1、靖江數碼產品集散地項目調研報告目 錄第一部分分 宏宏觀、微微觀環境境分析1一、靖江江概況二、城市市發展總總體規劃劃3三、城市市交通6四、經濟濟開發區區建設對對靖江經經濟的推推動8第二部分分 靖靖江的商商業環境境研究11一、靖江江的商業業概況二、靖江江人的商商業消費費習慣12三、靖江江人的餐餐飲、娛娛樂消費費18第三部分分 本本項目定定位的可可能性分分析27一、本項項目的SSWOTT分析二、本項項目定位位建議30附錄一：泰州的的戰略地地位及發發展機遇遇335附錄二：反思江江蘇省域域發展338第一部分分 宏宏觀、微微觀環境境分析一、靖江江概況1、城市市沿革及及概況靖江歷史史上又名名馬馱沙沙、陰沙沙

2、、驥江江、驥渚渚、牧城城等。隋隋唐時屬屬靖江（海陵）；宋朝朝時隸屬屬泰興；明朝洪洪武初年年改屬江江陰；明明成化七七年（114711年）建建縣，“因地處處金陵下下游，又又扼江海海之門戶戶，捍衛衛全吳，屹然重重鎮，且且以江海海多警而而立，故故名靖江江”。建縣縣后，隸隸屬關系系經常變變更，明明清時隸隸屬常州州府，辛辛亥革命命后屬蘇蘇常道，廢道后后直屬江江蘇省公公署，119322年隸屬屬靖江專專區。建建國后屬屬揚州專專區，119933年7月月經國務務院同意意撤銷靖靖江縣，設立靖靖江市。19996年隸隸屬泰州州市。靖江市地地處長江江中下游游、上海海至南京京“黃金水水道”中心地地北岸，與蘇、錫、常常隔江相

3、相望，屬屬國家沿沿海、沿沿江兩個個開發地地帶的交交匯處。靖江市市位于江江蘇省中中部，蘇蘇北平原原南端，地理座座標為東東經122015，北緯緯3201，南與與張家港港、江陰陰市、武武進市隔隔江相望望，北與與如皋、泰興兩兩市接壤壤毗連，全市總總面積6673.1k,其中中水面面面積1998.99k。靖江扼扼守長江江黃金水水道的黃黃金節點點，長江江航道與與全國南南北交通通的主要要通道在在此交匯匯，區域域交通地地位極為為重要，素有“南北咽咽喉”、“蘇北南南大門”之稱，是江蘇蘇中部南南北交通通的重要要樞紐。靖江地貌貌屬長江江三角洲洲平原，市內地地形平坦坦，北稍稍高于南南；屬北北亞熱帶帶季風濕濕潤性氣氣候，

4、四四季分明明，雨量量充沛，無霜期期短。常常年主導導風向為為東南風風，平均均風速為為3.99m/ss,年平平均氣溫溫15，年平平均降雨雨量11119.95mmm。境境內土地地肥沃，氣候溫溫和，物物產豐富富，人文文薈萃，名勝眾眾多，有有“蘇中小小江南”的美譽譽。全市總面面積6665.004平方方公里，耕地面面積444.633平方公公里，長長江水域域17萬萬畝。總總人口666.446萬人人，其中中非農業業人口221.007萬人人，轄112個鎮鎮、1個個經濟開開發區、6個國國營場圃圃。2、國民民經濟20022年，國國民經濟濟較快增增長。預預計完成成國內生生產總值值84.41億億元，同同比增長長11.9

5、%；全社會會固定資資產投資資19.5億元元，同比比增長116.99%；財財政收入入7.662億元元，同比比增長331.77%。農農業經濟濟穩定增增長。產產業化經經營規模模進一步步擴大，增加值值同比增增長5.5%；農業內內部結構構調整趨趨于合理理，種植植業結構構調優、養殖業業比重調調高、特特色經濟濟規模調調大的階階段性目目標基本本完成。工業經經濟提速速增效。全部工工業增加加值同比比增長114.55%，其其中系統統工業銷銷售收入入、利稅稅、利潤潤同比分分別增長長14.6%、18.1%和和18.6%；實施技技改項目目2233個，完完成投資資11.1億元元，其中中30000萬元元以上投投資項目目25個

6、個；民營營經濟長長足發展展，新辦辦私營企企業6440家，其中工工業企業業3200家，私私營工業業企業銷銷售收入入46億億元，同同比增長長21.3%，占全部部工業銷銷售收入入的355.3%。建筑筑業結構構調整取取得成效效，外埠埠市場開開拓取得得新突破破，建筑筑業增加加值和施施工產值值同比分分別增長長10.3%、25%。服務務業持續續發展。3、國內內貿易20011年，全全年實現現社會消消費品零零售總額額26.44億億元，比比上年增增長6.8%，擁有各各類市場場47個個，消費費品市場場成交總總額222.1億億元，比比上年增增長155.8%。20002年年，服務務業增加加值同比比增長111.11%，社

7、社會消費費品零售售總額同同比增長長7.33%；金金融保險險平穩運運行，信信貸總量量繼續增增長，年年末各類類存款、貸款余余額分別別比年初初增長119.11%、113.22%。4、人民民生活20011年，商商品零售售價格指指數955.7%，比上上年下降降了1.5個百百分點；居民消消費價格格指數1101.3%，下降11.7個個百分點點，城鄉鄉居民年年末儲蓄蓄余額556.004億元元，城鎮鎮職工年年平均工工資86656元元，農民民人年均均純收入入39339元，全市城城鎮在崗崗職工66.577萬人，私營個個體從業業人員11.444萬人，城鎮登登記失業業率2.98%.5、概而而述之，20002年靖靖江的經

8、經濟成就就如下，完成國內內生產總總值844.411億元，同比增增長111.9%；全社會固固定資產產投資119.55億元，同比增增長166.9%；財政收入入7.662億元元，同比比增長331.77%；全部工業業增加值值同比增增長144.5%，其中中，系統統工業銷銷售收入入、利稅稅、利潤潤同比分分別增長長14.6%、18.1%和和18.6%。實施技改改項目2223個個，完成成投資111.11億元，其中，30000萬元元以上投投資項目目25個個。招商引資資取得新新突破，實際利利用外資資23884.99萬美元元，同比比增長998.66%；利利用民資資7.55億元，同比增增長1倍倍以上；外貿出出口持續續

9、增加，自營出出口1.32億億美元，同口徑徑增長114.99%；對對外合作作領域擴擴大，外外經營業業額同比比增長773.55%。城市基礎礎設施建建設加快快，總投投資達55.9億億元，完完成了新新區和沿沿江開發發區“三園三三區”規劃的的編制、審定。這些數據據，標志志著靖江江的經濟濟和社會會事業的的發展完完成了由由恢復增增長向創創新發展展的跨越越，標志志著靖江江的改革革開放和和現代化化事業進進入了一一個新的的發展階階段。二、城市市發展總總體規劃劃（一）發發展目標標1、經濟濟發展目目標到20110年，全市基基本實現現現代化化，形成成比較完完善的社社會主義義市場經經濟體制制，經濟濟運行基基本與國國際接軌

10、軌，產業業結構符符合市情情，科技技進步成成為經濟濟增長的的主要動動力，把把靖江建建設成為為開放、繁榮、富裕、文明的的現代化化港口工工業城市市。2、社會會發展目目標到20110年全全市社會會文明化化程度進進一步提提高，科科技文化化發達，各項社社會事業業協調發發展。精精神文明明建設提提高到新新水平，城鄉人人民生活活質量大大大提高高。3、城市市建設目目標在規規劃期內內，把靖靖江市建建設成為為既具有有良好生生態環境境，又具具有高度度的社會會主義文文明、高高效、舒舒適、優優美的現現代化城城市。4、環境境保護目目標經濟濟、社會會、環境境效益協協調發展展，環境境污染得得到根本本治理，生態系系統良性性循環，城

11、市環環境質量量優良。（二）城城市性質質和規模模1、城市市性質：市域的行行政、經經濟、文文化中心心，江蘇蘇省長江江下游中中部北岸岸重要的的交通要要沖、有有良好發發展前景景的港口口工業城城市。2、城市市規模：人口規模模 近近期200萬人，遠期330萬人人；用地規模模 近近期19904.8haa，人均均建設用用地955.244 遠期期29881.88ha，人均建建設用地地99.39（三）建建設用地地規劃1、用地地發展方方向發展方向向主要是是向南，城市向向西、西西北作適適度發展展，沿江江形成相相對獨立立的組團團。2、結構構形態規劃城市市結構形形態為一一城一區區一帶一一組團的的結構形形態。形成一城城（靖

12、城城）一區區（新區區）一帶帶（沿江江帶），城區同同新區連連成一片片，沿江江帶自成成獨立組組團。整個用地地順應同同三國道道、新長長鐵路的的走向，以人民民路、南南京路為為城市發發展主軸軸向南發發展，老老城區以以商業、居住為為主，其其西、西西北、東東北為工工業用地地，新區區考慮了了市政府府的新址址，同時時設有居居住區、工業區區、商業業服務、體育、醫院等等設施。沿江帶帶依托八八圩鎮和和長江大大橋橋頭頭設施，形成生生長點，逐步發發展，最最終由點點到面，與新區區形成一一體。3、各類類用地規規劃城市建設設用地由由居住用用地、公公共設施施用地、工業用用地、倉倉儲用地地、對外外交通用用地、道道路廣場場用地、市政

13、公公用設施施用地、綠地、特殊用用地等各各項用地地組成。居住用用地新區開發發和舊城城改造均均需有計計劃、有有步驟地地進行，做到統統一規劃劃、分步步實施。新區建設設要以居居住小區區為單元元，舊城城改造以以居住街街坊為單單元，堅堅持開發發一片，配套一一片。居住用地地分為88個居住住區，總總用地8834.9haa。工業用用地根據環境境保護的的要求，為充分分利用交交通運輸輸條件和和基礎設設施配套套條件，滿足工工業各部部門協調調運轉的的要求，工業用用地采取取相對集集中的原原則。對城區有有嚴重污污染的工工廠逐步步進行搬搬遷，或或調整用用地性質質，對不不能搬遷遷和調整整的工廠廠，限期期治理，使其“三廢”排放和

14、和噪音達達到國家家環保的的標準。市中心心區一律律不準新新建工廠廠。工業用地地布局 整個城城市的工工業用地地分為三三片：城西南工工業區，在城西西南的新新區開辟辟新工業業區，以以一類工工業為主主。城北原有有工業區區，以化化學、機機械、紡紡織為主主導，規規劃保持持原有結結構不變變，并控控制其發發展。 城西片工工業區，依托現現有的工工業，適適當發展展二類工工業，可可設置少少量三類類工業。倉儲用用地規劃按照照相對集集中，便便于管理理的原則則安排倉倉儲用地地。生活活資料供供應倉庫庫宜貼近近城區；生產資資料供應應倉庫宜宜貼近工工業區且且鄰近交交通干道道；安排排碼頭港港區，充充分發揮揮水陸聯聯運的優優勢。倉儲

15、用地地布局各工業區區內劃出出相應的的面積作作為倉儲儲面積。在火車站站附近建建一集中中倉庫，用地面面積288ha。公共設設施用地地行政辦公公：市政政府遷至至開發區區內，行行政辦公公用地宜宜在市政政府附近近相對集集中布置置，形成成全市新新的行政政管理中中心。在在大橋立立交下安安排大橋橋管理機機構。商業金融融市中心：強化現現有驥江江路商業業中心，結合舊舊城改造造，實施施產業置置換，優優化土地地使用，商業設設施由沿沿街“一層皮皮”向縱深深發展，成片建建設，提提高城市市中心的的服務水水平和輻輻射能力力。中級商業業金融業業：除了了市中心心外，在在長江邊邊新十圩圩港至老老十圩港港的沿江江地帶建建設以高高層建

16、筑筑為主的的商業金金融貿易易區，并并結合濱濱江大道道和濱江江風景綠綠化帶的的建設，形成靖靖江的外外灘。區中心：在城西西、城北北、城東東、開發發區、東東北區分分別建設設居住區區級中心心。基層服務務網點：在舊城城改造和和新區開開發時，應按國國家有關關標準配配套建設設相應的的基層服服務網點點，按5500mm左右服服務半徑徑增設農農貿市場場。文化娛樂樂：完善善現有居居住區的的文化娛娛樂設施施，另在在開發區區新建市市博物館館，展覽覽中心和和青少年年活動中中心及大大型游樂樂場。體育設施施：老體體育場就就地改造造，新區區建市級級體育中中心。醫療衛生生：在完完善現有有設施的的基礎上上，增設設3所綜綜合性醫醫院

17、，規規劃期末末床位數數達到221000張，平平均7床床千人人。教育科研研：開辟辟教育科科研區，建設人人才培訓訓基地，保留現現有教育育科研單單位，并并適當擴擴大規模模。綠地系統統：公共綠地地：人民民公園，以山水水盆景為為特色的的綜合性性公園；水上公公園，綜綜合性公公園；北北郊游樂樂園，綜綜合性公公園；橫橫港植物物園，以以杉類為為主的植植物園；長江大大橋游覽覽園，綜綜合性公公園；居居住區級級公園，在城西西居住區區、新區區居住區區、城南南居住區區，各建建一個居居住區級級公園；小游園園，結合合保護四四眼井、鐘樓、奎星閣閣等文物物古跡，建設街街頭小游游園；濱濱河綠化化帶，在在市區主主要河流流兩側控控制寬

18、度度為3mm以上的的綠化帶帶。生產防護護綠地：園林生生產綠地地，規劃劃園林生生產綠地地有：大大橋游覽覽區苗圃圃、橫港港苗圃、康興變變電站苗苗圃、靖靖江花圃圃；防護護林帶：在垃圾圾處理場場：污水水處理廠廠、工業業區與居居住區之之間設置置30mm一50mm寬的隔隔離綠帶帶。在新新長鐵路路、同三三國道、寧通一一級公路路兩側分分別設置置50mm、40mm和30mm寬的防防護林帶帶；水土土保持林林。在八八圩鎮長長江大堤堤外側設設置500m一1000m寬的的水土保保持林。三、城市市交通 （一）、對外交交通1、鐵路路 新長鐵路路（國家家一級干干線）從從規劃區區的東部部通過，跨越長長江，過過江方式式是先渡渡后

19、橋，新長鐵鐵路將在在越江鄉鄉宏盛莊莊輪渡過過江，在在業盛圩圩設待渡渡場，同同時在小小橋港西西預留橋橋位，車車站設在在柏木鄉鄉劉家場場。輪渡渡站位置置預留5500mm一6000m的用用地控制制帶，供供鐵路具具體定線線和設置置輪渡站站、待渡渡站、車車輛準備備場等設設施。2、公路路城市對外外公路主主要有：同三國國道（高高速公路路）、寧寧通公路路（一級級）、江江平公路路、姜八八公路。同三高高速公路路在與西西南環路路和同康康路交叉叉處各設設一個互互通式立立交。江陰長江江公路大大橋建成成通車后后，八圩圩港和九九圩港兩兩汽渡停停用，八八圩港客客渡保留留，渡運運旅客和和非機動動車。在七圩預預留長江江過江隧隧道

20、位置置，以備備長江大大橋飽和和后作為為第二通通道。在西南環環路東側側新建長長途客運運服務中中心，在在火車站站附近增增設長途途汽車站站一座，貨運站站場一座座。3、內河河十圩港保保持六級級航道，新橫港港重新治治理，達達六級航航道，真真武河、老橫港港需疏浚浚治理達達七級航航道。十圩港北北環路北北、無錫錫路南各各設一內內河港口口作業區區。（二）、城市道道路交通通 1、城市市道路網網規劃城市道路路網絡采采用以方方格網式式為主的的布局形形式，城城市主干干道網由由 五條條縱向和和六條橫橫向主干干道組成成。五條縱向向主干道道從西向向東依次次為：西西環路西南南路、車車站路姜八八路、人人民路南京京路、東東環路、站

21、前路路。六條條橫向主主干道由由南向北北依次為為：北環環路、江江山路江安安路、江江平路、南環路路、無錫錫路、同同康路，城市次次干道網網由100條縱向向和155條橫向向次干道道組成。2、停車車場和廣廣場規劃劃在火車站站、客運運服務中中心前設設置集散散廣場。汽車站站和公交交公司應應結合改改擴建、擴大集集散廣場場的用地地。設社會停停車場和和廣場116個。在城市市主要出出入口附附近設兩兩個停車車場，配配設相應應的設施施，為過過境車輛輛服務。所有新建建改建公公共設施施、住宅宅區等必必須在自自身用地地范圍內內按標準準設置相相應的停停車泊位位。（三）、公共交交通規劃劃1、公交交線路規劃7條條公交線線路，聯聯系

22、汽車車站、火火車站、市中心心區、生生活區、工業區區，形成成公共交交通網絡絡。2、公交交站場規劃在老老汽車站站設公交交總站場場用地，另在火火車站附附近及揚揚州路布布設公交交車站用用地，在在各條線線路的起起訖點配配設始末末站用地地。四、經濟濟開發區區建設對對靖江經經濟的推推動兩岸聯動動，“雙招雙雙引”，潛在在資源正正在變為為新的經經濟優勢勢位于長江江南岸的的江陰市市，多年年來的沿沿江開發發，使這這個市335公里里的長江江岸線資資源幾乎乎用盡，而與江江陰隔江江相望，隸屬于于江蘇省省泰州市市的靖江江市，境境內522.3公公里的長長江岸線線，尚余余39.8公里里有待開開發。220011年2月月，泰州州市

23、委、靖江市市委與無無錫、江江陰的領領導就加加強兩岸岸統一規規劃、開開通兩地地間城市市公交線線路、共共同開發發港口資資源、聯聯合推動動沿江開開發基地地建設等等問題達達成共識識。5月月下旬，靖江、江陰就就口岸合合作達成成協議，內容包包括靖江江口岸的的開放管管理納入入江陰口口岸工作作范疇，江陰支支持靖江江規劃和和利用長長江岸線線等。根據協議議，江陰陰經濟開開發區在在靖江市市建立工工業園區區，名成成為江陰陰經濟開開發區靖靖江園區區，園區區總規劃劃60平平方公里里，首期期實施88.6平平方公里里。園區區根據靖靖江市市市域總體體規劃和和沿江開開發規劃劃的要求求，按照照“統一規規劃、分分步實施施，政府府推動

24、、市場運運作，封封閉運作作、沿江江開發”的原則則進行，主要有有江陰經經濟開發發區出資資在靖江江注冊成成立投資資有限公公司負責責操作。按照經經濟開發發與社會會管理相相協調的的原則，靖江園園區內經經濟管理理事務由由江陰經經濟開發發區負責責，社會會管理事事務由靖靖江委托托園區管管理。靖江經濟濟開發區區位處靖靖江市區區南部，19992年被被國家批批準為省省級經濟濟開發區區，規劃劃面積440平方方公里。靖江經經濟開發發區濱臨臨長江，岸線資資源豐富富。按照照統籌規規劃、合合理分工工、錯位位發展的的原則，靖江沿沿江功能能定位初初步確定定為“三園三三區”：機電電工業園園、重化化工業園園、新材材料工業業園，行行

25、政商貿貿區、旅旅游度假假區、倉倉儲碼頭頭區。機電工業業園。規規劃面積積4平方方公里，發展機機械、汽汽車配件件、電子子、微特特電機等等產業。重化工工業園。規劃面面積100.8平平方公里里，開發發船舶修修造、冶冶金、石石化以及及造紙、紙漿等等大運輸輸量、大大用水量量項目。新材料工工業園。規劃面面積9.38平平方公里里，發展展具有貨貨主碼頭頭的產業業項目，重點引引進以新新材料為為主的產產業。行政商貿貿區。新新的城市市中心，集行政政辦公、文化教教育、商商貿于一一體。旅游度假假區。規規劃面積積4.662平方方公里，開發建建設旅游游、娛樂樂、休閑閑、會館館、展館館、住宅宅小區等等項目。倉儲碼頭頭區。規規劃

26、面積積6.668平方方公里，重點開開發倉儲儲碼頭，形成油油品、建建材、燃燃料、工工業物資資等中轉轉儲運的的碼頭群群。20033年，靖靖江的經經濟工作作將著力力實施“三大轉轉移”（工作作重心向向沿江、新區、園區轉轉移），突出“四個重重點”（載體體建設、項目建建設、體體制創新新、環境境創新），繼續續保持業業已開創創的經濟濟工作的的新局面面。可以以預見，靖江市市將憑借借強勢經經濟助推推社會各各項事業業的快速速發展，并率先先在蘇中中地區迅迅速崛起起。隨著靖江江“城市南南移”戰略目目標的實實施，220022年內，一批開開發區城城市建設設項目告告捷。33月3日日，總投投資1.2億元元，一期期工程投投入60

27、000萬萬元的中中燃3萬萬噸級碼碼頭項目目，落戶戶靖江沿沿江開發發帶倉儲儲碼頭區區。經濟專家家盛贊靖靖江、江江陰聯動動開發認為為此舉為為長三角角區域經經濟一體體化提供供了新的的模式靖江江陰陰分屬不不同地級級市管轄轄，兩市市打破行行政區域域限制，簽約建建立江陰陰經濟開開發區靖靖江園區區，共同同開發長長江岸線線，為江江蘇省蘇蘇南、蘇蘇中跨江江發展帶帶了個好好頭。南京大學學長三角角經濟社社會發展展研究中中心執行行主任、商學院院副院長長、博導導劉志彪彪教授認認為：這這堪稱長長三角區區域經濟濟一體化化進程中中的又一一創舉，為長三三角區域域經濟一一體化提提供了新新模式。劉教授將將江陰、靖江跨跨江合作作的動

28、因因概括為為三點，一是江江陰經濟濟飛速發發展，開開始出現現極化現現象，急急需向外外發展；二是江江陰長江江大橋建建成后，使得江江陰企業業向北擴擴張的成成本大大大降低，三是靖靖江市認認識到，靖江最最大的優優勢就是是長江岸岸線資源源豐富，只有充充分發揮揮自身優優勢，接接軌發達達地區，才能增增強本市市活力。江陰靖江江的合作作必將帶帶動靖江江經濟總總量再上上新臺階階，同時時可以帶帶動靖江江與園區區內相關關產業的的發展，擴大靖靖江就業業等。爭創經濟濟比較優優勢，實實現靖江江新的跨跨越在今后一一個時期期，靖江江還將強強化三個個方面的的建設，一是強強化項目目建設，重點解解決技改改項目源源、，招招商引資資項目源

29、源、基礎礎設施項項目源不不足的問問題；二二是強化化載體建建設，加加快建設設開發區區和沿江江開發帶帶、鄉鎮鎮私企工工業園、重點骨骨干企業業工業園園；三是是強化環環境建設設，在加加強硬環環境建設設的同時時，不遺遺余力的的在改善善軟環境境、爭創創經濟比比較優勢勢。具體體地說，有兩個個方面：在硬環境境建設上上，靖江江市按照照“加快新新區發展展、逐步步改造老老城、推推動沿江江發展”的思路路，加快快城市建建設步伐伐，完善善城市功功能，提提升城市市品位，加快交交通基礎礎設施建建設。同同時，靖靖江市委委市政府府積極理理順開發發區管理理體制，擴大開開發區管管委會管管理權限限，實行行“條塊結結合、以以塊為主主、獨

30、立立運作”的管理理體制，并出臺臺了一系系列優惠惠政策、實施財財政扶持持傾斜，重點實實施基礎礎設施“八路一一橋”工程，拉開載載體框架架，現已已完成投投資30000萬萬元，同同時投入入25000萬元元加大拆拆遷工程程力度，增強引引進項目目的承載載能力。20033年，靖靖江市政政府計劃劃投資880000萬元建建設“八路四四橋”，即馬馬洲路及及跨十圩圩港橋、人民南南路延伸伸段、新新洲路、興業路路、副陽陽路及跨跨八圩港港橋、天天倫新區區路、靖靖城工業業園區路路及跨八八圩港橋橋、八圩圩工業園園區路及及跨八圩圩港橋。在團環境境建設上上，靖江江市委市市政府圍圍繞保障障招商引引資和經經濟快速速發展，組織經經濟發

31、展展環境整整治，220022年9月月份起，靖江市市委市政政府開展展作風整整頓活動動，進一一步深化化“機關就就是服務務”的觀念念，杜絕絕無依據據的收費費和無價價值的服服務，以以此來積積極營造造加快發發展的輿輿論環境境、開放放開明的的政策環環境、優優質高效效的服務務環境、嚴明規規范的法法治環境境和健康康文明的的人文環環境。第二部分分 靖靖江的商商業環境境研究一、靖江江的商業業概況20033年3月月19日日28日日，我們們對靖江江市的商商業狀況況進行了了掃街形形式的實實地調研研和實地地訪談，訪談對對象主要要是靖江江市商業業業內人人士和靖靖江的消消費者；從經營營業態方方面，我我們關注注的重點點主要是是

32、綜合性性商場、超級市市場、專專業（專專賣）商商店、餐餐飲業及及其他的的主要狀狀況。在本報告告正文，主要對對靖江的的商業分分布作一一個簡單單介紹，其進一一步信息息請詳見見附錄：靖江江商業簡簡況。主要商場場：總體體而言，靖江的的商場檔檔次和規規模都非非常一般般，主要要有：百百貨大樓樓、一百百、千家家惠服飾飾、太平平洋服飾飾、靖江江購物中中心等，這些商商場全部部分布于于人民路路和驥江江路上。主要超市市：靖江江基本沒沒有規模模比較大大的超市市，而只只有一些些面向生生活區或或社區的的連鎖小小超市，如蘇果果超市、友誼超超市、華華聯超市市。餐飲：根據調研研，靖江江市的餐餐飲業特特別“火”，僅人人民路和和驥江

33、路路上的酒酒樓、餐餐館就有有32家家， 而而做得非非常好的的餐飲主主要有德德士堡、有意思思、和氣氣堂、城城市客、肯德基基等，而而檔次稍稍高的則則是一些些賓館中中酒店，如揚子子江大酒酒店、靖靖泰賓館館、龍門門賓館等等。商業街（專賣店店）：靖江主要要的商業業街主要要有：人人民路、驥江路路、車站站路、還還有老的的商業街街如新建建路、勝勝利街。其中，人民路、驥江路路上主要要是各種種類型和和規模的的專賣店店、專門門店；而車站路路的特色色則是以以新世界界招商城城為中心心所形成成的小百百貨批發發市場。新建路和和勝利路路則以一一些百貨貨和小商商品為特特色。無論從目目前靖江江的商業業狀況，還是從從靖江的的城市規

34、規劃（整整個用地地順應同同三國道道、新長長鐵路的的走向，以人民民路、南南京路為為城市發發展主軸軸向南發發展，老老城區以以商業、居住為為主，其其西、西西北、東東北為工工業用地地，新區區考慮了了市政府府的新址址，同時時設有居居住區、工業區區、商業業服務、體育、醫院等等設施。沿江帶帶依托八八圩鎮和和長江大大橋橋頭頭設施，形成生生長點，逐步發發展，最最終由點點到面，與新區區形成一一體。）看，以以人民路路和驥江江路為中中心所形形成的商商業中心心在靖江江已經形形成。二、靖江江人的商商業消費費習慣為了進一一步了解解靖江商商業和餐餐飲、娛娛樂業的的主體消消費群的的消費習習慣、消消費能力力和市場場容量，我們在在

35、靖江進進行了樣樣本量為為1500的定量量調研，其主要要結果如如下：（一）、調查對對象的背背景資料料調查對象象的收入入狀況個人月收收入家庭月收收入500元元以下13.22501-8000元17.991.3801-10000元11.333.310011-12200元元15.99612011-15500元元9.310.6615011-20000元元7.36.620011-25500元元210.6625011-30000元元3.315.9930011-40000元元3.310.6640011-50000元元6.650011元以上上213.33缺損14.5515.33調查對象象的職業業狀況百分比政府機關

36、關職員2.6企業管理理人員1.3企業技術術人員7.3企業職員員17.99事業單位位管理人人員0.7事業單位位技術人人員2.6事業單位位職員17.22IT業管管理人員員1.3IT業技技術人員員0.7IT業職職員0.7軍人0.7自由職業業者12.66私營企業業主17.99其他15.99缺損0.7本次調查查基本覆覆蓋了靖靖江幾乎乎各個行行業和職職位的人人員，從從收入而而言，其其基本呈呈正態分分布，通通過加權權平均得得到，其其個人月月均收入入為10083元元，家庭庭月均收收入為225044元，在在蘇中地地區處于于前列。調查對象象的地域域構成百分比靖江88.11泰州2上海2蘇州1.3姜堰0.7江陰0.7

37、湖南0.7淮陰0.7江西0.7連云港0.7南通0.7山東0.7浙江0.7根據調查查結果，靖江的的外地人人比例較較少，這這和靖江江的城市市規模、經濟上上處于開開放初期期有關，而外地地人在靖靖江主要要是做生生意、打打工和走走親戚。（二）、商業消消費習慣慣1、對不不同物品品的購物物場所傾傾向為了發現現靖江商商業的專專門化和和差異化化程度，我們分分別從服服飾、鞋鞋、家用用電器、小家電電、日常常用品這這幾個角角度，測測試人們們的購物物場所。調查結結果發現現：服飾鞋家電小家電日常用品品百貨大樓樓23.88 19.2221.8820.552靖江購物物中心11.33 9.99.911.332新世界招招商城1.

38、3 1.30.72.62品牌專賣賣店39.77 38.441.32電器專門門店4742.44超市2.0 5.3 4.0 9.4 92.11 私營的小小店21.22 25.886.75.30.7合計99.33 99.99 91.44 93.55 98.88 靖江還沒沒有具有有絕對強強勢的綜綜合性商商場，經經營較好好的就是是百貨大大樓和靖靖江購物物中心；在服飾、鞋類的的消費方方面，人人們更青青睞品牌牌專賣店店或專門門店；而家電、小家電電購買則則傾向于于電器專專賣店，在靖江江，這樣樣的專賣賣店或專專門店僅僅在人民民路和驥驥江路上上就有117家。超市由于于其規模模較小，它目前前占據的的主要是是日常用用

39、品市場場；而象新世世界招商商城這樣樣的百貨貨批發市市場，則則還沒有有被靖江江人所普普遍接受受。2、人們們逛街時時對距離離的敏感感性之所以要要考察人人們逛街街時對距距離的敏敏感性，一方面面是由于于靖江的的城區較較小且商商業集中中，我們們想知道道他們在在逛街時時有沒有有形成一一種心理理上的惰惰性，另另一方面面，則是是因為我我們的項項目地處處新區和和老城區區的接合合部，這這對處于于小城中中的人們們而言，可能會會造成一一種心理理上的距距離感。因此，我們想想在這兩兩個方面面做一個個測試。事實是是，靖江江人逛街街時對距距離還是是相當敏敏感的，具體情情況如下下：逛街時的的代步方方式靖江人逛逛街時主主要是步步

40、行、騎騎（坐）摩托車車、騎自自行車，這充分分體現了了靖江城城區的狹狹小和商商業的集集中的特特點。交叉分析析表明，靖江人人逛街能能夠接受受的距離離普遍在在20分分鐘之內內，達664.77%，而而在100分鐘之之內的占占1/33以上，達355.3%，這說說明，雖雖然靖江江的城區區較小，但就本本項目而而言，由由于距離離的原因因，其對對老城區區居民的的輻射能能力和吸吸引力并并不是很很強。步行騎自行車車騎（坐）摩托車車坐三輪車車坐公共汽汽車開車打的合計10分鐘鐘以內30.99 30.88 48.33 100.0 66.77 20.00 35.33 10-115分鐘鐘21.33 15.44 13.88 6

41、6.77 40.00 20.00 15-220分鐘鐘7.4 15.44 17.22 9.3 20-225分鐘鐘3.2 7.7 2.7 25-330分鐘鐘4.3 7.7 6.9 33.33 20.00 6.0 30-440分鐘鐘5.3 15.44 3.4 5.3 50分鐘鐘以上4.3 7.7 3.3 愿意花任任何時間間23.44 10.33 33.33 20.00 18.00 合計1001001001001001001001003、靖江江人購物物時的消消費方式式從靖江人人的消費費方式看看，休閑閑、餐飲飲、購物物在靖江江人的生生活眾所所占的比比重不相相上下，這也從從另一個個方面驗驗證了靖靖江的餐餐

42、飲、娛娛樂業很很好的狀狀況。4、對服服飾類商商品的消消費方式式服飾的消消費情況況既能反反映本地地居民的的消費能能力，也也能反映映本地商商業滿足足人們需需求的程程度，甚甚至可以以從一個個側面反反映靖江江商業的的市場機機會。靖江人一一般到什什么地方方購買服服飾類商商品？調查結果果顯示，絕大多多數靖江江人在靖靖江市內內購買服服飾類商商品，但但仍有超超過1/3的人人或家庭庭（共337.77%）到到南京、上海等等地購買買服飾類類商品。這是已已經表現現為實際際行為的的對現有有商業的的欲求不不滿。而而根據經經驗，實實際和潛潛在的對對現有商商業的不不滿應該該高于這這個比例例。靖江市內內南京上海泰州江陰無錫蘇州

43、其他合計人數941220161322151百分比62.33 7.9 13.22 0.7 4.0 8.6 1.3 2.0 100.0 靖江人在在服飾（包括鞋鞋）上的的花費如如何？個人消費費500元元以下501-8000元801-10000元10011-15500元元15011-20000元元20011-25500元元百分比6.69.610.3324.339.610.33個人消費費額25011-30000元元30011-40000元元40011-50000元元50011-60000元元60000元以上上百分比117.47.40.73全家消費費10000元以下下10011-15500元元15011-

44、20000元元20011-25500元元25011-30000元元30011-40000元元40011-50000元元百分比4.15.13.411.9915.334.214.44全家消費費50011-60000元元70011-80000元元80011-90000元元90011-1000000元100001-1120000元120001-1150000元150001元以以上百分比13.666.84.22.56.80.85.9個人服飾飾消費家庭服飾飾消費均值16000元左右右41000元左右右中位值10011-15500元元40011-50000元元眾數10011-15501元元25011-300

45、00元元就靖江人人的服飾飾消費能能力而言言，它高高于蘇中中地區的的其他城城市，如如泰州等等地。統統計結果果顯示，靖江人人及其家家庭在服服飾上的的花費基基本呈中中間高、兩頭低低的正態態分布，其中，個人花花費的中中位值在在10001-115000元，全全家花費費的中位位值為440011-50000元元。這表明，靖江無無疑有一一部分的的中高檔檔消費需需求和消消費能力力，由于于靖江商商業的現現狀（中中高檔以以上的綜綜合商業業不多），這種種需求一一方面可可能被具具有很強強輻射能能力的城城市（如如南京、上海、甚至無無錫、蘇蘇州、江江陰等地地）吸引引，另一一方面，這種需需求可能能處于潛潛伏狀態態，沒有有激發

46、出出來。而而這，將將是未來來靖江商商業的機機會所在在。三、靖江江人的餐餐飲、娛娛樂消費費1、辦酒酒席的地地點選擇擇調查顯示示，有近近一半的的靖江人人在外邊邊辦酒席席，而人人們首選選的酒店店依次是是靖泰賓賓館、南南園賓館館、揚子子江大酒酒店、靖靖江賓館館，而他他們選擇擇的原因因，主要要有實惠惠、規模模、排場場等因素素，具體體如下所所示。選擇特定定酒店或或賓館的的原因百分比酒菜比較較實惠20.33親戚朋友友大多選選擇那里里8.5檔次比較較好，比比較有面面子7.8有排場，也比較較實惠7規模比較較大，比比較有排排場5.6朋友關系系2.1方便實惠惠0.7服務好0.7環境好0.7離家近0.7在南園工工作0

47、.7自己開店店0.72、靖江江市酒席席的市場場容量每桌酒席席的價格格150元元200元元250元元300元元350元元400元元450元元500元元百分比3.54.25.615.334.29.74.913.99每桌酒席席的價格格550元元600元元650元元700元元750元元800元元900元元10000元以上上百分比0.711.110.72.82.890.711.11對上面的的數據進進行交叉叉分析，并進行行推斷得得到，靖靖江人每每次擺酒酒席的加加權平均均費用是是29446元，而每年年平均擺擺酒席請請客2.5次，則在外外面擺酒酒席請客客的靖江江人，每每戶每年年的加權權平均花花費為773044

48、元（詳詳見下面面的計算算）。百分比加權次數數消費金額額1-2次次64.11 1.0 28344.25553-4次次26.22 0.9 27022.19935-6次次6.2 0.3 10055.70037-8次次3.4 0.3 761.89666合計100.0 2.5 73044.0448對于靖江江市內而而言，現現有人口口20.06萬萬人，同同時有446.44%的人人會在外外面擺酒酒席，則則靖江市市在酒席席這個市市場每年年的市場場容量為為：73304元元*200.066萬人*46.4%/3.666=118577511128元元(根據據統計資資料，現現代家庭庭規模的的均值為為3.666左右右)，即

49、即1.886億元元。3、一般般餐飲的的市場容容量外出就餐餐的頻率率每次就餐餐的人數數每次外出出就餐的的花費30元以以下31-550元51-880元81-1100元元101-1500元151-2000元百分比2.613.2211.3313.2220.557.3每次外出出就餐的的花費201-2500元251-3000元351-4000元401-5000元500元元以上缺損百分比5.33.31.30.72.617.22每次就餐餐的人均均花費10元以以下12-220元25-445元50元60元以以上缺損百分比8.123.2229.8814.663.421.22靖江人外外出就餐餐的頻率率以每周周2-44

50、次和每每周一次次為最多多，每次次就餐的的人數以以3-44人為最最多，對對數據進進行進一一步交叉叉分析，并進行行推斷得得到：靖靖江人每每次外出出就餐的的加權平平均費用用是1227.66元。而而本次調調查的人人中，每每人每年年的人均均外出就就餐費用用為1220744元。4、外出出就餐的的伙伴靖江人外外出就餐餐的伙伴伴多數是是好朋友友、家人人的有較較密切關關系的人人，而生生意伙伴伴、客戶戶等則較較少。5、外出出就餐的的地點人數百分比有意思5435.88 肯德基4328.55 德士堡2818.55 和氣堂2617.22 城市客2013.22 小餐館96.0 南園賓館館74.6 揚子江大大酒店42.6

51、龍門賓館館42.6 丹尼斯42.6 靖泰賓館館32.0 靖江賓館館32.0 四川民間間小吃32.0 小飯店32.0 王中王21.3 人們就餐餐時考慮慮的最重重要因素素是菜的的味道好好、經濟濟實惠，而這在在靖江當當屬有意意思、6、外出出就餐考考慮的因因素人數百分比菜的味道道好55.00 36.44 經濟實惠惠50.00 33.11 口碑好14.00 9.3 檔次高12.00 7.9 方便9.0 6.0 環境好6.0 4.0 名氣大4.0 2.6 規模大2.0 1.3 環境2.0 1.3 氣氛好2.0 1.3 干凈1.0 0.7 環境比較較好1.0 0.7 浪漫些1.0 0.7 離家近1.0 0.

52、7 休閑一點點1.0 0.7 和氣堂、城市客客、德士士堡等，這和我我們定性性調研的的結果一一致。7、靖江江人的娛娛樂休閑閑活動人數百分比到KTVV唱歌5737.77到網吧上上網5234.44洗浴桑那那4328.55到茶館喝喝茶4026.55到舞廳跳跳舞3120.55打臺球1912.66到迪廳蹦蹦迪149.3沒有娛樂樂休閑活活動149.3打保齡85.3到酒吧喝喝酒53.3打牌53.3打羽毛球球10.7健身房10.7看書10.7溜冰10.7學習10.7游泳10.7在自己家家休閑10.78、靖江江人認為為缺少的的休閑娛娛樂場所所人數百分比保齡球館館5033.11 茶館（吧吧）2818.55 酒吧（夜

53、夜總會）2516.66 迪廳2315.22 KTV106.6 臺球館64.0 洗浴中心心42.6 書吧/店店/城32.1 舞廳21.3 網吧21.3 公園21.3 高爾夫21.3 泳池10.7 溜冰場10.7 咖啡館10.7 健身房10.7 鍛煉10.7 博物館10.7 不知1610.66 9、靖江江人喜歡歡的休閑閑、娛樂樂活動人數百分比到KTVV唱歌5939.11 到網吧上上網4227.88 到茶館喝喝茶3623.88 洗浴桑那那2919.22 到舞廳跳跳舞2013.22 到迪廳蹦蹦迪2013.22 打臺球1912.66 都不喜歡歡138.6 打保齡球球85.3 到酒店喝喝酒74.6 逛街2

54、1.3 逛公園10.7 健身房10.7 溜冰10.7 旅游10.7 體育10.7 在家上網網10.7 10、靖靖江人在在洗浴桑桑那上的的消費靖江人消消費的洗洗浴服務務項目和和金額服務的項項目人數百分比擦背2617.22刮腳159.9修腳42.7洗澡42.7捏腳32按摩21.3敲背10.7消費金額額百分比加權平均均值100.70.1 151.30.2 201.30.3 2000.71.4 200.70.1 401.30.5 500.70.4 109.40.9 131.90.2 153.80.6 205.71.1 257.51.9 3024.557.4 359.43.3 409.43.8 453.

55、81.7 507.53.8 703.82.7 901.91.7 1009.49.4 1501.92.9 合計10044.22 根據調研研結果，有高達達82.8%的的男性有有洗浴的的習慣，有177.2的的女性有有洗浴的的習慣，總共有有38.4%的的人到洗洗浴中心心消費，有233.2%的人消消費頻率率在每周周2次以以上，加加權平均均每個人人每月消消費3.6次，而每個個人每次次的加權權平均消消費金額額為444.2元元，則到到洗浴中中心消費費的人們們每年的的消費費費用為：44.2元*3.66次*112=119099元。11、靖靖江的特特色菜肴肴靖江的特特色菜肴肴人數百分比湯包6341.99刀魚1811

56、.99長江三鮮鮮1610.66肉脯1510河豚138.6蟹64.1全羊席42.8芋頭32.1雙魚32.1魷魚10.7 蟹黃粉魚魚10.7 12、靖靖江的主主要產業業人數百分比肉脯1610.66紡織138.7造船106.7服裝53.3電子53.3制藥42.8光芒42.8汽配21.4空調21.4機械21.4電器21.4這是靖江江人自述述的靖江江的特色色菜肴和和主要產產業，這這也許可可以為本本項目的的定位提提供一些些線索。概而述之之，靖江江的商業業屬于典典型的中中小城市市商業，由于其其市場容容量有限限，沒有有太多的的中高檔檔商場。但由于于其經濟濟發展水水平在江江蘇仍然然屬于前前列，因因此，其其消費能

57、能力較強強，這主主要表現現為靖江江人到外外地購物物的比例例較高，在宴請請賓客、外出餐餐飲、洗洗浴桑拿拿等方面面的消費費較高。這也方方映出靖靖江的商商業、餐餐飲、娛娛樂業具具有較大大的市場場容量和和市場潛潛力。目目前靖江江餐飲、娛樂業業紅火的的現狀也也反映了了這一點點。第三部分分 本本項目定定位的可可能性分分析一、本項項目的SSWOTT分析1、SWWOT分分析簡介介SWOTT分析法法是競爭爭情報分分析常用用的方法法之一。所謂SSWOTT（態勢勢）分析析，就是是將與研研究對象象密切相相關的各各種主要要內部優優勢因素素（Sttrenngthhs）、弱點因因素（WWeakknesssess）、機機會因

58、素素（Oppporrtunnitiies）和威脅脅因素（Thrreatts），通過調調查羅列列出來，并依照照一段的的次序按按矩陣形形式排列列起來，然后運運用系統統分析的的思想，把各種種因素相相互匹配配起來加加以分析析，從中中得出一一系列相相應的結結論（如如對策等等）。2、本項項目的SSWOTT分析優勢分析析（Sttrenngthhs）本項目的的優勢在在很多方方面和很很大程度度上是和和靖江這這個城市市的優勢勢緊密結結合在一一起的，這主要要包括區區域優勢勢、經濟濟潛力和和輻射能能力。區域優勢勢由于本項項目臨近近靖廣高高速公路路，位于于靖江的的老城區區和新區區的接合合部，因因此，靖靖江所具具有的所所

59、有區域域優勢，都可以以視為本本項目的的區域優優勢。而而靖江所所具有的的得天獨獨厚的區區域位置置包括：航空運輸輸：靖江江有高速速公路直直達上海海、南京京等地航航空港，距離上上海虹橋橋國際機機場1660 kkm、上上海浦東東國際機機場2220 kkm、南南京祿口口國際機機場1990kmm，車程程都在兩兩個小時時以內；距離南南通機場場70 km、常州機機場600 kmm，車程程都在一一個小時時以內。這些機機場共有有3000余條國國際、國國內航線線。海上運輸輸：距國國家開放放港口上上海港1180kkm，距距張家港港港、江江陰港55 kmm，海運運直通世世界主要要港口。內河運輸輸：靖江江境內有有多條可可

60、常年行行駛中小小型船舶舶的河流流，北通通蘇中、蘇北腹腹地，向向南連接接長江，貨物運運輸便捷捷、價廉廉。公路運輸輸：國家家交通干干道京滬滬(北京京至上海海)高速速公路、廣靖(廣陵至至靖江)高速公公路、寧寧通(南南京至南南通)高高速公路路、同三三(黑龍龍江同江江至海南南省三亞亞)高速速公路，均從靖靖江穿境境而過。鐵路運輸輸：新長長鐵路縱縱貫靖江江，南連連滬寧鐵鐵路、北北接隴海海鐵路，靖江設設有客運運站、貨貨運站。巨大的經經濟發展展潛力靖江有550多公公里長江江深水岸岸線資源源，江陰陰長江大大橋以及及靖滬高高速公路路、新長長鐵路等等先后建建成，是是靖江的的區位條條件更加加突出，經過多多年發展展，靖江