1、2022商品房購買協議文本范本多篇資料選編資料匯編目 錄1、商品房買賣合同樣本_棗莊x2、商品房認購協議與商品房預售合同的比較分析x3、青島市商品房出售合同x4、預售商品房買賣合同(XXXX新版)x5、商品房買賣合同（204條）x6、四川省商品房買賣合同-zfabc1123x7、商品房買賣合同典型案例評析x8、上海市商品房出售合同x9、商品房買賣合同范本-浙江省商品房買賣合同x10、新版 浙江省商品房買賣合同示范文本x 合同編： 房屋代碼： 商品房買賣合同 出賣人： _ 買受人： _ 棗莊住房和城鄉建立 棗莊工商行政理說 明1 、簽訂本合同前買受人應當仔細閱讀本合同條款特別是審閱其中具有選擇性

2、、補充性、填充性、修改性的內容。2、本合同所稱商品房是指由房地產開發企業在城規劃區范圍內依法獲得國有土地使用權的土地上開發建立向社會公開銷售的房屋及其附屬設施。3 、本合同所稱商品房預售是指房地產開發企業將正在建立中的房屋預先給買受人并由買受人支付定金或房價款的行為。 本合同所稱商品房現售是指房地產開發企業將已開工的商品房給買受人并由買受人支付房價款的行為。4 、簽訂本合同前出賣人應當向買受人出示?商品房預售容許證?及其他有關證書和證明。5 、雙方當事人應當按照自愿、公平及老實信譽的原那么訂立合同任何一方不得將自己的意志強加給另一方。雙方當事人可以對文本條款的內容進展修改、增補或刪減。合同生效

3、后未被修改的文字視為雙方當事人同意內容。6 、本合同文本中相關條款后留有空白行供雙方當事人自行約定或補充約定。出賣人與買受人可以針對合同中未約定或約定不詳的內容根據所售工程的詳細情況簽訂公平合理的補充協議也可以在相關條款后的空白行中進展補充約定。7 、本合同文本 】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容雙方當事人應當協商確定。 】中選擇內容以劃 方式選定；對于實際情況未發生或雙方當事人不作約定時應當在空格部位打 以示刪除。8 、雙方當事人可以根據實際情況本合同原件的份數并在簽訂合同時認真核對以確保各份合同內容一致；在任何情況下買受人都應當至少持有一份合同原件。9、根據合同法的規定當

4、事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算。約定的違約金低于造成的損失的當事人可以懇求人民或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的當事人可以懇求人民或者仲裁機構予以適當減少。10、本合同文本由棗莊住房和城鄉建立、棗莊工商行政理共同制定。 商品房買賣合同合同雙方當事人：出賣人： _通信：_郵政編碼： 營業執照注冊：_ 企業資質證書：_ 法定代表人： _ 聯絡 ：_ 委托代理人： 聯絡 ： 委托銷售代理機構： ：_郵政編碼： 通信： 營業執照注冊： 買受人： _法定代表人】負責人 】： 國籍地區】： 】護照】營業執照注冊】

5、】： 出生日： 年 月 日性別： ：_郵政編碼： _ 聯絡 ：_法定代理人】委托代理人 】： 國籍地區】： 】護照】 】： 出生日： 年 月 日性別： ：_郵政編碼： _ 聯絡 ： 根據?合同法?、?城房地產理法?、?物權法?及其他有關法律、法規的規定出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協商一致的根底上就商品房達成如下協議：第二章 商品房根本情況 第一條 工程建立根據1、出賣人以出讓】轉讓】劃撥】方式獲得坐落于 _ _ _地塊的國有土地使用權。該地塊 國有土地使用】 】為： _ 。土地使用權面積為：_ _ 買受人購置的商品房以下簡稱該商品房所在土地用途為：_ _ 土地使用年限自 _ 年 _ 月

6、_ 日至 _ 年 _ 月 _ 日止。2、出賣人經批準在上述地塊上建立的商品房工程 地名核準名稱】 暫 定 名】為： _ 建立工程規劃容許證為_ 第二條 商品房銷售根據買受人購置的商品房為 現房】 預售商品房】 。預售商品房批準為棗莊住房和城鄉建立商品房預售容許證為 _ _ 。第三條 根本情況1、該商品房用途為 住宅】 辦公】 商業】 】。2、該商品房所在樓棟的 幢】座】 單元】層】 房該房屋代碼為 。該商品房用途為 住宅 屬 層高為 建筑層數地上 層地下 層。該商品房 建筑面積共 _ 平方米其中套內建筑面積 _ 平方米公共部位與公用房屋分攤建筑面積 _ 平方米。有關公共部位與公用房屋分攤建立面

7、積構成說明見附件二。第四條 抵押情況與該商品房有關的抵押情況為：。2和3可以同時選擇1、該商品房占用范圍內的土地使用權及在建工程均未設定抵押。2、該商品房占用范圍內的土地使用權已經設定抵押抵押權人為：抵押登記部門為：抵押登記日為：。3、該商品房在建工程已經設定抵押抵押權人為：抵押登記部門為：抵押登記日為：。抵押權人同意該商品房預售的證明及抵押的相關約定見附件三。第五條 房屋權利狀況1、該商品房沒有權屬糾紛和債權債務糾紛；2、該商品房沒有銷售給除本買受人以外的其別人；3、該商品房沒有查封或其他受到限制交易的情況；4、；5、；6、。如該商品房權利狀況與上述情況不符導致買受人不能合同備案、房屋登記或

8、發生債權債務糾紛的買受人有權解除合同。買受人選擇解除合同的應當書面出賣人。出賣人應當自解除合同送達之日起30日內將買受人已付房價款及利息按銀行同貸款利率計算退還給買受人買受人有權要求出賣人支付不低于已付房價款一倍的賠償金。第六條 計價方式與價款出賣人與買受人約定按下述第 種方式計算該商品房價款：1、按建筑面積計算該商品房單價為 人民幣 每平方米 元總金額 人民幣 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整。2、按套內建筑面積計算該商品房單價為 每平方米 元總金額 人民幣 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整。3、按套單元計算該商品房單價為 每平方米元總金額 人民幣 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整。4、 。

9、第七條 付款方式及限買受人采取以下第種方式付款。1、一次性付款。買受人應當在年月日前支付全部房價款。2、分付款。買受人應當在年月日前分支付全部房價款首房價款金額幣元大寫：億仟佰拾萬仟佰拾元整應當于年月日前支付。3、貸款方式付款：公積金貸款】商業貸款】。買受人首支付全部房價款的共計元其余價款向】借款支付。貸款最遲在年月日前完畢。如因買受人的原因造成不能貸款的。4、其他方式：；。第八條 預售資金監情況出賣人承諾商品房預售資金按法律法規的有關規定監使用只能用于本工程建立不得隨意支取使用。根據?棗莊商品房預售資金監視理?的規定該商品房的預售資金監銀行為：賬為：。商品房預售資金應由買受人全額存入監賬戶。

10、第九條 逾付款責任買受人未按照約定時間付款的雙方同意按照以下第種方式處理：1、按照逾時間分別處理(1和2不作累加)(1)逾在日之內買受人按日計算向出賣人支付逾應付款萬分之的違約金并于實際支付應付款之日起日內向出賣人支付違約金合同繼續履行。(2)逾超過日該日應當與第1項中的日一樣后出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的應當書面買受人。買受人應當自解除合同送達之日起日內按照累計的逾應付款的向出賣人支付違約金并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續履行合同的經出賣人同意后合同繼續履行買受人按日計算向出賣人支付逾應付款萬分之該比率應當不小于第1項中的比率的違約金并于實際支付應付款之日起日內向出賣人

11、支付違約金。本條所稱逾應付款是指按照第七條約定的到應付款與該實際已付款的差額；采取分付款的按照相應的分應付款與該的實際已付款的差額確定。2、。第十條 交付時間和條件一出賣人應當在年月日前向買受人交付該商品房。二該商品房交付時應當符合以下、2、項所列條件：1、該商品房已獲得建立工程驗收合格證明；2、有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術書；3、房地產開發工程獲得開工綜合驗收備案證明或分開工綜合驗收備案證明；4、；5、；6、；該商品房為住宅的出賣人還需提供?商品住宅質量保證書?、?商品住宅使用說明書?以及?住宅工程分戶驗收表?。第十一條 本工程內相關設施、設備的交付時間與使用條件一城根底設

12、施1、上水、下水：年月日到達；2、供電：年月日到達；3、供暖：年月日到達；4、燃氣：年月日到達；5、 通信：交付時線路敷設到戶；6、有線電視：交付時線路敷設到戶；7、寬帶網絡：交付時線路敷設到戶。以上第4、5、6、7項需要買受人自行開通使用手續。假設在約定限內未到達交付使用條件雙方同意按照以下第種方式處理：1以上設施中、2、3、4項在約定限內未到達交付條件的出賣人按本合同約定承擔逾交付的違約責任；第5項未按時到達交付條件的出賣人按日向買受人支付元的違約金；第6項未按時到達交付條件的出賣人按日向買受人支付元的違約金；第7項未按時到達交付條件的出賣人按日向買受人支付元的違約金。2出賣人向買受人一次

13、性支付相當于房屋總價款的違約金并采取措施保證相關設施于約定日后日之內到達交付條件。屆時仍不能到達交付條件的買受人有權要求解除合同和給予賠償出賣人賠償數額為；3；二公共效勞及其他配套設施包括但不限于建立工程規劃容許證附件及附圖中載明的公共效勞設施配套建立指標1、公共綠地：；2、小區內非政道路：；3、物業理用房：；4、醫院：；5、幼兒園：年月日前開工；6、學校：年月日前開工；7、會所：年月日前開工；8、購物中心：年月日前開工；9、；10、。以上設施假設在約定限內未到達交付使用條件或者未開工的雙方同意按照以下第種方式處理：1出賣人向買受人一次性支付相當于房屋總價款的違約金并采取措施保證相關設施于約定

14、日后日之內到達交付條件。屆時仍不能到達交付條件的買受人有權要求解除合同和給予賠償出賣人賠償數額為；2每逾一項出賣人按日支付元違約金于買受人；3。公共效勞設施與其他配套設施沒有明確約定交付使用時間的其開工時間不遲于本工程最后一開工交付的時間。本工程內相關設施、設備的詳細約定見附件四。第十二條 交接手續一該商品房到達第十條約定的交付條件后出賣人應當在交付日的日前書面買受人交接手續的時間、地點以及應當攜帶的證件。買受人未收到交付書的以本合同約定的交付日屆滿之日為交接的時間以該商品房所在地為交接手續地點。雙方進展房屋交接時出賣人應當出示滿足第十條約定的證明。出賣人不出示證明或者出示的證明不齊全不能滿足

15、第十條約定條件的買受人有權回絕接收由此產生的逾交付責任由出賣人承擔并按照第十三條處理。二查驗房屋1、買受人應在收到書面后日內該商品房的交接手續。2、雙方交接手續前買受人有權對所購置的該商品房進展查驗出賣人不得以繳納相關稅費或者簽署物業理作為買受人查驗該商品房的前提條件。3、查驗該商品房時買受人對以下除該商品房主體構造和地基根底外的房屋質量缺陷提出異議的由出賣人按照有關工程質量的和自查驗該商品房之次日起日內負責修復并承擔修復費用修復完成后再行交付。因質量缺陷給買受人造成損失的出賣人應當予以賠償。1屋面、墻面、地面滲漏；2墻面、頂棚抹灰層脫落；3地面空鼓開裂、大面積起砂；4門窗翹裂、五金件損壞；5

16、道堵塞；6潔具開裂、漏水；7燈具、電器開關失靈；8防盜及對講系統失靈；9；10；11；12。房屋質量嚴重影響買受人對房屋的正常使用的出賣人按照有關工程質量的和自查驗該商品房之次日起日內負責修復并承擔修復費用由此產生的逾交房責任由出賣人承擔并按照本合同第十三條處理。修復后或經屢次維修仍存在嚴重影響買受人正常居住使用的質量問題買受人有權解除合同。買受人選擇解除合同的應當書面出賣人出賣人應當自解除合同送達之日起日內退還全部已付款并按照利率付給利息給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。三查驗該商品房后買受人對出賣人所交付的商品房無異議雙方應當簽署商品房交接單。由于買受人原因未能按交付的雙方同意按以下

17、方式處理：；。第十三條 逾交付責任除不可抗力外出賣人未按照第十條約定的限和條件將該商品房交付買受人的按照以下第種方式處理：1、按照逾時間分別處理(1、2和3不作累加)(1)逾在日之內該限應當不小于第九條1項中的限出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之的違約金該違約金比率應當不小于第九條1項中的比率并于該商品房實際交付之日起日內向買受人支付違約金合同繼續履行。(2)逾超過日該限應當與本條的1項中的限一樣后買受人有權解除合同。買受人選擇解除合同的應當書面出賣人。出賣人應當自解除合同送達之日起日內退還全部已付款并按照買受人全部已付款的向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的合同繼續履行出賣

18、人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之該比率應當不小于本條1項中的比率的違約金并于該商品房實際交付之日起日內向買受人支付違約金。2、。第十四條 面積差異處理該商品房交付時出賣人應當向買受人出示其委托的房產測繪機構出具的商品房面積實測技術書并向買受人提供該商品房的面積實測數據以下簡稱實測面積。實測面積與第三條載明的面積發生誤差的雙方同意按照第種方式處理。1、根據第四條按照套內建筑面積計價的約定雙方同意按照以下原那么處理：(1)套內建筑面積誤差比絕對值在3以內(含3)的據實結算房價款；(2)套內建筑面積誤差比絕對值超出3時買受人有權解除合同。買受人選擇解除合同的應當書面出賣人。出賣人應當自解除合同

19、送達之日起30日內退還買受人已付房款并按照利率付給利息。買受人選擇不解除合同的實測套內建筑面積大于套內建筑面積時套內建筑面積誤差比在3以內(含3)部的房價款由買受人補足；超出3部的房價款由出賣人承擔產權歸買受人所有。實測套內建筑面積小于套內建筑面積時套內建筑面積誤差比絕對值在3以內(含3)部的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 實測套內建筑面積 套內建筑面積 套內建筑面積誤差比100 套內建筑面積 2、根據第四條按照建筑面積計價的約定雙方同意按照以下原那么處理：1建筑面積誤差比絕對值均在3以內(含3)的根據實測建筑面積結算房價款；2)建筑面積誤差比絕對值超

20、出3時買受人有權解除合同。買受人選擇解除合同的應當書面出賣人出賣人應當自解除合同送達之日起30日內退還買受人已付房款并按照利率付給利息。買受人選擇不解除合同的實測建筑面積大于建筑面積時建筑面積誤差比在3以內(含3)部的房價款由買受人補足；超出3部的房價款由出賣人承擔產權歸買受人所有。實測建筑面積小于建筑面積時建筑面積誤差比絕對值在3以內(含3)部的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。實測建筑面積建筑面積建筑面積誤差比100建筑面積3因設計變更造成面積差異雙方不解除合同的應當簽署補充協議。3、雙方自行約定：；。按套單元計價的出賣人承諾在房屋平面圖中標明詳細尺寸

21、并約定誤差范圍。該房屋交付時套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍雙方約定如下：。第十五條 規劃變更的約定出賣人應當按照規劃行政主部門核發的建立工程規劃容許證規定的條件建立商品房不得擅自變更。雙方簽訂合同后涉及該商品房規劃用途、面積、容積率及根底設施、公共效勞設施、綠化率等規劃容許內容經有關行政主部門批準變更的出賣人應當及時將變更內容書面告知買受人。如規劃變更買受人選擇解除合同的應當書面出賣人。出賣人應當自解除合同送達之日起日內退還買受人已付房款并按照利率付給利息。買受人選擇不解除合同的有權要求出賣人賠償由此造成的損失雙方約定如下：。第十六條 設計變更的約定一經建立主部門認定的施工

22、圖審查機構批準建筑工程施工圖設計的以下設計變更影響到買受人所購商品房質量或使用功能的出賣人應當在設計審查批準變更之日起10日內書面買受人。出賣人未在規定時限內買受人的買受人有權解除合同。二買受人應當在送達之日起15日內做出是否解除合同的書面答復。買受人逾未予以書面答復的視同承受變更。三買受人選擇解除合同的應當書面出賣人。出賣人應當自解除合同送達之日起日內退還買受人已付房款并按照利率付給利息。買受人選擇不解除合同的有權要求出賣人賠償由此造成的損失雙方約定如下：。第十七條 商品房質量的約定一主體構造該商品房主體構造和地基根底合格。經檢測不合格的買受人有權解除合同。買受人選擇解除合同的應當書面出賣人

23、出賣人應當自解除合同送達之日起日內退還全部已付款并按照利率付給利息給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此發生的檢測費用由出賣人承擔。二裝飾裝修及設備交付的該商品房質量應當符合公布的工程質量、和施工圖設計的要求應使用合格的建筑材料、構配件和設備裝置、裝修、裝飾所用材料的質量必須符合的強迫性及雙方約定的。如不符合上述的買受人有權要求出賣人按照以下第、方式處理：可多項選擇1及時更換、重作、修理；2出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價；3房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的買受人有權解除合同。買受人選擇解除合同的應當書面出賣人出賣人應當自解除合同送達之日起日內退還全部已付款并按照利率付給利息給買受人造成

24、損失的由出賣人承擔賠償責任。因此而發生的檢測費用由出賣人承擔；4；5。詳細裝飾和設備的約定見附件五。三民用建筑節能措施該商品房應當符合有關民用建筑節能強迫性的要求。未到達的出賣人應當按照相應要求補做節能措施并承擔全部費用；因此給買受人造成損失的出賣人應當承擔賠償責任。詳細節能信息見附件六。第十八條 住宅保修責任一商品房實行保修制度。該商品房為住宅的出賣人自該商品房交付之日起按照?住宅質量保證書?承諾的內容承擔相應的保修責任。該商品房為非住宅的雙方可簽訂補充協議詳細約定保修范圍、保修限和保修責任等內容。二以下情形出賣人不承擔保修與賠償責任：1、因人為破壞或嚴重自然災害造成的房屋及其附屬設施的損害

25、；2、不當使用或者在裝修房屋過程中對房屋構造、水電氣線、防水層、保溫層、粉刷層及部品零件造成的損害；3、第三人因不當使用、裝修房屋對本商品房造成的損害。三在保修內買受人發出書面保修書日內出賣人既不履行保修義務也不書面保修責任異議的買受人可以自行或聘請別人進展維修合理的維修費用由出賣人承擔。第十九條 房屋登記一合同備案商品房預售的自本合同訂立之日起30天內由出賣人向棗莊房地產開發和房屋征收理合同備案登記手續并于15日內書面告知買受人。假設出賣人逾不合同備案登記手續并造成買受人損失的應當承擔賠償責任。本合同登記備案后如發生協議解除本合同的時在發生之日起10天內由出賣人持解除合同的書面到棗莊房地產開

26、發和房屋征收理注銷本合同登記備案的手續。二預告登記1、雙方同意】不同意】共同申請該商品房的預告登記手續。雙方同意預告登記的自預售合同登記備案后個工作日內申請該商品房的預告登記手續。假設出賣人未按照雙方約定申請預告登記的買受人可單方申請預告登記。2、有關預告登記的詳細約定如下：；。三轉移登記1、商品房交付使用后雙方同意共同向房屋登記機構申請房屋所有權轉移登記。2、出賣人應當在商品房交付使用后90日內將權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記備案。如因出賣人的責任買受人不能在規定限內辦訖房屋所有權登記的雙方同意按照以下第種方式處理：1買受人有權解除合同。買受人選擇解除合同的應當書面出賣人出賣人應當自

27、解除合同送達之日起日內退還買受人全部已付款并按照利率付給利息。買受人選擇不解除合同的自買受人應當獲得房屋所有權登記的限屆滿之次日起至實際獲得房屋所有權登記之日止出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之的違約金。2。3、如因買受人的責任造成買受人未能在商品房交付之日起個工作日內獲得房屋所有權登記的由買受人承擔責任。第二十條 前物業效勞一出賣人依法選聘的物業效勞企業為：資質證為：。二前物業效勞間物業收費方式為：包干制】酬金制】。物業費價格為/月平方米建筑面積。價格構成包括物業區域內保潔費、公共秩序維護費、共用部位共用設施設備日常維護費、綠化養護費、綜合理費、。物業效勞內容前物業效勞合同、臨時理規

28、約見附件七。買受人已詳細閱讀前物業效勞合同和臨時理規約同意由出賣人依法選聘的物業效勞企業提供前物業效勞遵守臨時理規約。業主會成立后由業主大會選聘或續聘物業效勞企業。第二十一條 共有權益的約定買受人對其建筑物專有部享有占有、使用、收益和處分的權利。行使權利不得危及建筑物的平安不得損害其他買受人的合法權益。對建筑物專有部以外的共有部享有權利承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。雙方對共有權益的約定如下：1、該商品房所在樓棟的屋面使用權歸本樓棟產權人共有；2、該商品房所在樓棟的外墻面使用權歸本樓棟產權人共有；3、該商品房所在建筑區劃內的道路屬于城鎮公共道路的除外、綠地屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的

29、除外、物業效勞用房歸全體產權人共有；4、建筑物的根底、承重構造、外墻、屋頂等根本構造部通道、樓梯、大堂等公共通行部消防、公共照明等附屬設施、設備避難層、設備層或者設備間等構造部歸產權人共有；5、會所：；6、運動休閑設施：；7、教育設施：幼兒園】；8、。第二十二條 稅費買賣雙方應按照及本的有關規定向相應部門交納因該商品房買賣發生的稅、費。第二十三條 銷售和使用承諾1、出賣人承諾商品住宅不分割拆零銷售；不采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未開工商品房。2、出賣人承諾按照規劃用途進展建立和不擅自改變該商品房使用性質并按照規劃用途房屋登記。3、出賣人

30、承諾已將遮擋或阻礙房屋正常使用的情況告知買受人。詳細內容見附件八。如：該商品房公共道檢修口、柱子、變電箱等有遮擋或阻礙房屋正常使用的情況4、買受人使用該商品房間不得擅自改變該商品房的用途、建筑主體構造和承重構造。除本合同、補充協議及其附件另有約定外買受人在使用該商品房間有權與其他權利人共同使用與該商品房有關的共用部位和設施并按照共用部位與共用房屋分攤面積承擔義務。出賣人不得擅自改變與該商品房有關的共用部位和設施的使用性質。5、。6、。第二十四條 爭議解決方式本合同在履行過程生的爭議由雙方當事人協商解決也可懇求消費者協會調解；協商不成的按照以下第種方式解決：1、依法向房屋所在地人民起訴。2、提交

31、仲裁會仲裁。第二十五條 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。雙方可以根據詳細情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內容簽訂書面補充協議進展變更或補充補充協議見附件九但補充協議中含有不合理地減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任或不合理地加重買受人責任、排除買受人主要權利內容的仍以本合同為準。對本合同的解除應當采用書面形式。本合同附件及補充協議與本合同具有同等法律效力。第二十六條 本合同及附件共頁一式份具有同等法律效力其中出賣人份買受人份份份。出賣人(簽章)：買受人(簽章)：法定代表人】：法定代表人】：委托代理人】(簽章)：負責人】：簽訂時間：年月日簽訂地點：附件一 房屋平面圖及位置圖應標明

32、方位1、房屋平面圖2、該房屋在整個樓棟中的位置圖3、建立工程規劃方案總平面圖附件二 該商品房共用部位及設施詳細約定1、共用部位與共用房屋分攤建筑面積構成說明1被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積的約定；2參與分攤公用建筑面積的商品房名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數等的約定；3不分攤的共用部位的詳細約定2、其他設備、設施所在位置、用途等的約定附件三 該商品房獲得抵押權人同意銷售的證明及抵押的相關約定1、該商品房獲得抵押權人同意銷售的證明2、解除抵押的條件和時間3、抵押的其他約定附件四 本工程內相關設施、設備的詳細約定1、相關設施的位置及用途2、其他約定附件五 裝飾、設備的約定交付的商

33、品房的裝修部達不到本附件約定的裝修的買房人有權要求出賣人就未達部進展重新裝修。對出賣人未經雙方約定增加的裝置、裝修、裝飾視為無條件贈送給買受人。但買受人明確表示不承受這部裝置、裝修、裝飾的出賣人有義務對其加以撤除并賠償買受人因此而遭受的直接損失。1、外墻：瓷磚】涂料】玻璃幕墻】。2、起居室：1內墻：涂料】壁紙】。2頂棚：石膏板吊頂】涂料】。3室內地面：大理石】花崗巖】水泥抹面】實木地板】。3、廚房： 1地面：水泥抹面】瓷磚】；2墻面：耐水膩子】瓷磚】；3頂棚：水泥抹面】石膏吊頂】；4廚具： 。4、衛生間： 1地面：水泥抹面】瓷磚】；2墻面：耐水膩子】涂料】瓷磚】；3頂棚：水泥抹面】石膏吊頂】；

34、4衛生器具： 。5、臺：塑鋼封閉】鋁合金封閉】斷橋鋁合金封閉】不封閉】 。6、電梯： 1電梯品牌名稱： ；2電梯載重量： 千克；3 。7、其他 ；。附件六 民用建筑節能信息一、圍護構造保溫隔熱、遮設施一墻體1、保溫形式 A 外保溫 B 內保溫 C夾芯保溫 D其他2、保溫材料名稱 A擠塑聚苯乙烯發泡板 B模塑聚苯乙烯發泡板C聚氨酯發泡D巖棉E玻璃棉氈F保溫漿料G其他3、保溫材料性能：度 kg/m3、燃燒性能 h、導熱系數 W/M .K、保溫材料層厚度 mm4、墻體傳熱系數 w/m2.k二屋面1、保溫隔熱形式 、 A 坡屋頂 B 平屋頂 C坡屋頂、平屋頂混合D有架空屋面板E保溫層與防水層倒置F其他

35、2、保溫材料名稱 A擠塑聚苯乙烯發泡板 B聚氨酯發泡C加氣砼砌塊D憎水珍珠巖 F其他3、保溫材料性能：度 kg/m3、導熱系數 W/M .K、吸水率 、保溫材料層厚度 mm4、屋頂傳熱系數 w/m2.k(三)地面樓面1、保溫形式 A 采暖區不采暖地下室頂板保溫 B 采暖區過街樓面保溫 C底層地面保溫D其他2、保溫材料名稱 A擠塑聚苯乙烯發泡板 B模箱聚苯乙烯發泡板C聚氨酯發泡 G其他3、保溫材料性能：度 kg/m3、導熱系數 W/M .K、保溫材料層厚度 mm4、地面樓面傳熱系數 w/m2.k。四外門窗幕墻1、門窗類型 、 、 、 、 A斷熱橋鋁合金中空玻璃窗B斷熱橋鋁合金loe中空玻璃窗C塑

36、鋼中空玻璃窗D塑鋼loe中空玻璃窗E塑鋼單層玻璃窗F其他2、外遮形式： 、 A程度百葉遮B程度擋板遮 C垂直百葉遮E垂直擋板遮 F垂直卷簾遮3、內遮材料 A 金屬百葉B 無紡布C 絨布D紗 F竹簾 G其它4、門窗性能：傳熱系數 w/m2.k、遮系數 、可見光透射比 、氣性能 二、供熱采暖系統及其節能設施1供熱方式： A城熱力集中供熱 B區域鍋爐房集中供熱 C分戶熱源供熱 D熱電廠余熱供熱2室內采暖方式： A散熱器供暖B地面輻射供暖 C其他3室內采暖系統形式： A垂直雙系統B程度雙系統C帶跨越的垂直單系統D帶跨越的程度單系統 E地面輻射供暖系統 F其他系統4系統調節裝置： A靜態水力平衡閥B自力

37、式流量控制閥C自力式壓差控制閥散熱器恒溫閥 E其他5熱量分攤計量: A戶用熱計量表法B熱分配計法 C溫度法D樓棟熱量表法 E其他三、空調、通風、照明系統及其節能設施公共建筑1空調風系統形式： A 定風量全空氣系統 B 變風量全空氣系統 C 風機盤加新風系統 D 其他2有無新風熱回收裝置： A 有 B 無 3空調水系統制式： A 一次泵系統 B 二次泵系統 C 一次泵變流量系統 D 其他4空調冷熱源類型及供冷方式： A壓縮式冷水熱泵機組 B吸收式冷水機組 C 分體式房間空調器 D 多聯機E其他 F區域集中供冷G冷熱源集中供冷5系統調節裝置： A電動兩通閥B電動兩通調節閥 C動態電動兩通閥 D動態

38、電動兩通調節閥 E壓差控制裝置 F對開式電動風量調節閥 G其他6送、排風系統形式： A 自然通風系統 B 機械送排風系統 C 機械排風、自然進風系統 D設有排風余熱回收裝置的機械送排風系統E其他7照明系統性能：照度值 、功率度值 8節能燈具類型：A 普通熒光燈B T8級C T5級 D LEDE其他9照明系統有無分組控制控制方式：A有B 無 10生活熱水系統的形式和熱源：A 集中式B 分散式C 電 D 蒸汽E燃氣 F太能 G其他四、可再生能源利用一太能利用： A太能生活熱水供應B太能采暖C太能空調制冷 D太能光伏發電 E其他二地源熱泵： A土壤源熱泵 B淺層地下水源熱泵C地表水源熱泵 D污水水源

39、熱泵三風能利用： A風能發電 B其他四余熱利用： A利用余熱制備生活熱水采暖 B利用余熱制備采暖熱水C利用余熱制備空調熱水 D利用余熱加熱冷卻新風五、建筑能耗與能源利用效率一當地節能建筑建筑面積年度能源消耗量指標：采暖 w/m2制冷 w/m2二 ) 本建筑建筑面積年度能源消耗量指標:采暖 w/m2、制冷 w/m2三本建筑建筑物用能系統效率：熱冷源效率 、網輸送效率 四本建筑與建筑節能比較： A優于規定B滿足規定C不符合規定附件七 物業效勞一、前物業效勞合同二、臨時理規約三、其他約定附件八 買受人遮擋或阻礙房屋正常使用的情況的承諾如：該商品房公共道檢修口、柱子、變電箱等有遮擋或阻礙房屋正常使用的

40、情況附件九 補充協議附第三頁修改版本供參考出賣人： _注冊：_ 組織機構代碼證：_ 企業資質證書：_ 法定代表人： _ 聯絡 ：_ 郵政編碼：_ 委托代理人： ： 郵政編碼： 聯絡 ： 委托代理機構： 注冊： 組織機構代碼證： 法定代表人： 聯絡 ： 郵政編碼： 買受人： _本人 ： _ 國籍： 居民 ： ：_ 郵政編碼： _ 聯絡 ：_ ： 國籍： ： ： 郵政編碼： _ 聯絡 ：商品房認購協議與商品房預售合同的比較分析 魏大忠內容摘要：隨著我國房地產業的急劇升溫涉及到房屋買賣糾紛的案件也逐年遞增而在此類案件中商品房認購協議與商品房預售合同所引起的爭議高居首位。筆者在此試著從合同的性質、生效

41、要件、定金的性質、訂立和履行中的民事責任等四個方面對商品房認購協議與商品房預售合同進展了比較分析并在此根底上針對我國現有法律對這兩種合同的規制和審訊實務中對這兩種合同處理時存在的問題提出了自己的一些看法。關鍵詞：商品房認購協議 商品房預售合同 買賣合同 預約合同 本合同 合同生效要件 定金 締約過失責任 違約責任 近年來隨著我國房地產的建立和快速開展在商品房交易過程中不斷地出現新的交易方式商品房預售作為新型的房屋銷售制度應運而生。而與此同時商品房買賣糾紛案件也逐年遞增在此類案件中由商品房認購協議與商品房預售合同所引起的爭議高居首位。但在實務中商品房認購協議與商品房預售合同由于外觀上非常相似很容

42、易被混淆從而給審訊帶來了一定的難度因此筆者將兩者的關系在此作一比較分析以有助于人們對二者的區分判斷。一、從法律性質上對商品房認購協議與商品房預售合同的關系進展討。在商品房買賣過程中當購房人選中自己滿意的樓盤與開發商達成購房的初步意向后開發商通常都要求與購房人簽訂認購協議。商品房認購協議是指商品房買賣合同雙方當事人在簽署正式的商品房預售合同或商品房買賣合同之前所簽訂的書面協議是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。一般來說商品房認購協議的內容包括當事人的根本情況、房屋的根本情況房屋方位、面積等、價款計算、簽署正式合同的時限規定等。商品房認購協議的簽署只是商品房銷售的一個序曲而商品房銷售包括現房銷售和

43、房銷售現房銷售是指房地產開發經營企業將開工驗收合格的商品房給買受人并由買受人支付房價款的行為。房銷售即商品房預售它是指房地產開發經營企業將正在建立中的房屋預先給買受人并在將來約定的時間內將該房屋所有權轉移給買受人而由買受人支付定金或房價款并按承受該房屋的行為。商品房預售合同的訂立一般采取合同形式詳細條款由預售方事先擬定主要內容包括：雙方當事人的情況預售商品房的根本情況如商品房的坐落、土地使用權證、建立工程規劃容許證、商品房預售容許證、房屋建筑面積、房屋構造等預售商品房的價格及支付方式和限交付房屋的日違約責任及免責條款糾紛解決的等。由于商品房認購協議和商品房預售合同存在以上相似之處因此理界對二者

44、的關系存在以下幾種觀點：第一種觀點商品房認購協議是買賣合同商品房預售合同是對其的補充和完善。此種觀點認為：商品房認購協議中明確了買賣雙方的身份、買賣的標的物、價錢、付款方式及日雖然商品房認購協議都會約定在某一詳細時間簽訂正式的房屋買賣或預售合同但房屋買賣或預售合同沒有強迫使用文本因此簽訂正式的房屋買賣合同或預售合同完全是對商品房認購協議的細化、補充或變更。對此筆者不敢茍同。雖然商品房認購協議明確了買賣雙方的身份及相應的條款規定有的甚至還約定了房屋的詳細情況但我們首先應明確商品房認購協議本身就是一個合同當然應具備合同所要具備的根本條款。商品房認購協議并不要求所要買賣的房屋是處于正在建立中還是已經

45、開工驗收合格還是尚不存在而且也沒有規定合同雙方承擔房屋買賣合同中的債權債務等實體權利義務因為商品房認購協議是在簽訂商品房買賣或預售合同之前簽訂的它是預購人初步選定了自己將來要購置的房屋而一時又無法就該房屋的詳細事宜進展協商同時又不想喪失這一交易時機而同預售方簽訂的協議。所以協議雙方要履行的義務即是在一定時間內繼續協商簽訂正式的商品房預售或買賣合同。由此可以看出商品房認購協議簽訂的目的是保證雙方最終可以簽訂正式的商品房預售或買賣合同商品房認購協議本身是買賣雙方初步會談的一個意向性成果又是為正式簽約所做的準備。而商品房預售合同那么是以正在建造中的房屋為標的物的簽訂的目的也是為了直接轉移房屋所有權而

46、且不需要再繼續協商簽訂正式的商品房買賣合同因此它屬于買賣合同的一種。另外雖然商品房預售或買賣合同沒有強迫使用文本但在?商品房銷售理?、?城商品房預售理?等法規中對其的簽訂及合同內容都有詳細的規定。由此可知商品房預售合同并不是商品房認購協議的補充或完善兩者是法律性質完全不一樣的兩個的合同。第二種觀點商品房認購協議與商品房預售合同同屬預約合同。此種觀點認為：商品房認購協議與商品房預售合同都是預備合同即叫預約。商品房認購協議是為最終簽訂商品房買賣合同的預約而商品房預售是預約交易行為商品房預售合同即商品房交易預約合同。對此筆者亦不敢茍同。為了便于分析此種觀點在這里要首先明確一下預約合同的概念及其特征。

47、從民法理上講合同從其功能上可分為預約合同和本合同預約合同或稱“預約是指為將來要訂立某合同而訂立的合同俗稱“合同的合同；本合同或稱“本約是與預約合同相對而言的預約合同中約定的將來要訂立確實定性合同即為本合同或本約。在訂立預約合同時本合同尚未成立預約合同的成立和生效使當事人負有在一定時內訂立本合同的義務。由于預約合同與所有的合同一樣產生于締約當事人意思合意一致的有效行為因此其同樣歸屬于合同的范疇。但相對于本合同而言預約合同有著自己鮮明的法律特征：1、預約合同是諾成合同即締約當事人意思表示一致即告成立而不受其它要式行為的約束。2、預約合同的標的是合同當事人雙方為將來訂立本合同而積極老實地協商、會談的

48、義務。3、預約是一種訂約程序是本約成立過程中的一個先契約準備階段。4、預約合同對本合同的標的不需詳細約定。對照以上預約合同的概念及其特征可知商品房認購協議在其性質上符合預約合同的全部法律特征因此屬于預約合同；而商品房預售合同那么不符合預約合同的法律特征因此不是預約合同。商品房預售合同在簽訂時由于房屋并不存在或尚未建成所以帶有“預售字樣但其并不是預約交易行為。因為在商品房預售合同中預售方與預購方房屋的一切情況都有詳細明確的約定雙方無須將來再訂立商品房買賣合同就可以按照商品房預售合同的約定直接履行并房屋產權過戶登記手續從而獲得該房屋到達交易的最終目的。因此當事人根據商品房認購協議簽訂的商品房預售或

49、買賣合同應屬于本合同。綜上所述商品房認購協議與商品房買賣合同有著本質的區別詳細區別如下：1、商品房認購協議是預約合同而商品房預售合同是買賣合同屬于本合同。商品房認購協議的簽訂是商品房預售或買賣合同的締約過程是一個準備行為而商品房預售或買賣合同那么是商品房認購協議履行的結果。因此商品房認購協議是商品房預售或買賣合同的預約而商品房預售或買賣合同那么是本約。2、商品房認購協議的簽訂是為了最終簽訂商品房買賣合同而商品房預售合同的簽訂那么是為了買賣商品房兩者履行義務的內容不同。商品房認購協議成立并生效后雙方當事人產生的履行義務是在一定時間內要繼續進展積極、老實地協商、會談以便最終簽訂正式的商品房預售或買

50、賣合同因為簽訂商品房認購協議的行為不是一次性的購房者購置商品房僅簽訂商品房認購協議是不夠的還要簽訂商品房買賣合同才能最終獲得所購房屋。而商品房預售合同成立并生效后雙方當事人產生的履行義務那么是直接轉移房屋所有權因為簽訂商品房預售合同的行為是一次性的在商品房預售合同中預售方與預購方房屋的位置、面積、價款的交付方式與限、房屋的交付限、房屋的質量、違約責任等都有明確的規定 而且都采用房地產主統一制訂的合同示范文本訂立并登記備案雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同即可以按照商品房預售合同的規定直接履行并房屋產權過戶登記手續從而到達雙方交易的目的。二、從商品房認購協議與商品房預售合同的生效要件對兩者的關

51、系進展比較分析。商品房認購協議與商品房預售合同的法律效力是指兩者在我國法律上的認可效力它包括合同有效、無效、可撤銷和效力待定。在此只就合同有效要件進展比較分析。如前所述商品房認購協議是預約合同是預售人與預購人訂立本合同商品房預售或買賣合同的預約屬于債權合同應適用合同法的一般規那么。因此商品房認購協議成立且生效的條件就是符合?合同法?合同生效的有關規定即可。首先由預約合同的特征可知商品房認購協議是諾成性合同只要合同雙方當事人意思表示一致合同即告成立。其次根據我國?合同法?第44條規定：依法成立的合同自成立時生效。法律、行政法規規定應當批準、登記等手續生效的按照其規定。因此商品房認購協議只要是在老

52、實信譽、確保公平的根底上通過友好協商達成的內容不違犯我國法律、法規的強迫性規定其就成立并生效。而對于商品房預售合同由于其標的是我國嚴格理的房地產為了嚴格理和我國的房地產公權利因素便介入了本來屬于私人間意思自治領域的商品房預售合同故其生效條件除了要滿足?合同法?的有關規定外還要滿足?城房地產理法?、?商品房銷售理?、?城商品房預售理?等法律、法規對其的強迫性規定。由此商品房預售合同的生效條件需具備以下幾點：1、商品房預售合同的主體必須合格。1預售方應當具備的條件。根據?城房地產理法?和?城商品房預售理?的有關規定商品房預售合同的預售方應當具備以下條件：預售方必須是經過批準設立并在工商行政理部門登

53、記注冊的房地產開發企業。房地產開發企業是以營利為目的從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業必須符合?城房地產理法?所要求的條件。假設不具備房地產開發經營資格的企業與別人訂立了商品房預售合同那么該合同為無效合同。但是假設不具備房地產開發經營資格的企業在?城房地產理法?施行之前與別人訂立了商品房預售合同而在一審訴訟間依法獲得了房地產開發經營資格那么可以認定合同有效；人民?審理房地產理法施行前房地產開發經營案件假設干問題的解答?以下稱?解答?第2條 預售方必須通過出讓的方式獲得土地使用權并交付了全部土地使用權出讓金獲得土地使用權證書。只有這樣預售方才能建造房屋并與預購方訂立商品房預售合同。假

54、設預售方沒有獲得土地使用證書而與別人訂立商品房預售合同那么該合同為無效合同。但是在?城房地產理法?施行之前預售方沒有獲得土地使用權證書但投入了一定的開發建立資金進展了施工建立并與別人訂立了商品房預售合同而在一審訴訟間補辦了土地使用權證書的那么可以認定合同有效；?解答?第25條預售方必須獲得建立工程規劃容許證投入的開發資金必須符合法律的要求。建立工程規劃容許證是進展工程建立的必備是商品房建立的前提條件。房地產開發企業只有在獲得建立工程規劃容許證的條件下才能進展開工建立商品房。否那么就是建筑就此而訂立的商品房預售合同是無效合同。另外預售方必須按提供預售的商品房計算投入開發建立的資金到達工程建立總的

55、百分之二十五以上并已經確定施工進度和開工交付日；預售方必須獲得商品房預售容許證明。商品房預售容許制度是我國對商品房預售進展理的必要措施。預售方必須向級以上人民房地產理部門預售登記獲得商品房預售容許證明。這是商品房預售的法定憑證。預售方沒有商品房預售容許證明而與別人訂立的商品房預售合同屬于無效合同。但是在起訴前獲得商品房預售容許證明的那么可以認定合同有效。?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題解釋?以下稱?解釋?第2條2預購方應當具備的條件。在商品房預售合同中對預購方主體資格的限制我國現有法律中沒有特別規定原那么上一切具有完全民事行為才能的自然人、法人和其他社會組織均可。2、雙方當事

56、人簽訂商品房預售合同的意思表示必須。意思表示是指行為人在未受外力強迫或惑的情況下根據自己的權利義務和內心判斷自主地作出意思表示。意思表示是法律行為生效的必要條件。因此商品房預售合同的雙方當事人簽訂合同的意思表示也必須符合這一要求才能有效。3、商品房預售合同內容和形式的合法性。商品房預售合同的內容合法是指預售合同的內容不得違犯相關的法律、法規任何人不得利用預售商品房買賣合同進展活動。預售方必須對預售合同所載內容的性承擔法律責任預購方不得利用購置商品房來轉移財產、牟取暴利等。買賣雙方不得惡意串通損害第三人的合法權益。商品房預售合同的形式合法是指預售合同必須采取書面形式。理中商品房預售合同一般采取合

57、同的形式詳細條款由預售方事先擬定主要內容包括：雙方當事人的根本情況；預售商品房的根本情況；預售商品房的價格及支付、限；交付房屋的日；違約責任及免責條款；糾紛的解決方式等。根據?城房地產理法?的規定當事人訂立商品房預售合同后預售方應當按照有關規定將預售合同報級以上人民房產理部門和土地理部門登記備案。?城商品房預售理?亦規定：“商品房預售開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向級以上人民房產理部門和土地理部門登記備案手續。不過應明確的是該登記備案程序只是房地產理部門對房地產施行行政理的一種手段而不是合同生效的要件。由此可以得知：商品房認購協議的簽

58、訂只要符合?合同法?合同生效的相關規定即告成立并生效我國其他法律、法規對其的簽訂及生效并無強迫性規定；而商品房預售合同那么需要同時滿足?合同法?和?城房地產理法?、?商品房銷售理?及?城商品房預售理?合同生效的相關規定才能生效。三、從定金的法律性質方面對商品房認購協議與商品房預售合同的關系進展比較分析。在商品房預售過程中預售人與預購人不是簽訂商品房認購協議還是簽訂商品房預售合同一般在合同簽訂之時都要求預購方交付一定數量的定金。但這兩種合同中定金的法律性質存在著以下幾種觀點：一種觀點是商品房認購協議與商品房預售合同中的定金的性質都是違約定金性質；另一種觀點是商品房認購協議中的定金是解約定金商品房

59、預售合同中的定金是違約定金；第三種觀點是商品房認購協議中的定金是立約定金商品房預售合同中的定金是違約定金。從這三種觀點我們可以看出爭議的焦點是這兩個合同中定金的性質問題。為了進一步理解定金的性質這里有必要介紹一下定金的分類。定金按其性質可分為：成約定金、立約定金、證約定金、違約定金、解約定金五種。1、成約定金：是指以定金的交付為合同成立的條件不交付定金合同那么不成立。2、立約定金：是指以交付定金作為將來訂立合約的保證假設一方回絕訂立主合同那么適用定金罰那么。3、證約定金：指以定金證明合同的成立具有證據的作用通常用于口頭合同。4、違約定金：指作為履行合同擔保的定金即交付定金的一方不履行合同約定的

60、另一方可以沒收定金收受定金的一方不履行合同義務雙倍返還定金。5、解約定金：是指以定金作為保存合同解除權的條件即交付定金的人可以拋棄定金來解除合同收受定金的人亦可雙倍返還定金來解除合同。參照以上定金種類的劃分針對上述三種觀點筆者贊成第三種觀點即兩種合同中的定金的法律性質并不一樣。商品房認購協議中的定金是立約定金因為商品房認購協議是預約合同是為簽訂本合同所作的預約其中所規定的定金是為了保證簽訂正式商品房預售或買賣合同而交付的具有明顯的立約定金性質。人民適用?擔保法?假設干問題的解釋15條規定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的給付定金的一方回絕訂立主合同的無權要求返還定金；收受定金的一方回