1、大明宮商業(yè)城項(xiàng)目可行性研究（初稿） PAGE 31目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc227748992 第一章 總論 PAGEREF _Toc227748992 h 2 HYPERLINK l _Toc227748993 1.1項(xiàng)項(xiàng)目概況況 PAGEREF _Toc227748993 h 2 HYPERLINK l _Toc227748994 1.2資資金籌措措與融資資方式 PAGEREF _Toc227748994 h 22 HYPERLINK l _Toc227748995 1.3項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行可行性性研究的的依據(jù) PAGEREF _Toc227748995

2、 h 22 HYPERLINK l _Toc227748996 1.4項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)施進(jìn)度度安排 PAGEREF _Toc227748996 h 33 HYPERLINK l _Toc227748997 1.5主主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo) PAGEREF _Toc227748997 h 3 HYPERLINK l _Toc227748998 第二章 市場(chǎng)分分析 PAGEREF _Toc227748998 h 5 HYPERLINK l _Toc227748999 2.1 西安市市商業(yè)物物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc227748999 h 55 HYPERLINK l _Toc22774900

3、0 2.2西西安建材材市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析析 PAGEREF _Toc227749000 h 8 HYPERLINK l _Toc227749001 2.3項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域商商業(yè)物業(yè)業(yè)市場(chǎng)分分析 PAGEREF _Toc227749001 h 122 HYPERLINK l _Toc227749002 2.3.1市場(chǎng)場(chǎng)需求分分析 PAGEREF _Toc227749002 h 122 HYPERLINK l _Toc227749003 2.3.2市場(chǎng)場(chǎng)供給分分析 PAGEREF _Toc227749003 h 199 HYPERLINK l _Toc227749004 2.4 SWOOT分析析 PA

4、GEREF _Toc227749004 h 20 HYPERLINK l _Toc227749005 2.4.1優(yōu)勢(shì)勢(shì) PAGEREF _Toc227749005 h 20 HYPERLINK l _Toc227749006 2.4.2劣勢(shì)勢(shì) PAGEREF _Toc227749006 h 20 HYPERLINK l _Toc227749007 2.4.3機(jī)遇遇 PAGEREF _Toc227749007 h21 HYPERLINK l _Toc227749008 2.4.4威脅脅 PAGEREF _Toc227749008 h 22 HYPERLINK l _Toc227749009 2.

5、5項(xiàng)項(xiàng)目初步步定位 PAGEREF _Toc227749009 h 222 HYPERLINK l _Toc227749010 2.6小小結(jié)及建建議 PAGEREF _Toc227749010 h 233 HYPERLINK l _Toc227749011 第三章 項(xiàng)目的的實(shí)施進(jìn)進(jìn)度安排排 PAGEREF _Toc227749011 h 25 HYPERLINK l _Toc227749012 3.1項(xiàng)項(xiàng)目前期期工作安安排 PAGEREF _Toc227749012 h 255 HYPERLINK l _Toc227749013 3.2項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)階段計(jì)計(jì)劃安排排 PAGEREF _Toc22

6、7749013 h 25 HYPERLINK l _Toc227749014 3.2.1 項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度度安排的的依據(jù) PAGEREF _Toc227749014 h 225 HYPERLINK l _Toc227749015 3.2.2進(jìn)度度安排原原則 PAGEREF _Toc227749015 h 255 HYPERLINK l _Toc227749016 3.2.3分階階段開發(fā)發(fā)的原因因與目的的 PAGEREF _Toc227749016 h 26 HYPERLINK l _Toc227749017 3.2.4項(xiàng)目目實(shí)施的的進(jìn)度計(jì)計(jì)劃 PAGEREF _Toc227749017 h 266

7、HYPERLINK l _Toc227749018 第四章 項(xiàng)目總總投資估估算與資資金籌措措 PAGEREF _Toc227749018 h 28 HYPERLINK l _Toc227749019 4.1 項(xiàng)目總總投資估估算的依依據(jù) PAGEREF _Toc227749019 h 288 HYPERLINK l _Toc227749020 4.2 項(xiàng)目總總投資估估算的原原則 PAGEREF _Toc227749020 h 288 HYPERLINK l _Toc227749021 4.3 項(xiàng)目總總投資估估算 PAGEREF _Toc227749021 h 299 HYPERLINK l _T

8、oc227749022 4.4 資金籌籌措與融融資方式式 PAGEREF _Toc227749022 h 31 HYPERLINK l _Toc227749023 第五章 財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc227749023 h 344 HYPERLINK l _Toc227749024 5.1財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)的測(cè)測(cè)算 PAGEREF _Toc227749024 h 344 HYPERLINK l _Toc227749025 5.2盈盈利能力力分析 PAGEREF _Toc227749025 h 334 HYPERLINK l _Toc227749026 5.2.1靜態(tài)態(tài)盈利能能力分析

9、析 PAGEREF _Toc227749026 h 34 HYPERLINK l _Toc227749027 5.2.2動(dòng)態(tài)態(tài)盈利能能力分析析 PAGEREF _Toc227749027 h 35 HYPERLINK l _Toc227749028 5.3清清償能力力分析 PAGEREF _Toc227749028 h 336 HYPERLINK l _Toc227749029 5.4評(píng)評(píng)價(jià)結(jié)論論 PAGEREF _Toc227749029 h 36 HYPERLINK l _Toc227749030 第六章 不確定定分析 PAGEREF _Toc227749030 h 337 HYPERLI

10、NK l _Toc227749031 6.1盈盈虧平衡衡分析 PAGEREF _Toc227749031 h 337 HYPERLINK l _Toc227749032 6.2 敏感性性分析 PAGEREF _Toc227749032 h 338 HYPERLINK l _Toc227749033 第七章 結(jié)論及及建議 PAGEREF _Toc227749033 h 441 HYPERLINK l _Toc227749034 7.1結(jié)結(jié)論 PAGEREF _Toc227749034 h 411 HYPERLINK l _Toc227749035 7.2建建議 PAGEREF _Toc22774

11、9035 h 422第一章 總論1.1項(xiàng)項(xiàng)目概況況本項(xiàng)目地地處北三三環(huán)以北北，北臨臨大學(xué)城城，東臨臨大型居居住區(qū)和和新筑港港務(wù)區(qū)，西鄰新新西安火火車站，毗鄰大大明宮建建材市場(chǎng)場(chǎng)新址，區(qū)域環(huán)環(huán)境良好好，交通通便捷。由于太太華路大大明宮建建材市場(chǎng)場(chǎng)的拆遷遷，給本本項(xiàng)目帶帶來了市市場(chǎng)機(jī)遇遇，因此此本項(xiàng)目目將建設(shè)成成為一個(gè)個(gè)以建材材市場(chǎng)為為主，集集商務(wù)、住宅、休閑于于一體的的大型綜綜合商業(yè)業(yè)社區(qū)。另外，在本項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)過程程中涉及及兩個(gè)村村莊的拆拆遷改造造，因此此，本項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)能夠夠幫助政政府解決決城中村村的改造造問題，有利于于改善北北郊整體體環(huán)境，促進(jìn)和和帶動(dòng)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展。1.2資資金籌措

12、措與融資資方式本項(xiàng)目建建設(shè)總投投資為11517783.65萬萬元，其其中建設(shè)設(shè)投入的的資本金金為5228244.844 萬元元（占總總投資的的35%），分分兩期投投入，第第一期為為289960.58萬元，第二期期為2338133.90萬元元；銀行借借款 1117771.84 萬萬元，融融資利率率為5.40%，時(shí)間間從第一一年的第第四季度度到第二二年的第第三季度度；其余資資金缺口口由（預(yù)預(yù)）售凈凈收入補(bǔ)補(bǔ)足。1.3項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行可行性性研究的的依據(jù)（1）委委托方提提供的有有關(guān)書面面材料；（2）本本項(xiàng)目總總體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案；（3）城市居居住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范；（4）陜西省省建筑安安裝工程程綜合概概

13、預(yù)算定定額（19999）；（5）國國家發(fā)改改委、建建設(shè)部關(guān)關(guān)于發(fā)布布工程程勘察設(shè)設(shè)計(jì)收費(fèi)費(fèi)管理規(guī)規(guī)定的的通知（計(jì)價(jià)格格2000210號(hào)號(hào)）；（6）陜陜西省發(fā)發(fā)改委編編制的陜西省省建設(shè)工工程其他他費(fèi)用定定額；（7）類類似工程程的相關(guān)關(guān)造價(jià)費(fèi)費(fèi)用水平平。（8）項(xiàng)項(xiàng)目投資資估算所所得到的的數(shù)據(jù)；（9）其其他與項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究相關(guān)的的資料和和數(shù)據(jù)。1.4項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)施進(jìn)度度安排在充分考考慮市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境，結(jié)合類類似工程程的實(shí)際際情況，同時(shí)考考慮開發(fā)發(fā)商的資資金壓力力情況，采取保保守態(tài)度度，充分分考慮各各種不確確定因素素，最終終綜合確確定本項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃劃分兩期期開發(fā)建建設(shè)，第一期期進(jìn)行地地塊南部部村莊的的

14、拆遷安安置及商商品住宅宅的開發(fā)發(fā)建設(shè)，第二期期進(jìn)行地地塊北部部村莊的的拆遷安安置及商商鋪的開開發(fā)。本項(xiàng)目建建設(shè)期總總共計(jì)劃劃為4年年。其中中一期需需建設(shè)22.5年年；二期期需建設(shè)設(shè)3年，兩兩期建設(shè)設(shè)過程存存在搭接接，利用用一期工工程的銷銷售收入入再投入入滾動(dòng)開開發(fā)二期期工程，從而減減少開發(fā)發(fā)商的資資金壓力力。1.5主主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)結(jié)合項(xiàng)目目情況，本次可可行性研研究依據(jù)據(jù)現(xiàn)有規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)方案和和目標(biāo)客客戶群體體定位，擬定了了銷售方方案并進(jìn)進(jìn)行財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)。計(jì)算主主要財(cái)務(wù)務(wù)數(shù)據(jù)及及財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)如下表表 (見見下頁)。表1.11 主要要財(cái)務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)及評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)表序號(hào)名稱單位值一 財(cái)務(wù)務(wù)數(shù)據(jù)1

15、總投資萬元1516637.862總銷售收收入萬元23455703銷售稅金金及附加加萬元1290014利潤總額額萬元6299945所得稅萬元1574486稅后利潤潤萬元472445二 財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)指指標(biāo)1項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值萬元132444.842項(xiàng)目?jī)?nèi)部部收益率率20.772%3靜態(tài)投資資回收期期年4.0114動(dòng)態(tài)投資資回收期期年4.4005資本金財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值萬元139226.746資本金內(nèi)內(nèi)部收益益率21.779%7借款償還還期年2.7118盈虧平衡衡點(diǎn)74%第二章 市場(chǎng)分分析2.1 西安市市商業(yè)物物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析（一）商商業(yè)概況況目前西安安商業(yè)發(fā)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)形成鐘鐘樓商圈圈為核心心，小寨寨、高新

16、新和康復(fù)復(fù)路商圈圈圍繞在在城市副副中心多多級(jí)發(fā)展展的局面面。但是是明確的的是，西西安鐘樓樓商圈和和小寨商商圈規(guī)模模依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出出其他商商圈的發(fā)發(fā)展水平平。西安安居民向向心的消消費(fèi)習(xí)慣慣也決定定了西安安商業(yè)發(fā)發(fā)展的特特點(diǎn)。西安商圈圈分布圖圖（二）典典型商圈圈解析商圈特征征小寨商圈圈輕工、康康復(fù)路商商圈土門商圈圈形成時(shí)間間20世紀(jì)紀(jì)90年年代末20世紀(jì)紀(jì)80年年代20世紀(jì)紀(jì)90年年代初業(yè)態(tài)范圍圍商超、服服裝、餐餐飲小商品批批零、服服裝商超、專專賣店輻射半徑徑大城南周邊省市市、市區(qū)區(qū)城西區(qū)域域主力消費(fèi)費(fèi)群特征征中低收入入，年輕輕化中小規(guī)模模商戶廠礦企業(yè)業(yè)職工為為主發(fā)展前景景趨于成熟熟，發(fā)展展緩慢規(guī)

17、模巨大大，發(fā)展展迅猛地域限制制，前景景較小小結(jié)趨向全市市化商圈圈省級(jí)商圈圈區(qū)域商圈圈小寨商圈圈由于周遍遍高校林林立，龐龐大的年年輕消費(fèi)費(fèi)人群成成為了“小寨”商圈的的基礎(chǔ)消消費(fèi)群體體；區(qū)域域以小寨寨十字為為中心，輻射長長安路及及小寨東東西路，波延到到電子城城等處；集文化化商貿(mào)、流行服服飾、餐餐飲娛樂樂及現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)業(yè)于一體體的綜合合休閑、購物區(qū)區(qū)。輕工、康康復(fù)路商商圈康復(fù)路批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)從最初初的集市市到現(xiàn)在在的店鋪鋪格局，已形成成了一個(gè)個(gè)家喻戶戶曉的繁繁華商業(yè)業(yè)區(qū)。目目前的康康復(fù)路商商業(yè)區(qū)影影響力已已輻射至至全國223個(gè)省省市、自自治區(qū)，成為西西北地區(qū)區(qū)物貿(mào)交交流集散散地。康康復(fù)路商商業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)的

18、商戶戶均以批批零兼營營業(yè)務(wù)為為主。土門商圈圈土門商圈圈主要由由以經(jīng)營營家電產(chǎn)產(chǎn)品的國國美、以以經(jīng)營百百貨的土土門民生生商廈、以及家家世界購購物中心心、愛家家超市、豐登路路商場(chǎng)等等規(guī)模稍稍大的商商場(chǎng)或超超市為主主力店，加上一一些臨街街小商鋪鋪和專營營店組成成，涵蓋蓋了專業(yè)業(yè)賣場(chǎng)、綜合百百貨商店店、超市市、品牌牌專營店店等經(jīng)營營業(yè)態(tài)。 （三）西西安市現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)街的行行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)分布狀狀況目前，西西安市現(xiàn)現(xiàn)有的商商業(yè)街并并不多，其經(jīng)營營的種類類主要集集中于服服裝、電電子產(chǎn)品品、餐飲飲、通訊訊產(chǎn)品等等。主要要分布于于市中心心區(qū)域，即城墻墻以內(nèi)，其次是是一環(huán)和和二環(huán)之之間，二二環(huán)以外外目前只只有電子子城

19、步行行街一條條。西安市商商業(yè)街一一覽表（19個(gè)）名稱功能特色色地址備注電子專業(yè)業(yè)街IT類、電子類類、音像像類產(chǎn)品品雁塔路區(qū)域型綜合商業(yè)業(yè)街綜合商業(yè)業(yè)東大街區(qū)域型咖啡休閑閑專業(yè)街街休閑、飲飲食、娛娛樂德福巷社區(qū)型古玩字畫畫專業(yè)街街文房墨寶寶、玉瓷瓷器、字字畫、傳傳統(tǒng)工藝藝品書院門社區(qū)型電子城步步行專業(yè)業(yè)街休閑、娛娛樂、飲飲食、購購物電子城社區(qū)型餐飲專業(yè)業(yè)街飲食、娛娛樂、南二環(huán)區(qū)域型通訊產(chǎn)品品一條街街手機(jī)、通通訊產(chǎn)品品和器材材尚樸路區(qū)域型清真食品品專業(yè)街街清真特色色食品、干果、糕點(diǎn)北院門區(qū)域型圖書專業(yè)業(yè)街書籍、文文化用品品東六路社區(qū)型水產(chǎn)品專專業(yè)街海味、水水產(chǎn)、特特色食品品炭市街社區(qū)型紡織品專專業(yè)

20、街服裝、布布匹、床床上用品品、家居居裝飾用用品文藝路區(qū)域型精品購物物步行街街服裝、鞋鞋帽、皮皮具騾馬市區(qū)域型紙制品專專業(yè)街各類紙品品后宰門區(qū)域型電子科技技專業(yè)街街電腦、電電腦配件件、打印印機(jī)等電電子產(chǎn)品品興慶路區(qū)域型餐飲娛樂樂專業(yè)街街餐飲、娛娛樂東二環(huán)區(qū)域型康復(fù)路服服裝專業(yè)業(yè)街服裝、日日用品康復(fù)路社區(qū)型古玩民俗俗商品專專業(yè)街古玩、旅旅游商品品八仙庵社區(qū)型建材專業(yè)業(yè)街建筑材料料、家裝裝材料太華路社區(qū)型體育用品品專業(yè)街街體育服裝裝、運(yùn)動(dòng)動(dòng)用品體育場(chǎng)北北社區(qū)型（四）商商業(yè)發(fā)展展趨勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)由于商業(yè)業(yè)消費(fèi)具具有極強(qiáng)強(qiáng)的慣性性心理，在整體體民風(fēng)比比較傳統(tǒng)統(tǒng)的西安安市，這這種消費(fèi)費(fèi)慣性心心理依然然強(qiáng)烈，因此

21、，短期內(nèi)內(nèi)西安商商業(yè)發(fā)展展不會(huì)呈呈現(xiàn)劇烈烈的變化化趨勢(shì)。城內(nèi)區(qū)區(qū)、城南南區(qū)和高高新區(qū)、北郊區(qū)區(qū)商業(yè)依依然會(huì)維維持強(qiáng)勢(shì)勢(shì)的狀態(tài)態(tài)，但是是由于城城東和城城北住宅宅的快速速發(fā)展，其住宅宅底商的的發(fā)展將將會(huì)比較較迅速，居住區(qū)區(qū)商業(yè)將將會(huì)成為為這兩個(gè)個(gè)區(qū)域商商業(yè)發(fā)展展的主要要導(dǎo)向。2.2西西安建材材市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析析西安市目目前較大大的建材材市場(chǎng)主主要有：（1）西西安現(xiàn)代代大明宮宮家居城城西安現(xiàn)代代大明宮宮家居城城位于西西安市太太華北路路與北二二環(huán)立交交橋交匯匯處西北北角，占占地3550畝，總建筑筑面積330萬平平方米，是西安安市政府府20003年前前十名重重點(diǎn)項(xiàng)目目，由未未央?yún)^(qū)政政府和西西安大明明宮建材

22、材實(shí)業(yè)有有限責(zé)任任公司聯(lián)聯(lián)手打造造。其中中一層主主營陶瓷瓷產(chǎn)品、墻地磚磚、燈飾飾、電工工電料、石材、板材；二層主主營木地地板、門門窗、裝裝飾五金金、地毯毯、壁紙紙、水暖暖器材、櫥柜及及配套電電器、潔潔具、油油漆涂料料、鐵藝藝、吊頂頂材料；三層主主營精品品家具、紅木家家具、辦辦公家具具、布藝藝、床上上用品、家飾工工藝品。西安現(xiàn)代代大明宮宮家居城城主要功功能區(qū)有有：中央央廣場(chǎng)觀觀光區(qū)、經(jīng)營展展示區(qū)、裝飾裝裝修區(qū)、綜合服服務(wù)區(qū)、倉儲(chǔ)配配送區(qū)、商務(wù)中中心、會(huì)會(huì)展中心心、休閑閑娛樂區(qū)區(qū)和3550000平方米米的大型型建材交交易區(qū)，并提供供20000個(gè)泊泊車車位位的停車車場(chǎng)。（2）西西安西部部建材城城西安

23、西部部建材城城是西安安圣康科科工貿(mào)有有限責(zé)任任公司下下屬民營營企業(yè)，斥資330000余萬元元，始建建于20001年年12月月，占地地1200余畝，設(shè)有鋪鋪面房4468000余平平方米，位于太太華路1182號(hào)號(hào)，含元元殿游樂樂園北鄰鄰。商場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)店面面、通道道各占總總面積二二分之一一，分為為七條通通道，通通道寬11320mm以南北北兩個(gè)橫橫通道為為界劃為為三個(gè)區(qū)區(qū)域，習(xí)習(xí)慣稱為為“一、二二、三”期，第第一區(qū)域域總面積積為2000000平方米米，于220022年3月月入駐商商戶，并并挎有獨(dú)獨(dú)立的“望家旺旺”建材超超市，面面積約為為70000平方方米第二二區(qū)域店店面積為為160000平平方米，于200

24、02年年6月入入駐商戶戶，第三三區(qū)域店店面積為為108800平平方米，于20002年年12月月建成。市場(chǎng)門門前臨街街建有停停車廣場(chǎng)場(chǎng)，長2240米米寬30米米，劃有有四個(gè)停停車區(qū)域域，可停停放運(yùn)貨貨車輛近近百輛。市場(chǎng)商商業(yè)經(jīng)營營區(qū)域劃劃分為：西部燈燈飾城，西部玻玻璃城，油漆專專賣區(qū)，鋁型、五金專專賣區(qū)衛(wèi)衛(wèi)浴潔具具專賣區(qū)區(qū)，裝飾飾板材專專賣區(qū)，在市場(chǎng)場(chǎng)的前后后兩區(qū)各各有占地地約70000平平方米的的建材超超市。（2）百百寰建材材市場(chǎng)西安百寰寰建材實(shí)實(shí)業(yè)有限限公司位位于西安安市北二二環(huán)大明明宮立交交橋東北北角，毗毗鄰太華華路和北北二環(huán)路路，與西西安經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)、西安生生態(tài)科技技園區(qū)遙遙遙相對(duì)

25、對(duì)，交通通便利，地理位位置優(yōu)越越，商品品吞吐能能力強(qiáng)，與多家家行業(yè)市市場(chǎng)共同同形成西西北最大大的建材材商品集集散地。公司占占地2000余畝畝，擁有有營業(yè)性性建筑十十幾萬平平方米，布局合合理，整整體規(guī)劃劃統(tǒng)一流流暢，市市場(chǎng)由塑塑鋼鋁材材專營區(qū)區(qū)、不銹銹鋼門窗窗加工經(jīng)經(jīng)營區(qū)、石材專專營區(qū)、櫥柜城城等組成成，其中中新建立立的櫥柜柜城是西西北地區(qū)區(qū)規(guī)模最最大的櫥櫥柜專營營場(chǎng)所，匯集了了高中低低檔櫥柜柜精品，可為各各層次消消費(fèi)者提提供質(zhì)優(yōu)優(yōu)價(jià)廉全全方位的的服務(wù)。（3）明明珠家居居城明珠家居居西安市市北二環(huán)環(huán)未央立立交橋東東5000米，占占地1220畝，總投資資1.55億元，是第六六屆經(jīng)貿(mào)貿(mào)洽談會(huì)會(huì)簽約項(xiàng)

26、項(xiàng)目，220022年4月月28日日，一期期工程11萬平方方米投入入營業(yè)，隨后，相繼在在一年時(shí)時(shí)間里，總計(jì)99萬余平平方米的的營業(yè)場(chǎng)場(chǎng)地建成成并投入入運(yùn)營。商城的的總營業(yè)業(yè)面積超超過155萬平方方米，入入駐商戶戶達(dá)8000多戶戶，匯集集來自國國內(nèi)外、各省區(qū)區(qū)、各流流派、各各檔次的的民用、辦公、鋼木等等家具、家飾、布藝、家電、家裝、燈飾、廚衛(wèi)類類產(chǎn)品近近萬個(gè)品品種、十十萬余種種款式，成為西西北地區(qū)區(qū)建成規(guī)規(guī)模最大大的家具具、家居居用品批批發(fā)、零零售集散散地。依依照品類類的不同同，商城城劃分為為民用品品區(qū)、鋼鋼木區(qū)、辦公用用品區(qū)；依照檔檔次的不不同，商商城劃分分為國際際館（國國內(nèi)外一一線品牌牌）、精

27、精品館（地方性性一線品品牌）及及中檔品品經(jīng)營區(qū)區(qū)。 （4）安安美居家家居裝飾飾建材倉倉儲(chǔ)超市市安美居家家居裝飾飾建材倉倉儲(chǔ)超市市位于西西安市西西二環(huán)北北段1336號(hào)，是大型型現(xiàn)代化化裝飾建建材連鎖鎖超市，采用集集中采購購、統(tǒng)一一管理、統(tǒng)一結(jié)結(jié)算、明明碼標(biāo)價(jià)價(jià)的現(xiàn)代代連鎖業(yè)業(yè)態(tài)的管管理方式式，主營營國內(nèi)外外裝修建建材和裝裝飾用品品，配套套經(jīng)營家家裝設(shè)計(jì)計(jì)并提供供直銷服服務(wù)；經(jīng)經(jīng)營范圍圍涉及建建材管件件、木材材、墻面面及地面面材料、家具家家飾、油油漆涂料料、五金金工具、廚衛(wèi)設(shè)設(shè)備、燈燈具電料料、園藝藝園及季季節(jié)性用用品九大大類近44萬品種種，并設(shè)設(shè)有BIIY、DDIY 教室，配套經(jīng)經(jīng)營家居居裝飾和

28、和休閑餐餐飲等其其他服務(wù)務(wù)。同時(shí)時(shí)具備物物流配送送、電子子商務(wù)等等服務(wù)。 （5） HYPERLINK 家家世界家家居裝飾飾建材中中心 HYPERLINK 家世界家家居裝飾飾建材中中心位于于大慶路路中段1120號(hào)號(hào)，是依依托天津津家世界界集團(tuán)統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營管理的的，在西西安經(jīng)營營最早，規(guī)模最最大的家家居建材材超市，市場(chǎng)環(huán)環(huán)境整潔潔，種類類齊全，形象統(tǒng)統(tǒng)一，管管理先進(jìn)進(jìn)，渠道道可靠，價(jià)格合合理，退退貨有保保證，年年銷售額額超過兩兩億元。（6）太太白路建建材市場(chǎng)場(chǎng)太白路建建材市場(chǎng)場(chǎng)位于南南二環(huán)與與太白路路交匯處處，是西西安第二二大建材材市場(chǎng)。擁有商商戶5000余家家，經(jīng)營營品牌全全面，管管理制度度規(guī)范

29、，交通便便利。由由于地處處市區(qū)，使市場(chǎng)場(chǎng)的未來來發(fā)展必必將受到到城市建建設(shè)規(guī)劃劃的影響響。（7） HYPERLINK 三三森國際際家居匯匯展中心心陜西三森森家居建建材有限限公司位位于西安安市雁塔塔區(qū)長安安路東三三爻村，是西安安市政府府重點(diǎn)招招商引資資項(xiàng)目，被列為為雁塔區(qū)區(qū)重點(diǎn)保保護(hù)單位位，由三三森集團(tuán)團(tuán)投資33億元人人民幣興興建的西西安三森森家具匯匯展中心心總占地地3000畝，一一期工程程建筑面面積為113萬平平方米，投資11.6億億元。中中心一期期共分四四大展廳廳，分別別是巴黎黎廳、紐紐約廳、香港廳廳、臺(tái)灣灣廳。其其中巴黎黎廳、紐紐約廳為為精品廳廳。西安安三森家家具匯展展中心實(shí)實(shí)行統(tǒng)一一物業(yè)

30、管管理，專專業(yè)倉儲(chǔ)儲(chǔ)；系統(tǒng)統(tǒng)照明光光線充足足，格調(diào)調(diào)高雅；部人人行電梯梯方便客客流，安安全通暢暢；廳內(nèi)內(nèi)安全設(shè)設(shè)施齊全全，設(shè)有有消防噴噴淋系統(tǒng)統(tǒng)，消防防控制中中心，煙煙感報(bào)警警系統(tǒng)。排風(fēng)換換氣設(shè)備備令全場(chǎng)場(chǎng)空氣流流暢，清清新宜人人；244小時(shí)保保安監(jiān)控控系統(tǒng)，與互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)連接接的局域域網(wǎng)系統(tǒng)統(tǒng)，用于于安全和和交易過過程管理理；商場(chǎng)場(chǎng)各處均均設(shè)ICC卡公用用電話，預(yù)留市市話接口口；除銀銀行、托托運(yùn)、商商務(wù)中心心外，設(shè)設(shè)有洽談?wù)勈摇⑸躺虅?wù)酒吧吧、咖啡啡廳等。西安市建建材市場(chǎng)場(chǎng)分布圖圖如下：就目前而而言，西西安市現(xiàn)現(xiàn)有的建建材市場(chǎng)場(chǎng)檔次高高低不勻勻，主要要有建材材超市、家居建建材城等等模式。其中，超市

31、建建材產(chǎn)品品在價(jià)格格上的優(yōu)優(yōu)勢(shì)以及及在產(chǎn)品品質(zhì)量及及售后服服務(wù)方面面的到位位，是越越來越理理性消費(fèi)費(fèi)的消費(fèi)費(fèi)者的最最佳考慮慮。建材超市市的消費(fèi)費(fèi)群體面面對(duì)的是是中低層層的消費(fèi)費(fèi)者，但但是建材材中有些些高端產(chǎn)產(chǎn)品在超超市中就就顯示不不出其自自身的“檔次”，因此，家居建建材城將將會(huì)成為為高端消消費(fèi)人群群的理想想之所，在一定定的時(shí)期期內(nèi)，它它仍然占占據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)的最高高分額。而攤位位式的低低端市場(chǎng)場(chǎng)會(huì)因?yàn)闉榻?jīng)營的的分散性性、管理理不規(guī)范范、產(chǎn)品品質(zhì)量問問題多、售后服服務(wù)弱等等諸多弊弊端而最最終被市市場(chǎng)淘汰汰。建材超市市和家居居賣場(chǎng)各各有各的的優(yōu)勢(shì)，只是面面對(duì)的目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體不不同。短短期看來來，家居居

32、賣場(chǎng)還是是會(huì)占據(jù)據(jù)更多的的市場(chǎng)份份額。但但是，大大的正規(guī)規(guī)的建材材市場(chǎng)的的入駐終終將兼并并或者是是淘汰小小的、不不規(guī)范的的建材市市場(chǎng)，優(yōu)優(yōu)勝劣汰汰是市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的趨趨勢(shì)，因因此具備備相當(dāng)規(guī)規(guī)模，相相當(dāng)檔次次的大型型建材市市場(chǎng)在西西安市建建材市場(chǎng)場(chǎng)是具備備一定的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的。陜西省政政府常務(wù)務(wù)會(huì)議第第17次次會(huì)議審審議通過過了唐唐大明宮宮遺址保保護(hù)總體體規(guī)劃，這標(biāo)標(biāo)志著唐唐大明宮宮遺址保保護(hù)總體體規(guī)劃正正式啟動(dòng)動(dòng)，大明明宮遺址址覆蓋太太華路周周邊3.5平方方公里，四至為為：南起起自強(qiáng)東東路，北北至玄武武路，東東自太華華路，西西達(dá)鐵一一村建華華西路。也就是是說，太太華路西西側(cè)大部部分區(qū)域

33、域均屬遺遺址規(guī)劃劃范圍，同時(shí)，太華路路東邊部部分地段段5000米范圍圍內(nèi)也屬屬于遺址址規(guī)劃范范圍，遺遺址面積積覆蓋太太華路一一帶3.5平方方公里范范圍。大大明宮遺遺址公園園改造是是國家重重點(diǎn)項(xiàng)目目，根據(jù)據(jù)西安市市政府安安排，北北郊大明明宮建材材市場(chǎng)及及大明宮宮地區(qū)440多個(gè)個(gè)專業(yè)建建材市場(chǎng)場(chǎng)將面臨臨拆遷。目前，在未央央?yún)^(qū)太華華路延伸伸段兩側(cè)側(cè)興建建建筑面積積60萬萬平方米米的大明明宮建材材家居批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)，整合合大明宮宮遺址周周邊400多家專專業(yè)建材材批發(fā)市市場(chǎng)資源源，實(shí)施施整體搬搬遷項(xiàng)目目，能夠夠極大的的帶動(dòng)區(qū)區(qū)域發(fā)展展。2.3項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域商商業(yè)物業(yè)業(yè)市場(chǎng)分分析2.3.1市場(chǎng)場(chǎng)需求分分析

34、為了了解解市場(chǎng)需需求現(xiàn)狀狀，工作作小組成成員進(jìn)行行了近兩兩周的市市場(chǎng)調(diào)查查，本次次市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的對(duì)對(duì)象主要要針對(duì)現(xiàn)現(xiàn)大明宮宮建材家家居市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)的商商戶、北北郊大學(xué)學(xué)城的教教職員工工和附近近的商戶戶，意圖圖了解目目標(biāo)客戶戶的購買買意向和和購買能能力，從從而確定定該項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)定位。調(diào)查的的內(nèi)容有有客戶購購買商鋪鋪的意愿愿、商鋪鋪類型、需求的的面積、需求單單價(jià)及總總價(jià)、期期望的配配套設(shè)施施等問題題；調(diào)查查以大明明宮建材材家居市市場(chǎng)內(nèi)的的商戶為為主，采采用問卷卷調(diào)查與與面談?wù){(diào)調(diào)查相配配合的形形式，進(jìn)進(jìn)行抽樣樣調(diào)查。通過市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研得得到的成成果，匯匯總了2200份份有效調(diào)調(diào)查問卷卷，得出出了以下下市場(chǎng)

35、調(diào)調(diào)研結(jié)論論：（1）商商鋪類型型商業(yè)街商商鋪底商商鋪鋪社區(qū)商鋪鋪商場(chǎng)內(nèi)席席位商鋪鋪74.771%12.33%0.955%10.995%由于商業(yè)業(yè)街形式式具有良良好的產(chǎn)產(chǎn)品昭示示性，建建材家居居的經(jīng)營營者多青青睞于商商業(yè)街商商鋪，也也有部分分被調(diào)查查者顯示示出對(duì)底底商商鋪鋪和商場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)席位位商鋪的的偏好。因此，在本項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)中一方方面要充充分考慮慮不同的的建材家家居產(chǎn)品品的特點(diǎn)點(diǎn)，將商商業(yè)街商商鋪與商商場(chǎng)內(nèi)席席位商鋪鋪、底商商商鋪相相結(jié)合，達(dá)到有有效利用用空間和和提高市市場(chǎng)檔次次的目的的；另一一方面通通過功能能分區(qū)的的形式將將不同的的產(chǎn)品類類型進(jìn)行行區(qū)分。商業(yè)街商商鋪：?jiǎn)螌由虡I(yè)業(yè)街商鋪鋪

36、多層商業(yè)業(yè)街商鋪鋪44.665%55.335%其中多層層商業(yè)街街商鋪：1-2層層2-3層層3-4層層4層以上上69.332%21.559%4.555%4.555%在對(duì)商業(yè)業(yè)街商鋪鋪的具體體形式的的調(diào)查中中，大部部分的被被調(diào)查者者選擇多多層商業(yè)業(yè)街商鋪鋪，其中中在選擇擇多層商商業(yè)街商商鋪的被被調(diào)查者者中，對(duì)對(duì)于低于于3層的的多層商商業(yè)街商商鋪更為為青睞，達(dá)到了了90%以上，這主要要因?yàn)樯躺啼伒恼拐故拘杂捎上碌缴仙弦来螠p減少，層層數(shù)越高高展示性性越差，因此，對(duì)商業(yè)業(yè)街商鋪鋪而言，設(shè)計(jì)樓樓層不宜宜太高。底商商鋪鋪：辦公樓底底商住宅底商商26.992%71.008%經(jīng)統(tǒng)計(jì)，有122.3%的被調(diào)調(diào)查者接

37、接受底商商商鋪這這種商鋪鋪類型，其中選選擇辦公公樓和住住宅底商商的被調(diào)調(diào)查者分分別占到到71.08%和266.922%，可可見一部部分被調(diào)調(diào)查者除除了希望望商鋪具具有產(chǎn)品品展示及及銷售的的功能，同時(shí)還還希望能能夠方便便其居住住及辦公公，以滿滿足日常常生活和和業(yè)務(wù)洽洽談的需需要。（2）希希望商鋪鋪具有的的功能產(chǎn)品展示示及銷售售倉儲(chǔ)辦公及商商務(wù)洽談?wù)劸幼?4.006%24.006%12.881%9.066%調(diào)查結(jié)果果顯示，絕大多多數(shù)被調(diào)調(diào)查者希希望商鋪鋪的功能能以產(chǎn)品品展示及及銷售為為主，以以倉儲(chǔ)和和辦公及及商務(wù)洽洽談為輔輔。（3）商商鋪面積積50 mm2以下51-1100 m2101-2000m

38、2200mm2以上69.332%21.559%4.555%4.555%考慮到經(jīng)經(jīng)營產(chǎn)品品類型的的不同，不同的的商戶在在面積需需求上有有一定差差異，其其中，需需求面積積在500-1000平方方米的被被調(diào)查者者最多，占到了了46.19%；其次次是1000-2200平平方米，占到了了總數(shù)的的32.38%，因此此，應(yīng)結(jié)結(jié)合商戶戶經(jīng)營產(chǎn)產(chǎn)品類型型的特點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)，建建議商鋪鋪主力戶戶型面積積確定在在50-2000。（4）商商鋪的最最高單價(jià)價(jià)和總價(jià)價(jià)單價(jià)：4000050000元/ m225000060000元/ m226000070000元/ m2270000元/ m2以上82.886%13.881%2

39、.866%0.488%總價(jià)：30萬元元以下31440萬元元40550萬元元50660萬元元60770萬元元70萬元元以上57.662%25.224%10.000%1.900%3.811%1.433%商鋪可承承受的最最高單價(jià)價(jià)集中在在4000050000元/ m22，比例例達(dá)到882.886%；可承受受的總價(jià)價(jià)在300萬元以以下的比比例高達(dá)達(dá)57.62%。這種種調(diào)查結(jié)結(jié)果出現(xiàn)現(xiàn)的原因因包括兩兩個(gè)方面面：一方方面，接接受調(diào)研研的商戶戶多以租租賃的方方式經(jīng)營營，對(duì)商商鋪的銷銷售價(jià)格格并沒有有明確認(rèn)認(rèn)識(shí)，因因此對(duì)商商鋪價(jià)格格心理承承受價(jià)位位不高；另一方方面，項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊目前商商業(yè)氛圍圍并未成成熟，部部

40、分被調(diào)調(diào)查者對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目未來的的投資潛潛力持懷懷疑態(tài)度度。因此此，就目目前而言言，部分分投資者者對(duì)該區(qū)區(qū)域商鋪鋪價(jià)格的的可接受受程度較較小。但但隨著項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊配套設(shè)設(shè)施的建建設(shè)及商商業(yè)氛圍圍的日漸漸成熟，本項(xiàng)目目的銷售售價(jià)格具具有較大大的提升升空間。（5）付付款方式式按揭貸款款一次性付付款68.110%31.990%多數(shù)商戶戶認(rèn)為一一次性付付款對(duì)其其現(xiàn)金影影響流較較大，因因此更愿愿意以分分期付款款的方式式購買商商鋪。因因此，開開發(fā)商應(yīng)應(yīng)積極為為商戶提提供金融融服務(wù)，幫助商商戶解決決貸款難難的問題題，以加加快項(xiàng)目目的銷售售和資金金回流。（6）商商鋪周邊邊的配套套設(shè)施金融機(jī)構(gòu)酒店餐飲休閑娛樂場(chǎng)所

41、超市便利店物流中心服飾廣場(chǎng)其他17.445%11.554%23.889%13.442%13.115%4.433%12.221%3.622%0.277其中對(duì)酒酒店的具具體需求求：快捷酒店店三星級(jí)酒酒店四星級(jí)及及以上酒酒店60.447%27.991%11.663%對(duì)餐飲的的具體需需求：快餐特色小吃吃中檔飯店店高檔飯店店33.771%29.221%32.002%5.066%對(duì)休閑娛娛樂場(chǎng)所所的具體體需求：洗浴中心心康樂中心心美容美發(fā)發(fā)健身中心心34%12%15%39%數(shù)據(jù)顯示示，商戶戶對(duì)餐飲飲、金融融機(jī)構(gòu)、休閑娛娛樂場(chǎng)所所、超市市、物流流中心和和酒店需需求較大大，達(dá)到到90%以上。其中餐餐飲的需需求

42、主要要集中在在快餐、特色小小吃和中中檔飯店店；酒店店則偏向向于快捷捷式和三三星級(jí)酒酒店；休休閑娛樂樂設(shè)施則則更偏好好健身中中心和洗洗浴中心心等能夠夠滿足日日常生活活需求的的配套。因此，本項(xiàng)目目的配套套設(shè)施，不僅要要求能夠夠滿足商商戶的日日常生活活、工作作的需要要，同時(shí)時(shí)要利用用本項(xiàng)目目的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)吸吸引周邊邊客流，烘托人人氣，從從而增加加項(xiàng)目的的商業(yè)氛氛圍，提提高項(xiàng)目目的增值值潛力。（7）購購買車位位是否53.881%46.119%選擇會(huì)購購買車位位的比例例為533.811%，因因此在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)中應(yīng)考考慮業(yè)主主對(duì)車位位的需求求。（8）客客戶獲得得房產(chǎn)信信息的主主要渠道道電視廣告告報(bào)紙廣告告廣

43、播戶外廣告告朋友介紹紹其他20.553%29.333%2.400%14.440%26.667%6.677%客戶獲取取信息的的渠道主主要來自自報(bào)紙、電視和和朋友介介紹，特特別是在在對(duì)大明明宮建材材家居市市場(chǎng)的調(diào)調(diào)查中，大多數(shù)數(shù)商戶都都是通過過朋友介介紹獲取取信息，因此在在項(xiàng)目開開發(fā)過程程中，建建議依托托大明宮宮建材家家居市場(chǎng)場(chǎng)這個(gè)品品牌和現(xiàn)現(xiàn)有商戶戶進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目的推推廣，并并通過主主流報(bào)紙紙和電視視的宣傳傳來引導(dǎo)導(dǎo)投資者者。2.3.2市場(chǎng)場(chǎng)供給分分析北郊經(jīng)開開區(qū)商圈圈：北經(jīng)經(jīng)開區(qū)的的歷史和和西高新新一樣，都不足足20年年時(shí)間。但隨著著西安行行政中心心的北遷遷和大批批國內(nèi)外外著名制制造和生生產(chǎn)企業(yè)業(yè)

44、財(cái)團(tuán)的的進(jìn)駐，區(qū)域發(fā)發(fā)展迅速速。目前前的商業(yè)業(yè)主要集集中在鳳鳳城一路路和鳳城城三路中中間，以以人人商商業(yè)集團(tuán)團(tuán)的崇尚尚百貨和和人人樂樂超市，第五國國際，金金花賽高高店和著著名的沃沃爾瑪超超市為龍龍頭，周周邊聚集集了大量量的銀行行，數(shù)碼碼專業(yè)店店（國美美，蘇寧寧）和餐餐飲娛樂樂類機(jī)構(gòu)構(gòu)，商圈圈以日漸漸繁華。以后的的發(fā)展空空間相當(dāng)當(dāng)大，沿沿主干道道未央路路直到張張家堡的的距離都都會(huì)成為為商業(yè)的的聚集地地，因未未央路直直通連霍霍高速，是北西西安的大大動(dòng)脈，政府和和地方財(cái)財(cái)團(tuán)及私私人企業(yè)業(yè)對(duì)該區(qū)區(qū)域的投投入相當(dāng)當(dāng)巨大，新起樓樓盤近1180座座，加上上沿渭河河經(jīng)濟(jì)帶帶和市內(nèi)內(nèi)商業(yè)圈圈的溝通通緊密，經(jīng)開區(qū)

45、區(qū)的發(fā)展展前景好好。2.4 SWOOT分析析2.4.1優(yōu)勢(shì)勢(shì)（1）道道路交通通項(xiàng)目地處處北三環(huán)環(huán)以北，北臨大大學(xué)城，東臨大大型居住住區(qū)和新新筑港務(wù)務(wù)區(qū)，毗毗鄰大明明宮建材材市場(chǎng)新新址，可可以說是是四通發(fā)發(fā)達(dá)，交交通便捷捷，加之之西面即即將興建建的新火火車站將將使得北北郊區(qū)的的交通更更加便利利。（2）市市政規(guī)劃劃商業(yè)規(guī)劃劃根據(jù)西西安市220044年20220年遠(yuǎn)遠(yuǎn)景目標(biāo)標(biāo)，全市市范圍內(nèi)內(nèi)將集中中規(guī)劃建建設(shè)三個(gè)個(gè)城郊購購物中心心。（3）消消費(fèi)人群群按照慣例例，一個(gè)個(gè)商業(yè)中中心的構(gòu)構(gòu)建需要要強(qiáng)大的的居住人人群量作作為基礎(chǔ)礎(chǔ)，才能能保證正正常的客客流量。在本項(xiàng)項(xiàng)目的輻輻射區(qū)域域內(nèi)，既既包括了了發(fā)展成成

46、熟的未未央?yún)^(qū)（38萬萬人）、經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)、也也包括了了正在迅迅速發(fā)展展的大學(xué)學(xué)城，這這些都構(gòu)構(gòu)成了一一定的消消費(fèi)人群群。（4）原原有市場(chǎng)場(chǎng) 本項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)是為了了舊的大大明宮建建材市場(chǎng)場(chǎng)的搬遷遷安置而而建設(shè)的的，而原原有大明明宮建材材市場(chǎng)的的已經(jīng)營營造了較較好的建建材市場(chǎng)場(chǎng)氛圍，因因此經(jīng)營營者、購購買者都都會(huì)考慮慮到新的的建材市市場(chǎng)來進(jìn)進(jìn)行經(jīng)營營或者是是消費(fèi)，這就會(huì)會(huì)給新項(xiàng)目本本身帶來來原有的的消費(fèi)群群體。 2.4.2劣勢(shì)勢(shì)（1）商商業(yè)氛圍圍不濃目前，北北火車站站并未建建成，大大型港務(wù)務(wù)區(qū)和大大型社區(qū)區(qū)僅處于于規(guī)劃階階段，并并未形成成，同時(shí)時(shí)，本項(xiàng)項(xiàng)目從建建設(shè)到銷銷售還需需一段時(shí)時(shí)間，

47、該該區(qū)域的的商業(yè)氛氛圍還沒沒有營造造起來，一些原原有的業(yè)業(yè)主可能能會(huì)持觀觀望態(tài)度度，不會(huì)會(huì)進(jìn)行商商鋪的購購買或者者是租賃賃，這將將大大的的影響項(xiàng)項(xiàng)目的正正常運(yùn)營營。（2）資資金用量量大本項(xiàng)目整整體規(guī)模模較大，前期工工作當(dāng)中中涉及城城中村拆拆遷改造造，根據(jù)據(jù)政府相相關(guān)規(guī)定定，用于于城中村村安置補(bǔ)補(bǔ)償資金金需足額額存入指指定銀行行賬戶，因而導(dǎo)致致本項(xiàng)目目前期建建設(shè)資金金占用量量大，這這將對(duì)開發(fā)商商自有資資金投入入量要求求較高，帶來較較大的資資金壓力力。（3）離離城區(qū)較較遠(yuǎn)本項(xiàng)目地地處北三三環(huán)以北北，離城城區(qū)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，目前前大明宮宮建材市市場(chǎng)的目目標(biāo)客戶戶多位于于西安市市內(nèi)，因因此導(dǎo)致致市內(nèi)部部分目標(biāo)

48、標(biāo)消費(fèi)者者減少購購買次數(shù)數(shù)，或是是放棄購購買。2.4.3機(jī)遇遇（1）國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)迅速發(fā)發(fā)展省統(tǒng)計(jì)局局初步統(tǒng)統(tǒng)計(jì)20008年年我省國國民生產(chǎn)產(chǎn)總值（GDPP）完成771333.655億元，和上年年同比增增長166.2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，共完完成財(cái)政政總收入入12775.55億元同同比增長長38.2個(gè)百百分點(diǎn)。而西安市生生產(chǎn)總值值為21190億億元，按按可比價(jià)價(jià)格計(jì)算算，比上上年增長長15.5%。同時(shí)，自“九五”時(shí)期以以來年均均增長超超過100%以上上，呈高高速增長長的態(tài)勢(shì)勢(shì)。西安安經(jīng)濟(jì)持持續(xù)快速速增長的的趨勢(shì)和和國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量規(guī)模的的進(jìn)一步步擴(kuò)大，為發(fā)展展本項(xiàng)目目奠定了了堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)。（2）城城市發(fā)

49、展展空間加加大臨潼縣、長安縣縣相繼撤撤縣設(shè)區(qū)區(qū)，擴(kuò)大大了市區(qū)區(qū)面積。另外隨隨著西安安市城市市空間結(jié)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的變化化，中心心城區(qū)用用地結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整整、優(yōu)化化，許多多不適宜宜分布在在中心城城區(qū)的二二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開始始逐步遷遷出中心心城區(qū)。大中型型批發(fā)市市場(chǎng)占地地面積大大，商品品運(yùn)輸量量大且不不直接面面對(duì)廣大大消費(fèi)者者，沒有有必要分分布在中中心城區(qū)區(qū)，為批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)的向外外擴(kuò)展提提供了機(jī)機(jī)遇。（3）現(xiàn)現(xiàn)代物流流業(yè)互補(bǔ)補(bǔ)作用增增強(qiáng)現(xiàn)代的物物流配送送手段等等在批發(fā)發(fā)市場(chǎng)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)體系系中得到到了廣泛泛應(yīng)用，起到了了良好的的互補(bǔ)作作用，擴(kuò)擴(kuò)大了交交易額，加快了了商品流流通，減減少了倉倉儲(chǔ)面積積，降低低

50、了運(yùn)營營成本，經(jīng)濟(jì)效效益明顯顯提高。大中型型批發(fā)市市場(chǎng)物流流和商品品分流，銷售和和倉儲(chǔ)場(chǎng)場(chǎng)所分離離，可使使大中型型批發(fā)市市場(chǎng)的用用地規(guī)模模大幅減減小，營營業(yè)面積積相應(yīng)增增大，管管理將更更加科學(xué)學(xué)、交易易手段將將更加多多樣化，交易效效率將更更加提高高。（4）政政府高度度重視政府高度度重視商商業(yè)街的的發(fā)展，把其作作為城市市發(fā)展的的重要內(nèi)內(nèi)容，對(duì)對(duì)商業(yè)街街發(fā)展給給予了大大力支持持與積極極引導(dǎo)，有利于于提高商商業(yè)街的的改造和和建設(shè)。2.4.4威脅脅近年來，西安市市周邊地地區(qū)的如如寶雞、咸陽等等地都加加快了大大中型批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展。周邊邊地區(qū)的的大中型型批發(fā)市市場(chǎng)不僅僅向規(guī)模模化發(fā)展展，而且且向中高

51、高級(jí)方向向發(fā)展，由于具具有成本本低、交交通便利利和依托托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)等優(yōu)優(yōu)勢(shì)，在在吸引客客戶方面面有較強(qiáng)強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，無無疑對(duì)西西安大中中型批發(fā)發(fā)市場(chǎng)的的發(fā)展構(gòu)構(gòu)成有力力的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。2.5項(xiàng)項(xiàng)目初步步定位（1）市市場(chǎng)定位位本項(xiàng)目目主要依依托新的的大明宮宮建材市市場(chǎng)，配配合北面面的大學(xué)學(xué)城，建建議整體體定位為為以中高高檔建材材家居市市場(chǎng)為中中心，集集商業(yè)、休閑、娛樂、餐飲等等服務(wù)于于一體的的大型商商業(yè)街區(qū)區(qū)；緊鄰主主干道的的商鋪?zhàn)髯骶频辍蕵沸菪蓍e中心心和大型型的購物物廣場(chǎng)等等，最好好能引進(jìn)進(jìn)知名超超市、購購物中心心進(jìn)駐；根據(jù)不不同產(chǎn)品品或服務(wù)務(wù)的特點(diǎn)點(diǎn)，將項(xiàng)項(xiàng)目整體體劃分為為多個(gè)功功能區(qū)，主要業(yè)業(yè)

52、態(tài)可分分為：建建材類分分區(qū)（內(nèi)內(nèi)部可分分為家具具區(qū)、潔潔具區(qū)、裝飾建建材區(qū)等等）、餐餐飲娛樂樂區(qū)、購購物廣場(chǎng)場(chǎng)。（2）客客戶定位位現(xiàn)有大大明宮建建材家居居市場(chǎng)商商戶；太華路路上的其其它建材材家居市市場(chǎng)商戶戶；北郊大大學(xué)城周周邊的現(xiàn)現(xiàn)有商戶戶和大學(xué)學(xué)的教職職工；有一定定經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力、想想在北三三環(huán)附近近進(jìn)行投投資的商商人；外來投投資商。（3）價(jià)價(jià)格定位位根據(jù)市市調(diào)走訪訪的信息息反饋，同時(shí)參參考大明明宮建材材市場(chǎng)、城北成成熟商業(yè)業(yè)地塊商商鋪的銷銷售價(jià)格格，本項(xiàng)項(xiàng)目的整整體均價(jià)價(jià)保守考考慮，建建議在44000050000元/ m22左右。在價(jià)格格制定上上，可采采取一鋪鋪一價(jià)。鑒于項(xiàng)項(xiàng)目自身身的具體體情

53、況，以銷售售為主推推出項(xiàng)目目。2.6小小結(jié)及建建議（1）小小結(jié) 西安安房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的健康發(fā)發(fā)展和城城市的快快速發(fā)展展為建材材市場(chǎng)提提供了巨巨大商機(jī)機(jī)。 大明明宮遺址址保護(hù)工工程，使使得現(xiàn)有有太華路路上的建建材市場(chǎng)場(chǎng)面臨整整體拆遷遷，這部部分經(jīng)營營者急需需新的建建材經(jīng)營營場(chǎng)所，本項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)可以在在很大程程度上彌彌補(bǔ)此空空缺。西安市市北郊現(xiàn)現(xiàn)有的建建材家居居市場(chǎng)配配套設(shè)施施滯后、經(jīng)營管管理模式式落后，缺乏配配套設(shè)施施一流，管理模模式先進(jìn)進(jìn)的一站站式大型型綜合性性市場(chǎng)，本項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)正是對(duì)對(duì)這一空空缺有效效彌補(bǔ)。本項(xiàng)目目所處地地段具有有良好的的人文環(huán)環(huán)境和便便利的交交通條件件，未來來發(fā)展?jié)摑?/p>

54、力較大大。（2）建建議本項(xiàng)目目在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)中中可以大大型綜合合性商業(yè)業(yè)街區(qū)為為核心，通過功功能分區(qū)區(qū)的形式式將專業(yè)業(yè)建材家家居市場(chǎng)場(chǎng)與其它它商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)合合，達(dá)到到烘托商商業(yè)氛圍圍和造血血的目的的。整個(gè)個(gè)商業(yè)街街區(qū)采用用開放、互通式式格局，建議摒摒棄現(xiàn)有有建材市市場(chǎng)配套套不完善善、功能能分區(qū)不不清、建建筑風(fēng)格格單一的的缺點(diǎn)，同時(shí)秉秉承科學(xué)學(xué)的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)理念念，打造造一個(gè)具具備現(xiàn)代代時(shí)尚特特色并富富有文化化氣息的的商業(yè)街街區(qū)。商業(yè)街街商鋪要要根據(jù)不不同產(chǎn)品品和服務(wù)務(wù)類型的的特點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行功能能分區(qū)；底商商商鋪設(shè)計(jì)計(jì)層高不不宜超過過三層，其以上上樓層可可以設(shè)計(jì)計(jì)成SOOHO形形式，講講求實(shí)用用，

55、方便便商戶對(duì)對(duì)辦公、居住的的需要；商場(chǎng)內(nèi)內(nèi)席位商商鋪可考考慮采用用框架結(jié)結(jié)構(gòu)，面面積自由由分割，以滿足足不同商商戶經(jīng)營營投資的的需要。本項(xiàng)目目可以利利用安置置房剩余余土地進(jìn)進(jìn)行商業(yè)業(yè)住宅的的開發(fā)，不僅可可以有效效地利用用土地資資源，同同時(shí)還可可以增加加銷售收收入，使使資金可可以快速速回流。為了使使項(xiàng)目系系統(tǒng)性，整體化化開發(fā)，建議在在進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)時(shí)，注注重與周周邊北火火車站、新筑港港務(wù)區(qū)以以及大型型居住區(qū)區(qū)開發(fā)節(jié)節(jié)奏的配配合，從從而更好好地營造造本區(qū)域域良好的的商業(yè)氛氛圍，提提升本項(xiàng)項(xiàng)目的吸吸引力，同時(shí)減減少倉儲(chǔ)儲(chǔ)面積，從而提提高本項(xiàng)項(xiàng)目的檔檔次和品品味，更更好地實(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。同時(shí)，注重

56、本本項(xiàng)目自自身商品品住宅區(qū)區(qū)與商業(yè)業(yè)區(qū)開發(fā)發(fā)進(jìn)度的的合理安安排，從從而更好好地互相相帶動(dòng)銷銷售。建議在在項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)做一些些小景觀觀，如雕雕塑小品品、小型型中心廣廣場(chǎng)、休休閑椅等等，用景景觀綠化化及雕塑塑小品充充分演繹繹大型綜綜合性商商業(yè)中心心，并以以此提高高項(xiàng)目的的產(chǎn)品附附加值，拉升項(xiàng)項(xiàng)目的品品味與檔檔次。建議本本項(xiàng)目一一定要設(shè)設(shè)有足夠夠的泊車車位，同同時(shí)考慮慮金融機(jī)機(jī)構(gòu)、超超市、娛娛樂場(chǎng)所所、餐飲飲服務(wù)等等類型的的商鋪，一方面面豐富本本項(xiàng)目的的產(chǎn)品類類型，另另一方面面可以給給購物者者和經(jīng)營營者營造造一個(gè)方方便、舒舒適的購購物環(huán)境境，有利利于更好好地促進(jìn)進(jìn)本項(xiàng)目目商業(yè)氛氛圍的形形成。第三章項(xiàng)項(xiàng)目

57、的實(shí)實(shí)施進(jìn)度度安排3.1項(xiàng)項(xiàng)目前期期工作安安排目前本項(xiàng)項(xiàng)目土地地尚未達(dá)達(dá)到三通通一平的的要求，項(xiàng)目前前期準(zhǔn)備備階段的的工作計(jì)計(jì)劃安排排如下：（1）對(duì)對(duì)項(xiàng)目所所在地的的居民進(jìn)進(jìn)行安置置，原有有房屋拆拆遷；（2）實(shí)實(shí)施三通通一平，滿足開開工條件件；（3）委委托設(shè)計(jì)計(jì)單位，對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)方案進(jìn)進(jìn)行進(jìn)一一步修改改、確定定；（4）與與城市規(guī)規(guī)劃管理理部門協(xié)協(xié)商，辦辦理有關(guān)關(guān)建筑工工程施工工許可證證等；（5）安安排短期期或長期期信貸，確定與與落實(shí)建建設(shè)資金金；（6）對(duì)對(duì)市場(chǎng)狀狀況進(jìn)一一步的進(jìn)進(jìn)行分析析，初步步確定銷銷售價(jià)格格；（7）組組織招投投標(biāo)活動(dòng)動(dòng)，并與與承包商商談判，簽訂建建設(shè)工程程承包合合同。3.2項(xiàng)項(xiàng)

58、目建設(shè)設(shè)階段計(jì)計(jì)劃安排排3.2.1項(xiàng)目目進(jìn)度安安排的依依據(jù)根據(jù)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)前期工工作的一一般規(guī)律律結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)各各類建筑筑物、構(gòu)構(gòu)筑物的的實(shí)際情情況，依依據(jù)全全國統(tǒng)一一建筑安安裝工程程工期定定額，對(duì)工期期定額進(jìn)進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)調(diào)整，初步確確定各施施工階段段的開發(fā)發(fā)期，編編制項(xiàng)目目小區(qū)建建設(shè)各項(xiàng)項(xiàng)工作的的進(jìn)度計(jì)計(jì)劃。3.2.2進(jìn)度度安排原原則進(jìn)度安排排力求合合理，最最大程度度減少開開發(fā)商的的資金壓壓力，同同時(shí)考慮慮采取滾滾動(dòng)開發(fā)發(fā)的模式式，利用用前一階階段的銷銷售收入入資金開開發(fā)下一一階段工工程。3.2.3分階階段開發(fā)發(fā)的原因因與目的的實(shí)施項(xiàng)目目分階段段開發(fā)，可以通通過前一一階段預(yù)預(yù)收收入入實(shí)現(xiàn)資資

59、金的回回收，給給項(xiàng)目后后期的開開發(fā)提供供足夠的的資金來來源，保保證本項(xiàng)項(xiàng)目的順順利實(shí)施施。從而而降低開開發(fā)商的的資金壓壓力，實(shí)實(shí)現(xiàn)利益益的最大大化。在市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力較大、市場(chǎng)需需求狀況況的變動(dòng)動(dòng)不確定定的條件件下，分分階段開開發(fā)可以以試探市市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)，根據(jù)據(jù)市場(chǎng)變變化情況況及時(shí)調(diào)調(diào)整后期期的開發(fā)發(fā)建設(shè)，隨機(jī)應(yīng)應(yīng)變，充充分適應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)需需求。3.2.4項(xiàng)目實(shí)實(shí)施的進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃本項(xiàng)目建建設(shè)的橫橫道圖如如下所示示：時(shí)間工程名稱稱第一年第二年第三年第四年1234123412341234一期前期工程程第一階段段基礎(chǔ)工程程主體及安裝裝修第二階段段基礎(chǔ)工程程主體及安裝裝修室外工程程二期前期工程程第一階段段基

60、礎(chǔ)工程程主體及安裝裝修第二階段段基礎(chǔ)工程程主體及安裝裝修室外工程程第四章 項(xiàng)目總總投資估估算與資資金籌措措4.1 項(xiàng)目總總投資估估算的依依據(jù)（1）陜陜西省建建筑安裝裝工程綜綜合概預(yù)預(yù)算定額額（19999）；（2）陜陜西省建建設(shè)工程程其他費(fèi)費(fèi)用定額額；（3）項(xiàng)項(xiàng)目總體體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案；（4）相相關(guān)概算算指標(biāo)；（5）國國家發(fā)改改委、建建設(shè)部關(guān)關(guān)于發(fā)布布工程程勘察設(shè)設(shè)計(jì)收費(fèi)費(fèi)管理規(guī)規(guī)定的的通知（計(jì)價(jià)格格2000210號(hào)號(hào)）；（6）西西安市建建設(shè)委員員會(huì)關(guān)于于印發(fā)西安安市建設(shè)設(shè)項(xiàng)目城城建費(fèi)用用統(tǒng)一征征收辦法法實(shí)施施細(xì)則的通知知（市建建發(fā)2200004118號(hào)）；（7）陜陜西省發(fā)發(fā)改委編編制的陜西省省