1、目錄 HYPERLINK l _bookmark0 1.行業增長乏力4 HYPERLINK l _bookmark1 2.行業 2019 年 1-2 月投資情況4 HYPERLINK l _bookmark2 房地產投資累計同比增長 11.60%4 HYPERLINK l _bookmark9 房地產新開工累計同比增長 6.0%5 HYPERLINK l _bookmark15 房地產累計銷售面積同比下滑 3.63%6 HYPERLINK l _bookmark26 1-2 月房地產資金來源總量累計同比增加 2.12%8 HYPERLINK l _bookmark35 投資建議9 HYPERL

2、INK l _bookmark36 風險提示10信息披露11圖目錄 HYPERLINK l _bookmark3 圖 1全國房地產開發投資累計完成情況4 HYPERLINK l _bookmark4 圖 2全國房地產開發投資當月完成情況4 HYPERLINK l _bookmark5 圖 3全國住宅開發投資累計完成情況5 HYPERLINK l _bookmark6 圖 4全國住宅開發投資當月完成情況5 HYPERLINK l _bookmark7 圖 5全國土地購臵面積累計情況5 HYPERLINK l _bookmark8 圖 6全國土地購臵面積當月情況5 HYPERLINK l _boo

3、kmark10 圖 7全國房地產新開工、施工和竣工面積情況5 HYPERLINK l _bookmark11 圖 8房屋新開工累計情況6 HYPERLINK l _bookmark12 圖 9房屋當月新開工情況6 HYPERLINK l _bookmark13 圖 10房屋竣工面積累計情況6 HYPERLINK l _bookmark14 圖 11房屋竣工面積當月情況6 HYPERLINK l _bookmark16 圖 12全國商品房銷售面積累計情況6 HYPERLINK l _bookmark17 圖 13全國商品房銷售面積當月情況6 HYPERLINK l _bookmark18 圖 1

4、4全國商品房銷售額累計情況7 HYPERLINK l _bookmark19 圖 15全國商品房銷售額當月情況7 HYPERLINK l _bookmark20 圖 161-2 月商品住宅銷售面積分線同比（%）7 HYPERLINK l _bookmark21 圖 171-2 月商品住宅銷售面積分線環比（%）7 HYPERLINK l _bookmark22 圖 181-2 月商品住宅銷售金額分線同比（%）8 HYPERLINK l _bookmark23 圖 191-2 月商品住宅銷售金額分線環比（%）8 HYPERLINK l _bookmark24 圖 20全國商品房銷竣比情況8 HYP

5、ERLINK l _bookmark25 圖 21全國商品房待售面積情況8 HYPERLINK l _bookmark27 圖 22全國房地產開發資金來源累計情況8 HYPERLINK l _bookmark28 圖 23全國房地產單月開發資金情況8 HYPERLINK l _bookmark29 圖 24全國房地產開發資金累計構成9 HYPERLINK l _bookmark30 圖 25當月全國房地產開發資金構成9 HYPERLINK l _bookmark31 圖 26房地產開發資金中國內貸款累計情況9 HYPERLINK l _bookmark32 圖 27房地產開發資金中國內貸款當月

6、情況9 HYPERLINK l _bookmark33 圖 28房地產開發資金中利用外資累計情況9 HYPERLINK l _bookmark34 圖 29房地產開發資金中利用外資當月情況9行業增長乏力我們將 2019 年 1-2 月數據與 2018 年 1-2 月和 2017 年 1-2 月對比發現，2019 年1-2 月行業商品房銷售額數據較 2018 年同期增長 2.8%，較 2017 年同期增加 18.5%；土地購臵面積較 2018 年同期下降 34.1%，較 2017 年下降 34.9%；新開工面積較 2018年同期增長 6.0%，較 2017 年同期增長 9.1%。1-2 月數據關

7、注點：1-2 月房地產開發投資增速累計同比達到 11.60%，較 2018 年全年加快 2.1 個百分點。主要有兩個原因推動投資加速，第一是前期土地的購臵費增長較快，第二是今年以來房地產企業施工進度有所加快。1-2 月新開工累計同比增速達到6.0%，房企到位資金同比增速為 2.1%。我們認為“搶種搶收”心態，使得房企仍有較強新開工意愿，進而使得新開工同比增速為正，但增速較 2018 年全年顯著回落。商品房銷售面積小幅回落，整體需求端仍然偏弱。分線來看，一線銷售受推盤影響顯著回暖； 二線銷售 1-2 月表現疲軟，回暖趨勢有待驗證；三四線銷售短期平穩。關于房地產投資， 正向因素有房價較為平穩，新開

8、工和施工面積保持增長，制約因素有土地購臵面積下降、商品房銷售面積下降，后續走勢仍需要進一步觀察。我們預計，房地產開發投資增速目前處于頂部區域，趨勢上仍難改后期下行。表1 行業增長乏力指標單位完成額億元銷售額億元購臵面積萬平方米資金來源億元面積萬平米2019 年 1-2 月累計值1209012803154524497188142018 年 1-2 月累計值(歷史銷售額最高數據年)1083112454234523988177462017 年 1-2 月累計值(歷史銷售額次高數據年)985410806237422880172382019 年 1-2 月較 2018 年 1-2 月11.6%2.8%-

9、34.1%2.1%6.0%2019 年 1-2 月較 2017 年 1-2 月22.7%18.5%-34.9%7.1%9.1%資料來源： wind、開發投資商品房土地開發新開工行業 2019 年 1-2 月投資情況房地產投資累計同比增長 11.60%2019 年 1-2 月全國房地產累計開發投資為 12090 億元，同比增長 11.60%，增速較2018 年 1-12 月的 9.5%上升 2.1 個百分點。1-2 月商品住宅投資 8711 億元，同比增長18.00%，增速較 2018 年 1-12 月的 13.40%上升 4.6 個百分點。住宅投資占房地產開發投資比重為 72.1%，較 201

10、8 年 1-12 月的 70.8%提升 1.3 個百分點。圖1 全國房地產開發投資累計完成情況圖2 全國房地產開發投資當月完成情況資料來源：wind，資料來源：wind， 圖3 全國住宅開發投資累計完成情況圖4 全國住宅開發投資當月完成情況資料來源：wind，資料來源：wind，1-2 月，全國房地產開發企業土地購臵面積 1545 萬平方米，累計同比減少 34.10%， 增速相較 2018 年 1-12 月的 14.20%大幅下滑。1-2 月全國房地產開發企業土地成交價款 690 億元，累計同比下滑 13.1%，增速相較 2018 年 1-12 月 18.0%大幅下滑。圖5 全國土地購臵面積累

11、計情況圖6 全國土地購臵面積當月情況資料來源：wind，資料來源：wind，房地產新開工累計同比增長 6.0%1-2 月，全國房地產開發企業房屋新開工面積 1.88 億平方米，同比增長 6.0%，增速較 2018 年 1-12 月份下降 11.2 個百分點。1-2 月房屋施工面積 67.49 億平方米，同比增長 6.8%，增速較 2018 年的 1-12 月上升 1.6 個百分點。1-2 月房屋竣工面積 1.25 億平方米，同比下降 11.9%，已經連續 14 個月下降，降幅較 2018 年 1-12 月擴大 4.1 個百分點。圖7 全國房地產新開工、施工和竣工面積情況資料來源：Wind，圖8

12、 房屋新開工累計情況圖9 房屋當月新開工情況資料來源：wind，資料來源：wind，圖10 房屋竣工面積累計情況圖11 房屋竣工面積當月情況資料來源：wind，資料來源：wind，房地產累計銷售面積同比下滑 3.63%2019 年 1-2 月商品房銷售面積 1.41 億平方米，同比下滑 3.63%，增速比 2018 年1-12 月份下降 4.96 個百分點。其中，住宅銷售面積下滑 3.2%，增速較 2018 年 1-12月下滑 5.4 個百分點；辦公樓銷售面積下降 15.7%，跌幅較 2018 年 1-12 月擴大 7.4 個百分點；商業營業用房銷售面積下降 13.6%，跌幅比 2018 年

13、1-12 月擴大 6.8 個百分點。圖12 全國商品房銷售面積累計情況圖13 全國商品房銷售面積當月情況資料來源：wind，資料來源：wind，2019 年 1-2 月商品房銷售額 1.28 萬億元，同比增長 2.81%，增速比 2018 年 1-12月份下滑 9.63 個百分點。其中，住宅銷售額增長 4.5%，增速較 2018 年 1-12 月下降 10.2個百分點；辦公樓銷售額下降 6.2%，跌幅較 2018 年 1-12 月擴大 3.6 個百分點；商業營業用房銷售額下滑 9.4%，增速較 2018 年 1-12 月下滑 10.1 個百分點。 圖14 全國商品房銷售額累計情況圖15 全國商

14、品房銷售額當月情況資料來源：wind，資料來源：wind，從住宅口徑的分線數據1來看，2019 年 1-2 月一線城市商品住宅銷售面積 432 萬平方米，累計同比增長 13.5%，增速較 2018 年 12 月由負轉正；二線城市商品住宅銷售面積 2971 萬平方米，累計同比下滑 15.88%，增速較 2018 年 12 月由正轉負；三四線城市商品住宅銷售面積 8915 萬平米，累計同比增長 0.96%，增速較 2018 年 12 月上升 0.75個百分點。圖16 1-2 月商品住宅銷售面積分線同比（%）圖17 1-2 月商品住宅銷售面積分線環比（%）資料來源：CREIS，資料來源：CREIS，

15、2019 年 1-2 月一線城市商品住宅銷售額 1457 元，累計同比上升 55.98%，增速較2018 年 12 月提高 44.46 個百分點；二線城市商品住宅銷售額 3799 億元，累計同比下滑 0.59%，增速較 2018 年 12 月下滑 25.07 個百分點；三四線城市商品住宅銷售額 5773億元，累計同比下滑 0.43%，增幅較 2018 年 12 月下滑 11.98 個百分點。1 此處分線數據來源于中指數據庫。一線城市：北京 上海 深圳 廣州二線城市：天津 重慶 杭州 杭州(含蕭山余杭) 南京 武漢 成都 蘇州 大連 廈門 西安 長沙 寧波 無錫 福州 沈陽 青島 濟南 南昌合肥

16、 鄭州 太原 石家莊 長春 哈爾濱 呼和浩特 海口 南寧 蘭州 昆明 貴陽 西寧 銀川 烏魯木齊 溫州 北海 三亞 成都(大成都) 蘇州(含吳江)。其中標紅色為無數據 or 數據有缺的城市。三四線城市：統計局口徑減去一線城市、二線城市之外的全部歸為三四線城市。 圖18 1-2 月商品住宅銷售金額分線同比（%）圖19 1-2 月商品住宅銷售金額分線環比（%）資料來源：CREIS，資料來源：CREIS，從銷竣比情況來看，截至 2019 年 1-2 月銷竣比數據為 1.13，與 2018 年 1-12 月相比減少 0.7。從待售面積來看，截至 2019 年 2 月末全國商品房待售面積為 5.23 億

17、平米，較 2018 年 12 月末減少 163 萬平米，去化周期（按照 12 個月移動平均計算）為 3.36月，與 2018 年 12 月末持平。圖20 全國商品房銷竣比情況圖21 全國商品房待售面積情況資料來源：wind，資料來源：wind，1-2 月房地產資金來源總量累計同比增加 2.12%2019 年 1-2 月全國房地產資金來源總量達到 2.45 萬億元，累計同比增長 2.12%，增速比 2018 年 1-12 月份下降 4.23 個百分點。圖22 全國房地產開發資金來源累計情況圖23 全國房地產單月開發資金情況資料來源：wind，資料來源：wind，從 1-2 月總資金來源構成情況來

18、看，國內貸款占房地產資金來源的 20.31%，利用外資占比 0.21%，自籌資金占比 29.71%，其他資金占比 49.76%。逐個數據分析，房地產資金來源中國內貸款 1-2 月達到 4976 億元，累計同比減少 0.5%，跌幅較 2018 年 1-12月收窄 4.4 個百分點。1-2 月自籌資金達到 7279 億元，累計同比減少 1.5%，增速較 2018年 1-12 月回落 11.2 個百分點。個人按揭貸款屬于其他資金范疇，1-2 月個人按揭貸款達到 3458 億元，累計同比增加 6.5%，較 2018 年 1-12 上升 7.34 個百分點。圖24 全國房地產開發資金累計構成圖25 當月

19、全國房地產開發資金構成資料來源：wind，資料來源：wind，圖26 房地產開發資金中國內貸款累計情況圖27 房地產開發資金中國內貸款當月情況資料來源：wind，資料來源：wind，2019 年 1-2 月房地產資金來源中利用外資為 52 億元，累計同比增長 326.62%。圖28 房地產開發資金中利用外資累計情況圖29 房地產開發資金中利用外資當月情況資料來源：wind，資料來源：wind，投資建議三大兌現期來臨，地產邏輯有望不斷提升：第一，宏觀數據兌現期，預計短期仍為下行趨勢。1-2 月宏觀數據顯示全國市場銷售面積同比下滑，我們認為短期仍為下行趨勢。宏觀經濟存在下行壓力的背景下，我們預計穩定經濟和地產的預期將逐步提升。第二，年報和 1 季報兌現期。我們預計板塊藍籌整體表現依舊穩中有升。我們在 2月 18 日發布的繼續看好地產藍籌，關注三大邊際改善中提到，財報季逐步來臨，房企有三大改善值得關注，包括：1）2018 年報表有望修復，凈負債率有所改善，