1、房地產開發項目工作流程整理單位：山東三慶置業有限公司乳山分公司 目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc241673787 第一章：項目決策時期 PAGEREF _Toc241673787 h 4 HYPERLINK l _Toc241673788 一、可行性研究的內容 PAGEREF _Toc241673788 h 4 HYPERLINK l _Toc241673789 二、研究小組的組成 PAGEREF _Toc241673789 h 4 HYPERLINK l _Toc241673790 三、可行性研究的工作時期 PAGEREF _Toc241673790

2、h 4 HYPERLINK l _Toc241673791 四、可行性研究步驟 PAGEREF _Toc241673791 h 6 HYPERLINK l _Toc241673792 第二章：前期預備時期 PAGEREF _Toc241673792 h 6 HYPERLINK l _Toc241673793 一、 獵取土地使用權。 PAGEREF _Toc241673793 h 6 HYPERLINK l _Toc241673794 1、開發商獵取土地使用權的要緊方式 PAGEREF _Toc241673794 h 6 HYPERLINK l _Toc241673795 2、開發商獵取土地使用

3、權的程序 PAGEREF _Toc241673795 h 6 HYPERLINK l _Toc241673796 3、辦理土地登記 PAGEREF _Toc241673796 h 7 HYPERLINK l _Toc241673797 4、土地使用權出讓 PAGEREF _Toc241673797 h 8 HYPERLINK l _Toc241673798 5、招標受讓土地使用權申請程序 PAGEREF _Toc241673798 h 9 HYPERLINK l _Toc241673799 6、拍賣受讓土地使用權申請程序 PAGEREF _Toc241673799 h 10 HYPERLINK

4、 l _Toc241673800 二、 征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證 PAGEREF _Toc241673800 h 10 HYPERLINK l _Toc241673801 1、拆遷方式： PAGEREF _Toc241673801 h 11 HYPERLINK l _Toc241673802 2、拆遷的要緊內容包括 PAGEREF _Toc241673802 h 11 HYPERLINK l _Toc241673803 3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料： PAGEREF _Toc241673803 h 11 HYPERLINK l _Toc241673804 三、 建筑工程規劃治

5、理 PAGEREF _Toc241673804 h 12 HYPERLINK l _Toc241673805 1、項目規劃申報 PAGEREF _Toc241673805 h 12 HYPERLINK l _Toc241673806 2、申辦項目選址定點 PAGEREF _Toc241673806 h 14 HYPERLINK l _Toc241673807 3、申報規劃要點 PAGEREF _Toc241673807 h 15 HYPERLINK l _Toc241673808 4、申辦建設工程紅線定位與驗線 PAGEREF _Toc241673808 h 17 HYPERLINK l _T

6、oc241673809 四、 工程項目報建 PAGEREF _Toc241673809 h 17 HYPERLINK l _Toc241673810 1、工程建設項目報建程序： PAGEREF _Toc241673810 h 17 HYPERLINK l _Toc241673811 2、建設項目報建登記 PAGEREF _Toc241673811 h 18 HYPERLINK l _Toc241673812 3、報建信息治理： PAGEREF _Toc241673812 h 18 HYPERLINK l _Toc241673813 4、辦理招標手續 PAGEREF _Toc241673813

7、h 19 HYPERLINK l _Toc241673814 5、投標企業投標報名 PAGEREF _Toc241673814 h 20 HYPERLINK l _Toc241673815 6、投標資格預審內容 PAGEREF _Toc241673815 h 20 HYPERLINK l _Toc241673816 7、投標文件的編制、內容、遞交和接收工作內容 PAGEREF _Toc241673816 h 21 HYPERLINK l _Toc241673817 8、組織評標委員會工作內容 PAGEREF _Toc241673817 h 22 HYPERLINK l _Toc24167381

8、8 9、開標工作內容 PAGEREF _Toc241673818 h 22 HYPERLINK l _Toc241673819 10、定標工作內容 PAGEREF _Toc241673819 h 23 HYPERLINK l _Toc241673820 11、核準招投標情況報告 PAGEREF _Toc241673820 h 23 HYPERLINK l _Toc241673821 12、簽訂工程承發包合同 PAGEREF _Toc241673821 h 24 HYPERLINK l _Toc241673822 13、招標條件 PAGEREF _Toc241673822 h 24 HYPERL

9、INK l _Toc241673823 14、招標方式 PAGEREF _Toc241673823 h 25 HYPERLINK l _Toc241673824 15、招標投標差不多程序 PAGEREF _Toc241673824 h 26 HYPERLINK l _Toc241673825 16、應提交的招標資料目錄 PAGEREF _Toc241673825 h 28 HYPERLINK l _Toc241673826 第三章：工程建設時期 PAGEREF _Toc241673826 h 30 HYPERLINK l _Toc241673827 一、施工企業資質治理 PAGEREF _To

10、c241673827 h 30 HYPERLINK l _Toc241673828 1、施工企業資質的劃分 PAGEREF _Toc241673828 h 30 HYPERLINK l _Toc241673829 2、施工企業資質的動態治理 PAGEREF _Toc241673829 h 30 HYPERLINK l _Toc241673830 3、外國建筑施工企業的資質治理 PAGEREF _Toc241673830 h 31 HYPERLINK l _Toc241673831 二、工程總承包企業的治理 PAGEREF _Toc241673831 h 32 HYPERLINK l _Toc2

11、41673832 三、工程建設項目組織實施方式目前有兩種方式 PAGEREF _Toc241673832 h 33 HYPERLINK l _Toc241673833 1、工程總承包方式 PAGEREF _Toc241673833 h 33 HYPERLINK l _Toc241673834 2、工程項目治理 PAGEREF _Toc241673834 h 33 HYPERLINK l _Toc241673835 四、工程建設治理 PAGEREF _Toc241673835 h 34 HYPERLINK l _Toc241673836 1、施工許可證申辦范圍 PAGEREF _Toc24167

12、3836 h 35 HYPERLINK l _Toc241673837 2、施工許可證辦理機構 PAGEREF _Toc241673837 h 35 HYPERLINK l _Toc241673838 3、施工許可證辦理程序 PAGEREF _Toc241673838 h 35 HYPERLINK l _Toc241673839 4、辦理施工許可證 PAGEREF _Toc241673839 h 36 HYPERLINK l _Toc241673840 第四章：項目銷售時期 PAGEREF _Toc241673840 h 38 HYPERLINK l _Toc241673841 一、申辦銷售許

13、可證 PAGEREF _Toc241673841 h 38 HYPERLINK l _Toc241673842 二、商品房銷售及按揭辦理 PAGEREF _Toc241673842 h 40 HYPERLINK l _Toc241673843 1、銷售前期預備工作 PAGEREF _Toc241673843 h 40 HYPERLINK l _Toc241673844 2、物業賣點與利益點轉換分析 PAGEREF _Toc241673844 h 42 HYPERLINK l _Toc241673845 3、推廣主題的制定 PAGEREF _Toc241673845 h 43 HYPERLINK

14、 l _Toc241673846 4、各銷售期的廣告具體創意 PAGEREF _Toc241673846 h 45 HYPERLINK l _Toc241673847 5、按揭辦理 PAGEREF _Toc241673847 h 45 HYPERLINK l _Toc241673848 6、抵押登記 PAGEREF _Toc241673848 h 48 HYPERLINK l _Toc241673849 第五章：交付使用時期 PAGEREF _Toc241673849 h 49 HYPERLINK l _Toc241673850 一、建筑工程的驗收 PAGEREF _Toc241673850

15、h 49 HYPERLINK l _Toc241673851 1、申請竣工驗收 PAGEREF _Toc241673851 h 49 HYPERLINK l _Toc241673852 2、工程竣工驗收條件 PAGEREF _Toc241673852 h 49 HYPERLINK l _Toc241673853 3、工程竣工驗收程序 PAGEREF _Toc241673853 h 51 HYPERLINK l _Toc241673854 4、竣工驗收的組織 PAGEREF _Toc241673854 h 51 HYPERLINK l _Toc241673855 5、工程竣工備案 PAGEREF

16、 _Toc241673855 h 52 HYPERLINK l _Toc241673856 二、建設工程規劃驗收 PAGEREF _Toc241673856 h 52 HYPERLINK l _Toc241673857 三、進行權屬登記 PAGEREF _Toc241673857 h 53 HYPERLINK l _Toc241673858 四、物業移交 PAGEREF _Toc241673858 h 54房地產開發流程從開發、建設、經營、治理的程序上講，房地產開發一般可分為五個時期，即可行性研究和項目決策時期、建設前期預備時期、建設時期、銷售時期和交付使用時期。第一章：項目決策時期房地產開發

17、項目經董事會批準初步立項后，轉由企業戰略進展研究室進行可行性研究。 一、可行性研究的內容 可行性研究的全然目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或幸免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。 可行性研究的要緊內容有：(1)項目概況；(2)開發項目用地的現場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規模的確定； (4)規劃設計阻礙和環境愛護;(5)資源供給及資本運作方案；(6)環境阻礙和環境愛護；(7)項目開發模式、組織機構、崗位需求、治理費用的研究；(8)開發建設節點打算；(9)項目經濟及社會效益分析；(10)結論及建議。 二、研究小組的組成可行性研究小組成員知識組成：經濟師、市場

18、分析專家、房地產專家、建筑工程專家、財會師及律師。三、可行性研究的工作時期 1）投資機會研究。該時期的要緊任務是對投資項目要緊是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，查找最有利的投資機會。 投資機會研究相當粗略，要緊依靠籠統的可能而不是依靠詳細的分析。假如機會研究認為可行的，就能夠進行下一時期的工作。 2）初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。 3）詳細可行性研究，即通常所講的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目

19、在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。4）項目的評估和決策，按照國家有關規定，關于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位托付有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。依法必須進行招標的工程建設項目中，按照工程建設項目審批治理規定，凡應報送項目審批部門審批的，必須在報送的項目可行性研究報告中增加有關招標的內容：建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動的具體招標范圍（全部或者部分招標）；建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動擬采納的招標組織形式（托

20、付招標或者自行招標）；擬自行招標的，還應按照工程建設項目自行招標試行方法（國家進展打算委員會令第號）規定報送書面材料；建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動擬采納的招標方式（公開招標或者邀請招標）；國家進展打算委員會確定的國家重點項目和省、自治區、直轄市人民政府確定的地點重點項目，擬采納邀請招標的，應對采納邀請招標的理由作出講明四、可行性研究步驟 可行性研究按5個步驟進行：(1)項目公司同意托付或集團公司董事會立項；(2)調查研究；(3)方案選擇與優化； (4)財務評價和經濟評價；(5)編制可行性研究報告。 5、集團公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發時期。第二

21、章：前期預備時期一、 獵取土地使用權。1、開發商獵取土地使用權的要緊方式1） 通過行政劃撥方式取得；2） 舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；3） 轉讓取得；4） 出讓方式取得（招標、拍賣、協議出讓三種方式）；5） 聯合開發并報有關主管部門立項、審批后取得；6） 通過司法裁決取得；7） 通過兼并、收購等股權重組方式取得。2、開發商獵取土地使用權的程序1）土地使用權有償出讓的方式 ，出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序將國有土地使用權讓與土地使用者，按照中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例國有土地使用權的出讓方式有三種：協議、招標、拍賣。 2）協議出讓指土地使用權的有

22、意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協商出讓土地使用權的有關事宜的如此一種出讓方式。 3）招標出讓是指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人依照一定的要求擇優確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。 4）拍賣又稱競投，有些地點也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時刻、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按“

23、價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。 3、辦理土地登記依照招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定，建設用地凡屬于營利性的商品房開發、旅游、商業、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得成交確認書，然后簽訂國有土地使用權出讓合同。開發商取得國有土地使用權出讓合同后，到建管處辦理建筑方案報建手續，至地籍處辦理土地證登記手續。屬協議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料：1）土地出讓合同、劃撥決定書或轉讓批文；2）開發商營業執照或組織機構代碼證，房地產開發資質；3）屬新增建設用地的，應提供建設用地批準書；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料。4）1：200

24、0地形圖2份；5）加蓋了“權屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份6）地上附著物權屬證明；7）土地登記申請書；8）土地登記法人代表證明和身份證明；9）土地登記托付書。4、土地使用權出讓 土地治理部門負責辦理土地使用權出讓和劃撥土地使用權轉讓需補辦出讓手續的審核和報批工作。1）遠郊區、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的審核和報批工作。 2）土地使用權劃撥 省土地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮建設用地的劃撥手續。區、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮建設用地的劃撥手續。3）征用土地 (征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務院批準。

25、；征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由省人民政府批準。；征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區（縣）人民政府批準。 4）地價評估 市房地局負責城近郊區、縣土地出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作5、招標受讓土地使用權申請程序 1) 用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。 2) 用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。 3) 用地者進行投資分析。 4) 到指定地點辦理投資登記，提交企業工商營業執照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規定繳納投標保證金。 5) 用地者

26、填寫投標書寄給指定方進行投標。 6) 收到中標通知書后，由企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按合同的規定支付總地價款的一定比例作為定金。 7) 按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區、縣房地局申請正式國有土地使用證。 6、拍賣受讓土地使用權申請程序 1) 用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。 2) 用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。 3) 用地者進行投資分析。 4) 到指定地點辦理競投登記，提交企業工商執照、法人資格證明、銀行資信證明，

27、并按規定繳納競投保證金。 5) 用地者到指定地點領取競叫牌。 6) 用地者在規定時刻、指定地點到拍賣現場參加競投。 7) 企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按規定支付總地價款的一定比例作為定金。 8) 按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區、縣房地局申領正式國有土地使用證；屬經營性開發用地的，開發商通過招標、掛牌、競買或協議出讓程序取得成交確認書。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續，進行土地登記，取得國有土地使用權證。二、 征地拆遷、申辦并取得房屋拆遷許可證都市房屋拆遷是對都市規劃區內國有土地上原有

28、的房屋及其附屬物等，不適應經濟、社會進展需要的部分進行拆除重建，使都市的整體功能得到改善和提高。 1、拆遷方式：1） 政府組織拆遷：要緊指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權所涉及拆遷2） 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要申請拆遷許可證。3） 拆遷人托付拆遷：適用開發商缺乏拆遷經驗時托付專門從事房屋拆遷工作的單位進行。2、拆遷的要緊內容包括(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)都市功能、用地布局和空間結構的調整，如居住區、商業區、車站、生活服務設施等公共建筑的建設和改造；(3)環境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，都市房屋拆遷是伴隨著都市建設項目進行的，是都市建設的重要組成

29、部分，尤其是舊城改造中的一個重要環節，處于建設項目的前期工作時期。3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料：1） 填寫都市房屋拆遷申請表一式五份；2） 建設項目批準文件；3） 建設用地規劃許可證；4） 國有土地使用權批準文件（建設用地批準書或劃撥決定書）5） 拆遷代辦單位和評估機構資料。6） 拆遷安置打算和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數、性質、用途等差不多情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）7） 有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。依照都市房屋拆遷治理實施方法的規定，房屋拆遷治理部門在收到申請之日起30日內，對申請審查完

30、畢。符合條件的，依法收取拆遷治理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發房屋拆遷許可證。開發商取得房屋拆遷許可證后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協議。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得房屋拆遷驗收合格證。 三、 建筑工程規劃治理建設工程規劃治理的要緊內容有：建筑治理、道路治理、管線治理、審定設計方案、核發建設工程規劃許可證。 1、項目規劃申報在已開發使用的城鎮國有土地范圍，項目規劃申報的差不多步驟是：1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發商要向規劃局申報規劃要點，規劃治理部門應在要點通知書中對批復

31、時的參考依據；2)在項目建議書批復后，開發商應向規劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發選址規劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規劃設計條件；3)規劃設計條件，是項目選址后，由建設單位申請，規劃部門下達的托付設計機構進行規劃方案設計的依據性文件。開發商在完成方案設計后，須向規劃部門提出審定申請；4)通過審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據，也是取得建設用地規劃許可證的必備條件；5)開發商依據審定的設計方案通知書和可行性研究報告批復，并在規劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見后，應向規劃局申領建設用地規劃許可證，該證是取得土地使用

32、權的必備文件；6)申領建設工程規劃許可證，是在項目列入年度正式打算后，申請辦理開工手續之前，需進行的驗證工程建設符合規劃要求的最后法定程序，該證是申辦開工的必備文件。進行營利性的房地產開發，必須取得國有土地使用權才能進行。依照都市房地產治理法的有關規定，房地產開發用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證：通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書或劃撥決定書。 2、申辦項目選址定點申辦項目選址定點，取得建設項目選址意見書和建設用地規劃許可證。并取得建設項目選址意見書的附件：規劃設計（土地使用）條件。 1）建設項目選址申請 都市規劃行政主

33、管部門依照全市經濟社會進展策略、都市總體規劃、分區規劃、操縱性詳細規劃等各級規劃，按照國家都市規劃法、建設項目選址規劃治理方法等，考慮建設項目的要求，在規定期限內提出規劃方面的初審意見和選址意見。此后，由都市規劃行政主管部門會同土地治理部門并征求項目所涉及到的有關部門的意見，對初審意見及其選址提出復審意見，關于同意的項目報政府審批后，在規定的審批期限內核發項目選址意見書。 建設項目選址意見書的要緊內容應包括：建設項目的差不多情況和建設項目規劃選址的要緊依據。2）申辦建設用地規劃 都市建設用地規劃治理的差不多是依據都市規劃確定的不同地段的土地使用性質和總體布局，決定建設工程能夠使用哪些土地，不能

34、夠使用哪些土地，以及在滿足建設項目功能和使用要求的前提下，如何經濟、合理地使用土地。都市規劃行政主管部門對都市用地進行統一的規劃治理，實行嚴格的規劃操縱是實施都市規劃的差不多保證。 3）托付設計單位設計，送審設計方案。3、申報規劃要點規劃要點是打算立項或建設工程可行性研究的規劃差不多依據。打算部門能夠要求開發單位初始規劃部門關于開發項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復。當建設單位完成打算報批手續之后，應到規劃部門申報選址定點，以獵取選址規劃意見通知書申報選址定點。辦理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料：1、土地以出讓的方式取得：（1）土地使用權出讓合同、土地證；（2）建設項目批準、核

35、準、備案文件；（3）規劃設計總圖或初步設計方案。2、土地以劃撥的方式取得：（1）有償劃撥：有關部門批準、核準文件； 與國土部門簽訂的合同；規劃設計總圖或初步設計方案；（2）無償劃撥：有關部門批準、核準文件；規劃設計總圖或初步設計方案。開發商取得建設項目選址意見書及建設用地規劃許可證后，即可辦理建設工程規劃方案報建手續，取得建設工程規劃許可證； 1）規劃方案審批時期，取得規劃建筑方案批準意見書。在現在期需要提供的資料為：a1：2000地形圖1份；b1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）；c建設項目規劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供2-3個不同設計單位的規劃方案及光盤）；d“一書一證”及

36、其附件（規劃設計使用條件和規劃用地范圍線）。2）施工圖核準時期，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在現在期需要提供的資料為：a土地證復印件或宗地圖或出讓合同或劃撥決定書；b公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環衛、燃氣、園林、等部門審查意見或回執；c施工圖3份及光盤。建設工程規劃許可證出現變更事由時，提交以下資料辦理：1） 變更申請；2） 工商部門更名通知、變更后的工商執照；3） 開發商資質證明；4） 土地變更批復；5） 變更后的土地使用證；6） （土地批租費、使用費）收據；7） 原建設工程規劃許可證；8） 建筑紅線圖；9） 抵押權人同意變更的意見（辦理了在建工

37、程抵押的）；10） 法院裁決項目還應提交判決書4、申辦建設工程紅線定位與驗線取得建筑定位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成后，當建筑物施工至正負零或市政管線埋設溝槽覆土前，建設單位應申請紅線驗線。辦理紅線定位時應提交以下資料原件：1） 建筑紅線：審批手續齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。2） 建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。3） 市政紅線：審批手續齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。4） 若所放紅線與規劃道路或其它預留規劃操縱范圍相關，建設單位還須到市規劃院提取道路坐標及其它相關數據。

38、四、 工程項目報建1、工程建設項目報建程序：1) 建設單位或其托付的代理機構到市交易中心領取工程建設項目報建表。2) 按報建表的內容如實填寫,蓋上項目法人公章后報送市交易中心。3) 工程建設項目立項批文、資信證明、建設用地證明、.規劃審批文件、施工圖設計文件審查批準書連同報建表同時提交。4) 屬于試樁建設工程項目,須辦理試樁登記手續。工程建設項目的投資和建設規模發生變化時,建設單位或其托付代理機構應及時到市交易中心進行補充登記，籌建負責人變更時,應辦理變更手續。 2、建設項目報建登記凡在本市范圍內進行建設的，其建筑面積達到1000m2 的建設工程或工程造價在50萬元以上的新建、擴建和改建的建筑

39、（構筑物工程、市政工程及裝飾工程）應辦理工程項目的報建手續。工作內容：填報建設工程項目報建表需帶下列資料：（一）建設項目批準文件；（二）建設工程項目土地使用合法證明文件； （三）施工圖設計文件審查批準書；（四）資金證明（銀行出具的六聯單或審計報告）；（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。3、報建信息治理：1）建設工程交易中心核實報建資料，進行現場勘踏（7個工作日內）；2）在交易中心媒介上公布報建信息；3）交易中心將報建信息轉至各有關治理機構。2）審核一費制收費認定表、核發繳款通知填報建設工程一費制收費認定表按下列程序辦理（一）在報建臺領取收費認定表（共兩份）；（二）到各單位辦事窗口辦

40、理繳費認定手續；（三）應繳費用從工程報建開始20日內憑建設工程交易中心（咨詢臺）開具的行政事業性收費、基金繳款通知書到代理銀行專柜辦理繳款手續。其它以中標價為計算基數的繳費項目，在招投標監督治理機構對招標投標情況書面報告核準前按上述程序辦理。4、辦理招標手續依法必須進行招標的項目范圍和規模標準，按照山東省人民政府的規定執行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達到1000m2 的建設工程新建、擴建和改建的建筑的建設工程必須進行招標。工程建設項目必須在發包前,由建設單位或其托付代理機構到市交易中心進行報建。應當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。報建時須交驗工程建設項目以下文書:

41、立項的批準文件、銀行出具該工程項目資信證明、經批準的建設用地證明和規劃審批文件等。工程建設項目的報建內容要緊包括:工程名稱、建設地點、投資規模、資金來源、當年投資額度、工程規模、擬開工與竣工日期、發包方式、工程籌建情況。5、投標企業投標報名（一）投標申請人應是中國山東建設網網員，并事先（7個工作日以上）將下述資料內容報送各地點政府建設工程交易中心，經驗證核實后輸入數據庫，作為投標報名、評標、定標的依據資料：1、投標申請人的營業執照； 2、資質證書；3、投標申請人信譽檔案資料；4、項目經理有關資料；5、業績及其它與投標活動有關的資料。（二）網上投標報名。網址：6、投標資格預審內容（一）招標人依照

42、工程需要對投標申請人投標資格預審的，應按已公布公告的內容和要求對投標申請人進行資格預審。（二）投標申請人到各地點政府建設工程交易大廳商務中心領取資預審通知書和購買資格預審格式文件；（三）招標人采納對投標申請人資格預審的，凡預審合格者少于7家的，應重新公布招標公告；預審合格者過多時，又不便直接確定的，應在各地點政府建設工程交易中心采納隨機方式抽取許多于7家的投標申請人。7、投標文件的編制、內容、遞交和接收工作內容（一）招標文件編制投標人應依照招標文件和招標工程圖紙以及工程技術規范要求，結合踏勘施工現場和招標答疑會所了解的情況，編制投標文件和工程預算。投標文件編制完成后應認真校核，按招標文件的規定

43、打印、裝訂、密封和標志，并滿足招標文件要求的份數。采納標準保密化評審技術標的（暗標）嚴格按武建招辦字200218號文件規定執行。（二）投標文件的內容1、投標函；2、施工組織設計或者施工方案；3、投標報價；4、招標文件要求提供的其他材料。（三）投標文件的遞交和接收1、投標文件的遞交投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時刻前，將投標文件密封送達投標地點。在投標截止時限往常，投標人能夠對所遞交的投標文件進行補充、修改或撤回，補充、修改的內容為投標文件的組成部分。并須按招標文件的規定進行編制、密封和標志。2、投標文件的接收在投標截止時刻前，招標人應做好投標文件的接收工作。在接收中應注意核對投標文件

44、是否按招標文件的規定進行密封和標志，并做好接收時刻的記錄，未按時或提早送達的，招標人應當拒收。 8、組織評標委員會工作內容（一）招標人于開標前（上午召開的評標會應提早18小時以上，下午召開的評標會應提早4小時以上5小時以內）在招投標監督治理機構的監督下，通過建設工程交易中心計算機系統按規定隨機抽取評委，并提供以下資料：1、建設工程交易中心抽取評標評委申請表；2、代理銀行代收專柜開具的以建設面積為計算基數的一費制收費項目的繳款憑據。（二）由建設工程交易中心指定專人通知評委參加評標；（三）建設工程交易中心負責將已抽取評委的詳細資料及通知結果打印密封（密封套破損無效），分不交由招標人和招投標監督治理

45、機構簽收保存。 9、開標工作內容 （一）招標人介紹投標單位和招投標監督治理部門人員；（二）當眾檢驗投標文件是否符合規定，按規定啟封投標書；（三）唱報投標標價、工期、質量、要緊材料用量以及需要特不講明的內容；（四）設有標底的公布標底；（五）招標人填寫開標匯總表，并由投標人簽字認可。（六）招投標監督治理機構進行監督治理10、定標工作內容按照中華人民共和國建設部令第89號令房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標治理方法和招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。 11、核準招投標情況報告中標通知書的簽發及中標人的公示公告工作內容：招標人應當自確定中標人之日起1

46、5日內，向招標投標監督治理機構提交招標投標情況的書面報告。在向招標投標監督治理機構提交招投標情況書面報告核準時，應提交下列資料： 1、由各收費單位確認的建設治理收費認定表；2、由代理銀行代收專柜開具的以中標價為計算基數的一費 制收費項目的繳款憑據。同時，向建設工程交易中心提交擬公布的中標通知書，并填寫中標公告公示、公布登記表，按規定在各地點政府建設工程交易中心媒介上公示、公告中標結果。 招標投標監督治理機構自收到書面報告之日起5日內未通知招標人在招標投標活動中有違法行為的，招標人能夠向中標人發出中標通知書，并將中標結果通知所有未中標的投標人。12、簽訂工程承發包合同招標人和中標人應當自中標通知

47、書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。訂立書面合同后7日內，中標人應當將合同送治理機構備案。 13、招標條件1）勘察、設計、招標，應當取得該項目的建設用地規劃許可證，并辦理建設用地手續和立項審批手續；2）建設工程全過程監理招標，應當完成立項審批手續；建設工程施工時期監理招標，應當完成勘察和設計工作；3）施工招標，應當完成立項審批手續，建設資金差不多落實，按規定應當實行建設監理的工程已簽訂建設監理合同；4）材料、設備招標，應當完成設計工作，材料設備的技術性能差不多確定，所需資金差不多落實；5）法律、法規、規章規定

48、的其他條件。公開招標工程應實行資格預審，邀請招標工程可實行資格預審，也可實行資格后審，但資格預審和資格后審不能同時進行。施工招標項目需要劃分標段和確定工期的，招標人應當合理劃分標段、確定工期，并在招標文件中載明。應積極推行總承包負責制，不得將一個單位工程主樓、附樓、分部工程分開招標，嚴禁招標人肢解工程或中標人將中標工程違法轉包、分包，如分部工程專業性較強需要另行選擇承包人的，必須進入有形建筑市場通過招標投標方式確定。任何為招標項目的前期預備或者監理工作提供設計、咨詢服務的法人及其附屬機構（單位），均不得參加該招標項目的投標。14、招標方式開發建設工程招標投標能夠采取公開招標、邀請招標和協商量標

49、等幾種方式： 、公開招標由招標單位通過報刊、廣播、電視等轉播媒介公布招標通告，公開請承包者參加投標競爭。凡具備規定條件的單位都可自愿參加投標。在眾多的投標單位中選擇報價合理、工期較短、信譽良好的承包商。這種公開招標方式，由于參加投標的單位較多，因此審查投標資格及其標書的工作量較大，招標費用開支較多。依照市建委關于建設工程項目施工招標投標人資格審查有關規定（試行）的通知，實行公開招標工程應實行投標人資格預審，當資格預審的潛在投標人過多時，由招標人通過隨機方法從中選擇投標人，且數量不得少于7家。公開招標一般適用于工程規模較大、技術復雜、報價水平不易掌握的大中型工程建設建設項目，以及采購數量多，金額

50、大的物資設備、材料的供應。 (2)邀請招標 招標單位不公開公布招標通告，而是依照工程特點向經預先選擇的承包商發出招標通知書或邀請函，然后依照各單位回函答復情況，確定投標對象，請他們參加招標項目的投標競爭。邀請參加投標單位的個數，世界各國都有規定，我省在有關規定中，明確要求許多于三家。；邀請招標方式由于對邀請對象的技術、經驗和信譽方面比較了解和信任，因此組織工作比較簡單。不僅能夠節約招標費用、縮短招標工作的周期，也能夠提高投標中標率；邀請招標屬于有限競爭性招標，這種招標方式限制了競爭范圍，有可能失去優秀的投標者。 依照市建委關于建設工程項目施工招標投標人資格審查有關規定（試行）的通知，實行邀請招

51、標工程可實行投標人資格預審，也能夠實行投標人資格后審。(3)協商量標 由建設單位直接選擇投標單位，就工程的工期和造價等條件，雙方直接商談中標條件和要求。參加議標的單位應許多于兩家。 議標適用于招標工作開展有困難的地區。工程規模不大、專業性較強或專門要求多，面對造價要求并不十分苛刻的工程項目。雙方在招標投標過程中費用支出最少，招標工作的周期也最短。議標缺乏競爭性，在造價上一般都偏高。15、招標投標差不多程序 招標工作由開發公司主持，沒有組織招標和編制標底能力的開發公司，可托付工程咨詢公司等招標服務公司代理。但這類服務機構必須具備一定技術資質，具有法人地位，經招標投標治理部門審查批準的企事業單位。

52、 1)工作程序 審查招標單位的資格； 報批招標申請書； 編制招標文件，編制標底并送審，指定評標、定標方法； 公布招標公告或招標邀請書； 審查投標單位資格； 分發招標文件及有關技術資料、圖紙等，組織投標單位現場勘察和招標文件答疑； 編制和寄送投標文件； 開標，公開標底，審查投標書和保函； 評標、定標、決定中標單位； 發出中標通知書，招標單位與中標單位簽訂承包合同。 招標申請書應當包括以下要緊內容：項目名稱、情況、概算；開發公司負責組織招標的人員的姓名、年齡、業務簡歷、職務、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標條件；招標方式。 2)應注意的問題 工程建設招標投標必須編制完整的招標

53、文件和投標標書。招標文件和投標標書一經發出，除另有規定外，一般不得變更。招標必須依據有關規定編制標底，并送政府主管招標投標的部門或其托付單位審查批準。編制標底人員的資格，須審核批準。此外，一個招標工程，只能編制一個標底。為了保證招標的公正性，應當以招標單位為主，約請有關部門及專家成立評標領導小組，進行評標、決標。關于大中型建設項目，招標單位還能夠邀請經驗豐富、有較高技術和經濟評估水平的專家組成評標委員會，對各投標方案作出評價。在此基礎上，推舉一、二個投標企業，供評標領導小組審定，確定中標單位。假如決標結果有損于國家利益時，政府主管招標投標的部門，有權予以否決。投標單位在提交投標標書的同時，必須

54、提交由其開戶銀行出具的投標保證金證書。投標單位中標后，假如拒絕承擔中標的工程任務，招標單位有權向為其出具保函的單位索取投標保證金。簽訂承發包合同時，必須嚴格履行標書的各項條件，不得修改和變更；雙方應互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應當退回。招標單位和中標單位簽訂合同后毀約，對方有權持履約保證金證書向其擔保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應補償履約保證金的不足部分。 16、應提交的招標資料目錄1）招標代理合同及招標代理機構資質證書復印件(如有代理)2）招標備案登記表3）經批準的邀請招標報告(如系邀請招標)4）招標公告或投標邀請書5）投標報名

55、名單(公開招標)6）資格預審文件7）資格預審評審報告8）招標文件9）購買招標文件登記表10）答疑會紀要(或答疑資料)及簽收回執11）標底(工程預算書)及建設工程項目造價咨詢核準證(如有標底)12）評委名單13）招標人評委托付書:14）開標會簽到表15）唱標記錄一覽表16）投標函及投標函附表17）評委評分表18）評分匯總表19）評標報告 20）招標投標情況書面報告21）中標通知書及中標公示證明22）辦理建管手續聯系單23）合同備案表24）各地點政府行政事業性收費、基金繳款通知書及收據25）各地點政府建設治理收費認定表（共2份）26）安全和文明施工開工驗收合格證第三章：工程建設時期一、施工企業資質

56、治理工程建設時期是將開發過程涉及到的人力、材料、機械設備、資金等資源聚攏在一個特定的時空點上所從事的施工生產活動。施工時期的工作包括：1、施工企業資質的劃分 建筑施工企業可分為工程施工總承包企業，施工承包企業和專項分包企業三類。按企業的建設業績、人員素養、治理水平、資金數量、技術裝備等，將工程總承包企業資質登記為為一、二級；施工承包企業資質登記分為一至四級。各資質登記標準及承包工程范圍由建設部統一制定、公布。目前，施工企業資質登記標準按1989年建設部施工企業資質等級標準執行。企業資質等級實行分級審批。一級企業由建設部審批，二至四級依照隸屬關系由國務院有關部門和省、自治區、直轄市建設行政主管部

57、門審批，經審查合格的企業由自治治理部門頒發建筑業企業自治證書 2、施工企業資質的動態治理 企業資質動態治理是指由于情況變化，當構成及阻礙企業資質的條件差不多高于或低于原定資質標準時，由資質治理部門對其資質等級或承包工程范圍作相應調整的治理。動態治理通過資質年度檢查和其它形式的監督檢查進行。對企業資質的升級、降級實行公告制度。實行動態治理，要緊是為了突出在市場競爭機制中內在素養和用戶評價對其資質的決定作用。 通過對企業的資質審查確定資質等級，由資質等級確定企業承接施工任務的范圍與規模；通過對企業經營果凍及工作業績的考核來重新評定資質等級。這種雙向的動態的資質治理確實是我國對施工企業進行行業治理的

58、要緊手段和進展方向。 3、外國建筑施工企業的資質治理 隨著對外開放的擴大，外國企業逐漸進入我國的建筑市場。為了加強對在中國境內承包工程的外國企業的治理，維護我國的建筑市場秩序，建設部1994年3月公布了第32號令在中國境內承包工程的外國企業資質治理暫行方法，6月公布了實施細則。其要點有：凡在中國境內從事房屋、土木工程的建筑等承包活動的外國企業，在從事承包工程活動前，必須到審查機關辦理資質審查，取得外國企業承包工程資質證。然后經工商行政治理機關注冊登記后，才可在中國境內從事承包工程活動。外國企業承包工程資質證的辦理機構為：同時在中國兩個（含兩個）以上省或自治區、直轄市轄區范圍內承包工程的，向建設

59、部申請辦理；在中國一個省或自治區、直轄市轄區范圍內承包工程的，向當地省級人民政府建設行政主管部門申請辦理；在中國經濟特區和沿海開放都市承包工程的，向當地人民政府建設行政主管申請辦理。 外國企業在中國境內承包工程的范圍是：全部由外國投資或贈款建設的工程；國際金融組織貸款，采納國際公開招標的工程項目；國內企業在技術上難以單獨承包的中外合資建設的工程；國內投資的建設工程，如確有專門項目國內企業難以單獨承包，經省級建設行政主管部門批準后同意外國企業與中國建筑企業聯合承包。外國企業承包工程資質證有效期為5年。如需延期，應在期滿前6個月內到原批準的審查機關辦理連續手續。二、工程總承包企業的治理 隨著加工治

60、理體制改革的不斷深入，出現了以實現工程項目總承包為宗旨的企業集團。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業，稱為工程項目總承包企業。為加強對工程項目總承包企業的資質治理，1992年4月建設部公布了工程總承包企業資質治理暫行規定。工程項目總承包企業資質分為三級。暫行規定從企業曾承擔國總承包的工程數量、自有資金、人員素養、專業人員數量、企業承包總產值等方面規定了各資質等級須具備的具體條件。2003年7月，建設部出臺文件，廢止工程總承包資格證書，對從事工程總承包業務的企業不專門設立工程總承包資質。具有工程勘察、設計或施工總承包資質的企業能夠在其資質等級許可的工程項目范圍內開展工程總承包業務。但工程