1、 清河項目前期策劃提案一、清河2010年總體經濟狀況 全縣經濟社會發展的主要預期目標是：地區生產總值比上年增長8；全部財政收入增長9.8，地方一般預算收入增長11.7；全社會固定資產投資增長18.9；農民人均純收入增長6以上。房地產業增加值15億元，比去年同期增長10.5%；人均生產總值15170元，比上年增長9.2%。 居民消費價格除1月份當月同比上漲1.7%外，2-9月份當月處于同比下降區間，8月份以后呈 現逐月收窄態勢，10月份由負轉正，12月份又恢復到1月份水平。全年居民消費價格總指數 （CPI）為99.9%，比上年下降0.1%。其中城市下降0.5%，農村上漲0.4%。統計的八大類 消

2、費品價格呈現“四升四降”格局，煙酒及用品、居住、醫療保健和個人用品、家庭設備用 品及維修服務類價格分別同比上漲3.2%、1.3%、1.2%和0.2%，食品、交通和通訊、娛樂 教育文化用品及服務、衣著類價格分別下降1.0%、0.7%、0.6%和0.4%.全年工業品出廠價 格指數（PPI）為89.8%，比上年下降10.2%。輕、重工業分別下降10.5%和10.0%；生產、 生活資料價格分別下降11.2%和4.2%。農業生產資料價格上0.5%。結論: 從以上數據可以看出,本地經濟呈現持續快速發展,特別是民營經濟表現活躍，在良好的大經濟環境下，房地產業呈現出迅猛發展勢頭，房地產業增加值較2009年同比

3、增長10.5%，進入2010年以來，本地開發企業相繼推出新樓盤，競爭態勢從2010年持續至今，清河縣房地產業將面臨著一場前所未有的挑戰。1、固定資產投資今年經濟社會發展的主要預期目標是：完成地區生產總值121億元，同比增長9%；實現財政收入4.23億元，同比增長12%，其中地方一般預算收入增長15%；完成全社會固定資產投資75.75億元，同比增長25%，其中城鎮固定資產投資增長30%；實現農民人均純收入6254元，同比增長5%。構建城市新框架，提速提質加快城市化進程。堅持新區建設與舊城改造同步推進，突出抓好總投資25億元的“21251”工程（完成新天地商業廣場等20個舊城改造工程、開發區商務寫

4、字樓等10個新區建設工程、開發區西擴基礎設施建設等20個基礎設施工程、豐收渠水系景觀等5個生態園林城市建設工程，落實城市精細化管理100條），全面實現“111333”戰略目標 結論： 從以上數據可以看出，清河全社會固定資產投資增長速度快，各種投資均有大幅度增長，且產業結構逐步趨近合理化。其中房地產投資突現生命力，在固定資產投資增長中仍然以兩位數持續穩定增長，進入2010年上半年以來，房地產固定資產投資發展相對緩慢，主要基于土地放量減少。2、建筑業建筑業發展較快。全社會建筑業完成增加值13.3億元，比上年增長5.0%。資質等級以上建筑業總產值50.5億元，竣工產值30.3億元，房屋施工面積80萬

5、平方米。 結論： 建筑行業隨著近幾年清河房地產行業的興起而迅速發展，行業增加值均保持在兩位數的增長速度，進入2011年以來，即將投入開工的新樓盤還將增多，建筑行業的快速發展也暗示著本地地產行業的生命力強，同時預示著城市進程的加快以及社會群體對于提高生活質量改善居住環境的巨大市場需求。3、人民生活水平 人民生活水平進一步提高。城鄉居民收入保持較快增長。城市居民人均可支配收入達11175元，比上年增長10.6 %；農民人均純收入3879元，增長8.8%。在居民收入較快增長的同時，消費保持同步增長。城市居民人均消費支出8136元，增長55.1%;農村居民人均生活消費支出4467元，增長2.9%。居住

6、條件逐步改善。城市居民人均住房建筑面積34平方米，增長12.8%；農民人均居住面積32平方米，增長2.3%。全市在崗職工平均工資25906元，增長14.9%。結論： 人民生活水平的提高，直接刺激消費指數的增長，日常生活消費支出不斷增加，同時居住條件亦不斷改善，居民對于住房的需求和改善居住環境的需求呈現不斷增長趨勢，2011年作為大盤年、品牌年，在未來三到五年將為本地市場提供持續房源，屆時人民生活水平和居住環境將出現大的跨越。三、可比樓盤調研分析東方茗居開發商：世張房地產開發有限公司 項目地址：清河縣武松路與太行路交匯處售樓地址：清河縣武松路與太行路交匯處路南售樓熱線：8288288戶型設計：

7、主打戶型115-137，目前戶型尚未最終確定進場時間：2月20日左右售卡時間：現正全面接受咨詢預估均價：首期23502600之間，二期待定。主要配套：學校/清河一中、清河五中、清河育才小學。醫院/清河第一醫院、清河第五醫院購物/家樂園時代廣場、公園/武松公園優勢：1屬于政府劃撥用地，土地成本低且有相關稅費政策性減免,因此定價有優勢;2產品形態以高層為主,與目前清河市場上受消費者熱衷,高層舒適性突顯,有利于項目快速銷售劣勢：1西側距離城市主干道較近,有一定噪音污染2戶型設計無創新,大部分為120左右的三室戶型,小三室戶型缺乏新天地步行街開發商:河北金萬房地產開發有限公司清河分公司規劃設計:深圳設

8、計院商管顧問:北京同世飛天全程代理:住友顧問項目地址:武松街與太行路交匯處東南主題廣告語：武松路新天地步行街，38萬清河人的步行街建筑面積:25萬平米規劃業態:商業廣場住宅星級酒店推售情況:一期首批房源銷售率在80%左右,二批高層住宅及二期推出房源正接受咨詢紅都花園開發商：河北盛泰房地產開發有限公司 項目地址：太行路西武松西街南側售樓地址：太行路西武松西街南側售樓熱線：8161222戶型設計： 主打戶型129.8，售卡時間：目前剩余15套銷售均價：2470元/四、SOWT分析項目優勢）近臨交通主干道武松街、規劃中的華山路即將動工、天山路、祥和大街等多條城市主干道圍繞項目周邊，出行便捷通暢。）擁

9、有武松街成熟商圈，周邊超市、銀行、醫院一應俱全。）城市西區未來規劃，以及城市居住環境的西移，將有助于提升項目的升值潛力。）本案為清河市政府項目，有一定的政策優勢，因此總體成本較招拍掛地塊有絕對優勢。項目劣勢）區域環境較差，非主流住宅區，人氣稍顯不足。）位置較偏，市政、服務配套不是很成熟。 3）居住大環境現階段尚未成熟，對產品銷售產生一定影響。 4）隨著周邊開發項目的逐漸增加，客戶選擇余地增多。項目機會）通過教育優勢、項目規劃優勢、西部新區規劃建設，放大項目推廣主題及核心賣點。）城西整體改造進程加快，有利于本區域范圍內居住環境的改善以及配套設施的完善，總體對本案有一定促進作用。）隨著城西規劃及宣

10、傳力度的加大，周邊住宅需求量旺盛，特別是中等價位的商品房，受到眾多購房者及投資群體的青睞。4）邢臺市三年大變樣的城市規劃方針，某種程度上帶動了清河本地城市化進程的推進，違規違建房屋的拆除以及舊城、舊村改造，在改變城市面貌的同時也帶來了大量的房屋需求，對整個城市乃至地產行業起到了極大的推動作用。五、市場定位首席人文生態公園樣板住區定位說明:本項目以一種綜合開發的態度，以市場為基礎，吸收先進產品理念、品牌意識、服務理念、文化理念打造清河最具水準的人文生態園派社區。項目謀求把國際化居住思潮與中國本土文化有機的結合，輔以生態景觀園林，創造一種努力追求健康的生活方式，使社區住宅、社區生活價值最大化，即為

11、社區業主生活、文化提供自然和諧的環境，打造清河“最具購買價值的高品質住宅”。社區周邊宜居的生態環境與濃厚的文化環境，是使得本項目具備成為高尚、品位社區的兩大先決條件。生態景觀：項目周邊視野開闊，沒有樓房，周邊綠地，可擬性強；藝術化的社區園林景觀設計，打造宜居社區。教育人文：東臨清河一中、清河二中人文氣氛濃厚，傳承優秀文化，注重社區教育。高尚社區：高素質、高品位、高格調，依托文化氛圍，借助品質建筑，展示高尚生活。最具購買價值：即本項目對目標消費群體的承諾，將為人們打造高性價比、高價值、高附加值的真正的物美價廉的產品，為購房者構筑超值的生活環境，享受高品位的生活。高品質住宅：即本項目為目標消費群體

12、提供的不僅僅是七十年的生息之所，更是七十年的生活服務，是一個享受七十年的高尚人文生態住區，本項目將以產品取信與人，打造清河人民理想中的生活社區。六、產品定位現代簡約低密度樣板住區定位說明：建筑風格以西式簡約風格為主，體現建筑厚重感和典雅感，同時與國際接軌，打造現代建筑。建筑色彩以淺米黃色為主，形成與區域環境的協調，但通過黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氛圍。從而彰顯社區的濃郁文化氣息和低密度生態環境。本案將“以人為本”的生活哲學與社區居住文化相結合，提倡建立一個健康、和諧、美好的社區生活，營造業主互助友愛、健康向上的鄰里關系，將現代人從普遍存在的亞健康和不安全的枷鎖中解放出來，

13、使本項目真正成為現代城市中都市人的“心靈居所”。七、檔次定位城市主流品質寓所定位說明：本案引入“城市派主流”模式進行客群定位。采用以上定位主要基于如下三點：第一清河本地房地產市場尚不成熟，客群層次性不分明，很難從購買群體上形成所謂的純高檔或尊貴社區；第二采用“城市”“主流”等相對中性詞語，能夠最大限度囊括潛在購買群體，同時項目的高品位、高品質并未打折扣；第三中國人具有內斂含蓄不露富的特點，尤其邢臺這樣的四線城市，中產階級范圍廣，“主流”一詞涵蓋多數人群，同時也更加切合本項目的檔次定位。本案在教育人文環境和生態景觀方面的優勢，成就其為第一人文居所。八、主題定位首席人文生活園派特區全新人居美學，締

14、造清河居住觀定位說明：項目的成功開發將開始帶動清河住宅物業的快速發展及清河房地產市場新的開發熱潮，并將成為清河房地產發展的一個轉折點和里程碑，將以“新住宅運動的領舞者”的形象在業界獲得良好口碑，在清河人眼中，本項目將引領一種潮流和方向，締造清河真正的標準住宅社區。主廣告語及廣告語言主特征品鑒人文園派生活共筑國際品質社區優版 人文美學建筑住區繁華與悠然共享輝煌人生，超凡享受2011。開啟品牌住區元年2011。生活堡壘，被城市延續的印記居住信仰 原地生活氣度天成案名建議華夏：金桂苑九、整體規劃設計建議、藝術性之整體布局項目設計中，將“整體性”作為視覺秩序和生活秩序的原則來組織功能性的建筑素材，包括

15、建筑單體、景觀環境、視覺心理等。北方城市由于對陽光的需求，過去幾十年住宅建設中充分考慮了朝向而忽略了空間規劃的藝術性。考慮到項目的所屬地域性特征，項目規劃依然尊重北方地區的生活習慣，以正南正北朝向及南偏東15度以內的朝向為主導，將傳統的行列布局加以整合。傳統排列式的布局空間，也隨著扭轉元素的引入而增加了變化，突出空間開闊有致，步移景異的氛圍。生態型社區：1、人與自然和睦親切的住區；2、健康舒適的社區。積極化人居環境：1、資源整合；2、注重生態；3、活動空間；4、人的行為與 環境意向。親睦的鄰里意識：在滿足人們物質需求的同時，給予人們精神上強烈的歸屬感，誘發人們鄰里意識。優化城市的空間景觀：本項

16、目在優化內部景觀設計的前提下，完善及豐富城市的空間布局和空間形態，在城市發展這一環節上能夠形成具有自身特征的城市空間節點。有序的空間組織排列：本案可根據居民室外活動和室內空間防衛、疏散的需要，按不同領域的各自屬性和室外空間活動的內容，將整體公共空間劃分為四個等級的空間序列1/ 城市公共空間（武松街街頭開暢綠地）2/ 社區主導公共空間（社區景觀軸線及核心休閑區域）3/ 鄰里公共空間（強調便捷的可達性與半公共的領域屬性）4/ 組團公共空間（主要控制宅前屋后的綠化空間，做到戶戶有景，推窗見綠）、人性關懷之道路系統在以往的小區道路規劃設計中，人車分流始終是社區規劃中理想的狀態，理性分析得出的結論是大量

17、在實踐中的局部人車分流。建議本項目采用盡端式交通線路與人車分層的立體交通改善社區交通環境，能夠比較人性地為最多時間使用社區環境的人們提供安全感。同時，考慮到北方地區地勢平坦，場地特征不明顯，設計中通過局部抬高地下車庫的標高和改變車庫頂板覆土厚度的做法，創造一定的局部坡地地形，以達到起伏有致的設計意圖。、中西合璧之造園手法社區景觀在借鑒中國古典園林的理園手法和南北方地域特質在空間處理上的差異與沖突，通過簡約主義的手法有機的將現代法式景觀設計體現出來，以達到中西合璧的目的，通過相同理念的融合，將時空的轉換真正的體現在現代和社區環境中。、二元空間之住宅革命項目在規劃設計中，有意識的結合居住者對于生活

18、需求的變化，嘗試引入一些新的手法，力圖將住宅建筑的物質空間變得更加適合現代居住的需求。設計中部分外陽臺采用不封閉手法，以增加生活空間與建筑外部空間過渡的“灰空間”，打破“二元空間”的模式。部分住宅底層考慮底層架空，通過架空層加設入口大堂，過渡空間的增加，改善了室內外空間的絕對對立，創造一個全天候的公共空間，便于鄰里交流活動的開展。現有規劃設計方案的調整建議1、增加密閉式鄰里共享空間理由：1）區別于其它樓盤，形成自身獨特賣點；2）通過營造相對私密獨享空間，為業主贏得更多的活動空間；3）避免車流影響，鄰里之間可以享受到更多的景觀空間，讓業主休閑生活從這里開始。提倡鄰里概念，以兩幢住宅為一個鄰里單位

19、。兩幢住宅入口相對形成鄰里空間，通過建筑的層層退臺，強調了室內外空間的流通的同時也從空間設計上增加了人與人之間交流、溝通的機會。設計在空間尺度的把握上，根據行為學的原則，考慮人體尺度，使人感到圍合所產生的安全感、舒適感。在地面標高和景觀配置上都有別于外部樓間空間。同時，鄰里組團封閉，車行在鄰里外解決，減少車行及閑雜人員的干擾，創造了一個悠閑、寧靜的氛圍，組團景觀的個性化設計使人猶如置身于自家的院落中。在整體組團空間處理上，通過少量建筑的錯動打破單一的行列式布局，形成空間的轉折，避免視線的不良穿越。2、一層增設小院頂層帶露臺理由：1）增加綠化面積，提高小區居住品位。2）一層設計為帶小院戶型,有助

20、于提升價值,并避免其它樓層形成高總價。3）頂層贈送露臺，能夠減少由于樓層過高帶來的銷售阻力，同時拉升單價，實現項目利潤最大化。4）由于產品形態上的差異化，利于炒作賣點。3、設置地上車位、自行車棚及地下停車庫理由：1）減少車流動線，相對人車分流，保證業主社區居住環境的安全性。2）有助于提高小區綠化面積，營造出易居生存空間。3）環小區主干道兩側設置固定地上車位及自行車棚，避免各種車輛的散亂停放。4）訪客設置集中停車區域及導視系統。十、單體設計建議多層住宅（中高端電梯洋房）結構：5.5層、6層、7層磚混結構。屋頂設計飄板、條板等國際化形象語言符號。首層設計入戶花園，業主從樓外的花園直接進入室內。設置

21、半地下自行車庫及儲藏室。貯藏室地面為地平面（0）以下1.5 m，首層居室地面距地平面（0）500mm。 建筑平面布置：一梯兩戶、分戶墻取直，使每一建筑單元成為設計模塊進行組合。建筑層高：層高取3m，最大凈高2.8m-2.85m。外立面建議采用陶土磚或高級外墻涂料,，顏色與小區景觀相協調。小高層/高層住宅（小戶型為主）結構：11.5F或18層框架結構。建筑平面布置：一梯兩戶/一梯三戶/一梯四戶。外立面：采用啞光外墻乳膠漆，在色彩上可與住宅略有不同，但要與小區整體氛圍融合。建筑層高：層高3m。居室全部采用落地飄窗來加強室內的通透度。所有戶型融入人性化設計理念，保證全明設計，增強透明度，確保起居室、

22、臥室、廚房、衛生間均有采光窗。動靜分開、干濕分離，具有良好的日照、采光與通風性，充分考慮管線布置的合理性與隱蔽性。戶內客廳為陽面設置，并以大面積外飄落地窗與南向景觀相連通，將戶外綠色景觀導入，做到室內外空間的相互滲透。產品創新1、花園洋房“層層退臺” 清河本地住宅市場產品較為單一，多層住宅較為普通，在產品創新方面主要有一層下躍、頂層躍層、一層帶花園、錯層及花園入戶等創新設計。目前邢臺市場尚未出現“層層退臺”的花園洋房，本次項目開發可在建筑上引入層層退臺處理，增加項目賣點，使每戶都擁有自己的戶外休閑空間，同時造就了空中綠化的優越條件，可以形成立體的綠化系統。十一、建筑風格設計建議樓宇的立面設計采

23、用德式、法式的現代風格元素，線條流暢、簡約大氣，以充滿理性的健康理念詮釋業主身份與氣質，厚重感與流暢感兼備，功能與形式統一。在立面的裝飾的材質上，可充分考慮其品質感與身份感的要求。通過高級陶土面磚或高級涂料及亞光質感表面，折射建筑經典的歷史感與人文氣息。為了與本案的目標客戶特征相符合，建議本項目建筑風格應沉穩、大氣、有品位，可參考以下圖例：（1）北京CLASS的建筑風格外立面采用赭石色調陶土磚，深沉內斂，陶土磚質感、觸感與品位感的統一。取景框式陽臺，隱喻家的專屬標志，具備獨特的識別感。外掛浮板式陽臺，盡現不封閉陽臺作為灰空間的特質。局部配有鐵藝欄桿，玻璃的顏色與樓體顏色呼應。南北兩側窗戶均采用

24、窗體節能措施，選用中空玻璃，斷橋鋁合金窗體。（2） 萬科水晶城的退臺洋房（多層）外立面色調素雅、穩重，層次豐富，材質的質感極強外墻材質大部分采用陶土磚或高級外墻涂料比例適中的外挑陽臺設計（3）其它（情景洋房）4）高層建筑風格圖例圖一：（高層）圖三：（小高層）圖例4：（小高層）十二、戶型設計建議A、多層戶型設計建議1）全明戶型設計，不存在暗廚房、暗衛生間；2）端頭戶型采用中廳設計，將客廳置于戶型中央；3）干濕分離、潔污分離；4）室內層高3米；5）開敞式餐廳設計；6）端頭戶型采用270度轉角窗設計；7）部分多層樓宇可采用層層退臺設計；8）臥室窗戶采用凸窗設計；9）設計北向景觀餐廳；10）多層建筑設

25、置情景露臺；11）一層業主擁有獨立的花園和庭院樹；12）設計部分窄窗，保護業主的私密性 圖1（一層帶花園）圖（一層帶花園）1、位于首層，獨享50左右私家花園，花池的設置，平添主人生活情趣。2、獨有情景房，倍添院居情趣3、開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分4、超過20主人房寬敞舒適，可設置走入式衣帽間5、三間主臥組織緊湊，空間利用合理1、7.35米開間，近40橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分2、超過20的主人房寬敞舒適，可設置走入式衣帽間3、三間臥室組織緊湊，空間利用合理4、衛生間洗衛分離，互不干擾5、活動區（客廳、餐廳）與休息區呈小錯層格局，空間層次豐富6、附帶觀景露臺圖 （標準層圖例）

26、圖：（退臺戶型）B、高層戶型設計建議要注重戶型均好性，強調戶戶視野景觀通透性，通風采光條件良好。戶型分配，以景觀條件最好的方位布置客廳和主臥，依次排列為原則。標準層戶型以方正、實用為原則，注重房間空間尺度的合理性、舒適性，不能只考慮面積大小，廳與臥房避免有異型空間。躍層式及大戶型除方正、實用的原則外，還應充分考慮空間的可利用性，戶型設計應有特點，不應只是簡單面積的增大。部分頂部躍層式和高層住宅可考慮“空中花園”（2030m2左右），另外，產品設計中通過平層、夾層、小躍式的空間設計，使室內產生流動，視覺上層次更富于變化，可贈面積也更多。通過產品結構的變化，強調入戶花園、重視露臺，以實現可贈面積的

27、功能化。1）確保全明戶型；2）每戶均設入戶花園；3）錯層設計；4）客廳開間最小不低于3.9米；5）小面積躍層設計，上下樓均有入戶門；6）臥室外掛觀景陽臺；7）客廳采用內嵌式一步陽臺；8）北側廚房設置家政陽臺；9）端頭戶形采用轉角窗設計；10）設置儲藏間23；11）錯式陽臺；其它設計建議高層戶型圖例83.696.60、C區戶型面積分配建議總建筑面積()種類面積區間（）比例（%）所占面積約15萬大戶型120-130平米40%60000小戶型100-120平米35%5250070-80平米15%22500舒適型130平米以上10%15000育才路以南地塊(A區) 育才路以北地塊(區) 總建筑面積()

28、種類面積區間（）比例（%）所占面積約20萬大戶型100-120平米30%60000小戶型85平米以下45%90000組合戶型135以上(可拆分)25%50000華山路以東地塊(C區) 總建筑面積面積分類面積區間（）比例（%）所占面積約10萬小戶型90以下45%45000組合戶型65751312000大戶型10512825%250001351395%5000總建筑面積面積區間（）比例（%）所占面積約40萬90以下27.5%137500100-12027.5%137500120-13012%6000013513914%70000戶型綜合比例十三、定價策略A、市場比價定價法1、清河房地產市場可比樓盤價格對比（附樓盤銷售均價表）；2、項目自身的產品品質與核心競爭力；3、本項目的地段、周邊配套、交通狀況及未來的產品業態； 4、項目地周邊道路規劃及土地開發規劃；5、受國家宏觀政策的影響，對清河房地產未來3-5年發展趨勢預測。6、項目推出時機及同期放量情況；7、應充分考慮實際銷售中價格的優惠幅度