1、城鎮土地估價規程GB/T 18508-20012002年7月1日實施 Suaifen2008年5月1目錄1、范圍2、引用標準3、總則4、估價原則及價格影響因素5、基本估價方法6、基準地價評估7、宗地地價評估8、主要用途土地價格評估9、其他權利土地價格評估附錄A 收益還原法原理及公式B 市場比較法原理及公式演變C 基準地價評估用表D 名詞解釋E 估價報告規范格式2一、規程的主要內容及適用范圍1、主要內容：規程規定了我國城鎮土地估價的范圍、引用標準、總則、估價原則及價格影響因素、基本估價方法、基準地價評估方法、宗地地價評估方法、主要用途及其他權利的土地價格評估方法。2、適用范圍：規程適用于城鎮、獨

2、立工礦區及開發區范圍內建設用地的“基準地價”和“宗地地價”評估。農村建設用地地價評估也可參照本規程執行。城鎮、獨立工礦區及開發區范圍內。包括城市規劃區外的成片開發區和國家重點基礎設施建設用地。對象為建設用地。城鎮、獨立工礦區及開發區范圍內的農用地不適用本規程。 3 二、總則 1、土地估價的目的 土地估價目的是為保證國家土地所有權在經濟上的實現以及利用經濟手段強化土地資產管理；促進土地使用制度改革，有償出讓、轉讓國有土地使用權，加強國家對土地市場的管理，促進正常交易；全面、科學、合理地使用城鎮土地提供依據。 具體宗地評估估價目的應說明是為了滿足委托方的何種需要及其估價依據、估價結果的應用方向等，

3、對估價依據應注明文號、批準單位及批準日期等。 常見的評估目的有國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、企業改制、破產清算、司法鑒定、合資合作及單純的土地價格咨詢等方面。 評估目的不同，決定土地價格的內涵也不同。 4 2、土地價格內涵 規程中所指的土地價格，是指土地的購買價格，是在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的現值總和。其權利特征是出讓土地使用權。劃撥土地使用權價格、承租土地使用權是其特殊形式，租賃權價格、地役權價格是其派生形式。 根據估價目的的不同，土地價格可采用熟地價格、生地價格和毛地價格表示。 熟地價格：是指完成了土地開發等基礎設施建設，具備建設條件的正常市場條件下一定年期的

4、土地使用權價格。 生地價格：是指已完成土地使用批準手續而未進行或部分進行基礎設施配套開發和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。 毛地價格：是指已完成基礎設施配套開發而未進行宗地內拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。 5 地價定義：說明估價對象實際用途和宗地內外實際開發程度、本次估價所設定的開發程度和用途及其理由，現狀利用或規劃利用條件，實際用途需以國有土地使用證登記用途為依據。土地開發程度的設定應與估價對象土地利用特點和估價目的相一致，分別界定為宗地外圍或宗地內外“幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等）和宗地內平整；地價定義應注明所估地價的內涵是指在

5、估價基準日、利用現狀或規劃利用條件下、設定的開發程度與用途、法定最高年限內一定年期的土地使用權（或包括其他內容）價格。 存在的主要問題有： 未按評估目的進行設定； 定義不完整，漏項； 年限設定問題； 現狀利用與規劃利用、出讓與劃撥的設定錯誤； 描述前后不一致； 6 三、估價原則及價格影響因素 1、估價原則 規程規定的估價基本原則有七項：預期收益原則、替代原則、最有效利用原則、供需原則、報酬遞增遞減原則、貢獻原則和變動原則。 遵循預期收益原則，是指土地估價應以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預期收益為依據。 遵循替代原則，是指土地估價應以相鄰地區或類似地區功能相同、條件相似的土地市場交易價格

6、為依據。估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格。 遵循最有效利用原則，是指土地估價應以估價對象的最有效利用為前提估價。判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用條件、法律法規政策及規劃限制、市場要求和最佳利用程度等方面確定。 7 遵循供需原則，是指土地估價要以市場供需決定土地價格為依據，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。 遵循報酬遞增遞減原則，是指土地估價要考慮在技術等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。 遵循貢獻原則，是指土地總收益是由土地及其他生產要素共同作用的結果，土地的價格可以土地對土地收益的貢獻大小來決定。 遵循變動原則，是

7、指估價人員應把握土地價格影響因素及土地價格的變動規律，準確地評估土地價格。 除規程列舉的七項基本原則外，還有常用的兩個基本原則：合法原則和多方法相比較原則。8 遵循合法原則，是指估價人員和估價機構在土地評估中，應遵循相關法律、法規和規定，所評估的對象應以合法權屬、合法使用和合法處分為前提。 遵循多方法相比較原則，是指土地評估應以多種方法評估同一估價對象，相互比較，取得客觀估價結果。 評估中應說明該評估所遵循的主要原則，所列的估價原則應根據估價對象的特點和估價目的有針對性地選擇。要做到用到的估價原則不漏項，沒用到的估價原則不羅列，很多評估報告中通用的做法是將所有的估價原則全部羅列上去，應付了事。

8、 根據待估宗地的土地利用特點以及擬采用的土地估價方法，選擇與估價方法相對應的估價原則。不同方法所對應的原則不同： 9不同估價方法所對應的估價原則評估方法應遵循的估價原則收益還原法預期收益原則、替代原則、供給與需求原則、變動原則、協調原則、最有效使用原則、多種方法相結合原則市場比較法替代原則、變動原則、協調原則、多種方法相結合原則基準地價系數修正法替代原則、供給與需求原則、變動原則、協調原則、多種方法相結合原則剩余法預期收益原則、替代原則、變動原則、協調原則、最有效使用原則、多種方法相結合原則成本逼近法報酬遞增遞減原則、替代原則、變動原則、協調原則、多種方法相結合原則102、土地價格影響因素一般

9、因素城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等）房地產制度與房地產市場狀況（含土地制度、住房制度、地價政策等）產業政策（含稅收政策等）城市規劃與發展目標城市社會經濟發展狀況（包括城市經濟布局、發展水平、綜合實力、社會儲蓄與投資、物價變動等內容） 11區域因素區域概況（含區域位置、人口、級別、經濟發展、區域優勢等）交通條件（含區域內公共交通狀況、對外交通條件等）基礎設施條件（指區域內供水、排水、供電、通訊、通暖、煤氣及學校、醫院等配套設施的完善程度）環境條件（含區域人文環境和自然環境）產業集聚狀況規劃限制等區域大小可參照城鎮內基準地價級別、行政分區、功能分區等確定以上因素可根據估價對象特點和估

10、價目的有所選擇和側重，著重進行影響因素的描述12個別因素說明估價對象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質、地形、地勢、容積率、宗地基礎設施條件以及估價對象現狀利用或規劃利用等影響地價水平的因素說明13存在的主要問題：統計數據未更新；不具體,針對性不強；未分析描述不規范；不全面、分析不具體；未確定區域范圍；描述不全,現狀情況未作說明；未分析對地價的影響；未著重描述相關因素。14不同用途土地影響因素分析的重點居住用地 一般因素： 自然因素：城鎮地理位置及與經濟發展的關系、氣候條件、發生自然災害的機率等。 社會因素：人口數量與家庭規模、城鎮發展與公共設施建設、居民生活方式等； 經濟因素

11、：地區經濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、產業政策、產業結構、技術創新、物價工資及就業水平、此類市場狀況、住宅的供給與需求、住宅的租價比等。 行政因素：土地利用規劃與管制、建筑規劃與管制、房地產租金與稅收政策、住宅政策等。 15區域因素 ： 自然因素：區域在城鎮中的位置、自然條件及發生自然災害的幾率等。 社會因素：社區規模功能與安全保障、人口密度、鄰里的社會歸屬文化程度及生活方式等； 交通條件：距社會經濟活動中心的距離、道路狀況與交通便捷程度等。 基礎設施狀況：供水、排水、供熱、供電、供氣、通訊等基礎設施與公用服務設施狀況等。 經濟發展水平：區域經濟發展規模及水平、居民收入水平等。 行

12、政因素：區域經濟政策、土地規劃及城鎮規劃限制。 環境因素：區域環境與景觀、噪音空氣污染及危險設施或污染源的臨近程度。 16個別因素： 宗地地形、地質、地勢、日照、通風、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達性、規劃限制、宗地利用狀態、地上建筑物的成新度、土地權利狀況及使用、與交通設施的距離、與商業設施公共設施及公益設施的接近程度、與危險設施或污染源的臨近程度等。 17工業用地 一般因素 自然因素：城鎮地理位置、水文氣候條件等。 社會因素：城鎮發展與公共設施建設等； 經濟因素：地區經濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、產業政策、產業結構、技術創新、物價工資及就業水平、此

13、類市場狀況等。 行政因素：城鎮土地利用規劃、房地產租金與稅收政策等。 18區域因素 交通條件：對外交通便捷程度、交通管制、距貨物集散地的規模檔次、道路構造及檔次、道路體系等。 基礎設施狀況：供水、排水、供熱、供電、供氣等狀況。 環境因素：污染排放及治理狀況、距危險設施或污染源的臨近程度、自然條件等。 工業區成熟度：相關產業的配套及集聚狀況、工業區的未來發展趨勢等。 行政因素：規劃限制、政府的特殊政策、產業管制等。 19個別因素 宗地地形、地質、地勢、水文條件、面積、臨路狀況、位置、土地利用限制、土地開發程度、土地權利狀況及使用等。20商業、旅游、娛樂用地一般因素：自然因素：城鎮地理位置及與經濟

14、發展的關系、氣候條件等。社會因素：人口數量與家庭規模、城鎮發展與公共設施建設、居民生活方式等；經濟因素：城鎮的性質與國際化程度、地區經濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、就業與居民收入水平、產業結構與商業服務業的發展前景、此類市場狀況等。行政因素：土地利用規劃與管制、建筑規劃與管制、房地產租金與稅收政策等。 21區域因素： 自然因素：區域在城鎮中的位置。 社會因素：常住人口及流動人口數量、社會人文環境等交通條件：街道狀況、道路狀況與交通便捷程度等。 基礎設施狀況：供水、排水、供熱、供電、供氣、通訊等基礎設施與公用服務設施狀況等。 商業繁華程度：距商業中心的距離、商務設施的種類規

15、模與集聚程度、經營類別、客流的數量與質量等。 行政因素：區域經濟政策、土地規劃及城鎮規劃限制、交通管制等。 環境因素：區域環境與景觀、噪音空氣污染及危險設施或污染源的臨近程度。 22個別因素：宗地地形、地質、地勢、日照、通風、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達性、規劃限制、宗地利用狀態、與商業中心的接近程度、與客流的適應性、相鄰不動產的使用狀況、規劃限制、地上建筑物的成新度、土地權利狀況及使用年限等。 23四、主要估價方法及主要用途用地評估估價方法的選擇1、主要估價方法：成本逼近法、市場比較法、剩余法、收益還原法、基準地價系數修正法。主要方法的應用在第五部分進行講解。

16、242、主要用途土地估價方法的選擇土地用途宜選用方法特殊情況下可用方法居住用地市場比較法、剩余法、收益還原法、基準地價系數修正法對新開發完成的居住用地可以使用成本逼近法工業用地市場比較法、成本逼近法、基準地價系數修正法在特殊情況下可采用收益還原法商業、旅游、娛樂用地市場比較法、收益還原法、剩余法、基準地價系數修正法綜合用地市場比較法、收益還原法、剩余法253、主要用途土地評估技術要點居住用地應考慮不同類型居住用地如別墅、高檔公寓、普通居住用地影響因素的側重點不同而對地價的影響。如對普通居住用地公交便捷程度對價格影響比較重要，而對別墅、高檔公寓用地該因素對地價影響不大。對于待拆遷改造的危舊居住用

17、地，如無特殊需要一般不得按照現狀用途評估，而應根據規劃用途評估。26工業用地投資利息率、利潤率、土地增值收益率及土地還原利率的確定，應把握不同工業行業的投資風險、資金利潤率及土地增值的客觀差異。礦井、礦區用地價格評估，宗地外開發程度依政府投資的實際配套狀況設定，最低應設定為達到可開工條件。當礦產資源可開采年限低于出讓時，年期修正應以可開采年限確定。高新技術企業用地價格評估，應根據其高技術、高附加值、污染小、環境較好、土地利用程度較高等特點，進行合理的估價。此類土地的增值收益較普通工業用地高。機場、港口、碼頭用地由于其具有壟斷性質，在收益還原法以外的評估方法運用中，應考慮壟斷地租修正。 27商業

18、、旅游、娛樂用地各類商業用地價格評估，必須區分因土地利用方式的差別所帶來的土地收益的差異。各類旅游用地評估，應注意國家旅游區評價標準。 28五、主要估價方法及需要注意的技術問題1、有關基本技術參數的確定土地還原率的確定：土地純收益與價格比率法：應選擇三宗以上近期發生交易的，且在交易類型上與待估土地相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率的均值作為還原利率。安全利率加風險調整值法：即還原利率=安全利率+風險調整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風險調整值應根據估價對象所處地區的社會經濟發展和土地市場等狀況對其影響程度而確定。投資風險與投資收益率綜合排

19、序插入法：將社會上各種相關類型投資，按它們的收益率與風險大小排序，然后分析判斷估價對象所對應的范圍，確定其還原利率。29在確定土地還原利率時，還應注意不同土地權利、不同土地使用年期、不同類型及不同級別土地之間還原利率的差別。房屋還原利率的確定：方法與土地還原利率確定的方法基本相同，一般在土地還原利率的基礎上上浮2個百分點。綜合還原利率：綜合還原利率、土地還原利率和房屋還原利率的關系如下：r=（r1L+r2B）/（L+B）式中：r綜合還原利率r1土地還原利率r2房屋還原利率L土地價格B房屋價格302、成本逼近法評估需要注意的問題成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，再加上一定

20、的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值土地取得費的確定土地取得費按用地單位為取得土地使用權而支付的各項客觀費用計算。征用農村集體土地時，土地取得費就是征地費用。第一種方法：直接根據當地征地案例或征地平均水平直接取值確定。需要有可比較的實際征地交易案例資料，或相關證明材料，并注意是否包含征地稅費。31第二種方法：按照年產值的倍數，區分征地補償費、安置補助費（按單位面積耕地需要安置的人口和每個安置人口的補償標準進行計算）、青苗補償費、地上附著物補償費進行確定。 年產值和倍數值可根據當地實際情況進行選擇，但必須在土地

21、管理法和當地土地管理法實施辦法規定的土地補償費和安置補助費之和不能超過年產值30倍的范圍內；城鎮國有土地的土地取得費可按拆遷安置費計算。拆遷安置費主要包括拆除房屋及構筑物的補償費及拆遷安置補助費。城鎮拆遷安置費應按照當地政府規定的標準，或應當支付的客觀費用來確定。從市場購入土地時，土地取得費就是土地購買價格。 32土地開發費的確定土地開發費按該區域土地平均開發程度下需投入的各項客觀費用計算。宗地紅線外的土地開發費要客觀計算道路費、基礎設施配套費、公共設施配套費和小區開發費；宗地紅線內的土地開發費一般有土地平整費和小設施配套費，根據估價目的和投資主體不同，宗地紅線內的小設施配套費是否計入也不同。

22、按照待估宗地的條件、評估目的和實際已開發程度，確定待估宗地的開發程度。屬建成區內已開發完成的宗地，評估設定的開發程度最少應為宗地紅線外通路、通上水、通電和宗地紅線內土地平整。33土地開發費的確定方法可以從以下3種方法中選擇其一或綜合運用：通過調查當地開發區實際開發費用分析確定；利用政府公布的基礎設施配套費收費標準分析確定，如果配套費標準基本符合當地開發費水平的，可采用該標準；需要注意其中兩者的區別。通過個別征地開發案例，應有相關開發費用資料或證明。34相關稅費的確定相關稅費的選擇需要有文件依據，且各項收費依據必須符合國家現行規定，對一些國家明令禁止的收費項目，如電力基金、征地保證金等不得列入；

23、如有些稅費當地實際在收，不算入地價則可能使地價水平與實際不符時，可考慮將其算入土地取得費中考慮，但不能列該稅費項目。注意新增建設用地有償使用費不得計入相關稅費中，為了保證與當地的地價水平一致，可適當提高土地取得費或土地增值收益率。成本逼近法中利息率的確定：按照評估基準日中國人民銀行公布的1年期貸款利率作為資金利息率，不超過1年的計單利。土地取得費假定取得土地時一次性投入，土地開發費假定在整個開發期內均勻投入。成本逼近法的土地開發周期：根據土地開發本身的實際情況，一般確定為1年。35利潤：按照土地開發總投資（土地取得費、土地開發費和各項稅費）計算合理利潤。土地增值收益：土地增值收益按該區域土地因

24、改變用途或進行土地開發，達到建設用地的某種利用條件而發生的增加額計算。根據當地的實際情況，結合土地用途及開發程度確定具體的土地增值收益率，一般按照土地成本價格的在10%30%之間計算。應注意土地增值收益與出讓金的關系。36價格修正與確定根據待估宗地在區域內的位置和宗地條件，進行個別因素修正。求取有限年期的土地使用權價格時，應進行年期修正。當土地增值是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，年期修正已在增值收益中體現，不再另行修正。當土地增值是已無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一起進行修正。當待估宗地為已出讓土地時，應進行剩余使用年期修正。373、基準地價系數

25、修正法評估需要注意的問題 所謂基準地價系數修正法，就是指在求取一宗待估宗地價格時，根據當地基準地價水平，參照與待估宗地相同土地級別或均質區域內該類用地地價標準和各種修正因素說明表，根據兩者在區域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區位條件等，確定修正系數，修正基準地價從而得出估價對象地價的一種方法。 38基本公式：宗地地價宗地所在區域的基準地價K1K2K3（1K）K4式中：K1-期日修正系數K2-土地使用年限修正系數K3-容積率修正系數K-影響地價區域因素及個別因素修正系數之和K4-開發程度修正系數 39注意事項：對于近期已完成基準地價更新及驗收，但未經當地政府公布實施的基準地

26、價，根據當地情況，采用當地正在執行的基準地價進行評估。評估報告中應說明當地基準地價的批準時間、文號和基準地價內涵，并將基準地價計算宗地地價公式、基準地價表、修正體系表在報告中列出。在說明基準地價內涵時，一定要對基準地價對應的土地開發程度、基準日、不同用途、土地使用年限等加以明確。 基準地價內涵中如果沒有明確土地開發程度，應根據當地基準地價評估報告或定級估價報告，并結合基準地價因素修正系數說明表來確定其開發程度。 40待估宗地地價影響因素修正系數，必須按照當地基準地價評估報告或定級估價報告中的地價影響因素修正體系確定。如果當地只有基準地價而無修正體系的，可結合當地的實際情況，參照相鄰縣(市)的地

27、價影響因素修正體系編制相應的地價影響因素修正系數表。 如果待估宗地設定開發程度與基準地價開發程度存在差異，應按照土地估價技術報告參考格式中的公式要求進行開發程度差異的修正，要求有當地基礎設施開發費的分析，寫清楚每一通的費用?；鶞实貎r內涵中要注意基準地價的年期，分清是法定最高出讓年期還是無限年期的區域平均地價，以便進行年期修正。 41需要注意的是，基準地價修正時，應先進行區域因素、個別因素、容積率、其他修正及土地開發程度修正，最后進行土地使用年期的修正。 424、收益還原法評估需要注意的問題收益還原法：是將待估土地未來正常年收益（地租），以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價格的方法。基本

28、公式：V=（a/r）1-1/（1+r）n程序：估算年總收益確定年總費用確定土地純收益確定土地還原利率和房屋還原利率測算土地價格 43注意事項：各項收益和費用均必須使用客觀收益，不得直接使用本物業的實際收益，而應根據當地實際情況，參考周圍類似物業的收益水平和費用水平確定待估宗地物業的客觀收益和費用。年總收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情況下，合理利用土地應取得的持續而穩定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等?？傎M用是指利用土地進行經營活動時正常合理的必要年支出。在確定土地年總費用時，要根據土地利用方式進行具體分析。對總收益和總費用要統一折算為年的。44土地租

29、賃：土地使用稅、土地管理費、土地維護費及其他費用；房地出租：管理費、維修費、房屋年折舊費、房屋保險費、房屋出租年交稅金及其他費用；經營性企業：銷售成本、銷售費用、經營管理費、銷售稅金、財務費用及經營利潤；生產性企業：生產成本、產品銷售費、產品銷售稅金及附加、財務費用、管理費用及經營利潤；計算年折舊費時，根據不同情況分別計算：當在土地出讓年期期滿前，房屋已到耐用年限，則按下面公式計算折舊：年折舊費房屋重置價格（1殘值率）耐用年限45如在土地出讓年期期滿前，房屋尚未到耐用年限時，則年折舊費的計算公式為：年折舊費=房屋重置價格/房屋可使用年限其中: 房屋可使用年限=房屋已使用年限+基準日至土地出讓年

30、期期滿間的剩余年期法律依據：中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第四十條：土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物有權由國家無償取得。46個人觀點：都應按年折舊費房屋重置價格（1殘值率）耐用年限進行計算。法律依據：物權法第一百四十九條：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權土地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋和其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定的或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。有關稅費、管理費等應以當地有關規定為準。存在問題及難點：折舊是否計入費用的問題 還原利率的確定475、市場比較法評估需要

31、注意的問題市場比較法：是根據市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成交價格作適當修正，以次估算待估土地合理價格的方法?；竟剑篤=VBABCDEV待估宗地價格VB比較實例價格A待估宗地情況指數/比較實例宗地情況指數B待估宗地估價期日地價指數/比較實例宗地交易日期地價指數C待估宗地區域因素條件指數/比較實例宗地區域因素條件指數D待估宗地個別因素條件指數/比較實例宗地個別因素條件指數E土地使用年期修正、容積率修正等其他修正系數48實例選取務必真實，不得編造，抵押實例不能作為評估實例。對于每一個選取的比較實例需要提供詳細資料作為依據。

32、如選擇的是出讓或改制等交易類型的實例，應當盡量相關證明文件，作為備查附件；如選擇的是轉讓等交易類型的實例，應當提供轉讓具體證明材料。所選的比較案例應和待估宗地一起，標注在估價對象位置示意圖上。選取比較實例必須遵循的原則：處于同一供需圈（盡量在同區域或同級別）；用途相同或相近；實例的交易日期與估價期日應接近（相差最長不超過三年）。詳細描述比較實例的基本情況，例如位置、土地面積、開發程度、交易期日、交易成交價格、付款方式、價格內涵、土地使用年期、交易類型等，各項因素的描述一定要與比較因素條件說明表保持一致。49在因素指標量化的基礎上進行比較因素修正，必須將因素指標差異折算為反映價格差異的因素條件指

33、數，并編制比較因素指數表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應以待估宗地的各因素條件為基礎，相應指數為，將比較實例相應因素條件與估價對象相比較，確定出相應的指數，并說明確定的依據。在說明確定依據時，應以地產市場情況（如市場交易案例、基準地價及修正體系、地產市場水平、市場變化趨勢等）和估價對象特點為基礎，根據估價人員的合理分析或依據有關法律、法規等確定條件指數，有法律、法規規定的，應說明批準機關、批準內容、文號及批準時間等。50對于交易期日修正需編制地價指數表，并以實例中交易時間最早的一個時點作為基準；或可參照基準地價系數修正法評估中的地價指數表。交易情況、交易日期、區域因素和個別因素的修正，每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20，綜合調整不得超過30。房地產估價規范最終地價的確定一般采用比準價格的簡單算術平均值，各實例比準價格之間最好不要超過25%。516、剩余法評估需要注意的問題剩余法又稱假設開發法，是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常的開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算土地價格的方法。適用范圍：待開發房地產或