1、前言承蒙信任，邀請我司就貴司“麗水菁苑”項目提交如下報告。結合相關關的統計計數據，以及我我司市場場調研部部的研究究成果，我司對對重慶房房地產市市場的總總體情況況進行了了分析；對相關關的項目目進行了了市場調調查及分分析；并并對我司司的成功功案例進進行了簡簡要的剖剖析；最最后，就就我司所所提供的的服務進進行了較較為詳細細的介紹紹。此報告中中的觀點點僅代表表我司之之觀點，僅供參參考。總體市場場分析20000年重慶慶房地產產市場概概況隨著重慶慶升直轄轄市以及及中央西西部大開開發政策策的貫徹徹實施，重慶的的變化可可謂是日日新月異異，各行行各業都都呈現出出一幅欣欣欣向榮榮的景象象，而房房地產業業表現的的尤

2、為突突出：其其開發量量之巨大大，競爭爭之激烈烈在重慶慶地產史史上是史史無前例例。地王王廣場商商鋪以331萬元元/M2的房市市天價在在重慶拍拍賣成功功，全市市乃至全全國地產產界為之之振憾；而龍湖湖花園的的購房者者三天三三夜排號號，開盤盤兩天共共銷售11.5億億；更創創造了重重慶地產產界的奇奇跡。20000年山城城樓市供供銷兩旺旺，房地地產市場場快速發發展20000年我市市房地產產業得到到快速發發展，在在各種固固定資產產投資中中增速居居首位。全年完完成開發發投資1139.63億億，同比比增長224.11%，增增幅超過過19999年8.55個百分分點，完完成投資資總量創創下歷史史最高水水平。幢幢新樓

3、樓扮靚山山城據市統計計局提供供的資料料顯示，我市220000年住宅宅建設完完成投資資呈大幅幅度增長長，全年年商品住住宅建設設完成投投資722.8億億元，同同比增長長39.1%。住宅新新開工面面積也大大幅度增增加，220000年新開開工住宅宅面積9969.26萬萬平方米米，同比比增長559.33%，商商品住宅宅建設進進一步加加快。與與往年不不同，我我市20000年年房屋竣竣工面積積大幅增增長，全全年房屋屋竣工面面積8669.442萬平平方米，同比增增長377.1%。私人買去去八成現現房20000年我市市商品房房銷售量量有大幅幅增長，私人購購房群體體進一步步擴大，全年商商品房銷銷售面積積為5779

4、.996萬平平方米，同比增增長344.9% 。全全年私人人購買現現房為5535.70萬萬平方米米，同比比增長443.66%，其其中，私私人購買買住宅為為4733.300萬平方方米，占占現房銷銷量的881.66%。品牌項目目領跑期期房銷售售龍湖花園園、天驕驕俊園、海怡花花園等品品牌項目目有力地地促進了了期房銷銷售，220000年全市市商品房房期房銷銷售2667.778萬平平方米，同比增增長455.2%，超過過以往任任何年份份。而一一些非品品牌開發發商開發發的房屋屋卻出現現嚴重空空置，使使得全市市商品房房空置面面積逐年年遞增，20000年我我市商品品房空置置面積為為4211.944萬平方方米，同同

5、比增長長19.5%。私人購房房的大幅幅增長，以及期期房銷售售的增長長，均表表明：我我市商品品房住宅宅市場，特別是是消費者者正在逐逐步走向向成熟。房地產火火爆的背背后，也也蘊含著著危機高空置率率嚴重，市場情情況不容容樂觀我市住宅宅空置率率在20000年年雖有所所下降，但空置置面積仍仍在不斷斷增加。據有關關統計資資料顯示示：商品品房住宅宅在20000年年的空置置率下降降7.11%，但但由于商商品房竣竣工、銷銷售的增增長速度度不一（20000年1月至111月竣工工面積為為3677.5萬萬M2，同比比增長441.11%，銷銷售面積積2533.2萬萬M2，同比比增長119.22%），導致全全市商品品房住

6、宅宅空置量量仍繼續續增加，到去年年11月底底止，全全市商品品房空置置面積為為3933.9萬萬M2，與去去年底相相比新增增40.9萬M2，其中中，住宅宅空置1170.6萬M2，商品品房住宅宅市場情情況不容容樂觀。大量“雜雜牌軍”的存在在導致我我市商品品房住宅宅市場質質量偏低低據我司市市場調研研部統計計，目前前我市房房地產開開發企業業中有很很多都是是在暴利利的驅動動下轉行行的“門外漢漢”，或拼拼湊的“雜牌軍軍”，他們們紛紛在在一個盤盤子里搶搶飯吃。由于其其規模小小、技術術力量差差，基本本上是一一個樓盤盤一個公公司。其其過低的的開發體體量，既既浪費了了有限的的社會土土地資源源，又浪浪費了社社會市場場

7、資源，對我市市房地產產業的正正常發展展極為不不利。個案分析析下面以渝渝中區為為例，剖剖析其房房產態勢勢：房地產市市場現場場現狀本年施工工面積本年銷售售面積（M2）空置面積積（M2）合計本年新開開工住宅1643383229369926967715519961合計36522001135722261027775137004300住宅所占占比例45%26%68%42%從表中可可以看出出：渝中中區本年年住宅新新開工面面積只占占總的新新開工面面積的226%，說明渝渝中區220000年建筑筑投資重重點已轉轉移到非非住宅項項目；渝渝中區220000年施工工總面積積為366520001 M2，其中中住宅施施工面

8、積積占455%，說說明渝中中區目前前住宅市市場競爭爭仍十分分激烈；而較大大的空置置面積，更說明明渝中區區房地產產市場形形勢仍十十分嚴竣竣。主要樓盤盤起價趨趨勢表本區內項項目的起起價跨度度較大，說明本本區內項項目的檔檔次參差差不齊。20011年重慶慶房地產產市場分分析與預預測進入20001年年，據我我司調查查研究，重慶市市房地產產市場開開發呈現現“三喜一一憂”的態勢勢。三喜：商商品房銷銷售均價價上漲1178元元/M2個人購房房比例比比去年同同期增長長86.2%質素較好好的樓盤盤銷售通通暢一憂：銷銷售增長長速度仍仍低于竣竣工增長長速度，住宅空空置率上上升。此“三喜喜一憂”格局表表明：重重慶市宏宏觀

9、經濟濟走勢良良好，人人們的投投資信心心增強；好樓盤盤與差樓樓之間的的差距進進一步拉拉大，形形成自然然淘汰；空置房房的消化化已成為為擺在政政府和發發展商面面前的一一道嚴竣竣的考題題。20011年重慶慶市春展展會觀察察20011年一開開年，樓樓市既表表現出既既欣欣向向榮，又又競爭激激烈的態態勢。從從開發量量來看，北部新新城僅五五黃路板板塊今年年就將推推出近220個新新盤，開開發總量量超過1150萬萬方，沙沙坪壩、南岸的的開發量量也在1100萬萬方以上上，連沉沉寂數年年的渝中中區住宅宅市場也也在開春春就冒出出了“四大名名旦”。重重慶市房房地產業業已進入入眾雄逐逐鹿的時時代。而而20001年春春展會則

10、則是這場場“戰火”的序幕幕。20011年春展展會于33月24日4月1日在上清清寺鑫隆隆達大廈廈召開，參展的的有611家開發發企業，既有以以龍湖、華新國國際、南南方、渝渝海、協協信等一一大批一一線開發發商為代代表的中中堅力量量；也有有以學林林雅園、金陽騎騎龍山莊莊、金都都香榭、朵力名名都等樓樓盤為代代表的市市場“新貴”；以及及大批開開發量在在5萬方左左右的新新盤、次次新盤，整個春春展會呈呈現出一一派欣欣欣向榮的的景象。從中也也可以捕捕捉20001年年重慶房房地產市市場的流流行趨勢勢和市場場走向。別墅項目目卷土重重來今年春展展會上有有別墅產產品的項項目有：龍湖花花園、錦錦繡山莊莊、南方方上格林林、

11、肖河河香榭、榕湖國國際花園園、新東東福花園園、佳華華世紀新新城和水水天花園園。首次亮相相的肖河河香榭無無疑是最最為引人人注目的的：3550畝地地全部規規劃成別別墅，有有34幢獨獨立別墅墅和2886套連連排別墅墅，將于于今年44月底5月初開開工，其其獨立別別墅的價價格據稱稱比照龍龍湖花園園和錦繡繡山莊，為50000元元平方方米左右右。榕湖國際際花園預預計4月底開開盤，連連排別墅墅占了一一半，有有1122套，價價格為332800-36680元元/平方米米。新東福二二期也為為全別墅墅，533畝土地地上建557幢別別墅(連排和和獨立)，價格格未定，估計在在60000元/平方米米，將于于今年77、8月開

12、工工。新路新橋橋新盤涌涌現位于嘉陵陵江復線線橋旁的的東方家家園提出出：新橋橋、新路路、新生生活。此此語概括括了交通通條件的的改變對對其毗鄰鄰地段帶帶來的居居住條件件的變化化，正是是這種變變化，催催生出重重慶新橋橋、新路路邊的新新盤，黃黃花園大大橋周邊邊有南方方上格林林、華新新都市花花園、江江南山水水、東海海福苑；鵝公巖巖大橋周周邊有金金色家園園、濱江江花園、金陽騎騎龍山莊莊，而南南方和競競地兩個個房產巨巨頭在鵝鵝公巖大大橋至四四公里的的引橋附附近的新新項目也也將在年年內動工工；鴛鴦鴦大道附附近有肖肖河香榭榭，而南南方、渝渝海等大大戶也在在這里“下注”。新橋橋、新路路涌現新新盤的局局面在重重慶形

13、成成，剛好好印證了了一句關關于房地地產業的的名言：地段、地段、還是地地段。規劃更加加人性化化 大多優優質樓盤盤，如天天驕年華華、學林雅園、南南方上格格林等都都摒棄了了“四合院院式”的傳統統布局，而是別別具匠心心地將小小區分成成幾個組組團，各各個組團團相對獨獨立又有有機結合合，使生生活空間間富有情情趣；其其次是這這些小區區更多地地考慮了了居民生生活的安安全、方方便和舒舒適，不不僅無一一例外地地實行了了人車分分流，還還對小區區進行了了必要的的功能分分區，保保證觀景景、休閑閑、運動動各區互互不干擾擾。小區環境境私有化化空中花園園、300至40平方方米的大大型景觀觀陽臺，春展會會上展示示的這些些新產品

14、品，成為為相當多多樓盤主主推的賣賣點。它它充分滿滿足了人人們擁有有自己一一畝三分分地享受受綠化和和景觀的的要求。其中表表現最明明顯的有有龍湖花花園和水水天花園園，而今今年房展展會上，水天花花園、學學林雅園園、濱江江花園、南方上上格林、騎龍山山莊、夢夢幻211等樓盤盤所展示示的戶型型中，均均有環境境私有化化的影子子，他們們或是有有空中花花園，或或是有大大型景觀觀陽臺，吸引了了相當多多購房者者的目光光。戶型設計計更富變變化 此次房房交會上上，相當當多的新新盤推出出了新的的戶型，如學林雅園2336平方方米的躍躍層一躍躍再躍，三個空空間內每每層又有有錯層，共變化化出6個層面面；肖河河香榭推推出“你設計

15、計我建造造”的誘人人計劃；江山多多嬌濱江花花園二期期映江樓樓，在999.33米的高層層戶戶都都挑空66米做空中中花園；夢幻221的全全躍層房房客廳挑挑空5米，可以以自由組組合空間間和面積積，戶型型和空間間更富于于變化。南方上上格林的的主臥室室設計了了弧形落落地窗，更將觀觀景陽臺臺也設計計為弧線線型。這這種對戶戶型和空空間變化化的追求求表明：在大家家都重視視了做景景觀、重重規劃之之后，又又重新回回到做產產品本身身-住宅。20011年本市市房地產產特征分分析 20001年，重慶房房地產業業面臨著著新的機機遇與挑挑戰。從從宏觀面面看，國國家關于于房地產產市場化化改革的的步伐全全面加快快，西部部大開發

16、發和中國國加入WWTO使使海內外外投資進進一步聚聚焦西部部這唯一一直轄市市；從微微觀面看看，先進進的房地地產企業業紛紛將將現代房房地產開開發理念念和技術術體系引引入重慶慶，圍繞繞區域、品質和和品牌的的競爭將將進一步步加劇。這必然然使重慶慶房地產產業發生生結構性性的變化化，使重重慶房地地產企業業紛紛謀謀求企業業素質的的全面提提高，加加快企業業實現升升級的步步伐。據據我司市市場調研研部的分分析：220011年，將將是重慶慶房地產產實現產產業升級級的關鍵鍵一年，房地產產業將呈呈現以下下特征：陸續推出出的新盤盤將更加加注重樓樓盤的內內在素質質，強調調均好性性。房地產企企業將普普遍加強強內功修修煉，加加

17、強人才才隊伍建建設，謀謀求企業業制度的的現代化化，以增增強企業業的競爭爭力。房地產業業的市場場份額將將進一步步向優秀秀企業集集中，一一些觀念念落后、經營管管理不善善、包袱袱沉重、實力空空虛的企企業將逐逐漸在競競爭中消消失。類似于江江北區“五黃路路現象”的現象象會進一一步出現現：城市市基礎設設施的改改善帶動動相應區區域房地地產的發發展，實實施片區區開發的的“地盤開開發商”將在房房地產市市場中扮扮演更加加活躍的的角色。20011年本市市房地產產市場預預測規模開發發，大盤盤競爭在過去的的一年中中，面對對北京、上海、廣州幾幾大中心心城市的的開發商商以大規規模開發發參與市市場競爭爭，重慶慶的開發發商總有

18、有一種望望其項背背的感嘆嘆，就連連與近鄰鄰的成都都相比也也有一段段距離。但我們們這個年年輕的直直轄市，正以其其旺盛的的活力和和勇氣，在新世世紀到來來之際，拉開了了大規模模開發的的序幕。重慶發展展商在完完成原始始資本積積累和聚聚積小規規模開發發的經驗驗之后，開始了了新一輪輪的圈地地運動，南岸、沙坪壩壩、江北北三個區區域的大大盤形成成三足鼎鼎立的格格局。可以說，新一年年的重慶慶樓市是是大盤競競爭的年年代，其其呈現的的特點是是大盤與與大盤之之間的競競爭和江江北與南南岸之間間的區域域競爭，在同一一起跑線線競爭的的選手們們，誰跑跑得更快快，誰將將是市場場上最后后的贏家家，人們們正拭目目以待。在短時間間里

19、出現現眾多大大盤的競競爭，這這恐怕是是人們未未能預料料到的，但這正正是重慶慶樓市正正在走向向成熟與與進步的的標志。大盤的出出現對于于過去未未能消化化的小規規模項目目是一個個巨大的的壓力，消費者者的購買買傾向會會更加明明顯，產產品的升升級換代代會使過過去落后后的項目目成為市市場的棄棄兒，期期房比準準現房好好賣的現現象，正正體現了了消費者者對一種種新生活活方式的的更高要要求，以以及消費費者的成成熟。區域競爭爭更加激激烈 20001年的的房市容容不樂觀觀。理由由有兩：首先，我市房房價與其其它直轄轄市相比比差距太太大，還還不及近近鄰的成成都，外外來客戶戶少之又又少。由由此，我我們可以以看出，重慶的的房

20、地產產還沒有有形成一一種外向向型的經經濟形態態，房屋屋消費者者主要還還是本地地居民。其次，開發商商的開發發速度過過快，而而有效需需求明顯顯不足。以沙坪坪壩為例例，該區區總人口口約400萬，具具有較強強購買力力的主要要是高校校教師，但他們們的居住住基本上上已經解解決。近近期，沙沙坪壩又又陸續開開了幾個個盤，而而需求不不足更會會導致價價格競爭爭。我司認為為下一個個房地產產經濟熱熱點將會會是楊家家坪。這這個區人人口密度度大，而而目前僅僅有珠江江花園、廣廈經經典等為為數不多多的幾個個上規模模的樓盤盤，區域域內競爭爭并不激激烈，再再加上楊楊家坪地地區地域域分布較較為集中中，向周周邊地區區的輻射射能力強強

21、，房產產需求還還未飽和和。思路決定定出路，創新才才有前途途 20001年，重慶的的區域市市場發展展格局將將不再偏偏重于某某一個區區，而是是呈現幾幾個區聯聯動的特特征，各各區政府府對發展展藍圖都都有總體體規劃，將促進進各區域域發展同同步進行行。例如如后來居居上的沙沙坪壩區區，文化化底蘊深深厚，未未來的發發展上升升空間很很大，協協信集團團、華宇宇集團、渝開發發、渝海海等開發發商的入入主將掀掀起沙坪坪壩發展展的高潮潮。今年也是是重慶開開發商機機遇和挑挑戰并存存的一年年，房產產行業面面臨重新新洗牌的的局面。市場走走向成熟熟就意味味著競爭爭更加激激烈，而而下階段段的競爭爭將不僅僅是資金金、成本本等簡單單

22、元素的的比較，更是開開發商在在規劃、設計等等各個領領域的綜綜合實力力的較量量。樣本樓盤盤分析考慮到本本項目的的定位為為中、高高檔樓盤盤，因此此，我司司對本項項目周邊邊的幾個個具有代代表性的的中、高高檔樓盤盤進行了了調查與與分析，以期對對本項目目提供一一定的參參考意義義，具體體調查如如下：一、珠江江花園1、項目目簡介珠江花園園位于九九龍坡區區楊家坪坪直港大大道江邊邊，是由由中外合合資重慶慶珠江實實業有限限公司從從19997年開開始開發發的，地地處九龍龍坡區天天寶新城城內，面面臨長江江，緊鄰鄰楊家坪坪轉盤和和鵝公巖巖大橋，距成渝渝公路僅僅3分鐘鐘車程，占地2200余余畝，總總建筑面面積300余萬平

23、平方米，建筑密密度288.366%，綠綠化率447，容積率率02.14，整個小小區在建建筑風格格上中西西結合，建筑造造型上尊尊重傳統統。2、項目目分析優勢： 從19997年年到現在在，珠江江花園完完成了由由拓荒狀狀態到成成熟社區區的過渡渡，在以以下幾方方面為其其的形象象及銷售售打下了了良好的的基礎。 交通。眾所周周知，由由于山城城獨特的的地形，居民外外出十分分依賴交交通的便便利，珠珠江花園園已開通通了400422264288路公交交車和即即將開通通4133路，另另外鄰近近的鵝公公巖大橋橋和輕軌軌車站也也為其交交通提供供了更多多的便利利。 周邊配配套。農農貿市場場山城城超市重百九九龍坡商商城西西

24、餐廳火鍋館館醫院院學校校銀行行等周邊邊配套設設施較齊齊全；小區內部部配套。小區內內部配套套較完善善，供水水采用低低分區供供水系統統；供電電設有110KVV開閉所所，直接接由和尚尚山電站站引入，分配于于各樓寓寓變電所所；供氣氣，由市市區2119燃氣氣管引入入小區，環狀燃燃氣管網網分別送送入各樓樓寓的調調壓系統統，人車車分流，三菱電電梯，幼幼兒園老人活活動中心心，游泳泳館中中心噴水水池，車車位等基基本上能能全部滿滿足滿足足入住者者多方面面的需求求，這也也是它銷銷售方面面的絕佳佳優勢之之一。小區景觀觀。珠江江花園的的小區景景觀極富富特色，面積達達02.6萬多多平方米米，由廣廣東林科科園林設設計院設設

25、計，著著力于體體現“人與自自然中心心廣場“，“日本景景園“，“溪澗“。“歐洲風風情園“四大主主題，且且景觀面面兼顧江江景和小小區內庭庭兩個方方位。劣勢： 戶型面面積偏大大。三室室兩廳為為其主力力戶型，第一期期臨江面面多為1160平平方米左左右，現現仍有相相當部份份沒賣，其余1120平平方米左左右的三三室兩廳廳銷售情情況很好好。將荷景苑苑（別墅墅）規劃劃在內庭庭，沒有有最佳的的利用自自然景觀觀。3、營銷銷分析從營銷面面分析來來看：從從19997年220011年，珠珠江花園園價格一一路看漲漲，人原原來的起起價18870元元平方方米，到到現在的的21000元平方米米，走勢勢一路看看好，現現階段層層差

26、200元層層，銷售售率達440。營銷方方面的特特點是：平淡入入市，以以務實為為主，多多采用車車身廣告告展板板POOP報報紙廣告告電視視廣告等等宣傳方方式，以以一種平平易近人人的告知知方式逐逐步打響響知名度度，對市市場消費費者沒有有做過多多的細分分，以廣廣告訴求求等方面面的賣點點為重點點，塑造造其卓越越顯著的的地理位位置和細細致入微微的星級級服務，總體來來看，它它的營銷銷打的是是一種長長期性的的策略，市場細細分化不不夠深，不能起起到引導導消費的的作用。二、競地地城市花花園1、項目目簡介競地城市市花園是是由重慶慶競地實實業有限限公司于于19996年開開始開發發建筑的的中高檔檔精品住住宅小區區，位于

27、于重慶市市渝中區區大坪大大黃路66，占占地5118700平方米米，總建建筑面積積為155萬余平平方米，新建住住宅共計計13002套，由東西兩個個建筑組組群組成成，東區區建于119966年，由由12幢幢多層住住宅及公公用建筑筑組成，97年年十月前前全部售售罄，均均價22200元元平方方米，至至97年年底入住住率955以上上，西區區（即二二期工程程）建于于1999819999年，由十四四幢電梯梯公寓組組成，二二期小區區配套設設施完備備，用于于服務性性及公用用的建筑筑面積約約185500平平方米，小區綠綠化率達達47.3%，均價226000元平平方米，層差3301100元元層，銷售率率及入住住率均在

28、在90左右。2、項目目分析優勢：地理位置置較好，交通便便利。周邊生活活，工作作配套較較成熟。內部配套套齊全，其社區區內部配配套晨跑跑徑兒兒童嬉戲戲園會會所健健康檔案案健康康通道游泳池池等內部部配套較較完善。園林景觀觀設計在在渝中區區的樓盤盤中頗具具特色水景景綠化化相交融融。物業管理理完善，在安全全性，人人性化，專業化化各方面面都有充充分的體體現。發展商知知名度高高，具有有品牌效效應。劣勢：其三室兩兩廳戶型型面積在在13661550之間間，感覺覺面積偏偏大。項目開發發較早，現代化化設施不不完善。戶型設計計稍顯陳陳舊。3、營銷銷分析 營銷以以務實為為主，先先做環境境，樹立立形象；以口碑碑為主，附以

29、廣廣告宣傳傳；在廣廣告宣傳傳方面，主要以以實景圖圖片為主主，充分分展示自自身品質質，顯示示競地花花園社區區成熟，配套完完善的一一方，可可以說是是一個比比較成功功的銷售售模式。三、新東東福花園園1、項目目簡介新東福花花園位于于重慶市市渝中區區菜袁路路2099號（原原大坪苗苗圃），是重慶慶新東福福實業有有限公司司開發的的一個山山水園林林式高尚尚小區，小區總總共用地地74441公頃頃，總建建筑面積積12萬萬平方米米，建筑筑密度達達22.9,現階段段起價：21000元平方米米，均價價：25500元元平方方米，銷銷售率達達50，具體體規劃為為5幢221層的的高層電電梯公寓寓及一部部份小別別墅組成成，面積

30、積從16662275平平方米，戶型從從三室兩兩廳又衛衛五室室兩廳雙雙衛，內內部配套套較完善善，有556000平方米米全市最最大會所所，全天天幕室內內恒溫游游泳池，每幢樓樓配備002部日日立豪華華電梯，三個國國際標準準網球場場，戶外外兒童樂樂園，智智能小區區網絡系系統，由由香港梁梁行進行行全面金金牌物管管，總體體環境及及周邊配配套較完完善。2、項目目分析優勢：小區規模模較大，且有持持續開發發的空間間。小區內部部配套設設施完善善。項目自身身配套較較先進。戶型設計計較為合合理。請知名物物業管理理公司作作物業顧顧問，保保證了其其物業管管理的水水平。劣勢：戶型面積積偏大，最小面面積都是是1666平方米米

31、。區內環境境設計較較為平淡淡。3、營銷銷分析新東福花花園的市市場定位位在高收收入階層層，包括括高級白白領私私企老板板政府府官員。在營銷銷計劃的的執行中中了著重重突出其其位于渝渝中區優優越的地地理位置置，最明明顯的就就在于其其廣告版版面的設設計和廣廣告語，其廣告告版面設設計較有有特色多多以355244版面，晨報晚報為為主要選選擇，版版面期期期不同，訴求點點也是期期期同，但總的的目地突突出其山山水園林林式新高高尚小區區特色；同時，新東福福的宣傳傳策劃方方面比較較注重給給業主多多方面的的實惠，且緊扣扣當時廣廣告如“業主購購物直通通車送送海爾家家電套餐餐等，既既擴大了了本身的的知名度度提升了了形象，又

32、給業業主以實實在的優優惠，起起到了一一舉多得得的效果果，其廣廣告語與自自然同呼呼吸，也也緊扣住住了高檔檔山水園園林式小小區的特特色，值值得借鑒鑒。四、項目目比較環境三個項目目的環境境營造各各具特色色，其中中尤以競競地花園園的環境境為最。由于其其小區開開發較早早，環境境經多年年的經營營，已具具的一定定的規模模，小區區的樹木木年代較較長，而而且發展展商比較較注意一一些細部部的工作作，如：區內完完善統一一的導示示系統、每一棟棟樓的精精致門牌牌、小區區內的提提款機、自動售售貨機等等，一切切均力求求為住房房營造一一種舒適適、便利利的生活活。而相相對于競競地花園園而言，新東福福及珠江江花園的的小區內內部的

33、環環境的營營造則略略遜一疇疇。價格在三個小小區中，競地花花園的價價格是最最高的。分析其其原因：由于其其推出時時間較早早，當時時在本區區域內尚尚沒有同同一檔次次的項目目，一經經推出即即給人耳耳目一新新之感，銷售成成績良好好。其利利潤已在在前期的的推廣中中回收；并且，在不斷斷的經營營中，小小區逐漸漸的完善善自身素素質，真真正為住住戶提供供了一個個良好舒舒適的生生活空間間，在消消費者中中形成了了良好的的口碑。而從其其公司持持續性發發展的角角度來考考慮，堅堅挺的價價格將有有利于其其今后其其它項目目的推廣廣。而就新東東福及珠珠江花園園而言，雖然項項目新、自身配配套較齊齊全、現現代化設設施較多多、戶型型設

34、計較較新穎，但由于于市場競競爭激烈烈，市場場已由“暴利時時代”變為“微利時時代”，因此此，發展展商順應應市場的的情況，推出時時即以針針對性的的價格推推出，價價格較競競地花園園略低。自身素質質三個項目目中，由由于競地地花園開開發相對對較早，因此，在戶型型設計，現代化化設施等等方面均均不如其其它兩個個項目，如競地地花園沒沒有凸窗窗，沒有有門禁、可視對對講等設設施。營銷由于競地地花園開開發較早早，其售售樓處已已搬至小小區內，賣場較較為簡單單。新東福花花園為新新開項目目，其賣賣場分區區全理，銷售人人員著裝裝統一，并且專專設賣場場，減少少了對小小區的干干擾；同同時，銷銷售樓處處與小區區之間有有參觀車車載

35、客戶戶進入小小區，既既方便了了客戶看看房，又又可使客客戶在看看房前先先對項目目的內部部環境進進行參觀觀。CII系統比比較到位位：計算算單、名名片、便便簽整齊齊劃一。珠江花園園由于其其售樓處處與項目目現場有有一段距距離，該該路段的的導示系系統做的的較好，但由于于賣場與與項目現現場距離離較遠，而發展展商并沒沒有做任任何的措措施來補補救，易易導致客客戶產生生不良的的感覺。售樓處處采用觸觸摸式電電腦對項項目進行行介紹，并且所所有計算算表均由由電腦直直接打印印，比較較新穎。但售樓樓人員素素質較差差。成功案例例簡介由于我公公司代理理的樓盤盤項目較較多，無無法一一一介紹，以下僅僅選取我我公司代代理的兩兩個項

36、目目做簡要要介紹。一、保利利紅棉花花園該項目為為廣州最最大住宅宅小區之之一，亦亦為建設設部頒發發之國家家示范小小區，其其發展商商為廣州州保利房房地產開開發公司司，其為為廣州著著名開發發商之一一，其同同期開發發的保利利花園，曾獲國國家康居居示范小小區的稱稱號（全全國僅有有13個小小區獲此此殊榮）。保得紅棉棉花園占占地面積積約為88萬平方方米，有有六十多多棟多層層及一棟棟高層住住宅組成成。其在在最后一一期推廣廣中由于于各種因因素造成成銷售不不盡人意意。我司于220000年8月底介介入銷售售，詳細細調查，深入分分析，精精心策劃劃，我司司認為本本項目由由于開發發較早，在戶型型設計、功能設設置等方方面已

37、落落后于新新開發項項目，并并且考慮慮到該片片區在些些階段供供應量較較大，市市場競爭爭十分激激烈，但但考慮到到發展商商具有較較高的知知名度，以及小小區在前前期已在在客戶心心中形成成一定的的影響。因此，我司制制定了充充分利用用發展商商的知名名度及小小區良好好的品牌牌，采用用新穎的的推廣方方式進行行推廣，制造轟轟動效應應，吸引引對本項項目已有有一定認認知的客客戶的策策略，開開創廣州州地產一一手樓拍拍賣的先先例及“一口價價”推廣方方案。至至20000年12月底底，在短短短三、四個月月時間銷銷售面積積達1882399平方米米，成交交金額為為人民幣幣519968773.000元，創廣州州地產界界佳話二、朗

38、晴晴居本項目原原名為怡怡安花園園，位于于內環圈圈與江灣灣橋交匯匯處，是是海珠區區花園小小區式住住宅，總總占地77萬多平平方米。其第一一期名為為怡安花花園，由由12棟9層與1棟18層組組成，約約8000多戶。到第二二期發展展時，該該區域競競爭日趨趨激烈，考慮到到怡安花花園的名名字已不不能適應應新一代代建筑的的風格，因此誠誠安地產產建議將將怡安花花園二期期改名為為朗晴居居，并通通過對市市場的詳詳細調查查與分析析，結合合項目自自身的情情況對花花園、外外立面、結構等等作出詳詳盡建議議。花園方面面：建議議建造極極富情趣趣的星月月花園、增設法法國名牌牌戴思樂樂泳池及及多功能能會所。外立面：建議聘聘請美國國

39、現代建建筑大師師R.Meiier對對原設計計進行修修改，大大面積采采用純白白色外墻墻磚，并并大量使使用通透透玻璃，以營造造一種簡簡約、明明快、極極富時代代感整體體外立面面效果。同時，將將本項目目的目標標客戶定定位為極極富時代代感的年年輕一族族及名企企精英。在廣告告宣傳上上，配合合項目的的特點，針對目目標客戶戶的喜好好，以明明快的色色彩為主主調，充充分利用用怡安所所眾多的的優惠會會員消費費卡。在在多方的的努力與與配合下下取得了了不俗的的市場反反應：經經過8個月積積極推售售，迅速速消化項項目二期期9棟住宅宅，銷售售面積超超過5萬平方方米，成成交金額額達2億3仟萬元元。合作方式式結合發展展商的需需要

40、，我我司可提提供全程程策劃服服務，及及全程策策劃代理理服務。以下，我司將將就該兩兩項目服服務的內內容及合合作方式式作簡單單介紹。全程策劃劃我公司嚴嚴格按照照標準操操作程序序進行項項目全程程策劃工工作，以以期最大大限度地地突出有有利因素素，規避避不利因因素，采采用多種種推廣方方式，配配合現場場銷售，達到理理想銷售售效果，具體工工作內容容如下：1、前期期市場調調研市場情況況瞬息萬萬變，對對市場的的充分了了解是成成功策劃劃的基礎礎，我公公司在項項目策劃劃前期，首先需需要進行行針對性性的市場場調查。整體市場場調研區域市場場調研競爭對手手情況調調研2、策劃劃方案階階段通過對項項目自身身情況的的分析，結合

41、對對市場情情況的詳詳細調查查，我公公司將針針對項目目制定具具體的策策劃方案案，具體體內容如如下：1）市場場形勢分分析整體市場場形勢分分析區域市場場形勢分分析競爭對手手情況分分析2）項目目分析項目概況況項目優劣劣勢分析析a、項目目優、劣劣勢分析析b、項目目機遇、風險分分析項目存在在問題分分析及改改進意見見3）項目目推廣策策略綜合市場場分析和和項目分分析確定定項目基基本定位位及目標標客戶定定位結合目標標客戶分分析，確確定項目目主賣點點根據項目目賣點綜綜合分析析，確定定項目整整體推廣廣策略 aa、總體體推廣思思路的制制定 bb、策劃劃執行方方案的進進度計劃劃 cc、協作作公司的的確定與與工作配配合4

42、）根據據項目整整體推廣廣策略，制定相相應的廣廣告策略略、包裝裝策略、銷售策策略廣告策略略a、中心心思路及及推廣主主題b、售樓樓資料制制作建議議c、媒體體運用綜綜合策略略d、種類類媒體分分步策略略及費用用安排包裝策略略a、總體體包裝策策略及效效果要求求b、外圍圍導示系系統布置置建議c、售樓樓處功能能分布及及包裝效效果d、看樓樓通道設設置及包包裝建議議e、樣板板房位置置、數量量及裝修修建議f、環境境及附屬屬設施展展示建議議g、輔助助人員及及設備要要求銷售策略略a、價格格制定策策略（核核心價格格確定、付款方方式選擇擇策略及及折扣率率確定、價格表表制訂策策略、價價格調整整策略及及整體均均價實現現方式）

43、b、銷售售組織策策略（內內部認購購期的客客戶調查查與優惠惠措施、公開銷銷售期的的促銷策策略、銷銷售信息息反饋、總結及及策略調調整）c、銷售售組織，包括銷銷售人員員安排及及培訓d、現場場包裝效效果的跟跟蹤及調調整e、廣告告效果的的跟蹤調調查及調調整全程策劃劃代理針對項目目的實際際情況，我公司司將對項項目進行行全程策策劃代理理，規避避不利因因素，突突出有利利因素，并配備備專業的的銷售人人員進行行銷售，以期到到達最佳佳銷售效效果。策劃階段段樓盤的策策劃是對對樓盤進進行全方方位的調調研，挖挖掘樓盤盤的賣點點，并制制定有效效的整體體營銷方方案的過過程。策策劃工作作的成功功與否直直接關系系到銷售售業績的的

44、好壞，我公司司將在以以下方面面提供專專業服務務。市場調研研項目分析析市場定位位建議戶型劃分分及比例例建議樓體處觀觀建議入市時機機選擇價格策略略建議銷售策略略建議銷售階段段：樓盤的銷銷售是綜綜合性策策略的制制定和實實施。我我司將會會在以下下方面提提供專業業服務：樓盤銷銷售現場場的包裝裝其中包括括：售樓處的的設計及及內部布布置建議議樣板房的的設計建建議看樓通道道的布置置建議導示系統統的設計計建議形象墻的的設計建建議樓體條幅幅的建議議廣告牌的的建議售樓資資料的建建議其中包括括：樓書、折折頁的設設計建議議價格表制制定建議議付款方式式制定建建議認購手續續的制定定建議推廣方方式及綜綜合策略略其中包括括：電

45、視廣告告建議報紙廣告告建議各種禮儀儀活動建建議展銷活動動建議其他宣傳傳推廣方方式建議議綜合推廣廣費用計計劃建議議銷售現現場組織織其中包括括：專業銷售售人員進進行客戶戶接待及及促成交交易，成交統計計、客戶戶調查及及銷售策策略調整整階段促銷銷策略建建議展銷活動動的組織織與實施施輔助人員員的安排排建議銷售是項項目開發發最重要要的階段段，是樓樓盤最終終在市場場上實現現價值、發展商商實現利利潤的關關鍵階段段。同時時，銷售售是專業業性很強強，綜合合性很高高的活動動。通過過專業代代理服務務，發展展商可用用盡可能能低的銷銷售費用用實現盡盡可能多多的銷售售業績。我司可在在銷售階階段為貴貴司提供供全面、穩健、實在

46、的的專業服服務。項目運作作的其他他方面相關協作作單位的的推薦與與合作我司可在在項目運運作中為為貴司推推薦相關關協作單單位，并并與貴司司確定的的協作單單位通力力合作，確保項項目的順順利運作作。具體協作作單位包包括：廣告公司司宣傳媒體體禮儀公司司模型公司司裝飾公司司三、雙方方合作方方式雙方友好好協商，簽訂策策劃代理理合同。我司通過過詳盡的的市場調調查、細細致的分分析研究究在合同同規定的的時間內內為本項項目制定定策劃報報告，并并提交貴貴司審議議。我司在本本項目運運作的各各個階段段，為貴貴司提供供專業咨咨詢意見見，進行行全程策策劃服務務，提供供詳細的的策劃執執行方案案。我司為本本項目的的銷售進進行專業

47、業代理服服務和策策劃跟蹤蹤服務，實現項項目的順順利銷售售。貴司需在在策劃和和代理階階段提供供必要的的協助。貴司如采采用全程程策劃代代理方式式與我司司合作，應在全全程策劃劃和銷售售代理過過程中向向我司支支付相應應的代理理費（代代理費取取費標準準為銷售售額的33%）。貴司如采采用全程程策劃方方式與我我司合作作，應在在全程策策劃過程程中向我我司支付付相應的的策劃費費，具體體策劃費費用視工工作進行行的深度度，由雙雙方友好好協商確確定。附一：未未來510年年房地產產發展的的可能領領域假日經濟濟與假日日住宅有資料顯顯示，我我國的旅旅游業正正保持強強勁增長長勢頭，休閑將將成為人人們重要要的生活活方式，順應市

48、市場變化化，位于于風景區區的項目目打出了了假日住住宅的旗旗號，以以山水、風光為為賣點，以度假假+投資的的雙重魅魅力來吸吸引客戶戶，但旺旺季的旅旅游區，仍時有有供不應應求的情情況，這這些情況況表明：與旅游游休閑相相配套的的房地產產住宅供供不應求求，大有有發展潛潛力。大學擴招招與學生生公寓教育越來來越成為為全民重重視的領領域，各各類高校校連年擴擴招，直直接啟動動了正在在形成的的教育市市場，但但卻帶來來了喜憂憂參半的的結果，房地產產的緊張張在北京京及全國國的高校校普遍存存在。未未來幾年年，全國國高校的的招生數數量將翻翻一番，其矛盾盾將進一一步顯現現出來。教育作作為一種種消費需需求潛能能巨大，大學生生公寓的的發展既既是社會會需要，也包含含著良好好的投資資機會和和商業效效益，大大學生公公寓每年年的收入入是相對對穩定的的，而且且隨著國國民收入入的增長長，租金金的增長長，房產產價