1、 2019上半年冷庫市場報告經(jīng)濟下行壓力大，行業(yè)活躍度趨緩伴隨著中美貿(mào)易摩擦、新零售的發(fā)展、消費標(biāo)準(zhǔn)升級等因素的影響，2019年上半年我國冷鏈?zhǔn)袌龅陌l(fā)展環(huán)境、市場格局在不斷 的發(fā)生變化。今年上半年我國冷鏈?zhǔn)袌霭l(fā)生了多起大型企業(yè)合作、擴張、升級事件。5月15日4月2日上海九曳供應(yīng)鏈宣布完成C+輪融資；5月15日4月2日6月12日5月28日阿里旗下馴鹿冷鏈與中和澳亞達(dá)成戰(zhàn)略合作京東冷鏈與蒙牛乳業(yè)達(dá)成合作6月12日5月28日政府方面也頒布了關(guān)于深化改革加強食品安全工作的意見、餐飲服務(wù)食品安全操作規(guī)范等多個文件，支持冷鏈物流的 進一步發(fā)展。作為冷鏈物流重要環(huán)節(jié)的冷庫市場也在這風(fēng)云詭譎的“冷鏈藍(lán)海”中有

2、了一些新的變化。為讓行業(yè)人士更好地了解2019年上半年的冷庫市場發(fā)展情況，物聯(lián)云倉以超萬平米，覆蓋全國 個省65個城市的在線冷庫數(shù)據(jù)為依據(jù)，分析2019年上半年冷庫市場的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、冷庫租金空置率、冷庫市場存在的機遇和挑戰(zhàn)、未來發(fā)展趨勢等詳細(xì)信息，以作為大家拓展冷庫市場新方向的參考。一、宏觀經(jīng)濟概況二、冷庫市場運行現(xiàn)狀 三、四、2019年下半年冷庫市場發(fā)展趨勢一、宏觀經(jīng)濟概況一、圖1:2018年Q1-2019年Q2我國GDP發(fā)展情況圖2:2019年上半年我國社會消費品零售總額發(fā)展情況 6.80%6.903500012.000253598.6219295.4213432.8219295.421

3、3432.8197920237500.06.806.706.606.506.406.306.206.106.005.908.70%31725.77.20%30586.132955.78.60%33878.19.80%10.008.006.004.002.000.002018年Q1 2018年Q2 2018年Q3 2018年Q4 2019年Q1 2019年Q2全國生產(chǎn)總值（億元）同比增長3月4月5月6月社會消費總品零售總額（億元）同比增長*數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，物聯(lián)云倉整理*數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，物聯(lián)云倉整理GDP方面：社會消費品零售總額方面：2019年第一季度我國GDP為195422.2，同比

4、增長6.4%；由于我國投資、消費和出口同比增速均延續(xù)回落趨勢，需求全面收縮，我國第二季度我國GDP的同比增速小幅回落至6.2%。2019年上半年，社會消費品零售總額195,210億元，同比名義增長8.4%， 除4月社會消費品零售總額增速有所回落外，整體看來，2019年上半年我國社會消費品零售總額方面，繼續(xù)保持快速增長態(tài)勢。圖3:2019年上半年我國網(wǎng)上零售額發(fā)展情況圖4:2019年上半年我國餐飲收入發(fā)展情況013.60%22378.713982.830439.338641.317.80%48160.648160.20.0018.0016.0014.0012.0010.008.006.004.0

5、02.000.009.50%3280.733933280.78.50%8.50%9.50%3723.39.609.409.209.008.808.608.408.208.002月3月4月5月6月網(wǎng)上零售額（億元）累計增長3月4月5月6月餐飲收入（億元）同比增長*數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，物聯(lián)云倉整理*數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，物聯(lián)云倉整理網(wǎng)上零售額方面：一季度零售額為22378.7億元，累計增長15.3%，增速明顯；二季度我國網(wǎng)上零售額為48160.6億元，增速趨于平穩(wěn)。餐飲收入方面：一季度收入累計為10644.1億元，同比增長9.5%；二季度收入累計為21279.5億元，同比增長9.5%。整體看來，

6、除4月外，我國2019年上半年餐飲收入增速基本保持平穩(wěn)。根據(jù)以上數(shù)據(jù)可見，2019年上半年我國經(jīng)濟下行壓力進一步增大，但是我國人民的消費需求卻并未受此影響，基本保持平穩(wěn)狀態(tài)。二、冷庫市場運行現(xiàn)狀二、1、冷庫資源分布情況圖5：2019年上半年全國冷庫分布圖在擁有超2.8億資源的物聯(lián)云倉倉庫數(shù)據(jù)中，2019年上半年冷庫總面積超787.60萬，占2019年倉庫總量的2.85%，較2018年冷庫總面積增長9.64%（約萬）。雖然我國冷鏈?zhǔn)?冷庫的建設(shè)水平也有待進一步提高。* 數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉（ w w w . 5 0 yc . c o m ）華東華南西南西北華中2019年上半年全國冷庫資源最多的省份

7、/直轄市前五個分別是遼寧、河南、重慶、四川、廣東，冷庫面積均超60萬，遼寧省更是超過113萬 。華東華南西南西北華中1,135,011遼寧1,053,100遼寧741,600四川642,798626,267四川河南重慶廣東從區(qū)域分布來看，2019中在華東、華中、西南地區(qū)，西北地區(qū)以及華南地區(qū)冷庫資源相對較少。河南重慶廣東* 數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉（ w w w . 5 0 yc . c o m ）圖6：冷庫金字塔租戶分類2、冷庫租金波動趨勢2、冷庫租金波動趨勢* 數(shù)據(jù)來源： 物聯(lián)云倉（ ww w . 50 y c . c o m）據(jù)物聯(lián)云倉在線冷庫數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年全國冷庫平均租金為95.

8、41元/月，相較2018年，冷庫平均租金上漲了3.36%（約3.1元/月）。根據(jù)物聯(lián)云倉城市經(jīng)理分析，目前冷鏈 生鮮批發(fā)商、零售店和餐廳，未來隨著冷鏈第三方 物流的市場份額提升、市場進一步集中或?qū)⒋碳だ?庫市場保持較快增長。圖7：2019年上半年全國冷庫租金走勢96.41 96.2595.8995.84 95.6796.41 96.2595.8995.84 95.6795.411月2月1月2月3月4月5月6月全國冷庫平均租金96.4196.2595.8995.8495.6795.41從時間上看，2019小幅下降趨勢，短短半年時間，全國冷庫平均租金下降約1.04%（約1元/月）。據(jù)物聯(lián)云倉城市經(jīng)

9、理調(diào)查反映，我國冷庫全年租金趨勢一般呈“V字型”波動，6月冷庫平均租金到全年最低值，7月份冷庫租戶開始尋找倉源，8月為每年冷庫租倉高峰期，9月冷庫市場活躍度趨于平穩(wěn)。由此推測，2019 年下半年我國冷庫平均租金將呈上揚趨勢。* 數(shù)據(jù)來源： 物聯(lián)云倉（ ww w . 50 y c . c o m）圖8：2019年上半年全國部分地區(qū)冷庫租金概況160140120100 146.14111.55108.4699.599.0898.494.6494.049391.9689.482.4681.678077.6068.7563.75北京上海大連天津成都廣州重慶鄭州西安南京東莞武漢杭州青島沈陽濟南長沙冷庫租

10、金* 數(shù)據(jù)來源： 物聯(lián)云倉（ ww w . 50 y c . c o m）按地域租金比較，地區(qū)之間租金差異較大，東高西低，沿海地區(qū)高，內(nèi)陸地區(qū)低。其中，北京、上海、大連地區(qū)冷庫平均租金較高，均高于100元/月；長沙，濟南地區(qū)冷庫平均租金較低，均低于70元/月。據(jù)物聯(lián)云倉城市經(jīng)理分析，除了價格和位置以外，設(shè)施情況，同庫存儲商品等因素對客戶租賃倉庫的影響也在不斷增加。圖9：2019年上半年全國冷庫空置率走勢12.0010.008.006.009.129.478.198.458.7810.579.129.478.198.458.78據(jù)物聯(lián)云倉在線冷庫數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年全國冷庫平均空置率為。從

11、時間上看，2019年上半年冷庫空置率呈上揚趨勢，冷庫需求逐月回落。預(yù)計隨著下半年8、9季的到來，全國冷庫空置率或?qū)⒂兴芈洹?、冷庫空置率情況3、冷庫空置率情況4.002.001月2月3月1月2月3月4月5月6月空置率8.198.458.789.129.4710.57* 數(shù)據(jù)來源： 物聯(lián)云倉（ ww w . 50 y c . c o m）圖10：2019年上半年全國部分地區(qū)冷庫空置率情況40.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.00 37.05%17.66%14.77%14.19%12.32%9.74%8.31%8.24%7.42%6.47%5.46%5

12、.00%4.78%4.76%2.99%2.53%1.28%17.66%14.77%14.19%12.32%9.74%8.31%8.24%7.42%6.47%5.46%5.00%4.78%4.76%2.99%2.53%1.28%冷庫空置率* 數(shù)據(jù)來源： 物聯(lián)云倉（ ww w . 50 y c . c o m）從區(qū)域空置率對比來看，南京冷庫空置率較高，高達(dá)37.05%；沈陽、廣州、東莞地區(qū)冷庫空置率較低，均低于3%。三、冷庫市場機遇和挑戰(zhàn)三、1、冷庫市場發(fā)展機遇1、冷庫市場發(fā)展機遇機遇一：多個文件出臺，冷庫市場環(huán)境逐步優(yōu)化據(jù)統(tǒng)計，2019年上半年政府先后出臺多個文件，要求加大支持力度促進冷鏈物流基

13、礎(chǔ)設(shè)施，嚴(yán)把食品流通銷售質(zhì)量安全關(guān)。例如：關(guān)于推動農(nóng)商互聯(lián)完善農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈的通知，中央財政資金將向各省市提供2億元資金，支持農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈體系建設(shè)；關(guān)于推動物流高質(zhì)量發(fā)展 促進形成強大國內(nèi)市場的意見，其中涉及多項冷鏈物流發(fā)展意見；關(guān)于深化改革加強食品安全工作的意見，要求大力發(fā)展冷鏈物流等。由此可見，冷鏈以及冷庫的建設(shè)已經(jīng)成為政府保障食品安全的重要手段，通過政府大力支持和引導(dǎo)，冷庫市場環(huán)境逐步得到優(yōu)化。圖11：2019年上半年冷鏈行業(yè)相關(guān)政策時間政策內(nèi) 容 輯 要印 發(fā) 部 門1月14日道路冷鏈運輸服務(wù)規(guī)則發(fā)布4項交通運輸行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)公告涉及冷鏈運輸交通運輸部3月1日關(guān)于推動物流高質(zhì)量發(fā)展，促進形成強

14、大國內(nèi)市場的意見其中涉及多項冷鏈物流發(fā)展意見，這對行業(yè)發(fā)展而言意義重大。國家發(fā)改委、商務(wù)部等24 個有關(guān)部門聯(lián)合發(fā)布5月9日關(guān)于深化改革加強食品安全工作的意見中共中央、國務(wù)院四個“最嚴(yán)”部署食品安全，要求大力發(fā)展冷鏈物流。國務(wù)院5月14日關(guān)于推動農(nóng)商互聯(lián)完善農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈的通知各地中央財政資金支持農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)后商品化處理設(shè)施和冷鏈物流的比例不得低于70%。對確定支持的每個省（區(qū)、市）支持2億元。財政部、商務(wù)部機遇二：食品消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，冷庫需求得到進一步釋放隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的日益加快、人民生活水平的提高，80、90后對生鮮、方便食品、速凍食品等新的食品品類接受度和喜愛度日益提升，甚至生鮮消費已經(jīng)逐步成

15、為人們優(yōu)質(zhì)生活的象征之一。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)測，2020年我國生鮮市場規(guī)模將達(dá)到2.31萬億元，年復(fù)合增速達(dá)到14.16%。食品消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，生鮮市場擴大都會進一步促進冷庫需求的釋放。圖12：2019年上半年冷鏈行業(yè)大事件時間事件鮮生活冷鏈和得利斯集團合資成立“鮮得利冷鏈物流有限公司”4月2日1月11日京東物流武漢亞洲一號生鮮倉日前正式投入使用一套大型冷旋轉(zhuǎn)貨架系。鮮生活冷鏈和得利斯集團合資成立“鮮得利冷鏈物流有限公司”4月2日機遇三：冷庫市場集中度進一步提高4月16日京東物流正式對外發(fā)布京東云冷鏈計劃，6家區(qū)域秀冷鏈企業(yè)約成為首批市合伙人。2019年上半年，我國冷鏈物流企業(yè)間的合作，擴張事件

16、層出不窮，無論是鮮生活冷鏈和得利斯集團合資成立“鮮得利冷鏈物流有限公司”，還是京東物流正式對外發(fā)布京東云冷鏈計劃，亦或是阿里旗下馴鹿冷鏈與中和澳亞(天津)實業(yè)有限公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，我們都能看到，各冷鏈企業(yè)為在冷鏈行業(yè)獨占鰲頭，逐漸走向強，上海九曳供應(yīng)鏈管理有限公司宣布完成C+輪融資，資金將主要用于九曳供應(yīng)鏈冷鏈物流平臺布局以及生鮮供應(yīng)鏈平臺“全直鮮”的發(fā)展。5月4日由光明地產(chǎn)作為原始權(quán)益人的冷鏈倉儲物流資產(chǎn)支持專項計劃(CMBS)成功發(fā)行，標(biāo)志著全國首單，上海九曳供應(yīng)鏈管理有限公司宣布完成C+輪融資，資金將主要用于九曳供應(yīng)鏈冷鏈物流平臺布局以及生鮮供應(yīng)鏈平臺“全直鮮”的發(fā)展。5月4日5月6日亞

17、洲地區(qū)規(guī)模最大的國際冷鏈農(nóng)產(chǎn)品進出口集散中心，即將落戶梅山，計劃9月份動工，2021年09月全面建成。5月21日冷鏈倉儲物流CMBS問世。亞洲地區(qū)規(guī)模最大的國際冷鏈農(nóng)產(chǎn)品進出口集散中心，即將落戶梅山，計劃9月份動工，2021年09月全面建成。5月21日阿里旗下馴鹿冷鏈與中和澳亞(天津)實業(yè)有限公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，并宣布其冷鏈項目正式落戶天世界500強企業(yè)廣匯集團旗下的廣匯物流冷鏈物流重點項目匯領(lǐng)鮮北站物流基地擬于今年年內(nèi)完工并投入使用。6月4日強聯(lián)合，這也無形中促進了冷庫資源的進一步集中。世界500強企業(yè)廣匯集團旗下的廣匯物流冷鏈物流重點項目匯領(lǐng)鮮北站物流基地擬于今年年內(nèi)完工并投入使用。6月4日

18、5月28日津市靜海區(qū)。6月12日京東冷鏈宣布與蒙牛乳業(yè)達(dá)成合作意向，將為蒙牛冰品開放覆蓋全國的冷鏈倉網(wǎng)布局與冷鏈B2B 核心骨干網(wǎng)，打造從工廠到銷地再到餐桌的一體化解決方案。* 表格來源： 物聯(lián)云倉（ ww w . 50 y c . c o m）2、冷庫市場發(fā)展存在的挑戰(zhàn)2、冷庫市場發(fā)展存在的挑戰(zhàn)冷庫由于設(shè)備技術(shù)要求高且耗能高，其建設(shè)成本相比普通倉庫的建設(shè)成本高出很多。同時近年來，我國大部分一線城市以及準(zhǔn)一線城市由于城市規(guī)劃需要，倉儲用地政策逐漸縮緊，倉儲企業(yè)拿地困難，倉儲用地成本上漲，這一定程度上阻礙了我國冷庫規(guī)模的擴大。倉儲用地成本等上漲，庫規(guī)擴大阻一二挑戰(zhàn)冷庫利用率低三傳統(tǒng)的冷庫一般設(shè)計是高5m左右，但在我國冷庫實際應(yīng)用中，尤其是無隔架層的冷庫利用率低于50%，如物品堆碼的高度一旦達(dá)到3.2m時，外包裝為紙箱的食品，因重壓變形、吸潮等原因極易出現(xiàn)包裝破裂、倒塌等現(xiàn)象，導(dǎo)致食品品質(zhì)下降，造成較大的