1、第八章 投資性房地產1.請看本章【引導案例】并思考相應問題。2.華潤公司添置了一棟16層的大樓，其中7-16樓作為公司辦公用房，1-6樓準備作為商鋪出租。請問：該資產應屬于何類資產？應如何計量？目錄第一節 投資性房地產概述第二節 投資性房地產的確認和初始計量第三節 投資性房地產的后續計量及后續支出第四節 投資性房地產的相互轉換與處置第一節 投資性房地產概述一、投資性房地產的定義與特征定義：是指企業為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。由于其與企業自用的房地產和作為存貨的房地產在用途、狀態、目的等方面存在區別，因此，作為投資性房地產確認和核算的房地產必須能單獨計量和出售。特征：投資性

2、房地產在性質上屬于投資性資產房地產投資活動實質上屬于經營性活動2022/9/8揚州大學商學院5二、投資性房地產的范圍屬于投資性房地產的項目不屬于投資性房地產的項目 已出租的土地使用權 持有并準備增值后轉讓的土地使用權 已出租的建筑物 作為存貨的房地產 自用房地產三、投資性房地產的后續計量模式投資性房地產的后續計量有成本模式和公允價值模式兩種企業通常應當采用成本模式計量若有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。同一家企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式，且一經確定， 不得隨意變更。第二節 投資性

3、房地產的確認和初始計量 一、投資性房地產的確認和初始計量確認：同時滿足下列條件（1）與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；（2）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。初始計量：投資性房地產無論采用哪一種后續計量模式，取得時均應當按照取得時的實際成本進行計量。其實際成本一般包括取得成本及直至使其達到預定可使用狀態前所實際發生的各項必要的、合理的支出，如購買價款、土地開發費、建筑安裝成本、可以予以資本化的借款費用等。二、外購投資性房地產的確認和初始計量確認：企業外購的房地產，只有在購入的同時開始對外出租或用于資本增值，才能作為投資性房地產加以確認。初始計量：以取得時的實際成本入賬。采用不同后

4、續計量模式，在初始入賬時，主要明細科目不同：采用成本模式的，在購入時借記“投資性房地產”科目。采用公允價值模式的，在購入時，借記“投資性房地產成本”科目。三、自行建造投資性房地產的確認和初始計量確認：自行建造的房地產，只有在建造活動完成（即達到預定可使用狀態）并開始對外出租或用于資本增值時，才能確認。初始成本：由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。入賬時，借記科目與前同，貸記“在建工程”或“開發產品”科目。見例8-1第三節 投資性房地產的后續計量及后續支出一、投資性房地產的后續計量（一

5、）成本模式后續計量下的會計處理1按期（月）計提折舊或攤銷時，借記“其他業務成本”等科目，貸記“投資性房地產累計折舊/累計攤銷”科目。 2取得租金收入時，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”等科目。3若減值，計提減值準備，借記“資產減值損失”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目。已經計提減值準備的投資性房地產，在以后會計期間不得轉回。見 例8-2（二）采用公允價值模式應當同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價。會計處理：1不計提折舊或攤銷，以期末以公允價值計量，同時將公允價值與原賬面價值之

6、間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。2取得租金收入時，計入“其他業務收入”等科目。3一般無需考慮計提資產減值準備。見例8-3 表8-1 投資性房地產兩種后續計量模式的比較比較內容成本模式公允價值模式1.計提折舊/攤銷借：其他業務成本貸：投資性房地產累計折舊/ 投資性房地產累計攤銷不計提2.確認公允價值變動不確認借：投資性房地產公允價值變動 貸：公允價值變動損益3.確認租金收入借：銀行存款等 貸：其他業務收入借：銀行存款等 貸：其他業務收入4.計提減值借：資產減值損失 貸：投資性房地產減值準備不計提二、投資性房地產后續計量模式的變更 圖8-1：投資性房地產后續計量模式的轉換成本模式轉為公允

7、價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。按變更日投資性房地產的公允價值，借記“投資性房地產成本”科目，按已計提折舊或攤銷，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，原已計提減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目，按其原賬面余額，貸記“投資性房地產”科目，變更日公允價值與其賬面價值之間的差額，貸記或借記“利潤分配未分配利潤”、“盈余公積”等科目。見例8-4三、投資性房地產的后續支出（一）投資性房地產后續支出的處理原則投資性房地產的后續支出，是指已確認為投資性房地產的項目在持有期間所發生的與該投資性房地產直接相關的各種支出，如改擴建支

8、出、裝修裝潢支出、日常維修支出等。按其功效和性能可以分為兩大類：資本性支出和收益性支出。（二）投資性房地產后續支出的會計處理1資本化的后續支出與固定資產、無形資產后續支出原理類似。見例8-5 、例8-6 2費用化的后續支出在發生時直接計入當期損益，計入“其他業務成本”等科目。第四節 投資性房地產的相互轉換與處置一、房地產的轉換形式圖8-2 房地產的轉換形式 二、非投資性房地產與投資性房地產（成本模式）之間的轉換（一）非投資性房地產轉換為投資性房地產（成本模式）1.自用房地產轉換為成本模式計量的投資性房地產（見圖8-2中）主要是不同會計科目（固定資產/無形資產投資性房地產）之間的轉換。2. 作為

9、存貨的房地產轉換為成本模式計量的投資性房地產（見圖8-2中） 按轉換日的賬面價值，借記“投資性房地產”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額貸記“開發產品”等科目。（二）投資性房地產（成本模式）轉換為非投資性房地產1成本模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產（見圖8-2中）主要是不同會計科目（投資性房地產固定資產/無形資產）之間的轉換。2成本模式計量的投資性房地產轉換為存貨（見圖8-2中）按其賬面價值，借記“開發產品”科目，同時注銷投資性房地產相關賬面記錄。三、非投資性房地產與投資性房地產（公允價值模式）之間的轉換屬于計量基礎不同項目之間的轉換，計量基礎不同項目之間的

10、轉換，其會計處理比前一種類型復雜。（一）非投資性房地產轉換為投資性房地產（公允價值模式）1自用房地產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產（見圖8-2中）應按轉換日的公允價值（FV），作為投資性房地產的入賬成本，同時注銷原自用房地產相關賬面價值（BV）。（1）若FVBV，將其差額計入當期損益（“公允價值變動損益”），即確認當期損失；（2）若FVBV，將其差額計入所有者權益（ “其他綜合收益”）的貸方。待該項投資性房地產處置時，因轉換計入其他綜合收益的部分再應轉入當期損益。2作為存貨的房地產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產（見圖8-2中）應按轉換日的公允價值，借記“投資性房地產成本”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額.貸記“開發產品”等科目；至于轉換日房地產公允價值（FV）與原賬面價值（BV）之間差額與上述處理原則和方法相同。見例8-10、例8-11（二）投資性房地產（公允價值模式）轉換為非投資性房地產（見圖8-2中、）按其轉換日的公允價值，借記“固定資產”、“無形資產”或“開發產品”科目，按該投資性房地產的初始成本，貸記“投資性房地產成本”科目，按該投資性房地產的累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產公允價值變動”科目，按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。見例8-12四、投