1、企業管理安徽合肥白馬公寓工程全案定住推廣報告綱要第一局部澳日所處市場環境分析一、合肥市甫辦公樓開展及銷售狀況殊述二、工程地處用邊辦公戶型分布及徜售狀況三.項q周邊小戶型目前推廣現狀分析0,推廣走信方向第二局部本項國看推廣現狀分析一、日前項口公禽皆鋪過貍的主要問題就現二.工程后期推廣方式簡述第三局部發陵及善相推廣定住一,項日開展定核二、次日推廣定位三.工程價格定位s工程崇場定枚第皿局部本項后期布售商務條件簡述 在06年度末到07年度，本工程周邊的市場增量加大，無論是在建工程或是即將投入的市場競爭，整個同類市場將是一個非帶龐大的 小戶型市場供應體系，而從目的的銷售狀況看，在目前有效的客戶群體中消化

2、本工程600余套的銷售，將會面臨一個激烈，的競爭態勢。2. 2定核遺淅走擊，價格先爭加副從工程周邊的新開工程看，06年度中期新開的金色地帶、天躋國際、溫莎的工程定位都逐漸越向高端，而從本區域市場即將出現 的市場增量，嵩端配置必將預示高赭的價格體系，從目前市場中的價格體余中，我們可以得出，價格兩級化傾向嚴重，而精裝修的離 端產品的去化更為迅速，因此可以看出，目前市場中的需求量應該集中在中高曙產品系列中，而價格競爭也主要表現為高墻價格體條 的競爭。2. 3品質遺淅提升，高端競爭更整從舊序改造工程，到打造全新生活概念，本工程所在新站區小戶型市場中的產品定住月前階段也出現了兩級分化的嚴重對立，隊 高品

3、質的社區配套，如天賽國際、u - town,溫莎杰座等工程，到中間國度階層由舊房嵩連并實現精裝的天龍公寓，到浙江商貿城等配 置較為低端的工程，各種產品的品質分布并不平衡，從銷售狀況看，嵩瑞產品的去化卻表現的更為順利，因此，在后續的競爭銷售中， 高端競爭將是一個主要的競爭類型，品質區間高端、低赭的競爭杰勢即將減弱。8.日前工程周邊客戶購房的分析從上述競爭工程的分析中，我們得出依據項百的各種不同的定住，依據定位給產品賦予的不同的定義，家戶群體在實現購買行為 時，也形成了不同的目的性，具體表現在如下方面：L段賽為主從各個項釘現場反應的信息看，多數家戶以投資租賃為主要購房目的，根據工程的不同特點，多數

4、選擇購買并實現租賃作為房產 投資的主要方式，且左目南已經實現交房的天龍現代城工程中，原有自住家戶比例至少為40%以上，而到交房后委托售房租賃的家戶 群體竟然到達了 60%以上，及投資袞戶比例至少為80%以上o從功能角度分析，自住、辦公、酒店經縈等較為靈活的使用功能的小戶型結構，也相對迨合作為投密柔道獲取長久利益。. X 4 住從現場客戶統計的數據分析，90%以上客戶為二次購房，即已有自住房，選擇小戶型主要作為投資行為，而自住比例非常有F艮，無 論高端或低端產品，自住比例不超過20%。.少效管在通過各個案場的客戶調查，我們得出，左實際銷傳中，有一定數量的家戶實現枇量購買，同時購買多套公寓自自主經

5、營快發式 酒店，如天龍現代城等工程，專農戶直接賄選至少15套以上房產作為住酒店經疊的方式，自住經營。而此局部的客戶比例并不，但 在工程體量中所占的絕對值較大。五.市場綜述在綜合分析上述狀況后，我們綜述本工程所處新妁區小戶型市場的綜合特點表現在如下方面：.個體工程規模不等，但總體市場競爭激烈；.價格體條兩級化明顯，高瑞競爭激烈；.產品定優模糊，具體表現為產品功能定住模糊；.袞戶購房以投奔為主，自住為輔的購房目的，并含有少量客戶實現自主經管的模式。綜合分析上述狀況，我們需要在后續的推廣中明確方向，結合市場特點制定正確的推廣方式和詈銷手段，以特定的疊輔手段和產 品屬性定住，區分市場，實現黃，異化競爭

6、，減少市場阻力。第二局部本工程目前推廣現狀分析.目前項公禽譽林過程的主要訶題表現從工程目前的銷售狀況看，本項H在營銷過程中持續的銷售周期已較長，但銷售成果不明顯，銷售阻力不斷增加，問題點主要表 現在如下方面：1.推廣無主題，陷入同質鬼爭本工程在前期推廣中，由于其主攻對象為白馬二期服裝城商鋪的推廣和銷售工作，而針對公寓局部未能作出明確的產品屬性、功 能定住及市場推廣中的主題定伉，造成了在推廣中與其他項百進行了同質化競爭的狀忐，形成無重點、無中心的去勢，使得工程經歷了 長達1年的銷售選程尚未能實現大局部的銷售。同時，左工程定位中，前期300套小型公寓主要定位思想是，意國作為由馬二期商鋪局部的辦公、

7、居住及商品展示空間存在，主要 依靠商鋪局部對于居住及辦公的需求實現去化，而事實證明這種定住偏富了工程的實際情況。主題形象不明確，在項口推廣中，公寓局部是附屬于商鋪的銷售，從公開的工程形象看，右馬公寓未有一個余列的明確的和公開 的形象進行展示，只是有少量的媒體廣告進行了推廣，未能形成一個拜明的主題。2,推出體量大，4我競爭激烈本工程在前期推廣中，無主題推廣造成了同質化競爭的狀忐，但工程一期推出的300套的體量也是一個主要的問題，在無明確工程 功能定住和客戶定住的基礎上，面對大量的市場競爭，也迨成了工程的滯銷狀忐。3,管糖手段少，依米4然去化在對項百銷售現場的考察中，我們發現現場基本無銷號物料和道

8、具，所采用的營銷手段也伍F艮于銷售人員的一對一溝通，包括正 冷的媒介推廣、板房展示、模型制作等方面均未作考慮，600套的體量推出，而依靠自然的銷售去化，是一個很唯實現的銷售任務。.客戶無定住，依未商鋪客戶在前期推廣中，通過了斛，本工程左銷售前期準備中，在家戶定住問題中，其主導思想為依靠商鋪局部的農戶對于居住、辦公、 商品展示的需求實現小戶型公寓的銷售，而對于目標家戶群體未作具體的明確界定，從工程現場的數據看，公寓局部的農戶確實主要為 商鋪局部家戶為辦公、居住及商品展示購買了局部，但已經發現，羊的俅集商鋪局部農戶的防化能力已無弟完全實現300套的銷售，而 面對工程本身實際600套的體量，商鋪農戶

9、的消化能力更顯得后繼無力，因此，在后期對于目標客戶群體的界定需要步大范囹。.親場無特色，不利期售推此本工程銷售現場目前設立我本工程商場局部的內鋪，從功能性看，設立在商場內鋪有利于客戶感受商場內部的商業氛國，便于商 鋪局部的去化和銷傳，但本工程目前銷售現場不具備公寓局部的銷售和展示功能：無公開展示局部，標志不明顯，唯以發現；場地狹小，無旅展示更多的小后道具，促進銷售；商業的繁榮與居住功能在某種程度上是一種沖突，兩種不同的主題文化成日甭階段的對立性尚未完全滎現，但后期的另外30()套公 寓我推出之后，這種沖突將會更加明顯。因此，在后期推廣中將需要從現場局部開始改觀工程的整體形象。二.工程后期推廣方

10、未簡述綜合工程所處新站區小戶型市場及項q前期推廣的問題和現狀，本項自在后續的推廣中將重點從如下方面改善工程的綜合形象， 從推廣意義上講，是重塑工程形象，使工程以全興的定住和系列的推廣形象面對市場，實現區域化市場競爭。鼠突出拜明主題，管逵項特色避開附屬于白馬商鋪的產品屬性及功能定住，打造個性拜明的公寓主題特點，將工程公寓局部與商鋪局部實現有效剝窩，重新啟 動市場攻勢，營造工程的全新市場形象。2,運用管糖技術，奴進現場銷售動用各種營銷技術，如結合即將成型的現房優勢，制作樣板房，通過現場展示增強工程的說服力，制作現場銷售道具，比方單頁、 產品介紹、槿型道具等，條列、深入的闡述工程的優勢，實現情景式銷

11、售。3,區分2種業忠，單項重點推廣營連公禽局部的特色絳明的主題，改變公禽局部隊屬于商鋪局部的形象，將二者剝青，實現有效的互補式的獨立，變相互牽制為 相互促進，對公禽局部進行重點推廣。4.童新組組會場，程升循得力量對囁場形象、嚏場銷售人員及銷售現場的綜合改造，提升銷名展示中心的展示功能，實現系統、深入的介紹產品的功能完善，并 通過銷售人員的素質的提升，加強促進銷售。5改造產品品質，塞造全加形象對工程產品局部實現局部改造，局部精裝修；同時對投資方式、經詈方式、服務內裒等各方面進行綜合提升，給予家戶明確的投 資方向，實現工程的快速去化。第三局部項開展及譽銷推廣定住.工程開展定優此項所闡述的工程開展定

12、位及工程的產品屬性及功能定伉，依據本工程小戶型公寓的產品特點，我們可以將工程的產品屬性定住 為酒店式公寓或公寓式辦公物業類型，從功能定位看，本工程該如何定住，我們將從如下方面進行分析。1.小戶型開展歷程從全國小戶型開發及銷售的歷程分析，小戶型的開展經理了如下幾個過程：小戶型第一代:單身宿舍/ SOHO以北京現代城為代表以安居和過渡為主要功能。小戶型第二代:經濟實惠型低總價、交通便利、設此增加以年輕生活方式為主要功能。小戶型第三代:多元化整合功能，空間多樣，錯層、躍式、小復式、創意夾層、共享史間；酒店式服務;小戶型第B代:I升級版14用領先U4用豪華u t用終極u t用旗艦型一.布卷組飄架構形式

13、二,。售傭金比例簡述第一局部工程所處市場環境分析-合肥市目前辦公樓開展穩售狀況綜述L起步較平，開展較晚近幾年來，作為住宅新銳產品，小戶型逐漸成為市場的重要角色。小戶型最早在上誨、北京、深圳等地流行，主要是由于經濟的 開展帶來城市區域的不斷膨脹，城市中心區域土地本錢上漲，大戶型的居住本錢迅速提高，從居住和投資的角度來說，小戶型成為區域 首選。在合肥，早在9()年代開始，自三條大廈開始，小戶型酒店式公寓便開始在合肥作為投資型房地產產品已在市場中出現；但經歷了集自住公寓、酒店公寓、個性會所、SOHO 為一體，MALL式星級公寓；直，旨成功人士；功能強大、全面兼家;小戶型公寓開展歷程及其所表達的核心概

14、念的研究，尋求在開展水平及產品所能挖掘的生活內寇等方面進行有效的提升，并使之 稱為本土小戶型居住、投資的行業標準,稱為其他工程效仿的目標，其發根史是必要的條件。因此，從小戶型開展階段看，本工程具備了目前階段小戶型開展第四階段的所有屬性特征，因此在工程屬性定住中，我們賦予項 目的第一重定位：第一重走?。侯I銜合肥小戶型公禽錄嵩形式。.小戶型產品概念集合在對小戶型公寓的概念進行分解的過程中，我們發現，在全球及國內小戶型公寓的居住機念可以分為如下方面：L單身公寓：類似于大企業的單身職工宿舍，兩梯20-30戶，面積較小。是小戶型的初級、低檔產品。2、單貴寓所：單身貴族在城市中心區的“第二居所”，時尚小戶

15、型，檔次相對較高。.青年公寓：迨合于年輕人群居的，具有較完善配套的綜合社區，實用、便捷、活力、動感。. SOHO：現代家庭辦公生活空間，適于獨立創業一族，商務居家合二為一。功能多元、,空間靈活。. SOLO：城市精硫化住宅，全功能獨立空間，臥室、視聽室、起居室、客廳、餐廳、廚房界限模糊。自助式小尊即，24小時自助服務功能配套。6、SOGO：市中心大型商業區內的純居住小戶型。7、SOCOOL：“酷文化”、“酷視覺”主題性設計化公寓，切合中青年心理特征的視覺化居所。8、酒店式公寓：類似于全裝配置的酒店套房。采用酒店星級服務模式與管理特色的高檔次小公寓，70年或50年的住宅或辦公產證，9.服務式公寓

16、：酒店式商務服務與管彖式居彖服務結合的全功能全天侯服務型高檔新裝全配成品住宅。10、公寓式酒店:酒店產證性質，40年產權，可分為有產權和無產權兩類，屬酒店內部的行政套房。IE CONDO：國際級共管式獨立產權式服務公寓。提公文包和簡單行李笳即可入住，可分為：A,純投賽型市中心CONDO；B、度假型風景CONDO；C、工作室型產業CONDO；D,居家型浪漫CONDA四種類型。12. STUDIO：創業工作,宴與住宅的轉合體，有明確設置的私人工作交何，其他功能空間融合。深受自由工作者喜愛。13、商務公寓：商務+居住復合小戶型，更注重商務環境與商務服務,有辦公產權。.商務酒店：為都市商務精美定制的純

17、商務化酒店套房，與度假酒店在配套上有明顯分別。.私人酒店：PRIVATE CLUB HOME-HOTEL屬共享式酒店與酒店式公寓的中間形式，是全球富人專享的全新置業形忐。 強調“豪華酒 店產權私有化、管家級服務私人化、超套設施私享化、至尊百已套國際化”等至高標準。屬綜合用地性質，有70年產權。16、CASA：國際彖居私人主題寓所。由國際頂級品牌家具、家飾品裝修陳設，以業主個性與品佳度身訂制的，極具設計感的主題化私寓所。17、YOHO：風氣中青年創意特區港龍青年居。精致動感，魅力無劣。18. LOFT：源于工業時代的大尺度挑高的廠房無間，是藝術家、創意精美青睞的居住方式。多層次空間格局，自由分割

18、，功能多元。從賦予本工程的目標功能定住看，本工程從目前的銷售狀況及未來的功能設定，本工程即將包含辦公、居住、酒店經譽、嵩級物管 等功能，從入住形式看，我們想要打造的生活狀忠式便捷式居住方式，即提公文包即能居住的生活方式，因此，我們可賦予本工程 第二重產品屬性：第二重定伉：國際級共管式獨立產權式服務公寓，精裝修需品質3.產品走位因勢而動，結合工程本身的特點，以及目前市場中的小戶型公寓的銷信狀況，欲突破目前的銷售瓶頸，須建立屬于工程自身特 有的性格特征。結合本工程產品定住，同時結合SWOT分析中關于競爭物業的開展水平，我們需要對本工程進行全面提升，在現有競爭物業定住的基礎上進行質的提升，搶占本地小

19、戶型市場高端定住，創造概念及其理念延伸，打造本土小戶型公寓的全新標準，并到達投資小戶型稱為一種時尚的要義。3. 1產品屬性定伉：關鍵詞羅列：東區、白馬繁華商圈、鐵路交通樞紐、非商業配套、精裝修、嵩配置、嵩端定位、成熟品牌、酒店式服務產品屬性定住新站區樞紐商圈精裝星級涵龍式CONDO公傀引領第0代小戶型風氣詮斡：此種定住主要從小戶型開展歷程的角度去發現項n突破點，將工程復塔包裝員為小戶型弟8代：升級閭,自用領先u自用豪豪華u i用終極u 4用武艦型業志。其特點、為:集自住公寓、酒店公寓、個性會所、SOHO 為一體，MALL太星級公寓；直指成功人士；功能強大、全面兼家；從水準上，直接拉開與本地市場

20、的差跖，引領一種時尚。3. 2由產品本身所倡導的生滂嫌灰定枚關鍵詞：長租或購買后長租、商務型（60H0跟、STUDIO系、地辦公人發費型（長租或管理商返租、中長和，迨時轉手工商瓶、自 用娛樂、委托管理經營從以上關鍵詞中，我們可以得出，在本工程所表達的功能即生活模式上，是一種“多元化”的生活方式,結合了自住、投咨、 商務等各個方面的要義，因此它是一種綜合的、多元化的、全新的、領先的生活模式!鑒于此，本工程具備了小戶型概念中除了 i. CASA國際家居私人主題禽所、17, YOHO、18, LOFT：源于工業時代 的大尺度桃苗的廠房空間,正在大關.初看蠟英才察的堵度方式“外的所有概念：1、單身公寓

21、/ 2,單貴寓所/ 3、青年公寓/ 4、SOHO / 5、SOLO / 6、SOGO / 7、SOCOOL / 8、酒店式公寓/ 9、服務式公寓/ 10、公寓式酒店/ 11, CONDO：國際級共管式獨立產權式服務公寓。提公文包和簡單行李并即可入住，可分為：A、純愛密型市中心CONDO； B、度假型風景CONDO； C,工作室型產業CONDO； D,居家型浪漫CONDA四種類型。】/ 12、STUDIO / 13、商務公寓/ 14,商務酒店/ 15、私人酒店。4產品組合定位A.產舄組合原那么本工程在后期的產品組合中將遵循“關高端路線、樹高新理念、定離性價比”的原那么進行本工程后期的產品組合定住

22、， 具體表現為:走高端路線：引領第H代小戶型公寓開展潮流，運用高端的產品配置，純辭酒店式服務，精裝修拎包式入住方式等形式，塑造 本工程高端產品屬性。樹高新理念：采用全新的產品定位理念，打造功能齊備的condo公篋式生活概念，將最前沿的生活方式引入工程后期的日常生 活，打造合肥本土乃至周邊城市的生活典范。定高性價比：以平和的心態，結合周邊競爭物業的定位，將嵩靖產品品質、離新生活理念和合理的定價相結合，打造合肥最有競爭力、或有投咨前景、景有生活情趣的小戶型公稔式生活，成為一個階段合肥房產的標竿。依據以上對于工程產品 “新延區樞紐商圈箱裝星級酒龍式CONDO公編” 的定住，執行如下的產品組合。B.產

23、品定住組合星級快捷式托管經管酒店公寓+酒店式全呵護自主生活空間+A級服務型公寓式辦公+酒店服務配套的全維度組合形走C.組合定住釋義星級快捷式托管經營酒店公寓：設定固定樓層，并僅設定100套全托管式快捷酒店家房，采用知名快捷酒店管理公司返租已 購公寓，設定固定利率。酒店式全呵護4主生活空間： 設定固定樓層，不設固定套數的全酒店服務的SOHO公寓，以袞戶4住為主的居家生活空 間，享受酒店全面服務，提升生活品質。A級服務型公寓式辦公場所： 針對以辦公為目的的家戶群體，提供最完善的酒店式服務，享受最完善的辦公配套條件。酒店服務配套內家列舉:6F整層空間作為酒店式服務的主要,空間，設定內部服務餐廳、經管

24、性如啡屋、美家理療中心、洗衣房、健身房、商務中心等；6F戶外平臺以休閑、健身功能為主，設置網球場、乒乓球場、戶外休閑長廊等設施。每層公共空間設定健身設此、公共休息會客室等。D.產品姐合定位目標：打迨全維度生活史間，包含居家、工作及城市泊客的第三生活空間。二.工程目標家戶群定住三.項對推廣定住通過新穎的案名吸引關注。通過有沖擊力的創意、語言發散工程買點。通過外援支撐打造主題定住，如采用品牌力強大的酒店品牌打造市場影響力。該工程2次市場兵敗之后，合肥居氏對于酒店式公寓類型的小戶型產品的投資概念的認可程度急速下降，在2000年到03年間，左合肥 房地產產品中，很少有小戶型公寓的身影，但匈04年開始，

25、小戶型公寓形忐產品逐漸走熱，其投資優先的功能及所具備的酒店式服務 等功能，成為了多數投資農戶的首選渠道，也使得合肥的小戶型在此之后獲得長足開展。2、政策推進，發枚通速在國家及地方新政不斷推進的狀況下，合肥房地產市場受到的沖擊也非常巨大：金融政策，抬高首付，增加利率，增收稅收等方面，使得傳統轉構、面積的住宅投資比例急遽下降，使得戶型小、總價低的小戶 型結構成為市場投濟新龍，近期開展較為迅速。規劃限制，()6年后，由于政策規定的工程規劃9()平米一下戶型不少于工程總體量領70%政策的出臺，使將新建工程產品結構中， 小戶型成為了必不可少的產品類型，其中3060平米的公寓式類型產品在各類工程中都占有了

26、 一定的比例。各種政策的限制，使得占用濟金少、投濟風險小的公寓式小戶型產品成為了市場新寵，此類產品逐漸開展并在市場中占有一席之3.同能兼備，市場認可方案一：君悅悔客（?。┕?或 城市海 公稔Blog,現代網絡名詞，展示自我的個性空間，將現代前沿的氣息融入平常的生活、工作。同時，博家諧音“彷家”，代表短暫停洎 的地點，符合小戶型的基本功能。公優，近代豪門的生活居住地，代表地住與聲望的空間；將現代理念與古典的概念融合，既是對現代年較一族的心理需求的杷握，又能對事業有成者的地住和欲望有所成就。君悅，諧“君臨天下”與“喜悅”之融合，稱為南綴，使得嚏名較家易記憶。制級可以用引入的品牌酒店管理公司名義點

27、綴，如E家-博家公俅等。方案二:紳藍都市行包紳，代表紳士，是品住與氣質的代言，象征居住、投資者的品住和氣質。藍，藍色，代表理想的顏色，夢幻般的理想，夢幻般的生活，希莫稱為天馬行史的自由者。行宮，顧名思義，皇帝出巡、郊游的臨時宮殿，是含華的，是頂級的，是想如何就如何的，代表工程嵩靖的定住，是其他無法企 及的標準。2,推廣主題定住結合調研及小戶型開展歷程以及所表現的生活概念，我們可以得出的結論是，本地目前階段小戶型公寓均為單一模式的概念定住, 我們需要突破。從概念本身講，原有的生活模式是一種傳統生活模式，而工程所表達的生活模式，是游移于傳統生活模式之外的另外一種全新的 模式，涵蓋了投資、居住、商務

28、、商旅等各個方面，史間更大，因此我們推出的主題定住為：第三生活空間！詮釋：本定住可以從更多的方面挖掘工程的賣點：2、1自住a、零居臨居過渡性居住;長租或購買后長租；b,長住型；購買；c.間歇式居住;短租或購買后短租;2、2商務型：a、SOHO 派；b、STUDIO 條;c、純辦公；2、3投褥型：a,長線投密；b、短線段密；創業初期在家辦公、生活；個性獨立工作室，臨時居住t購辦公或買后長租辦公；長租或管理商返租；中長租，逡時轉手；2、4委托經營型：固定保存物業，烘托工程中心定住，滿足經營需求，建立嵩格酒店式公寓品牌。保有至少100套標間，由商業管理公司進行長期租賃經營，實現項月的中心定住。從生活

29、方式看，有很多的方面可以支撐本定位:a.精致的小,空間生活；b. STUDIO商旅暫居地；c.創意工作宓；d.偶東居住的完全私有至間；e.商務辦公去所；f.享受型酒店式住宅；g. “拎包族”便捷生活空間；3.推廣手段走住在本案后續推廣中，將接照如下的策略進展：3.1市場占信集睢創造第一、搶占合肥小戶型公寓的最高點。(-)創造合肥本土小戶型公寓的諸多“之景”a、最為靈活的投資自住、短租、長租、辦公租賃等；b、最有品位的發密投彌合胃巴最新、最高災住的公傕式小戶型；5 斌有感覺的投密最新創意的投資，在合肥房產投資低迷狀態下的金新投資方式；d、景有份量的投資成熟區域的、有價值的投褥柔道；e、景靈活的空

30、間 屬于自己的空間，來去自山的高尚生活空間；f、最高尚的生活 是一種前沿的生活方式，可以把已當作單身貴族、青年一代、商務精美、亞行者、CONDO、 STUDIO中的任何一種，角色有自己決定！g、景豐密的生活（二）強勢推廣一個月強勢推廣期，集用包括報刊平面、流動固定平面媒體、電視、電臺、短信等有效推廣渠道，進行密集轟炸推廣, 短時間建立市場知名度。3,2打也情景式現場，實現體檢灰管嫡樓照既定的標準打造現場的天堂、精裝修樣板房等，讓農戶在現場體膾未來生活模式。4.舄牌借勢引述品牌酒店管理公司并委托管理固定保密物業，在推廣中運用其知名品牌，結合工程媒介推廣優勢，打造工程知名度，并實 現價值提升。5,

31、性價比優勢價格永遠是房地產市場的談有力杠桿，實現鍛優化性價比將是本項月實現快速、高效銷售的有力支撐。8.工程價格走住本工程的價格定住將結合工程百城銷售階段的價格體系，并結合本工程周邊競爭物業的價格體系，同時結合工程后期裝修本錢綜 合測算后，有雙方共同制定內部均價及對外公開價格體系O五項q崇場定優在工程周邊重新租賃沿街商鋪作為工程公寓局部的營銷展示中心，完善工程推廣中所需要的一切物料，包含:a.案場形象包裝b.案場營銷物料，含紙質宣傳物料、沙盤等；c.銷售團隊形象及素質提升； d.樣板房裝修，并開辟看房通道;自06年開始，合肥小戶型開發已線成為合肥整個房地產市場不可或缺的產品，從革果公寓、國際商

32、務中心等產品開始，逐漸發限 成為這個市場中的重要組成局部；04年開始，國際商務中心、盛大國際傳奇匯、元一等產品都有大量的小戶型公寓類產品投入市場， 并取得了市場的認可，銷售并未遭遇很大阻力；05年至06年，小戶型產品如雨后春筍迅速開展，且分布區域呈現出與經濟特點相適應 區域分布特點，主要分布區域為：高新區（蜀山區板決心以公寓式辦公為主導功能的產品，如城市風景、徽商等產品；中心區板塊：以及濟、公寓式辦公、酒店式公寓等為主導功能的產品，如金色巴黎、興海都市公推等產品；新站區板塊：以自住、投褥及酒店式經詈型為主導功能的產品，盛大傳奇匯、元一、溫莎杰座、utown、城市之光、天眸國際、天 龍公寓、浙江

33、商貿城等產品。綜合而言，新站區作為交通樞紐、新興的城市副中心，區域市場對于小戶型產品的認知及認可程度較高，且小戶型產品市場投入 量景大，市場競爭也最為激烈，但同時也說明，在新站區，小戶型公寓的市場接受度也較高。4.克爭激烈，參差不齊在目前所有的小戶型產品類型中，在其市場推廣中表現出了各種不同的定住，其產品也表現出了不同的層次，有全裝修的精裝小 戶型，如天驕國際、金地國際城等，大局部產品為毛坯標準。表現在價格上，基本價格水準一般為30004000元/平米，但最低價格也有2000元/平米的均價水準，旦分布為同一區域，如新站區 浙江商貿城與天龍公寓的價格差異超過1000元。因此，無論其產品的定位如何

34、，各種外在的價格表現，已明顯表現出了同類市場競爭的激烈程度。項地處周邊小戶型分布及銷售狀況如上所述，新站區作為城市交通柢紐的城市功能區域，成為了合肥百前階段小戶型開展的重點區域，出現了諸多的小戶型產品, 其中包括本項百在內。而在本區域內的小戶型公寓式產品的市場、特征、供應量、銷信價格及銷售狀況如何，將是本工程后期推廣及銷名的重要參照依據，因此我們將對區域內的競爭產品迷行重點分析。工程名城光大公寓天龍現代城浙江商貿城U - town城市聆站天驕國際溫荻杰座規模100000平米20000平米80000平米120000平米50000平米73000平米100000平米套數560套273套320套100

35、0余套440余套540套820余套60平米以下套教560套273320套500余套300余套450杳820余套均價3000元/平米3700元/平米2700元/平米3800元/平米2800元/平米3800元/平米3800元/平米定住商務公寓精裝酒店式公，寓公寓式j辦公公寓式辦公單身公寓、辦公公酒店式公寓辦2公商務公館銷售周期2年10個月1年半年10個月半年1年銷售選度30%70%50%40%70%50%40%公寓剩余套教300套70套150套300余套140套2304500套裝飾標準毛坯精裝毛坯毛坯毛坯精裝毛坯家戶類型投資、辦公投資、自住、自辦公、自住、自塔、投濟、自住、辦公投資、自住、辦公投去、自住、辦