1、據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止 049 月，我市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置總面積同比增長(zhǎng) 9.6%，面積累計(jì)已達(dá) 230 萬方，大約與 143 個(gè)解放碑重百大樓的營(yíng)業(yè)面積相當(dāng)占整個(gè)商品房空置面積的 44%。其中， 空置一年以上的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積為 150 萬方， 同比增長(zhǎng) 30.9%19 月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積同比增長(zhǎng) 17.7%。而整個(gè)商品房新開工面積同比增長(zhǎng)只有 1.2%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的竣工面積同比增長(zhǎng) 4.9%，而銷售面積卻同比下降了 7.9%。為什么會(huì)造成這么大的空置？首先從重慶商業(yè)的開發(fā)模式談起：成目前商業(yè)空置率持續(xù)走高重要誘因。國(guó)內(nèi)開發(fā)商實(shí)力較國(guó)外據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止 049 月，我市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置總面積同比增

2、長(zhǎng) 9.6%，面積累計(jì)已達(dá) 230 萬方，大約與 143 個(gè)解放碑重百大樓的營(yíng)業(yè)面積相當(dāng)占整個(gè)商品房空置面積的 44%。其中， 空置一年以上的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積為 150 萬方， 同比增長(zhǎng) 30.9%19 月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積同比增長(zhǎng) 17.7%。而整個(gè)商品房新開工面積同比增長(zhǎng)只有 1.2%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的竣工面積同比增長(zhǎng) 4.9%，而銷售面積卻同比下降了 7.9%。為什么會(huì)造成這么大的空置？首先從重慶商業(yè)的開發(fā)模式談起：成目前商業(yè)空置率持續(xù)走高重要誘因。國(guó)內(nèi)開發(fā)商實(shí)力較國(guó)外（ 包括港臺(tái)）來經(jīng)營(yíng)，只希望項(xiàng)目立即銷售，獲得現(xiàn)金回報(bào)。常常是做好了物業(yè)再來招商，而開發(fā)之前并不確定以后是否經(jīng)營(yíng)得好

3、，設(shè)施是否符合經(jīng)營(yíng)要求， 這樣的開發(fā)模式注定了商業(yè)物業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)投資。2004 年 12 月 11 日中國(guó)零售業(yè)市場(chǎng)對(duì)外全面放開，這一背景導(dǎo)致從 年下半年起，大型開始強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入中國(guó)二三線市場(chǎng)，如重慶、汕頭等城市。但是，其進(jìn)入方式是自己圈地，不與國(guó)內(nèi)開發(fā)商合作，原因就在于國(guó)內(nèi)開發(fā)的商業(yè)企業(yè)要求。外企如果考慮合作，需開發(fā)商為其量身定做賣場(chǎng)。如某大型零售巨頭重慶第一家店擬開在金島花園，7 萬方，商業(yè) 1.5 萬方，車庫(kù)就達(dá)到 1.7 萬方；宜家家居在較場(chǎng)口合景聚融的三層樓， 開發(fā)商也是按照宜家進(jìn)入條件提前進(jìn)行了。供需雙方尚在磨合階段， 大量的空置商業(yè)找不到商家經(jīng)營(yíng)。隨著業(yè)態(tài)的發(fā)展升級(jí)，傳統(tǒng)臨街門面和粗放

4、型商場(chǎng)向?qū)ＹI店、大型綜合型物業(yè)轉(zhuǎn)化，老的（ 空置一年以上） 物業(yè)被進(jìn)一步淘汰。其次， 開發(fā)商自身的商業(yè)定位、體量大小也關(guān)乎經(jīng)營(yíng)的生死存亡。這個(gè)問題從兩個(gè)方面來說：1、區(qū)域功能定位決定區(qū)域商業(yè)發(fā)展方向。又分為城市中心商業(yè)（如解放碑）與區(qū)域中心商業(yè)。重慶倡導(dǎo)一主四副的商業(yè)形態(tài)。目前的現(xiàn)狀來看，各個(gè)區(qū)的商業(yè)開發(fā)都是想一統(tǒng)天下，與解放碑一爭(zhēng)高低，并且其它次級(jí)商圈還有爭(zhēng)搶“ 第六商圈” 本區(qū)域，而不是全市，消費(fèi)能力不能支撐龐大的商業(yè)體量， 勢(shì)必會(huì)造成經(jīng)營(yíng)不善或空置。同時(shí)，還應(yīng)該避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，盲目的擴(kuò)大，盲目爭(zhēng)第一。后文將對(duì)每個(gè)區(qū)域的商圈發(fā)展模式做進(jìn)一步探討。面提到的金島花園某零售商業(yè)項(xiàng)目自身只能消化

5、7 萬方中的 3.2么辦還是個(gè)問題。但外向型發(fā)展有個(gè)市場(chǎng)培育期，還要具備一些條件，如：明確商業(yè)配套與區(qū)域的關(guān)系，并且要做出特色。在銷售狀況不好的情況下，開發(fā)商可考慮先經(jīng)營(yíng)招商，做活后再賣， 并且不能過高，才能長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。2 、商業(yè)物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)、自身形態(tài)及所處位置的地形地貌對(duì)商業(yè)也有一定影響。或者一個(gè)在轉(zhuǎn)盤南，一個(gè)在轉(zhuǎn)盤北，會(huì)出現(xiàn)迥異的結(jié)果。如南坪廣場(chǎng)和宏聲廣場(chǎng)這邊商業(yè)從地上到都相當(dāng)紅火，而隔了一條馬路的對(duì)面一排門面死氣沉沉，客流量、人氣在這里起到的作用。這與重慶本身的地形地貌也有相當(dāng)?shù)年P(guān)系， 可能稍微一個(gè)斜坡就會(huì)成為阻擋客流的致命礙口。這與的商業(yè)是鮮明對(duì)比，后者地勢(shì)平緩，任何一個(gè)商業(yè)物業(yè)的都可以

6、是四面八方的，又分為城市中心商業(yè)（如解放碑）與區(qū)域中心商業(yè)。重慶倡導(dǎo)一主四副的商業(yè)形態(tài)。目前的現(xiàn)狀來看，各個(gè)區(qū)的商業(yè)開發(fā)都是想一統(tǒng)天下，與解放碑一爭(zhēng)高低，并且其它次級(jí)商圈還有爭(zhēng)搶“ 第六商圈” 本區(qū)域，而不是全市，消費(fèi)能力不能支撐龐大的商業(yè)體量， 勢(shì)必會(huì)造成經(jīng)營(yíng)不善或空置。同時(shí)，還應(yīng)該避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，盲目的擴(kuò)大，盲目爭(zhēng)第一。后文將對(duì)每個(gè)區(qū)域的商圈發(fā)展模式做進(jìn)一步探討。面提到的金島花園某零售商業(yè)項(xiàng)目自身只能消化 7 萬方中的 3.2么辦還是個(gè)問題。但外向型發(fā)展有個(gè)市場(chǎng)培育期，還要具備一些條件，如：明確商業(yè)配套與區(qū)域的關(guān)系，并且要做出特色。在銷售狀況不好的情況下，開發(fā)商可考慮先經(jīng)營(yíng)招商，做活后再賣

7、， 并且不能過高，才能長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。2 、商業(yè)物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)、自身形態(tài)及所處位置的地形地貌對(duì)商業(yè)也有一定影響。或者一個(gè)在轉(zhuǎn)盤南，一個(gè)在轉(zhuǎn)盤北，會(huì)出現(xiàn)迥異的結(jié)果。如南坪廣場(chǎng)和宏聲廣場(chǎng)這邊商業(yè)從地上到都相當(dāng)紅火，而隔了一條馬路的對(duì)面一排門面死氣沉沉，客流量、人氣在這里起到的作用。這與重慶本身的地形地貌也有相當(dāng)?shù)年P(guān)系， 可能稍微一個(gè)斜坡就會(huì)成為阻擋客流的致命礙口。這與的商業(yè)是鮮明對(duì)比，后者地勢(shì)平緩，任何一個(gè)商業(yè)物業(yè)的都可以是四面八方的，形成一個(gè)吸附式的中心磁場(chǎng)第三， 還有一個(gè)不可忽視的方面， 的商圈擴(kuò)大來講，不能不說這與各級(jí)的規(guī)劃有莫大的關(guān)系。此處不深論。該考慮后續(xù)經(jīng)營(yíng)。但很多商業(yè)卻經(jīng)營(yíng)的錯(cuò)位。主要是由于

8、目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商大多實(shí)力有限，不能突破融資瓶頸，大多要求公司出售物業(yè)盡快利潤(rùn)。公司從開發(fā)商和自身利益出發(fā)，大多采取返租銷售、分零投資等短期措施，這樣，既使銷售出去了，但由于缺乏的經(jīng)營(yíng)管理， 導(dǎo)致隱性空置率的提高，解放碑地王廣場(chǎng)就曾是此種典型案例。為了實(shí)現(xiàn)多贏，公司目前大多推行“ 大商家租商場(chǎng)，發(fā)展商帶長(zhǎng)期租約發(fā)售” 的式商鋪銷售形式，從而避免了后期無序經(jīng)營(yíng)。但商業(yè)經(jīng)營(yíng)好或不好，不在公司控制范圍內(nèi)。成功商業(yè)的出路應(yīng)該先經(jīng)營(yíng)再銷售， 即先找客戶， 再找物業(yè)。但這必需依賴開發(fā)商先期解決出路。有人說， 2004 年商業(yè)的需求年。萬達(dá)商業(yè)力爭(zhēng)在上市融資，銅鑼灣百貨也擬在上市。此外，一些開發(fā)商為了前期培

9、育市場(chǎng)也做了其它一些有益的嘗試，如重慶協(xié)信與國(guó)內(nèi)最大商貿(mào)流通企業(yè)百聯(lián)合作開發(fā)，采用“ 不招商、不分零、由一個(gè)公司整體經(jīng)營(yíng)” 的商業(yè)形式。2003 年末， 重慶商業(yè)營(yíng)業(yè)用房以 224.68 萬平方米的空置面積位居，還有一個(gè)量，尤其是近來幾大商圈大放量帶來的影響。以下通過分析各個(gè)區(qū)域的特點(diǎn)，來探討商圈發(fā)展方向。解放碑：市場(chǎng)更加細(xì)分，百貨洗解放碑商貿(mào)中心區(qū)年銷售額達(dá) 162 億元，日均人流量超過 30 萬，雄踞中國(guó)西部各商業(yè)街首位。隨著美美時(shí)代百貨、迪康百貨等大型商場(chǎng)的相繼開業(yè)，銅鑼灣等大型高檔百貨店的即將入駐，解放碑商圈的競(jìng)爭(zhēng)更顯激烈。僅僅是重慶市， 還針對(duì)周邊區(qū)縣甚至整個(gè)西部。主要有兩大支柱：傳

10、統(tǒng)中心的支柱與商務(wù)功能的發(fā)達(dá)，朝天門碼頭對(duì)解放碑的商業(yè)也功不可沒。目前傾力完但由于缺乏的經(jīng)營(yíng)管理， 導(dǎo)致隱性空置率的提高，解放碑地王廣場(chǎng)就曾是此種典型案例。為了實(shí)現(xiàn)多贏，公司目前大多推行“ 大商家租商場(chǎng)，發(fā)展商帶長(zhǎng)期租約發(fā)售” 的式商鋪銷售形式，從而避免了后期無序經(jīng)營(yíng)。但商業(yè)經(jīng)營(yíng)好或不好，不在公司控制范圍內(nèi)。成功商業(yè)的出路應(yīng)該先經(jīng)營(yíng)再銷售， 即先找客戶， 再找物業(yè)。但這必需依賴開發(fā)商先期解決出路。有人說， 2004 年商業(yè)的需求年。萬達(dá)商業(yè)力爭(zhēng)在上市融資，銅鑼灣百貨也擬在上市。此外，一些開發(fā)商為了前期培育市場(chǎng)也做了其它一些有益的嘗試，如重慶協(xié)信與國(guó)內(nèi)最大商貿(mào)流通企業(yè)百聯(lián)合作開發(fā)，采用“ 不招商

11、、不分零、由一個(gè)公司整體經(jīng)營(yíng)” 的商業(yè)形式。2003 年末， 重慶商業(yè)營(yíng)業(yè)用房以 224.68 萬平方米的空置面積位居，還有一個(gè)量，尤其是近來幾大商圈大放量帶來的影響。以下通過分析各個(gè)區(qū)域的特點(diǎn)，來探討商圈發(fā)展方向。解放碑：市場(chǎng)更加細(xì)分，百貨洗解放碑商貿(mào)中心區(qū)年銷售額達(dá) 162 億元，日均人流量超過 30 萬，雄踞中國(guó)西部各商業(yè)街首位。隨著美美時(shí)代百貨、迪康百貨等大型商場(chǎng)的相繼開業(yè)，銅鑼灣等大型高檔百貨店的即將入駐，解放碑商圈的競(jìng)爭(zhēng)更顯激烈。僅僅是重慶市， 還針對(duì)周邊區(qū)縣甚至整個(gè)西部。主要有兩大支柱：傳統(tǒng)中心的支柱與商務(wù)功能的發(fā)達(dá)，朝天門碼頭對(duì)解放碑的商業(yè)也功不可沒。目前傾力完善渝中區(qū)的交通體

12、系是把其他區(qū)與渝中區(qū)聯(lián)系得更緊， 居住可以從渝中分流出去，但消費(fèi)更加集中在解放碑。CBD 的位置是其他幾區(qū)沒有辦法取代的。以上提到的幾家大型商業(yè)入駐， 百貨業(yè)可能重新洗牌， 一些商場(chǎng)可能出迪康百貨的整體格局與購(gòu)物感受都不太好出局的。今后服務(wù)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)上， 百貨業(yè)的服務(wù)會(huì)有創(chuàng)新( 的大幅降低)， 將推出更有利于消費(fèi)者的服務(wù)。面對(duì)著解放碑黃金寶地眾多空置童商場(chǎng)， 從而盤活物業(yè)給帶來思考。隨著麗島春天、銀座、黑格 金界等商鋪開發(fā)， 解放碑商業(yè)在 05 年放量較大。但一直以來，解放碑沒有消費(fèi)的，因此，商業(yè)前景堪憂。全市商業(yè)只有沙坪壩與楊家坪經(jīng)營(yíng)情況良好，其他區(qū)域經(jīng)營(yíng)狀況均欠佳。因?yàn)樯称簤闻c楊家坪的商業(yè)有

13、著歷史的傳統(tǒng)，同時(shí)是交通要道，人們行走的必經(jīng)。因此，解放碑的商業(yè)的興旺寄望于輕軌的開通。但目前輕軌定價(jià)過高，要吸引人氣還是要等全面開通并降價(jià)后，這也是個(gè)積累與培育市場(chǎng)的過程。橋： 商圈發(fā)展前景看好，商務(wù)功能極待加強(qiáng)2003 年 417規(guī)劃方案宣稱面積達(dá) 42.42 公頃，號(hào)稱要建成主城區(qū)最大步行街，用三年時(shí)間建成西部一流的精品商圈、生態(tài)商圈、文化商圈。商圈道路改造與步行街的延伸。再者，小戶型發(fā)展良好，涌現(xiàn)出諸如信一、盛天地、紅鼎等一系列小戶型。橋傳統(tǒng)商圈中心在轉(zhuǎn)盤一帶， 隨著步行街的延伸與交通道路改造，步行街已經(jīng)向歐式一條街延伸， 隨著商務(wù)辦公的增加， 商務(wù)將帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展。北部區(qū)域的成熟住宅

14、是支撐橋商圈的重要后盾，前景樂觀。南坪：商圈規(guī)劃過度膨脹， 期待經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)20036 月初， 南岸商圈規(guī)劃也出臺(tái)，面積在原有基礎(chǔ)上陡增 3 倍，增加至 業(yè)在 05 年放量較大。但一直以來，解放碑沒有消費(fèi)的，因此，商業(yè)前景堪憂。全市商業(yè)只有沙坪壩與楊家坪經(jīng)營(yíng)情況良好，其他區(qū)域經(jīng)營(yíng)狀況均欠佳。因?yàn)樯称簤闻c楊家坪的商業(yè)有著歷史的傳統(tǒng)，同時(shí)是交通要道，人們行走的必經(jīng)。因此，解放碑的商業(yè)的興旺寄望于輕軌的開通。但目前輕軌定價(jià)過高，要吸引人氣還是要等全面開通并降價(jià)后，這也是個(gè)積累與培育市場(chǎng)的過程。橋： 商圈發(fā)展前景看好，商務(wù)功能極待加強(qiáng)2003 年 417規(guī)劃方案宣稱面積達(dá) 42.42 公頃，號(hào)稱要建成主城

15、區(qū)最大步行街，用三年時(shí)間建成西部一流的精品商圈、生態(tài)商圈、文化商圈。商圈道路改造與步行街的延伸。再者，小戶型發(fā)展良好，涌現(xiàn)出諸如信一、盛天地、紅鼎等一系列小戶型。橋傳統(tǒng)商圈中心在轉(zhuǎn)盤一帶， 隨著步行街的延伸與交通道路改造，步行街已經(jīng)向歐式一條街延伸， 隨著商務(wù)辦公的增加， 商務(wù)將帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展。北部區(qū)域的成熟住宅是支撐橋商圈的重要后盾，前景樂觀。南坪：商圈規(guī)劃過度膨脹， 期待經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)20036 月初， 南岸商圈規(guī)劃也出臺(tái)，面積在原有基礎(chǔ)上陡增 3 倍，增加至 60 余萬方，形成以轉(zhuǎn)盤為中心，方圓達(dá) 2 平方公里的商圈。三個(gè)月后，南岸又提出在 5 年內(nèi)打造 3 條步行街，商業(yè)面積增至 100 萬

16、平米。步行街的持續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì)， 卻缺乏良性的規(guī)劃與規(guī)范。此區(qū)域的交通發(fā)展受阻，距離解放碑太近影響了商業(yè)發(fā)展。目前，百貨商業(yè)開發(fā)已呈飽和狀態(tài)，南坪商圈管委會(huì)已對(duì)百貨業(yè)布點(diǎn)提出限制。2005 年初諾馬特的關(guān)門就是一聲警鐘，南坪的商業(yè)空置率可能成為會(huì)市最高， 前景堪憂。南坪不應(yīng)該看到南濱路商業(yè)的紅火， 以為步行街的中心商圈業(yè)可以吸引全市的消費(fèi)，實(shí)在是一大敗筆。集中開發(fā)好南濱路，并結(jié)合南山等自身旅游資源把南岸定位為旅游、休閑觀光型商業(yè)集中區(qū)域，不要再盲目開發(fā)其它類商業(yè)。會(huì)展中心建成后形成的會(huì)展經(jīng)濟(jì)可能會(huì)帶動(dòng)優(yōu)品質(zhì)住宅與酒店。楊家坪： 住宅建設(shè)未跟上商圈發(fā)展步伐，隱患凸現(xiàn)2003 年 9 月，楊家坪商業(yè)步

17、行街落成。商圈占地 18.9 公頃，步行街面積達(dá) 5.5 萬方。當(dāng)時(shí)稱為主城區(qū)已建成的最大步行街。“ 目標(biāo)是將楊家坪商圈打造成 114， 即一個(gè)中心楊家坪步行街加 14 個(gè)特色商業(yè)組團(tuán)，商業(yè)面積增至 60 余萬方。楊家坪未來發(fā)展前景看好， 因?yàn)橹苓厖^(qū)域離解放碑較遠(yuǎn)， 因此都喜歡到楊家坪消費(fèi)，其中高檔商業(yè)還有發(fā)展有潛力。05 年有可能是商圈大改造年，西城天街、百康年世紀(jì)門、盾安九龍都、斌鑫世紀(jì)城等大型綜合物業(yè)都將亮相，整個(gè)商圈朝良性發(fā)展。但建設(shè)幾家大型企業(yè)的外搬，中高檔住宅未跟上。對(duì)商圈消費(fèi)會(huì)產(chǎn)生一定影響。沙坪壩： 教育經(jīng)濟(jì)前景堪優(yōu)沙坪壩商圈目前的營(yíng)業(yè)面積達(dá) 45 萬方。區(qū)內(nèi)院校眾多，所以具有明

18、顯的教育經(jīng)濟(jì)特征。沙坪壩商業(yè)熱點(diǎn)分散， 三峽廣場(chǎng)空置率高。沙坪壩是傳統(tǒng)教育區(qū)域， 積達(dá) 5.5 萬方。當(dāng)時(shí)稱為主城區(qū)已建成的最大步行街。“ 目標(biāo)是將楊家坪商圈打造成 114， 即一個(gè)中心楊家坪步行街加 14 個(gè)特色商業(yè)組團(tuán)，商業(yè)面積增至 60 余萬方。楊家坪未來發(fā)展前景看好， 因?yàn)橹苓厖^(qū)域離解放碑較遠(yuǎn)， 因此都喜歡到楊家坪消費(fèi)，其中高檔商業(yè)還有發(fā)展有潛力。05 年有可能是商圈大改造年，西城天街、百康年世紀(jì)門、盾安九龍都、斌鑫世紀(jì)城等大型綜合物業(yè)都將亮相，整個(gè)商圈朝良性發(fā)展。但建設(shè)幾家大型企業(yè)的外搬，中高檔住宅未跟上。對(duì)商圈消費(fèi)會(huì)產(chǎn)生一定影響。沙坪壩： 教育經(jīng)濟(jì)前景堪優(yōu)沙坪壩商圈目前的營(yíng)業(yè)面積達(dá) 45 萬方。區(qū)內(nèi)院校眾多，所以具有明顯的教育經(jīng)濟(jì)特征。沙坪壩商業(yè)熱點(diǎn)分散， 三峽廣場(chǎng)空置率高。沙坪壩是傳統(tǒng)教育區(qū)域， 育可延展的很多，應(yīng)該以教育經(jīng)濟(jì)為主，由牽頭，做些公益性的投資。但教育回報(bào)速度慢，這是一條長(zhǎng)遠(yuǎn)的路，因此開發(fā)商有這樣的意識(shí)很難。大渡口： 短期住宅建設(shè)看好，但商圈建設(shè)還需時(shí)日2003 年 10 月，大渡口區(qū)商圈方案揭曉，規(guī)劃總面積 90 公頃，建成后將成為重慶商圈的“ 巨無霸” ，計(jì)劃在 5 年