1、工業用產為何會長出“豪華別墅”“不限購、不限貸”，皇家風范的園林景觀、全立面干掛石材、4米層高、40%的綠化率、0.3的建筑密度，然而這并不是中央別墅區的豪華獨棟別墅，而是位于天津西青開發區 中北總部經濟產業園的一批工業地產產品。據中房報報道，以這批既有獨棟又有雙拼的別墅的硬件條件和十分匱乏的周邊配套來看，實在難以與企業辦公聯系到一起，最終作為企業總部還是個人投資更是無法辨別。這種似是而非的項目， 正是如今產業地產高潮中大行其道的主力軍，不少開發商巧立名目， 以工業用地之名，建住宅別墅之實，行商業物業之路，不僅設施配套超出限制，而且還進行產 權拆分銷售。這種“瞞天過海”之道， 不僅得到地方政府

2、的默許，也受到了市場的高度歡迎， 其熱銷程度并不亞于真正的住宅項目。在業內人士看來，這種“潛規則”是一種復雜的博弈所致， 政策條文、市場需求和偶然因素之間沖突雜糅，有合理與無奈，亦有投機與違規。更關鍵的是，一旦處置不當，風險擴大，對于產業發展和購房客戶都會產生嚴重的損害。“不是一味的圍堵打擊，更應該從危中看到機， 因循真實的需求和客觀的變遷， 完善和優化產業地產概念與規范，才能促進這個行業更良性的發展。”WS雒斯平建筑師事務所董事總經理吳鋼表示。獨棟辦公還是居住別墅?以工業用地立項的中北總部經濟產業園卻被曝出銷售“別墅式總部樓”，數量達到29棟40套之多，樣式不僅有四圍合雙拼，還有單體獨棟、單

3、體雙拼等多種類型， 單個面積從600平方米到1500平方米不等。其周邊住宅性質的別墅價格約為每平方米1500020000元，而中北總部經濟產業園的“別墅”則徘徊在每平方米8000到12000元的相對低位。如果說中北總部經濟產業園起碼還打著“企業辦公”的名號，那么位于上海松江洞涇鎮的“美善新天地”則似乎打算完全與企業絕緣。這幾棟在工業用地上建造的酒店公寓因為價格比周邊樓盤低很多而吸引了大批購房者交納訂金，然而實際上項目連銷售許可證都沒有拿到。據稱，目前當地房管局已經介入調查此事。而尤其令人擔憂的中北總部和美善新天地僅僅是全國各地大打“擦邊球”的小型案例,是，許多大型上市公司也涉嫌使用這種瞞天過海

4、的伎倆。在香港上市的武漢產業地產商卓爾發展（2098.HK）就以物流用地性質立項，建成其廣為人知的代表作“漢口北國際商品交易中心”。該項目定位為第四代專業批發市場，并且得到了國家、省、市、區各級政府的支持，曾經三次被寫入湖北省政府工作報告（專題）和列入湖北省“十二五”規劃綱要中。 目前，“卓爾模式”已經作為一種成功范例在全國范 圍內大面積復制。“如果嚴格追究法律條文的話,（這種做法）其實是有風險的。綠野資本大中華區董事局主席鄭曉軍表示，這相當于將土地性質轉變，由工業用地改為商業用地。然而由于漢口北國際商品交易中心大大促進了當地經濟的繁榮，加上本身卓爾發展在商品批發的基礎上加上了研發、物流、倉儲

5、、展示等概念，這種性質的“溜邊”幾乎無人追究。“實際上，在行業頗具影響力的某些工業地產公司的產品同樣是可以分割單元或者獨棟出售的，這甚至明確得到了當地政府的認可，原因在于這些工業地產公司的產品可以扶植創新性小微企業的成長壯大，并為當地貢獻稅收和就業，因此雙方能夠達成雙贏。” 一位產業 地產人士對記者表示，“但工業用地的分割銷售是國家明令禁止的。”從各地的工業用地出讓說明上，“統一經營不得分割銷售”都是基本條件，而國土資源部在2008年2月頒布的工業項目建設用地控制指標的通知中也有明文規定：“工業項目 所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7% ;嚴禁在工業項目用地范圍內

6、建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。”甚 至綠地面積也有著明確的限制：“工業企業內部一般不得安排綠地。但因生產工藝等特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%。”“如果嚴格按照明文要求來看，幾乎所有的產業地產項目都是違規的，但已經建好的項目又不能一拆了之，”上述產業地產人士透露，“一般的折中處理方法就是開發商通過補繳土地出讓金差價來獲得合法用途的產權。”而這一事后補差價的方式甚至可以“前移”。 1.2億元的價格獲得當地一家農藥廠的工業用地， 為商住用地，開發高端別墅。據了解，近日江門市的一家開發商就曾以其后向政府補繳2.2億元后將工業用地變性逐利之過還是規

7、劃之失?然而是非對錯、個中緣由卻在工業用地上開辟五花八門產品的現象在行業內屢見不鮮, 往往眾說紛紜。“開發商的逐利心理是比較主要的因素之一。”吳鋼指出，由于工業地價非常低廉，同時住宅的市場需求和銷售利潤都非常可觀，工業項目往往具有投資金額大、回收周期長等特點，因此很難比擬住宅地產能在短期內快速回收資金流的優勢，故而開發商打“擦邊球”的動力會非常強烈。“尤其在一線城市， 往往住宅用地非常稀缺， 而且競爭激烈，普通的小開發商根本沒有 實力拿這種地塊，既然拿到一塊工業用地，自然要想點辦法將效益最大化了。”動力聯行董事長梁春表示。然而在很多專家看來， 利益驅動僅僅是一方面， 更重要的原因在于產業地產的

8、相關法律 規定還不夠完善，加之對外信息公開并不充分，社會參與度比較低，因而開發商在建筑形態上有可能采取模棱兩可的態度，開發的產品使人從外觀上無法辨別到底是獨棟辦公，還是居住別墅，用途上就更加可以進行靈活變通。“即使政府對產業用地相關指標作出了一定的規定和指示，其在前期規劃、后期執行和監督管理上還是做得不夠到位。”中國人民大學土地管理系教授鄭華表示。在鄭華看來，很多地方政府甚至放棄了應盡的職責， “拍腦袋”現象嚴重， “他們并沒 有在前期規劃中細致地研究為什么這塊地要規劃成產業用地， 為什么要做這個產業， 產業的 未來市場前景如何，如何能夠保障產業的發展等等， 如果這些工作做好了， 開發商就能認

9、識 到蘊藏其中的市場發展潛能，不會放棄產業地產而走其他道路了。”除了開發商主觀逐利導致“偷換概念”和政策法規不完善導致“意馬心猿”外，一些客觀的復雜因素也會交織成“變性”之源。“中國的城市化速度非常快，土地是在早年定性為工業用地的，但同一塊土地，可能在幾年后的今天被發現具有非常大的商業價值。這就導致在這塊地上單一地發展產業地產將是不合時宜的事情。這種規劃速度趕不上發展速度的情況是存在的，并且是導致產品和配套出現急劇變化的重要原因之一。”梁春表示。經濟學家周其仁亦在近日表達了類似的看法，即中國的城市規劃、建設水平遠遠沒有跟上工業化、產業化的步伐，很多規章、條例甚至仍然停留在簡單模仿前蘇聯的水平上

10、，以至 積聚了大量的矛盾。而上述產業地產人士也認為，存在即有合理性，并非工業用地就一定要建工業廠房。現在企業需求越來越多樣化、個性化和高端化，類似別墅的產品在研發、 展示、會所功能上往往有著符合實際的良好效果，并不能一概認為是玩弄伎倆。“國外的土地并沒有性質上的劃分，因此在開發土地之時，開發商能夠最大限度地按照市場走向來進行土地規劃。中國出讓型的土地制度把土地分為工業、商業和住宅，使得土地開發過于單一呆板，以致引發現今的諸多問題。”該人士表示。積極干預還是因勢利導?無論誘因如何復雜，或者有著多大程度的合理性，一旦這種“瞞天過海”不加以控制和 監督，其中蘊藏的風險不僅危害到區域和客戶，更會危及整

11、個產業地產行業。“開發商在工業用地上專注住宅開發，使得地塊上的產業功能減少，盡管能夠在短期內增加住宅的收入，產業長期的發展卻缺乏后勁，直接導致區域經濟發展的不協調。”鄭華對記者指出，“現任地方政府又會把這種長遠的經濟風險轉移到下任政府身上，其中潛藏的經濟危害是難以估量的。”此外，吳鋼也指出這種“擦邊球”給客戶所帶來的直接風險。對于個人客戶而言，盡管在暫時購買這類別墅或公寓時獲得了遠遠低于周邊的價格，然而由于本身的工業用地性質和周邊配套的不完善，在未來的轉讓和出租都具有很大的不確定性，進行抵押融資的難度也非常大。而且，工業地塊使用年限僅有40或50年，有的受到一些其他因素影響，甚至可能要遠遠少于

12、這一年限，業主要比其他購買純住宅的業主更早面臨重新辦理土地出讓和補繳土地出讓 金的隱憂。“最后，工業用地的補償標準是很低的，如果拆遷，就會按照工業用地的補償來做，業主必須衡量其中的得失利弊。”吳鋼表示。投機取巧并非長久之道，在完對于盼望產業地產健康可持續發展的行業有識之士而言,善政策法規的同時，行業性規范和市場手段的使用同樣有待提升。“政府定游戲規則，但并不適宜進行過多的干預， 而具體操作層面上，產業地產的協會、 專業機構都嚴重不足，甚至還未發育。其實它們的力量往往很重要。”梁春表示。提高工業用地價格也勢在必行。長期以來，較少走招拍掛的工業用地幾乎傾向于“零地價”協議出讓，這反而成為滋生不良行為的溫床。“提高工業用地價格，既壓縮了開發商做住宅的利潤空間，也有利于改變長期以來通過抬高商業用地和住宅用地價格來補貼工業用 地、讓住宅消費者補貼工業企