1、中小企業主購買商業不動產, 用公司購買 , 還是以個人名義購買2016 年 5 月 1 日，全國營改增政策落地，企業購入不動產可以抵扣進項稅額，這著實讓企業家們一陣狂歡，買房子可以抵扣進項稅額了，這絕對是企業進行稅收籌劃，降低稅負的一個大利好。甚至，國內某著名金融企業做出了以下的稅收籌劃：提早籌劃，鼓勵員工多出差取得的增值稅發票，每月就能在進項稅額抵扣上“節省”成本上百萬元， 同時通過加大購置不動產，實現了高達 2000 余萬元的進項抵扣，最終累計營改增減負3800 余萬元！大家是什么感想？我就是覺得提出這種籌劃方案的人最適合去國家外交部當發言人！你多抵了稅，增加的支出誰掏腰包？只能說，中國最

2、多的就是這種被門擠了腦袋了的拍馬屁的文人。個人認為，營改增后買不動產，雖然可以抵扣增值稅，但是第一，我們有需要才去買；第二，我們要算算小賬啊！靜下心來算一算后期持有不動產以及不動產變現時的稅負，再決定確實需要購入不動產時，是以公司名義購買還是以股東個人名義購買（只針對中小企業主，對于大企業，不考慮）？拿濟南的商業地產舉例。濟南的商業地產房屋租售比為1:500-1:580之間。這個數字怎么來的？舉個例子：一間100 平米的房子，購入時每平米1.2 萬元，房租價格一般每平米每天在1.8左右。那么房屋租售比就是：1.8*30*100 ：12000*100=1:540（上述房屋購買價格和出租價格是以濟

3、南開發區的商也房產的租售價格作為參考樣本）。企業買一套 100 平米的房子，需要付出120 萬元，租入一套100 平米的房子，每年應該支付房租65700 元，基本上是這個比例。我們算一下稅金：如果以企業名義購入該房產，根據房地產的特征，基本在2017年前能交付使用的商業房產基本都屬于老項目，購入方只能取得5%的增值稅專用發票，可以抵扣萬的稅，固定資產賬面價值114.29 萬元。個人購買不能抵扣，但購入總價是一樣的。1、每年繳納稅金的對比企業每年需繳納房產稅約9600（=114.29*70%*1.2%）元 , 每年計提的折舊可以入費用 36192（=114.29*95%/30 ）元， 30 年后

4、凈值約為5.43 萬元。如果是股東個人購入此房屋，無法抵扣增值稅， 購房者損失 5.71 萬元的增值稅進項，折合到 30 年，相當于每年損失1903 元。公司按照市場價格從股東手中租入該房屋，年租金應為65700（=1.8*365*100 ）元。個人出租該房屋，平均每月租金不到 3 萬元，免征增值稅，需要繳納房產稅8541 元，個人所得稅約 985.5 元（個人所得稅核定征收率1.5%）。相當于以個人名義購買該住房出租給公司，少繳的稅金為（ 9600-8541-985.5 ）=73.5 元，加上損失的增值稅，相當于每年損失稅金為 1903-73.5=1829.5 元。可是企業可合法多入賬的費用

5、是29508（ =65700-36192）元，可以多抵減的所得稅是多少啊？因為多抵費用，降低了利潤，可減少利潤分配時應繳納的的紅利稅又是多少？購房者出租房屋，主動繳納稅金，是納稅良民，值得表揚。2、后期處置的稅金對比企業購入不動產時，因為抵扣了增值稅，所以再銷售時，必須按照適用稅率繳納增值稅，不好意思，您購入時，抵扣了5%的進項稅額，繳納時必須按照11%的適用稅率繳納稅金。極端的例子，今年購入，明年處置，如果房價沒有變化，因為營改增初期不動產老項目居多從而產生的購銷稅率差的原因，可是要多交5 萬多的增值稅稅，房屋沒有增值，稅金多繳了。企業后期不動產變現時，要根據市場價格確定售價入，計入固定資產清理收入。而企業在日常經營中已經將該不動產計提了折舊，不動產銷價和賬面凈值的差額，需要記入營業外收入計征所得稅，這是企業處置不動產時必須要考慮的一個問題。利潤的增加， 還必須考慮稅后利潤分配時的紅利稅問題，這兩者可不是一個小數。個人處置不動產，計算個人所得稅的依據，依然是購銷差價以及合理費用，無需考慮其他，稅金少而簡單。再往多里說，考慮房產處置時的土地增值稅問題，個人處置不動產更比公司處置不動產對于土地增值稅的核算簡化多了。然后您考慮吧，購入商業不動產，您是以公司名義買，還是以股東個人名義買？小編寄語：會計學是一個細節致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達