1、物業環境衛生維護的內容 物業環境衛生維護是物業管理的重要組成部分，主要包括物業環境衛生維護的前期介入、物業環境衛生維護的驗收接管、物業環境衛生的初次清潔、日常管理、特約委托服務、物業環境衛生特殊環境作業、物業環境衛生維護規定及環境衛生維護標識的制作等內容。物業環境衛生維護是一種專業性和技術性很強的作業，即要符合物業管理的服務性要求，又要符合清潔環境的技術性要求。一、“物業環境衛生維護”的概念1、概念： “物業環境衛生維護”是指為了使建筑物的設計功能得以展現或延續，進一步提高環境效益和辦公、居住的質量，由物業的所有者、使用者或管理者（物業管理公司）組建（自建或發包方式）專業的環境衛生維護隊伍、管

2、理人員及所需的機具設備、工具、藥劑等物資，按照先前設定或預期達到的質量標準或潔凈程度，采用物理或化學的方法并按照相應的工藝流程及操作規范，組織開展的對建筑物室內、室外的裝飾材料或設施設備的表面、表層或內部進行日?；蚨ㄆ诘沫h境衛生維護的過程及管理的過程。2、特點： 模式具有多樣性：物業環境衛生維護作為物業管理內容之一，具有多種模式。物業管理公司可根據自己的機構設置及公司情況采取完全獨立管理模式、獨立管理模式、子公司管理模式或外包管理模式等。 管理具有服務性：在確?！熬G色環?！钡那疤嵯?，以“人”為中心，保持、改善并提高人們的辦公、休閑或居住環境的整潔清爽；最大可能地滿足人們對環境的追求。物業環境衛

3、生維護是一個“過程”，它不但要求達到先前設定或預期達到的質量標準和潔凈程度，更要求在操作的過程中給人以規范、和諧、體貼的感知認識。物業管理是一種人性化、規范化、立體化的人員密集型服務行業。因而物業環境衛生維護無論是從工作時間、工作方式、儀容儀表、舉止行為、語言還是服務態度上，都應遵循服務行業的模式，以免給廣大業主或住戶帶來不便。例如，為了避免在工作時給業主或住戶造成影響，在開展物業的每一項環境衛生維護工作時就應大力提倡“零干擾”。 日常維護具有消費性：對于物業管理公司來說，環境衛生維護部門是一個消費性部門，在物業管理相對固定的情況下，費用支出的大小直接關系到物業管理公司管理成本的高低，因此在物

4、業管理公司中控制環境衛生維護的成本尤其重要。當然，也有個別物業管理公司，由于環境衛生維護部門技術力量雄厚，可以通過開展對外經營及多種服務變成創收部門，但其中的環境衛生維護部分支出仍然具有消費性。 定期維護具有技術性：有專業的環境衛生維護隊伍、有專業的管理人員；有與物業性質及質量標準相匹配的機具設備、工具藥劑等物資配置；有嚴格的工藝流程及操作規范。環境衛生維護工作與物業管理的其他服務性工作相比，具有較強的技術性。環境衛生維護人員在從事這一行之前，都應先接受系統的理論與實操培訓，掌握對機具設備的操作、清潔藥水的分辨及用途；掌握對地面、墻面等不同的清潔方法，并通過提高綜合素質進而提高自身能力。沒有經

5、過專業系統的培訓、未掌握一定技術的環境衛生維護人員，很難將物業環境衛生維護工作做好。二、物業環境衛生維護服務的內容“物業環境衛生維護”是物業管理的重要內容之一，在物業管理中具有非常重要的地位和作用。按其服務性質及服務階段可分為：“物業環境衛生維護的前期介入”、“初始環境衛生維護”、“日常環境衛生維護”、“定期環境衛生維護”、“專項環境衛生維護”、“特約委托服務”等。1、物業環境衛生維護的前期介入 物業環境衛生維護前期介入的目的是從物業管理的角度出發，作為一種顧問的力量，確保物業的道路得到合理規劃、公共設施設備及園林建筑得到合理的設計與配置，并減少由于規劃設計及材料使用、施工等方面的不合理而造成

6、日后管理困難等。 規劃設計階段的介入： 此階段主要從物業環境衛生維護的角度，針對物業規劃及設計合理性、科學性、實用性等提供參考意見，避免由于規劃設計的不合理而給日后的物業環境衛生維護工作增加壓力。 施工階段的介入：此階段主要工作就是監督施工質量。針對一些隱蔽工程如排水、管線分布、道路等施工提供參考意見，避免由于施工不當而將一些隱藏的問題帶入物業管理階段，增加物業管理公司的負擔。 工程竣工驗收及物業綜合驗收階段的介入：此階段從物業環境衛生維護的角度對存在的問題提出整改意見并督導改進，以達到清除物業管理存在的隱患為目的。2、物業環境衛生維護的驗收接管 物業環境衛生維護的驗收接管是物業的環境衛生由施

7、工單位或委托單位移交給物業管理公司管理的手續。所建工程項目要符合設計要求和工程質量要求。物業管理公司對發展商移交的物業按性質可分為新建物業的驗收接管和舊物業的驗收接管。其內容包括公共設施設備的核對和環境衛生維護面積測量，道路驗收，園林建筑的驗收，墻面、地面的驗收，排水系統的驗收，衛生間、廚房、陽臺的驗收，門窗、樓梯、扶手的驗收，環境衛生維護資料的驗收等。3、物業環境衛生維護的日常管理 物業環境衛生維護的日常管理包括室內、外公共區域的環境衛生維護，墻面環境衛生維護，地毯的環境衛生維護，洗手間的環境衛生維護，清潔標識的制作等等。其中室外公共區域的環境衛生包括道路的環境衛生維護，街心花園、廣場的環境

8、衛生維護，綠化帶的環境衛生維護，地下管井的疏通，化糞池的管理，噴水池的清潔，人工湖的清潔，游樂設施的清潔，路燈的清潔，塑料裝飾物、標識、宣傳牌的清潔，天臺、雨篷的清潔，垃圾桶（箱）的清潔，排水明溝的清潔，信報箱的清潔，監控探頭的清潔。室內公共區域環境衛生維護包括大堂的環境衛生維護，梯間通道的環境衛生維護，電梯的環境衛生維護，衛生間的環境衛生維護，辦公室的環境衛生維護，室內車庫和地下室的環境衛生維護，會所環境衛生維護等。4、高空外墻的清洗 大廈裝設的玻璃幕墻、鋁合金、大理石等新型裝飾材料，由于環境、人為的影響，容易附著灰塵、污垢等，如不及時清洗，經日曬雨淋，污跡遍布大廈外表。而且由于城市環境惡化

9、，城市上空充滿各種廢氣和帶有酸性或堿性的微粒，一遇雨水，水與這些氣體和微粒發生物理或化學反應，變成具有腐蝕性的物質，時間一長，外表就會被腐蝕，故需對這些地方進行清洗。 5、有償特約服務 有償特約服務是物業環境衛生維護服務單位開展多種經營，實現創收的途徑之一。它可以充分利用物業管理公司所有的環境衛生維護專業技術人員開展針對業主、住戶甚至是本建筑物外的其他單位的環境衛生維護服務，包括辦公室的環境衛生維護；家政服務；地面（人造大理石、天然大理石、木質地板）翻新打蠟拋光，做“晶面”，清洗地毯（針對酒樓、娛樂場所、會所、高級別墅等）；環境衛生維護代管；環境衛生維護專業知識培訓；建立環境衛生維護用品專賣店

10、（包括環境衛生維護的日耗品、機器設備、工具、環境衛生維護藥劑等）等。 物業管理公司如果技術及資金力量雄厚，還可將環境衛生維護部注冊成為一個子公司，除了承擔本公司物業環境衛生維護外，還可承接外單位的環境衛生維護，開展對外的環境衛生維護服務，從而將公司的環境衛生維護部由一個消費部門變為一個創收部門。 辦公室環境衛生維護及家政服務：服務形式多種多樣，具有不同的服務類型。 單項清潔： 地面（大理石、天然大理石，木質地板）翻新打蠟、拋光，做“晶面”和地毯清洗。一些高檔酒樓、娛樂場所、會所、高級別墅都擁有豪華的裝修，而地面又極易受到污染破壞，一般的環境衛生維護難以達到其原有的光澤，這樣就需要專業的技術人員

11、、專用的機器設備和環境衛生維護藥劑來對地面進行護養。 環境衛生維護代管：在一些高檔會所、高級別墅區，由于業主較忙或沒有專業技術人員對其維護、環境衛生維護，故很難達到其環境整潔的效果，此時物業環境衛生維護可開展家政或清潔代管服務。 建立環境衛生維護設備專賣店： 除清潔工程及委托代管外，環境衛生維護部根據自己的情況可開設環境衛生維護機器設備、環境衛生維護常耗品、環境衛生維護藥劑、機器維修等環境衛生維護設備的專賣店，可為酒店、酒樓、物業管理公司、娛樂場所等環境衛生維護部門提供專業設備設施，為公司創造更多的效益。 物業環境衛生維護專業知識培訓： 包括常用工具、常用藥水、機器設備操作、日常環境衛生維護的

12、標準規程、安全操作規范、保養知識、環境衛生維護工作技巧、環境衛生維護工作的培訓等。通過有償培訓，不僅可以豐富社會文化，也可以培訓社區居民保護環境、愛護綠化的習慣，還能為公司增加收入。6、“綠色”環境衛生維護 將環保概念引入物業環境衛生維護，它除了常規物業環境衛生維護內容之外，還應融入下面幾個部分： 控制空氣質量，提高大氣清潔度： 現代物業各種配套設施較為完整，如酒樓、停車場、發電機、空調等，由于燃煤、燃油對大氣構成污染，應該取消燃煤和燃油方式取暖及炊事設備，降低塵埃及一氧化碳、二氧化碳、油煙的排放量，改用液化氣作燃料，提倡使用無鉛汽油，同時在車道兩旁設置綠化帶以隔離汽車尾氣，選配對尾氣有吸收轉

13、化功能得植被和樹種。提倡使用無氟空調、無氟冰箱，減少氟里昂對臭氧的破壞。 雨水、污水的排放、處理和再利用： 就近建立景觀水池和污水處理站，或利用原有市政建設將雨水、污水進行處理，變廢為寶，使雨水、污水成為小區的再生資源。比如，對排放的污水進行處理，確保排放達標，部分用于沖洗道路、澆灌綠地、沖洗汽車等，多余部分及雨水存入景觀水池備用，這樣可減少污染又可節約水資源。 垃圾分類處理： 隨著經濟的發展，城市規模的擴大，城市垃圾和工業固體廢料成為我國城市主要環境污染物。物業環境衛生維護作為城市管理的重要組成部分，與此有關的垃圾大體可分兩類：一是生活垃圾，另一是“工業”垃圾（主要是指固體廢物，包括室內二次

14、裝修施工垃圾）。垃圾處理必須遵循“無害化、減量化、資源化”的原則，充分利用技術優勢，對垃圾進行綜合開發利用。如果簡單地將過時的物品丟棄，無疑將生產新的污染源。為了減少新的垃圾污染，可在小區附近建立舊貨市場，搞好“廢物利用”，滿足不同社會群體的消費需求。如在澳大利亞首都堪培拉，為了響應政府提出的無垃圾計劃，許多社區都建有二手貨商店。專門回收一般家庭淘汰的舊衣服、舊電視、舊家具等，稍加處理后售出。既為家庭增加了收入，又為低收入階層提供了廉價物品，同時減輕了垃圾的污染。要在物業環境衛生維護工作中做到垃圾分類袋裝化，減少垃圾運出的污染。通過垃圾分選，將收回的廢紙、塑料、金屬、玻璃等分別送往工廠再生產，

15、通過焚燒垃圾回收熱能用于供熱和發電，通過將垃圾發酵生產農用有機肥，通過衛生填埋來還原土地，恢復生態。 噪聲控制： 噪聲控制是綠色物業環境衛生維護的重要內容之一。與物業管理有關的噪聲源主要有這么幾種：配套設備（如應急發電機組、中央空調機組等）運行產生的噪聲、汽車剎車聲和各類防盜報警設備誤報產生的噪聲、農貿集市的噪聲等。一般的柴油發電機運行時的混合噪聲都在100分貝以上，污染嚴重。對于配套設備機房，可以采取密閉的隔音處理方法，把噪聲限制在機房內，并做好相應的隔聲、隔震和吸聲處理，避免噪聲污染周邊環境。為降低汽車和農貿市場的噪聲污染，可以在車庫兩旁種植減噪樹種，盡可能把車庫建在地下，或與生活工作區拉

16、開距離，同時也使農貿市場與生活區拉開距離，并用減噪樹種建成隔離帶。 建立生態綠化帶，美化小區： 要根據不同物業的地理、建筑以及所處的氣候等特征，設置相宜的綠地和綠化帶，建立生態綠化系統，真正做到中國古代哲學家所倡導的“天人合一”境界，四處鳥語花香，使人和自然達到和諧的統一。應該說，綠地和綠化帶起到的不僅是美化環境的作用，更重要的是保護了環境，如對二氧化碳、塵埃的吸收，水土的保護等。 提倡使用潔凈能源，做到節能降耗： 太陽能是取之不盡的綠色能源，應該提倡并利用好太陽能，可以在居民住房、酒店等建筑上利用太陽能保熱器取得生活用水，集中供熱，這樣可以降低熱污染，便于維護管理。 加大科技投入，促進和物業

17、有關的高科技產品的使用： 科技的進步，信息產業的不斷發展，使智能化小區、大廈成為可能。通訊網絡入戶和各種信息聯網，如上網購物、遠程看護、電子郵件、電子報刊、遠程證券、交易等，為用戶提供了多種選擇，并提供了足不出戶便知天下事的方便。智能管理系統的應用，對減低能耗、減少物業管理從業人員都有十分重要的意義。7、環境意識的倡導、社區文化的建立 物業環境衛生，除了物業管理公司的環境衛生維護工作之外，也離不開廣大業主（或住戶）、商家、或顧客的愛護。為了促使大眾形成一種良好的衛生習慣，必須進行環境衛生文化的營造，包括物業環境衛生管理規定，制作環境衛生保護標識牌，在物業內進行環保及綠化知識宣傳，舉辦一些環境衛

18、生維護知識培訓班、辦公室及家庭清潔小常識的介紹，舉辦清潔知識技能競賽或相關活動，喚起大眾的榮譽感。良好的社區環境衛生文化可使物業環境衛生維護工作事半功倍。三、物業環境衛生維護的原則1、掃防結合，以防為主 在物業的清掃環境衛生維護過程中，“掃”當然很重要，但工作的重點并不是“掃”，而是“防”，即通過管理和宣傳教育，糾正大眾（業主、商家、顧客等）不良衛生習慣，防止“臟、亂、差”現象發生。因為優良的物業環境的形成，并不是物業管理公司單方面的努力能夠成功的，它更多的是需要管理者和大眾的共同努力。只有人們都養成了良好的衛生習慣，才能真正保證物業的環境衛生。物業管理公司要積極會同社會各種組織，引導人們參與到社區的精神文明的建設中來，