1、 解決專業問題 創造增值價值PAGE PAGE 30深圳成全企劃有限公司 深圳市深南路財富廣場B座24樓AP室 電話83733238上海成全置業顧問公司 上海市虬江路1007號307-308 電話56327957蘇州中騰項目別墅市場研展報告蘇州中騰項目經過數次調整之后，明確了打造具有蘇州本土特色的江南精品別墅。由此，我們對蘇州別墅市場的展開了進一步研究，結合目前蘇州房地產市場及別墅市場的變化，對以往進行的江南特色別墅調研作出階段性總結；對蘇州高檔別墅的發展趨勢作出預判；從市場角度出發，提出我司對中騰項目建議和意見，希望從市場的反饋中強化

2、規劃理念，突出產品優勢，為項目樹立蘇州頂級別墅形象將來項目推廣預埋管線，尋找本項目產品等方面在市場上的機會點，為項目的順利發展打下良好的基礎。一、本次研究的目的與重點蘇州別墅墅市場的的現狀及及未來一一年內發發展趨勢勢預判蘇州高檔檔別墅市市場動態態，蘇州州中騰項項目的重重點競爭爭個案分分析及競競爭態勢勢的預判判；對蘇州中中式別墅墅的階段段性總結結及市場場認同度度的客觀觀反映；從市場場角度尋尋求項目目的機會會點二、研究究的思路路與方法法（一）研研究范圍圍的界定定鑒于本項項目的高高端性質質和產品品的特殊殊性，本本次市場場研究范范圍主要要鎖定在在蘇州市市區內的的純別墅墅社區，其中又又側重于于西部太太湖

3、旅游游度假區區及周邊邊西部市市場；聚聚焦于蘇蘇州西部部市場內內總價在在5000萬以上上的幾個個高檔別別墅項目目，具體體研究范范圍如下下：蘇州市區區內純別別墅社區區側重于蘇蘇州高檔檔別墅（總價5500萬萬以上）蘇州中式式別墅從市場競競爭的角角度來看看，主要要從價格格、區域域、別墅墅風格等等方面進進行分析析，認清清市場競競爭態勢勢及發展展趨勢。在此需需要指出出的是，別墅風風格本不不應成為為競爭的的主要的的因素，但從蘇蘇州近年年來別墅墅市場發發展的趨趨勢來看看，隨著著具有本本土建筑筑、文化化傳承色色彩的中中式別墅墅走俏及及文化消消費的趨趨勢，具具有江南南民居特特色的中中式別墅墅在別墅墅物業的的開發中

4、中盡顯回回歸主流流的趨勢勢，故在在此對蘇蘇州中式式別墅的的發展進進行階段段性總結結。由于于本項目目在價格格和客戶戶方面最最主要的的競爭來來自蘇州州太湖及及周遍區區域，因因此本次次研究的的重點以以木瀆、太湖旅旅游度假假區、西西山 等等區域內內在售和和待售的的別墅物物業為主主。（二）研研究方法法與資料料來源1、研究究方法有針對性性地、有有重點地地進行研研究，不不求大而而全，空空而泛；盡量做做到有的的放矢；橫向比較較（競爭爭區域）與縱向向分析（現狀與與趨勢）相結合合；定性（中中式別墅墅）分析析與定量量（價格格）分析析并重；研究注重重延續性性，后期期繼續跟跟進；2、資料料來源主要是通通過實地地考察、電

5、話及及網絡搜搜集等多多種調研研手段獲獲取項目目基礎資資料，在在獲取新新入市項項目信息息的同時時，對以以往項目目信息進進行了及及時的更更新整理理，確保保對項目目在一段段時間內內的持續續性關注注，更能能客觀反反映市場場及項目目的發展展變化，并據此此對趨勢勢進行預預判，提提出我方方觀點，并希望望從中能能帶來有有利于項項目發展展的影響響和啟發發。主要要資源來來源如下下：太湖等區區域實地地考察獲獲取的一一手信息息蘇州搜房房網相關關信息蘇州日報報品牌傳傳媒工作作室交流流獲取的的二手信信息江南文化化及江南南特色樓樓盤調研研報告蘇州區域域別墅市市場調研研報告蘇州中騰騰項目總總體定位位報告三、蘇州州別墅市市場分

6、析析1、蘇州州滋生生高檔別別墅的肥肥沃土壤壤成全觀點點：建筑融于于環境，環境凸凸現建筑筑，只有有二者有有機的統統一和協協調，才才能體現現出別墅墅的藝術術韻味，在當今今房地產產發展日日趨成熟熟的嗣后后，優越越的環境境往往是是別墅最最大的升升值空間間，同時時也是凸凸現別墅墅風格的的最佳載載體。“讓建筑筑成為景景觀的點點綴”，這是是上海佘佘山月湖湖山莊的的開發理理念，從從一個側側面反映映了目前前市場上上別墅開開發的一一種理念念，也是是別墅對對景觀重重視的突突出體現現。當今今別墅價價值的體體現，一一方面依依靠產品品的創新新設計，另一方方面則主主要依靠靠優越的的自然景景觀和人人文景觀觀提升項項目的價價值

7、。尤尤其是自自然景觀觀資源的的利用，已經成成為高檔檔別墅物物業不可可或缺的的重要因因素，從從某種意意義上來來看，高高檔別墅墅如果離離開了優優越的自自然景觀觀資源，那就無無所謂高高檔了。從項目所所處區域域來看，自然條條件相當當優越。東山、西山是是離項目目較近且且較為豐豐富的自自然資源源，如能能整合其其中與項項目較為為切合的的資源，勢必形形成一股股強力的的沖擊波波，震撼撼整個蘇蘇州別墅墅市場。【西山】西山因太太湖而嫵嫵媚多姿姿，太湖湖因西山山而豐富富多彩。山巒起起伏，奇奇石嶙峋峋，峰回回路轉，曲徑通通幽，自自古就形形成了以以地帶景景，以景景抒情的的八大美美景和七七大名勝勝。主要要景點有有石公山山，

8、太湖湖大橋，林屋洞洞，羅漢漢寺，太太湖梅園園等。【東山】東山，是是東洞庭庭山的簡簡稱，以以花果叢叢林、山山水名勝勝、明清清建筑著著稱，東東山氣候候宜人，物產豐豐富，是是名聞江江南的魚魚米之鄉鄉和花果果山。主主要景點點有陸巷巷古村、雕花樓樓、紫金金庵、三三山島、雨花勝勝境。成全建議議：從項目地地塊出發發，充分分利用內內部自然然資源，可將內內部較好好的景觀觀資源加加以梳理理和提煉煉，作為為銷售語語言在將將來的市市場推廣廣加以展展示。此此外，太太湖自然然資源、旅游資資源豐富富，整合合太湖周周邊資源源，將有有利于項項目品質質的提升升。2、別墅墅區域市市場簡析析成全觀點點：25000年歷史史的白發發蘇州

9、，具有深深厚的文文化底蘊蘊，優越越的人文文自然景景觀，在在蘇州別別墅第三三次浪潮潮的到來來之后，蘇州別別墅的影影響在逐逐漸向華華東（尤尤其是上上海）及及全國蔓蔓延。碧碧波蕩漾漾的太湖湖、物產產豐富的的陽澄湖湖、頗具具新都市市景觀的的金雞湖湖等區域域，都具具備了建建造高檔檔別墅的的絕佳環環境，并并在此基基礎上形形成了蘇蘇州三大大別墅區區域木瀆、太湖、園區（金雞湖湖區域），其他他別墅項項目散落落于古城城區、相相城區內內的別墅墅市場格格局。而而這樣的的格局正正隨著太太湖旅游游度假區區的大力力開發而而產生傾傾斜，未未來一年年內的別別墅市場場硝煙將將彌漫在在太湖上上空，蘇蘇州太湖湖區域將將成為別別墅市場

10、場的主戰戰場。古古城區、園區的的別墅供供應將逐逐步遞減減，未來來將幾乎乎沒有別別墅供應應，而依依托陽澄澄湖的相相城區由由于區域域環境及及房地產產市場發發展滯后后，要成成為蘇州州別墅一一大區域域仍需加加以時日日。園區工業園區區以優美美的城市市環境以以及高標標準的基基礎設施施，獲得得了蘇州州房地產產開發的的制高點點，成為為蘇州市市民和外外來投資資客的理理想棲居居之地。園區的的別墅主主要以金金雞湖為為景觀資資源，圍圍繞金雞雞湖而建建。而從從目前市市場上看看，園區區湖東公公寓房的的開發已已經成為為未來幾幾年內園園區房地地產開發發的主流流。除已已建成的的東方春春曉、瀾瀾韻苑、翠湖雅雅居等湖湖西項目目外，

11、金金水灣二二期、東東岸綠洲半半島二期期及高爾爾湖花園園等幾個個在售項項目將更更為稀缺缺。而從從去年到到今年的的市場反反映來看看，園區區的別墅墅市場的的供求狀狀況幾乎乎無任何何變化，價格也也是根據據市場規規律略有有微幅上上漲，目目前該片片區別墅墅主要情情況如下下：區位：具具有明顯顯的區位位優勢，在蘇州州房地產產開發水水平的最最高區域域及看漲漲板塊，區域價價值較高高。別墅類型型：以獨獨棟別墅墅為主，聯排為為輔3、戶型型：聯排排2200左右右，獨棟棟3500左右右4、價格格：80000元元/左左右景觀優勢勢：金雞雞湖自然然景觀及及八大人人工景觀觀資源置業群體體：園區區工作的的高級白白領和外外企管理理

12、層人士士為主代表樓盤盤：金水水灣、東東岸綠洲半半島木瀆木瀆是江江南著名名古鎮,地處蘇蘇州城西西,太湖湖之濱，擁有靈靈巖山、天平山山等自然然景觀資資源及豐豐厚的文文化底蘊蘊，“山近靈靈巖地最最幽，香香溪名勝勝足千秋秋”是木瀆瀆的真實實寫照。在去年年的蘇州州別墅年年內，木木瀆別墅墅市場供供應量大大幅增長長，銷售售也持續續火爆，形成了了供銷兩兩旺的市市場態勢勢。但進進入今年年以來，別墅市市場發展展步伐有有所減緩緩，以經經濟型第第一居所所為主的的別墅在在國家宏宏觀調控控及輕規規計劃擱擱置的影影響下，區域價價格優勢勢逐漸淡淡化，整整個木瀆瀆的別墅墅市場正正隨著樓樓市的調調整趨于于平穩。1、區位位：蘇州州

13、西部建建設的主主要通道道，隨著著環城高高速的通通車及區區域市場場的成熟熟，區域域價值有有所提升升，但輕輕軌計劃劃的擱置置對區域域市場影影響較大大。2、別墅墅類型：聯排和和雙拼為為主、獨獨棟別墅墅為輔3、戶型型：聯排排及雙拼拼2500左右右，獨棟棟3500左右右4、價格格：聯排排及雙拼拼60000元/左右，獨棟880000元/左右5、自然然景觀：天平山山、靈巖巖山6、置業業群體：木瀆及及新區私私營企業業家、木木瀆政府府官員等等7、代表表樓盤：天鄰風風景二期期、藝墅墅家二期期、泉景景花園二二期太湖太湖旅游游度假區區內度假假別墅擁擁有太湖湖等優越越的自然然生態資資源，包包括近來來西山的的西山恬恬園、

14、太太湖翠峰山山莊，分分別以古古樟園和和林屋洞洞為自然然景觀依依托，打打造自然然景觀別別墅。太太湖黃金水水岸、太太湖天闋闋、錦繡繡太湖處處于項目目前期規規劃、準準備階段段，貴都都項目經經過重新新包裝，即將以以嶄新的的面貌入入市。就就此來看看，太湖湖區域已已日趨成成熟，區區域內市市場競爭爭也相對對激烈，借力打打力將是是項目形形象塑造造和品牌牌塑造的的重要工工作，不不可忽視視。1、區位位：位于于蘇州西西南部太太湖旅游游度假區區，擁有有蘇州最最佳的自自然景觀觀資源。目前太太湖正加加緊建設設，各項項配套等等正在完完善，區區域價值值有待于于進一步步提升2、別墅墅類型：獨棟3、戶型型：4000左左右4、價格

15、格：1220000元/左右5、自然然景觀：主要以以太湖及及附近自自然旅游游資源為為主，擁擁有較好好的自然然旅游資資源。6、置業業群體：上海及及蘇州企企業家為為主，并并兼有少少量其他他區域客客戶7、代表表樓盤：天一墅墅、太湖湖之星天王谷谷、碧瀛瀛谷、西西山恬園園、太湖湖翠峰山山莊。成全建議議：蘇州市政政府1000億打打造環太太湖經濟濟旅游區區的宏偉偉計劃、政府太太湖旅游游度假區區規劃的的出臺和和環城高高速的通通車等利利好消息支支撐，太太湖發展展的潛力力無可估估量。項項目可借借太湖區區域逐步步成熟之之勢，產產品面以以我為主主，倡導導蘇州原原色別墅墅，區隔隔競爭對對手，適適機進行行阻擊，根據太太湖規

16、劃劃建設步步伐及區區域內競競爭對手手動態對對于片區區形象塑塑造的成成果主動動出擊，整合太太湖資源源進行推推廣，完完成自身身形象品品質塑造造，樹立區區域及蘇蘇州標桿桿項目形形象。3、蘇州州中式別別墅發展展綜述成全觀點點：江楓園等等中式庭庭院別墅墅的熱銷銷，將曾曾經不是是市場主主流風格格的中式式別墅賦賦予了新新的內容容，成為為蘇州別別墅的一一大亮點點。水橋房”的的空間格格局；“黑白灰”的的民居色色彩；“輕秀雅”的的建筑風風格；“情趣神”的的園林意意境是江江南民居居具有的的四大神神韻，體體現了江南水水鄉人間間天堂般般的生活活情境。粉墻黛黛瓦、飛飛檐翹角角，配合合水鄉迷迷人的自自然景色色，恰似似一幅“

17、濃妝淡淡抹總相相宜”的的中國水水墨畫。結合蘇蘇州園林林特色和和江南民民居神韻韻，具有有獨特魅魅力的中中式別墅墅，已經經成為未未來蘇州州別墅市市場的一一張名片片。從早期的的江楓園園、寒舍舍、遠香香居、紫紫竹苑，到目前前在售的的天倫隨隨園等高高檔別墅墅，即將將發售的的西天恬恬園等項項目，基基本上代代表了蘇蘇州中式式別墅發發展的歷歷程。如如果說早早期的中中式別墅墅（以江江楓園為為代表）銷售火火爆是主主要原因因是市場場供不應應求的話話，現在在推出的的中式別別墅應該該說是是是對中式式別墅更更深層次次的理解解和認識識，產品品是一種種物質消消費和文文化消費費，在滿滿足建筑筑功能需需求后向向精神需需求的實實質

18、性轉轉變，締締造出一一批具體體江南本本土特色色、傳承承江南文文化的現現代江南南精品別別墅。但但是從目目前市場場情況來來看，打打上江南南烙印的的中式別別墅同樣樣參差不不齊，很很多項目目有附庸庸風雅之之嫌，采采用的空空間結構構和元素素符號較較為生硬硬，更多多是采用用水主題題、花園園來代替替所謂的的“江南特特色”。在基基本功能能需求未未解決之之前，文文化僅僅僅是一種種營銷手手段。從目前蘇蘇州中式式別墅的的銷售情情況來看看，整體體銷售情情況較好好，紫竹竹苑、遠遠香居、江楓園園、等早早已銷售售完畢，寒舍2200平平米左右右的一棟棟聯排別別墅從早早期的770萬左左右升到到了現在在的1550萬，天倫隨隨園的

19、銷銷售表現現不佳主主要是由由于區位位及環境境塑造不不充分，產品的的不純粹粹、價格格偏高等等。除去去市場及及區域因因素，可可以看到到以前所所做中式式別墅，即使諸諸多不足足，但市市場凡響響依然很很好，目目前仍有有不少項項目堅持持走中式式路線，正是由由于市場場確實存存這樣的的需求，開發商商對中式式別墅的的需求所所持的樂樂觀態度度，中式式別墅的的市場空空間有目目共睹。目前古城城區、木木瀆、太太湖正在在建造的的別墅項項目多以以中式別別墅為主主，尤其其是古城城區，項項目規模模不大，售價卻卻不低，采用蘇蘇州園林林的造園園手法和和空間布布局都頗頗具有韻韻味。反反觀中騰騰項目，具有規規模、自自然景觀觀等綜合合優

20、勢，優越的的條件決決定了中中騰項目目應該是是一個純純粹蘇州州的、太太湖原生生的高端端項目，締造的的是一種種超越基基本功能能需求的的藝術精精品。成全建議議：現代的設設計和施施工技術術可以在在相同的的建筑外外表下安安排多種種功能，而高檔檔別墅項項目往往往在功能能布局上上因而形形式可以以獨立于于功能而而存在。從這一一層面看看，建筑筑的靈魂魂不在于于功能，而在于于形式。我們建建議項目目在借鑒鑒江南民民居功能能布局的的同時，增加建建筑外觀觀形式及及景觀的的視覺沖沖擊，為為項目的的視覺形形象提供供像素，充分體體現項目目的藝術術價值。4、蘇州州別墅發發展趨勢勢預判成全觀點點從市場供供應方面面來看，今年下下半

21、年到到明年上上半年期期間。蘇蘇州別墅墅主要的的供應量量將集中中于太湖湖區域，太湖天天闋、黃黃金水岸岸、西山山恬園、太湖翠翠縫山莊莊二期、錦繡太太湖等一一批新項項目的入入市，將將進一步步加劇太太湖區域域的高檔檔別墅市市場之爭爭，預計計供應面面積將達達到200萬平米米（建筑筑面積）以上。從市場需需求來看看，未來來一年內內，經歷歷了20003年年蘇州別別墅年，20004年上上半年政政府的宏宏觀調控控后的蘇蘇州別墅墅市場，預計市市場需求求量會略略為減少少。一方方面是市市場上高高檔別墅墅的供應應量不斷斷增加，形成競競爭壓力力；另一一方面受受整個市市場宏觀觀調控影影響，高高端客戶戶對高端端別墅項項目的投投

22、資價值值更為關關注，保保值心理理需求更更甚于普普通別墅墅，故采采取持幣幣也是市市場常態態。從項目的的客戶定定位看，主要是是以蘇州州和上海海富豪為為主，而而上海近近年來高高檔別墅墅屢見不不鮮，蘇蘇州別墅墅在經過過三次浪浪潮后日日趨于成成熟，無無論從產產品、營營銷等方方面均已已有了較較大提升升，蘇州州本地及及上海高高檔別墅墅項目對對中騰項項目的高高端客戶戶存在一一定分流流作用。成全建議議：從對未來來一年內內蘇州別別墅市場場的供求求狀況來來看，未未來一段段時間內內市場供供應量將將大幅增增長，而而市場需需求則呈呈現萎縮縮態勢，建議在在一期開開發量最最好控制制在200套以內內，快速速回籠資資金，樹樹立市

23、場場形象，采取少少量多期期的開發發節奏，根據市市場調整整的步調調進行銷銷控。四、項目目競爭分分析去年下半半年以來來，蘇州州高檔別別墅比例例有所增增加，天天倫隨園園、天一一墅、太太湖翠峰峰山莊等等一批總總價在5500萬萬以上的的項目相相繼推出出，相信信在未來來一段時時間內，包括華華新的錦錦繡太湖湖等項目目將會在在太湖展展開一場場激烈的的別墅戰戰。通過過本次調調研可以以明確：成全觀點點：1、區域域競爭：項目競爭爭區域將將主要集集中于太太湖，金金雞湖區區域內因因別墅供供應匱乏乏，將不不再對太太湖區域域內別墅墅形成競競爭，木木瀆、相相城等區區域高檔檔別墅不不多，對對項目無無競爭威威脅，古古城區內內中式

24、別別墅屬私私人珍藏藏宅園，規模普普遍較小小，與項項目作為為第二居居所、度度假勝地地的功能能定位不不一，缺缺乏太湖湖具備的的綜合優優勢，對對太湖區區域內項項目難以以形成競競爭。因因此，220055年，蘇蘇州別墅墅屬于太太湖，聚聚焦太湖湖，關注注區域動動向，跟跟蹤競爭爭項目動動態，是是未來一一段時間間內在市市場競爭爭中取勝勝關鍵。2、競爭爭項目價價值分析析本次針對對幾個重重點競爭爭項目個個案進行行性價比比分析，以目前前項目售售價為參參照，通通過以下下方面對對項目品品質進行行評定：項目景觀觀資源項目會所所配套銷售條件件及項目目特點的的展示：樣板房裝裝修到位位；現場包裝裝到位；外圍導示示系統到到位；售

25、樓處包包裝到位位；樓體形象象進度達達到地區區要求標標準；與推廣相相關方案案確認執執行；內部園林林景觀或或會所等等公建部部分展示示到位。品質(QUALITY)價格(PRICE)元/1200011000100001300090008000天鄰風景天一墅太湖翠峰山莊天倫隨園太湖之星天王谷碧瀛谷1400001500016000價格競爭爭將主要要集中在在單價1100000元/左右右，總價價3000萬以上上的項目目，主要要競爭對對手包括括天倫隨隨園、天天一墅、太湖翠翠峰山莊莊、太湖湖之星、碧瀛谷谷、天鄰鄰風景，其中尤尤以天一一墅品質質較高，其中社社區包括括五星級級度假酒酒店，三三面環湖湖，自然然景觀等等條

26、件優優越。選選取部分分單價在在100000元元/以以下的天天鄰風景景及太湖湖之星是是因為項項目仍有有續盤開開發，且且后期位位置及配配套相對對已開發發別墅優優越，具具備一定定升值空空間，故故將其納納入此次次重點分分析對象象之列。成全建議議：因項目在在幾次調調整中損損失較大大，需要要快速回回籠資金金，結合合項目高高品質，本項目目價格的的競爭力力主要來來自項目目本身，在項目目銷售前前應充分分展示項項目價值值。如果果因項目目價值展展示不足足，不能能保證其其品質，則會對對本項目目產生巨巨大的影影響，這這也是我我們價格格競爭力力最大的的威脅。因此，關注細細節、充充分展示示，打造造蘇州NNO。11，刷新新蘇

27、州別別墅價格格記錄！是我們們共同的的目標。3、競爭爭項目戶戶型分析析100碧瀛谷天倫隨園太湖翠峰山莊太湖之星天王谷天一墅別墅主力戶型面積（M2）項目名稱200300400500600戶型面積區間主力戶型面積天鄰風景成全建議議：根據市場場主力戶戶型（3350-4500）和和幾個競競爭對手手戶型而而言，中中騰項目目更為高高端，建建議在戶戶型面積積上與競競爭對手手加以區區隔，主主力戶型型面積適適當加大大，增加加少量小小獨棟別別墅（3350左右）降低風風險，減減少過度度戶型面面積，在在同樣戶戶型面積積內豐富富戶型類類別，強強調個性性化色彩彩。4、重點點競爭個個案分析析【天一墅墅】樓盤名稱稱天一墅所屬區

28、域域吳中太湖湖物業地址址蘇州太湖湖國家旅旅游度假假區長沙沙島別墅類型型獨幢別墅墅發展商蘇州寶京京旅游房房地產開開發有限限公司規劃設計計澳洲五合合國際建建筑設計計集團占地面積積1025564mm2建筑面積積299778m2綠 化 率64%容積率0.299總 戶 數80交樓標準準精裝修發售時間間20044年5月月1日入伙時間間20055年底戶型區間間350-5900m2套均占地地1.5畝畝均價140000元/m2總 價價500-8000萬元總銷售率率40%戶均車位位2物業管理理未定管 理 費未定售樓電話話6637725777調查日期期20044年6月月調 查 人姚 強項目規劃劃、設計計要點評評析總

29、體規劃劃分析天一墅項項目整體體規劃880套別別墅,項項目地塊塊北低南南高, 沿山勢勢一字排排開,東東面豪華華別墅可可俯視太太戶大橋橋美景,西面溫溫馨別墅墅沿山坡坡可遠眺眺太湖之之星.從從規劃方方案和建建筑的布布局來看看,充分分實現了了項目景景觀資源源最大化化,三面面環湖的的自然景景觀大大大降低了了視覺容容積率,是目前前蘇州屈屈指可數數的山地地海景別別墅精品品.建筑風格格分析大幅的玻玻璃及實實木運用用,局部部采用磚磚雕修飾飾, 建建筑外觀觀以明亮亮輕盈的的色彩襯襯托簡潔潔典雅的的線條，傳遞現現代別墅墅風采。園林、景景觀分析析視野開闊的大露臺局部的小品修飾由于項目目自然景景觀資源源豐富,內部園園林

30、設計計較為簡簡單,大大露臺、多窗設設計充分分考慮了了太湖景景觀資源源.項目設計計特色分分析多窗設計磚雕修飾項目周邊邊環境、交通組組織、配配套設施施介紹項目離蘇蘇州市區區15公公里,上上海1000多公公里.目目前長沙沙島上僅僅有通往往西山公公交K558、991,項項目配套套主要以以內部會會所、酒酒店服務務為主,可享受受獨有的的五星級級物業服服務。項目定位位分析項目定位位為蘇州州頂級休休閑度假假別墅，以上海海和蘇州州本地客客戶為主主，從目目前銷售售情況來來看，上上海、北北京等外外地客戶戶所占比比例較大大，蘇州州本土客客戶還有有待于進進一步挖挖掘。項目銷售售推廣策策略分析析核心推廣廣概念在天一墅墅，

31、你將將提煉/傳承一一種怎樣樣的信仰仰廣告投放放及主要要訴求項目在主主要在上上海及蘇蘇州本地地進行推推廣，借借易經里里“天一一生水”和寧波波天一閣閣的背景景，結合合蘇州本本身的文文化背景景，渲染染文化因因素，為為樓盤賦賦予“傳傳承文化化、信仰仰”的精精神意義義。同時時用“天天一生水水”暗喻喻該處的的太湖景景觀優勢勢。現場包裝裝現場售樓樓處設在在原酒店店別墅內內，與項項目一路路之隔，售樓處處簡陋，甚至連連沙盤沒沒有，僅僅有一規規劃圖作作為項目目介紹和和形象展展示。項目SWWOT分分析優勢分析析1、優越越的自然然景觀資資源2、產品品設計獨獨特，充充分運用用了太湖湖景觀資資源。劣勢分析析1、區域域內交

32、通通不便，配套不不足2、西面面民房對對項目景景觀有一一定影響響，內部部園林設設計善乏乏可陳機會分析析1、太湖湖旅游資資源的大大力開發發和旅游游度假區區的成熟熟將提升升項目的的區域價價值2、東山山、西山山自然資資源的和和人文景景觀保護護、修繕繕將吸引引更多的的外地客客戶到此此旅游，項目客客戶受眾眾面將有有所擴大大。競爭分析析1、未來來一段時時間內太太湖旅游游度假區區內將有有一批高高檔項目目進入市市場，對對項目形形成沖擊擊。2、太湖湖之星的的高端客客戶對項項目目標標客戶形形成一定定分流作作用【西山恬恬園】樓盤名稱稱西山恬園園所屬區域域吳中西山山物業地址址吳中西山山鎮金庭庭路古樟樟園北側側別墅類型型

33、獨幢中式式園林別別墅發展商蘇州市天天能房地地產有限限公司代理商蘇州市博博思堂投投資顧問問有限公公司占地面積積587229m2建筑面積積152669m2綠 化 率51.11%容積率0.266總 戶 數61交樓標準準毛坯房開工日期期20044年4月月15日日竣工日期期20055年5月月1日發售時間間20044年9月月入伙時間間20055年底戶型區間間2003000m2套均占地地0.4畝畝價格區間間70000-1000000元/mm2總 價價150-3000萬元總銷售率率預約200%左右右戶均車位位1物業管理理未定管 理 費未定售樓電話話6627729999調查日期期20044年6月月調 查 人姚

34、強項目動態態：目前項目目正處于于前期規規劃階段段，規劃劃方案、具體戶戶型圖及及價格仍仍未確定定，僅接接受預約約登記，并據現現場了解解到，上上海意向向客戶比比例較多多。五、蘇州州別墅項項目調研研表更新新【胥江花花園】樓盤名稱稱胥江花園園所屬區域域吳中區物業地址址蘇州市靈靈山路11號別墅類型型聯體、雙雙拼別墅墅發展商蘇州三匯匯房地產產有限公公司建筑設計計上海李興興無建筑筑設計有有限公司司景觀設計計上海紅滿滿天設計計有限公公司建筑施工工江蘇廣興興建筑公公司占地面積積244117 mm2建筑面積積156224 mm2綠 化 率56%容積率0.633總 戶 數72戶交樓標準準毛坯房發售時間間20044年

35、1月月8日入伙時間間預計20004年年9月底底戶型區間間208-2700 m2均價40000元/ m2價格區間間38500-48800元元/m2總 價價80-1130萬萬元總銷售率率92%戶均車位位1-2個個物業管理理蘇州華誠誠物業管管理公司司管 理 費1.5元元/售樓電話話6621195558調查日期期20044年6月月調 查 人姚 強【蘇州高高爾夫花花園】樓盤名稱稱高爾夫花花園所屬區域域工業園區區物業地址址園區機場場路與星星港街交交匯處發展商蘇州鴻意意地產發發展有限限公司營銷企劃劃上海新吉吉陽規劃設計計法國PAA建筑師師事務所所景觀設計計蘇州市建建筑設計計研究有有限公司司建筑設計計綠城建筑

36、筑設計院院物業類型型高層、小小高層、疊加別別墅、獨獨立別墅墅占地面積積2670000mm2建筑面積積3200000mm2綠 化 率58%容積率總1.22，別墅墅0.338總 戶 數余戶交樓標準準毛坯房發售時間間20033年4-5月入伙時間間20066年6月前（全部）戶型區間間一期A區區公寓1110-1600m2，別墅墅3000-4000 mm2B區主推推1400-2550 mm2公寓，小高層層，高層層。價格公寓50000元元、別墅墅80000元/m2起B區無均均價51100元元/平米米總銷售率率一期A區區1000%B區正售售戶均車位位1個物業管理理戴德梁行行管 理 費B區1.4元售樓電話話67

37、62288008調查日期期20044年6月月調 查 人姚 強【天鄰風風景】樓盤名稱稱天鄰風景景所屬區域域吳中木瀆瀆物業地址址木瀆竹園園西路底底別墅類型型獨棟別墅墅投資商浙江久陽陽集團有有限公司司發展商蘇州久元元房地產產開發有有限公司司行銷企劃劃戴德梁行行建筑設計計綠城建筑筑設計院院占地面積積1800000mm2建筑面積積450000 mm2綠 化 率69.22%容積率0.255總 戶 數120余余戶交樓標準準毛坯房發售時間間20033年8月月入伙時間間20044年6月月底戶型區間間340-5044 m2套均占地地2.255畝價格區間間80000-85500元元/m2總 價價290-4000萬元

38、總銷售率率二期1000%戶均車位位1-2個個物業管理理未定管 理 費3.5元元/m2/月售樓電話話6625599999調查日期期20044年6月月調 查 人姚 強目前尚無無房賣，二期剛剛動工，價格未未定，今今年100月底會會出相關關定價。項目的的宣傳推推廣方面面沒有動動作。【天倫隨隨園】樓盤名稱稱天倫隨園園所屬區域域吳中木瀆瀆物業地址址蘇州吳中中木瀆金金山路551號投資商蘇州天倫倫置業有有限公司司發展商蘇州天倫倫置業有有限公司司行銷企劃劃蘇州三人人行工作作群別墅類型型獨棟別墅墅占地面積積866770 mm2建筑面積積250000 mm2綠 化 率60%容積率0.288總 戶 數64戶交樓標準準

39、裝修房發售時間間20033年9月月入伙時間間20055年1月月戶型區間間350-4900 m2主力戶型型400 m2價格區間間150000元/m2左右總 價500-8000萬一期銷售售率60%戶均車位位雙車庫物業管理理未定管 理 費4.5元元/m2/月售樓電話話6626698888調查日期期20044年6月月調 查 人姚 強強【藝墅墅家】樓盤名稱稱藝墅家家所屬區域域吳中木瀆瀆物業地址址木瀆鎮竹竹園路與與新化路路交匯處處別墅類型型獨體、雙雙拼、二二期疊加加別墅投資商吳中木瀆瀆新區經經濟技術術發展總總公司發展商吳中木瀆瀆新區經經濟技術術發展總總公司行銷企劃劃蘇州形水水房地產產咨詢策策劃有限限公司規

40、劃設計計上海禾炎炎建筑師師事務所所施工單位位江蘇金木木建設集集團有限限公司蘇蘇州分公公司建筑設計計常熟市建建筑設計計研究所所占地面積積611000 mm2建筑面積積311660 mm2綠 化 率51%容積率0.5總 戶 數121戶戶交樓標準準毛坯發售時間間一期20003年年4月二期20004年年7月入伙時間間20044年6月月戶型區間間一期2000-3346 m2二期3220-3380 m2共555戶價格區間間36000-40000元元/m2二期尚未未定價總 價76-1110萬萬元/mm2總銷售率率一期1000%物業管理理蘇州華新新國際物物業有限限公司管 理 費1.2元元/m2/月售樓電話話6

41、651191332調查日期期20044年6月月調 查 人姚 強強【泉景花花園二期期石上上清泉】樓盤名稱稱泉景花園園所屬區域域吳中木瀆瀆物業地址址位于木瀆瀆鎮向陽陽路和香香江路交交界處別墅類型型獨體、雙雙拼、聯聯排投資商吳中區木木瀆房地地產開發發公司發展商吳中區木木瀆房地地產開發發公司代理商蘇州新時時代投資資顧問公公司蘇州鑫達達房產信信息有限限公司建筑設計計蘇州市建建筑建設設設計院院景觀設計計新加坡GGARDDEN&LANNDSCCAPEE(PTTE).,LTTD施工單位位蘇州市建建鑫建筑筑安裝工工程有限限公司占地面積積533333 mm2建筑面積積363888m2綠 化 率40%容積率0.68

42、8總 戶 數135戶戶交樓標準準毛坯房發售時間間一期20003年年9月二期2000年66月6月月入伙時間間一期20005年年6月戶型區間間250-3666 m2主力戶型型雙拼2550 m2，獨幢幢3600 m2價格區間間47000-57700元元/m2獨棟75500元元/m2總 價120 -2110萬元元總銷售率率一期1000%二期322套已售售13套套，銷售售率400%戶均車位位雙拼單車車庫，獨獨幢雙車車庫物業管理理吳城物業業管理公公司管 理 費1.5元元/m2/月售樓電話話6651110888調查日期期20044年6月月調 查 人姚 強強【碧瀛谷谷】樓盤名稱稱碧瀛谷所屬區域域吳中太湖湖物業

43、地址址蘇州太湖湖度假區區湖濱路路18號號別墅類型型獨立別墅墅發展商蘇州太湖湖華鑫建建設發展展有限公公司行銷企劃劃上海藍山山房地產產咨詢有有限公司司建筑設計計美國夏威威夷大學學設計群群美國佛羅羅里達州州建筑師師事務所所占地面積積720000 mm2建筑面積積180000 mm2綠 化 率80%容積率0.255總 戶 數58戶交樓標準準精裝修發售時間間20022年8月月入伙時間間20044年6月月戶型區間間292-4277m2主力戶型型383 m2價格區間間130000-1180000元/m2總 價價3806833萬元總銷售率率75%，剩144幢未銷銷售戶均車位位1-2個個物業管理理上海正大大管

44、理 費4.6元元/月售樓電話話6651186115調查日期期20044年6月月調 查 人姚 強【太湖之之星天王谷谷】樓盤名稱稱太湖之星星天王谷谷所屬區域域吳中太湖湖物業地址址蘇州太湖湖國家旅旅游度假假區長沙沙島別墅類型型獨立別墅墅發展商蘇州太湖湖之星開開發建設設有限公公司行銷企劃劃上海新聯聯康投資資顧問有有限公司司建筑設計計同濟大學學李興無無工作室室占地面積積163334.115 mm2建筑面積積433000 mm2綠 化 率70%容積率0.277總 戶 數29交樓標準準毛坯房發售時間間20033年111月入伙時間間20044年8月月戶型區間間240-3400 m2主力戶型型320-3400 m2價格區間間80000元/m2總 價250萬萬總銷售率率80%戶均車位位1 物業管理理深圳福田田物管管 理 費2.5元元/m2/月售樓電話話6651189999調查日期期20033年100月調 查 人姚 強強三期將于于年底推推出，近近期會有有相關定定價和項項目推廣廣出街。【東岸綠洲半半島】樓盤名稱稱東岸綠綠洲半島島所屬區域域園區金雞雞湖物業地址址園區金雞雞湖東岸岸星湖路路與新機機場路交交匯處發展商蘇州工業業園區名名人房地地產有限限公司別墅類型型獨棟、雙雙拼、聯聯排行銷企劃劃新優化策策略景觀設計計美國sccr建筑筑設計咨咨詢有限限公司占地面積積587220