1、第八章房地產投資規劃本章學習內容第一節 房地產概述第二節 房地產價格的構成及影響因素第三節 房地產投資策略分析本章學習目標1.了解房地產的概念、特征及分類；2.熟悉房地產價格的構成及影響因素；3.掌握房地產投資策略。一、房地產的概念房地產是指土地、建筑物以及固著在土地或建筑物上的不可分離的部分和附帶的各種權益。二、房地產的形態（一）土地（二）建筑物（三）房地第一節 房地產概述三、房地產的特性（一）區位的固定性（二）形態的異質性（三）使用的耐久性（四）供給的有限性（五）產權的可分割性（六）價值的保值性、增值性四、房地產的分類（一）按照房地產的性質分類1.商品房 4.安居房2.房改房 5.廉租房3

2、.解困房 6.經濟適用房（二）按照房地產的用途分類1.居住類房地產2.商業類房地產3.工業類房地產4.特殊用途房地產（三）按照房地產權證取得的時間分類1.期房2.現房一、房地產價格的構成（一）房地產價格的基本構成要素1.土地價格或使用費2.房屋建筑成本3.稅金4.利潤第二節 房地產價格的構成及影響因素（二）房地產價格的其他構成要素1.房屋裝修費2.建筑地段、樓層和朝向差價3.房屋的折舊和完好程度二、房地產價格的影響因素（一）經濟因素（二）社會因素1.社會治安狀況 4.風俗習慣2.居民法律意識 5.投機狀況3.人口因素 6.社會偏好（三）行政因素（四）自然因素（五）其他因素1.住房質量和開發商實

3、力2.房型設計3.市政配套三、房價的確定及其過程（一）市場比較法市場比較法是指根據項目的市場競爭態勢，按照行業中同類物業的現行平均價格水平為基礎來定價。（二）內部比較法內部比較法就是開發商將本項目與以往項目進行對比，對以往項目的銷售情況、銷售周期進行分析。（三）成本導向定價法成本導向定價法是一種最簡單的定價方法，就是在單位商品成本的基礎上，加上一定比例的預期利潤作為商品的售價。（四）需求導向定價法需求導向定價法是根據客戶的心理預期制定的價格方法。一、房地產投資的內涵房地產投資是指人們為實現某種預定的目標，直接或間接地參與房地產開發、經營管理、服務和消費的行為。二、房地產投資的優勢（一）可觀的投

4、資收益率（二）現金流和稅收優惠（三）對抗通貨膨脹（四）價值升值第三節 房地產投資策略分析三、房地產投資的風險（一）購買力風險（二）流動性和變現性風險（三）利率風險（四）交易風險（五）自然風險（六）政治和環境風險四、房地產投資規劃的流程圖8-1個人房地產投資規劃流程五、租房與購房決策（一）租房與購房的比較 1.租房決策與購房決策（1）年成本法 年成本法是指比較租房和購房的年成本，選取成本小的方案。購房與租房年成本比較見表8-2。表8-2購房與租房年成本比較方案年成本特點租房押金機會成本：押金機會成本率+年租金隨著居住年限增加，房租逐漸提高，因此租房年成本逐漸提高購房首付機會成本：首付款機會成本率

5、購房后總價固定，如果貸款利率不變，隨著每年還款，貸款余額逐漸減少，因此購房年成本逐漸降低貸款利息支出：貸款余額貸款利率其他：稅費及維修費用（2）凈現值法凈現值法是指在一個固定的居住期間內，將租房及購房的現金流量還原成現值，比較二者的凈現值，較高者為劃算。租房與購房方案的現金流比較見表8-3。表8-3租房與購房方案的現金流比較現金流租房購房期初現金流押金+首次房租購房首付中間現金流房租償還貸款+維護成本最后現金流收回押金（售房收入-剩余房貸）-（最后一期償還房貸+最后一期維護成本）六、房地產抵押貸款的還款方式（一）傳統的還款方式1.到期一次性還本息法到期一次性還本息法是指借款人在貸款期間，不是按

6、月償還本息，而是貸款到期后一次性歸還全部本金和利息。2.等額本息還款法等額本息還款法是指還款人每月償還固定的金額，該金額是本金和利息之和。（二）等額遞減的還款方式借款人每期還款的數額等額遞減，先多還款后少還款。（三）等額遞增的還款方式借款人每期還款的數額等額遞增，先少還款后多還款。（四）雙周供的還款方式雙周供是指將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次改變為每兩周還款一次，每次還款額為原來月供的一半。七、房地產投資策略（一）把握投資時機（二）明確投資能力（三）長期投資理念（四）發揮房地產的最佳效用1.房地產是指土地、建筑物以及固著在土地或建筑物上的不可分離的部分和附帶的各種權益。房地產的特性包括

7、區位的固定性、形態的異質性、使用的耐久性、供給的有限性、產權的可分割性和價值的保值性、增值性等。2.房地產有不同分類。按照房地產的用途分類，房地產可分為居住類房地產、商業類房地產、工業類房地產；按照房地產的性質分類，房地產可分為商品房、房改房、解困房、安居房、廉租房、經濟適用房；按照房地產權證取得的時間分類，房地產可分為期房和現房。3.房地產投資的風險包括購買力風險、流動性和變現性風險、利率風險、交易風險、自然風險以及政治和環境風險等。本章小結4.房地產價格的基本構成要素包括土地價格或使用費、房屋建筑成本、稅金、利潤等；房地產價格構成中除了上述四項要素之外，還有其他次要要素例，如房屋裝修標準的高低及質量的好壞、房屋設備質量的好壞、房屋附屬設施的完備程度等。影響房地產價格的因素包括經濟因素、社會因素、行程因素、自然因素和其他因素。5.目前，開發商一般采用四種定價方法：一是市場比較法，是指根據項目的市場競爭態勢，按照行業中同類物業的現行平均價格水平為基礎來定價；二是內部比較法，是指開發商將本項目與以往項目進行對比，對以往項目的銷售情況、銷售周期進行分析；三是成本導向定價法，是一種最簡單的定價方法，是指在單位商品成本的基礎上，加上一定比例的預期