1、浙江工商大學金融學院11級研究生 方健兒2012.2.26我國房地產企業發展模式研究與香港、美國、日本、新加坡模式的比較分析2022/9/1822目 錄發展模式及其影響因素幾大主流房地產企業發展模式分析中國房地產企業的發展模式第三種模式-“大陸模式”2022/9/183一、發展模式及其影響因素什么是發展模式？發展模式選擇的影響因素？發展模式選擇的目標？ 房地產企業的經濟發展模式就是要適合不同的發展階段，解決好每一階段企業存在的各類問題，從而促進房地產企業的經濟發展。它包括開發模式、融資模式、運營模式、盈利模式、管理模式等多個方面。2022/9/1842022/9/185發展模式選擇的影響因素發

2、展模式選擇的影響因素產業基礎外部經驗市場環境政治制度經濟環境文化二、幾大主流的房企發展模式分析2022/9/187香港模式美國模式新加坡模式日本模式“香港模式” “香港模式”，是以開發商為中心的一條縱向價值鏈，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發商獨立完成，房子建好后，地產公司不持有物業，直接出售，以相對廉價取得土地為經營導向 。 2022/9/188“香港模式”“美國模式”主要特點以土地為基本，實行全過程的經營，“售樓花”和“地王”是其兩大經營特色。市場高度細分+金融工具多樣化產生背景土地產權制度公共土地批租制度，土地產權歸政府，買賣的只是土地的有期限的使用權土地產權私有，土地供給市場高度自

3、由且無限融資模式預售款+銀行貸款ABS、MBA、REITs等金融發達，融資方式多樣化，只有15%左右是銀行資金，70%是社會大眾的資金主要優點實現了利潤的最大化；一體化的參與有利于資源的優化配置專業化，形成核心競爭力；資金來源的多樣化使得房地產的收益和風險全社會共擔主要局限不夠科學，比較粗放的，風險很大，容易導致囤積和爛尾。組織成本較高，利潤被瓜分適用范圍人多地少，寸土寸金地廣物博、金融業發達核 心土地資金房企地位全能者，所有環節參與組織者、統籌者2022/9/1810新加坡模式 新加坡模式，其核心就是建立住房公積金，以政府供應的保障性住房為主體，以商品房為補充，來滿足社會大多數人群對住房的需

4、求。在新加坡，超過70%的人都居住在政府住房。 在房地產領域，以所投資的資產總額計算，新加坡政府投資公司排名全球前十大房地產投資公司之列。同時，公司所投資的房地產業務是為數不多真正具有全球代表性的房地產組合。2022/9/1811新加坡的房地產企業發展模式 盛邦新業集團源自新加坡建屋發展局 (HDB)，擁有48年豐富的住宅房地產開發經驗，它為新加坡提供了約90%的住宅，開發足跡更是遍及中國、印度、菲律賓等23個國家、90座城市，成功規劃建設了45座新興城鎮，2000多個項目，為350余萬人口提供了超過100萬套精品住宅，被世人譽為“新加坡花園城市的締造者”。 特點： 一體化經營； 行業集中化程

5、度高； 跨國經營與投資明顯；2022/9/1812 日本政府類地產開發機構最具代表性的是原日本住宅公團，也就是現在的都市再生機構。主要業務是為中低收入的勞動階層提供住宅、宅地以及與其配套的公共設施。 模式特點：有專業化分工，但專業細分程度遠遠不如美國，房地產市場有自身的特色，房企的發展模式基本上還是香港模式。2022/9/1814日本的房地產企業發展模式2022/9/1815三、我國房地產企業的發展模式企業發展階段曾經的香港模式自發的轉變及原因1990年，國務院頒布中華人民共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例的55號令，對土地交易的法律承認開始，標志著我國房地產商品化的開始。中國房地產師于香

6、港，起源于深圳，傳播于中國大陸。香港深圳中國大陸2022/9/18172022/9/1818在過去的20多年里，影響中國內陸房地產企業的是鏈接：中國房地產10強企業模式研究(2011-03-11 來源：中房網)香港模式2022/9/1819 近幾年，中國房地產企業逐步看重美國模式，并以美國房企為標桿，借鑒與學習。例如：萬科、萬通（馮侖）、綠城（代建模式）等。美國模式興起2022/9/1820香港模式美國模式萬科模式VS長江實業Pulte Homes 美國模式兼容萬科成立于1984年，1988年進入房地產行業，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，也是股市里的代表性地產藍籌股。1993年將

7、大眾住宅開發確定為公司核心業務，是目前中國最大的專業住宅開發企業。萬科雖然在學習“美國模式”，但是與Pulte Homes公司這樣的優秀美國房地產企業相比，萬科在精細化、專業化方面還遠遠不夠。轉變的原因-香港模式的深刻教訓2022/9/18對房地產商：易受市場變動和宏觀調控的影響，經營不穩定，且受資金和土地制約很大。對房地產業：土地囤積廣、項目爛尾多、設計不合理、建筑能耗高、房屋質量差、物業管理難、資金鏈緊張等問題逐漸顯現，房地產行業發展大起大落，波動大。對社會民生：政府、銀行和房地產開發商的利益客觀上捆綁在一起，導致了地價與房價一輪又一輪的上漲，使買房目標離普通百姓越來越遙遠。對金融行業：資

8、金來源單一，對銀行信貸依賴極大，導致了房地產市場風險向銀行業蔓延，增大了整個金融系統的不穩定性。對宏觀經濟：對宏觀經濟的穩定有一定的破壞性。2022/9/1822 我國推行美國模式的局限：從一個寬泛的意義上來說，美國模式的地產商更接近于制造類企業，這對于國內已有一定基礎、實力的房企，是否愿意放棄全能化模式下的最大化利潤，甘愿做一個制造類企業？土地產權制度不可能轉為私有，土地供給市場也無法實現無限量供給。金融市場尚不發達，房地產資產證券化等金融工具缺乏。美國模式是否適合中國內地？2022/9/1824四、 中國內地房地產企業的未來是否存在一種大陸模式？大陸模式的初步設想如何實現大陸模式？2022/9/1825作為內陸房地產市場主體的房地產企業在這個宏觀調控帶來的一輪新的十字路口下應該何去何從？做何選擇？除了香港模式和美國模式，是否還有第三條道路，是否存在“大陸模式”?所謂“大陸模式”，就是根據中國的自身特色，結合香港模式和美國模式的優點，博采眾長，兼容并蓄，建立一種混合模式。綜上所述，房地產開發企業商業模式的確立，是建立在對自身資源和能力的分析基礎之上的，是對價值鏈、產品和區域做出合理選擇、明確定位的系統決策過程。建立一個合適的商業模式，是企業成功的必由之路?！按箨懩Ｊ健毕碌姆康禺a企業2022/9/