸吸引的投資商商業將對該工工業區的未來來發展產生影影響。本文將將選取三個在在首都經濟圈圈內具有代表表性的國家級級開發區（北北京經

4、濟技術術開發區，天天津經濟技術術開發區，廊廊坊經濟技術術開發區），對對這三個開發發區工業地價價的變化自身身進行的變化化進行縱向對對比，并且選選擇三個開發發區相鄰的具具有代表性的的工業開發區區進行工業地地價的橫向對對比。利用對對比結果所反反映出的合理理的或者不合合理的情況來來闡述和指出出這三個開發發區在發展過過程中的優勢勢、對當地經經濟發展起到到的作用以及及自身所存在在的問題。并并且分析首都都經濟圈內工工業地價機制制的形成，指指出影響首都都經濟圈內工工業地價的因因素，對前文文所發現的問問題進行簡單單的解釋和闡闡述。同時借借鑒周邊鄰國國首都經濟圈圈的發展情況況和工業地價價的情況來與與我國首都經經濟

5、圈的工業業地價情況進進行對比，指指出我國首都都經濟圈工業業地價發展的的優勢和劣勢勢。 （四）本文文主要研究路路線圖1-1 本文文主要研究路路線圖二、 相關概概念及理論基基礎(一)相關概念念的界定1.首都經濟圈圈首都經濟圈是指指以充分發揮揮首都職能的的一體化核心心，使首都資資源和周邊區區域資源的高高效配置達到到緊密聯系、分分工合作、協協調發展的目目的。首都經經濟圈按地理理空間毗鄰和和“首都經濟圈圈”在全國經濟濟發展中的地地位以及行政政體制的客觀觀未來統計的的分析、規劃劃的編制和實實施三方面分分為狹義和廣廣義兩個層面面上對其進行行理解和劃分分 譚維克.論首都經濟圈建設.北京社會科學,2011,04

6、:4-9.狹義上的首都經經濟圈可分為為以首都北京京為主要核心心區域的“核心區”，以及對首首都具有支撐撐、經濟聯系系緊密的河北北省廊坊、張張家口、唐山山、承德、保保定、秦皇島島六個城市組組成的“緊密協作區區”和石家莊、滄滄州、衡水、邢邢臺、邯鄲五五市對首都北北京發展具有有支撐作用的的“聯動支撐區區”。廣義 “首都經經濟圈” 除涵蓋狹狹義的 “首都經濟圈圈”三個圈層外外，還包括山山西中北部、內內蒙南部、遼遼寧南部、山山東西北部等等首都輻射帶帶動區域。該該區域與首都都具有資源、能能源、生態等等方面的合作作及一定的市市場聯系，但但關聯又不是是特緊密，可可以一并考慮慮在 “首都經濟圈圈” 大概念內內，但

7、不進行行規劃和統計計比較。這一一區域主要承承擔能源保障障、生態保障障、水源保障障、產業協作作的職能。圖2-1 首都都經濟圈劃分分范圍本文將以研究首首都經濟圈的的狹義范圍內內的區域為主主。 2.開發區區 經濟技技術開發區是是在中國經濟濟體制轉型期期間出現的一一種通過采取取特殊政策、營營造優良環境境, 來吸引引國外資金和和技術、發展展外向型經濟濟的特定地域域。經濟技術術開發區在體體制改革和對對外開放中發發揮著窗口、輻輻射、示范、帶帶動的作用，在在促進國民經經濟發展上體體現著尤為重重要的作用。經經濟技術開發發區與經濟特特區、高新技技術產業開發發區交相輝映映。經濟技術術開發區不僅僅成為中國改改革開放總

8、體體戰略的組成成部分, 而而且已經成為為中國對外開開放格局的堅堅實支柱和發發展外向型經經濟的重要基基地 丁福浩.中國經濟技術開發區的管理模式研究.華中科技大學 博士學位論文, 2004.3.工業地價關于工業地價目目前還沒有一一個準確合理理的界定，但但是筆者認為為“工業地價”這四個字可可以分開理解解。“工業地價”中的“工業”即工業用地地，工業用地地是指工礦企企業的生產車車間，庫房及及其附屬設備備設施等用地地，其中包括括專用的鐵路路、碼頭和道道路等用地。不不包括露天礦礦用地，該用用地應歸入水水域和其他用用地類。對工工業用地有了了準確的界定定，工業地價價也就很好進進行含義上的的界定，即：工業用地是是

9、指工礦企業業的生產車間間，庫房及其其附屬設備設設施等用地的的價格。(二)土地價格格理論 1.土地價價格的內涵 土地的價格和和其他商品的的價格不一樣樣,其它商品品具有二重性性,有使用價價值和價值,而土地只有有使用價值沒沒有價值,土土地價格的產產生依附于土土地的使用價價值而不是價價值,這就是是土地價格與與其他價格最最根本的區別別。土地的價價格是由三個個部分的之和和構成資本化化,這三個部部分分別是:一是土地投投資的利息;二是真正的的地租,即絕絕對地租和級級差地租;三三是土地投資資的折舊。以以上這三個部部分構成土地地價格的內涵涵。由此得出出結論土地價價格的本質內內涵是:土地地純收益。它它具體包括由由土

10、地所有權權壟斷而產生生的絕對地租租以及由土地地的生產條件件好壞而產生生的級差地租租 王鵬.我國土地價格的形成機理及其房地產價格的關聯性研究. 王鵬.我國土地價格的形成機理及其房地產價格的關聯性研究. 吉林大學博士學位論文,2010 2.土地價價格的構成及及基礎關于土地價格,一般而言土土地價格的構構成可以分為為三個部分，即即地租（絕對對地租、級差差地租）、土土地資本和利利息額。其中中地租是土地地價格的主體體部分，土地地資本和利息息額是引導部部分 李建中.論完善工業用地的價格形成機制.浙江 國土資源,2007,07:38-40.關于土地價格的的構成基礎，筆筆者查閱的文文獻中沒有明明確的界定，但但是

11、經過筆者者對文獻的查查閱，筆者認認為土地價格格的基礎可以以由以下兩點點構成：1、土土地的供求關關系；2、機機會成本，機機會成本是指指在土地資源源有限的條件件下，將土地地用于某一項項經濟活動而而必須放棄的的其他經濟活活動的價值 楊圣明.論我國土地價格問題.財貿經濟,1991,04:33-39. 三、 首都經經濟圈開發區區發展概況(一)北京地區區開發區發展展概況 為了推推動北京的建建設，北京地地區大力發展展對開發區的的建設，現已已擁有多個開開發區。而且且北京每個開開發區都有不不同的發展方方向。其中北北京經濟技術術開發區與中中關村科技園園區兩個經濟濟技術開發區區為國家級經經濟技術開發發區，以電子子產

12、品加工制制造、高新技技術產業的發發展為主要發發展方向。市市級的經濟技技術開發區有有北京石龍工工業區、北京京良鄉衛星城城工業區、通通州工業開發發區、北京大大興工業開發發區、北京林林河工業開發發區、北京天天竺空港開發發區、北京興興谷經濟開發發區、北京雁雁棲工業開發發區、北京密密云工業開發發區、北京八八達嶺工業開開發區。市級級經濟技術開開發區分別以以工業生產、食食品加工、電電子產業、汽汽車制造業及及配件加工生生產為主要發發展方向。北京經濟技術開開發區，位于于大興區東北部部地區；籌建建于19911年，19992年開始建建設并對外招招商，19994年8月225日被國務務院批準為國國家級經濟技技術開發區。

13、總體規劃面積為46.8平方公里，由科學規劃的產業區、高配置的商務區及高品質的生活區構成，是北京重點發展的三個新城之一，定位為京津城際發展走廊上的高新技術產業和先進制造業基地，并承擔“疏解中心城人口的功能、聚集新的產業、帶動區域發展”的重任，為了進一步加強北京經濟技術開發區的發展，2010年，北京經濟技術開發區同大興區行政資源整合，形成的新區總面積達到1052平方公里。2011年開發區工業總產值達到2740億元。截至2012年年底，已有來來自世界300多個國家和和地區的46600多家企企業在開發區區內投資發展展，其中包括括諾基亞、奔奔馳、康寧等等在內的766家世界5000強企業投投資的1088個

14、項目，未未來將打造北北京高技術制制造業和戰略略性新興產業業聚集區。(二)天津地區區開發區發展展概況 天津作作為首都北京京的鄰居，一一直在依托于于北京而發展展自身，同時時又在促進著著北京的發展展。 而天津津作為港口城城市，其工業業區的發展重重心在于港口口物流。同時時天津也是現現代制造基地地、科技成果果轉化基地。天天津的工業區區的發展也很很迅速。天津津擁有五個國國家級經濟開開發區，分別別為天津經濟濟技術開發區區、西青經濟濟技術開發區區、天津武清清經濟技術開開發區、天津津子牙經濟技技術開發區和和北辰經濟開開發區。國家家級開發區皆皆為對外開放放的經濟技術術開發區，主主要以發展輕輕工業、高新新技術產業、

15、電電子產品加工工制造業為主主。天津還有有以發展工業業、食品制造造業為主的市市級經濟開發發區，如薊縣縣經濟技術開開發區等。筆筆者選擇天津津經濟技術開開發區為天津津地區開發區區的主要研究究對象。天津經濟技術開開發區是中國國首批國家級級經濟技術開開發區之一，其其于19844年12月創創立于天津市市以東4萬米米，是天津市市經濟發展的的重要組成部部分。天津經濟技術開開發區緊鄰塘塘沽區，依托托京津輻射三三北，其所在在地區人口密密集，發展程程度高，當地地人購強，總總體規劃面積積達33平方方公里。這些些都是天津工工業區的優勢勢所在。依靠靠這些優勢，天天津經濟技術術開發區已經經吸引30000多家外商商企業投資落

16、落戶，總投資資額超過1550億美元。其其中擁有諸多多知名企業，如如摩托羅拉，雀雀巢，SEWW等，形成了了以電子通訊訊，食品，機機械，生物醫醫藥四大支柱柱產業，人均均生產總值已已達中等發達達國家水平。綜合實力在全國57個國家級中排名第一，成為“濱海新區”的龍頭和天津市重要的經濟增長點。聯合國工業開發組織世界范圍評選出的一百個工業發展最快的地區中，天津開發區也榜上有名。(三)河北地區區開發區發展展概況 自19984年100月經國務院院批準創辦秦秦皇島經濟技技術開發區以以來，已設立立50個省級級以上經濟技技術開發區，其其中秦皇島經經濟技術開發發區、秦皇島島出口加工區區、廊坊出口口加工區、石石家莊高新

17、技技術產業開發發區和保定高高新技術產業業開發區為國國家級開發區區。經過多年開發建建設，河北省省開發區投資資環境已日趨趨完善。基礎礎設施齊全，普普遍實現了路路、電、水、氣氣、熱、通信信暢通。開發發區內設有管管理委員會，代代表所在地人人民政府對開開發區實行統統一領導和管管理，涉外服服務方便快捷捷、優質高效效，外商可在在開發區內辦辦理從立項、審審批合同章程程到領取營業業執照的全部部手續。本文文將以廊坊經經濟技術開發發區為河北地地區開發區的的主要研究對對象。 廊坊經經濟技術開發發區地處環渤渤海經濟圈、環京京津經濟圈的的中心，大北北京規劃圈的的腹地，位于于京津塘高速速公路廊坊出出入口處，于于1992年年

18、6月 266日正式開始始建設 何艷.廊坊經濟技術開發區可持續發展研究.河北工業大學碩士 學位論文.2007.(10)廊坊市開發區處處于人口高度度密集、城市市集中、交通便便利、工商業業發達、市場發達、市場容容量大的黃金金地帶，已成成為國內外客客商面向京津津兩市，環渤渤海以及整個個中國北方市市場的重要樞樞紐和立足點點。開發區鼓鼓勵吸收國內內外資金，開開拓國際市場場，參與國際際競爭；鼓勵勵獲得國內外外先進技術，發發展以出口導導向型和進口口替代型產品品為主的工業業。開發區重重點發展機電電行廊坊經濟濟技術開發區區目前已有11300多家家企業進區，其其中包括美國國天河集團、德德國魯爾集團團、德國西門子子集

19、團、韓國LG集團團等15家世世界500強強企業。投資資國涉及美國國、日本、法國、德德國、瑞典、丹丹麥、荷蘭、韓國、新加加坡、澳大利利亞等30個個國家和港澳澳臺地區，被被原國務院特特區辦列為向向海外客商重重點推薦和重重點聯系的九九個開發區之之一。四、 首都經經濟圈內工業業地價對比研研究（一）首都經濟濟圈工業地價價總體概況 首都經經濟圈工業地地價總體情況況還是呈現出出上升趨勢的的，工業地價價水平在20008年和22009年兩兩年之間沒有有太大的變化化，而20110-20112年這三年年間工業地價價水平有了較較為明顯的變變化。表4-1首都經經濟圈工業地地價變化總體體情況（單位位：元/平方方米）年份平

20、均地價20083802009384201042720115022012572數據來源：中國國土地市場網網 根據表表4-1提供供的相關數據據，可以計算算出五年內首首都經濟圈的的工業地價平平均增長率為為10.3%。 （二）開發區工工業地價水平平縱向對比研研究1.北京經濟技技術開發區北京經濟技術開開發區工業用用地價格在在在五年內有一一個較為明顯顯的變化，22008年的的工業用均價價是472元元/平方米，22009年的的工業用地均均價格是5110元/平方方米，兩年內內的工業地價價水平的變化化不大，20010年的工工業用地均價價相較于20009有了一一定的提升。22011年北北京經濟技術術開發區的工工業

21、地價水平平得到了大幅幅度得提升,由20100年的5588元/平方米米提升到了22011年的的880元/平方米,該該年工業用地地平均價格增增長率為577.7%,到到了20122年北京經濟濟技術開發區區的工業地價價水平依然有有一個較大的的上升,該年年工業地價均均價增長率為為25%。4-2 北京經經濟開發區工工業地價僅近近五年均價（單單位：元/平平方米）年份平均價格200847220095102010558201188020121100數據來源：中國國土地市場網網圖4-2 北京京經濟技術開開發區工業地地價五年內變變化曲線 北京經經濟技術開發發區五年內的的工業地價平平均增長率為為23.6%，處于一個個

22、較高的上升升水平。2.天津經濟技技術開發區筆者通過網絡等等渠道獲得了了一些天津開開發區工業地地價的數據，同同樣也做成了了表格方便研研究，時間同同樣選擇是22008年到到2012年年這五年。表4-3表現出出五年內天津津工業區內工工業地價的變變化走勢，22010年工工業地價均價價相較于20008,20009兩個年年份的平均值值呈下滑趨勢勢,該年工業業用地平局價價格為3677元/平方米米，20111年為3600元/平方米米，20122年為3533元/平方米米。五年內工工業用地價格格的浮動不大大，發展比較較平穩。但是是總體來說天天津經濟技術術開發區工業業地價水平處處于下降的趨趨勢。表4-3天津開開發區

23、工業地地價平均價格格（單位：元元/平方米）年份平均價格20084032009403201036720113602012353數據來源：中國國土地市場網網根據相關的數據據統計計算,天津經濟技技術開發區的的工業地價的的平均增長率率為-3.33%,20008年到20012年五年年內天津工業業區的工業地地價為負增長長。圖4-3 天津津開發區近五五年工業地價價平均價格變變化曲線3.廊坊經濟技技術開發區 廊坊經濟濟技術開發區區最近五年的的工業地價情情況如下：22008年為為336元/平方米，22010年工工業區平均地地價為3100元/平方米米，20111年為3177元/平方米米，到了3440年則相較較于2

24、0111年有了小幅幅度的上升為為350元/平方米。總總體來說廊坊坊經濟技術開開發區工業地地價水平的變變化趨勢穩定定。 表4-4 廊坊坊經濟技術開開發區五年內內工業用地平平均價格年份平均價格20083362009299201031020113172012340數據來源：中國國土地市場網網 根據表表4-4可以以計算出廊坊坊經濟技術開開發區20008年到20012年五年年內工業用地地平均價格的的平均增長率率為2.9%，說明工業業地價水平變變化不大。 圖4-4 廊坊坊開發區工業業地價三年平平均價格變化化曲線 （三）工業地價價橫向對比研研究1.首都經濟圈圈工業地價總總體情況對比比研究根據表4-5和和圖4

25、-5看出北北京地區的工工業地價水平平總體上要高高于天津、河河北兩個地區區，為最高，河河北地區的工工業地價為三三地最低。河河北，天津地地區的工業地地價的發展水水平較低，兩兩個地區20012年的工工業地價水平平均比北京地地區20088年工業底價價水平還要低低。表4-5 首都都經濟圈工業業地價總體情情況對比情況況（單位：元元/平方米北京地區天津地區河北地區20084783642982009500363289201059638330320116724523832012881455380資料來源：中國國土地市場網網圖4-5 首都都經濟圈工業業地價變化曲曲線資料來源：中國國土地市場網網數據匯總 三個地區的

26、的工業地價平均增長率率也存在著很很大的差異：表4-6首都經經濟圈工業地地價平均增長長率北京地區天津地區河北地區平均增長率16.5%5.7%6.3%資料來源：中國國土地市場網網數據匯總 圖4-6 京津津冀地區工業業底價平均增增長率變化圖圖資料來源：中國國土地市場網網匯總北京地區的平均均增長率為三三地最高，達達到了16.5%，其次次是河北的區區的6.3%，最后是天天津地區的55.7%。北京市開發區根據表4-7和和圖4-7可可以看出,22008-22010年內內,三年內大大興和懷柔的的工業地價水水平變化程度度較為緩慢,而相比之下下通州工業開開發區的工業業地價水平曲曲線則有較明明顯的變化，從從2008

27、年年的499元元/平方米上上漲到6344元/平方米米。而以20011年為分分界點，大興興開發區的工工業地價水平平有了大幅度度的上升，從從2010年年的558元元/平方米上上升到20111年8800元/平方米米，增長率為為57%，到到了20122年工業地價價均價為11100元/平平方米，增長長率為25%。而通州開開發區的工業業地價水平在在這里兩年內內開始呈現出出下降的趨勢勢，到了20012年平均均工業地價為為509元/平方米，相相比于20111年有上升升的趨勢，但但是總體相較較于20100年還是呈負負增長的趨勢勢。而懷柔的的雁棲經濟技技術開發區在在2012年年的時候工業業地價均價達達到了1033

28、5元/平方方米，同20011年相比比地價水平增增長60%，有有了較大的增增長。表4-7 北京京工業區平均均地價變化概概括表(元/平方米)年份 北京經濟技術開開發區通州經濟技術開開發區懷柔雁棲經濟技技術開發區2008472499463200951054245020105586344602011880489647201211005091035數據來源:國土土資源局網站站,中國土地地市場網圖4-7 北京京工業區平均均地價水平變變化曲線 表4-8的數據的的分析以及圖圖4-8所描描繪的三個工工業區工業地地價平均增長長率變化曲線線，20088-20122五年內北京京地區北京經經濟開發區的的工業地價水水平平

29、均增長長率相比其他他兩個開發區區要最高，達達到了23.6%，其次次是懷柔雁棲棲經濟技術開開發區的222.3%，最最后為通州開開發區5%。表4-8北京地地區工業地價價水平平均增增長率北京經濟技術開開發區通州經濟技術開開發區懷柔雁棲經濟技技術開發區平均增長率23.6%5%22.3%數據來源：中國國土地市場網網數據計算分分析圖4-8北京地地區經濟技術術開發區工業業地價水平平平均增長率3.天津市開發發區筆者選取天津境境內三個經濟濟技術開發區區五年內的工工業地價水平平變化作為樣樣本，其中天天津經濟技術術開發區，西西青經濟技術術開發區為國國家級經濟技技術開發區。津津南經濟技術術開發區為市市級經濟技術術開發

30、區。2008-20009兩年內內三個經濟技技術開發區的的工業地價都都是較為穩定定的，價格基基本上沒有變變化，天津經經濟技術開發發區工業用地地平均價格為為403元/平方米。西西青經濟技術術開發區的工工業用地平均均價格有微小小的變化，但但是其變化可可以忽略不計計，價格為3354元/平平方米左右。而而津南經濟技技術開發區的的工業用地平平均價格也同同樣沒有變化化，兩年皆是是336元/平方米。表4-10天津津地區開發區區工業平均地地價對比（單單位：元/平平方米）天津經濟技術開開發區西青經濟技術開開發區津南經濟技術開開發區200840335433620094033513362010367419364201

31、13603896072012353436572數據來源：中國國土地市場網網 20008-20009兩年內內三個經濟技技術開發區的的工業地價都都是較為穩定定的，價格基基本上沒有變變化，天津經經濟技術開發發區工業用地地平均價格為為403元/平方米。西西青經濟技術術開發區的工工業用地平均均價格有微小小的變化，但但是其變化可可以忽略不計計，價格為3354元/平平方米左右。而而津南經濟技技術開發區的的工業用地平平均價格也同同樣沒有變化化，兩年皆是是336元/平方米。 到了20100年，三個工工業的工業地地價開始有了了變化，每個個工業區的工工業用地均價價都有了不同同的變化曲線線詳情見圖4-10：圖4-10

32、天津津地區開發區區工業用地均均價變化曲線線數據來源:中國國土地市場網網,地掛網 從圖4-100所繪制出的的三個工業的的變化曲線可可以明顯地看看出20100年是三個工工業區工業地地價水平變化化的一個轉折折點。尤其是是津南經濟技技術開發區的的變化趨勢最最為顯著。22010年到到2011年年兩年間，津津南經濟技術術開區的工業業地價明顯呈呈上升趨勢，從從2010年年的364元元/平方米上上漲到20111年的6007元/平方方米，增長率率為67%。雖雖然到了20012年，津津南經濟技術術開發區的工工業地價均價價有所回落，但但是總體上還還是呈上升的的趨勢，20012年較22008年的的增長率為770%。同

33、期期，西青經濟濟技術開發區區的工業地價價均價也有小小幅度上漲，22010，22011年兩兩年的工業地地價均價分別別為419元元/平方米，3389元/平平方米，相較較于20088年度有不同同幅度的增漲漲，20122年，西青經經濟技術開發發區的工業低低價水平到達達了五年來最最高點，為4436元/平平方米，較22008年增增長率為233%，可見五五年內西青經經濟技術開發發區工業地價價水平呈上升升高趨勢。而而與西青經濟濟開發區同樣樣為國家級經經濟技術開去去的天津經濟濟技術開發區區的工業低價價總體卻呈現現出下降的趨趨勢。20008，20009兩年天津津工業區的工工業用地均價價皆為4033元/平方米米。到

34、了20010年，天天津工業區工工業地價呈現現出了較為明明顯的下落趨趨勢，該年的的工業用地均均價為3677元/平方米米，相較于前前兩年增長率率為-8%.表4-11天津津地區開發區區五年內工業業地價平均增增長率天津經濟技術開開發區西青經濟技術開開發區津南經濟技術開開發區平均增長率-3.3%5.3%14.2%數據來源:中國國土地市場網網圖4-12天津津地區開發區區五年內工業業地價平均增增長率2008-20012年五年年內天津經濟濟技術開發區區工業地價水水平的平均增增長率為-33.3%,說說明為五年內內該園區內工工業地價水平平為負增長。西西青經濟技術術開發區的工工業地價水平平平均增長率率為5.3%，低

35、價水平平變化幅度較較小。而津南南經濟技術開開發區的工業業地價水平的的平均增長率率則為14.2%，反映映出20088-20122年五年內工工業園區內的的工業地價水水平發生了一一定程度上的的變化。河北省開發區表4-12為我我們顯示了河河北地區近五五年內工業地地價水平的變變化：廊坊經經濟技術開發發區和秦皇島島開發區的工工業地價五年年內基本上沒沒有變化，尤尤其是秦皇島島，五年內工工業地價水平平一直屬于持持平狀態。而而承德經濟技技術開發區五五年內工業地地價則有了較較為明顯的變變化：以20011年為重重要年份，該該年其工業地地價水平從22010年的的311元/平方米上漲漲到了5444元/平方米米，該年增長

36、長率為75%，處于一個個較大的增長長水平，雖然然到了20112年工業地地價水平為5510元/平平方米相比22011年有有小幅度下降降，但是總體體來說五年內內承德經濟開開發區的工業業地價水平還還是由一個較較大的變化的的，20122年較20008年的工業業地價增長率率約為90%。表4-12河北北地區經濟技技術開發區五五年工業地價價水平（單位位：元/平方方米）年份廊坊經濟技術開開發區秦皇島經濟技術術開發區承德經濟技術開開發區20083362882692009299288279201031028831120113172885442012340288510數據來源：中國國土地市場網網 圖4-12的變化化

37、曲線直觀的的為我們表示示出了河北地地區工業地價價水平的變化化情況。廊坊坊開發區和秦秦皇島開發區區兩地的工業業地價水平變變化基本上是是一條直線，承承德經濟技術術開發區的變變化則有一個個較大的上升升幅度。圖4-12 河河北地區經濟濟技術開發區區五年內工業業地價水平資料來源:中國國土地市場網網 根據表表4-13的的統計，廊坊經濟技技術開發開發發區的平均增增長率為3%，該地區22008-22012年五五年內工業地地價水平只是是產生了微弱弱的變化；秦秦皇島經濟技技術開發區的的工業地價水水平五年內一一直沒有變化化；而承德經經濟技術開發發區的工業地地價水平在近近五年內的平平均增長率為為17.3%，表明來該該

38、工業區工業業地價水平在在2008-2012這這五年工業地地價水平有一一個相對來說說較大的變化化。表4-13河北北地區開發區區工業地價平平均增長率廊坊經濟技術開開發區秦皇島經濟技術術開發區承德經濟技術開開發區平均增長率3.0%017.3%數據來源：中國國土地市場網網圖4-13河北北地區開發區區工業低價平平均增長率五、 首都經經濟圈開發區區工業地價現現存問題及分分析 （一）首都都經濟圈工業業地價現存在在主要問題 根據對對首都經濟圈圈內開發區工工業地價的縱縱向對比研究究可以看出因因地域不同各各開發區的工工業地價發展展存在很大的的區域性差距距。同為國家家級開發區的的北京經濟開開發區的工業業地價發展水水

39、平要高于廊廊坊經濟技術術開發區和天天津經濟技術術開發區，并并且存在很大大差距；首都都經濟圈開發發區工業地價價根據開發區區劃分等級的的不同也存在在著工業地價價不平衡差距距較大的情況況。以北京地地區開發區為為例，20008年北京經經濟技術開發發區和通州經經濟技術開發發區的工業地地價水平基本本上是持平的的，但是經過過五年的展， 2012年年北京經濟技技術開發區工工業地價水平平為11000元/平方米米，年均增長長率為23.6%，而通通州經濟技術術開發區20012年的工工業地價水為為509元/平方米，年年均增增長率率為5%，兩兩個開發區的的工業地價發發展情況因為為開發區的劃劃分等級不同同而存在明顯顯的對

40、比，導導致北京地區區工業地價整整體發展不平平衡，具有明明顯的高低差差異。根據首都經濟圈圈內工業地價價總體情況分分析可以發現現首都經濟圈圈工業地價整整體發展較為為緩慢，而且且偏低。北京京地區20008-20112五年內工工業地價的平平均增長率為為首都經濟圈圈內最高，達達到了16.5%，而天天津地區和河河北地區工業業地價平均增增長率分別55.7%，66.3%處于于發展較為緩緩慢的階段，這這種發展趨勢勢使首都經濟濟圈整體工業業地價發展情情況不一，限限制了首都經經濟圈工業地地價發展速度度，使首都經經濟圈工業地地價發展較為為緩慢。而且且根據“中國城市地地價動態監測測系統”2012年年對首都經濟濟圈的土地

41、價價格的統計：該年首都經經濟圈內工業業地價水平為為商業地價的的20.1%,為住宅地地價的12.8%。由此此可以看出首首都經濟圈工工業地價水平平是偏低的。（二）成因分析析1.工業園區產產業性質和產產業聚集度 產業性質以及及產業聚集度度對工業園區區地價有一定定的影響。 如北京地區的的開發區主要要發展汽車制制造、機械加加工和高新技技術產業等高高收益產業，這這樣在無形中中增加了北京京地區開發區區的檔次，有有利于招商引引資，刺激工工業地價上漲漲。天津地區工業開開發區則以集集中發展生物物醫藥、電子子產品及配件件加工制造為為主，整體來來說產業聚集集度較高，加加上天津地區區提供相應的的條件，大量量的生物醫藥藥

42、、電子產品品加工企業紛紛紛投資建廠廠，對天津地地區的工業用用地價格產生生影響。而河北地區一些些工業園區搞搞大而全戰略略,不對入駐駐工業園區企企業做嚴格選選擇,企業種種類繁雜,反反而影響工業業園區的吸引引力。隨著工工業園區吸引引力的下降，不不利于招商引引資，無形中中抑制了工業業地價的上漲漲。2.出讓協議所所占比重在2006年以以前,工業用用地的出讓方方式是協議,招標,拍賣賣三種方式。招招標拍賣的競競爭性很高,在投資企業業成為稀缺資資源的狀況下下用得不多,反而是協議議出讓占據主主角位置。協協議出讓競爭爭性較低,往往往形成非常常低的工業出出讓地價,有有時甚至是“零地價”。 現在首首都經濟圈內內大量的

43、工業業開發區為了了園區的業績績，為了完成成招商引資的的指標，通常常以極低的價價格對園區內內的工業用地地進行土地出出讓交易，其其中最主要的的手段是工業業用地協議出出讓的方式。一一些工業園區區為了提高自自身競爭力，與與其他開發區區競爭工業企企業資源，以以協議出讓的的土地交易方方法為主，惡惡意降低園區區內工業工業業用地價格，以以極低的工業業用地價格吸吸引工業企業業投資，而我我國土地監管管部門并沒有有明確的工業業用地協議出出讓方式的相相關管理政策策，使得一些些開發區有機機可乘，對工工業地價產生生了極大的影影響。3.各開發區的的監管政策 在工業業發展中開發發區的相關管管理部門對工工業用地使用用率的不重視

44、視也影響著工工業地價的發發展。一些開開發區在進行行招商引資時時對企業實際際需要的建筑筑用地不進行行有效細致的的考核，導致致一些企業一一次性購買大大量的工業用用地，但是卻卻只有極少的的一部分用來來建造廠房、實實驗室等工業業建筑，大量量的工業用地地被閑置，這這在無形中也也降低了開發發區內工業用用地的價格。4.工業用地的的不合理利用用 隨著越越來越多的人人來到京津冀冀地區發展，京京津冀地區的的人口越來越越密集，導致致京津冀地區區的住宅用地地和商業用地地市場開始升升溫，并且發發展非常迅速速，在很短時時間內住宅用用地和商業用用地價格翻倍倍的增長。房房地產和商業業地產市場的的高利潤使一一些開發商將將目光放

45、在了了相對來說價價格非常低廉廉的工業用地地市場上，于于是出現了一一些房地產商商以極低的價價格大肆收購購工業用地，用用于住宅建筑筑和商業建筑筑的情況，而而相關的監管管部門對這一一情況沒有采采取有效措施施，造成工業業用地大量流流失，使其價價格降低 王新 王新.城市工業地價比較分析及工業用地管理策略研究.浙江大 學碩士學位論文.2006.(4)六、 鄰國首首都經濟圈可可借鑒經驗（一）日本首都都圈工業用地地管理策略日本首都圈由東東京都及其鄰鄰近的茨城、栃栃木、群馬、埼埼玉、千葉、神神奈川、山梨梨7個縣組成成，總面積為為362877平方公里,占日本國土土的10%,約相當于上上海的6倍,長江三角洲洲經濟區

46、的11/3。日本本首都圈通常常被分為東京京圈和北關東東兩部分 杜德斌,智瑞芝.日本首都圈的建設及其經驗.世界地理 研究.2004,13日本工業用地供供應方式和我我國工業用地地供應方式不不同，日本采采用市場供應應機制。市場場供應機制允允許工業用地地通過市場進進行買賣交易易，可以出售售或者租賃。日日本采用這種種工業用地供供應方式有兩兩發面的原因因，一方面是是日本的經濟濟發達，自身身市場機制比比較完善，具具備市場流通通的基礎；另另一方面是因因為日本土地地資源稀少，土土地競爭激烈烈，國內企業業如果想獲得得工業用地的的使用權要進進行的公平的的競爭。日本在二戰后重重點發展重工工業，19555-19773年

47、，日本本的重工業發發展取得重大大的成就。期期間原有工業業地帶工業急急劇膨脹，不不斷擴大延伸伸。千葉、東東京、橫濱等等地區的等地地區重工業區區和化工工業業區范圍不斷斷擴大，包括括京濱、中京京、坂神、瀨瀨戶內、北九九州五大工業業地帶及其連連接地區，共共計16個縣縣，通稱為“太平洋帶狀狀工業地區”，到19775年,太平平洋帶狀工業業區面積為110萬平方公公里,占全國國總面積的223.9%,人口和工廠廠(30人以以上的)各約約占全國的660%,而占占工業人數的的67.2%!為了促進全國的的經濟發展，日日本政府重新新分配置工業業，采取一系系列措施，禁禁止在首都圈圈內設立新工工廠，將工業業向全國分散散。該

48、措施使使日本首都圈圈內的需要生生產原料少，而而又需要勞動動力多的工廠廠遷移或新建建在周圍勞動動力便宜地區區，從而帶動動周圍地區的的工業發展 曹子劍,趙松,徐更新.中日兩國工業地價比較.中國房地產 學術版.2012.9（二）韓國首都都圈工業用地地管理策略韓國首都圈是一一首爾、仁川川為核心，包包括京畿道在在內的韓國產產業密集區，它它具有較為成成熟的國際影影響力。韓國國有將近400%的人口以以及近全國一一半的制造業業。作為一個市場經經濟比較發達達的國家，韓韓國的工業用用地工業的供供應采取以市市場機制為基基礎的供應方方式。通過研研究發現，在在不同的時間間段內，韓國國工業工地的的供給方式也也根據國情在在

49、變化著。按按時間可以分分為三個時期期，19455年至50年年代末工業用用地署去自由由開發的時期期；19600年后到700年代采取協協議出讓的形形式；到了880年代末期期發展形勢工工業用地的供供給方式采用用了市場出售售或出租的形形式。工業用地供應方方式的轉變,大大改善韓韓國國內工業業用地供應混混亂的狀況,也有效地緩緩解了工業用用地供應不足足的情況,促促進了土地資資源的集約利利用,而價格格的提高也增增加了政府的的財政收入,為改善工業業區的基礎設設施條件和提提高工業區的的管理水平奠奠定了基礎。 韓國從從20世紀900年代中期開開始轉換工業業用地的政策策,采取需求求調控政策與與供給擴大政政策齊頭并進進

50、的辦法,這這對加大工業業用地市場的的透明度,掌掌握土地市場場動態,保持持土地市場動動態平衡有著著極為明顯的的作用。由于韓國首都圈圈的面積較小小，所以，韓韓國首都圈內內工業地價較較高。加之行行國人奉行“人要上首爾爾”的觀念，導導致越來越多多的人來到韓韓國首都圈，同同時也有越來來越多的韓國國本土企業來來韓國首都圈圈內投資，導導致首都經濟濟圈內的工業業地價一直呈呈上升趨勢。但但是對于韓國國首都圈來說說這樣有利于于圈內的土地地節約利用，加加大土地利用用率，促進韓韓國首都圈的的長期發展 江曼琦,唐茂華.韓國首都圈建設中的政府作用及其對京津合 作發展的啟示.東北亞論壇.2007.16卷(5) （三）總結結

51、首先，韓國和日日本作為發達達國家，都擁擁有較為完善善的市場機制制，對于城市市用地的使用用上，各位競競爭者大都尊尊重市場規律律公平地競爭爭。相比較而而言，在我國國首都經濟圈圈內，土地協協議出讓實際際存在著很多多不正當競爭爭的因素，違違法了反不不正當競爭法法和反壟壟斷法，也也導致了工業業用地市場的的無序狀態。其次，對于日本本值得借鑒的的地方。由于于工業區過于于集中,不利利于全國經濟濟的發展，日日本政府曾采采取一系列措措施來重新分分散配置工業業。筆者認為為，這點值得得我國借鑒，對對于首都經濟濟圈內過于集集中的工業區區，可是適當當的采取措施施進行分散配配置，避免不不同區域經濟濟發展水平差差距過大。 最

52、后，對對于韓國的借借鑒之處有兩兩個。第一，對對于轉變工業業用地方式的的借鑒。曾在在一段時間里里轉變工業用用地的方式，使使得韓國國內內工業用地供供應混亂局面面得以好轉，并并有效緩解了了用地供應不不足的狀況。第第二，對于切切實可行的政政策導向的借借鑒。韓國在20世世紀90年代代中期采取了了新的工業用用地政策，起起到了加大工工業用地市場場的透明度等等積極的作用用 胡波波.我國與周邊若干國家和地區工業用地價格的比較及 實施策略.浙江大學碩士學位論文.2007(6)七、 首都經經濟圈工業用用地管理策略略建議（一）完善工業業用地政策體體系 完善善工業用地政政策體系對首首都經濟圈的的發展有著至至關重要的作作

53、用。 （1）完完善土地所有有制度。對首首都經濟圈內內國有土地按按照土地管理理行政級別劃劃分為國家級級、省級、市市級、縣級不不同級別，并并實行土地分分級占有制度度；劃分每個個級別土地的的職能，如市市級土地具有有較強的經營營性質。 （2）進進一步推進市市場，對國有有土地有償使使用范圍進行行有償使用；推進首都經經濟圈內工業業用地的拍賣賣、掛牌供應應制度；完善善土地儲備制制度，引入市市場機制，優優先出儲備盤盤活閑置、空空閑和低效利利用土地。（3）建立工業業用地信息公公開制度。對對首都經濟圈圈內的工業用用地供應計劃劃加強管理，并并且實施工業業用地相關信信息的透明化化。只有公開開工業市場信信息，才能讓讓首

54、都經濟圈圈內的工也地地價實現公平平交易，進而而保證土地權權利人的合法法權益。（4）制定跨行行政區域的國國土規劃，統統一首都經濟濟圈內同一區區域內開發區區土地的規劃劃步伐，整合合區域內自然然、經濟資源源，從而使區區域間工業產產業結構布局局更加合理化化，從而推動動區域內工業業開發區的可可持續性發展展。（二）完善工業業用地交易監監管手段 （1）完完善對政府行行為的監督 由于經經濟開發區多多隸屬于地方方政府，所以以有些政府職職員利用職位位便宜出讓工工業用地謀求求自身利益，為為杜絕這種情情況的發生，首首都經濟圈內內各地政府應應做到兩點：首先將集決決策、執行和和監督于一身身體制進行分分解，使其各各有相應的

55、職職能部門，各各部門間相互互協調、相互互制約、各司司其職，形成成整體合理和和制衡效應，從從根本上杜絕絕公職人員私私自出讓工業業用地的發生生；其次要依依法行政，并并且行政行為為透明化，接接受人們的監監督，所有考考核內容對社社會公開，有有助于市場信信息的準確傳傳播，有利于于提高經濟活活動的效率。(2) 完善土土地市場的監監督 強化對土地市市場的監督，規規范土地交易易中的中介行行為，全面推推行政務公開開，建立完善善的公開辦事事制度，社會會公示和社會會聽證制度。(3) 強化工工業用地土地地執法監察 有些土地相關關管理部門在在土地執法上上有法不依、執執法不嚴，這這就給不法分分子有機可乘乘，借機非法法獲取

56、國有工工業用地使用用權。首都經經濟圈內個區區域的政府應應加強對土地地執法的監察察，對執法人人員進行宣傳傳教育，采取取互相監督的的政策，提高高首都經濟圈圈內土地執法法監察的水平平和效率。(4)加強土地地的行政審批批監督 首先各級土管管執行部門在在每宗工業用用地的具體審審批過程中，嚴嚴格把關，防防止工業用地地交易中出現現詐騙。其次次是對其管轄轄區內的開發發區工業地價價進行控制，防防止開發區為為了業績惡意意下調工業用用地價格，以以此進行招商商引資，破壞壞市場平衡和和開發區產業業鏈的平衡。（5）完善法律律制度，修訂訂土地管理法法與土地征用用條例，加強強對工業用地地法律的保護護，比避免有有關部門濫用用征

57、地權，造造成工業用地地大量流失12。（三）整合開發發區，合理利利用工業用地地資源首都經濟圈內工工業開發區級級別不同、發發展層次不一一 、發展方方向也不同。這這造成首都經經濟圈內有大大量的工業土土地資源被浪浪費，整體工工業用地利用用率極低的情情況。為解除除這一現象，首首都經濟圈內內開發區必須須進行整合，整整合發展層次次相近，結構構相似的開發發區，將大量量的工業土地地資源進行優優化分配，保保證每個開發發區的工業用用地的閑置率率降到最小，利利用率升到最最大。擁有了了較高的土地地利用率，開開發區內工業業用地價格才才能有較高的的水平。（四）提倡短期期出讓、租賃賃的土地交易易方式根據我國的土地地出讓制度，

58、企企業需要一次次性支付500年期的出讓讓金才能獲得得工業用地的的使用權，而而一些企業很很難一次性付付清這筆出讓讓金，推動短短期出讓、租租讓土地交易易方式可以讓讓開發商短期期投資。短期期投資會加大大園區內企業業的更新，提提高土地利用用率，對工業業地價發展也也有良好的影影響。結論 本文對對首都經濟圈圈內三個具有有代表性的國國家級經濟開開發區20008-20112年五年內內工業地價水水平進行縱向向和橫向對比比。發現首都都經濟圈內主主要工業園區區的工業地價價的變化情況況是不同的，北北京經濟技術術開發區工業業地價有這大大得發展幅度度，其余兩個個抽樣選擇的的開發區工業業地價水平發發展緩慢。通過對京津冀地地

59、區工業園區區內工業地價價進行橫向對對比，并且計計算出三個地地方的20008-20112年五年內內工業低價平平均增長率進進行對比。對對比結果顯示示首都經濟圈圈內北京地區區工業區工業業地價的發展展水平最高，遠遠遠高于津冀冀地區，有著著良好的發展展趨勢。而津津冀地區的工工業地價水平平則發展緩慢慢。通過對京津冀地地區工業園區區內工業底價價對比結果進進行分析，發發現京津冀地地區的工也地地價總體是偏偏低的，并且且從土地出讓讓政策、工 業用地的的不合理利用用等方面闡述述京津冀地區區工業地價偏偏低的原因。分分析了工業地地價對首都經經濟圈內工業業園區發展所所帶來不良影影響。通過對周圍鄰國國首都圈工業業用地的使用

60、用制度及工業業用地發展情情況進行分析析，發現日韓韓兩國的工業業用地出讓政政策都是以租租賃轉讓為主主，且工業地地價發展水平平較高。依據據日韓兩國工工業地價的管管理政策對針針對首都經濟濟圈工業地價價從土地轉讓讓政策、政府府部門監管等等方面提出建建議。 參考文獻獻1 譚維克克.論首都經經濟圈建設.北京社會科科學,20111,04:4-9.2 丁福浩浩.中國經濟濟技術開發區區的管理模式式研究.華中中科技大學 博士學學位論文,22004.3 王鵬.我國土地價價格的形成機機理及其房地地產價格的關關聯性研究. 吉林大學博士學學位論文,22010.4 李建中中.論完善工工業用地的價價格形成機制制.浙江 國土資