1、房地產(chǎn)業(yè)對地方財政的影響分析摘要：2000年后，房地產(chǎn)投資增幅過猛、房地產(chǎn)價格上漲過快、結(jié)構(gòu)性失調(diào)等問題接連不 斷。盡管2008年房地產(chǎn)市場由于經(jīng)濟危機的沖擊出現(xiàn)了一定程度的回調(diào)，但2009年房 地產(chǎn)價格的飆升再次使得房地產(chǎn)價格過快上漲成為公眾最為關(guān)注的問題。在學(xué)術(shù)界出現(xiàn)了一 系列討論房地產(chǎn)價格上漲原因的論述，其中有一些觀點認(rèn)為地方政府出于地方財政增收的目 的而介入了市場，并抬高房地產(chǎn)價格。同時，也有相關(guān)調(diào)查報告為學(xué)術(shù)論證提供了一定的現(xiàn) 實依據(jù)，指出地方財政收入中約有30%-50%來自房地產(chǎn)業(yè)1。然而具體分析房地產(chǎn)價格上漲 是如何影響地方財政收入的相關(guān)文章卻很少見。本文即是對這一問題展開研究。

2、關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格地方財政收入政府收支分類引言：當(dāng)前，在房地產(chǎn)價格如何對經(jīng)濟各方面產(chǎn)生影響的研究并不多，其中大多數(shù)均是從宏 觀角度出發(fā)，研究房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟的互動關(guān)系，對于中觀層面和微觀層面的影響機制探討 較少。雖然在一些文獻中提到了房地產(chǎn)發(fā)展與地方政府的關(guān)系，但是對這個問題的系統(tǒng)性理 論研究仍顯不足。因此，本文在前人對房地產(chǎn)相關(guān)理論研究的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)價格波動對 地方財政收入影響進行分析還將進一步豐富我國房地產(chǎn)價格的理論知識，完善房地產(chǎn)價格的 理論體系框架。本文在大量閱讀國內(nèi)外相關(guān)研究文獻的基礎(chǔ)上，對文獻進行了認(rèn)真細(xì)致的梳 理、歸納與演繹等分析工作，總結(jié)整理出房地產(chǎn)市場發(fā)展及房地產(chǎn)價格波動

3、對地方財政收入 影響的傳導(dǎo)機制等相關(guān)理論框架。在理論的指導(dǎo)下，以上海市房地產(chǎn)市場和地方財政收入狀 況的實際調(diào)查研究為基礎(chǔ)，搜集了大量的歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)及地方財政相關(guān)政策文件， 定量與定性相結(jié)合，對上海房地產(chǎn)價格波動與地方財政收入的關(guān)系進行了研究。文獻綜述：姜彩樓、徐康寧(2007)等運用協(xié)整方法、格蘭杰因果檢驗對2003年3月至2006年 8月期間上海市房地產(chǎn)價格變動及其影響因素進行了實證分析，分析表明上海市房地產(chǎn) 價格變動的主要影響因素是宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)投資力度，而一些反映市場供求 關(guān)系的指標(biāo)，如人均可支配收入、房屋空置率等對房地產(chǎn)價格影響較小2沈悅、劉洪玉(2004)對1995

4、-2002年我國14個城市的住宅價格指數(shù)與宏觀經(jīng)濟基 本面相關(guān)變量進行了實證研究，研究發(fā)現(xiàn)城市經(jīng)濟基本面的當(dāng)前信息和歷史信息可以部 分解釋住宅價格水平，并存在顯著的城市影響特征3劉紅(2006)利用誤差修正模型和脈沖響應(yīng)函數(shù)等時間序列分析方法，對1986-2004 年我國GDP和房地產(chǎn)開發(fā)投資的時序數(shù)據(jù)進行計量分析，研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資對我國經(jīng) 濟增長具有顯著的促進作用，并得出房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的短期波動和長期趨勢的影 響存在差異4論文主體1全國政協(xié)委員,關(guān)于減少政府收費環(huán)節(jié)遏制住房價格上漲的建議R ,北京市朝陽區(qū)調(diào)查報告,2008(03):P1-4.2姜彩樓，徐康寧,李永浮,上海市房地產(chǎn)價格

5、變動影響因素實證分析J建筑經(jīng)濟.2007(01):P65-69.3沈悅,劉洪玉,住宅價格與經(jīng)濟基本面:1995-2002年中國14城市的實證研究J.經(jīng)濟研究,2004(06):P78-87.劉紅,中國城市房地產(chǎn)投資的動態(tài)經(jīng)濟效應(yīng)J.經(jīng)濟與管理研究,2006(03):P28-33.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對地方財政增長的作用主要是通過其對房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收的影響而實現(xiàn)的，下 面就按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)進行分類探討房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對地方財政收入的影響。1、房地產(chǎn)的開發(fā)投資（1）購置土地購置土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，在該過程中主要涉及到土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的交易，在土地市 場的交易環(huán)節(jié)的稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地

6、占用稅、契稅和土地增值稅。城鎮(zhèn)土地 使用稅和耕地占用稅的計稅依據(jù)是土地的成交量（或需求量），契稅的計稅依據(jù)是成交額。 可以說，在當(dāng)前稅率基本穩(wěn)定的情況下，這三種稅基本上都是由土地的需求量決定的。房地 產(chǎn)市場的波動，尤其是房地產(chǎn)市場價格的波動，將影響房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場的預(yù)期，從 而增加或減少對當(dāng)前土地的需求量。土地的需求量越大，地方財政收入中城鎮(zhèn)土地使用稅、 耕地占用稅和契稅這三個稅種的稅收收入也就越多。土地增值稅的計稅依據(jù)是土地市場價值 的增額，相同面積的土地，地價上漲越多，增值額越大，在稅率確定的情況下，土地增值稅 收入也就越多。（2）房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)作為房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的主要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)

7、開發(fā)建設(shè)活動在很大意義上屬于建筑行業(yè)范疇，因 此房地產(chǎn)開發(fā)投資對地方財政收入的影響更多的是通過拉動房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)的。 房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，其開發(fā)投資過程需要投入大量的資金，除相關(guān)法律規(guī)定開 發(fā)商所必須具備的自有資金外，其余的資金來源很大一部分來自銀行貸款，開發(fā)商所需償還 的銀行貸款則構(gòu)成銀行的營業(yè)收入。同時，房地產(chǎn)建造過程會產(chǎn)生對原料材料消耗型產(chǎn)業(yè)的 建筑材料、配套設(shè)施等各類物品的需求，而這類物品的銷售額便會成為該行業(yè)企業(yè)的營業(yè)收 入。營業(yè)收入不僅是企業(yè)稅的稅基，同時也是在企業(yè)成本水平既定的條件下企業(yè)所得稅的直 接決定因素。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資越多，對金融業(yè)、原材料產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)

8、產(chǎn)品的需求量就越大， 從而這些行業(yè)企業(yè)的營業(yè)收入也就越多，最終使得該行業(yè)企業(yè)繳納的營業(yè)稅和所得稅增加。 此外，房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)常涉及到建筑項目的分包，其開發(fā)投資額越多意味著所涉及的分包合同 額也就越大，簽訂合同時所需繳納的以合同額為計稅依據(jù)的印花稅也就越多。2、房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)商品的銷售是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程，該過程既要涉及房地產(chǎn)稅收又要涉及與房地產(chǎn) 相關(guān)的其它稅收。下面就分別從房地產(chǎn)稅和與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅收分別來分析該環(huán)節(jié)對地 方財政收入的影響。（1）房地產(chǎn)稅房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程中需要繳納的稅收主要是契稅和土地增值稅:契稅的計稅依據(jù)是成交 額，房地產(chǎn)成交額越大，在契稅稅率不變的條件下，所產(chǎn)生的

9、契稅稅額越多；土地增值稅的 稅基則是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中發(fā)生的增值額，交易面積既定的條件下，房地產(chǎn)價格上漲幅 度越大，房地產(chǎn)增值額也就越大，相應(yīng)的增值稅也就越多。（2）與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收由于房地產(chǎn)開發(fā)人力、物力和技術(shù)投入量巨大，該商品的價值含量也就非常高，從而其市場 價格也就越高，一套商品房的價值通常要花費一個家庭幾年甚至幾十年的儲蓄。因此，居民 通常采用抵押貸款的方式購買房地產(chǎn)，以減少當(dāng)前的一次性支出，而居民的抵押貸款利息支 付額則是銀行的營業(yè)收入。同時，房地產(chǎn)的銷售收入是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有 者的營業(yè)收入和個人所得收入。假定短期內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營成本不發(fā)生變化，則房地產(chǎn)銷售收入 將直

10、接影響銀行與房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。因此，房地產(chǎn)銷售額越大，所 產(chǎn)生的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅也就越多；對個人來說，銷售房地產(chǎn)所得的增值收入為個人所得 稅的計稅依據(jù)，房地產(chǎn)價格上漲幅度越大，該稅額就越大。3、房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)租賃市場主要涉及房地產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，在這過程中需要繳納的稅收有房產(chǎn)稅、城市 房產(chǎn)稅、營業(yè)稅和所得稅。在企業(yè)成本既定的假設(shè)下，這四項稅收都是以房地產(chǎn)租金收入為 計稅依據(jù)的。房地產(chǎn)租賃市場越發(fā)展，市場租賃額越高，地方財政收入中這四項稅收收入也 就越多。通過分析房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售和租賃三個市場發(fā)生波動對地方稅收影響可以看出，房地產(chǎn) 市場的變動方向(主要體現(xiàn)在市場成交額上

11、)決定了相關(guān)稅種稅基的高低，在稅率基本穩(wěn)定 的情況下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展變動將直接影響與房地產(chǎn)相關(guān)的各項稅收收入。因此，房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展波動對地方財政收入起著非常重要的作用。房地產(chǎn)價格波動與地方財政收入呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，即房地產(chǎn)價格向上波動，地方財政收入則 增長，反之，則下降。下面主要從房地產(chǎn)價格波動對房地產(chǎn)的三個主要市場(開發(fā)投資市場、 銷售市場以及租賃市場)的影響來分析探討房地產(chǎn)價格波動與地方財政收入呈正相關(guān)關(guān)系的 原因。房地產(chǎn)價格的高低直接影響著開發(fā)商的利潤大小，在其他成本價格基本不變的情況下，房地 產(chǎn)價格的上漲意味著利潤的增加。根據(jù)中國經(jīng)濟信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示，從2000 年開始

12、，至2007年房地產(chǎn)市場高峰時期，房屋銷售價格指數(shù)上漲了 72個百分點，而土地 交易價格指數(shù)與建材類價格指數(shù)分別上漲了 48和11個百分點，很明顯房地產(chǎn)價格的上漲 高于其成本的上漲，因此，房地產(chǎn)企業(yè)利潤額和利潤率一直在增長。根據(jù)2003年上海市有關(guān)部門的一項抽樣調(diào)查顯示，上海“投資性購房”比例以達到16% 市中心部分地區(qū)高檔樓盤中，“投資性購房”比例高達30%至40%；另有數(shù)據(jù)顯示，2.5的 購房者在商品房還處于期房狀態(tài)時就抬高價格出售轉(zhuǎn)讓，而在2004年“投資性購房”比例 仍有增無減。2000年到2004年，上海市商品房銷售量一直在隨著價格的上升而增長，此 時，房地產(chǎn)更多的表現(xiàn)為資產(chǎn)投資品，

13、而銷售額作為兩者的乘積，自然也隨著房價的上漲 而增長。房地產(chǎn)價格的上漲將使一部分房屋消費者退出房地產(chǎn)買賣市場而進入房地產(chǎn)租賃市場，從而 使得房地產(chǎn)租賃市場上需求的增加，在短時間內(nèi)供給不變的條件下，房屋租賃價格將提高。 購房投資者購買房地產(chǎn)進行投資，主要目的就是為了獲得長期的租金收入流，房地產(chǎn)買賣市 場上投資者的大量涌入，一方面提高了房地產(chǎn)價格將一部分購房自住者擠入房地產(chǎn)租賃市場， 另一方面投資者的購房投資也增加了租賃市場上的房地產(chǎn)供給量。結(jié)論：從上面的分析可以看出，房地產(chǎn)價格的波動對房地產(chǎn)三個市場的重要稅基均呈正向作 用。在稅率基本不變的情況下，房地產(chǎn)價格的上漲將使開發(fā)商增加投資額、購房者入市從而 增加商品房銷售額，而房地產(chǎn)投資額和銷售額作為房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種的稅基，它們的增長將 直接使地方財政收入增收。因此，房地產(chǎn)價格的波動與地方財政收入起正相關(guān)關(guān)系，房價上 漲會促進地方財政收入的增長，反之，房價下跌將減少地方財政收入。參考文獻：1全國政協(xié)委員