1、物業管理方式和物資裝備計劃在對XX的物業管理中，實行綜合一體化的管理模式，建立嚴密、科學、規 范的管理構架，堅持業主至上、優質高效、誠守信譽的服務宗旨，依照IS09000 質量保證體系進行管理，導入CIS企業形象系統規范化運作，結合xx獨特的人 文特點，保證高水平的管理和高效率的運作。具體設想是：建立以業主委員會為主導的共管體制業主委員會由熱心公益事業的業主組成，主要負責物業管理工作的監管，而 不參加具體的物業管理實務活動，真正形成業主自治、物業公司實施管理的有效 機制。實行執行機構、責任機構、監督機構有機結合的“三位一體”式的共管機 制，推行科技型物業管理模式。(-)“三位一體”式的共管機制

2、圖1-1共管機構相互關系圖監督機構一一物業管理委員會可通過行使以下權利，對本公司及物業管理處的管理行為進行監督。審核管理處提交的月管理報告。組織對管理工作的抽驗、檢査，審查管理效果。可通過會議或其它形式，評審XX管理狀況、交流意見。可即時就管理中的問題向管理處或公司投訴。對管理中出現的重大事項進行審議。正式進駐XX后，我們將認真聽取物業管理委員會人員意見和心聲，定期協 商、溝通，并充分發揮管理委員會的作用，讓每一位委員都成為一名物業管理的 監督人員，共同參與物業管理，使XX的物業管理臻于完美。責任機構一一XX物業管理有限公司是XX物業管理目標的最終責任人，負責對XX物業管理狀況的整體監控和 指

3、導，就XX的物業管理狀況對業主負責。執行機構一一XX物業管理處是XX物業管理的具體實施機構，對業主和公司負責，確保物業管理的各項 丄作達到既定日標。管理處嚴格按IS09000質量體系標準進行管理嚴格按照IS09000的要求，編制質量手冊、程序文件、作業指導書等三級 文件，制定質量記錄，將巡視維護、維修保養工作量化，對工作完成情況用白分 制進行考核，并同當月工資掛鉤。接受物業管理主管部門、政府各職能部門的領導和監督0一、管理方式(-)內部管理構架1 .機構設置組織機構的設置原則是“精干高效、一專多能，管理處實行公司領導下的 主任負責制，實行封閉式的管理方式，管理處設主任一名，副主任一名，下設服

4、務中心、設備管理部、環境管理部、安全管理部等四個部。2.組織構架圖3.各部門主要工作范圍3. 1服務中心一一是xx的管理中心和信息反饋平臺負責各設備系統運行、維護的指導與監督。負責制訂設備月、季、年度運行、檢測與維修計劃及實施措施。 負責制訂清潔、綠化月、季、年度計劃與實施措施。負責各類技術資料的收集、歸納、整理。負責節電、節水、節能計劃及措施的制訂，并督導實施。負責工程監督、驗收工作。按IS09000要求對文件及各項質量記錄進行管理。負責對用戸進行意見調查和對調查結果進行分析。對糾正和預防措施報告進行有效驗證。負責業主投訴、用戸意見、新聞媒體、上級主管部門信息的收集、 記錄、歸納、統計、分析

5、并及時傳遞，為決策者、管理人員、質量分析提供依據。負責與公司各有關職能部門的信息傳遞充分利用現代化管理手段獲得信息并整理利用。負責對外接待工作。負責處理行政、總務的管理工作。負責收取各項費用與帳務公布。負責材料采購、驗收入庫、領料及庫房管理工作。負責管理處檔案資料的管理工作。制定社區文化活動計劃，豐富業主的文化生活。按計劃組織有業主參加的大型社區文娛、體育活動，致力營造健康 向上、個性鮮明的社區文化。負責開展管理處宣傳教育工作和公益、精神文明活動。負責文化設施、場所的管理工作。組織開展便民服務。3. 2設備管理部負責供配電、給排水、電梯等設備的安全運行，確保正常使用。負責設備的運行記錄，資料保

6、存完好。負責設備及設備房的清潔衛生。按IS09000質量保證體系對設備運行進行質量監控巡視，做好巡視 記錄。按設備設施性能要求，嚴格避守操作規程，不出設備運行責任事故。負責節電、節水、節能計劃的實施。負責管理處制定的設備設施維修計劃的實施0負責處理設備設施的突發事故。配合供電公司、自來水公司、電話公司、有線電視臺等業務單位的 維修檢查工作。負責對房屋建筑、設備設施的科學養護，保證房屋完好。根據業主報修要求，及時進行維修，保證質量。負責監控中心的24小時值班，發現異常情況迅速報告值班領導。密切監視外來人員進入XX,預防突發事件的發生。密切監控消防設備、設施的運行情況，做好值班記錄。密切監視交通、

7、車輛的進入與車庫的安全防護。密切監視大廈務系統運行所發生的變化和反應，如發現監控設備運 行異常，迅速報告部長，并及時處理。3環境管理部負責轄區內的清潔衛生。負責大廈清潔情況質量監督并記錄，發現問題及時處理。做好“四害”的消殺工作與白蟻防治工作。負責將樓內的垃圾清運到中轉站并監督環衛部門及時清運。負責建筑物外墻的清洗工作0負責所轄物業內綠化的養護管理、造型與修剪。按IS09000質量保證體系對綠化工作進行質量監督。保證綠化設備設施完好，水源有保障。3. 4安全管理部負責治安保衛工作計劃的制訂并實施。負責各樓層的保衛巡視、巡更，按巡邏路線圖和時間實行24小時巡 查值班制度。控制來訪人員，按規定程序

8、辦理來訪手續。維護村內秩序。對需進入村內的來訪人員，先行電話通知被訪者， 經被訪者同意后，驗證登記放行。負責維持車輛進出秩序，做好車輛出入記錄。負責制訂突發事件應急方案及預防措施。協助公安、武警、派出所做好治安保衛工作。負責村內消防監督管理。參加義務勞動與便民服務活動。（二）管理處內部運作機制管理處按照我公司的管理要求實行閉環管理方法，將管理活動與管理手段構成連續封閉回路，形成有效的管理運作機制。在具體運作中，管理處主任是日常丄:作的指揮者，同時乂是監督檢查者，各 項指令下達后，策劃、安排和執行機構即開始動作，執行過程中的信息通過反饋 渠道回到指揮機構，供主任做出校正、判斷、總結，在整個運作過

9、程中，主任還 要從檢查、評比結果中發現管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布署、有檢 查、有總結，從而保證管理的有效性。具體將釆用以下運作機制激勵機制以人為本的管理是公司管理的靈魂，企業的成功有賴于員工群策群力。公司 強調把激勵調動員工積極性放在首位。公司較早地實行內部激勵機制、末尾淘汰 制，逐步形成了充滿活力的內部運行機制。目標激勵公司以創建物業管理名牌企業為長遠目標，并使這一 U標深入到員工意識之 中，說明實現這一U標的現實意義，同時將這一長遠目標分解到每年度各個部門 日標管理責任制中，簽訂毎年度日標管理責任制考核協議書，年終按協議考核1: 作業績，實踐證明效果良好。兒年來，廣大員工以昂揚

10、的斗志和全情投入的精神， 使公司管理的XX市桂花大廈和龍巖錦繡花園、永定龍鳳花園取得了 “全國物業 管理優秀示范大廈（小區）”的稱號，公司管理的物業項日能取得如此可喜的成 績，日標激勵機制發揮了重要作用。崗位激勵毎一位員丄都渴望自身價值得到集體和社會的認可，公司始終堅持各級崗位 責任制，實行內部公開競爭上崗的辦法，使具有真才實學的員工能夠充分發揮自 身潛力，受到廣大員工的普遍歡迎，公司的中層管理干部都是從各個崗位上通過 競爭上到管理層的。不拘一格選人才是“xx物業”的發展基礎。獎懲機制獎懲機制在實際工作中以獎為主，以懲為輔，堅持優勝劣汰，獎懲分明，通 過獎懲做到人人有動力，個個有壓力。獎勵種類

11、有物質獎勵和精神獎勵。監督機制監督機制實行業主委員會監督、上級主管部門對管理處活動的監察、管理處各職能部門的相互監督制約體系。管理處設立并公布投訴電話，設立投訴信箱，24小時受理投訴，所有員 工佩帶工作牌上崗以便于公開監督。管理處每月5日向業主委員會、公司提供月工作報告，檢查物業管理事 宜，確保各項管理指標順利實現。公司質量管理部每月對管理處進行質量檢查考核。管理處財務工作由公司指派人員進行監督。公司質量部檢查監督機制：為了確保服務質量，公司建立了嚴密而科學的檢査監督體系：管理處日檢內部檢査對各部門定期與不定期檢査 公司質量部定期檢査半年一次的突擊檢査檢查、監督體系半年一次業主及物業 使用人意

12、見滿意率統計外部檢查半年一次第三方質量全系審政府的各種考評自我約束機制管理處嚴格執行國家、政府發布的有關法規、條例和實施細則。管理處嚴格執行公司制訂的IS09000質量保證體系標準。執行行業道德規范和遵守員工守則。實行“末尾淘汰制”對員工全年工作全方位考核，不合格者或最后一名實行淘汰。制定服務承諾，要求員工堅決做到。信息反饋和處理機制信息是公司發展不可缺少的“耳目”，十分重要，沒有信息反饋和處理，指揮就會失靈，管理處就無法保證戊好的管理服務。客戶信息反饋機制：管理處主任客人有 任何需 求.可直 接通知 服務中 心信息反饋服務中心根據類別, 分別通知有關部門根據規定程序，完成工作管理處信息管理由

13、綜合管理匕貝只，。勺叫乂埋仆火13,丄 信息來源于以 下各個方面：管理處每月向公司作一次書面匯報，征求上級領導的指示。管理處每三個月向業主委員會提供一-份季度工作報告書，包括征詢業主意見情況、管理服務費收支情況及本體維修基金使用情況。管理處每月向公司質量管理部匯報質量保證體系執行情況。每半年向業主公開征詢用戶意見。每周召開員工會議，征詢員工對管理工作的批評和建議。設立用戶意見箱。服務中心獲得信息后，進行分類、歸納、分析、整理，經請示主任同意后向各相關部門工作人員發出指令并進行跟蹤監督，直至獲得圓滿解決為止。二、物資裝備情況一覽表物資裝備的配置以齊全、實用、經濟為原則，盡可能節省人力、物力的投入

14、， 根據我公司幾年來的管理經驗，經過周密測算，在今后的管理中所需的物資裝備 計劃列表如下：（1）行政備品項目單位數量備注辦公桌椅套15保險柜個1財務電腦臺1服務中心、財務、辦公室、主任打印機臺5財務、辦公室、服務中心紅印機、傳貞.機、電腦閃盤臺芥1市內照相機1自行車輛10維修工、巡邏護衛洗衣機（國產）臺2管理層1仃,作業理1 臺飲水機1會所、辦公室、眼務中心、 員工宿舍,食堂電話部6.服務中心、辦公室、財務、主任.推修班.洎防中心驗鈔機臺2計算器臺4床張高低床20低床10員工配備單門衣柜50員工配備床墊50員工配備桌椅套50員工配備電風扇臺50員工配備熱水器臺5員工配備圖像掃描儀臺1（2）保安

15、裝備項目單位數量備注護衛員冬裝套16*2各兩套護衛員夏裝套16*2各兩套短袖襯衫件16*2各兩件寬皮帶條16停車場制服套2*2*2*2夏裝、冬裝、短袖芥兩 套迷彩服套16雨衣、雨靴套5部分巡邏崗、維修班對講機部15主管、服務中心及各崗 位手電筒支8充電電池28橡膠警棍根14大衣件11（3）清潔、綠化用品項目單位月用量備注垃圾箕個32掃把B （國產）把32淸掃地面拖頭A（進口）把71拖大堂、走廊拖把B（國產）把64拖樓梯、洗手間蠟拖頭個2拖地打蠟毛巾條64塵推套個3亂刀膠條條4刮玻璃刀片盒5大垃圾袋個3200小垃圾袋個25000每戶發放潔廁刷把10地刷個10手刷個10小排刷個10香球個10涂水毛

16、套切、4膠手套雙16百色墊（紅）塊1洗地百色墊（黑）塊1起蠟百色墊（白）塊1拋光洗手液加侖5會所等公共衛生間使用廁紙卷80會所等公共衛生間使綠化工具:項 目單位數量備 注剪草機臺1五年折舊自動高程噴藥機臺1五年折舊鋁合金梯部2五年折舊高枝剪把1三年折舊平枝剪把7二年折舊油鋸把1三年折舊松土工具把2二年折舊鋤頭把2二年折舊鐵揪把2五年折舊背式噴霧器部2三年折舊雨衣、雨鞋套3一年折舊運花平車部1五年折舊農藥5 （每月）肥料包6 （每月）膠管米200小鋤把3平板車/p1工作服套3（4）維修用品項目單位數量備注沖擊鉆個2共用手槍鉆個5共用切割機臺1共用電焊機Zx1共用管道疏通機臺2共用套絲板個1共用臺虎鉗臺1共用氣泵臺1共用電工工具套5強弱電電工每人一套管工工具套2管工一套萬用表塊1共用數字萬用表塊2共用工具柜套7兩人一套鋁合金梯（10米）部1共用鋁合金梯（5步）部3共用鈔輪機臺1共用高空作業用具套1共用空調機具套1共用兆歐表塊2共用鉗工工具套1共用鉗形電