1、地鐵沿線出入站口配套服務設施實施方案一、項目原則.合法原則：地鐵商業資源開發符合相關的法律法規、部門 規劃條例，紅線范圍內地塊有償使用需符合有關規范、規定及管理 辦法。.合理原則：在滿足設置標準、科學合理的情況下，需同時 滿足資產價值設計符合市場經濟規律，體現市場價值，地鐵商業資 源的價值轉移和價值擴散， 也是在價值轉移和價值擴散中得到價值 增值。.公開公平公正原則：昆車站由入口紅線范圍內地塊經營權 有償使用操作程序應當公開、公平、公正。.設置品牌化規范化原則：車站由入口紅線范圍內地塊有償 使用需通過整體規劃，保持軌道線路品牌規范。5、綜合社會效益和經濟效益原則：車站由入口紅線范圍內地 塊有償

2、使用確保便民性、美觀性的同時，提升項目經濟效益。二、項目定位和策劃（一）項目商業特點站口地塊商業干道型地鐵商業， 具項目位于地鐵站廳與地面商 業旺地或交通接駁點的主要通道上，人流較為密集，面積可大可小,較為靈活。（二）項目商業定位.地鐵商業功能整體定位以地鐵便捷交通、立體交通、網絡化、電商支付平臺，打造成 包容時尚、文化、休閑、娛樂、購物、交通由行服務等綜合功能的 地鐵生活圈。.地鐵站口地塊商業功能定位結合地鐵站口地塊規劃可用面積，依據站口地塊商業干道型商業特點和人流特點，依據地鐵生活圈功能定位，首期工程站口地塊 商業功能定位分為四大功能區。包括特色購物、餐飲、商務、休閑,具體如下：功能內容購

3、物 主題性專賣、日常生活用品便利店、眼鏡、飾品、電子餐飲 速食食品配送點、西餅店、冷飲、咖啡店、酒吧、茶藝 館商務 小型新品展示體驗點、小型展區休閑書店、音像店、文化廊.配套服務設施一一亭棚類主要提供快捷便利的延伸服務，主要有：便利店、書店、音像 店、配送點、寄售店、干洗店、西餅店、飲品店、眼鏡店、中低檔 次的時尚飾品店、小型新品展示體驗點等。對于零售業要求中高檔的零售企業和知名品牌。餐飲以簡潔 式、休閑式為主，主要是為了實現商業的購物人群的便利，保持環 境清潔。.目標商戶及客戶設定與選擇(1)目標商戶群：全國性或地區級連鎖店、品牌店、專賣店、主題店；(2)目標購買人群：全國性或地區級連鎖店、

4、品牌店、專賣 店、主題店、本地個體私營業主、有投資意向的本地人；(3)目標商戶確定原則：先大戶、后小戶；先品牌商戶、后一般 商戶的原則；(4)招商品牌組合定位比例主力店為國際國內一線品牌占 25% ,次力店為省內品牌占 50% ,其他為個人經營占 25% o.規劃步驟根據上級關于進一步完善地鐵站點周邊服務配套和相關設施的工作要求，確保服務配套設施一一亭棚項目的質量和實效，擬計劃分批投放和分批實施，同步進行水電物業配套改造。第一批亭棚投放期(xx年xx月-xx年xx月)：服務以車站換 乘旅客為主，周邊居民為輔。第一批亭棚在xx站、xx站等xx個站 點進行試點運營，擬計劃投放xx個亭棚，業態以副食

5、品及餐飲配送為主；第二批亭棚投放期(xx年xx月-xx年xx月)：服務以周邊居 民為主，車站換乘旅客為輔。第二批亭棚在xx站、xx站等6個站點進行試點運營，擬計劃投放xx個亭棚，業態以副食品及餐飲配送為主；第三批亭棚投放期(xx年xx月-xx年xx月xx個站點進行試 點運營，擬計劃投放xx個亭棚，業態涵蓋餐飲、超市、休閑娛樂6、商業形象定位1)便捷性常用業態規律化布局地鐵導購指示系統朝向客流面的商品成列更快的購買與結算統一的POS系統銀行卡刷卡消費2)質優產品明亮、環境清潔連鎖品牌入駐高中檔次品牌引入商家品牌競爭不斷提升服務3)服務周到更多檔次的消費選擇無線寬帶等通信服務提供多媒體娛樂功能信息

6、化查詢平臺三、招商方式各城市軌道交通公司對車站商鋪有著不同的招商模式，參照 其他城市軌道交通公司進行配套服務設施獨立由租、分標段由租、 整體由租等方式。（一）獨立招商由入站口亭棚以單間為單位對外招商，是目前各軌道交通公司招商的主流模式。優勢：有利于商業資源租金提升；租期相對短，便于自行掌控租金漲幅，成長性好；品牌和業態較為多樣；劣勢：對于客流量低、商業氛圍弱的車站難以維持經營。（二）分業態分標段招商將多個車站或整條線路同一業態的亭棚打包招商。優勢：分業態分標段：商戶承租時須按軌道交通公司設計的組合配 置整體承租，且必須由承租方直接經營，不得轉租第三方。分標段：兼顧不同客流量的車站商業開展，使商

7、業資源獲得 充分利用；并通過連鎖品牌商家提供服務，保證服務檔次與商業形 象；同時有利于車站由入口亭棚總體管理和營收穩定。劣勢：招商有一定難度，要求商戶有較高的整體實力和風險承受能力。（三）大包租、整體由租模式將車站由入口亭棚整體委托外包公司進行招租與管理。優勢：將亭棚運營風險降低；產權、消防、工商等一系列審批、驗收等程序，由承租方處 理，使機構精簡的地鐵公司相關部門從此類復雜的事務中解放人 力，集中足夠精力處理本職業務、提升能力。大承租方可采用快捷程序與實際經營商戶達成租賃協定，令 商業資源在時間檔期上充分發揮便民作用、盈利作用。劣勢：地鐵公司從商業資源中獲取的收入低業主無法控制經營形象與經營

8、品牌亭棚的經營者并非從業主手上直接租賃商鋪，對其進行現場 管理較難，合作中止后，清場難。（四）工作建議于該項目商業經營總面積大于5000平米，屬于地塊間距跨度大、地塊數量多，前期投入和成本管理過高。且作為地鐵由入站 口便民服務項目，根據市政府領導關于進一步完善地鐵站點周邊服 務配套和相關設施的工作要求，亭棚項目的招商工作時間緊、任務 重，確保招商的質量和實效， 故建議采用分業態分標段的招商形式。四、項目經營管理模式（一）地塊經營模式：經營地塊進行分割，地塊上亭棚只租不 售，自主招商運營管理。亭棚類地塊通過設置標準化亭棚進行商業經營，標準化亭棚由地鐵資源公司統一設計標準、外觀樣式，商戶可向地鐵資

9、源公司租 賃，亭棚租期界滿可續租或自行撤離。結合其他城市的操作經營，在確保商戶品質及管理水平的同 時，最大程度提升項目經營效益，擬建議通過公開招商方式，擇優 選擇優質商戶，借助其成熟的商業推廣渠道及豐富得客戶資源，實 現有序經營和效益經營。原則在滿足競買條件的情況下，價高者得,（二）管理模式：發揮品牌的帶動作用，通過統一規劃、統一 招商、統一運營、統一管理四個統一管理模式，精心培育地鐵商業 圈氛圍，打造長期、穩定、繁榮的地鐵沿線商業。五、經營期限項目建成后，將穿過人流商流最為集中的地區，雖然商業價值 提升空間巨大，但考慮到目前市場接受程度及成熟度低，需要較長 的市場培育時間，綜合未來的客流預測

10、及商業價值分析，項目溢價 空間巨大，同時也根據其他城市的經驗，擬建議合作期限為3年,六、擬實施亭棚項目價值測算（一）亭棚地塊投資成本.亭棚設計、采購、安裝成本經市場詢價，單個一般亭棚價位以xx萬元/個粗算（包括但不限于亭棚的設計、采購、裝卸、運輸、安裝及質保期內的維修保養 等），根據市場需求，亭棚需分步分批次放置，預計 xx個亭棚的 采購成本約為xx萬元。（造價明細詳見附件 1）.用電設計及用電改造成本經與四院就地鐵由入站口用電設計及用電改造費進行對接，四院預估每個地鐵站用電改造成本約xx萬元及用電設計費 xx萬元，xx個站點總共xx萬元。（二）經營收益測算.市場租金調查（1）其他城市情況調查

11、中國主要城市的城市軌道交通車站商鋪內的租金水平如下表：城巾冏鋪平均租金（兀/月/ rn2）備注xx100 xx100 xx100 xx100.亭棚項目價值測算根據中國主要城市的城市軌道交通車站商鋪內的租金水平及沿線地鐵周邊物業租金水平（1）其他地鐵城市車站商鋪租金鑒于中國城市軌道交通傳媒經營發展報告（2013）、中國城市軌道交通商業發展報告（2014 ）以及北、上、廣等地地鐵商業街租金的研究，鋪面總面積、平均每站客流與地鐵由站口商業價值密切相關， 因此取北、上、廣鋪面總面積、平均每站客流作為自變量，北、上、 廣生站口商業價值為因變量，建立數學模型，對地鐵由站口價值進行 測算。(2)亭棚地塊租金

12、測算根據北上廣地鐵商鋪平均租金為基礎，結合地鐵每站客流、地鐵由站口周邊商業價值等因素進行地鐵站口地塊租金測算，一環內有6個地鐵站面積約為526.5 %地塊測算租金為120-320元/M/月； 二環內有5個地鐵站面積約為409地塊測算租金為140-210元/ M/月；三環及三環外有13個地鐵站面積約為1001.5 m2 ,地塊測算 租金為100-400元/M/月；呈貢有7個地鐵站面積約為533.5 地塊測算租金為100-130元/ M/月.具體租金測算詳見下表：考慮到地鐵正式運營才一年多，通過日均客流量測算生的由入口價值基本反映了目前市場接受價格。日均客流量尚有較大提升空間，結合北上廣車站商鋪租

13、金和地鐵沿線周邊租金測算，擬建議以 調整修復后的租金作為收費依據。.收益及報價預測綜合商業分級基礎報價，每個站亭棚綜合平均報價計算。另， 由于高架站一般設有 2個由入口，地面站和地下站一般設有 3-4個 由入口，根據意向性調查了解，一般客戶僅愿意在離自身物業最近 的一個由入口進行消費，部分地段由站口周邊無物業，但面積巨大 商戶經營盈利點較低，扣除亭棚采購成本約xx萬元，在不考慮用電設計及用電改造費用等因素，故亭棚經營收益大約xx年左右時間收回投資成本。.工作建議因各地鐵站點客流量及周邊物業成熟度不同，同時亭棚項目的招商工作時間緊、任務重，擬建議 根據實際招商情況，根據集團領 導要求先在人流量大

14、的站點進行試點運營。七、付款時限合作期限xx年，按合同約定時間，每年定期支付。八、收益分配地鐵商業開發收益全部歸集團公司所有，專項用于地鐵運營虧損補貼。九、亭棚經營者資格設定1、在中華人民共和國境內（不包括香港、澳門、臺灣地區）注冊，具有獨立法人資格；2、營業執照中的經營范圍須包含 副食品銷售、餐飲經營 等內 容；3、食品銷售商、餐飲經營供應商必須取得食品衛生許可證并按相關政府部門規定取得經營許可；4、衛生條件符合 GB16153和衛生部的規定；5、經營網點應將營業時間、供應品種、服務項目、收費標準及其他特殊規定等進行明確，并嚴明按明碼標價的銷售食品；6、嚴格遵守國家有關食品、衛生、防疫、環保、節能、消防、安全、規劃等有關法律法規要求；7、具備經營管理能力，并有完善的管理制度；8、具備有效的組織機構代碼證；9、具備有效的稅務登記證。十、亭棚設計標準（一）地鐵商業亭棚設計的原則.功能性原則作為地鐵商業亭棚的設計，最主要的的功能是滿足乘客便捷購 物。.藝術性原則在進行地鐵商業亭棚設計時，必須考慮到城市的整體建筑風 格，從城市形態、色彩、文化等隱含著的因素，運用到設施的設計 中去，從而使設施能更好地融入到城市整體環