1、攀枝花市體育公園工程可行性爭辯報告編制某建筑設計攀枝花分公司編制2022年十一月攀枝花市體育公園工程可行性爭辯報告攀枝花市體育公園工程工程性質：建工程建設地點：攀枝花市炳三區工程可行性爭辯擔當單位：資質證書編號：工程可行性爭辯總負責人： 參與編寫人員：目錄1總論本可行性爭辯報告是在攀枝花市體育公園工程可行性爭辯報告根底 整為住宅用地。工程概況工程名稱攀枝花市體育公園工程建設性質建擬建地點攀枝花市炳三區建設內容及規模建設內容本工程規劃了該區域內炳 M11-C/2022、炳 M14-C/2022 和炳M16-C/2022三個地塊。其中，炳M11-C/2022地塊面積公頃，主要用 球館、網球館、多功

2、能場館、地下及半地下車庫、室外籃球場、室外網球場、室外兒童戲水池、兒童運動場、沿街商業、陽光房、多功能活動場地、其他運開工程場地、人行天橋以及附屬設施等；炳M16-C/2022地塊面積公頃，主要用作住宅開發。建設規模攀枝花市體育公園工程總用地面積約公頃，總建筑面積 189088 M2。其中：炳M11-C/2022地塊面積公頃，規劃建筑面積110400M2。 205000 M2，建筑面積10000 M2，一個多功能體育場館，占地3000 M26000 M29125M2，建筑34290 M23 個室外網球場、3 個室外籃球場、1 地塊面積公頃，規劃建筑面積 M2，規劃建筑占地面積 M2。投資規模本

3、工程投資規模為萬元，暫未考慮投資者的融資本錢。建設期3 年。工程建設進度：2022 12 月完成前期相關工作；2022 5 月完成施工圖設計工作；2022 8 月完成施工預備工作；2022 9 2022 10 月完成施工工作；2022 11 月完成竣工驗收工作。資金方式與籌措渠道本工程擬通過招商引資方式籌集資金。可行性爭辯報告編制的依據關于編制工程可行性爭辯報告的托付書攀枝花市土地利用總體規劃攀枝花市城市總體規劃攀枝花市政府“爭辯加快推動攀枝花體育公園工程建設有關問題的會議紀要”攀枝花市城市總體規劃國家計委、建設部聯合頒發的建設工程經濟評價方法與參數第三版國家計委頒發的投資工程可行性爭辯指南體

4、育法全民健身打算綱要全民健身條例四川省全民健身條例工程單位供給的與本工程有關的資料、數據現場勘查所得的資料和數據國家其他有關標準、標準等爭辯范圍與工作概況爭辯范圍場分析、工程選址及建設條件、建設規模及方案、節能、環保、消防與安全、工程治理、投資估算、資金籌措、工程的財務評價等。工作概況點、建設規模、技術標準、工程投資、技術經濟等方面進展了系統分析和論證，在此根底上完成了本工程可行性爭辯報告的編制工作。工程開發主要技術經濟指標 地塊綜合經濟技術指標表序號指標名稱單位數量備 注一用地面積m227600二建筑面積m2110400三建筑占地面積m2四建筑密度%30五容積率m2六綠地率%30七七最高建筑

5、高度米八停車位：個552 地塊分項經濟技術指標表序號指標名稱單位數量備 注一用地面積m266100二建筑面積m2594901體育場館m22520026 5片室內2商業m234290三建筑占地面積m21體育場館m2126002商業m291253室外活動場地m255104 4 個室外網球場三建筑密度%33四容積率m2五綠地率%30六停車位：個300七最多建筑層數層4 地塊綜合經濟技術指標表序號指標名稱單位數量備 注一用地面積m24800二建筑面積m219198三建筑占地面積m21253四建筑密度%27五容積率m2六綠地率六綠地率%七停車位：個100八最高建筑高度米 主要經濟數據及評價指標一一二三四

6、名稱單位投資萬元運動休閑區萬元建安工程費萬元室外工程費工程建設其他費預備費萬元住宅一萬元建安工程費萬元室外工程費工程建設其他費預備費萬元住宅二萬元建安工程費萬元室外工程費工程建設其他費預備費萬元商鋪萬元建安工程費萬元室外工程費萬元數據工程建設其他費萬元預備費萬元二財務數據不考慮土地出讓金一運動休閑區投資回收期年-投資利潤率%-投資利稅率%-二住宅一投資回收期年投資利潤率%投資利稅率%三住宅二投資回收期年投資利潤率%投資利稅率%四商鋪投資回收期年投資利潤率投資利稅率%五綜合投資回收期年投資利潤率%投資利稅率%結論與建議結論通過對該工程經營收入支出測算可以看出：5 億元，依據本方案一般估量，業主實

7、質需1 億元不含土地出讓金。住宅局部銷售后的純利潤為億元，運動休閑區內的商鋪純利潤為億元，合計億元，完成場館設施及綠化等工程后約剩余億元未考慮土地出讓金和融資本錢。本方案的優勢在于住宅、商業局部盈利優勢明顯。但面臨方案盈利性的重要因素。287 萬公益設施功能極可能異化。因此為了保證公益設施的長期穩定運行，17000M2 公益設施的可持續運行。假設按此思路，則全部設施建完后，假定租金30 元/月.M217290 M2 的商鋪可用于出租，年正常商鋪租金收620 330 狀況下，按一般投資者能夠承受的回收期7 年左右計算，土地出136 萬元/畝。建議本方案的實施可能會導致公益設施功能異化，保存約17

8、000M2 虧損難以得到有效保證。 場所大大削減。從這個角度看，也不推舉使用本方案。假照實施本方案，則需要重對用地性質進展調整，在工程實施的時間上可能會有較長的延遲。綜上所述，本方案在經濟上具有肯定的可行性，能給本工程帶來承受方案一 為接待中心，不推舉使用本方案。但假設能案將具有較大的可行性。2投資估算與資金籌措投資估算依據本次投資估算依據攀枝花市類似工程近期造價水平估算，并參照：四川省定額治理站的有關文件有關建筑安裝指標現行市場有關材料調查價格體育公園初步設計方案四川省建筑工程概算定額四川省其他費用定額國家計委和建設部聯合頒發建設工程經濟評價方法與參第三版投資估算運動中心運動中心投資由工程費

9、用、工程建設其他費用和預備費構成。其2-1。序號一1名稱序號一1名稱羽毛球館土建裝飾單位m2數量元萬元m292002200給排水m2920090強電m29200229弱電m29200109通風m2920053合計m2920026812網球館土建裝飾m2100002200給排水m21000090強電m210000229弱電m210000109通風m21000053合計m21000026283多功能體育館m26000土建裝飾m260003000給排水m2600090強電m26000229弱電m26000109通風m2600053合計m2600034284其余道路及鋪裝m24500280綠化m226

10、440120自然水體m24000100跌水m22022300室外網球場m24000300籃球場及活動場地m22400150小天橋m21603500大天橋m28503500兒童戲水池項1600000水管網m24610028強電管網m24610015弱電管網m24610018燃氣管網m266100場地整理費m26610030景石項1180000雕塑項1304000標識系統項1280000室外家具小品項1202200樹池、花池項180000各類戶外運動健身器械項164000戶外兒童游樂設施項164000邊坡治理項12022000合計二工程建設其他費用1可研及勘察設計費2施工圖審查費3工程招標代理費4

11、工程監理費5建設單位治理費工程量清單及把握價編6制費7環境影響評價費8工程保險費9行政事業型收費城市配套費192000型材料專項費192007異地綠化建設192005散裝水泥專項基金192001人防異地建設費1920020其他三10合計預備費1根本預備費5%四2漲價預備費工程總投資3%商鋪商鋪局部投資由建安工程費用、室外工程費、工程建設其他費用2-2。2-2商鋪投資估算表序號名稱單位數量元萬元一建安本錢1土建裝飾m23429013002給排水m234290643強電m2342901464弱電m23429083二5合計室外工程m2342901水管網m234290282強電管網m234290153

12、弱電管網m234290184燃氣管網m2342905合計三其他費用1可研及勘察設計費2施工圖審查費3工程招標代理費4工程監理費5建設單位治理費工程量清單及把握價6編制費7環境影響評價費8工程保險費9行政事業型收費城市配套費3429065型材料專項費342907異地綠化建設342905散裝水泥專項基金342901人防異地建設費3429020其他10合計四預備費1根本預備費5%2漲價預備費合計3%五工程總投資住宅一住宅一投資由建安工程費用、室外工程費、工程建設其他費用和2-3。住宅一投資估算表序號一名稱建安本錢單位數量元萬元12土建給排水m2m2m21104001104001650643強電m21

13、104001464弱電m2110400835通風燃氣m2110400536電梯部204000007二合計室外工程m21104001場地整理費用276002542道路m215002803地面綠化m263001204水管網m227600285強電管網m227600156弱電管網m227600187燃氣管網m227600三8合計其他費用1可研及勘察設計費2施工圖審查費3工程招標代理費4工程監理費5建設單位治理費工程量清單及把握價6編制費7環境影響評價費8工程保險費9行政事業型收費城市配套費11040065型材料專項費1104007異地綠化建設1104005散裝水泥專項基金1104001人防異地建設費

14、11040020其他四10合計預備費1根本預備費5%五2漲價預備費工程總投資3%住宅二住宅二投資由建安工程費用、室外工程費、工程建設其他費用和2-4。序號一名稱建安本錢單位數量序號一名稱建安本錢單位數量元萬元1 土建m21919815002 地下車庫m33 給排水m219198644 強電m2191981465 弱電m219198836通風燃氣m219198537電梯部4150000二8合計室外工程m2191981道路m210002802地面綠化m215401203水管網m24800284強電管網m24800155弱電管網m24800186燃氣管網m248007場地整理費48001208合計三

15、其他費用1可研及勘察設計費2施工圖審查費3工程招標代理費4工程監理費5建設單位治理費工程量清單及把握價編6制費7環境影響評價費8工程保險費9行政事業型收費城市配套費1919865型材料專項費191987異地綠化建設191985散裝水泥專項基金191981人防異地建設費1919820其他10合計四預備費用1根本預備費5%2漲價預備費3%3合計五工程總投資2-5。序號名稱1體育設施 商鋪工程總投資估算表土地面積(M2)建筑面積(M2)資(萬元)住宅一住宅一住宅二合計資金籌措慮籌資資本。3財務和經濟效益分析財務評價依據本工程的取費標準依據企業財務制度和國家稅收政策規定執行。依據工程的市場開拓周期，本

16、工程計算依據如下：國家計委和建設部聯合頒發建設工程經濟評價方法與參第三版。各種原料及產品按現行市場價格各生產部門的原料、輔料、包裝材料消耗量按工藝供給的單位產品消耗定額測算。5%7%，教育附加費3%3%，合計為%。25%計取。收入支出推測收入估算入，運動局部經營收入以及停車收入。具體估算如下：住宅局部年銷售完畢，其銷售比例為4:5:1129598 平方米，參5000 元/m2,652 6 萬元/個68711 萬元。商鋪出售本工程商業門面的面積為 34290m2，參考周邊商業門面銷售價 入獲得時間從建設期的其次年開頭，三年銷售完畢，其銷售比例為4:5:1。運動休閑區收益運動休閑區包括網球館、羽毛

17、球館、室外網球場、乒乓球、游泳池和停車場等。5 片場地，暫定價40 元/片.小時，考慮每天每片利用4、90%。26 20 元/片.小時，考慮每天每片利用6 小時，可得羽毛球館每月收益為萬元。考慮運營的前三年只到達正、80%、90%。準，大約為使用一天3-5 4 萬計算。一年中按使用三分之一16 萬。考慮運營的前三年只到達正常年份、90%。4 片，參考周邊室外網球場的價格，暫定價為 20 元/片.6 70%、80%、90%。20 處，暫定價為10 元/臺.4 70%、80%、90%。450 3 4 次，可得停車收益為萬元/年。考慮運營的前三年只70%、80%、90%。可得，正常經營年份運動休閑區

18、收入為萬元/年，前三年分別為萬元/年、萬元/年、萬元/年。本錢估算運動休閑區本錢包括球館等營業支出、球館等設施維護、公益設施維護、綠化養護費用支出、公益局部人工工資等。依據目前市場狀況，球館等營業支出依據營業收入的 30%計取；球館等設施維護一般是與其壽命有1%-2%2%計取；公益設施7 元/m2.50 萬元/年計算。商鋪10%計算相關的銷售本錢。住宅由于工程位于炳三區，近年來本區域的房地產是最受人們關注 的，因此這局部的銷售本錢相對而言占收入的比重可以取的低一些，10%考慮。財務評價運動休閑區 商鋪投資利稅率為，投資利潤率為。住宅一投資利稅率為%，投資利潤率為%。住宅二投資利稅率為%，投資利

19、潤率為%。綜合不考慮土地費用3-5，以十年作為計算期，稅前利潤為萬元，稅后利潤為萬元，投資回收期為年。投資利稅率為%，投資利潤率為%。流量流量3-1運動中心投資現金流量表序號工程計算期1現金流入1234567網球館羽毛球館多功能體育場館室外網球場乒乓球游泳館停車收益2現金流出建設投資球館等營業支出球館等設施維護公益設施維護綠化養護費公益局部人工工資營業稅金及附加3所得稅前凈現金44累計所得稅前凈現金流量5調整所得稅67所得稅后凈現金流量累計所得稅后凈現金流量序號序號工程 計算期1現金流入1234商鋪出售收入2現金流出建設投資土地費用商鋪出售本錢營業稅金及附加3所得稅前凈現金流量4累計所得稅前凈現金流量5調整所得稅6所得稅后凈現金流量7累計所得稅后凈現金流量 住宅一投資現金流量表序號工程計算期1現金流入1234出售收入2現金流出建設投資出售本錢營業稅金及附加3所得稅前凈現金流量4累計所得稅前凈現金流量5調整所得稅6所得稅后凈現金流量7累計所得稅后凈現金流量住宅二投資現金流量表序號工程計算期1現金流入1234公寓出售收入2現金流出建設投資土地費用公寓出售